新版萬科物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人操作手冊
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,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英管理項目負(fù)責(zé)人操作手冊人力資源管理人力資源管理框架圖熟悉管理服務(wù)區(qū)域,合理設(shè)計組織架構(gòu) 和人員編制,組織架構(gòu),編制各崗位說明書,培訓(xùn)計劃的制訂、實施和效果檢查,做好個人,幫助下屬進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃,員工轉(zhuǎn)職工,職工轉(zhuǎn)職員及職務(wù)晉升,培訓(xùn)開發(fā),考核晉升,員工月考核,職員工季度考核,年終考核,員工關(guān)系,定期面談,處理好員工申訴,定期開展有特色的員工活動,根據(jù)員工滿意度調(diào)查,采取措施,根據(jù)業(yè)績考核、等級考核,調(diào)整薪酬考勤,請假制度培養(yǎng)良好的員工關(guān)系,關(guān)心員工生活 建設(shè)優(yōu)秀的團(tuán)隊,培養(yǎng)合作精神,做好在職輔導(dǎo)和對下屬的培養(yǎng)工作,招聘到合適的人員,合理安排崗位根據(jù)能力,結(jié)合部門經(jīng)營情況確定薪酬招聘錄用簽定勞動合同,購買社會保險辭退不合格員工,末位淘汰率 5%,人 力 資 源 管 理,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,管理項目負(fù)責(zé)人人力資源工作的權(quán)限和程序,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英職業(yè)生涯規(guī)劃流程,根據(jù)個人及公司發(fā)展需求,發(fā)展途徑,對員工的 能力進(jìn)行分析,與員工進(jìn)行一對一的面談或有效的溝通,確定發(fā) 展目標(biāo),尋找差距。,確定發(fā)展途徑和方向。,根據(jù)設(shè)計的方向,提供個性化的培訓(xùn)和鍛煉機(jī)會,,不斷調(diào)整以達(dá)到目標(biāo),進(jìn)入下一階段的職業(yè)生涯,質(zhì)量記錄控制,管理評審,內(nèi)外審,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英品質(zhì)管理品質(zhì)管理框架圖文件的編制、更改、報廢體系文件的培訓(xùn)文件控制體系文件的保管和保密外來文件的控制現(xiàn)場質(zhì)量記錄的管理,質(zhì)量記錄的歸檔,質(zhì)量記錄的借閱和報廢每半年一次內(nèi)審,外審每半年一次(抽檢),每年一次,顧客反映比較集中的需求,其它潛在不合格,預(yù)防,品質(zhì)改善,QCC 活動,品,質(zhì)內(nèi)外審不合格管各類檢查中的問題理顧客有效投訴糾正突發(fā)事件和質(zhì)量事故供方的不合格產(chǎn)品和服務(wù) 失效的檢測儀器 顧客意見調(diào)查中急需解決的,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,財務(wù)和經(jīng)營管理財務(wù)和經(jīng)營管理流程圖,說明:1、嚴(yán)格控制成本是管理處經(jīng)營工作的重心,向全員灌輸成本理念。2、合理維護(hù)各類設(shè)備,降低運(yùn)行成本。3、考慮將客戶資源轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益。,Y,了解管理處各年 度經(jīng)營情況,保證大項收入 合理控制成本,盈?,分析虧損原因,開展 多種 經(jīng)營,嚴(yán)格控制降低成本,N,定期進(jìn)行財務(wù)分析,采取措施爭取收支平衡,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英管理項目負(fù)責(zé)人財務(wù)和經(jīng)營管理的權(quán)限和程序,說明:1、監(jiān)控出納建立拖欠款明細(xì)帳、預(yù)收款明細(xì)帳、現(xiàn)金日記帳,押金備查簿、停車場發(fā)票登記簿、資產(chǎn)手工明細(xì)臺帳、交際應(yīng)酬費(fèi)臺帳。2、保管好部門歷任財務(wù)人員交接單。