淺析合肥市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題及對(duì)策畢業(yè)論文

本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）題目：淺析合肥市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題及對(duì)策系 部 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 學(xué)科門(mén)類(lèi) 經(jīng)濟(jì)學(xué) 專(zhuān) 業(yè) 經(jīng)濟(jì)學(xué) 學(xué) 號(hào)姓 名指導(dǎo)教師淺析合肥市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題及對(duì)策摘 要房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一方面帶動(dòng)了建筑、建材、裝飾等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，另一方面為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民居住水平的提高也做出了巨大的貢獻(xiàn)。但近年來(lái)，受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大發(fā)展速度過(guò)快，市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)無(wú)法保證行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。因此政府的宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)投資能否健康、持續(xù)地發(fā)展有著至關(guān)重要的保證作用。合肥房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展之后，受政府政策干預(yù)和人們心理預(yù)期的影響，房產(chǎn)價(jià)格有所回落。未來(lái)，合肥房地產(chǎn)業(yè)在政府調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下如何實(shí)現(xiàn)快速穩(wěn)健發(fā)展，是一個(gè)非常值得關(guān)注的問(wèn)題。本文在了解國(guó)家房地產(chǎn)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)合肥房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查研究，進(jìn)一步分析城市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)與其影響因素的關(guān)系，并針對(duì)合肥市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)合理化提出政策建議。關(guān)鍵詞：合肥 宏觀調(diào)控 國(guó)家政策 房地產(chǎn) 影響ABSTRACTThe real estate industry is a pillar industry of the national economy development, our country is an important part of the national economy. In recent years, the development of real estate industry on the one hand drive the construction, building materials, decoration and related industry rapid development, on the other hand for the development of urban economy and raise the level of the residential have made great contribution. But in recent years, the economic interests of the drive, real estate investment large development too fast and market regulation cannot assure the spontaneous industry and stable development. So the government's macro control for real estate investment healthy, sustainable development has important role of guarantee. Hefei real estate industry has been developing rapidly, after intervention by government policy and people expected, the effects of the housing highs. In the future, hefei real estate industry in government regulation and macro economic situation, how to realize the fast yet steady development, is a major concern. Based on the understanding the national real estate policy and macro economic situation, and on the basis of hefei real estate industry through the investigation and study, further analysis of the urban real estate price trend and its influence factors of the relationship, and in the light of hefei real estate prices reasonable policy recommendations.Keywords: Hefei Macro-control National policy Real estate; Influence目 錄前言 1一、合肥市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)狀況 