寧鄉(xiāng)昱盛東方明珠上市認(rèn)籌蓄客執(zhí)行方案.doc

昱盛東方明珠上市認(rèn)籌蓄客執(zhí)行方案（執(zhí)行版）深圳天驁投資策劃有限公司2008年12月10日昱盛東方明珠蓄客方案（執(zhí)行版）一、 市場背景1、 隨著政策利好一步步放開，逐漸增強(qiáng)了開發(fā)商和消費(fèi)者對市場的信心，緩解市場觀望氣氛，剛性需求同時也在慢慢被激活。2、 寧鄉(xiāng)市場一改往日的冷淡，各大樓盤爭相面市，市場放量加大。3、 受資金壓力的影響，各推出樓盤，大打價格戰(zhàn)，降價，已成為各樓盤主要的營銷手法，但并不是降價就能促進(jìn)銷售，從各推出樓盤的銷售情況來看，好的品質(zhì)加上適當(dāng)?shù)膬r格才成功的關(guān)鍵。4、 本項目競爭對手相繼開盤，在市場容量有限的寧鄉(xiāng)，在價格優(yōu)勢較弱的前提下，如何通過有效的蓄客策略，提前搶占客戶，先消化、穩(wěn)住意向客戶，爭奪有效客源，將是本項目銷售和有序運(yùn)作的關(guān)鍵。二、本項目營銷目標(biāo)1、銷售目標(biāo)：一期總體蓄客目標(biāo)：到開盤前蓄客300組（VIP客戶）；蓄客目標(biāo)階段分解：A、蓄客第一階段（2008年12月15日起-2009年1月20日<春節(jié)前>）：蓄積VIP客戶60組；B、蓄客第二階段（2009年1月21日起-2009年2月10日<春節(jié)假期>）：蓄積VIP客戶20組；C、蓄客第三階段（2009年2月11日起-2009年3月31日）：蓄積VIP客戶100組；D、蓄客第四階段（2009年4月1日起-2009年4月31日<開盤前期>）：蓄積VIP客戶120組；三、營銷節(jié)奏安排根據(jù)當(dāng)前工程節(jié)點(diǎn)，開盤前項目營銷推廣節(jié)點(diǎn)調(diào)整如下：四、蓄客策略1、認(rèn)籌時間：2008年12月15日；2、蓄客的策略： 項目的競爭對手樓盤都爭相面市，市場競爭加劇，有效的客戶爭奪戰(zhàn)激烈，本項目作為即將上市的樓盤，市場認(rèn)同度還較低，且其他競爭樓盤都直接采用價格作為營銷手段，所以要想達(dá)到項目一定的蓄客量保證項目的有序銷售，除了要快速、撥高項目形象外，還要一系列的針對目標(biāo)客群的吸籌的措施。3、蓄客策略具體操作方式：A、前期積累客戶分為鉆石卡客戶和金卡客戶兩類：A-1、鉆石卡客戶為一類客戶，辦理條件為：交納3萬元認(rèn)籌金或者交納1萬元認(rèn)籌金后介紹2位以上（包含2位）客戶認(rèn)籌成為金卡以上客戶；享受3萬抵5萬或者1萬抵2萬的購房優(yōu)惠，并按照卡號順序優(yōu)先獲得項目解籌選房時的優(yōu)先選房權(quán)；A-2、金卡客戶為二類客戶，辦理條件為：交納1萬元認(rèn)籌金成為金卡客戶；享受1萬抵2萬的購房優(yōu)惠，并按照卡號順序獲得項目解籌選房時的選房權(quán)，但需排在鉆石卡客戶集中選房之后；A-3、金卡客戶升級：原定金卡客戶（交納1萬元認(rèn)籌金的客戶）通過以下方式升級為鉆石卡客戶：介紹2位以上（包含2位）客戶認(rèn)籌成為金卡以上客戶并申請升級為鉆石卡客戶獲得批準(zhǔn)后，換發(fā)鉆石卡，享受1萬抵2.5萬（增加5千元優(yōu)惠額）的購房優(yōu)惠并享受先于金卡客戶群體，按照鉆石卡客戶序號的優(yōu)先選房權(quán)；具體客戶晉級情況如下圖所示：市場客戶交納3萬認(rèn)籌金交納1萬認(rèn)籌金登記購房意向和聯(lián)系方式鉆卡客戶介紹2組金卡客戶交納1萬認(rèn)籌金交納1萬認(rèn)籌金登記客戶金卡客戶五、VIP卡發(fā)放安排：公司關(guān