,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,租售管理流程,指定租售負(fù)責(zé)人,安排其接受租賃中心的培訓(xùn),設(shè)立年度租售目標(biāo),組織實施,傭金分配:出租業(yè)務(wù)租售中心提 10%轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)租售中心提 50%,租賃業(yè)務(wù)管理處獨(dú)立操作 轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)管理處負(fù)責(zé)現(xiàn)場接待和委托 書簽定 訂金、房款、傭金及其他租售款項均須 由財務(wù)人員經(jīng)手,并出具公司正式收據(jù),發(fā)揮屬地優(yōu)勢,控制和拓寬房源及時上報租賃信息 保存租售資料至少 2 年,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,信息管理管理項目信息報送方式和時限,說明:1、部門經(jīng)理是本部門信息管理第一責(zé)任人,對部門發(fā)出的信息負(fù)有直接責(zé)任。2、重要信息必須以郵件形式按限定級別發(fā)送,不得通過信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布;3、報送時限如遇節(jié)假日順延,重要信息除外。,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,行政后勤管理資產(chǎn)管理,N,按照審批權(quán) 限購置資產(chǎn),填寫資產(chǎn)情況審核單,接受捐贈資產(chǎn),資產(chǎn)調(diào)拔資產(chǎn)報廢,填寫資產(chǎn)情況審核單,房產(chǎn)后勤部辦理登記手續(xù),更改資產(chǎn)管理臺帳,低 值 易耗品?,部門經(jīng)理審批,Y,總經(jīng)理或授 權(quán)人審批,報廢,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,工作服領(lǐng)用權(quán)限,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,業(yè)務(wù)管理管理項目負(fù)責(zé)人例行工作表,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,設(shè)備設(shè)施管理,熟悉管理服務(wù)區(qū)域的設(shè)備設(shè)施情況,分布位置,設(shè)備工作原理,了解對設(shè)備設(shè)施的維修及保養(yǎng)要求,常見故障及排除辦法程序文件,作業(yè)指導(dǎo)書,各類檢查標(biāo)準(zhǔn),熟悉管理處技術(shù)人員的專業(yè)特長,合理配置設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人,了解設(shè)備設(shè)施維修及保養(yǎng)的要求, 設(shè)備操作保養(yǎng)應(yīng)編寫作業(yè)指導(dǎo)書,日常監(jiān)督、指導(dǎo),每月至少一次,指導(dǎo)編制設(shè)備設(shè)施年度、季度檢修計劃并監(jiān)督執(zhí)行保養(yǎng),維修,設(shè) 備 設(shè) 施 管 理,改造更新考核和公司檢查設(shè)備圖紙資料的保存,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英安全管理,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,熟悉管理服務(wù)區(qū)域安全 管理狀況,消防管理治安管理停車場管理,人員進(jìn)出管理,物資放行管理裝修管理 安防設(shè)備管理,出租戶管理,明確安全管理的重點(diǎn)、難 點(diǎn),合理配置安全崗位及布防,完善安全管理相關(guān)制度和作業(yè)指導(dǎo)書,制定消防、治安和交通等緊急事件的處理預(yù)案,安全員的培訓(xùn),思想教育,業(yè)務(wù)知識,軍事訓(xùn)練,崗位禮儀,各類演習(xí),安 全 管 理 評 估,班長日巡查主辦周例會 經(jīng)理月檢查日常監(jiān)督檢查和指導(dǎo)、考核ABC 級查崗緊急集合 內(nèi)務(wù)檢查 公司各類檢查保潔管理,安 全 管 理,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,了解公司對保潔程度的要求,熟悉管理服務(wù)區(qū)域的保潔狀況,公共區(qū)域保潔,四害消殺,泳池消殺程序文件,作業(yè)指導(dǎo)書,各類檢查標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)實際情況確配置保潔員,根據(jù)實際情況確定外包,日常監(jiān)督指導(dǎo),消殺,泳池消殺,日常保潔日常監(jiān)控,培訓(xùn)考核保潔管理,了解公司對綠化養(yǎng)護(hù)的要求,熟悉管理服務(wù)區(qū)域的綠化狀況,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