《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期》PPT課件.ppt

1 第九章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期 本章的主要目的與要求是 理解房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中周期性波動(dòng)現(xiàn)象的特點(diǎn)及其原因 了解國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展?fàn)顩r及主要影響因素 2 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期概述 一 宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)市場周期運(yùn)動(dòng) 一 經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)對于 經(jīng)濟(jì)周期 的研究 一般是以國民經(jīng)濟(jì)的總體運(yùn)行 即宏觀經(jīng)濟(jì) 為對象的 很少涉及某一具體行業(yè)或產(chǎn)業(yè) 然而 由于房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè) 具有 一榮皆榮 一損皆損 的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度 房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模和運(yùn)行質(zhì)量往往成為特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 晴雨表 因而備受社會(huì)的關(guān)注 3 1 經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的含義和類型 在科技領(lǐng)域中 對周期現(xiàn)象的理解包含兩個(gè)特征 即 等間隔性和重復(fù)性 在數(shù)學(xué)上表示為F X f X T T為周期 而任何經(jīng)濟(jì)周期都不是機(jī)械的 完全規(guī)則的形態(tài) 我們可以在平均的 概率的意義上發(fā)現(xiàn)周期 但經(jīng)濟(jì)周期明顯地不具有等間隔性的特點(diǎn) 含義 經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象或變量在連續(xù)過程中重復(fù)出現(xiàn)漲落的情況 所強(qiáng)調(diào)的只是再現(xiàn)性 重復(fù)性 經(jīng)濟(jì)周期 businesscycles 強(qiáng)調(diào)反復(fù)發(fā)生漲落的波動(dòng)形態(tài) 但不是定期的 經(jīng)濟(jì)周期的持續(xù)期間從一年到十年 二十年不等 它們不能再分為性質(zhì)相似 振幅與其接近的更短的周期 這三點(diǎn)是美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家密切爾 W C Mitchell 和伯恩斯 A F Burns 在1946年為經(jīng)濟(jì)周期所下定義中所強(qiáng)調(diào)的 而這一定義大體被一般西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家所接受 4 類型 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家把經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)按周期長度區(qū)分為四類 1 短期波動(dòng) 短周期 又稱基欽周期 是美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家基欽經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)的 其持續(xù)期間約為40個(gè)月 主要是由于企業(yè)的庫存投資的循環(huán)變化而產(chǎn)生的 2 中周期 又稱朱格拉周期 是法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱格拉 ClementJuglar 發(fā)現(xiàn)的 其持續(xù)期間為9至10年 主要是由于設(shè)備投資的波動(dòng)而發(fā)生的 一個(gè)朱格拉周期約包含兩個(gè)基欽周期 5 3 中長周期 又稱庫茲涅茨周期 是美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞?SimonKuznets 發(fā)現(xiàn)的 其持續(xù)期間為15至25年 一般認(rèn)為中長周期主要是由于建筑活動(dòng)的循環(huán)變動(dòng)而引起的 如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 建筑物的房租和建筑費(fèi)用的變化 建筑技術(shù)的更新 金融財(cái)政政策的變化等引發(fā)的建筑活動(dòng)的擴(kuò)張 4 長期波動(dòng) 又稱為康德拉季耶夫周期 是由俄國經(jīng)濟(jì)學(xué)家康德拉季耶夫 NikolaiD Koudratieff 發(fā)現(xiàn)的 其持續(xù)期間為50 60年 這種50年左右的長期波動(dòng)又稱為長周期 認(rèn)為技術(shù)進(jìn)步和革新是長周期產(chǎn)生的原因這種觀點(diǎn)現(xiàn)在被普遍接受 6 四種周期波動(dòng)示意圖 由于長期與短期循環(huán)的景氣階段重疊情況不同 則繁榮與蕭條的強(qiáng)弱與長短也不同 7 階段劃分 劃分方法有兩種 1 從各景氣指標(biāo)的水準(zhǔn)出發(fā) 用某個(gè)基準(zhǔn)線來衡量 高于基準(zhǔn)線的是繁榮期或景氣期 低于基準(zhǔn)線的稱為衰退期或蕭條期 2 從各景氣指標(biāo)的變化方向出發(fā) 從谷到峰的期間稱為擴(kuò)張期間 從峰到谷的期間稱為收縮期間 峰到谷或谷到峰的期間稱為一個(gè)階段 而兩個(gè)相同轉(zhuǎn)折點(diǎn) 峰 峰或谷 谷 之間的期間稱為一個(gè)周期 8 2 經(jīng)濟(jì)周期的新特點(diǎn) 持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長 由美國開始的 新經(jīng)濟(jì) 對人民生活和各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的影響 同時(shí)也向理論界提出了新課題 美國的勞動(dòng)生產(chǎn)率在過去的八年里增長了許多 