2二、合肥市房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格走勢(shì)與影響因素關(guān)系的分析 4(一)保障性住房建設(shè)與供給嚴(yán)重不足 4(二)土地需求的不平衡性 4(三)商品房供應(yīng)量少 4(四)住房供應(yīng)體系未覆蓋龐大的“夾心層”群體 5(五)城市危房改造和規(guī)劃調(diào)整以及城市吸收農(nóng)村剩余勞動(dòng)力增加 5三、合肥市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)合理化的政策建議 6(一)建議取消商品房預(yù)售制度 6(二)加大廉租房建設(shè) 6(三)取締內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 7(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息更加透明 7(五)完善土地市場(chǎng)制度 7(六)控制住房的投資性需求和被動(dòng)性需求 8(七)國(guó)家利率政策的調(diào)整 8(八)加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè) 8四、對(duì)未來(lái)合肥市房地產(chǎn)發(fā)展的建議 8結(jié)論 10參考文獻(xiàn) 11合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）0前 言近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是市場(chǎng)化運(yùn)行模式的形成，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)獲得了前所未有的發(fā)展，呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的景象。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷“寒冬”和“酷夏”的發(fā)展階段之后，隨著 2011 年國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控措施，合肥的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展路線漸漸回歸理性。隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的還有一路飆升的房?jī)r(jià),它導(dǎo)致人們的住房需求得不到有效的滿(mǎn)足。這不但不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展,而且對(duì)居民的消費(fèi)產(chǎn)生了很大的抑制作用,并最終將影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。為了抑制過(guò)高的房?jī)r(jià),國(guó)家陸續(xù)推出了一系列的政策和措施來(lái)對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控,也取得了一定的效果。但就目前的現(xiàn)實(shí)情況而言,要讓房?jī)r(jià)回歸理性,還有很長(zhǎng)一段路要走。住房是民生基本要求，保證中低收入者的基本居住條件是政府的首要責(zé)任之一，現(xiàn)在住房越來(lái)越多地成為投資品，偏離住房政策的根本宗旨。合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）1一、合肥市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)狀況人們常常用“房?jī)r(jià)收入比” （房?jī)r(jià)與家庭年收入的比值）來(lái)衡量一個(gè)地區(qū)居民購(gòu)房能力和房?jī)r(jià)的高低，并以發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比一般維持在 3 至 6 倍之間作為參照。近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2005 年為 847068 元，2010年為 19051 元，2011 年首次突破兩萬(wàn)大關(guān)為 22458 元，比上年同期凈增加 3408.41 元，同比增長(zhǎng) 17.9%，增速比上年同期上升 6.9 個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也有所上升，2005年為 3189 元，2006 年為 3268 元，2010 年為 6255 元，2011 年為 6800 元。合肥市作為中部二線城市，居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較慢，與全國(guó)一線城市相比，平均房?jī)r(jià)相對(duì)較低，增長(zhǎng)速度也較慢。即便如此，與合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，房地產(chǎn)價(jià)格處在一個(gè)相對(duì)較高的位置，2011 年國(guó)家進(jìn)一步出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，這一政策對(duì)于曾經(jīng)不斷高漲的合肥房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，就像一場(chǎng)及時(shí)雨，不僅澆滅了高燒不斷的樓市高燒，也澆醒了很多購(gòu)房者盲目的購(gòu)房熱情。圖 1-1 2011 年合肥房地產(chǎn)價(jià)格月度走勢(shì)圖資料來(lái)源：合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)曾經(jīng)在 2010 年不斷涌入市場(chǎng)的購(gòu)房者，尤其是以投資為目的的購(gòu)房者，在 2011 年里逐步的被擠出市場(chǎng)，而以地區(qū)劃分為出發(fā)點(diǎn)的限購(gòu)令在阻擋外地炒房者這方面也是卓有成效的。因此，2011 年的樓市調(diào)控可謂達(dá)到了預(yù)期目的，房?jī)r(jià)也在 2011 年底迎來(lái)了不絕于耳的降價(jià)聲，房?jī)r(jià)正在逐漸回歸理性，由此可見(jiàn)一斑。