第五章 物業(yè)管理合同

物業(yè)管理物業(yè)管理主講：王湃主講：王湃政治與公共管理學(xué)院政治與公共管理學(xué)院E-mail:第五章第五章 物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同n 【內(nèi)容摘要】【內(nèi)容摘要】本章重點(diǎn)介紹了物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理的公共契約和物業(yè)管理專業(yè)分包合同的概念、內(nèi)容、特征、類型與訂立的程序等。 n 【學(xué)習(xí)目標(biāo)】【學(xué)習(xí)目標(biāo)】通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生在理論知識(shí)方面能夠熟知物業(yè)服務(wù)合同的特征與訂立的原則；掌握物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理主要公共契約和物業(yè)管理專業(yè)分包合同的主要內(nèi)容。在技能方面要求學(xué)生能夠具備擬定和解讀物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理的各種公共契約和各種不同類型的專業(yè)分包合同的能力。n5.1 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同n5.1.1 物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征n 1物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同的概念n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)（或開發(fā)商）的委托從事物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。n 合同是指平等的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)（或開發(fā)商）就物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的委托、受托事宜而簽訂的，明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。n物業(yè)服務(wù)合同屬于我國(guó)合同分類中的提供勞務(wù)類合同。n2物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同的特征n (1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因處理委托事務(wù)（房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、公共秩序維護(hù)、消防安全、清潔衛(wèi)生等）所支出的必要費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。n (2)物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?。業(yè)主不但應(yīng)付物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理委托事務(wù)中的必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的管理酬金，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為組織物業(yè)服務(wù)而取得的報(bào)酬。n (3)物業(yè)服務(wù)合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的，任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。n物業(yè)服務(wù)合同屬于提供勞務(wù)類合同中的委托合同。n (4)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸。否則，合同將不受法律保護(hù)。n (5)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成合同又是雙務(wù)合同。諾成合同即指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。而雖經(jīng)當(dāng)事人意思表示一致，但還需交付標(biāo)的物，合同才能成立的，稱為實(shí)踐合同。物業(yè)服務(wù)合同自雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)即合同成立，故為諾成合同，而且委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。n5.1.2 物業(yè)服務(wù)合同的類型物業(yè)服務(wù)合同的類型n 物業(yè)服務(wù)合同有以下兩種情況。n 1.前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同n 前期物業(yè)服務(wù)合同是新建物業(yè)的出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。n 2物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同n物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。n5.1.3物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則n 1主體平等原則n 2合同自愿（自由）原則n 3權(quán)利義務(wù)公平原則n 4誠(chéng)實(shí)信用原則n 5守法和重德原則5.1.4 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容n 合同當(dāng)事人（委托方、受托方）的名稱和住所，物業(yè)服務(wù)的范圍，包括物業(yè)類型、坐落、建筑面積、占地面積及委托管理物業(yè)的項(xiàng)目等。n 委托管理事項(xiàng)。包括房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，綠化、環(huán)衛(wèi)、交通管理、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等。n 委托管理期限。一般為1-2年。n 雙方的權(quán)利和義務(wù)。n 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。主要說明物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在委托管理項(xiàng)目上所達(dá)到的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也是委托方對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)要求。n 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收取辦法、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施和服務(wù)性設(shè)施的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。n 專項(xiàng)維修資金的管理與使用。n 違約責(zé)任。n 合同終止和解除的約定。n 當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。 n5.2.1 物業(yè)管理公共契約的特點(diǎn)物業(yè)管理公共契約的特點(diǎn)n 契約的主體是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)所有人和使用人。n 契約的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的客體是物業(yè)行為，即基于法律上的物權(quán)（主要是指法律主體對(duì)物業(yè)的占有權(quán)和使用權(quán)）而產(chǎn)生的客觀行為。n 契約的效力范圍涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體所有人和使用人。