這種改變幅度是過去不曾有的 從1955年 1973年 勞動(dòng)生產(chǎn)率平均每年增長2 9 左右 而從1993年開始則每年平均增長3 5 左右 且經(jīng)濟(jì)增長是持續(xù)的 從美國經(jīng)濟(jì)增長率波動(dòng)曲線上看 經(jīng)過1990年8月 1991年3月一個(gè)短暫的衰退之后 美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了戰(zhàn)后第三次的長達(dá)110個(gè)月 9 2年 的繁榮 這是一個(gè)打破歷史記錄的超長增長曲線 劉樹成 2000年 在美國 自1854年開始有經(jīng)濟(jì)周期記錄以來到現(xiàn)在 146年期間共經(jīng)歷了31個(gè)周期 其中擴(kuò)張期超過80個(gè)月的 只有四次 除了二戰(zhàn)后的三次外 還有一次是1938年7月 1945年2月 歷時(shí)80個(gè)月 6 7年 9 低失業(yè)和低通脹率 與持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長并存的 是90年代以來低失業(yè)和低通脹 即隨著失業(yè)率的下降 通脹率不是提高而是下降了 這與70年代滯脹時(shí)期 失業(yè)率高 通脹率高 相比 發(fā)生了新的變化 新經(jīng)濟(jì) 是否改寫了經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)則 與90年代經(jīng)濟(jì)高增長并存的 還有股票市場價(jià)格指數(shù)曲線的迅速上升 例如 道 瓊斯指數(shù)從1966年 1983年的18年間 一直維持在1000點(diǎn)水平 從1983年 1985年月12年間 上升到4000點(diǎn) 而從1995年到1999年 僅用了四年時(shí)間 該指數(shù)便突破了萬點(diǎn)大關(guān) 亞洲金融危機(jī)與區(qū)域不平衡發(fā)展 1997年7月 亞洲金融危機(jī)爆發(fā) 日本韓國等國家都飽受其害 經(jīng)濟(jì)處于長期低迷狀態(tài) 這與美國經(jīng)濟(jì)的 長期繁榮 形成鮮明對照 10 總之 信息技術(shù)革命促進(jìn)了供求的良性互動(dòng) 縮短了供求之間的距離 推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級 從而促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)振幅的縮減 同時(shí)政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)也在一定程度上克服了市場經(jīng)濟(jì)的自發(fā)性和盲目性 使經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)出新的特征 國民經(jīng)濟(jì)的宏觀經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng) 直接間接地反映到房地產(chǎn)市場這個(gè) 晴雨表 上 3 房地產(chǎn)景氣循環(huán)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念首先于1933年出現(xiàn)在美國 此后對于這個(gè)問題的研究一直是美國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究的重點(diǎn)問題之一 對于房地產(chǎn)市場供求的周期性漲落波動(dòng)變化 亞洲一些國家和地區(qū)稱為 景氣循環(huán) 或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期 它可以分為上升期和下降期兩個(gè)部分 具體又可分為復(fù)蘇階段 繁榮階段 衰退階段 蕭條階段 它們周而復(fù)始地運(yùn)動(dòng)著 11 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期示意圖 12 我國經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)和房地產(chǎn)景氣循環(huán) 13 二 經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系 二者究竟是什么關(guān)系 有人認(rèn)為兩者完全一致 吳兆華 1995 但大部分人認(rèn)為兩者既有聯(lián)系又有區(qū)別 1 兩者呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系 從整體上說 一個(gè)國家房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期是一種正相關(guān)關(guān)系 波長大體一致 例如 在中國 兩者的周期大致都是四至五年 美國房地產(chǎn)周期約為20年 相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)周期的中長周期 日本大體為7至10年 也與其宏觀經(jīng)濟(jì)的中周期大致相當(dāng) 2 兩者的變化期間互不相同 經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)雖然有規(guī)律性波動(dòng) 但每個(gè)變化區(qū)間不會(huì)有絕對的等長 正如 P 薩繆爾森所說 沒有兩個(gè)經(jīng)濟(jì)周期是完全一樣的 但它們會(huì)有許多相似之處 雖然不是一模一樣的孿生兄弟 但可以看出它們屬于同一家族 14 所謂相似 是指在每個(gè)周期都包括了擴(kuò)張與收縮 波峰與波谷不斷交替的運(yùn)動(dòng) 所謂不同 是指每個(gè)周期變化的幅度 頻率 落差勢能的差異 一般來說 房地產(chǎn)的復(fù)蘇 蕭條期滯后 而繁榮 衰退期提前 研究這種差別 不僅有理論意義 更重要的是在實(shí)踐中 投資者和國家宏觀調(diào)控可通過兩者波動(dòng)的時(shí)差進(jìn)行決策 即可根據(jù)房地產(chǎn)的波動(dòng)來分析預(yù)示宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢 亦可根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢 預(yù)測房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 15 從復(fù)蘇階段看 由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值大 耗用資金多 生產(chǎn)周期長 個(gè)體差異大等特點(diǎn) 