)系客戶：1-50號卡項目VIP卡信息在廣告發(fā)布后至51-500號卡；三、誠意購卡認(rèn)籌活動流程認(rèn)籌客戶詳讀并了解本次誠意購卡認(rèn)籌活動須知，確定參與本昱盛東方明珠誠意購卡認(rèn)籌活動銷售部置業(yè)顧問帶認(rèn)籌客戶按序在財務(wù)室交納誠意認(rèn)籌金，銷售部經(jīng)理按認(rèn)籌客戶交納誠意認(rèn)籌金時間順序填寫東方明珠VIP卡誠意認(rèn)籌申請書，按卡號編號(一式兩份)，置業(yè)顧問持已編號的誠意認(rèn)籌申請書會同認(rèn)籌客戶填寫，經(jīng)銷售部經(jīng)理審核簽字后，認(rèn)籌客戶再行簽字確認(rèn)昱盛房開、認(rèn)籌客戶留存誠意認(rèn)籌申請書原件各一份，發(fā)放VIP卡（鉆卡或金卡）跟進(jìn)辦理VIP客戶卡升級昱盛房開在項目開盤解籌前7天，以電話通知、短信等方式，通知認(rèn)籌客戶開盤解籌時的具體選房規(guī)則和時間安排四、誠意認(rèn)籌活動期間跟進(jìn)工作：1、認(rèn)籌期間，根據(jù)認(rèn)籌客戶的基本購房意向，置業(yè)顧問向其有針對性推薦34套房（不給客戶確定具體房號及單價），以備開盤當(dāng)天客戶選擇。2、認(rèn)籌期間，銷售部將每天認(rèn)籌情況錄入電腦，便于認(rèn)籌結(jié)束后迅速匯總分析，以對正式開盤推出組團(tuán)、房型、價格等策略做最終的微調(diào)。3、認(rèn)籌期結(jié)束后，按照認(rèn)籌選號數(shù)量，制訂開盤解籌當(dāng)天認(rèn)籌客戶具體的選房認(rèn)購范圍、選房認(rèn)購流程，同時銷售部做好提前7天通知認(rèn)籌客戶開盤解籌時相關(guān)事項的工作。五、誠意認(rèn)籌活動物料：1、昱盛東方明珠VIP卡誠意認(rèn)籌申請書（見附件）2、昱盛東方明珠VIP卡誠意認(rèn)籌活動須知（見附件），需復(fù)印備客戶仔細(xì)閱讀。3、昱盛東方明珠購卡認(rèn)籌優(yōu)惠細(xì)則（見附件）4、昱盛東方明珠推廣宣傳資料宣傳折頁海報項目現(xiàn)場宣傳展板5、銷售現(xiàn)場相關(guān)登記表格（VIP發(fā)放登記，客戶需求情況登記，客戶信息登記等）（見附件）6、昱盛東方明珠認(rèn)籌期間統(tǒng)一說辭。（見附件）昱盛東方明珠VIP卡誠意認(rèn)購申請書（金、鉆）卡號NO. 本人自愿參與湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的昱盛東方明珠住宅單位的購卡認(rèn)籌活動（由湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司保留的單位除外），并交付￥-元（-元整），作為VIP-卡誠意購卡認(rèn)籌金。本人確認(rèn)：已經(jīng)詳盡了解了湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于本次購卡認(rèn)籌活動的一切公示、須知和規(guī)定，并愿意遵守下述所有規(guī)定：1、本申請書與VIP卡同時使用有效，認(rèn)購住宅單位時，須與購卡認(rèn)籌金收據(jù)、申請人有效身份證件原件同時使用，方可生效；（為委托認(rèn)購住宅單位的，須攜帶申請人親筆簽署的委托書以及委托人、受托人有效身份證件原件）2、本申請書及VIP卡僅限于昱盛東方明珠首次開盤使用有效；3、持本申請書及VIP卡可參加昱盛東方明珠首次開盤優(yōu)先選房活動，具體選房規(guī)則由湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