n 契約中規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)，既包括法律范疇內(nèi)的權(quán)利義務(wù)，又包括道德范疇內(nèi)的準(zhǔn)則，例如鄰里和睦、互助互諒等。n 主要依靠契約主體的自我行動(dòng)和自我約束來實(shí)現(xiàn)契約的目的，雖然也有部分處罰條款，但那只是一些輔助性的內(nèi)容，一般情況下是不會(huì)采用的。5.2 物業(yè)管理的公共契約物業(yè)管理的公共契約n5.2.2 物業(yè)管理公共契約的內(nèi)容物業(yè)管理公共契約的內(nèi)容n 我國(guó)目前普遍使用的物業(yè)管理公共契約，主要有管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、住戶手冊(cè)三種內(nèi)容。n1管理規(guī)約管理規(guī)約n(1) 管理規(guī)約的含義 管理規(guī)約是為了維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益、維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和秩序、保障物業(yè)的安全與合理使用，由全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維修養(yǎng)護(hù)和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為準(zhǔn)則，是實(shí)行業(yè)主自治管理的重要表現(xiàn)形式。n管理規(guī)約的主體是全體業(yè)主。業(yè)主公約的訂約人必須是業(yè)主或代表全體業(yè)主的權(quán)益主體業(yè)主大會(huì)，公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)審議通過而生效，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有普遍約束力。公約客體是物業(yè)使用、維修養(yǎng)護(hù)和其他管理等方面的行為，是基于物權(quán)而派生的客觀行為，即可以做什么，不可以做什么，應(yīng)該怎么做等。公約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維修養(yǎng)護(hù)與管理等方面的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。n(2) 制定管理規(guī)約的法律依據(jù) 管理規(guī)約是依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則。管理規(guī)約的實(shí)質(zhì)是在合法前提下，以民事約定形式對(duì)業(yè)主與非業(yè)主使用人行為的一種自律性的約束。通過這種約束，使業(yè)主和非業(yè)主使用人在社會(huì)道德與法律規(guī)范等方面對(duì)自己的行為實(shí)現(xiàn)自我控制和約束。當(dāng)業(yè)主和非業(yè)主使用人違反公約時(shí)，應(yīng)承擔(dān)違約的相應(yīng)民事責(zé)任。n(3）關(guān)于管理規(guī)約（原來稱為業(yè)主公約）示范文本建設(shè)部曾于1997年發(fā)布過管理規(guī)約示范文本（建房1997 219號(hào)）。目前，建設(shè)部正在根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例確定的制度，組織管理規(guī)約示范文本的修訂工作。北京、上海等許多省市都制定了本省市的管理規(guī)約示范文本。n管理規(guī)約示范文如下。n管理規(guī)約管理規(guī)約示范文本示范文本n為加強(qiáng)本物業(yè)的管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。n一、在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。n二、執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。n三、委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。n四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作。n五、業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可通過業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決。n六、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財(cái)產(chǎn)安全。n七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失，對(duì)拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。n八、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。n九、凡房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；拒不進(jìn)行維護(hù)的由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?。n十、與其它非業(yè)主使用人建立合法租憑關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。n十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為。n（1）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等。n（2）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建。n（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場(chǎng)地。n（4）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施。n（5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物。n（6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等。n（7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品。n（8）在公共場(chǎng)所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)。n（9）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌。n（10）隨意停放車輛。n（11）聚眾喧鬧、嗓聲擾民等危害公共利益或其它不道德的行為。n（12）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。n（13）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。n十二、人為造成公用設(shè)施設(shè)備或其它業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。n十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。n十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場(chǎng)等公用設(shè)施、場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。n十五、自覺維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。n十六、加強(qiáng)精神文明建設(shè)，弘揚(yáng)社會(huì)主義道德風(fēng)尚，互助友愛，和睦相處，共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。n2. 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則n業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是對(duì)業(yè)主大會(huì)行為作出的規(guī)范化約定，具有法律效力。業(yè)主大會(huì)規(guī)程規(guī)定，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)依法作出約定。