決定了房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇時(shí) 需要經(jīng)過較長時(shí)間的籌備 計(jì)劃才能投入生產(chǎn) 因此 房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇要略滯后于宏觀經(jīng)濟(jì) 但很短暫 從繁榮期看 房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期要比宏觀經(jīng)濟(jì)高漲期來得迅速 因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)過復(fù)蘇期的準(zhǔn)備后 其先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用充分顯現(xiàn)出來 在市場需求擴(kuò)張的拉動(dòng)下 房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展 同時(shí) 較充足的資金也會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè) 16 加速發(fā)展 如左上圖所示 從衰退期來看 房地產(chǎn)業(yè)要早于和快于宏觀經(jīng)濟(jì) 這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展一方面可以滿足宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 提前進(jìn)入衰退期 另一方面 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是以社會(huì)經(jīng)濟(jì)各部門發(fā)展為基礎(chǔ)的 當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)衰退時(shí) 房地產(chǎn)的需求狀況發(fā)生變化 房地產(chǎn)價(jià)格急劇下挫 使得房地產(chǎn)業(yè)的衰退比宏觀經(jīng)濟(jì)來得迅速 如右上圖所示 17 從蕭條階段來看 房地產(chǎn)業(yè)又滯后于宏觀經(jīng)濟(jì) 因?yàn)楫?dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條時(shí) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于停滯狀態(tài) 失業(yè)率 通漲率較高 但是由于房地產(chǎn)本身的保值增值功能 投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)或購置房地產(chǎn)增加 從而維持房地產(chǎn)市場上一定的供求 推遲了房地產(chǎn)市場的蕭條 一些地區(qū)房地產(chǎn) 股票收益率及通漲率 18 二 國內(nèi)外房地產(chǎn)周期研究發(fā)展?fàn)顩r 一 國外對于房地產(chǎn)周期的研究1 從研究內(nèi)容上看根源研究 外力沖擊 內(nèi)生變動(dòng) 特征研究 波長 指標(biāo)體系 分析模型等 2 從周期時(shí)間上看長周期研究 1930 60年代 強(qiáng)調(diào)人口增長與移動(dòng) 家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)等因素對于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響 短周期研究 1960 90年代 從市場周期運(yùn)動(dòng)影響因素分析 到對房地產(chǎn)投資者行為的研究 以及對房地產(chǎn)金融體制及其變動(dòng)等綜合因素的研究 19 二 國內(nèi)對于房地產(chǎn)周期的研究1 從研究內(nèi)容上看理論研究 根源 周期波動(dòng)特征 規(guī)律 預(yù)警系統(tǒng)等研究 實(shí)證研究 波長 波型 指標(biāo)體系影響因素等分析 2 從研究地區(qū)上看主要以東南沿海的城市房地產(chǎn)個(gè)案研究為主 逐步加強(qiáng)對于全國房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究 3 從類型上看房地產(chǎn)市場自然周期 房地產(chǎn)市場投資周期 等等 資料選摘 資料選摘 20 第二節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與周期波動(dòng)分析 一 中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)實(shí)證分析房地產(chǎn)業(yè)在我國成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來發(fā)展 主要是在改革開放以后 始于八十年代初 短短的二十幾年已取得巨大成就 從總體上觀察 中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到以體制轉(zhuǎn)軌為主要運(yùn)行特征的發(fā)展階段以后 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始形成較為明顯的復(fù)蘇 繁榮 衰退 蕭條的相互循環(huán) 產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與產(chǎn)業(yè)收縮兩個(gè)過程交替出現(xiàn)的周期波動(dòng)現(xiàn)象 主要觀點(diǎn)有四種 一個(gè)周期說 根據(jù)GNP增長率與商品房銷售額增長率的良好對應(yīng)關(guān)系 把改革開放以來的中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)劃分為單個(gè)周期的四個(gè)階段 21 1 1979年 1985年為復(fù)蘇期 2 1986年 1993年為增長期 92 93年為高速增長期 3 1994年 1995年為宏觀調(diào)控期 4 1995年以后衰退到復(fù)蘇 一個(gè)半周期說 用年商品房銷售面積來表示中國房地產(chǎn)供給與需求相互作用而產(chǎn)生的波動(dòng)狀況 據(jù)此把我國1986年以來的房地產(chǎn)周期波動(dòng)劃分出一個(gè)半周期 即 1 1986年 1991年持續(xù)6年的周期 2 1992年 1995年的半個(gè)周期 三個(gè)周期說 選取多項(xiàng)指標(biāo) 8項(xiàng) 得出中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)形態(tài) 據(jù)此劃分三個(gè)周期 1 1981年 1986年為第一個(gè)周期 