房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責任

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1、前期物業(yè)管理中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責任中華人民共和國建筑法及臨汾市前期物業(yè)管理責任規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責任和義務作了明確的規(guī)定，現(xiàn)摘抄部分內(nèi)容以作參考。中華人民共和國建筑法第六十條建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發(fā)現(xiàn)的質量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復。第六十一條交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。第六十二條建筑工程實行質

2、量保修制度。建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目；保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規(guī)定。第六十三條任何單位和個人對建筑工程的質量事故、質量缺陷都有權向建設行政主管部門或者其他有關部門進行檢舉、控告、投訴。臨汾市前期物業(yè)管理責任規(guī)定第十九條辦理物業(yè)管理移交手續(xù)時，開發(fā)建設單位應當向業(yè)主委員會及供水、供電、供熱等相關單位提交下列相關資料。并辦理物業(yè)及相關資料手續(xù)。竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套

3、設施、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料；供水、供電、供熱等設施設備的安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術資料；物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其它資料。第二十條前期物業(yè)管理中所出現(xiàn)的矛盾和問題，由開發(fā)建設單位負責協(xié)調處理，并承擔相關費用。屬工程質量問題的，依照質量保修辦法執(zhí)行。未通過小區(qū)竣工綜合驗收并取得住宅小區(qū)竣工驗收備案證書之前，一般不得使用小區(qū)專項維修資金。物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程一、目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質量合格。二、適用范圍適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。三、職責(一)公司總經(jīng)理負責組建物業(yè)接管驗收小組并同開發(fā)商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。(二)接管

4、小組組長負責接管驗收的工作質量。(三)接管驗收小組具體負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。四、程序要點(一)接管驗收的準備工作1新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質量要求。2成立物業(yè)接管小組：(1)在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照總經(jīng)理的要求抽調業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組：(2)接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成：公司執(zhí)行部抽調檔案管理文員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權、工程、設備資料的驗收移交工作：管理處公共事務部抽調業(yè)務骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作

5、；管理處機電維修部抽調業(yè)務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。3接管驗收前的準備：接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：(1)與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；(2)派出先頭技術人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；(3)提前參與開發(fā)準則申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數(shù)；(4)準備好接管驗收記錄表格：房屋本體接管驗收表：公共配套設施接管驗收表：機電設備接管驗收表：接管驗收問題整改表。(二)接管驗收的工作程序1總經(jīng)理下達接管驗收指令。2公司組建接管驗收小組。3作好接管驗收準備。4進行資料驗收移交。5驗收是否合格。(1)是

6、否要求正確、真實補齊資料；(2)是否進行硬件設施、設備驗收。6是否合格(1)是否要求開發(fā)商限時整改：(2)是否記錄歸檔。(三)資料的接管驗收。開發(fā)商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關資1物業(yè)產(chǎn)權資料：(1)項目開發(fā)批準報告；(2)規(guī)劃許可證；(3)投資許可證；(4)土地使用合同；(5)建筑開工許可證；(6)用地紅線圖。2綜合竣工驗收資料：竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)；(1)建設工程竣工驗收證書；(2)公共配套設施綜合驗收合格書；(3)供水合同；(4)供電協(xié)議書、許可證；(5)供氣協(xié)議書、許可證；(6)有線電視合格證

7、；(7)通信設施合格證；(8)電梯準用證。3施工設計資料：(1)地質報告書；(2)全套設計圖紙：(3)圖紙會審通知單：(4)設計變更通知單：(5)工程預決算報告書：(6)重要的施工會議紀要：(7)隱蔽工程驗收記錄：(8)沉降觀測記錄：(9)其他可能會影響將來管理的原始記錄。4機電設備資料：(1)機電設備出廠合格證：(2)機電設備使用說明書(要求中文)：(3)機電設備安裝、調試報告；(4)設備保修卡、保修協(xié)議。5業(yè)主資料：(1)已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；(2)已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。(四)物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別l接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合

8、格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質量驗收。2接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。(五)接管驗收標準和驗收方法l驗收標準為建設部房屋接管驗收標準及業(yè)主生活的合理要求。2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。(六)樓宇本體硬件設施的具體驗收標準1主體結構：(1)外墻不得滲水；(2)屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。2樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，無起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺

9、棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。3內(nèi)墻面：(1)抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；(2)塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。4頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。5衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水，倒泛水和滲漏。6木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。7門、窗。(1)門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；(2)門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；(3)玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷：(4)油

10、漆均勻，色澤光亮新鮮、完整：(5)電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡：(6)不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固；(7)高檔裝飾閡裝飾完整。8樓梯、扶手：(1)鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；(2)樓梯無裂縫，無表皮剝落。9木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。10飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。11油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。12電器插座安裝牢固，符合左零右火規(guī)定，電源已接通正常。13有線電視已開通，收視良好。14開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。15燈個安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發(fā)光正常。16水表、電表、氣表安裝牢

11、固，讀數(shù)正常，無損傷。17衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。18給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。19地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。20門鈴、對講電話安裝牢崮，操作靈活，效果良好。21防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。22其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。(七)公共配套設施接管驗收標準1天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。2散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。3屋面避雷設施連接牢

12、固。4路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。5綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。6道路：(1)路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；(2)路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；(3)塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；(4)交通標識線、路牌清楚完好。7室外消防栓：(1)消防箱標識清楚，玻璃完好；(2)消防設施配件齊全；(3)消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。8樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。9垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。10保安崗亭安裝，配件齊全，標識清晰，