北京、上海等許多省市都制定了本省市的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本，對(duì)業(yè)主大會(huì)的動(dòng)作、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)和行為都作出了規(guī)范性的約定。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和專項(xiàng)維修資金的管理、統(tǒng)籌以及業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)都作出了約定。n業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文如下n業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本示范文本n依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例、業(yè)主大會(huì)規(guī)程及相關(guān)規(guī)定，經(jīng)本區(qū)域全體業(yè)主表決通過，制定本規(guī)則，專為本區(qū)域召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議目的使用。n第一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開應(yīng)當(dāng)遵循以下基本原則。n（1）遵守法律和有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定。n（2）堅(jiān)持權(quán)利與義務(wù)相一致。n（3）堅(jiān)持公開、公正、公平。n（4）接受社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督。n第二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議每年召開一次，于每年_月份召開。n遇有下列情況時(shí)，本區(qū)域召開臨時(shí)會(huì)議。n（1）20%以上業(yè)主提議。n（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的。n（3）涉及本區(qū)域物業(yè)管理公共利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提議。n第三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織召開。n第四條 根據(jù)本區(qū)域的具體特點(diǎn)，按照有利于實(shí)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開目的的原則，本區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)征求社區(qū)居委會(huì)意見后確定采用集體討論或書面征求意見方式。n第五條 采用集體討論方式，按照以下程序進(jìn)行。n（1）業(yè)主委員會(huì)主任委員就業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開目的、會(huì)議召集情況及業(yè)主到會(huì)情況等進(jìn)行說明。n（2）業(yè)主委員會(huì)主任委員就本次會(huì)議需要決議事項(xiàng)進(jìn)行必須說明。n（3）參加會(huì)議業(yè)主就需要決議事項(xiàng)逐一進(jìn)行投票表決；會(huì)議召集人計(jì)收有效票。n（4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人公布投票結(jié)果，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)投票結(jié)果的合法性、有效性作出必須說明，確定并宣布決議事項(xiàng)是否通過或有效。n（5）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人就決議事項(xiàng)的執(zhí)行和處理作出說明。n采用書面征求意見方式，按照以下程序進(jìn)行：n（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人就決議事項(xiàng)向本區(qū)域全體業(yè)主送達(dá)書面征求意見函，并書面告知業(yè)主反饋意見投放的截止時(shí)間和地點(diǎn)；n（2）在書面征求意見函規(guī)定的截止時(shí)間，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人收集指定投放地點(diǎn)的業(yè)主反饋意見；n（3）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人計(jì)收有效反饋意見；n（4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人公布書面征求意見收集的結(jié)果，說明其合法性、有效性，明確決議的事項(xiàng)是否通過或有效；n（5）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人就決議事項(xiàng)的執(zhí)行和處理作出說明。n第六條 采用集體討論方式，業(yè)主本人應(yīng)參加會(huì)議。業(yè)主因故不能參加會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。但一個(gè)代理人不得接受同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)兩個(gè)或兩個(gè)以上業(yè)主的委托。n采用書面征求意見方式，業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)按照征求意見函中要求的內(nèi)容和形式反饋意見。不符合要求內(nèi)容或形式的，不計(jì)為有效反饋意見。n第七條 業(yè)主人數(shù)較多，按幢/單元/樓層為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。n需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。n第八條 為公正、公平目的，采用集體討論或采用書面征求意見方式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，有效票或有效反饋意見的計(jì)收、結(jié)果的公布等，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人都邀請(qǐng)和接受社區(qū)居委會(huì)代表現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。n第九條 無論采用何種方式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主投票權(quán)按業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，不足一平方米部分不予計(jì)算。n第十條 采用集體討論方式，本區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效；采用書面征求意見方式，反饋意見代表的投票權(quán)超過全部投票權(quán)的1/2方為有效。n第十一條 采用集體討論方式，業(yè)主大會(huì)決議經(jīng)參加會(huì)議業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過，方為有效；采用書面征求意見方式，業(yè)主大會(huì)決議經(jīng)反饋意見代表的投票權(quán)1/2以上通過，方為有效。n以下事項(xiàng)，經(jīng)本區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上投票權(quán)表決通過，方為有效：n（1）制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。n（2）解聘物業(yè)管理企業(yè)。n（3）選聘物業(yè)管理企業(yè)及相關(guān)事項(xiàng)。n（4）專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案。n（5）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)籌集、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、使用范圍和財(cái)務(wù)管理等。