2 1987年 1989年為第二個(gè)周期 3 1990年 以后為第三個(gè)周期 22 四個(gè)周期說 以深圳為背景的一項(xiàng)研究 把我國房地產(chǎn)周期波動(dòng)劃分為四個(gè)周期 即 1 1978年 1986年為第一個(gè)周期 2 1987年 1991年為第二個(gè)周期 3 1992年 1994年為第三個(gè)周期 4 1995年以后 為第四個(gè)周期 何時(shí)完成還有待于觀察 23 二 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的指標(biāo)體系與特點(diǎn)分析 對周期的描述通常采用價(jià)格指標(biāo) 但是 房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展很不成熟 還沒有建立起規(guī)范的產(chǎn)值指標(biāo)體系 對房地產(chǎn)市場供求的景氣循環(huán)測定 不能僅限于房地產(chǎn)的供給量和需求量這一淺層的表面分析 應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)投資 生產(chǎn) 交易 金融以及產(chǎn)業(yè)增加值等多方面 以便更好地反映房地產(chǎn)周期波動(dòng)趨勢 一 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的指標(biāo)體系1 選取原則相關(guān)性原則 指標(biāo)要與周期波動(dòng)有直接聯(lián)系 能綜合反映波動(dòng)的特征 可靠性原則 選用的指標(biāo)要能反映出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實(shí)情況 且統(tǒng)計(jì)口徑一致 渠道可靠 24 連續(xù)性原則 指標(biāo)的數(shù)據(jù)資料要有較長的連續(xù)時(shí)間序列來供分析使用 獲得性原則 指標(biāo)的數(shù)據(jù)資料還必須是較容易獲得的資料 2 具體指標(biāo)體系的確立八項(xiàng)指標(biāo) 何國釗 曹振良等 1996 1 商品房價(jià)格 2 城鎮(zhèn)新建住宅面積 3 城鎮(zhèn)住宅竣工面積 4 實(shí)有房屋建筑面積 5 實(shí)有住宅建筑面積 6 城鎮(zhèn)住宅投資 7 房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 8 房產(chǎn)買賣成交面積 25 十六項(xiàng)指標(biāo) 譚剛 2000 6類16項(xiàng) A房地產(chǎn)總量指標(biāo) 房地產(chǎn)業(yè)增加值 B房地產(chǎn)投資類指標(biāo) b1房地產(chǎn)開發(fā)投資額 b2房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤額 C房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標(biāo) c1房地產(chǎn)出讓用地面積 c2商品房施工面積 c3土地開發(fā)面積 c4商品房竣工面積 26 D房地產(chǎn)交易類指標(biāo) d1商品房銷售面積 d2商品房空置面積 E房地產(chǎn)金融類指標(biāo) e1個(gè)人住房存款與貸款總額 e2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)用房開發(fā)貸款 e3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金總額 F房地產(chǎn)價(jià)格類指標(biāo) f1商品住宅價(jià)格指數(shù) f2商業(yè)用房價(jià)格指數(shù) f3辦公用房價(jià)格指數(shù) f4住宅建安材料費(fèi)用指數(shù) 27 二 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特點(diǎn) 1 與宏觀的國民經(jīng)濟(jì)周期波長相似 但階段有差異 在我國 1949年以來宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)已出現(xiàn)了8次 第9次還沒有完成 周期長度約為4 5年 這與我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的長度相似 但是兩者在周期的 四個(gè)階段 的時(shí)間上有前有后 從1981年以來兩者都出現(xiàn)的三次周期來看 四個(gè)階段的前后時(shí)差比較明顯 以高漲期為例 宏觀經(jīng)濟(jì)的高漲期分別為1984 1988 1993年 房地產(chǎn)的高漲期分別為1984 1988 1992年 第三次比較明顯地看出房地產(chǎn)高漲期 1992年 先于國民經(jīng)濟(jì)的高漲期 1993年 從蕭條階段來看 宏觀經(jīng)濟(jì)的谷底分別是1986 1989年 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的谷底則為1987 1989年 房地產(chǎn)的蕭條期要滯后于宏觀經(jīng)濟(jì) user 參閱 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論 包亞鈞 汪洪濤著 同濟(jì)大學(xué)出版社98年6月 28 29 2 房地產(chǎn)市場從快速發(fā)展期向調(diào)整期轉(zhuǎn)變 我國房地產(chǎn)市場從1993年開始 總體上呈現(xiàn)出從快速發(fā)展轉(zhuǎn)入調(diào)整期的態(tài)勢 表現(xiàn)為以下幾種市場動(dòng)態(tài) 1 市場區(qū)位發(fā)生轉(zhuǎn)移1992年 房地產(chǎn)市場發(fā)展主要集中在珠江三角洲地區(qū) 例如全國推出的9萬多套外銷樓盤中 該地區(qū)就多達(dá)7萬多套 所占比重超過80 其中僅東莞 惠陽兩市就高達(dá)3萬多套 由于該地區(qū)房地產(chǎn)市場供給量大增 市場信息率先下挫 投資回報(bào)率減低 因而93年以來 房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重心北移趨勢 形成沿海 沿江 沿邊到內(nèi)陸占據(jù)交通要道的多元化區(qū)位市場格局 外銷樓盤在珠江三角洲地區(qū)所占比重已下降至50 其它地區(qū)如 上海 北京 天津 遼寧 閩南地區(qū) 海南和北海地區(qū) 以及京九鐵路沿線的重要城市 都成為國內(nèi)重要的房地產(chǎn)市場區(qū)位 30 2 物業(yè)投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整在1992年前后 