北京朗琴園期寫(xiě)字樓SOHO酒店式公寓策劃案終稿 頁(yè)P(yáng)PT課件

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1、第1頁(yè)/共100頁(yè)第2頁(yè)/共100頁(yè)第3頁(yè)/共100頁(yè)第4頁(yè)/共100頁(yè)第5頁(yè)/共100頁(yè)第6頁(yè)/共100頁(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)名稱(chēng)項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置項(xiàng)目周項(xiàng)目周邊狀況邊狀況項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模（平米）項(xiàng)目位項(xiàng)目位置賣(mài)點(diǎn)置賣(mài)點(diǎn)內(nèi)內(nèi)部部配配套套產(chǎn)品產(chǎn)品類(lèi)型類(lèi)型客群客群價(jià)格價(jià)格（租金）（租金）裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析恒華恒華國(guó)際國(guó)際西城區(qū)月壇北街14號(hào)，地處西城三里河核心區(qū)域緊鄰國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)家工商總局等各大部委90000緊鄰國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)家工商總局等各大部委景觀公寓公寓大部委機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)均價(jià)11000元/平方米豪華精裝國(guó)際知名物管專(zhuān)家第一太平戴維斯為業(yè)主提供全方位優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理

2、服務(wù)4元/平方米/月恒華國(guó)際西城區(qū)頂級(jí)的高檔商務(wù)公寓交通便利,多條公交線路直達(dá).擁有無(wú)比可擬的地段優(yōu)勢(shì)酒店酒店大部委機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)待定寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓公司以及成功人士3.5元/天第7頁(yè)/共100頁(yè)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高端金融商務(wù)人群的高端消費(fèi)需求，本區(qū)域核心商業(yè)物業(yè)將為金融高對(duì)人群服務(wù)，從而成為更有針對(duì)性的高端品質(zhì)化商業(yè)體系。重要政府機(jī)關(guān)較多商業(yè)，酒店，公寓，面向政府人員及金融人士，和為要?jiǎng)?wù)會(huì)談服務(wù)。產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型客群客群價(jià)格價(jià)格配套配套高檔酒店、高檔寫(xiě)字樓金融業(yè)人群為主寫(xiě)字樓售價(jià)在13000-20000元/平米左右商務(wù)配套為主(會(huì)議中心、高級(jí)會(huì)所）金融街商圈金融街商圈聚集著中國(guó)金融業(yè)60

3、%60%以上的金融資產(chǎn)，各類(lèi)職能部門(mén)齊全，使得金融街成為獨(dú)一無(wú)二的全國(guó)性金融管理和信息發(fā)布中心，對(duì)于推動(dòng)金融和房地產(chǎn)等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展有著非常便利的地理位置優(yōu)勢(shì)。 第8頁(yè)/共100頁(yè)第9頁(yè)/共100頁(yè)中關(guān)村商圈中關(guān)村商圈第10頁(yè)/共100頁(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱(chēng)稱(chēng)項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置項(xiàng)目項(xiàng)目周邊周邊狀況狀況項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模（平米）項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置賣(mài)點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)內(nèi)內(nèi)部部配配套套產(chǎn)品產(chǎn)品類(lèi)型類(lèi)型客客群群價(jià)格價(jià)格（租金）（租金）裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析遠(yuǎn)中遠(yuǎn)中悅?cè)R悅?cè)R國(guó)際國(guó)際大酒大酒店店海淀區(qū) 黃莊海淀醫(yī)院路口向西300米 近鄰格大院校、頂好商城、硅谷商城61000中關(guān)村唯一的精致生活沙龍廣場(chǎng)景

4、觀寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓面向中關(guān)村個(gè)性消費(fèi)階層13500元/平方米 精裝物業(yè)費(fèi)：7.4元/平方米月(含供暖)中關(guān)村唯一的精致生活沙龍廣場(chǎng)作為帶動(dòng)和引導(dǎo)中關(guān)村地區(qū)精致消費(fèi)潮流的載體，朗斯芳德創(chuàng)建于中關(guān)村新消費(fèi)市場(chǎng)空缺，獨(dú)立推進(jìn)市場(chǎng)公寓公寓11000元/平方米第11頁(yè)/共100頁(yè)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中關(guān)村依靠電子產(chǎn)業(yè)成為商業(yè)中的新模式，中關(guān)村商圈從強(qiáng)化自己電子市場(chǎng)的霸主地位，增加多種業(yè)態(tài)組合，并且朝著功能完善、業(yè)態(tài)全面的大型綜合性商圈邁進(jìn)。電子信息產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)電子相關(guān)貿(mào)易企業(yè)。電子及計(jì)算機(jī)企業(yè)97家，占65%，產(chǎn)值占80%產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型客群客群價(jià)格價(jià)格配套配套中檔寫(xiě)字樓為主，酒店稀缺IT

5、人群， IT商務(wù)人士，高級(jí)管理高級(jí)技術(shù)人群寫(xiě)字樓價(jià)格在1100018000元/平方米商業(yè)為主（大中型賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店）中關(guān)村商圈中關(guān)村商圈是近幾年來(lái)隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的異軍突起而蓬勃發(fā)展起來(lái)的商業(yè)、商務(wù)區(qū)，未來(lái)近百萬(wàn)平米供應(yīng)量將在5 5年內(nèi)陸續(xù)投放市場(chǎng)，短期內(nèi)還不會(huì)形成寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)的大幅增長(zhǎng)。第12頁(yè)/共100頁(yè)第13頁(yè)/共100頁(yè)東長(zhǎng)安街商圈東長(zhǎng)安街商圈第14頁(yè)/共100頁(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱(chēng)稱(chēng)項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置項(xiàng)目周項(xiàng)目周邊狀況邊狀況項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模（平米）項(xiàng)目位項(xiàng)目位置賣(mài)點(diǎn)置賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品類(lèi)型類(lèi)型客群客群價(jià)格價(jià)格（租金）（租金）現(xiàn)狀現(xiàn)狀裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管物業(yè)管理理項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析建建外外SOSOH

6、OHO建外SOHO位于長(zhǎng)安街上，國(guó)貿(mào)中心正南面近鄰國(guó)貿(mào)建筑面積：72.00萬(wàn)平米國(guó)貿(mào)中心正對(duì)面，是北京的商業(yè)心臟公寓公寓中小公司美容機(jī)構(gòu)11000元/平方米銷(xiāo)售率達(dá)85% 精裝物業(yè)費(fèi)：公寓：5元/平方米.月 寫(xiě)字樓：25元/平方米.商業(yè)中心，有現(xiàn)代感寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓廣告公司教育機(jī)構(gòu)14000元/平方米第15頁(yè)/共100頁(yè)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品定位普遍走高、商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)，集成社區(qū)受市場(chǎng)追。以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。由于本商圈為最發(fā)達(dá)，核心區(qū)域，便利的交通條件是商圈形成的有利條件，高檔次消費(fèi)人群對(duì)應(yīng)區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)；商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)；交通便利條件對(duì)商圈

7、形成有利影響產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型客群客群價(jià)格價(jià)格配套配套中高檔寫(xiě)字樓，高檔公寓為主，高檔酒店相對(duì)集中服務(wù)于政府機(jī)構(gòu)的企業(yè)為主，涉外型高端企業(yè)寫(xiě)字樓價(jià)格在15000元/平方米（與各商圈內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品相比價(jià)格偏高） 商務(wù)辦公配套為主東長(zhǎng)安街商圈東長(zhǎng)安街商圈緊鄰中國(guó)最高的決策中心，地區(qū)因其得天獨(dú)厚地理位置及市政府的高度重視，無(wú)疑是北京市最有價(jià)值的辦公區(qū)域；且政治職能性較強(qiáng)第16頁(yè)/共100頁(yè)第17頁(yè)/共100頁(yè)第三使館區(qū)第三使館區(qū)第18頁(yè)/共100頁(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)名稱(chēng) 項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊狀況狀況項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置賣(mài)點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)內(nèi)部?jī)?nèi)部配套配套產(chǎn)品產(chǎn)品類(lèi)型類(lèi)型客群客群價(jià)格價(jià)格（租金）（租金）裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)