從 2011 年的月度數(shù)據(jù)來(lái)看，在 3 月份房?jī)r(jià)飆升至 6800 元后，隨著國(guó)家政策的出臺(tái)，價(jià)格上漲的趨勢(shì)已經(jīng)在一定程度上收到抑制。合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）2表 2-1 2012 年一季度合肥市住宅類(lèi)商品房分月銷(xiāo)售同比情況1 月份 2 月份 3 月份2011 年一季度10069 5208 82682012 年一季度1795 3198 6027套數(shù)（套）同比 -82.17% -38.59% -27.10%2011 年一季度6251 5847 58112012 年一季度6292 6409 6337均價(jià)（元/）同比 0.66% 9.61% 9.05%數(shù)據(jù)來(lái)源： HOUSE365 數(shù)據(jù)研究中心從一季度合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，宏觀調(diào)控對(duì) 2012 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還將繼續(xù)發(fā)揮重要作用。 就第一季度的房屋銷(xiāo)售量而言， 2012 年的房屋銷(xiāo)售量比 2011 年降低了 82.17%，由此看出國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策很好的起到了抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱的作用。就目前市場(chǎng)而言，搶奪銷(xiāo)售先機(jī)，通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)去存量、拉銷(xiāo)量一般都是房企在面對(duì)“淡市”的不二之種種跡象表明，宏觀調(diào)控對(duì) 2012 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入深度調(diào)整期。合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）3二、合肥市房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格走勢(shì)與影響因素關(guān)系的分析合肥市作為中部二線城市，居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱，與全國(guó)一線城市相比，平均房?jī)r(jià)相對(duì)較低。但與合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，房地產(chǎn)價(jià)格處在一個(gè)相對(duì)較高的位置。購(gòu)房過(guò)熱的原因比較復(fù)雜，主要由市場(chǎng)供求關(guān)系、住房被放大的資本屬性與人們心理預(yù)期等因素決定。我國(guó)住房供應(yīng)體系尚不完善，住房保障法律缺失；房地產(chǎn)高度市場(chǎng)化，土地“招拍掛”供應(yīng)模式致使地價(jià)不斷上漲并推高周邊房?jī)r(jià)；利益集團(tuán)及境內(nèi)外投資群體哄抬房?jī)r(jià)，調(diào)控政策溫和加上部分地區(qū)地方政府不作為致使房?jī)r(jià)逆調(diào)控而上漲，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲堅(jiān)定了“中國(guó)房?jī)r(jià)必漲”的心理預(yù)期，導(dǎo)致投資投機(jī)需求不斷膨脹。(一)保障性住房建設(shè)與供給嚴(yán)重不足隨著合肥城市化進(jìn)程和住房制度改革發(fā)展，我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，住房供應(yīng)高度市場(chǎng)化，保障性住房建設(shè)與供給嚴(yán)重不足。盡管近些年住房政策不斷調(diào)整完善，城市住房供應(yīng)層次與住房保障手段仍然單一，尚未做到住房供給與保障的大范圍覆蓋。面對(duì)高房?jī)r(jià)、低收入的基本國(guó)情，保障性住房供應(yīng)不足、保障對(duì)象覆蓋面狹窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市場(chǎng)，催生了不在保障之列又無(wú)力購(gòu)房的龐大“夾心層”群體。(二)土地需求的不平衡性首先是住房供給受土地供給的影響非常大，而土地資源是稀缺的，其供給往往不能隨需求的增加而增加，短期內(nèi)更是如此。住房對(duì)土地的這種強(qiáng)烈依賴(lài)性，致使住房供給對(duì)價(jià)格上漲反應(yīng)不夠敏感，住房的供給彈性較小。當(dāng)住房市場(chǎng)需求增加時(shí)，如果廠商得不到土地，住房供給也就不能增加，住房市場(chǎng)往往只能提高房?jī)r(jià)，而不是通過(guò)增加供給來(lái)實(shí)現(xiàn)供給和需求平衡。其次是住房供給不僅需要土地，而且不同地段的土地存在著較大的差異性，由于土地不能移動(dòng)，土地差異也就難以消除，結(jié)果就會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況，即使是一模一樣的房型，如果建在不同地段上，住房產(chǎn)品也存在較大的差異性。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們：產(chǎn)品的差異性越大，替代性就越小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也就越弱。正是由于住房的差異性非常明顯，從而削弱了開(kāi)發(fā)商之間由于替代性引起的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商因此也具有了相當(dāng)程度上的市場(chǎng)控制力，表現(xiàn)出他們具有較大的定價(jià)權(quán)。住房產(chǎn)品差異形成的壟斷，造成開(kāi)發(fā)商具有較大的定價(jià)權(quán)，而且地段差異越大，住房產(chǎn)品差異也就越大，房?jī)r(jià)定得也就越高。(三)商品房供應(yīng)量少商品房供應(yīng)量少的原因比較復(fù)雜。從供求關(guān)系看，主要有保障性住房供應(yīng)不足，土地及城市資源有限，開(kāi)發(fā)商大量囤積土地、內(nèi)部自購(gòu)住房、捂盤(pán)惜售等原因。