給予通知并在現(xiàn)場公示；4、申請人申請認(rèn)購VIP卡參與認(rèn)籌活動，每人限購一張VIP卡，每張VIP卡僅限選購一套住宅單位，開盤解籌時，以所認(rèn)購VIP卡編號順序?yàn)檫x房順序，且每套住宅單位僅可使用一個VIP卡編號及其對應(yīng)的優(yōu)惠及權(quán)益；5、若申請人在昱盛東方明珠開盤時成功選購住宅單位的，應(yīng)與湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂昱盛東方明珠認(rèn)購書，同時將購卡認(rèn)籌金收據(jù)更換為認(rèn)購金收據(jù)，本申請書及VIP卡自動失效；6、申請人在開盤解籌時須出示本申請書及VIP卡，并在通知規(guī)定的選房時間段內(nèi)進(jìn)入指定的選房場所，參與選房活動。若申請人未能在規(guī)定的選房時段到達(dá)指定的選房現(xiàn)場，則視為自動放棄其認(rèn)籌編號對應(yīng)的優(yōu)先選房權(quán)利，將被安排到實(shí)際到達(dá)時對應(yīng)的選房時段內(nèi)最末位選房者之后選房。7、申請人認(rèn)購住宅單位的，僅可辦理一次更名手續(xù)。8、申請人在開盤解籌時未能成功認(rèn)購住宅單位的，可按湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)場公示之須知規(guī)定選擇權(quán)益順延或放棄排號并無息退還購卡認(rèn)籌金本金。9、相關(guān)VIP卡認(rèn)購須知以接待中心現(xiàn)場公示為準(zhǔn)，湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司保留最終解釋權(quán)。10、本申請書一式貳份，湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、申請人各持一份。自雙方簽字蓋章之日起生效。以下為申請個人資料，請詳實(shí)填寫，如因信息不詳或有誤造成相關(guān)信息傳達(dá)不到的后果，由申請人自行承擔(dān)。申請人姓名： ；詳細(xì)通訊地址： ；聯(lián)絡(luò)電話： ；有效證件號碼： ； 申請人：年 月 日（附件一） 昱盛東方明珠誠意購卡認(rèn)籌活動須知一、 本次購卡認(rèn)籌活動僅針對昱盛東方明珠開盤前的優(yōu)先選房權(quán)獲取而開展。（僅限湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司提供開展優(yōu)先認(rèn)籌的住宅單位，公司特別保留的單位不列入優(yōu)先選房范圍）。二、 帶有認(rèn)籌編號的昱盛東方明珠VIP卡誠意認(rèn)購申請書及VIP卡（以下簡稱購卡認(rèn)籌申請書）僅限昱盛東方明珠開盤時使用有效。三、 昱盛東方明珠開盤解籌時購卡認(rèn)籌客戶的具體選房規(guī)則，湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司將在開盤解籌前7天，以郵寄信函、電話通知、短信等方式，通知認(rèn)籌客戶，所以請認(rèn)籌客戶在填寫認(rèn)籌申請書個人資料時，需保證資料的準(zhǔn)確清晰完整。