英綠化管理植物搭配的風(fēng)格,植物分布的情況,植物的生活習(xí)性程序文件,作業(yè)指導(dǎo)書,各類檢查標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)實際情況確配置綠化員,根據(jù)實際情況確定包給綠化部,日常監(jiān)督指導(dǎo),花木擺設(shè),綠化改造,日常養(yǎng)護(hù)日常監(jiān)控,培訓(xùn)考核綠化管理,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英客戶關(guān)系管理客戶服務(wù)流程,根據(jù)客戶群特征和硬件設(shè)備、客戶反饋的信息等,確定客戶服務(wù)方案,培訓(xùn),動員,組織落實客戶服務(wù)方案,組織對客戶服務(wù)項目進(jìn)行回訪,了解客戶意見 部門經(jīng)理每月走訪部分業(yè)主,評估客戶服務(wù)方案,并不斷完善和調(diào)整,不斷提升客戶滿意度,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英客戶投訴處理流程,有效投訴?,能否處理?,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,CI 標(biāo)識管理,N,Y,Y,Y,N,Y,N,N,Y,Y,顧客投訴,管理處,客戶服務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò),品質(zhì)管理部,能否處理?,有效投訴?,相關(guān)部門或請示領(lǐng)導(dǎo),擬定處理措施,落實處理措施,回復(fù)顧客,顧客滿意?,驗證處理措施(含回訪),品質(zhì)管理部,擬定處理措施,落實處理措施,回復(fù)顧客,顧客滿意?,驗證處理措施(含回訪),每月統(tǒng)計分析和上報品質(zhì)部,品質(zhì)管理部抽查驗證,統(tǒng)計分析,投訴關(guān)閉,向顧客解釋,N,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,填寫CI 視覺識別產(chǎn)品制作申請表 標(biāo)識語言注意體現(xiàn)尊利思想,材料的 選用應(yīng)與小區(qū)風(fēng)格一致并考慮成本 因素,報送品質(zhì)部審核中英文,總辦設(shè)計室圖案設(shè)計,按費(fèi)用審批權(quán)限報相關(guān)人員審批,設(shè)計室聯(lián)系制作和驗收,部門領(lǐng)取標(biāo)識和簽收,或拒收退回設(shè) 計室,入伙需要制訂新標(biāo)識 檢查完善標(biāo)識 標(biāo)識破損重新制作,裝修管理,說明:1、改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)的,需有建筑物原設(shè)計單位或有相應(yīng)資質(zhì)的 設(shè)計單位提出的設(shè)計方案及政府審批部門的審核證明材料。2、只鋪木地板、刷墻的裝修,可不提供施工隊的承建資格證。,或?qū)徟盎?、防盜網(wǎng)、防盜門、遮陽棚等的裝修款式,經(jīng)理審批裝修服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,裝修驗收,退還裝修押金,管理處應(yīng)按戶分 業(yè)主和裝修隊設(shè)裝修保證金登 記簿,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英會所管理,準(zhǔn)備從開發(fā)商處接管會所,根據(jù)會所實際情況和客戶群的特征,初步擬訂 會所經(jīng)營方案和計劃,包括:入會方案、服務(wù) 內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收支預(yù)算、設(shè)備添置、營業(yè) 時間、人員配置、服裝、培訓(xùn)方法等方面內(nèi)容,制訂會所管理規(guī)定和服務(wù)流程,并不斷調(diào)整和完善。,將經(jīng)營計劃報相關(guān)職能部門審批,根據(jù)審批后的計劃實施,從開發(fā)商處接管會所,辦理交接手續(xù),了解業(yè)主需求,不斷提升服務(wù)品質(zhì),開發(fā)新服,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英工程遺留問題處理,1、保修期以發(fā)出的入伙通知書上的入伙日期開始計算。