加上剛性需求與投資需求旺盛，致使商品房供不應(yīng)求；從開(kāi)發(fā)成本角度分析，高度市場(chǎng)化的“招拍掛”土地供應(yīng)政策、繁雜的稅費(fèi)提高了開(kāi)發(fā)成本，抑制了部分開(kāi)發(fā)商的拿地沖動(dòng)；從政策角度分析，商品房供應(yīng)的“不限外”政策、被無(wú)限放大的投資品屬性和地價(jià)漲則房合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）4價(jià)必漲預(yù)期，致投資購(gòu)房比例遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線的 15%；從市場(chǎng)角度看，保障房和商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)全部推給開(kāi)發(fā)商，其他建房形式都受政策禁止與限制，開(kāi)發(fā)商寡頭壟斷必然會(huì)推高房?jī)r(jià)。（四）住房供應(yīng)體系未覆蓋龐大的“夾心層”群體針對(duì)合肥的部分“夾心層”群體，管理層初步設(shè)計(jì)了政策性租賃房。作為保障性住房的新品種，政策性租賃房備受社會(huì)關(guān)注。按照政府主管部門(mén)的公開(kāi)表述，政策性租賃房將定位于廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)之間。其關(guān)鍵問(wèn)題在于：第一，政策性租賃房是否能夠覆蓋大部分最低收入與低收入間的“夾心層”家庭。政策性租賃住房覆蓋人群的收入標(biāo)準(zhǔn)，理論上應(yīng)該是在扣除各類(lèi)醫(yī)療社保、公積金、個(gè)稅后的可支配收入。如此符合政策性租賃住房條件的人數(shù)會(huì)比較多，政府需要提供相當(dāng)多的房源才能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。當(dāng)沒(méi)有足夠的房源來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)需求時(shí)，提高準(zhǔn)入門(mén)檻不可避免。第二，政策性租賃房并未覆蓋所有無(wú)力購(gòu)房家庭，現(xiàn)行住房供應(yīng)體系還存在約 40%的中低收入和中等收入“夾心層”供應(yīng)斷層。（五）城市危房改造和規(guī)劃調(diào)整以及城市吸收農(nóng)村剩余勞動(dòng)力增加在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，一直實(shí)行的是先生產(chǎn)后生活的指導(dǎo)思想，造成人們住房欠賬過(guò)多，房屋簡(jiǎn)陋品質(zhì)差，加之風(fēng)吹日曬年久失修，城市危房和棚戶(hù)區(qū)越來(lái)越多。隨著城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的逐漸提升，危房改造也相應(yīng)提上了議事日程，結(jié)果產(chǎn)生了大量的拆遷戶(hù)，這些拆遷戶(hù)的重新安置無(wú)疑會(huì)增加住房市場(chǎng)的需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處在由以農(nóng)業(yè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨I(yè)為主的過(guò)程之中，在這個(gè)漫長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，一方面城市擁有的現(xiàn)代文明和較高的收入吸引著農(nóng)民不斷流向城市，另一方面農(nóng)村人多地少的現(xiàn)狀導(dǎo)致勞動(dòng)的邊際生產(chǎn)力低下，推動(dòng)農(nóng)民離開(kāi)農(nóng)村。這兩方面一推一拉的作用促使農(nóng)村剩余勞動(dòng)力源源不斷地流向城市。這些長(zhǎng)期生活工作在城市擁有農(nóng)民身份的人，遲早會(huì)融入所居住的城市之中。為了能在城市安家落戶(hù)，他們無(wú)論是租房還是買(mǎi)房，無(wú)論是買(mǎi)新房還是買(mǎi)舊房都將對(duì)住房市場(chǎng)形成一個(gè)驚人的需求。這種農(nóng)村剩余勞動(dòng)力流向城市形成的住房需求，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)造成的長(zhǎng)期影響特別值得引起我們的關(guān)注。合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）5三、合肥市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)合理化的政策建議（一）建議取消商品房預(yù)售制度回顧商品房預(yù)售制的十余年疾行，應(yīng)該清醒認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)政策對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)所起到的積極作用。正是因?yàn)樵擁?xiàng)政策，才很好解決了中國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，同時(shí)也降低了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻。但必須看到的是，在預(yù)售制推行的這十余年時(shí)間里，面積縮水、設(shè)計(jì)變更、延期交房、惡性炒樓等等引發(fā)的問(wèn)題越來(lái)越多。伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)的十年黃金發(fā)展，預(yù)售制的弊端已經(jīng)越發(fā)明顯。