8、準(zhǔn)物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目項(xiàng)目分析分析凱賓凱賓斯基斯基飯店飯店燕莎橋東南昆侖飯店等、外事公寓高檔涉外酒店臨近使館區(qū)，配套完善豪華精裝修 酒店酒店涉外人員政府要人國(guó)外辦公及旅游群體185美元/天285美元/天385美元/天超豪華裝裝修高貴配套設(shè)備典雅舒適凱賓斯基飯店管理集團(tuán)超豪華，五星級(jí)，全功能，涉外酒店 寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓60.00美元/平米*月 第19頁(yè)/共100頁(yè)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將更加成為外國(guó)人的首選之地。其次是距離燕莎1公里的范圍之內(nèi)。酒吧街，涉外酒店，涉外公寓，大型娛樂(lè)產(chǎn)所，為燕莎商圈 強(qiáng)有力的配套支持。產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型客群客群價(jià)格價(jià)格配套配套高檔涉外酒店、寫(xiě)字樓外事企業(yè)， 服務(wù)

9、于使館區(qū)的外事企業(yè);中小型公司所占比例較大價(jià)格偏低寫(xiě)字樓價(jià)格在900016000元作左右（與各商圈內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品相比價(jià)格偏低） 涉外型商務(wù)配套；高檔娛樂(lè)場(chǎng)所；大型商業(yè)。第三使館區(qū)第三使館區(qū)區(qū)域涉外性質(zhì)及其濃厚，在未來(lái)三到五年之內(nèi)區(qū)域涉外性質(zhì)及其濃厚，在未來(lái)三到五年之內(nèi)第三使館區(qū)將完全形成規(guī)模，商圈將更加成為外國(guó)人的首選之地。 第20頁(yè)/共100頁(yè)第21頁(yè)/共100頁(yè)亞運(yùn)村商圈亞運(yùn)村商圈第22頁(yè)/共100頁(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)名稱(chēng)項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置項(xiàng)目周項(xiàng)目周邊狀況邊狀況項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模內(nèi)部?jī)?nèi)部配套配套產(chǎn)品產(chǎn)品類(lèi)型類(lèi)型客群客群價(jià)格價(jià)格（租金）（租金）裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目項(xiàng)目分析分析匯園（公匯園

10、（公寓）寓）安定門(mén)外北辰東路18號(hào)國(guó)際會(huì)議中心、五洲大酒店、北辰購(gòu)物中心等1300套房游泳池、健身房公寓公寓特別適合中小型咨詢(xún)、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類(lèi)公司使用 4元/平米/天精裝租金包括物業(yè)費(fèi)國(guó)際金融社區(qū)中關(guān)村IT產(chǎn)業(yè)輻射區(qū)匯欣（大匯欣（大廈）廈）朝陽(yáng)區(qū)安立路8號(hào)國(guó)際會(huì)議中心、五洲大酒店、北辰購(gòu)物中心等建筑面積6.8萬(wàn)平米俱樂(lè)部、工商銀行寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓適合中小型咨詢(xún)、廣告公司使用 15-16美元/月/平米 公共部分精裝租金包括物業(yè)費(fèi)國(guó)際金融社區(qū)中關(guān)村IT產(chǎn)業(yè)輻射區(qū)五洲（酒五洲（酒店）店）安定門(mén)外北辰東路8號(hào)會(huì)議、展覽、旅游、辦公、居住、娛樂(lè)、購(gòu)物、及餐飲服務(wù)、證券交易建筑面積8.9萬(wàn)平方米 設(shè)有卡拉

11、OK歌舞廳、KTV包間、多功能廳，并提供外幣兌換、信用卡結(jié)算、旅游、購(gòu)物、機(jī)票銷(xiāo)售、美容美法、按摩、桑拿、電傳、傳真、打字、復(fù)印、洗衣、IDD、衛(wèi)星電視等綜合服務(wù)。酒店酒店機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)管理技術(shù)人群標(biāo)準(zhǔn)間：520 /天精裝無(wú)北辰金融商貿(mào)城內(nèi) 第23頁(yè)/共100頁(yè)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體業(yè)態(tài)單一，缺乏商業(yè)中心，及配套設(shè)施，在奧運(yùn)影響，將會(huì)有大規(guī)模改變。區(qū)域內(nèi)物業(yè)類(lèi)型較為單一，缺乏購(gòu)物中心、商業(yè)步行街等新型商業(yè)物業(yè)形式的有力支持，商業(yè)功能不夠完善產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型客群客群價(jià)格價(jià)格配套配套超大體量寫(xiě)字樓，高檔酒店，會(huì)議中心專(zhuān)業(yè)的高新產(chǎn)業(yè)公司及部分服務(wù)類(lèi)行業(yè)寫(xiě)字樓價(jià)格在1300020000元

12、作左右運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所，專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)（汽車(chē)）亞運(yùn)村商圈亞運(yùn)村商圈現(xiàn)在處于孕育期，現(xiàn)在還沒(méi)有自己的特點(diǎn)，沒(méi)有成規(guī)模的商業(yè)；有會(huì)議設(shè)施，現(xiàn)在處于孕育期，現(xiàn)在還沒(méi)有自己的特點(diǎn)，沒(méi)有成規(guī)模的商業(yè)；有會(huì)議設(shè)施，但并不突出，未來(lái)商業(yè)的氛圍會(huì)濃一些。但并不突出，未來(lái)商業(yè)的氛圍會(huì)濃一些。 第24頁(yè)/共100頁(yè)第25頁(yè)/共100頁(yè)CBD商圈商圈中關(guān)村第26頁(yè)/共100頁(yè)項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置項(xiàng)目周邊狀項(xiàng)目周邊狀況況項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)模模項(xiàng)目賣(mài)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)內(nèi)部配套內(nèi)部配套產(chǎn)品產(chǎn)品類(lèi)型類(lèi)型客群客群價(jià)格（租金）價(jià)格（租金） 現(xiàn)狀現(xiàn)狀裝修標(biāo)裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)管物業(yè)管理理項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析北京萬(wàn)大廣場(chǎng)（售）北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路郎家園1

13、1號(hào)周邊社區(qū)成熟交通便利占地10萬(wàn)平方米建面48萬(wàn)平方米城市生活的多功能交疊連鎖商業(yè)中心、國(guó)際商務(wù)港、五星級(jí)酒店、5A寫(xiě)字樓、特色商業(yè)街區(qū) 辦公辦公特別適合中小型咨詢(xún)、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類(lèi)公司使用均價(jià)：1.4萬(wàn)/平方米已售70%精裝東區(qū)商務(wù)港每月每平米4.6元，西區(qū)6.2元，底商：22元（/平方米/月） 項(xiàng)目位于CBD核心地帶 酒店酒店機(jī)關(guān)干部未營(yíng)業(yè)商鋪商鋪商業(yè)投資者售：3萬(wàn)/平米中國(guó)國(guó)際經(jīng)貿(mào)中心（租)朝陽(yáng)門(mén)外大街1號(hào)周邊社區(qū)成熟交通便利建面17.6萬(wàn)平方米五星級(jí)酒店、5A寫(xiě)字樓、特色商業(yè)街區(qū)辦公辦公特別適合中小型咨詢(xún)、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類(lèi)公司使用1座：租價(jià)：432/月/平方米2座：租價(jià)：515/