,說明:Y,簽定三方保修合同(物業(yè)、 地產(chǎn)、施工單位) 制訂工程返修管理制度,業(yè)主提出返修,保修期內(nèi)?,管理處開具工程遺留問 題處理記錄表,客戶服務(wù)中心處理,管理處跟蹤處理情況直至 完畢,N,地產(chǎn)質(zhì)量問題/業(yè)主強(qiáng)烈要求?,管理處專項報告報客戶服 務(wù)中心,做好記錄,業(yè)主簽字,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英迎檢工作流程,接到迎檢通知或根據(jù)工作計劃準(zhǔn)備迎檢,根據(jù)考評標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合部門的實際情況制定迎檢 計劃,包括現(xiàn)場管理、環(huán)境管理、安全管理、 設(shè)備管理、資料管理和財務(wù)管理方面需完成工 作事項,落實相關(guān)責(zé)任人,確定完成時限等,,將迎檢計劃報品質(zhì)部審批,品質(zhì)部將審批后的計劃下發(fā),并協(xié)調(diào)相關(guān)部門,迎檢部門按計劃組織人力、物力實施,迎檢前一周,品質(zhì)部組織人員檢查并要求部門,部門實施整改措施,品質(zhì)部復(fù)查后等候檢查組,部門安排迎檢場地,并明確相應(yīng)接待人,陪同檢查,靈活回答現(xiàn)場提問,檢查結(jié)束,對檢查問題點(diǎn)實施糾正措施,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英業(yè)委會籌備和選舉流程,住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上或自第一個業(yè)主 入伙之日起滿兩年的,開始籌備業(yè)主委員會,將籌備計劃報品質(zhì)部審批,品質(zhì)部將審批后的計劃下發(fā),并協(xié)調(diào)相關(guān)部門,以開發(fā)商的名義向區(qū)建設(shè)局提出委托委托物業(yè)公司籌備業(yè)主委員會的申請,籌備小組擬訂業(yè)主委員會籌建計劃和方案,部門實施籌備計劃和方案,選出業(yè)主代表并在小區(qū)內(nèi)公布(照片、簡歷),召開第一次業(yè)主大會,邀請區(qū)建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)參加業(yè)主大會并監(jiān)票,籌備第一次業(yè)主大會,發(fā)放和回收業(yè)委會選舉,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員,召開第一次委員會議,選舉產(chǎn)生主任、秘書等職務(wù),向區(qū)建設(shè)局提出成立業(yè)委會申請并公告全體,向區(qū)建設(shè)局提出成立籌備小組的申請,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英業(yè)委員會和業(yè)主懇談會會議工作流程,客戶事務(wù)組與業(yè)主委員會預(yù)約會議時間,擬定會議時間和主要議程,確定會議時間,發(fā)布會議通知,邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),布置會場、安排接待,會議過程中靈活處理,避免發(fā)生言語沖突,整理會議紀(jì)要,將會議紀(jì)要發(fā)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱,將會議紀(jì)要發(fā)業(yè)主委員會主任審閱,各委員簽,在服務(wù)區(qū)域張貼會議紀(jì)要,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英本體維修基金管理和使用,入伙后第二年開始收取本體維修基金,高層 0.25元/平方米,多層 0.15 元/平方米,每年底制訂下年本體維修基金使用計劃,報業(yè)委會審批。,根據(jù)計劃制訂具體實施方案,按照政府規(guī)定,一些費(fèi)用較大的項目需要經(jīng)過一定比率的業(yè)主簽字,按照實施方案實施,注意對供方進(jìn)行評估和工程的驗收,工程完工經(jīng)業(yè)委會同意后付款,本體維修基金需單獨(dú)設(shè)賬,并在季度管理服務(wù)報告中向業(yè)主公布,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英物業(yè)前期管理擬定入伙工作計劃時間表,從職能部門接收各類資料,指定專人辦理各種證照,人力資源部人事操作指南 品質(zhì)管理部體系文件和法律法規(guī) 財務(wù)管理部財務(wù)制度匯編和出納操作手冊總經(jīng)理辦公室行政制度匯編,編制管理處組織架構(gòu)和職 務(wù)說明書,建立對外公共關(guān)系,指定專人負(fù)責(zé)記錄入伙前 后發(fā)生的由地產(chǎn)公司支付 的各項費(fèi)用,各類物資的采購,入伙前工作準(zhǔn)備,入住指引、入伙流程業(yè)戶手冊、常規(guī)服務(wù)項目表 防盜門、窗花、陽臺推拉門、遮 陽棚款式需填寫的入伙資料 房屋設(shè)計平面圖、水真走向圖 入伙現(xiàn)場宣傳展板及其他標(biāo)識入伙現(xiàn)場的布置和模擬演練,指定專人與地產(chǎn)對接有關(guān)接管驗收,物 