《物業(yè)服務合同》物業(yè)合同中業(yè)主受損害的責任承擔

物業(yè)服務合同物業(yè)合同中業(yè)主受損害的責任承擔自物業(yè)管理條例 （ 以下稱條例 ） 頒布以來，物管公司與業(yè)主因人身、財產等安全問題引發(fā)的諸多糾紛，并未因物業(yè)立法的進一步完善而減少，反而有逐步增加的趨勢。當居民在有物業(yè)管理的小區(qū)內人身或財產受到傷害時，物業(yè)公司是否應承擔相應的責任？在小區(qū)物業(yè)管理中一般業(yè)主出現(xiàn)的傷害事故包括： 1、在物業(yè)管理區(qū)域內財產損害事故，主要有業(yè)主房屋財產損害、業(yè)主的車輛等財產損害； 2、在物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主及家人人身損害事故。小區(qū)物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽訂或者有小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂。從法律上說，條例第三十六條規(guī)定: “物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。根據該條可以有兩種情形：第一，物業(yè)服務合同中明確約定物業(yè)公司有保護每個業(yè)主財產安全的義務，或者即使在書面合同中未明確約定，但物業(yè)公司實際上一直實施為業(yè)主提供保護財產的行為，那么當出現(xiàn)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內財產損害事故，物業(yè)公司則應按合同約定承擔違約責任。第二，在物業(yè)服務合同中未約定物業(yè)公司有保護每個業(yè)主財產安全義務的內容，而且并未收取相應的保護財產的管理費，且一直未實施為業(yè)主提供保護財產的行為。這類情形，物業(yè)公司并沒有保護每個業(yè)主財產安全的義務，物業(yè)公司業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內財產損害事故，不承擔相應的違約責任。因此，在物業(yè)管理活動中，物業(yè)公司有按照物業(yè)服務合同的約定，履行了合同約定的義務，為業(yè)主提供了約定的服務，則業(yè)主不能再對物業(yè)公司提出額外的服務要求。而根據合同法第 60 條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋也明確規(guī)定了從事經營、服務活動的法人未盡安全保障義務使他人受到外來損害時，侵權人不能賠付時，安全保障義務人應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。條例第四十七條第二款“保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責。物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)內無論是否有物業(yè)合同約定的某些義務，根據物業(yè)合同的性質、目的和交易習慣而產生的，物業(yè)公司應有的在物業(yè)管理區(qū)內的告知、說明、照顧、保護等義務。物業(yè)公司應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。針對物業(yè)公司的安保義務，即使在物業(yè)合同中沒有約定，物業(yè)公司也要承擔安保義務。當業(yè)主及家人在物業(yè)管理區(qū)域內人身損害事故，物業(yè)公司有防范和救助的義務。物業(yè)公司若有疏忽或不盡上述義務，則應對業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內的人身損害承擔賠償責任。關于物業(yè)公司在業(yè)主的財產和人身傷害事故中的責任問題： 1、物業(yè)公司未盡物業(yè)合同約定的義務導致業(yè)主的財產和人身損害的，應承擔侵權責任；2、物業(yè)公司未完全盡到合同約定的義務或者合同附隨的義務時，物業(yè)公司應承擔補充責任。物業(yè)公司承擔補充責任的情況主要是在第三人對業(yè)主的財產或人身造成損害的情況下，物業(yè)公司沒有盡到物業(yè)服務合同約定的義務或法律認定的義務時，且第三人無力賠償或者賠償不足時，才承擔相應責任。筆者建議在簽訂物業(yè)合同時，合同雙方應明確約定服務合同的條款，要做到義務明確；物業(yè)公司管理方面應做好各項協(xié)調工作，安全預防工作做到實處；作為業(yè)主在物業(yè)公司物業(yè)管理活動中要注意配合，要注意自律。在物業(yè)公司提高物業(yè)服務質量的同時，業(yè)主們也應有較高的素質來配合物業(yè)管理活動。第1頁 共1頁