n住戶手冊(cè)的主要內(nèi)容參見表5-1。表表5-1住戶手冊(cè)住戶手冊(cè)主要內(nèi)容構(gòu)成主要內(nèi)容構(gòu)成1居住區(qū)域概況地理位置及特點(diǎn)建筑及其附屬設(shè)施的建筑面積、占地面積居住人口、戶數(shù)及其構(gòu)成公交路線、郵電通信狀況2物業(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)公司介紹物業(yè)服務(wù)公司及其各部門的具體工作職責(zé)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力及作用居民委員會(huì)的工作范圍3業(yè)主（住戶）須知按規(guī)定辦理人住手續(xù)裝修房屋之前應(yīng)向管理處提出申請(qǐng)明確房屋維修的責(zé)任按時(shí)交納管理費(fèi)物業(yè)服務(wù)公司的各種服務(wù)項(xiàng)目4物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定管理原則保護(hù)住戶合法利益住戶有權(quán)合理使用部分公共設(shè)施，也有義務(wù)維護(hù)公共設(shè)施不受損害公共場(chǎng)所公眾享用，對(duì)破壞公共設(shè)施等不道德行為，物業(yè)管理公司有權(quán)規(guī)勸，直至追究其民事責(zé)任或刑事責(zé)任按規(guī)定使用供電、供水、供氣等設(shè)備陽臺(tái)及樓宇裝置物的要求廚房排氣扇、空調(diào)機(jī)等設(shè)備安裝要求垃圾的排放方式公共秩序維護(hù)工作的要求車輛停放位置、管理辦法綠化、美化管理消防措施及管理日常維修類的劃分各項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方法5綜合服務(wù)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及服務(wù)項(xiàng)目無償服務(wù)的范圍及規(guī)定有償服務(wù)的項(xiàng)目及范圍6其他常用電話號(hào)碼，如消防、急救、派出所、維修站、居委會(huì)、匪警等電話號(hào)碼物業(yè)管理投訴電話消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴電話物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)理接待日5.3 物業(yè)管理的專業(yè)分包合同物業(yè)管理的專業(yè)分包合同n5.3.1 實(shí)行專業(yè)分包的前提條件實(shí)行專業(yè)分包的前提條件n物業(yè)管理總包單位有一定的管理能力和協(xié)調(diào)能力。n社會(huì)化、專業(yè)化達(dá)到一定程度，社會(huì)上有一批專業(yè)化的保潔、保安、園林綠化、房屋、設(shè)備維修等專業(yè)公司。n業(yè)主委員會(huì)成立，專業(yè)分包得到業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可。n物業(yè)檔次較高。n5.3.2 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)分包的類型物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)分包的類型n物業(yè)管理專業(yè)分包在我國(guó)剛剛起步，從目前來看類型還不多，主要有：房屋修繕專業(yè)企業(yè)、園林綠化專業(yè)企業(yè)、清掃保潔專業(yè)企業(yè)、家政服務(wù)專業(yè)企業(yè)、保安護(hù)衛(wèi)專業(yè)企業(yè)、市政管養(yǎng)專業(yè)企業(yè)、電梯、設(shè)備設(shè)施維修專業(yè)企業(yè)等。n隨著社會(huì)化、專業(yè)化物業(yè)管理的推進(jìn)，將會(huì)出現(xiàn)更多類型的專業(yè)分包企業(yè)。n5.3.3 專業(yè)分包合同的內(nèi)容專業(yè)分包合同的內(nèi)容n物業(yè)管理專業(yè)分包合同應(yīng)遵照平等、自愿、互利的原則，由物業(yè)管理總包單位與分包單位簽訂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。由于物業(yè)的專項(xiàng)管理性質(zhì)、技術(shù)要求、內(nèi)容等都有很大差別，因此物業(yè)管理專業(yè)管理分包合同的各分項(xiàng)中的具體內(nèi)容和要求有很大差別，但其中帶有共性的幾大項(xiàng)主要是：管理項(xiàng)目、管理內(nèi)容、管理費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任、其他。本章小結(jié)本章小結(jié)n物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)（或開發(fā)商）的委托從事物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。合同是指平等的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)（或開發(fā)商）就物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的委托、受托事務(wù)而簽訂的，明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同屬于提供勞務(wù)合同類中的委托合同。n物業(yè)服務(wù)合同分前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同兩種，具有有償性、合法性等特征。 n公共契約的主體是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)所有人和使用人，契約的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的客體是物業(yè)行為，契約的效力范圍涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體所有人和使用人。契約中規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)，既包括法律范疇內(nèi)的權(quán)利義務(wù)，又包括道德范疇內(nèi)的準(zhǔn)則。契約主要依靠主體的自我行動(dòng)和自我約束來實(shí)現(xiàn)契約的目的，雖然也有部分處罰條款，但那只是一些輔助性的內(nèi)容，一般情況下是不會(huì)采用的。n我國(guó)目前普遍使用的公共契約，主要有管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、住戶手冊(cè)三種內(nèi)容。管理規(guī)約是為了維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益、維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和秩序、保障物業(yè)的安全與合理使用，由全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維修養(yǎng)護(hù)和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為準(zhǔn)則，是實(shí)行業(yè)主自治管理的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是對(duì)業(yè)主大會(huì)行為作出的規(guī)范化約定，具有法律效力。住戶手冊(cè)是為了讓業(yè)主和使用人了解物業(yè)管理區(qū)域概況、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)權(quán)限、管理維修內(nèi)容、服務(wù)范圍以及業(yè)主或使用人的權(quán)利、義務(wù)和應(yīng)注意事項(xiàng)的文書。n物業(yè)管理的專業(yè)分包企業(yè)的類型主要有房屋修繕專業(yè)企業(yè)、園林綠化專業(yè)企業(yè)、清掃保潔專業(yè)企業(yè)、家政服務(wù)專業(yè)企業(yè)、保安護(hù)衛(wèi)專業(yè)企業(yè)、市政管養(yǎng)專業(yè)企業(yè)、電梯、設(shè)備設(shè)施維修的專業(yè)企業(yè)；物業(yè)管理專業(yè)分包合同應(yīng)遵照平等、自愿、互利的原則，由物業(yè)管理總包單位與分包單位簽訂。