14、月/平方米3座：租價(jià)：349/月/平方米已售完 公共部分精裝4.5元（/平方米/項(xiàng)目位于CBD核心地帶酒店酒店機(jī)關(guān)干部標(biāo)間：1146/天商鋪商鋪商業(yè)投資者無(wú)記錄艾維克大廈 國(guó)貿(mào)橋東南角 臨近京匯大廈.招商局大廈.艾米克大廈贏嘉大廈 總建筑面積:52000平方米中西餐廳、咖啡廳、多功能廳、宴會(huì)廳、會(huì)議廳 美容美發(fā)、健身房、臺(tái)球廳、商場(chǎng)、商務(wù)中心 辦公辦公特別適合中小型咨詢(xún)、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類(lèi)公司使用美元22/平方米/月 已售完精裝美元3.5/平方米/月項(xiàng)目位于CBD核心地帶酒店酒店機(jī)關(guān)干部標(biāo)間：1050/天商鋪商鋪商業(yè)投資16/平米/天第27頁(yè)/共100頁(yè)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品定位

15、普遍走高、商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)、CBD東區(qū)成發(fā)展重心、集成社區(qū)受市場(chǎng)追捧以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型客群客群價(jià)格價(jià)格配套配套高檔寫(xiě)字樓；商務(wù)集合體（體量較大）大中型企業(yè)為主，跨國(guó)集團(tuán)在京機(jī)構(gòu)，大型傳媒機(jī)構(gòu)，涉外公司價(jià)格在1000012000元作左右商務(wù)配套為主，高檔購(gòu)物場(chǎng)所CBDCBD商圈商圈政府之政府之CBDCBD概念規(guī)劃，全面帶動(dòng)國(guó)貿(mào)商圈；眾多中高寫(xiě)字樓匯集成的高檔商概念規(guī)劃，全面帶動(dòng)國(guó)貿(mào)商圈；眾多中高寫(xiě)字樓匯集成的高檔商務(wù)區(qū)務(wù)區(qū) ；高檔寫(xiě)字樓云集；高檔寫(xiě)字樓云集 ；國(guó)際知名企業(yè)匯集吸納高端消費(fèi)群體；國(guó)際知名企業(yè)匯集吸納高端消費(fèi)群體 第28頁(yè)/共

16、100頁(yè)第29頁(yè)/共100頁(yè)第30頁(yè)/共100頁(yè)區(qū)域市場(chǎng) / 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知第31頁(yè)/共100頁(yè)老城區(qū)由于歷史原因，造成該區(qū)域內(nèi)人口密度大，危舊房多，區(qū)域成熟度不高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，人口素質(zhì)高低不均，在某種程度上也影響了該區(qū)域的人文環(huán)境。加之消費(fèi)者對(duì)于南城固有的觀念都使得“居住老城區(qū)”的概念根深蒂固。本案所在宣武區(qū)域具有以下特點(diǎn)：未來(lái)區(qū)域定位明晰，面貌變化巨大宣武區(qū)“十五”規(guī)劃中提出要重點(diǎn)發(fā)展的“兩街”、“六區(qū)”的改造工作，“兩街”為即廣安大街和菜市口兩條大街，“六區(qū)”為琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大柵欄商貿(mào)文化旅游區(qū)、菜市口商業(yè)中心區(qū)、廣安門(mén)辦公商務(wù)區(qū)、馬連道新興商業(yè)區(qū)、先農(nóng)壇醫(yī)學(xué)科學(xué)城。第32頁(yè)/共1

17、00頁(yè)完善配套區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有生活配套齊全；未來(lái)自身的商業(yè)、商務(wù)配套將加強(qiáng)區(qū)域商務(wù)氛圍交通便捷（涉外、城區(qū)）項(xiàng)目坐落在兩廣路上；東面是二環(huán)路；西臨北京西客站； 與京開(kāi)、京石、京張三條國(guó)道相連，是輻射京南諸省市的重要門(mén)戶(hù)成熟區(qū)域項(xiàng)目所處區(qū)域居住社區(qū)密集，生活氛圍濃厚商業(yè)云集報(bào)國(guó)寺收藏品市場(chǎng)；“中央采購(gòu)區(qū)”馬連道茶葉市場(chǎng)；北京音像批發(fā)城；京城黃金第一家“菜百” 政府機(jī)關(guān)集中區(qū)周邊分布較多的政府機(jī)關(guān)辦公場(chǎng)所、省市駐京辦事處形象塑造“朗琴園”前三期產(chǎn)品塑造了良好市場(chǎng)形象，為本項(xiàng)目奠定良好的基礎(chǔ)區(qū)域產(chǎn)品項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)，及周邊，物業(yè)價(jià)格偏低；對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)高端產(chǎn)品形象的塑造具有一定不利影響第33頁(yè)/共100頁(yè)交通

18、便捷交通便捷第34頁(yè)/共100頁(yè)商業(yè)云集商業(yè)云集報(bào)國(guó)寺收藏品市場(chǎng)京城黃金第一家-“菜百”馬連道茶葉市場(chǎng)北京馬連道郵幣卡市場(chǎng)第35頁(yè)/共100頁(yè)成熟區(qū)域成熟區(qū)域第36頁(yè)/共100頁(yè)完善配套完善配套第37頁(yè)/共100頁(yè)政府機(jī)關(guān)集中區(qū)政府機(jī)關(guān)集中區(qū)第38頁(yè)/共100頁(yè)形象塑造形象塑造第39頁(yè)/共100頁(yè)區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品第40頁(yè)/共100頁(yè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) / 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知第41頁(yè)/共100頁(yè)周邊公寓項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱(chēng)售價(jià)（元、平米）裝修狀況銷(xiāo)售狀況備注立恒名苑7600廚衛(wèi)精裝一期已售完二期05年6月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售立恒名苑緊鄰二環(huán)主干道，地理位置得天獨(dú)厚。建筑外觀時(shí)尚前衛(wèi)，周邊配套方便完善。為快節(jié)奏的工作的成功人士提

19、供了一處理想的商住社區(qū)。東華金座7700（塔樓）8500（板樓）精裝已售完僅余樓王售價(jià)15000元/平方米東華金座由兩棟20層的塔樓及一棟18層的板樓連體組成，是集商業(yè)、居住、商務(wù)三位為一體，具有全面滿足居家、辦公、休閑、娛樂(lè)、投資五大功能。廣信嘉苑8000毛坯已售完優(yōu)越的地理位置，完善的市政配套。建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約典雅，具有極強(qiáng)的實(shí)用性，能滿足現(xiàn)代白領(lǐng)及對(duì)城市中央有深厚情結(jié)的老北京居民喜愛(ài)。 楓樺豪景8200毛坯已售完楓樺豪景是由四棟12-14層板式高層及商業(yè)裙樓組成半合圍似的高檔住宅小區(qū)。設(shè)計(jì)理念高檔、時(shí)尚、簡(jiǎn)約。進(jìn)口高速電梯、全套智能化系統(tǒng)、高速寬帶網(wǎng)絡(luò)、多路集團(tuán)電話以及分戶(hù)式的中央空調(diào)，為業(yè)

20、主提供了理想的辦公、居住場(chǎng)所。 格調(diào)7500毛坯一期現(xiàn)房已售完，二期期房已售40格調(diào)為12-15層的板式小高層。開(kāi)發(fā)商始終貫穿人文地產(chǎn)的理念，在園林、外立面、商業(yè)配套及戶(hù)型等方面注入更多人文關(guān)懷，很受中產(chǎn)階級(jí)的喜愛(ài)。源屋曲 花園洋房均價(jià)8200最高價(jià)8980高板均價(jià)6800最高價(jià)7300毛坯僅剩5套，基本已售完商務(wù)公寓因拆遷問(wèn)題未開(kāi)盤(pán)源屋曲共由8棟樓組成，其中6棟6層帶電梯的花園洋房，一棟21層的高板，及一棟21層的商住公寓。開(kāi)發(fā)商為追求居住的舒適度，提高生活品質(zhì)，在寸土寸金之地打造低密度住宅。 第42頁(yè)/共100頁(yè)項(xiàng)目信息項(xiàng)目名稱(chēng)楓樺豪景公司名稱(chēng)北京市天楓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程及現(xiàn)狀已