業(yè) 管 理 前 期 準(zhǔn) 備,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英入伙前工作計劃表,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英入伙流程,隨入伙通知書發(fā)放入住指引,業(yè)主準(zhǔn)備資料,家庭戶: 1、入伙通知書;2、業(yè)主身份證原件 和復(fù)印件 4 份及家庭成員身份證復(fù)印件 1 份;3、 業(yè)主及家庭成員一寸照片 1 張/人;4、建行/工行/發(fā)展行/中行/農(nóng)行任一銀行存折原件及復(fù)印件 4份;5、業(yè)主委托書(如非業(yè)主本人辦理),公司戶: 1、入伙通知書;2、公司營業(yè)執(zhí)照 復(fù)印件(加蓋公章);3、公司法人身份證原件 及復(fù)印件、聯(lián)系電話;4、居住人員身份證復(fù) 印件及一寸照片 1 張;5、建行/工行/發(fā)展行/中行/農(nóng)行任一銀行存折原件及復(fù)印件 4 份;6、開戶人身份證 4 份。,引導(dǎo)業(yè)主到現(xiàn)場辦理,交驗入伙通知書、業(yè)主身份證原 件及其它資料,管理處人員協(xié)助填寫相關(guān)資料,管理處、客戶服務(wù)中心和銷售部三方陪同驗房,抄錄水電表底數(shù),業(yè)主填寫房屋交付驗收表,與管理處雙方,N,確認(rèn)Y,簽定業(yè)主公約、委托銀行代收款協(xié)議、前期物業(yè)管理協(xié)議等,驗資料,辦理車位租用手續(xù)和門禁卡,業(yè)主交納入伙費(fèi)用,領(lǐng)取鑰匙及相關(guān)物品,填寫物品領(lǐng)用登記表,入伙手續(xù)完成,施工隊 返修和 管理處,跟進(jìn),服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英用水(電)指標(biāo)辦理更改流程,說明: 在未辦理更改用水指標(biāo)之前,統(tǒng)計水費(fèi)差額,并要求由地產(chǎn)公司承擔(dān)。 重視住戶資料的收集和動員工作,盡量縮短資料收集時間。 3、若住戶的資料確實無法收取,則應(yīng)在征得業(yè)委員會同意的基礎(chǔ)上,對此部分用戶以商業(yè)用水的價格收取水電費(fèi)。4、用電指標(biāo)的更改參照用水指標(biāo)的更改的手續(xù)辦理。,查找地產(chǎn)公司與自來水公司 簽定的用水合同,辦理過戶手續(xù),將報告交自來水公司客戶服 務(wù)中心,邀請主管官員到現(xiàn)場察看,自來水公司核實與審批,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,印鑒證照辦理流程,說明:1、申辦是指證照的首次辦理。2、變更是指證照的登記事項(如地址、負(fù)責(zé)人、名稱等)發(fā)生改變后需辦 理的相應(yīng)備案或換證手續(xù)。 年檢是指在證照有效期內(nèi),根據(jù)頒證單位的要求和時限,進(jìn)行一年一度的申報審 核手續(xù)。4、延期:在證照有效期臨近前向頒證單位申請辦理的證照續(xù)期工作。5、新部門成立,籌備人員應(yīng)及時辦理正常經(jīng)營所需的全部證照;6、各部門應(yīng)做好證照的登記、保管、借用等工作,并充分關(guān)注證照的有效期限及年檢日期,及時辦理證照變更、年檢和延期等手續(xù)。,咨詢證照的頒發(fā)單位,了解辦理事項的相應(yīng)條件和要求,領(lǐng)取和填寫有關(guān)表格,準(zhǔn)備相關(guān)材料,將全套申請材料遞交辦證單位,領(lǐng)取回執(zhí),跟蹤辦理進(jìn)展情況,憑回執(zhí)到辦證單位領(lǐng)取證照或批復(fù)文件,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英,印鑒證照辦理指引表,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 一、土建類1、封閉式小區(qū)應(yīng)設(shè)通透式圍墻,且在入住前 15 天竣工;在設(shè)計時應(yīng)考慮紅外線防越系統(tǒng)和監(jiān)視系統(tǒng)的設(shè)立。2、物業(yè)管理各類用房(附件一)應(yīng)在入住前裝修完畢,辦公場所和員工宿 舍必須配備洗手間,裝修標(biāo)準(zhǔn)見住宅局制定的物業(yè)管理用房裝修標(biāo)準(zhǔn)(附件 二);3、小區(qū)道路出入口、大廈車庫出入口設(shè)道閘及崗?fù)ぃ?