13、完好無損。11保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。12停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施好，排水設施良好。13單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。14明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。15沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。16護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。17臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。18水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。19信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。(八)機電設備的接管驗收1電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件

14、安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。2變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。3中央空調設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光，降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。4發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，防護設置完好，通風，采光良好。5消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。6給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作

15、狀態(tài)良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。7保安監(jiān)控設備同消防監(jiān)控設備。（九）接管驗收遺留問題的處理1遺留問題的登記確認：(1)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中并交開發(fā)商相關人員簽字確認；(2)對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收設施設備問題登記表中并請開發(fā)商相關人員簽字確認；2對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理應當協(xié)助進行；3對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求開發(fā)商在兩周

16、內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應當要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應當協(xié)助進行；4對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應當以備：忘的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備錄。(十)接管驗收資料遺留問題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。五、記錄(一)接管驗收遺留問題登記表(二)接管驗收沒施、設備遺留問題登記表附：物業(yè)工程驗收移交項目物業(yè)工程移交項目表(一)項 目評價存在問題整改建議電氣系統(tǒng)高、低壓配電室主要機電配電箱樓宇及公共區(qū)域照明、開關、插座及配電箱防地接地系統(tǒng)其 它空調系統(tǒng)中央空調機組冷凍機組水泵、換熱器等設備地熱系統(tǒng)暖通管路系統(tǒng)公共區(qū)域暖通用管井燃氣設施管井公

17、共區(qū)域燃氣設施管井樓宇排氣設施其 它給排水系統(tǒng)公共區(qū)域生活用水管井蓄水箱（池）、管路草坪等澆灌設施衛(wèi)生潔具等設施排水管路等設施公共區(qū)域排水管井化糞池及排污設施公共區(qū)域排污管井及管路其 它物業(yè)工程移交項目表(二)專 案評 價存在問題整改建議電梯系統(tǒng)電梯轎廂及設備井道與底坑附屬設備曳引及其它設備井道照明等井道門等電氣控制設備系統(tǒng)其 它消防系統(tǒng)車庫各種指示標志燈噴淋頭/煙、溫感探頭消火栓管路及設備滅火器等設備消防水池（箱）消防電氣控制設備監(jiān)控中心設備其 它物業(yè)工程移交項目表(三)項 目評 價存在問題整改建議通信網(wǎng)絡系 統(tǒng)電話系統(tǒng)設備樓宇電話插座等有線電視設備樓宇有線電視插座等公共廣播/應急廣播設備音

18、響設備樓 宇監(jiān) 控系 統(tǒng)樓宇監(jiān)控設備系統(tǒng)樓宇監(jiān)控用的各種傳感器等辦 公 自 動 化 系 統(tǒng)辦工自動化系統(tǒng)設備物業(yè)管理營運信息系統(tǒng)辦公和服務系統(tǒng)信息服務系統(tǒng)智能卡管理體制系統(tǒng)工程計算機網(wǎng)絡管理系統(tǒng)安 全防 范系 統(tǒng)入侵報警系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)出入口控制系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)車庫管理系統(tǒng)綜 合布 線系 統(tǒng)建筑群主干線建筑物主干線水平布線屋宇工作區(qū)布線其 它各類編程手冊、相關軟件及ID地址碼手冊物業(yè)工程移交項目表(四)項 目評 價存在問題整改建議樓宇土建工程1.主體結構：地基鋼筋混凝土結構磚石結構抗震性能2.外墻：防水墻及墻面3.屋面：保溫隔熱性能防水性能排水設施面層4.樓宇地面5.公共樓梯6.門窗玻璃7.衛(wèi)

19、生間防水8.其它物業(yè)設施交接書序號交接項目型號規(guī)格數(shù)量接收意見處理結果確認1234567891011121314151617181920212223管理公司經(jīng)辦人簽名：管理公司蓋章：發(fā)展商經(jīng)辦人簽名：發(fā)展商蓋章：房屋及公用設施竣工和接管驗收交接表 年 月 日基本情況工程名稱建設單位開工日期設計單位竣工驗收日期監(jiān)理單位移交驗收日期施工單位占地面積物業(yè)管理單位建筑面積建筑結構類型移交內(nèi)容房屋清單公用設施清單單體建筑竣工圖公用設備清單單體結構竣工圖公共場地清單單體水電竣工圖綠化竣工圖單體設備竣工圖室外竣工圖住宅區(qū)規(guī)劃圖其他移交內(nèi)容住宅區(qū)竣工總平面圖鑰匙移交數(shù)其他備注監(jiān)交人： 接收人： 移交人：接管驗收遺留問題登記表設施、設備名稱位 置遺留問題簡述備 注 工程項目驗收單1工程項目名稱2施工單位名稱3工程建設時間4施工合同及圖紙5工程主材來源及質量6工程項目負責人7工程項目質量監(jiān)理人8工程項目驗收人主管部門意見： 主管部門蓋章：負責人簽章：房屋接管驗收表棟號： 接管驗收時間： 年 月 日編號存在問題簡述備注土建設施照明給排水門窗其他驗收人： 移交人：設施、設備接管驗收遺留問題登記表年 月 日設施、設備名稱位 置遺留問題簡述備 注驗收人： 移交人：2019整理的各行業(yè)企管，經(jīng)濟，房產(chǎn)，策劃，方案等工作范文，希望你用得上，不足之處請指正