21、售完項(xiàng)目占地51665平方米項(xiàng)目規(guī)模共分兩期設(shè)計(jì)單位、理念與建筑風(fēng)格采用全玻璃幕墻的建筑風(fēng)格，以銀灰色為主色調(diào)，體現(xiàn)出高檔、時(shí)尚、簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)理念。配套設(shè)施、會(huì)所4000平方米豪華會(huì)所，小區(qū)配套設(shè)施齊全，可視對(duì)講、家庭安防系統(tǒng)、周邊監(jiān)控系統(tǒng)、有害氣體報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施，以及24小時(shí)保安巡邏物業(yè)管理費(fèi)2.6元/平方米在售面積11300萬(wàn)平方米容積率2.34車(chē)位配比1：1周邊商業(yè)崇光百貨、菜市口商場(chǎng)計(jì)劃入住時(shí)間2003年10月31日現(xiàn)場(chǎng)成熟社區(qū)客戶(hù)狀況客戶(hù)的地域分布以南城居民為主職業(yè)特征國(guó)家機(jī)關(guān)（水利、電力局）、個(gè)體經(jīng)營(yíng)小公司年齡特征35歲-45歲家庭結(jié)構(gòu)以3口之家居多投資自住比自住為主付款方式80銀行

22、按揭銷(xiāo)售推廣開(kāi)盤(pán)時(shí)間2001年3月最高售價(jià)均價(jià)8200 最高價(jià)15000元/平方米暢銷(xiāo)戶(hù)型186平方米滯銷(xiāo)戶(hù)型63平方米主要買(mǎi)點(diǎn)優(yōu)越的地理位置，方便的交通宣傳主題傳媒大道的首席官邸推廣方式路牌、報(bào)廣、展會(huì)、廣播等本項(xiàng)目租金水平2元/平方米/日備注15000元/平方米樓王一棟12000元 /平方米 共8套復(fù)式第43頁(yè)/共100頁(yè)周邊辦公樓項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱(chēng)租售類(lèi)型價(jià)格租售率建筑面積開(kāi)盤(pán)時(shí)間裝修狀況北京一商大廈出租2.0-2.8元/天/平米70000平方米精裝；大堂大理石地面；公共區(qū)域地面為地毯；遠(yuǎn)大中央空調(diào)；六部日本東芝電、六部貨梯機(jī)械大廈出租2.50元/平米*日95500700平方米2001年6

23、月1日精裝深圳大廈出租4.20元/平米*日901200平方米2000年1月1日精裝；備有先進(jìn)的通訊接口；設(shè)有中央空調(diào)，樓宇自控和消防監(jiān)控系統(tǒng) 新紀(jì)元大廈出租出售2-3元/平米*日 170萬(wàn)/套*204平方米 9021747平方米精裝；遠(yuǎn)大中央空調(diào)；花崗巖地面；格柵吊頂華亨大廈出租3.20元/平米*月9710000平方米精裝；進(jìn)口中央空調(diào)；多部三菱電梯第44頁(yè)/共100頁(yè)北京深圳大廈北京深圳大廈北京蘇源錦江大廈北京蘇源錦江大廈北京廣安賓館北京廣安賓館北京西翠之旅連鎖賓館廣安門(mén)店（鐵北京西翠之旅連鎖賓館廣安門(mén)店（鐵路賓館）路賓館）形形 象象地址地址北京市宣武區(qū)廣安門(mén)外大街1號(hào)北京宣武區(qū)廣外大街3號(hào)

24、北京市宣武區(qū)廣安門(mén)立交橋東北角（廣安門(mén)內(nèi)大街321號(hào)）北京市宣武區(qū)廣安門(mén)外車(chē)站東街9號(hào)星級(jí)星級(jí)四星準(zhǔn)四星三星兩星門(mén)市標(biāo)間門(mén)市標(biāo)間價(jià)價(jià)(RMB)￥883￥664￥580￥138電話電話63271188632677888315338851926005空置率空置率30252015簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介北京深圳大廈是由錦江國(guó)際管理公司管理的四星級(jí)商務(wù)酒店，位于北京西二環(huán)廣安門(mén)橋旁，北毗金融街，西近西客站，交通便捷，環(huán)境優(yōu)越。 大廈擁有豪華套房、商務(wù)樓層、無(wú)煙客房在內(nèi)的各類(lèi)房間共318間套，寫(xiě)字間近1200平米。房間全部接入10兆寬帶網(wǎng)絡(luò)。酒店于1997年開(kāi)業(yè)，樓高15層。標(biāo)準(zhǔn)間面積24平米。 酒店附近有百盛購(gòu)物中

25、心、莊勝崇光百貨（SOGO）、深圳大廈。距火車(chē)站(西客站)20分鐘，北京站30分鐘，距機(jī)場(chǎng)50分鐘，市中心4分里。擁有可容納200人左右的會(huì)議室。 娛樂(lè)設(shè)施：保齡球、臺(tái)球、健身 風(fēng)味菜系：上海、四川。廣安賓館位于北京市黃金地段，廣安門(mén)立交橋東北角，交通便利，毗鄰深圳大廈，新時(shí)代大酒店等著名星級(jí)酒店。是按照四星級(jí)建造的準(zhǔn)三星級(jí)旅游涉外賓館賓館。設(shè)有客房、餐廳、會(huì)議室、卡拉OK、棋牌室、商務(wù)中心、酒吧等服務(wù)設(shè)施。賓館附近有著名的旅游景點(diǎn)：大觀園、世界公園、天安門(mén).以及便利的購(gòu)物場(chǎng)所：菜市口購(gòu)物中心、崇光百貨、百盛購(gòu)物中心.西翠之旅連鎖賓館廣安門(mén)店（鐵路賓館）是一家二星級(jí)賓館，位于北京西二環(huán)廣安門(mén)橋

26、西南側(cè)，北毗金融街，西鄰西客站，周邊有多條公交線路，交通便捷。賓館擁有高級(jí)套間、標(biāo)準(zhǔn)雙人間、標(biāo)準(zhǔn)三人間等近200套客房。賓館還設(shè)有各種規(guī)格的會(huì)議室和棋牌室。餐廳寬敞明亮可容納150人就餐。報(bào)告廳可容納100人，有先進(jìn)的音響、投影設(shè)備為你的商務(wù)洽談、培訓(xùn)辦班、各種會(huì)議提供服務(wù)。周邊酒店調(diào)研第45頁(yè)/共100頁(yè)入住廣安門(mén)區(qū)域的客戶(hù)經(jīng)商類(lèi)型較少，實(shí)際租住的情況比較多?？蛻?hù)群的入住目標(biāo)也以經(jīng)濟(jì)型酒店為主，客戶(hù)群的消費(fèi)能力處于中檔。廣安門(mén)區(qū)域的賓館空置率總體為22.5，低于長(zhǎng)安街延線高檔酒店的30 。區(qū)域的酒店型物業(yè)獲得較多認(rèn)可 。項(xiàng)目周邊酒店點(diǎn)評(píng)兩個(gè)區(qū)域的酒店檔次整體偏低，西客站的酒店檔次略高于宣武區(qū)

