物業(yè)小區(qū)管理方案 物業(yè)管理方案

物業(yè)小區(qū)管理方案 物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案，【導(dǎo)語】物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物場地進(jìn)展管理的活動。以下是大整理的物業(yè)管理方案，！一、概述某工程位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力宏大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。二、目的貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)工程構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的效勞將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氣氛。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資本錢等。反應(yīng)運(yùn)行機(jī)制組織構(gòu)造圖經(jīng)營環(huán)境圖四、人事人事設(shè)置原那么:一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計(jì))。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1詳細(xì)經(jīng)營事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會要持證4物業(yè)管理員1詳細(xì)物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保效勞等。5平安護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修效勞等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理參謀公司進(jìn)展培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)構(gòu)造培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。12.6萬元30000_12_0.35=126000(元)(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)1經(jīng)理1120_120_2經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005平安護(hù)衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計(jì)9600工資總額合計(jì):9600元/月;11520_元/年福利:11520_23%=26496(元/年)合計(jì):14.17萬元/年(6)辦公費(fèi):按管理人員工資總額25%計(jì)算(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi):按10%計(jì)算即1萬元(9)保險費(fèi):暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計(jì)算1.36萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約效勞，嚴(yán)控經(jīng)營本錢等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性效勞費(fèi)價格，擬向政府物價主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性效勞費(fèi)價格指導(dǎo)價格為0.35元/月_m2。六、前期物業(yè)接收a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。b)物業(yè)接收驗(yàn)收l既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)展驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)展嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。l是物業(yè)通過開工驗(yàn)收后，對物業(yè)主體構(gòu)造平安和使用功能的再驗(yàn)收;l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;l房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);l落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修工程、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修工程細(xì)那么與圖紙校驗(yàn)到位;l接收小組按圖紙資料移交清單，技術(shù)資料進(jìn)展對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，懇求給予協(xié)助解決。l接收小組按設(shè)備移交清單，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)展對照檢查，發(fā)現(xiàn)接收設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，懇求給予協(xié)助解決。l接收小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)展全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時催促有關(guān)單位迅速解決。l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時上報(bào)開發(fā)商，懇求盡快解決。l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l接收驗(yàn)收中假設(shè)發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限催促開發(fā)商催促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。l接收驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接收文件。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接收文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗(yàn)收與接收工作即完成。七、入伙1、準(zhǔn)備工作l治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;l車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進(jìn)一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;l垃圾清運(yùn):增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等l樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)l分步購置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;2、協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)絡(luò)工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供給。l代業(yè)主與 公司聯(lián)絡(luò) 安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)絡(luò)，理解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)絡(luò) ，入住時公告。3、入伙現(xiàn)場入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，平安護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢?？记绊氈?防止后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)展裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)展。其有關(guān)規(guī)定包括:國家建立部發(fā)布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取裝修管理規(guī)定，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)前方可開工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建立開發(fā)成果的記錄，是以后施行物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的根據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的開展和使用需求的進(jìn)步，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓搜集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。搜集的關(guān)鍵是盡可能完好，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程開工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)絡(luò)進(jìn)展科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。十、日常管理(一)房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)視走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定，無危及平安、外觀無改變、用處無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共施行、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、 以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8:008:30向總值班理解和處理業(yè)主保修、投訴。8:3017:00跟蹤監(jiān)視、巡視、走訪、整理檔案(二)綠化管理工作工程澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢部分加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:009:30澆水、施肥;9:3011:30除雜草、整形、保潔;13:3015:30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔;15:3017:00澆水、施肥(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)視巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)展每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補(bǔ)24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時報(bào)告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及平安、外觀，無改變用處熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、平安要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:008:30向總值班理解和處理業(yè)主保修、投訴。8:3017:00跟蹤監(jiān)視、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居平安違法行為裝修監(jiān)視車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場每周一次，每次1h標(biāo)準(zhǔn)人車進(jìn)出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無收買、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當(dāng)措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明平安護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練(四)平安護(hù)衛(wèi)、停車管理(五)保潔管理工作工程地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和_網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和_網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運(yùn)率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5:007:00地面清掃;7:008:00清運(yùn)垃圾;8:0010:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:3015:00清運(yùn)垃圾;15:0016:00地面清掃保潔第 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