物業(yè)投資的市場趨向由外銷市場熱 內(nèi)銷市場平靜轉(zhuǎn)向投資于內(nèi)銷市場 由大型別墅轉(zhuǎn)向于商場 寫字樓以及住宅商品房 近年來 住宅商品房投資仍是熱點(diǎn) 3 房地產(chǎn)市場的非均衡發(fā)展主要表現(xiàn)為 第一 投資指向的非均衡性 指向沿海 第二 投資環(huán)節(jié)的非均衡性 土地批租制度實(shí)施非均衡性 土地出讓價(jià)格不規(guī)范 土地政策地區(qū)差異大 第三 投資結(jié)構(gòu)的非均衡性 31 三 中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)的原因分析 影響中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)的原因很多 這里我們主要分析投資和政策這兩個(gè)最具代表性的因素 一 投資與房地產(chǎn)周期波動(dòng)投資是造成房地產(chǎn)周期波動(dòng)的重要內(nèi)生因素之一 特別是對投資主導(dǎo)下的中國宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)來說 投資波動(dòng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響作用就更為明顯 從全國房地產(chǎn)周期波動(dòng)來看 如果用房地產(chǎn)業(yè)增加值的變動(dòng)來反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)趨勢 則根據(jù)房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)增加值的歷史數(shù)據(jù) 可以建立全國房地產(chǎn)業(yè)增加值 Yt 與房地產(chǎn)投資規(guī)模 It 之間的回歸模型 32 Yt 62 8481 0 5322It 相關(guān)系數(shù)高達(dá)0 9981 表明兩者存在非常緊密的聯(lián)系 投資波動(dòng)對房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)產(chǎn)生了明顯的帶動(dòng)作用 根據(jù)實(shí)證分析研究結(jié)果 我國住宅的投資波動(dòng)與房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)是一致的 且投資波動(dòng)對房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響很大 兩者幾乎是共振的 然而在有些年份 如1993年 投資波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)呈相反方向 這說明投資波動(dòng)盡管是影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素 但不是唯一因素 33 二 政策與房地產(chǎn)周期波動(dòng) 政策因素作為經(jīng)濟(jì)周期的外部沖擊力量 對我國房地產(chǎn)周期波動(dòng)產(chǎn)生重要影響 對處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國來說 政府不但是經(jīng)濟(jì)體制改革的推動(dòng)者和經(jīng)濟(jì)制度變遷的供給者 同時(shí)還是產(chǎn)業(yè)政策的制定者和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者 這樣一來 政府行為的確立和變動(dòng) 就成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要因素 1 房地產(chǎn)業(yè)宏觀管理政策的影響 2 經(jīng)濟(jì)管理體制與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的影響 3 與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)控有關(guān)的政策的影響 例如 經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張政策與經(jīng)濟(jì)收縮政策的相互交替變動(dòng)作用下 使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有明顯的政策周期特征 34 三 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的沖擊 傳導(dǎo)模型 我國轉(zhuǎn)軌時(shí)期房地產(chǎn)周期波動(dòng)既有外部沖擊的決定性作用 同時(shí)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制也開始發(fā)揮作用 由此形成房地產(chǎn)周期波動(dòng)的沖擊 傳導(dǎo)機(jī)制 也就是說 可以把房地產(chǎn)周期波動(dòng)看成是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對外部沖擊的響應(yīng)曲線 即 在來自房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)以外的隨機(jī)性或周期性因素的沖擊下 通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的作用 結(jié)果相應(yīng)出現(xiàn)了具有周期波動(dòng)特征的運(yùn)行軌跡 這一過程大體經(jīng)歷了四個(gè)階段 35 1 第一步為外部沖擊階段 來自房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)外部的變量 如宏觀經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng) 經(jīng)濟(jì)體制變遷 對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)生外部沖擊 2 第二步為初始響應(yīng)與內(nèi)部傳導(dǎo)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對外部沖擊產(chǎn)生初始響應(yīng) 并利用內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制把外部沖擊轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)運(yùn)行的重要?jiǎng)恿σ蛩?