27、。宣武區(qū)以三星級(jí)中檔酒店為主，以消費(fèi)能力中檔偏低的客戶(hù)為主。第46頁(yè)/共100頁(yè)區(qū)域市場(chǎng) / 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知第47頁(yè)/共100頁(yè)第48頁(yè)/共100頁(yè)A 作為綜合商務(wù)組團(tuán)，產(chǎn)品力強(qiáng)，彌補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)B 產(chǎn)品規(guī)劃特色為營(yíng)銷(xiāo)傳播提供了良好的平臺(tái)C 區(qū)域特性影響客群認(rèn)知，提升市場(chǎng)關(guān)注度是項(xiàng)目入市的基礎(chǔ)StrengthsStrengths優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析（1）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：高起點(diǎn)、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮螅?）規(guī)模優(yōu)勢(shì)：16萬(wàn)平方米，涵蓋寫(xiě)字樓、SOHO辦公、星級(jí)酒店、商鋪于一體的大型綜合體，容易形成區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性建筑（3）交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰兩廣路、二環(huán)路，交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)，對(duì)商、住有較強(qiáng)的支持（4）

28、自身優(yōu)勢(shì)：“朗琴園”前三期產(chǎn)品塑造了良好市場(chǎng)形象，為本項(xiàng)目奠定良好的基礎(chǔ)（5）佩套優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)生活、商業(yè)配套齊全；未來(lái)自身的商業(yè)、商務(wù)配套將使生活更加便利（6）商企云集：區(qū)域內(nèi)密集的商企匯集為本項(xiàng)目帶來(lái)大量客群WeaknessesWeaknesses劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析（1）周邊商務(wù)配套不全，檔次不高（2）周邊生活配套不全，檔次不高（3）項(xiàng)目規(guī)模小，無(wú)法營(yíng)造大盤(pán)效應(yīng)（4）地塊小，施工難度較大（5）西二環(huán)道路兩側(cè)的過(guò)街通道距離本案較遠(yuǎn) Opportunities機(jī)會(huì)分析（1）天時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)態(tài)平穩(wěn)，中、高檔物業(yè)供需持續(xù)平穩(wěn)（2）地利本項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟，利于產(chǎn)品的特性塑

29、造（3）人和隨著區(qū)域內(nèi)新盤(pán)的不斷開(kāi)發(fā)、人群的聚集，必將帶來(lái)周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展 （4）奧運(yùn)影響，北京市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高Threats威脅分析（1）“8.31大限”后，大量項(xiàng)目投入市場(chǎng)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈（2）銀行放貸政策有所調(diào)整，利率上調(diào)，對(duì)購(gòu)房者有一定影響（3）物業(yè)周邊租售市場(chǎng)價(jià)格偏低（4）市場(chǎng)對(duì)于南城的認(rèn)可度不高（5）區(qū)域商住市場(chǎng)以中低檔需求為主第49頁(yè)/共100頁(yè)第50頁(yè)/共100頁(yè)打造成熟居住區(qū)打造成熟居住區(qū)創(chuàng)立二環(huán)居住第一品牌創(chuàng)立二環(huán)居住第一品牌朗琴園前三期總體策略總體策略-項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位第51頁(yè)/共100頁(yè)總體策略總體策略-項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位打造西南財(cái)富第一品牌打造西南財(cái)富第一品

30、牌頂級(jí)商務(wù)型財(cái)富中心頂級(jí)商務(wù)型財(cái)富中心朗琴園四期第52頁(yè)/共100頁(yè)關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞財(cái)富財(cái)富關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞尊貴尊貴基于南城缺乏高端寫(xiě)字樓、高端酒店式公寓、高端商住兩用項(xiàng)目的狀況，提升項(xiàng)目品質(zhì)感，提升客戶(hù)心理價(jià)值。除了必要、基本的形象廣告告知之外，一切宣傳與活動(dòng)皆運(yùn)用“高來(lái)高往”的原則，鎖定專(zhuān)屬人群、大眾傳播僅作為告知作用。 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞暗示暗示品質(zhì)暗示，于推廣傳播、現(xiàn)場(chǎng)布置、接待行為中，利用暗示手段強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的價(jià)值將活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)與廣告宣傳有機(jī)結(jié)合，體驗(yàn)“尊貴會(huì)所制辦公”的感覺(jué)。推廣與銷(xiāo)售的調(diào)性推廣與銷(xiāo)售的調(diào)性第53頁(yè)/共100頁(yè)第54頁(yè)/共100頁(yè)第55頁(yè)/共100頁(yè)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓傳統(tǒng)行業(yè)的科技公司傳統(tǒng)行業(yè)

31、的科技公司外地公司駐京辦事處和外省市駐京辦事處外地公司駐京辦事處和外省市駐京辦事處文化類(lèi)公司文化類(lèi)公司：如傳媒公司、廣告公司、文化傳播公司、影視公司等商貿(mào)公司商貿(mào)公司咨詢(xún)類(lèi)公司咨詢(xún)類(lèi)公司：管理咨詢(xún)公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)估事務(wù)所等（本案一河之隔的大觀園公園西側(cè)-宣武區(qū)法院和宣武區(qū)投資服務(wù)大廳）投資客投資客：投資客的投資熱點(diǎn)也從之前的單純投資住宅，發(fā)展到了側(cè)重于投資商住物業(yè)、寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)。第56頁(yè)/共100頁(yè)第57頁(yè)/共100頁(yè)第58頁(yè)/共100頁(yè)SOHOSOHO辦公辦公依托于西南二環(huán)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商務(wù)環(huán)境發(fā)展中小型公司、文化、商貿(mào)、咨詢(xún)類(lèi)公司以及投資客戶(hù)中小型公司、文化、商貿(mào)、咨

32、詢(xún)類(lèi)公司以及投資客戶(hù)中小型廣告公司中小型廣告公司ITIT網(wǎng)絡(luò)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司網(wǎng)絡(luò)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司服務(wù)于寫(xiě)字樓的中小型公司服務(wù)于寫(xiě)字樓的中小型公司：服務(wù)類(lèi)型公司（咨詢(xún)公司、旅游公司等）成長(zhǎng)型中小企業(yè)成長(zhǎng)型中小企業(yè)投資客投資客第59頁(yè)/共100頁(yè)第60頁(yè)/共100頁(yè)第61頁(yè)/共100頁(yè)傳媒群體傳媒群體傳媒大道的小中產(chǎn)階層；傳媒大道的小中產(chǎn)階層；年齡在年齡在3030歲左右，從事創(chuàng)造性勞動(dòng)，如播音、歲左右，從事創(chuàng)造性勞動(dòng)，如播音、文案、音樂(lè)、美術(shù)等工作；文案、音樂(lè)、美術(shù)等工作；年收入為年收入為10-2010-20萬(wàn)之間；萬(wàn)之間；有較高品位，崇尚自由、開(kāi)放的生活；與本項(xiàng)有較高品位，崇尚自由、開(kāi)放的生活；與本

33、項(xiàng)目所推崇的價(jià)值觀十分契合；目所推崇的價(jià)值觀十分契合；購(gòu)買(mǎi)意向?yàn)榻?jīng)濟(jì)型戶(hù)型。購(gòu)買(mǎi)意向?yàn)榻?jīng)濟(jì)型戶(hù)型。第62頁(yè)/共100頁(yè)金融人群金融人群金融街商圈各銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)金融街商圈各銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)的中層人員的中層人員年齡集中在年齡集中在3030歲左右，事業(yè)成功；歲左右，事業(yè)成功；企業(yè)白領(lǐng)，年入企業(yè)白領(lǐng)，年入2020萬(wàn)左右；萬(wàn)左右；購(gòu)買(mǎi)意向以舒適型為主，同時(shí)會(huì)考慮特色商購(gòu)買(mǎi)意向以舒適型為主，同時(shí)會(huì)考慮特色商業(yè)等產(chǎn)品。業(yè)等產(chǎn)品。第63頁(yè)/共100頁(yè)激情激情中產(chǎn)中產(chǎn)年齡在年齡在3030歲，年收入為歲，年收入為3030萬(wàn)元左右；萬(wàn)元左右；工作穩(wěn)定，工作地點(diǎn)主要集中在中工作穩(wěn)定，工作地點(diǎn)主

