上海市房屋建筑面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則.doc

上海市房屋建筑面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則 　　為規(guī)范上海房屋建筑面積計算方法，合理分攤房屋公用建筑面積，現(xiàn)將上海市房產(chǎn)總登記以來，建設(shè)部及上海市下發(fā)的有關(guān)房屋建筑面積計算及公用建筑面積分攤現(xiàn)行規(guī)定匯總下發(fā)，便于各房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位遵照執(zhí)行。 　　　建筑面積計算規(guī)則　　 一、計算建筑面積的范圍　 　1、單層建筑物不論其高度均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。　 　2、多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。　 　3、層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻不包括采光井、防潮層及其保護墻外圍的水平面積計算。 4、用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍水平面積的一半計算建筑面積。 5、坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米的，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。　 6、穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。　　 7、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。　　 8、舞臺燈光控制室按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。　 9、建筑物內(nèi)的技術(shù)層管道層、附層、夾層是指房屋內(nèi)部的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。 10、與建筑物連接的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨蓬按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。 　　11、有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。 　　12、突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 　　13、突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 　　14、封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 　　15、建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 　　16、兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 　　17、室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 　　18、跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。 　　19、室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館場看臺下空間加以利用的，其超過 　　1.8米的部位計算建筑面積多層按多層計算。 　　20、原始設(shè)計為假層含頂層閣屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實計算建筑面積。 　　二、不計算建筑面積的范圍 　　1、突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺階、無柱雨蓬等。 　　2、檢修、消防等用的室外爬梯。 　　3、層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層、夾層。 　　4、構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油水池、儲倉、圓庫、地下人防干、支線等。 　　5、建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 　　6、沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 　　7、單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 　　8、層高小于2.2米的地下室、半地下室、深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。 9、崗?fù)?、警亭、書報亭等。? 　　10、里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。 　　11、利用馬路、通道及隙地所搭棚架。 　　12、閣樓。 　　13、房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。 　　三、其他 　　在計算建筑物建筑面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。 　　公用建筑面積分攤規(guī)則 　　一、分攤原則 　　1、房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。公用建筑面積分攤僅限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑(如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等)不得分攤到本幢房屋內(nèi)。 　　2、房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進行分攤。公用建筑面積分攤后，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分攤，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計的使用功能。 　　3、商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分攤?cè)惫媒ㄖ娣e(此次分攤的最小單位為層)，然后再分攤各自公用建筑面積。 　　4、商品房按"套"或"單元"出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。 　　