主要有房地產(chǎn)投資規(guī)模與投資結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)供求關(guān)系變動(dòng) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)投機(jī)行為等傳導(dǎo)途徑 36 3 內(nèi)部傳導(dǎo)與振蕩衰減階段 內(nèi)部運(yùn)行阻力對外部沖擊在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)各個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行全面?zhèn)鲗?dǎo)時(shí)給予作用力 必然會(huì)導(dǎo)致初始響應(yīng)曲線發(fā)生衰減 表現(xiàn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在波動(dòng)強(qiáng)度 波動(dòng)振幅與波動(dòng)長度等指標(biāo)上逐漸趨于正?；蚍€(wěn)定狀態(tài) 37 4 重新恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)階段 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)在對外部沖擊做出初始響應(yīng) 并經(jīng)過內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制作用而呈現(xiàn)振蕩衰減之后 會(huì)重新進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài) 或重新回到外部沖擊前的正常運(yùn)行軌跡 在這里 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)所需時(shí)間 Ts 是衡量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)特征的重要指標(biāo) Ts越長 說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)在受到外部沖擊后重新恢復(fù)穩(wěn)定所需要的時(shí)間越多 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對外部沖擊的抵御能力越差 反之 則房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的內(nèi)部特征就越好 38 總之 當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)受到外部沖擊而改變系統(tǒng)的運(yùn)行軌跡或出現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)之后 內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制對沖擊進(jìn)行滯后的自我反應(yīng)與調(diào)整 在沖擊機(jī)制與傳導(dǎo)機(jī)制的交互作用下 歷經(jīng)上述四個(gè)階段而重新回到穩(wěn)定狀態(tài) 這樣也就完成一次波動(dòng) 當(dāng)外部沖擊連續(xù)不斷甚至重復(fù)疊加時(shí) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)便在 沖擊 傳導(dǎo)機(jī)制 作用下進(jìn)入連續(xù)不斷的波動(dòng)循環(huán)之中 由此形成房地產(chǎn)周期波動(dòng) 39 不同的變量作用效果有區(qū)別 外部沖擊 外生變量自發(fā)性轉(zhuǎn)移 主要強(qiáng)調(diào)時(shí)間序列的變化 原始動(dòng)因 對波峰 波谷 波幅 波長等有疊加影響 使基本波動(dòng)形態(tài)產(chǎn)生變化 對波動(dòng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的形成有主導(dǎo)性的影響 內(nèi)部傳導(dǎo) 內(nèi)生變量作用 主要是系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)效應(yīng) 強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)對外部變化的滯后響應(yīng)與自我調(diào)整 對波動(dòng)形態(tài)及周期性 持續(xù)性有影響 40 四 我國房地產(chǎn)市場周期性波動(dòng)分析的啟示 盡管房地產(chǎn)市場周期性波動(dòng)是一種超越制度的普遍現(xiàn)象 但是我國所出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場周期性波動(dòng) 卻與我們對房地產(chǎn)周期波動(dòng)缺乏深入研究 以及國家對宏觀調(diào)控應(yīng)遵循房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律重視不夠有關(guān) 對我國房地產(chǎn)市場周期性波動(dòng)的分析 至少可以得出以下四點(diǎn)啟示 一 房地產(chǎn)市場的發(fā)展必須要保持適度規(guī)模1 這就要求房地產(chǎn)投資增長速度要與國家整體固定資產(chǎn)投資的增速相適應(yīng) 2 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)必須合理 就是使房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模 投資結(jié)構(gòu)與市場的有效需求量和需求結(jié)構(gòu)基本適應(yīng) 41 二 房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展 需要有科學(xué)的國家宏觀政策調(diào)控 1 國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的科學(xué)性及正確性 將直接影響政府干預(yù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的效果 2 通過科學(xué)的宏觀調(diào)控 可以減緩周期性衰退的震蕩和損失 3 宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定 頒布和實(shí)施 應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際 防止 一刀切 以避免大起大落 42 三 國家必須調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格 