34、要集中在中南南部、西部區(qū)域；部、西部區(qū)域；有較高品位、追求生活的情趣，對(duì)社區(qū)的綜合配套要求較高；有較高品位、追求生活的情趣，對(duì)社區(qū)的綜合配套要求較高；購(gòu)買(mǎi)意向以舒適型戶(hù)型為主。購(gòu)買(mǎi)意向以舒適型戶(hù)型為主。第64頁(yè)/共100頁(yè)多為公司的老總及高級(jí)職員；多為公司的老總及高級(jí)職員；全面享受辦公與居住的零距離；全面享受辦公與居住的零距離；對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品及服務(wù)要求較高；對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品及服務(wù)要求較高；在銷(xiāo)售寫(xiě)字樓及在銷(xiāo)售寫(xiě)字樓及SOHOSOHO時(shí)注意積累時(shí)注意積累此部分客群。此部分客群。第65頁(yè)/共100頁(yè)第66頁(yè)/共100頁(yè)閃電銷(xiāo)售閃電銷(xiāo)售 高價(jià)出手高價(jià)出手 制造傳奇制造傳奇 帶動(dòng)品牌帶動(dòng)品牌營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)

35、第67頁(yè)/共100頁(yè)以3萬(wàn)商業(yè)打造巨大人氣，作為朗琴園的財(cái)富支撐點(diǎn)以酒店作為朗琴園的財(cái)富轉(zhuǎn)折點(diǎn)以酒店式公寓作為朗琴園的財(cái)富轉(zhuǎn)折切入口三大關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)三大關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)第68頁(yè)/共100頁(yè)整體策略：整體策略：“高開(kāi)低走高開(kāi)低走 快頻變化快頻變化”銷(xiāo)售次序：從小到大銷(xiāo)售次序：從小到大低售價(jià)最先公開(kāi)，低售價(jià)最先公開(kāi)，緩度上揚(yáng)確保最大利潤(rùn)緩度上揚(yáng)確保最大利潤(rùn)主打尊貴品質(zhì)，主打尊貴品質(zhì)，實(shí)際低端入世實(shí)際低端入世帶動(dòng)全盤(pán)價(jià)格上揚(yáng)帶動(dòng)全盤(pán)價(jià)格上揚(yáng)戶(hù)型每成交一套單價(jià)提升戶(hù)型每成交一套單價(jià)提升升值表現(xiàn)一蹴而就升值表現(xiàn)一蹴而就造就稀缺物業(yè)抄樓熱銷(xiāo)的局面造就稀缺物業(yè)抄樓熱銷(xiāo)的局面為偏小戶(hù)型制造空間拉大各戶(hù)型價(jià)差為偏小戶(hù)型

36、制造空間拉大各戶(hù)型價(jià)差第69頁(yè)/共100頁(yè)價(jià)格制定價(jià)格制定酒店式公寓SOHO寫(xiě)字樓入市價(jià)格均價(jià)88001380011800105001450012500第70頁(yè)/共100頁(yè)銷(xiāo)售分期銷(xiāo)售分期酒店式公寓SOHO寫(xiě)字樓人為制造銷(xiāo)售斷檔期，以保證利潤(rùn)最大化待項(xiàng)目財(cái)富形象初步確立后入市，確保利潤(rùn)最大化以13800入市樹(shù)立財(cái)富價(jià)值標(biāo)竿為寫(xiě)字樓銷(xiāo)售奠定利潤(rùn)基礎(chǔ)以8800低價(jià)入市，作為朗琴園的財(cái)富轉(zhuǎn)折切入口，人為打造20的財(cái)富增長(zhǎng)空間。制造熱力入市氛圍第71頁(yè)/共100頁(yè)基于市場(chǎng)分析和本項(xiàng)目特質(zhì)，偉業(yè)顧問(wèn)量身打造 商住復(fù)合營(yíng)銷(xiāo)鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)第72頁(yè)/共100頁(yè)偉業(yè)專(zhuān)有渠道銷(xiāo)售偉業(yè)專(zhuān)有渠道銷(xiāo)售傳統(tǒng)傳統(tǒng)

37、營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)被動(dòng)：被動(dòng)：傳統(tǒng)銷(xiāo)售采用廣撒網(wǎng)被動(dòng)等客上門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)方式。廣告大范圍轟炸法房展作秀法主動(dòng)：主動(dòng)：偉業(yè)認(rèn)為朗琴園的銷(xiāo)售渠道應(yīng)選擇主動(dòng)直向銷(xiāo)售。充分利用偉業(yè)固有資源。針對(duì)朗琴園目標(biāo)客戶(hù)群，毫無(wú)虛言，直接命中鏢靶。數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)介質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)人脈營(yíng)銷(xiāo)鏢靶式營(yíng)銷(xiāo)鏢靶式營(yíng)銷(xiāo)第73頁(yè)/共100頁(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)：偉業(yè)十一年地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)之路，建立了龐大的客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)，手中積累了數(shù)萬(wàn)份頂級(jí)公寓的客戶(hù)名單。偉業(yè)在強(qiáng)調(diào)顧客終身價(jià)值充分利用的同時(shí)與客戶(hù)之間建立相互信賴(lài)、相互滿足的互動(dòng)關(guān)系。偉業(yè)可以在自有數(shù)據(jù)庫(kù)中進(jìn)行鏢靶式目標(biāo)客戶(hù)篩選，并利用詳盡的客戶(hù)信息明確與他們溝通的最佳時(shí)間與環(huán)境，從而進(jìn)行有效銷(xiāo)售。數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)

38、渠道第74頁(yè)/共100頁(yè)介質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)：偉業(yè)多年來(lái)注重加強(qiáng)與各類(lèi)人群中間介質(zhì)體的聯(lián)系與溝通。并與之建立良好關(guān)系。通過(guò)該類(lèi)渠道可以與各類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行有效溝通。各商務(wù)協(xié)會(huì)聯(lián)絡(luò)人各省市駐京代表各企業(yè)家協(xié)會(huì)聯(lián)絡(luò)人私人理財(cái)顧問(wèn)各類(lèi)經(jīng)紀(jì)人介質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)介質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)渠道第75頁(yè)/共100頁(yè)人脈營(yíng)銷(xiāo)：人脈營(yíng)銷(xiāo)： 推行“非客戶(hù)帶客戶(hù)方案”，利用與偉業(yè)一直保持良好關(guān)系的商務(wù)項(xiàng)目或酒店式公寓的客戶(hù)為本項(xiàng)目最初渠道，達(dá)到良好銷(xiāo)售以及口碑的高層次推廣傳播。 人脈營(yíng)銷(xiāo)人脈營(yíng)銷(xiāo)渠道第76頁(yè)/共100頁(yè)客戶(hù)客戶(hù)vs.vs.客戶(hù)客戶(hù)第77頁(yè)/共100頁(yè)推行以“互動(dòng)及升級(jí)”為核心內(nèi)容的客戶(hù)定位模式，配合產(chǎn)品打造與開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)的互動(dòng)，整體塑造“一浪

39、高一浪”的波動(dòng)型客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)。p 客戶(hù)互動(dòng)與升級(jí)模型互動(dòng)與升級(jí)模型地產(chǎn)業(yè)務(wù)員地產(chǎn)業(yè)務(wù)員介質(zhì)體介質(zhì)體地產(chǎn)投資人地產(chǎn)投資人小公司創(chuàng)業(yè)者小公司創(chuàng)業(yè)者業(yè)內(nèi)人士業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員地產(chǎn)業(yè)務(wù)員各大企業(yè)各省市駐京辦各省市駐京辦各中小企業(yè)各中小企業(yè)商業(yè)投資人商業(yè)投資人酒店投資人酒店投資人住宅投資人住宅投資人典型公司典型公司同類(lèi)型公司同類(lèi)型公司業(yè)內(nèi)人士業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員地產(chǎn)業(yè)務(wù)員商業(yè)投資人商業(yè)投資人酒店投資人酒店投資人住宅投資人住宅投資人業(yè)內(nèi)人士業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員地產(chǎn)業(yè)務(wù)員商業(yè)投資人商業(yè)投資人酒店投資人酒店投資人住宅投資人住宅投資人各大企業(yè)各省市駐京辦各省市駐京辦各中小企業(yè)各中小企