第一，在當(dāng)前房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商人為壓低項(xiàng)目的預(yù)售規(guī)模，甚至發(fā)展為分層、分單元辦理預(yù)售許可；第二，有些開(kāi)發(fā)商利用預(yù)售制的漏洞，從銀行套取、詐騙銀行信貸資金；第三，由于缺乏完善的住房登記制度，有的開(kāi)發(fā)商為牟取更多利潤(rùn)，常使出一屋多賣(mài)、一屋多押的伎倆；第四，有些開(kāi)發(fā)商毫無(wú)投資能力，在施工時(shí)，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商，在取得預(yù)售許可證時(shí)，先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款，又將成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者；第五，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多申請(qǐng)了銀行貸款，也就意味著將房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行身上，一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生巨變或開(kāi)發(fā)商攜款潛逃，銀行將會(huì)面臨危機(jī)；第六，眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借預(yù)售制和銀行貸款存活，無(wú)法形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制。同時(shí)，商品房預(yù)售制引發(fā)的糾紛在日常生活中多不勝數(shù)：有的開(kāi)發(fā)商采用夸大其詞的廣告和宣傳吸引購(gòu)房者，當(dāng)購(gòu)房者付清房款后，常常遇到無(wú)法按期入??；難以取得房屋兩證；房屋的結(jié)構(gòu)、面積、綠化、配套等與合同約定不符；隨意更改預(yù)售方案、時(shí)間、價(jià)格和規(guī)劃；房屋出現(xiàn)開(kāi)裂、漏水等質(zhì)量問(wèn)題。這些問(wèn)題使得購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的矛盾日益加劇。實(shí)施商品房預(yù)售制度，加大了社會(huì)不和諧、不安定因素。因此，取消商品房預(yù)售制度，實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售變得非常必要。 （二）加大廉租房建設(shè)當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國(guó)家的平民百姓。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家， “居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。 政府加大廉租房項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)低收入、無(wú)收入、生活困難的群體，在一定時(shí)期、一個(gè)時(shí)間段內(nèi)給予最低限度的保障性廉租房，以滿(mǎn)足其基本生活需求。同時(shí)，也可以實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系，達(dá)到平抑市場(chǎng)高房?jī)r(jià)的目的，讓更多的真正需要房子的中低收入老百姓買(mǎi)到房子。房屋價(jià)格與其他商品價(jià)格一樣最終要受到供求關(guān)系的影響，而當(dāng)前房屋價(jià)格的不斷上漲，顯然與當(dāng)前住房供應(yīng)總體偏緊有關(guān)，加之一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)捂盤(pán)、發(fā)售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)卡等手段人為制造市場(chǎng)緊張氣氛，住房?jī)r(jià)格不斷猛漲也就勢(shì)所難免。而廉租房保障范圍的擴(kuò)大與經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)的加大，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的變化會(huì)對(duì)房屋價(jià)格朝著理合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）6性、健康的方向轉(zhuǎn)化，起到積極的推動(dòng)作用。（三）取締內(nèi)部認(rèn)購(gòu)所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，也即房地產(chǎn)無(wú)證預(yù)售的“變種” ，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)原來(lái)的用意是發(fā)展商劃撥一些樓房單位供自己公司的職員優(yōu)先選購(gòu)，以慰勞職員的辛勞，基本上內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的對(duì)象就應(yīng)該是公司職員以及與發(fā)展商業(yè)務(wù)、管理有關(guān)系的相關(guān)人士。但政府對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)一直沒(méi)有明確的規(guī)定，因此內(nèi)部認(rèn)購(gòu)很快演變成發(fā)展商檢驗(yàn)市場(chǎng)的試金石和操縱氣氛的又一伎倆。允許內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，是降低了房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)入門(mén)檻，降低了房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)，而把這種對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估的成本全部轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)很像股票市場(chǎng)的短期炒作，消費(fèi)者就是散戶(hù)，房產(chǎn)商就是莊家，莊家拿出一支股票，先輿論造勢(shì)說(shuō)這是“潛力股” 、 “藍(lán)籌股” ，廣大散戶(hù)們紛紛追捧認(rèn)購(gòu)，莊家一方面回籠資金以便于繼續(xù)造勢(shì)，一方面根據(jù)市場(chǎng)反映選擇繼續(xù)炒高還是拋空，主動(dòng)全都掌握在房地產(chǎn)商手中，最后的埋單者必然是消費(fèi)者。因此，必須取締內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)炒作行為。