四、 參與購卡認(rèn)籌的客戶，每人限購一個號碼，每個編號僅限選購一套住宅單位，開盤解籌時，以VIP卡編號順序?yàn)檫x房順序，且每套住宅單位僅可使用一個編號享受如下優(yōu)惠及權(quán)益：1、認(rèn)籌客戶在昱盛東方明珠開盤解籌時成功認(rèn)購住宅單位的，與湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂昱盛東方明珠認(rèn)購書，購卡認(rèn)籌金轉(zhuǎn)作正式認(rèn)購金；簽訂商品房買賣合同時在湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司公布的正常單價折扣基礎(chǔ)上，還可額外享受優(yōu)先認(rèn)籌的特別優(yōu)惠：詳情請參見昱盛東方明珠購卡認(rèn)籌優(yōu)惠細(xì)則；2、優(yōu)先獲取昱盛東方明珠項目資料、咨詢信息；3、優(yōu)先參觀昱盛東方明珠項目樣板房；4、優(yōu)先獲得昱盛東方明珠項目各種現(xiàn)場活動信息；5、優(yōu)先參加昱盛東方明珠項目推介會；6、優(yōu)先享受昱盛東方明珠項目開盤前的置業(yè)計劃服務(wù)。五、 認(rèn)籌客戶在開盤解籌時須出示經(jīng)確認(rèn)有效的VIP卡誠意認(rèn)購申請書，并在規(guī)定的選房時段內(nèi)進(jìn)入認(rèn)購場所，參與選購房活動。若購卡認(rèn)籌客戶未能在規(guī)定的選房時段到臨認(rèn)購現(xiàn)場，則視為放棄其認(rèn)籌編號對應(yīng)的優(yōu)先選房權(quán)利，按其實(shí)際到達(dá)時對應(yīng)的選房時段內(nèi)最末位選房者之后選房。六、 認(rèn)籌申請書須配合意向誠意購卡認(rèn)籌金收據(jù)、認(rèn)籌人有效身份證件的原件（為委托購買者須攜帶委托人親筆簽署的委托書，另需提供委托人、被委托人雙方有效身份證件的原件）同時使用，方可生效。七、 購卡認(rèn)籌客戶在開盤時成功認(rèn)購的，僅可辦理一次更名手續(xù)。更名雙方須于開盤時持各自的有效身份證明原件共赴銷售現(xiàn)場，同時辦理書面的更名確認(rèn)手續(xù)。八、 如開盤時選房不成功的認(rèn)籌客戶，可選擇權(quán)益順延或放棄排號并無息退還誠意購卡認(rèn)籌金本金：權(quán)益順延辦理辦法：客戶需攜帶認(rèn)籌申請書及有效身份證件原件，于湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司統(tǒng)一安排的時間，至昱盛東方明珠銷售展示中心選購項目下一批推出產(chǎn)品。退還誠意購卡認(rèn)籌金本金的辦理辦法：客戶于開盤七日后，本人持有效身份證件、購卡認(rèn)籌申請書及購卡認(rèn)籌金收據(jù)原件前來銷售現(xiàn)場親自辦理相關(guān)退還誠意認(rèn)籌金本金手續(xù)，湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承諾將在購卡認(rèn)籌客戶簽認(rèn)退籌申請后的5個工作日內(nèi)，退還已交納的購卡認(rèn)籌金本金。詳情請咨詢現(xiàn)場工作人員。九、若本須知有所變動，應(yīng)以銷售現(xiàn)場調(diào)整為準(zhǔn)，恕不另行通知。十、本須知的最終解釋權(quán)屬于湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（附件二）昱盛東方明珠購卡認(rèn)籌優(yōu)惠細(xì)則：昱盛東方明珠VIP認(rèn)籌卡為1萬元/套（金卡）客戶、3萬元/套（鉆石卡）客戶 1、優(yōu)惠項目及金額： 購卡認(rèn)籌客戶認(rèn)籌成功的，一次性付款可享受1萬抵2萬元、3萬抵5萬元購房款優(yōu)惠，但優(yōu)惠金額僅在簽訂昱盛東方明珠商品房買賣合同時候直接抵作所購住宅單位首期款，不可兌現(xiàn)現(xiàn)金； 凡一次性成功認(rèn)夠5套（含5套）以上昱盛東方明珠住宅單位的可視為團(tuán)購，將獲得額外3000元/套團(tuán)購優(yōu)惠。