40、業(yè)各大企業(yè)各省市駐京辦各省市駐京辦各中小企業(yè)各中小企業(yè)典型公司典型公司同類(lèi)型公司同類(lèi)型公司典型公司典型公司同類(lèi)型公司同類(lèi)型公司第78頁(yè)/共100頁(yè)雄厚商業(yè)背景雄厚商業(yè)背景強(qiáng)大的強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)商業(yè)深度研究?jī)r(jià)值升級(jí)建議具有商業(yè)背景專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍偉業(yè)顧問(wèn)偉業(yè)顧問(wèn)建筑團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)建筑團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)朗琴園領(lǐng) 航 北 京 南 城 新 高 度A、商務(wù)營(yíng)銷(xiāo)、商務(wù)營(yíng)銷(xiāo)商務(wù)營(yíng)銷(xiāo)商務(wù)營(yíng)銷(xiāo)第79頁(yè)/共100頁(yè)專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍 偉業(yè)顧問(wèn)將派出有著豐富銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)體組成項(xiàng)目的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。 他們深刻了解消費(fèi)者們真正的購(gòu)買(mǎi)需求、購(gòu)買(mǎi)心理，以及生活習(xí)慣和消費(fèi)特征。 對(duì)于如何開(kāi)拓市場(chǎng)、尋找有效溝通的渠

41、道有著深刻認(rèn)識(shí)，并且長(zhǎng)期保持著活躍的銷(xiāo)售關(guān)系。第80頁(yè)/共100頁(yè)第81頁(yè)/共100頁(yè)深層接觸, 認(rèn)知提升-南城唯一高端酒店式公 寓尊貴體驗(yàn) 如何清晰解讀？ 從南2環(huán)顯貴到南城財(cái)富品牌的引領(lǐng)者加強(qiáng)目標(biāo)客戶(hù)對(duì)朗琴園的多角度的深層次了解 增加產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度和美譽(yù)度 第82頁(yè)/共100頁(yè)市場(chǎng)突破點(diǎn)的核心市場(chǎng)突破點(diǎn)的關(guān)鍵建立朗琴園中心市場(chǎng)領(lǐng)袖地位建立市場(chǎng)致高點(diǎn)，全面建立目標(biāo)核心優(yōu)勢(shì) 形象的高點(diǎn) 產(chǎn)品的高點(diǎn) 手段的高點(diǎn) 產(chǎn)品形象的建立 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的建立 整合攻擊優(yōu)勢(shì)建立市場(chǎng)突破點(diǎn)的建立第83頁(yè)/共100頁(yè)C C、價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)、價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)在星級(jí)酒店在星級(jí)酒店擁有自己的會(huì)所級(jí)擁有自己的會(huì)所級(jí)辦公場(chǎng)所辦公場(chǎng)所 核心思想

42、：核心思想： 第84頁(yè)/共100頁(yè)D D、品牌營(yíng)銷(xiāo)、品牌營(yíng)銷(xiāo)朗琴園品牌樹(shù)立漸進(jìn)式品牌營(yíng)銷(xiāo)策略1 1、以團(tuán)隊(duì)品牌作為切入點(diǎn)，開(kāi)展品牌營(yíng)銷(xiāo)2 2、利用已入主的高端客戶(hù)，塑造人群品牌效應(yīng)3 3、自身品牌的長(zhǎng)期、永續(xù)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo) 偉業(yè)前期運(yùn)作的品牌效應(yīng)介質(zhì)營(yíng)銷(xiāo) 人脈營(yíng)銷(xiāo) 建筑營(yíng)銷(xiāo) 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 提案營(yíng)銷(xiāo) 價(jià)格營(yíng)銷(xiāo) 商務(wù)全程服務(wù) 定制化業(yè)務(wù)接待 3、營(yíng)銷(xiāo)篇、營(yíng)銷(xiāo)篇實(shí)效手段實(shí)效手段品牌營(yíng)銷(xiāo)品牌營(yíng)銷(xiāo)第85頁(yè)/共100頁(yè)與宣武區(qū)工商、稅務(wù)等部門(mén)聯(lián)系建立完善商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)切實(shí)有效幫助進(jìn)駐客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)辦公簡(jiǎn)單化【前期與宣武區(qū)政府聯(lián)動(dòng)前期與宣武區(qū)政府聯(lián)動(dòng) 后期仍持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)后期仍持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)】商務(wù)全程服務(wù)商務(wù)全程服務(wù)第86頁(yè)/共

43、100頁(yè)強(qiáng)調(diào)專(zhuān)屬性，強(qiáng)調(diào)尊貴感提供區(qū)別性“每人一套”的專(zhuān)屬接待方案第87頁(yè)/共100頁(yè)多渠道整合傳播原則多渠道整合傳播原則各渠道自身的延續(xù)性原則各渠道自身的延續(xù)性原則窄道為主、大眾為輔的媒體調(diào)度原則窄道為主、大眾為輔的媒體調(diào)度原則一個(gè)核心，兩個(gè)基本點(diǎn)一個(gè)核心，兩個(gè)基本點(diǎn)3、營(yíng)銷(xiāo)篇、營(yíng)銷(xiāo)篇傳播原則傳播原則傳播原則傳播原則媒體與活動(dòng)渠道的運(yùn)用媒體與活動(dòng)渠道的運(yùn)用偉業(yè)專(zhuān)有渠道的運(yùn)用偉業(yè)專(zhuān)有渠道的運(yùn)用媒體與活動(dòng)間的延續(xù)性媒體與活動(dòng)間的延續(xù)性活動(dòng)自身的延續(xù)性活動(dòng)自身的延續(xù)性第88頁(yè)/共100頁(yè)少?gòu)V告少?gòu)V告 多活動(dòng)多活動(dòng) 差異性非常規(guī)推廣傳播策略：3、營(yíng)銷(xiāo)篇、營(yíng)銷(xiāo)篇基本策略基本策略推廣策略推廣策略差異性推

44、廣手段：差異性推廣手段： 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及事件營(yíng)銷(xiāo)為主，媒體廣告為輔?，F(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及事件營(yíng)銷(xiāo)為主，媒體廣告為輔。差異性銷(xiāo)售手段：差異性銷(xiāo)售手段： 專(zhuān)業(yè)建筑銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)與客戶(hù)互動(dòng)機(jī)制，注重專(zhuān)業(yè)建筑銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)與客戶(hù)互動(dòng)機(jī)制，注重銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的展示作用銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的展示作用推廣策略推廣策略傳播策略傳播策略第89頁(yè)/共100頁(yè)執(zhí)行中的部分重要原則銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理第90頁(yè)/共100頁(yè)差異性定價(jià)原則依據(jù)本項(xiàng)目所余戶(hù)型樓區(qū)位置、產(chǎn)品類(lèi)型、朝向差異、樓層差異、景觀差異制定產(chǎn)品價(jià)格差異，實(shí)現(xiàn)不同戶(hù)型的不均衡性銷(xiāo)售不輕易放走一個(gè)意向客戶(hù)，熱銷(xiāo)戶(hù)型高價(jià)銷(xiāo)售，根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售不斷調(diào)高價(jià)格，滯銷(xiāo)戶(hù)型適度定價(jià)，拉大價(jià)差，并再給與滯銷(xiāo)戶(hù)型適度