（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息更加透明對(duì)于合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，由于相關(guān)信息的嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，如購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)買(mǎi)房子的質(zhì)量、定價(jià)、產(chǎn)品成本所知道的信息要少得多，再加上購(gòu)房者要獲得這些信息成本昂貴，因此，為了保護(hù)購(gòu)買(mǎi)者利益不受到侵害，政府就有責(zé)任與義務(wù)建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)信息體系，特別是房地產(chǎn)定價(jià)信息體系，以便保證購(gòu)房者的利益不會(huì)受到侵害。就目前的情況來(lái)說(shuō)，合肥市房地產(chǎn)信息體系還存在不科學(xué)、不規(guī)范、不標(biāo)準(zhǔn)、不公開(kāi)、不透明等現(xiàn)象，這既難以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，也容易損害購(gòu)房者的利益。合肥的高房?jī)r(jià)并由此在民間引起的怨聲載道是不爭(zhēng)的事實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)成本構(gòu)成機(jī)制和與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)信貸體系的雙重不透明成為高房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)講規(guī)則的體制，透明性就是其中最重要的一點(diǎn)，只有在信息充分透明的情況下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最大的特點(diǎn)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段達(dá)到社會(huì)資源最合理的配置才能顯現(xiàn)，只有這樣才能保證公眾選擇的最優(yōu)合理性，這也是一個(gè)正常社會(huì)各方面合力最優(yōu)性的充分保證。更為重要的是政府維護(hù)了社會(huì)公正保障了社會(huì)穩(wěn)定，這比什么都重要。（五）完善土地市場(chǎng)制度我國(guó)還處于體制改革階段，還沒(méi)有建立完善的市場(chǎng)制度，尤其是土地市場(chǎng)制度。針對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的土地制度，盡可能地公開(kāi)土地使用信息，規(guī)范操作，從土地的協(xié)議出讓轉(zhuǎn)向透明度高的招標(biāo)、拍賣(mài)方式，更大程度地實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，減少土地炒作的投機(jī)行為；同時(shí)，增強(qiáng)政府行為的透明度，從源頭上杜絕炒作行為的發(fā)生。加大對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。例如在土地供應(yīng)上，適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)量，并且加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，應(yīng)完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求，要擴(kuò)大廉租住房制合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）7度覆蓋面，并且把制定廉租住房制度建設(shè)情況納入省級(jí)政府對(duì)市（區(qū)） 、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。（六）控制住房的投資性需求和被動(dòng)性需求主要通過(guò)土地、稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度，從交易環(huán)節(jié)抑制炒房。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商品房不足一定年限出售的要加大稅收。對(duì)于國(guó)內(nèi)炒房者，需要通過(guò)加大稅收力度進(jìn)行限制；而對(duì)于大量外資的投機(jī)性購(gòu)房，則通過(guò)加強(qiáng)金融監(jiān)管以及稅收進(jìn)行共同調(diào)節(jié)。（七）國(guó)家利率政策的調(diào)整國(guó)家長(zhǎng)期的低利率政策是房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高的重要原因。前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘說(shuō)，一個(gè)國(guó)家實(shí)行長(zhǎng)期的低利率政策是會(huì)引發(fā)許多問(wèn)題的。而我國(guó)較長(zhǎng)一段時(shí)期的低利率政策，加之利息稅的實(shí)施，使得“存錢(qián)不如買(mǎi)房 ”的觀念成為共識(shí)，這也加劇了購(gòu)房熱潮不斷升溫。隨著國(guó)家利率政策的調(diào)整，利息的升高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)者和投資者都將產(chǎn)生深刻的影響。首先是對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，加息的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，加息實(shí)際上是降低了銀行對(duì)購(gòu)房者的支持力度，降低了購(gòu)房者的支付能力，購(gòu)買(mǎi)力的下降必將使得市場(chǎng)整體的需求逐漸降低。加息還降低了實(shí)際的房?jī)r(jià)收入比，如果收入不變，真實(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格在降低；如果房地產(chǎn)的價(jià)格沒(méi)有降低，那么收入必須增加，只有這樣才能支付得起相應(yīng)的房?jī)r(jià)。如果收入沒(méi)有變化的話，那么邊際支付能力的人必然排除在外，其結(jié)果也是降低了需求。其次對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，雖然加息的幅度不大，但對(duì)投資回報(bào)率下降的影響是非常顯著的，必將導(dǎo)致投資性需求減少，投資者很可能轉(zhuǎn)向其他行業(yè)，或者持幣待購(gòu)，這在一定程度上抑制了需求。