但優(yōu)惠金額僅在簽訂昱盛東方明珠商品房買賣合同時候直接抵作所購住宅單位首期款，不可兌現(xiàn)現(xiàn)金； 本優(yōu)惠項目實(shí)行累加制，即：符合優(yōu)惠條件越多，則享受優(yōu)惠越多?？蛻羯売媱潱涸ń鹂蛻簦ń患{1萬元認(rèn)籌金的客戶）通過以下方式升級為鉆石卡客戶：介紹2位以上（包含2位）客戶認(rèn)籌成為金卡以上客戶并申請升級為鉆石卡客戶獲得批準(zhǔn)后，換發(fā)鉆石卡，享受1萬抵2.5萬的購房優(yōu)惠并享受先于金卡客戶群體，按照鉆石卡客戶序號的優(yōu)先選房權(quán)；湖南昱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（附件三） 昱盛東方明珠VIP卡發(fā)放登記表序號購卡時間所購卡號客戶姓名聯(lián)系電話意向產(chǎn)品意向面積聯(lián)系地址收據(jù)編號備注備注欄內(nèi)填寫：公司關(guān)系客戶市場客戶附件四：昱盛東方明珠認(rèn)籌電話通知統(tǒng)一說辭1、認(rèn)籌信息的告知：先生（女士）： 您好！我是昱盛東方明珠的置業(yè)顧問。打擾您一會！昱盛東方明珠的VIP卡認(rèn)籌活動于12月15日正式開始。請您在12月15日前到昱盛東方明珠臨時接待中心，交1萬元購買昱盛東方明珠的VIP金卡，可獲得購房時1萬自動增值為2萬元的優(yōu)惠，交3萬元購買昱盛東方明珠的VIP金卡，可獲得購房時1萬自動增值為5萬元的優(yōu)惠，同時還可以享受昱盛東方明珠開盤銷售時的其他優(yōu)惠：（一次性付款優(yōu)惠，銀行按揭付款優(yōu)惠等等）。根據(jù)您購買的VIP卡卡號優(yōu)先秩序，還可獲得優(yōu)先選房的特殊待遇，提前選中您滿意的位置、單元。您買卡時間越早，獲得的優(yōu)惠就越多，期望您的到來。趁周末時間，您可帶上您的家人到昱盛東方明珠臨時接待中心來參觀一下，我們安排了專門的置業(yè)顧問接待您。祝您愉快！打擾了，再見！2、昱盛東方明珠VIP卡認(rèn)籌后什么時候解籌選房？您好！ 昱盛東方明珠VIP卡認(rèn)籌后，我們會在09年4月份左右通過電話、短信等方式通知您帶上VIP卡和認(rèn)籌協(xié)議、收據(jù)到銷售現(xiàn)場，按照VIP卡卡號順序進(jìn)行選房解籌活動。您越早購買VIP卡，優(yōu)惠就越多，越早選房，就越容易選到好位置、稱心如意的房子。3、昱盛東方明珠銷售價格會是多少？昱盛東方明珠最終的價格要在開盤時才能確定下來，目前預(yù)計項目銷售價格在2800元/平方米。作為“寧鄉(xiāng)首席一線江景智能化豪宅”的產(chǎn)品定位設(shè)計項目，而且在寧鄉(xiāng)南門橋得天獨(dú)厚的地理位置、配套完備，絕對值得您購買。4、昱盛東方明珠目前的VIP的購買情況怎樣？VIP卡的認(rèn)籌時間是從12月15日正式開始的，您做為昱盛東方明珠較早積累的重要客戶，是我們第一批通知的客戶，12月15日前是屬于您們這類客戶的發(fā)放時間，僅在內(nèi)部客戶之后。昱盛東方明珠由于本身的高品質(zhì)產(chǎn)品定位設(shè)計得天獨(dú)厚的地理位置、完備配套等優(yōu)秀條件，青睞本項目的客戶很多，我們期待您的早日購買VIP卡，優(yōu)惠就越多，越早選房，就越容易選到好位置、稱心如意的房子。深圳天驁投資策劃有限公司2008年12月8日昱盛公司：我司經(jīng)過認(rèn)真研討和會議確定按此方案執(zhí)行天驁公司：我司經(jīng)過認(rèn)真研討和會議確定按此方案執(zhí)行