、小區(qū)內(nèi)設(shè)平面指引圖;5、小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站,按環(huán)衛(wèi)要求;住宅標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)考慮垃圾桶的擺放位置;并配置垃圾桶;標(biāo)準(zhǔn)層垃圾收集點(diǎn)(站)應(yīng)安裝水龍頭,并設(shè)地漏;6、每層電梯廳設(shè)樓層號標(biāo)志、防火疏散線路圖,消防通道樓梯設(shè)樓層號;7、設(shè)備房門上應(yīng)有標(biāo)識牌,各設(shè)備房應(yīng)裝單獨(dú)鎖,墻面用 ICI 涂料,地面鋪瓷磚;8、高層所有防火門、消防通道門、強(qiáng)弱電井、電水表房用通鎖;應(yīng)有標(biāo)識牌;9、配電室、發(fā)電機(jī)房、變壓器室應(yīng)比地下室排水溝高 1 米;10、配電室應(yīng)設(shè)計有獨(dú)立值班室;11、高層消防樓梯應(yīng)增設(shè)扶手;消防樓梯及樓層通道照明開關(guān)應(yīng)選用感應(yīng)開 關(guān);12、控制中心面積應(yīng)在 20 平方米以上,室內(nèi)應(yīng)設(shè)能與各電梯乘客聯(lián)絡(luò)的對講電話和轎箱監(jiān)視器;并有電梯的樓層顯示。13、屋頂天臺門用防火門,天臺設(shè)水龍頭;14、屋頂女兒墻上設(shè)固定掛鉤(供清洗外墻吊繩用);15、高層大廈應(yīng)考慮將商業(yè)和住宅的通道隔離;16、電梯轎箱內(nèi)應(yīng)安裝監(jiān)視探頭,電梯地板應(yīng)鋪地毯,消防電梯內(nèi)要安裝防 護(hù)板,電梯底坑內(nèi)應(yīng)設(shè)爬梯;17、大廈(小區(qū))必須配備背景音樂設(shè)備,大廈大堂內(nèi)應(yīng)配置沙發(fā)、家俱;二、給排水1、水表房應(yīng)有地漏排水;地漏排水管直徑不能小于 50 毫米;2、天面雨水管應(yīng)直接排入地面雨水井、溝;3、水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離;4、地面水池應(yīng)設(shè)水位計;天面水池應(yīng)設(shè)檢修爬梯、水池蓋應(yīng)加鎖、透氣孔加防蚊網(wǎng);5、應(yīng)考慮空調(diào)的集中排水。6、大廈(小區(qū))地下水池到給水泵的管道的兩側(cè)都要裝閥門,所有水表、閥門一側(cè)都應(yīng)加裝活結(jié),以便維修更換。7、所有大廈(小區(qū))地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵。8、衛(wèi)生間地漏要安裝存水彎頭。三、電氣1、風(fēng)機(jī)房控制柜應(yīng)安裝在便于操作的位置;2、高、低壓配電房應(yīng)設(shè)計絕緣工具壁柜;3、高、低壓配電柜前、后應(yīng)配置絕緣膠板;4、所有設(shè)備房應(yīng)有應(yīng)急照明,通風(fēng)設(shè)備;5、備用發(fā)電機(jī)房應(yīng)安裝水龍頭并設(shè)置排污地漏;,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英6、電梯已辦理運(yùn)行許可證;機(jī)房應(yīng)安裝通風(fēng)降溫設(shè)備;7、配電柜上標(biāo)識清晰;8、所有電纜首尾端應(yīng)接編號掛牌;9、地下車庫照明控制應(yīng)采用分區(qū)、分組控制;10、公共部分應(yīng)設(shè)計、安裝公用插座、公共電表;11、庭園照明宜采用自動控制(定時); 四、消防 1、消防控制中心應(yīng)安裝通風(fēng)、降溫設(shè)備;2、地下室排風(fēng)管應(yīng)刷防火漆;3、大廈各樓層應(yīng)設(shè)立消防緊急對講電話;4、辦公室、倉庫、主要出入口、底下停車場、所有設(shè)備房、控制中心應(yīng)設(shè)內(nèi)線電話;五、其他1、規(guī)劃小區(qū)時應(yīng)考慮管理處工作人員的集體宿舍和食堂,且在住宅區(qū)交付 使用前竣工。(參見附件一)2、綠化地澆水宜采用自動噴頭和公共水表。3、小區(qū)、大廈主要活動、休閑場所應(yīng)配置公園椅和果皮箱。4、地下室出入口應(yīng)設(shè)置防洪閘。5、所有機(jī)電設(shè)備機(jī)體應(yīng)干凈無污跡,各類水泵機(jī)體及管道重新刷漆,水管標(biāo)明水流方向,各類開關(guān)標(biāo)識清楚。6、機(jī)電設(shè)備配件、專用工具等應(yīng)隨同交付。7、水池、水箱應(yīng)清理干凈,蓋板加鎖,連同真實水質(zhì)化驗報告一并交付。8、有關(guān)電抄表到戶工作已完成。9、上下水及室外排水暢通。10、具備電話、煤氣、郵路開通的硬件條件。11、應(yīng)完成物業(yè)公司提出的預(yù)留水管、電源插座,節(jié)日彩旗、彩燈及宣傳橫 幅廣告等掛勾。12、留守足夠的返修人員并服從物業(yè)公司管理。