套(單元)建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積 二、計算方法 　　一套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： 　　1、套(單元)內(nèi)的使用面積 　　套內(nèi)使用面積的計算應(yīng)符合下列規(guī)定： 　　(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；　　 (2)躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；　　 (3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。 　　2、套內(nèi)墻體面積 　　新建住宅各(套單)元內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。 新建住宅各(套單)元之間的分隔墻，套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 　　非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 　　內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。 　　3、陽臺建筑面積 　　(1)原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； 　　(2)挑陽臺底陽臺按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； 　　(3)凹陽臺按其凈面積含女兒墻墻體面積的一半計算建筑面積； 　　(4)半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。 　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 　　(二)公用建筑面積由以下兩部分組成： 　　 1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。 　　2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻墻體水平投影面積的一半。 公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間如地下車庫、倉庫、人防工程等 　　(三)公用建筑面積分攤系數(shù)： 　　整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。 　　分攤的公用面積=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù) 　　三、操作程序 　　1、圖件準(zhǔn)備 　　收齊必須的圖紙?？⒐て矫鎴D一套；總平面圖一張；房屋建設(shè)單位對房屋內(nèi)各公用部位設(shè)備間的使用功能、服務(wù)對象具體明確的書面說明并蓋章；房屋分套面積測算委托書。 　　2、勘丈準(zhǔn)備 　　在熟悉圖紙的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)備勘丈原圖。將竣工圖紙縮小到外業(yè)便于操作的適當(dāng)比例；一般1:200、1:500。準(zhǔn)備好丈量工具、卷尺或簡易測距儀。若用皮卷尺，出測前應(yīng)比尺。準(zhǔn)備好書寫工具及輔助工具。外業(yè)編組。 　　3、實地丈量 　　按建筑面積計算規(guī)則，逐層不同形狀層次丈量房屋外圍尺寸；參照竣工圖紙施工圖紙丈量套內(nèi)商用部位內(nèi)、辦公部位內(nèi)獨用的建筑面積。參照"公用部位情況說明"丈量房屋內(nèi)非全幢公用的公用部分尺寸。 　　4、內(nèi)業(yè)制圖和計算 　　參照竣工圖紙施工圖紙，按房地產(chǎn)發(fā)證規(guī)定的比例尺及要求，繪制房地產(chǎn)權(quán)證附圖勘丈圖、正圖。圖紙應(yīng)分層繪制。凡是全幢公用或部分樓層公用的部位，勘丈圖在相應(yīng)部位注 明"全幢公用"或"樓層公用"字樣。然后按"建筑面積計算規(guī)則"和"公用建筑面積 分攤規(guī)則"的要求進行分攤計算。 　　四、測算精度要求及資料整理 　　1、房屋建筑面積測算中誤差Mp按照下式結(jié)果： 　　式中：Mp-房屋建筑面積測算中誤差，M2。 　　P-房屋建筑面積，M2。　　測算最大誤差不超過2倍中誤差。 套建筑面積 50 100 200 300 400 500 1000 中誤差 0.43 0.7 1.17 1.59 2.0 2.39 4.26 最大誤差 0.86 1.4 2.34 3.18 4.0 4.78 8.52 　　2、運算要求： 　　 (1)房屋建筑面積計算，公用建筑面積分攤以平方米為單位。 　　(2)全幢建筑面積計算尺寸與套內(nèi)獨用建筑面積，計算尺寸分別注記，尺寸注記以米為單位，保留兩位小數(shù)。 　　(3)計算過程中的階段性成果如全幢建筑面積、套內(nèi)獨用建筑面積、分攤的公用建筑面積等保留四位小數(shù)。 　　(4)分攤系數(shù)至少保留六位小數(shù)。 　　(5)最終計算成果均保留兩位小數(shù)。 　　3、資料整理 　　每幢房屋的分套建筑面積計算均應(yīng)有勘測報告?？睖y報告包括勘測報告封面；分套建筑面積成果表；全幢建筑面積計算表及附圖；全幢套內(nèi)建筑面積計算表及附圖；四至圖總平面圖及分層圖。 　　其中可提供給房屋買受人的是勘測報告封面、分套建筑面積成果表、四至圖及相應(yīng)的分層圖。 　　五、注意事項 　　1、操作方便、丈量準(zhǔn)確。實地丈量套內(nèi)建筑面積時不分間丈量，不區(qū)分使用面積和非共用墻體面積。只要按套內(nèi)使用面積的總范圍量取所需尺寸即可。 　　2、原始設(shè)計的假層，層高超過1.8米含1.8米的部位計算建筑面積并參與全幢房屋建 　　筑面積分攤。假層的套內(nèi)建筑面積是指層高超過1.8米含1.8米部位的使用面積及與其相連的一半墻體面積另一半墻體計入總建筑面積內(nèi)之和。 　　3、客廳、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，其建筑面積按該部位共同使用的產(chǎn)權(quán)人戶數(shù)平均分攤。 　　4、一九九五年底以前，公有住宅出售過程中，一幢房屋已部分出售，并按滬房93權(quán)字發(fā)第52號文"異產(chǎn)同幢建筑面積攤算辦法"計算過分套建筑面積的，其計算成果仍可使用，不再重新計算。 　　5、新建住宅中室外樓梯為兩層以上服務(wù)的，其建筑面積歸至兩層以上，參與兩層以上建筑面積分攤。 　　6、一九九六年一月一日前房屋權(quán)屬管理部門已按"異產(chǎn)同幢建筑面積攤算辦法"預(yù)測過房屋分套建筑面積的，房屋權(quán)屬管理部門實測復(fù)測時，仍可按原分攤辦法執(zhí)行。