保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn) 持續(xù)發(fā)展 1 房地產(chǎn)價(jià)格由土地和房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 土地價(jià)格是房地產(chǎn)市場的核心 2 地價(jià)的調(diào)控就成為國家調(diào)整房地產(chǎn)市場 調(diào)節(jié)各方面利益關(guān)系的關(guān)鍵 3 政府通過有效調(diào)控土地供應(yīng)量 貸款利率 稅收 建立土地收購 儲備和轉(zhuǎn)讓機(jī)制等 對房產(chǎn)價(jià)格實(shí)行宏觀調(diào)控 從而促使房地產(chǎn)市場合乎規(guī)律地持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展 43 四 國家必須引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)提高適應(yīng)市場周期性變化的能力 完善企業(yè)的自我調(diào)節(jié)機(jī)制 房地產(chǎn)市場發(fā)展的周期性波動(dòng)固然與國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢有關(guān) 但房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自身的經(jīng)營操作也是很重要的因素 開發(fā)商能否充分認(rèn)識市場本身的經(jīng)濟(jì)背景 運(yùn)行規(guī)律及諸多相關(guān)因素 利用周期性波動(dòng)規(guī)律 抓住機(jī)遇 進(jìn)行正確的戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵 企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 做出正確分析 確定企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 并積極采取措施防范和控制風(fēng)險(xiǎn) 44 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的預(yù)警系統(tǒng) 為了有效地監(jiān)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過度蕭條或過度高漲 把握不同的景氣調(diào)整政策開始的時(shí)機(jī) 及時(shí)發(fā)出指示信號 有必要研究制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的預(yù)警系統(tǒng) 一 預(yù)警信號系統(tǒng)在預(yù)警信號系統(tǒng)中 首先要設(shè)計(jì)選擇一組反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的敏感性指標(biāo) 然后 運(yùn)用有關(guān)的數(shù)據(jù)處理方法 將多個(gè)指標(biāo)合并為一個(gè)綜合性的指標(biāo) 給出一組標(biāo)志 45 對這些綜合性指標(biāo)所反映出的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況發(fā)出不同的信號 最后 通過觀察分析信號的變動(dòng)情況 來判斷未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 并明確提示經(jīng)濟(jì)政策制定部門應(yīng)針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)采取何種調(diào)控措施 一 預(yù)警信號系統(tǒng)的設(shè)計(jì)1 預(yù)警指標(biāo)的選取建立預(yù)警信號系統(tǒng)最首要的工作就是選擇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警指標(biāo) 預(yù)警指標(biāo)應(yīng)能在不同的方面反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體的發(fā)展規(guī)模 發(fā)展水平和發(fā)展速度 入選的指標(biāo)應(yīng)具備如下條件 1 所選指標(biāo)必須在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上有重要性 能代表房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要方面 并且所選指標(biāo)在一段時(shí)期內(nèi)是相對穩(wěn)定的 46 2 先行性或一致性 即與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)變動(dòng)大體一致或略有超前 或滯后 能敏感地反映景氣動(dòng)向 3 統(tǒng)計(jì)上的迅速性和準(zhǔn)確性 2 預(yù)警界限的確定我國的預(yù)警界限是四個(gè)數(shù)值 稱為 檢查值 以這四個(gè)檢查值為界限 確定 紅燈 黃燈 綠燈 淺藍(lán)燈 藍(lán)燈 等五種信號 當(dāng)指標(biāo)的數(shù)值超過某一檢查值時(shí) 就亮出相應(yīng)的信號 同時(shí) 每一種信號給定不同的分值 設(shè)選擇了m個(gè)預(yù)警指標(biāo) 每月將m個(gè)指標(biāo)所示的信號分?jǐn)?shù)合計(jì)得到綜合指數(shù) 當(dāng)全部指標(biāo)為紅燈時(shí) 綜合指數(shù)最高 全部為藍(lán)燈時(shí) 綜合指數(shù)最低 然后 用綜合指數(shù)的檢查值判斷當(dāng)月應(yīng)亮何種燈 47 3 輸出信號圖系統(tǒng)以景氣信號圖為輸出結(jié)果 我們以國民經(jīng)濟(jì)預(yù)警指標(biāo)信號圖為例來看 48 若信號亮出綠燈 則表示當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很穩(wěn)定 政府可采取促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的調(diào)控措施 若信號亮出紅燈 就表明景氣出現(xiàn) 過熱 此時(shí)經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)采用緊縮措施 使得經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)正常狀況 黃燈則表示景氣尚穩(wěn) 經(jīng)濟(jì)增長 稍熱 在短期內(nèi)有轉(zhuǎn)熱和趨穩(wěn)的可能 