央行的加息政策對(duì)房地產(chǎn)的影響比較大，對(duì)需求的作用大于對(duì)供給的作用，主要是抑制了房地產(chǎn)的需求。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的慣性使然，不可能在短期或者一段時(shí)間內(nèi)明顯改變供求關(guān)系，因此房地產(chǎn)的價(jià)格暫時(shí)不會(huì)下跌，但增幅會(huì)減小，起到緩慢的抑制作用。加息更主要的是對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)起到宏觀調(diào)控的作用，對(duì)房地產(chǎn)更重要的作用在于擠出房地產(chǎn)的泡沫。美國(guó)的房地產(chǎn)利率在 7%8%，所以我國(guó)的加息空間還很大，隨著加息力度的逐漸加大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。（八）加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)高價(jià)的房地產(chǎn)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是一個(gè)道德法律問(wèn)題。只有房地產(chǎn)企業(yè)與管理者的素質(zhì)和道德修養(yǎng)得以提高，人們的價(jià)值觀念轉(zhuǎn)變，才能消除各種導(dǎo)致高房?jī)r(jià)行為產(chǎn)生的誘因。四、對(duì)未來(lái)合肥市房地產(chǎn)發(fā)展的建議首先，切實(shí)解決中低收入者居住困難問(wèn)題。改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，指導(dǎo)監(jiān)督合肥市以及周邊縣市公布兩年內(nèi)的普通商合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）8品住房供應(yīng)計(jì)劃。針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理中存在的問(wèn)題，抓緊調(diào)查研究，盡快提出加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用型住房建設(shè)和管理的有關(guān)措施。同時(shí)，在加強(qiáng)廉租房制度建設(shè)方面的申請(qǐng)審批機(jī)制，加快進(jìn)行低收入家庭住房狀況調(diào)查工作，建立住房保障對(duì)象檔案。其次，開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)“嚴(yán)打” ，整頓合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，由于規(guī)范市場(chǎng)秩序是政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中重要的工作之一，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的種種問(wèn)題，政府將加大打擊力度。最后，完善保障性住房供給制度，強(qiáng)化地方政府住房保障責(zé)任。建立經(jīng)濟(jì)適用房目標(biāo)責(zé)任制，變搖號(hào)為輪候，變比例目標(biāo)位套數(shù)目標(biāo)，基本保證申請(qǐng)人在首次提出申請(qǐng)后5 年內(nèi)有購(gòu)房機(jī)會(huì)。合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）9結(jié) 論房地產(chǎn)是促進(jìn)合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性、聯(lián)系性和地域性，因此政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、認(rèn)真，綜合考慮各方面因素，只有樣才能擴(kuò)大調(diào)控手段的效果，減少其不良影響。自我國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放政策以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎一直保持高位運(yùn)行，嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，給社會(huì)帶來(lái)巨大的危害。房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理的競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的高漲，給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的危害。為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須加快體制改革，加強(qiáng)監(jiān)督懲罰機(jī)制，同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)人的道德素質(zhì)修養(yǎng)，從各個(gè)環(huán)節(jié)減少房?jī)r(jià)的泡沫，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)范化、合理化。合肥師范學(xué)院 2012 屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）10參考文獻(xiàn)1 高鴻業(yè).西方經(jīng)濟(jì)學(xué)M.北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2004,8790.2 唐忠義.市場(chǎng)調(diào)控：高端房還是高價(jià)房?J.上海：上海房地,2010,1719.3 夏志瓊.高價(jià)房終將損害經(jīng)濟(jì)平衡J.北京:住宅產(chǎn)業(yè)北京,2010,(1):1116.4 姚玲.中國(guó)住房高價(jià)格問(wèn)題的博弈分析J.上海:上海電機(jī)學(xué)院學(xué)報(bào),2010,(3):1518.5 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