45、的價(jià)格空間；價(jià)格引導(dǎo)上的控制往往比硬性銷(xiāo)控更有效，力求實(shí)現(xiàn)不均衡性銷(xiāo)售。差異性定價(jià)原則第91頁(yè)/共100頁(yè)談判技巧專(zhuān)業(yè)化原談判技巧專(zhuān)業(yè)化原則則詳細(xì)培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、談判技巧和能力、制造銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的快速購(gòu)買(mǎi)氣氛業(yè)務(wù)員給客戶(hù)的印象：知識(shí)面豐富，講解專(zhuān)業(yè)，值得信賴(lài)。要求業(yè)務(wù)員反應(yīng)靈活，針對(duì)不同客戶(hù)的需求介紹不同的產(chǎn)品，必要時(shí)可反向解說(shuō)戶(hù)型的優(yōu)劣勢(shì)，做到暢銷(xiāo)戶(hù)型弱化優(yōu)勢(shì)，針對(duì)景觀戶(hù)型不談景觀，滯銷(xiāo)戶(hù)型突出價(jià)格優(yōu)勢(shì)。對(duì)客戶(hù)提出的各種問(wèn)題進(jìn)行互相演繹對(duì)練學(xué)習(xí)，業(yè)務(wù)員每賣(mài)出一套滯銷(xiāo)戶(hù)型要向大家講述銷(xiāo)售經(jīng)過(guò)。仔細(xì)分析周邊項(xiàng)目和成交客戶(hù)，進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)解析，弱化對(duì)手優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化自己的劣勢(shì)，制定全新說(shuō)辭，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀，重

46、點(diǎn)突出開(kāi)發(fā)商品牌、未來(lái)的環(huán)境和升值潛力，增強(qiáng)業(yè)務(wù)員和客戶(hù)的雙方信心。 隨時(shí)收集媒體信息，大到宏觀分析國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境，各國(guó)大城市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，本城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，各區(qū)域未來(lái)房地產(chǎn)動(dòng)向及居住和投資前景；小到項(xiàng)目區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，物業(yè)、園林景觀、戶(hù)型 、人文環(huán)境等等，集中對(duì)業(yè)務(wù)員培訓(xùn)。第92頁(yè)/共100頁(yè)客戶(hù)追蹤和維護(hù)的細(xì)致化原則客戶(hù)追蹤和維護(hù)的細(xì)致化原則客戶(hù)追蹤信息分類(lèi)管理，使品牌信息盡可能深入延伸，增加客戶(hù)和朋友介紹的頻率，對(duì)老客戶(hù)進(jìn)行關(guān)系維護(hù)和獎(jiǎng)勵(lì)，會(huì)維持較高的成交率非專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司的多數(shù)業(yè)務(wù)員不愛(ài)追客戶(hù)或不愿與老客戶(hù)建立親密聯(lián)系，造成客戶(hù)關(guān)系維護(hù)鏈斷裂，部分準(zhǔn)客戶(hù)不能及時(shí)獲得最新消息，品

47、牌傳遞深度不夠，老業(yè)主不積極介紹客戶(hù)成交。我們督促業(yè)務(wù)員每周電話通知或短信息通知客戶(hù)項(xiàng)目的最新進(jìn)展，給客戶(hù)信息的同時(shí)使其獲得一種心理上的受尊重感，同時(shí)以多種形式獎(jiǎng)勵(lì)業(yè)主介紹和朋友介紹，營(yíng)造良好的客戶(hù)循環(huán)介紹鏈。第93頁(yè)/共100頁(yè)第94頁(yè)/共100頁(yè)實(shí)行快速銷(xiāo)售原則實(shí)行快速銷(xiāo)售原則一個(gè)月甚至兩次漲價(jià)和促銷(xiāo)，形成第一周漲價(jià)簽合同，第二周促銷(xiāo)，第三周漲價(jià)簽合同，第四周更大促銷(xiāo)再漲價(jià)的模式，給不同時(shí)期的客戶(hù)一種購(gòu)房的實(shí)惠感和緊迫感，不斷創(chuàng)造熱銷(xiāo)場(chǎng)面，形成波浪式的銷(xiāo)售高潮。銷(xiāo)售周期縮短與活動(dòng)促銷(xiāo)加強(qiáng)緊密結(jié)合，將月的銷(xiāo)售節(jié)奏分化成周的銷(xiāo)售節(jié)奏。第95頁(yè)/共100頁(yè)折扣原則折扣原則尊重折扣對(duì)客戶(hù)心理平衡的

48、作用靈活掌握折扣，掌控客戶(hù)心理，促進(jìn)成交實(shí)際認(rèn)購(gòu)中，很多客戶(hù)想象征性的要一些折扣以求得心理上的平衡，尤其在價(jià)格上漲較高的情況下，推行較大折扣，不僅僅滿足客戶(hù)成交心理，還給客戶(hù)得到很大便宜的感覺(jué)，成交速度和數(shù)量均較好，不斷的漲價(jià)和更大幅度的折扣往往能形成持續(xù)不斷的熱銷(xiāo)場(chǎng)面。第96頁(yè)/共100頁(yè)實(shí)行獎(jiǎng)罰分明的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制實(shí)行獎(jiǎng)罰分明的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不間斷的培訓(xùn)、業(yè)績(jī)考核與末位淘汰制，激發(fā)業(yè)務(wù)員潛力業(yè)務(wù)員經(jīng)過(guò)一定時(shí)期后往往容易懶散，缺乏激情，講解內(nèi)容不斷減少，往往會(huì)程序性介紹，無(wú)新意可言，全面信息沒(méi)有及時(shí)傳遞給客戶(hù)。對(duì)業(yè)務(wù)員堅(jiān)持早期每天強(qiáng)化培訓(xùn)，中期不間斷抽樣考查，及時(shí)統(tǒng)一銷(xiāo)售說(shuō)辭，解答客戶(hù)提出的難點(diǎn)問(wèn)題，經(jīng)

49、常對(duì)周邊市場(chǎng)進(jìn)行市調(diào)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，業(yè)務(wù)員之間互相演練。業(yè)務(wù)員在某階段未能有客戶(hù)成交，將對(duì)該業(yè)務(wù)員進(jìn)行重新考核，考核通過(guò)可以繼續(xù)接電接訪；如果考核未能通過(guò)則要求該業(yè)務(wù)員重新熟悉項(xiàng)目知識(shí)，停接來(lái)電來(lái)訪。第97頁(yè)/共100頁(yè)提供提供2424小時(shí)客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)原則小時(shí)客戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)原則來(lái)電轉(zhuǎn)接和延長(zhǎng)銷(xiāo)售時(shí)間尊重客戶(hù)的時(shí)間是服務(wù)型行業(yè)的一個(gè)重要的人性化細(xì)節(jié)很多能在較晚到達(dá)售樓處的客戶(hù)一般都較有意向，白天較為忙碌無(wú)法抽空前往看房，銷(xiāo)售員朝9晚5的作息時(shí)間對(duì)這部分客戶(hù)來(lái)講就沒(méi)有服務(wù)。作息時(shí)間為9：0018：00，早晨值班為8：30，晚上值班到19：00，在19：00之前打電話約好到售樓處看房的客戶(hù)，業(yè)務(wù)員必須等待。業(yè)務(wù)員下班后，熱線進(jìn)行轉(zhuǎn)接，業(yè)務(wù)員24小時(shí)不允許關(guān)機(jī)。第98頁(yè)/共100頁(yè)實(shí)行獎(jiǎng)罰分明的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制謝謝 謝謝 聆聆 聽(tīng)聽(tīng)第99頁(yè)/共100頁(yè)感謝您的觀看。第100頁(yè)/共100頁(yè)