由紅燈轉(zhuǎn)變?yōu)辄S燈時(shí) 不宜繼續(xù)緊縮 由綠燈轉(zhuǎn)為黃燈時(shí) 原有政策可以持續(xù) 但不宜進(jìn)一步采取促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的措施 以免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 若信號出現(xiàn)淺藍(lán)燈 則表示經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)有轉(zhuǎn)穩(wěn)和趨于衰退的可能 此時(shí)宜密切注意今后的景氣動(dòng)向 適當(dāng)采取調(diào)控措施 以使經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn) 若信號從淺藍(lán)燈轉(zhuǎn)變?yōu)樗{(lán)燈 則表示經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退 政府應(yīng)采取強(qiáng)有力的措施來刺激經(jīng)濟(jì)增長 49 二 預(yù)警界限的具體確定 預(yù)警界限確定得是否合適 對于準(zhǔn)確地監(jiān)測房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況 從而對整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況作出正確的判斷影響很大 在確定我國預(yù)警指標(biāo)的預(yù)警界限值 即檢查值 時(shí) 就要根據(jù)過去經(jīng)濟(jì)變動(dòng)或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的情況 各變量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用和性質(zhì) 以及各個(gè)時(shí)期所采取的宏觀調(diào)控政策 并參考未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)來綜合考慮 需要指出的是 確定預(yù)警界限都是根據(jù)各指標(biāo)與前年同月比的增長率序列 再經(jīng)過季節(jié)調(diào)整后的值來計(jì)算的 設(shè)預(yù)警指標(biāo)用Xi i 1 2 3 m 來表示 m為指標(biāo)個(gè)數(shù) 50 1 首先考慮指標(biāo)Xi i 1 2 3 m 紅燈和黃燈的界限 一般可以考慮景氣循環(huán)高峰前3個(gè)月的時(shí)點(diǎn) 取Xi在歷史上各時(shí)點(diǎn)的增長率的平均值 作為此指標(biāo)的紅燈和黃燈的界限 2 各指標(biāo)淺藍(lán)燈和藍(lán)燈之間的界限則是在上述方法中把波峰換成波谷 用類似的方法確定 3 確定各指標(biāo)綠燈的上下界限 要先考慮政府對每個(gè)指標(biāo)的宏觀調(diào)控目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)學(xué)界認(rèn)為合適的增長速度 然后 參照各指標(biāo)歷史上平均增長率與宏觀目標(biāo)的偏差值 取得綠燈的上下界限 注意應(yīng)將異常值去除后 再取平均 4 確定了各指標(biāo)的檢查值后 還要確定綜合指數(shù)的檢查值 取滿分5 m的85 為紅燈與黃燈的界限 取滿分的73 和50 為綠燈的上下界 取滿分的36 為淺藍(lán)燈和藍(lán)燈的界限 并且 隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化對預(yù)警界限進(jìn)行修正 51 二 景氣序列信號系統(tǒng) 這是1982年由美國學(xué)者穆爾等人提出的一套預(yù)警系統(tǒng) 其目的是為了在景氣衰退期 聯(lián)邦政府能夠適時(shí)地實(shí)施景氣調(diào)整政策 通過公共事業(yè)投資 促進(jìn)就業(yè) 它是聯(lián)邦政府公共投資計(jì)劃實(shí)施時(shí)機(jī)判定的一個(gè)高效率的指示器 一 主要特點(diǎn)1 不再重新選取預(yù)警指標(biāo) 而是從已有的景氣指數(shù)中選擇了被認(rèn)為預(yù)測價(jià)值高的合成指數(shù) CI 作為預(yù)警指標(biāo) 2 在美國過去的景氣循環(huán)中 觀察先行合成指數(shù)的性能可見 雖然景氣高峰有很長的先行期 但其長度很不穩(wěn)定 另外 在景氣谷底的先行期又非常短 所以 這一景氣序列信號系統(tǒng)是利用合成指數(shù)的先行指數(shù)和合成指數(shù)的一致指數(shù)的變化率來發(fā)出信號 指示未來的景氣動(dòng)向 52 二 計(jì)算方法 1 計(jì)算合成指數(shù)的變化率即將每月合成指數(shù)值 用過去12個(gè)月的平均值來除 得到百分比變化率 這里的合成指數(shù) 是采用非農(nóng)業(yè)就業(yè)人數(shù) 礦工業(yè)生產(chǎn) 個(gè)人所得 制造業(yè)和商業(yè)銷售額 零售銷售額 國民總產(chǎn)值 民間雇傭人數(shù)等11個(gè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合計(jì)算得出的 令先行合成指數(shù)的變化率序列為L 一致合成指數(shù)的變化率序列為C 用這種與前一年平均值相比的方法求變化率 可以增加穩(wěn)定性 2 計(jì)算目標(biāo)趨勢所謂目標(biāo)趨勢是一段時(shí)期內(nèi)的長期增長率 它是由一致指標(biāo) 同步指標(biāo) 組得到的平均長期趨勢 是月度變化率 可以換算成年率增長率 在美國 這種由全體一致指標(biāo)計(jì)算出來的年率平均增長率與整個(gè)經(jīng)濟(jì)的長期增長率是一致的 53 三 景氣序列信號 景氣序列信號是基于變化率來確認(rèn)的 如果先行合成指數(shù)變化率低于目標(biāo)趨勢 則表示增長循環(huán)正趨向于下降局面 而如果一致合成指數(shù)變化率低于目標(biāo)趨勢 則把這種情況理解為增長循環(huán)正處于下降局面 相反 如果先行合成指數(shù)變化率超過目標(biāo)趨勢 則意味著增長循環(huán)開始趨向于上升局面 而一致合成指數(shù)變化率超過目標(biāo)趨勢 表明增長循環(huán)已處于上升局面 例如 美國1949 1982年的月度目標(biāo)趨勢是0 271 則換算成年度目標(biāo)趨勢為3 3 考慮到不規(guī)則要素的標(biāo)準(zhǔn)差為1 則將目標(biāo)趨勢確定為3 3 1 的區(qū)間 同時(shí)再確定一個(gè)0 1 的區(qū)間作為判斷景氣是否衰退的界限 54 景氣序列信號系統(tǒng)示意圖