13、兒童游樂設(shè)施:小區(qū)每 5 萬平方米至少設(shè) 1 處;大廈每座塔樓設(shè)一處。14、標(biāo)識牌齊全。(見附件三)15、車庫內(nèi)有各類指引標(biāo)志、標(biāo)示牌(自行車、摩托車、限高、限速、車場防盜、道路導(dǎo)向等)、停車場反光鏡、標(biāo)線。16、小區(qū)內(nèi)主要路口、通道,大廈主要通道、地下車庫必須設(shè)閉路監(jiān)視器。17、所有設(shè)備房,各單元進(jìn)口、倉庫、車場、車庫、維修加工場所、公共場所應(yīng)設(shè)置滅火器。18、小區(qū)綠化布局合理優(yōu)美,花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)。19、每戶設(shè)置一個信箱,每單元設(shè)置一個住戶意見箱、公布欄。20、商鋪廣告牌、燈箱應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計制作。21、停車場智能化系統(tǒng)完備。22、小區(qū)安防設(shè)施及布置合理,無安全隱患和死角,管理區(qū)域內(nèi)必須設(shè)立保 安巡更系統(tǒng)。23、泳池應(yīng)設(shè)淺水區(qū)并有安全警戒浮標(biāo)線,設(shè)立兒童戲水池。24、應(yīng)將大廈(小區(qū))水電費(fèi)的用戶名稱改為萬科物業(yè) XX 管理處。六發(fā)展商應(yīng)移交的資料(一)、產(chǎn)權(quán)資料,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英1、用地批準(zhǔn)資料。2、項目批準(zhǔn)資料。3、施工許可證。4、用水、用電、用氣指標(biāo)批文。(二)、技術(shù)資料1、住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。2、所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖。3、單位工程竣工驗收證明書。4、地質(zhì)勘探報告,沉降觀察記錄。5、地下管網(wǎng)竣工圖。6、所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)資料(使用說明書、檢驗報告),隨機(jī)專用工具清單。7、電纜鋪設(shè)記錄。8、線路及電力電纜試驗記錄。9、發(fā)電機(jī)、電動機(jī)檢查試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。10、電氣設(shè)備試驗調(diào)整記錄。11、電氣設(shè)備絕緣檢查。12、電氣設(shè)備送電驗收記錄。13、防雷接地電阻檢測記錄。14、防雷引下線焊接記錄。15、水、衛(wèi)生器具檢驗合格證。16、通風(fēng)機(jī)風(fēng)量測量調(diào)整記錄。17、空調(diào)器性能測定調(diào)整記錄。18、環(huán)保達(dá)標(biāo)驗收許可證。19、消防驗收許可證。20、房屋測繪驗收資料。21、房屋驗收記錄。,附件一: 有關(guān)物業(yè)管理用房面積的規(guī)定面積=住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù)人均管理用房面積系數(shù) 房屋總套數(shù)=公寓總間數(shù)+單元住宅總套數(shù)=建筑總面積(平方米)/100 戶均人口數(shù):暫為 3.75 人/戶人均管理用房面積系數(shù):暫為 0.035 平方米/人 位置:盡量設(shè)置在住宅區(qū)中心部位,便于住戶。 竣工日期:在向住戶發(fā)鑰匙前 15 天。 裝修標(biāo)準(zhǔn):參見物業(yè)管理辦公用房裝修標(biāo)準(zhǔn)。 有關(guān)居委會用房規(guī)定(政府文件)面積:按 10 戶 1 平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮。 位置:與物業(yè)管理用房安排在一起。 竣工日期:同物業(yè)管理用房。 社區(qū)健康中心100 平方米左右。,服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英管理處員工宿舍面積:住宅區(qū)總建筑面積的 2。 裝修標(biāo)準(zhǔn):墻面 ICI 涂料,地面水泥砂漿找平。 竣工日期:在向住戶發(fā)鑰匙前 15 天。 管理處員工食堂住宅區(qū)面積食堂面積5 萬:50 平方米10 萬:100 平方米20 萬:150 平方米30 萬:200 平方米40 萬:250 平方米50 萬:300 平方米裝修標(biāo)準(zhǔn):食堂,墻面 ICI 涂料、地面水泥漿找平。廚房,墻面 ICI 涂料,貼 2 米高瓷磚,地面防滑地磚。竣工日期:住宅區(qū)入住前 15 天。商業(yè)用房按總建筑面積的 3(多層)、2(高層)的比例配備,此部分商業(yè)用房是劃給物業(yè)公司的。室內(nèi)活動中心(免費(fèi)場所) 住宅區(qū)活動中心面積 5 萬平方米:60 平方米10 萬平方米:100 平方米10 萬平方米住宅區(qū)以上每增加 10 萬平方米相應(yīng)增加 50 平方米。 室外體育活動場所 如有規(guī)劃指標(biāo),按規(guī)劃指標(biāo),但不得低于以下標(biāo)準(zhǔn):(1)10 萬平方米以下(含 10 萬平方米)設(shè)露天羽毛球場 2 個、籃球場 1 個、乒乓球臺 2 個。(2)20 萬平方米:設(shè)露天羽毛球場 3 個,乒乓球臺 4 個。(3)30 萬平方米:設(shè)露天羽毛球場 3 個,網(wǎng)球場 2 個,游泳池 1 個,籃球場 1個。(4)40 萬平方米(包括 40 萬以上):同 30 萬平方米住宅區(qū),另加設(shè)門球場 1個。居民會所30 萬平方米以(含 30 萬平方米)住宅區(qū)設(shè)置,安排健身、閱覽、室內(nèi)乒乓球等娛樂設(shè)施。,附件二:物業(yè)管理辦公用房裝修標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)精英 成就精英 網(wǎng)聚精英為更好地貫徹執(zhí)行深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理條例及其配套實施細(xì)則,規(guī)范物業(yè)管理辦公用房的裝修行為,特制定本標(biāo)準(zhǔn) 。 一、開發(fā)單位移交物業(yè)辦公用房時,必須保證物業(yè)管理辦公用房能夠正常使用。即滿足以下條件:1、地面:水磨石地面或國產(chǎn)防滑地磚地面。2、墻面:國產(chǎn)乳膠漆墻面。3、頂棚:型鋼 T 型龍骨、石膏板吊頂。4、門:普通膠合板門、局部可用鋁合金門。5、窗:鋁合金窗。6、水、電、氣相關(guān)設(shè)備:采用一般的國產(chǎn)設(shè)備。7、前臺木制收銀柜臺、各辦公房功能隔斷(磚砌、木制或鋁合金隔斷)、木制住戶鑰匙柜、辦公低柜等。二、如果開發(fā)單位移交物業(yè)管理辦公用房時不能滿足第一條標(biāo)準(zhǔn),則由物業(yè) 管理單位按第一條標(biāo)準(zhǔn)完善,費(fèi)用由開發(fā)單位支付。三、如果物業(yè)管理單位發(fā)生超出第一條標(biāo)準(zhǔn)的裝修費(fèi)用時,則由物業(yè)管理單位自付超出部分的費(fèi)用。,附件三: 各類標(biāo)識清單 “小區(qū)平面圖”,大廈應(yīng)設(shè)立名稱標(biāo)識牌、樓棟號、單元號、樓層號、門牌號、,“公布欄”“設(shè)施標(biāo)識”“兒童娛樂設(shè)施使用說明標(biāo)識”“單元防盜警 示牌”“天臺重地、非請勿進(jìn)”“防煙門”“電梯機(jī)房” “ 如遇火警、 請勿使用升降機(jī)” “嚴(yán)禁吸煙” “ 私家花園、閑人免進(jìn)” “停車場標(biāo)識” “車場防盜標(biāo)識”“限速標(biāo)識” “ 限高標(biāo)識”“自行車停放點(diǎn)” “ 摩托 車停放點(diǎn)” “ 禁止嗚笛” “ 為了小區(qū)的寧靜、請勿使用防盜報警器 ” “道 路導(dǎo)向標(biāo)識”“ 綠色生命、請勿踐踏”“保障安全請勿跳水”“設(shè)備重 地、非請勿進(jìn)”“設(shè)備房”“水泵房”“水池”“水泵控制柜”“生 活穩(wěn)壓罐”“消防穩(wěn)壓泵”“CO2 室”“發(fā)電機(jī)房”“消防使用說明 標(biāo)識” “污水泵”“雨水泵” “消防專用工具箱” “消防專用工具柜” “各類倉庫” “備用鑰匙柜” “高壓勿近、嚴(yán)禁煙火”“配電房” “低 壓控制柜”“變壓器” “有人工作、嚴(yán)禁合閘” “兒童娛樂設(shè)施” “讀,感器”“泳池開放時間標(biāo)識” “桌球室”“棋牌室”“舞蹈室” “乒乓球室”“男、女衛(wèi)生間”“更衣室”“嚴(yán)禁煙火”“小心地滑”“健身房”,“值班室”“生活垃圾收集點(diǎn)”,“油漆未干、請勿觸?!薄巴囃7劈c(diǎn)”示圖”“彎道反光鏡”“管理處標(biāo)識”,“可回收垃圾收集點(diǎn)”“禁?!?“消防疏散示意圖”“管理處導(dǎo) “消防接合器”“室外消防栓”,“滅火器”“車庫告示牌”(以上標(biāo)識所需數(shù)量根據(jù)現(xiàn)場實際情況而定)。,- 1.請仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對于不預(yù)覽、不比對內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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