房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì).doc

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1、華中科技大學(xué)文華學(xué)院城建學(xué)部2007級(jí)工程管理房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)學(xué)生： 阮俊峰 學(xué)號(hào)： 070204011115 2010 年 6月 25日萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目地理位置“萬(wàn)全城”是一個(gè)集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，位于漢口新華路305號(hào)（建設(shè)大道與新華路交匯處），正處武漢CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖），毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越。二、項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施綜合商場(chǎng)：武漢新世界百貨、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、中百超市酒店:三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)

2、指標(biāo)（略）第二章 區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析（略）第三章 投資分析一、投資環(huán)境分析隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，2009年武漢市從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設(shè)力度、嚴(yán)格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使武漢市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定作出了積極貢獻(xiàn)。1. 從市場(chǎng)需求來(lái)分析。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。武漢市目前處于城市化發(fā)展和城市改造的高峰期，新增的需求潛力巨大。在武漢市外來(lái)人口達(dá)112萬(wàn)，其中包括白領(lǐng)打工一族、小型創(chuàng)業(yè)者，武漢市

3、本地常駐人口中還有一大批的白領(lǐng)人員（其中包括國(guó)企職員）、公務(wù)員，本地常住人口也高達(dá)858萬(wàn)，也就是說(shuō)，平均每9個(gè)居住在武漢的居民中，就有1個(gè)是“外地人”。 除適婚族及拆遷戶外，因產(chǎn)業(yè)遷移而急需置業(yè)的人數(shù)正在激增，此為2010年的住房剛性需求注入強(qiáng)勁動(dòng)力。武漢市的購(gòu)房者占總?cè)藬?shù)的5%，按這一比例計(jì)算，武漢市尚有50多萬(wàn)的人員需要解決住房問(wèn)題，其中包括首次置業(yè)和重復(fù)置業(yè)者。武漢1300萬(wàn)人口，一年開發(fā)量不到1000萬(wàn)平方米，再加上一些政策性住房，高價(jià)住房只有一兩百萬(wàn)平方米。2. 從投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然趨好。隨著國(guó)家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積

4、極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動(dòng)下，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整后逐漸將迎來(lái)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。3. 從地理位置來(lái)分析。武漢地處中部，伴隨著中部崛起，各地都在努力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)的建立對(duì)武漢自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用也會(huì)慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。特別是2009年12月31日，武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)日前獲批成為全國(guó)第二個(gè)國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)。將于2010年正式啟動(dòng)，屆時(shí)將成為繼北京中關(guān)村之后，以積極開展科技金融創(chuàng)新、股權(quán)激勵(lì)和科技成果轉(zhuǎn)化獎(jiǎng)勵(lì)、“兩型產(chǎn)業(yè)”發(fā)展三大創(chuàng)新試點(diǎn)為特色的自主創(chuàng)新示范區(qū)。中國(guó)光谷就位于武漢市東南部的三湖六山之間，房地產(chǎn)環(huán)境明顯優(yōu)于其他二線城市，甚至有趕上一

5、線城市的趨勢(shì)。在漢口中心城區(qū)，縱橫的建設(shè)大道和新華路奠定了西北湖區(qū)域的價(jià)值基礎(chǔ)。該區(qū)域?yàn)榻瓭h區(qū)區(qū)政府所在地，緊鄰金融大道一條街，武漢體育中心、武漢圖書大世界聚集于此，距離漢口火車站、天河機(jī)場(chǎng)也很近。北至發(fā)展大道，南至建設(shè)大道，東至香港路，西至青年路，新華路貫穿其中，可謂是江漢區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通四大中心。這些為該處房地產(chǎn)開發(fā)提供了極佳的條件。4. 從人口環(huán)境來(lái)分析。武漢是一個(gè)外來(lái)人口增多、高校云集、高新技術(shù)開發(fā)的城市，有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。全國(guó)高新技術(shù)人才涌向武漢，這將有利于武漢的經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)，更為武漢帶來(lái)了許多新生置業(yè)群，而且，高校教職工成為購(gòu)房的一個(gè)重要部分。二、投資潛力分析萬(wàn)全城項(xiàng)目

6、正位于江漢區(qū)經(jīng)濟(jì)中心-西北湖片區(qū)的和核心商圈范圍內(nèi)，距離武廣商圈也只有5分鐘車程。1. 從居住環(huán)境來(lái)看，獨(dú)特的景觀資源優(yōu)勢(shì)。任何一個(gè)城市的發(fā)展都離不開水源，擇水而居更是每個(gè)購(gòu)房者夢(mèng)寐以求的居住理念。早在2000年，江漢區(qū)政府力排眾議，不惜斥巨資在北湖區(qū)域打造漢口中心城區(qū)首個(gè)休閑廣場(chǎng)。如今，西北湖廣場(chǎng)已作為武漢市一座品味高、設(shè)施全、特設(shè)鮮明城市現(xiàn)代化精品廣場(chǎng)而被市民津津樂(lè)道，成為市中心一道亮麗的風(fēng)景線。居住其中出則盡閱都市繁華，入則縱覽湖觀美景，暢議人生，風(fēng)光無(wú)限。良好的自然景觀資源為該區(qū)域形成CLD氛圍奠定基礎(chǔ)。2. 交通便利，配套設(shè)施極其完善。項(xiàng)目?jī)H靠武漢市CBD商務(wù)金融中心，擁有便捷自如的

7、交通體系，并有多達(dá)20多條公交路線直達(dá)武漢三鎮(zhèn)，青年路、新華路客運(yùn)站近在咫尺，距武漢天河機(jī)場(chǎng)僅20分鐘車程，更與武漢鐵路交通樞紐漢口火車站僅隔3.5公里之遙，空路交通運(yùn)輸?shù)娘@著優(yōu)勢(shì)將給你的出行帶來(lái)極大便利。另外，該地區(qū)配套設(shè)施的完善再武漢市也是首屈一指的，隨著市政府對(duì)建設(shè)大道金融一條街的成功改造，建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)、香格里拉酒店等一流寫字樓、高檔酒店的進(jìn)駐，建設(shè)大道成為真正意義上的集金融、商貿(mào)、娛樂(lè)休閑于一體的現(xiàn)代化景觀金融一條街。3. 豪宅領(lǐng)地、一個(gè)真正意義上的富人區(qū)正是由于西北湖片區(qū)的核心價(jià)值不斷顯現(xiàn)，該區(qū)域也成為了武漢市豪宅的代名詞。世紀(jì)華庭、萬(wàn)豪國(guó)際、鳳凰城、天潤(rùn)北湖假日等項(xiàng)目，共同打

8、造武漢市豪宅領(lǐng)地。住在西北湖片區(qū)，不僅僅是一種生活享受，更是一種身份區(qū)隔的符號(hào)，是尊貴、高品位的象征，而該區(qū)域的稀缺預(yù)示了該區(qū)域即將成為武漢市絕版豪宅，價(jià)值的大幅攀升不言而喻。4. 巨大的發(fā)展空間和升值潛力。周邊商務(wù)辦公氣息濃厚，聚集了一些商務(wù)寫字樓及政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位。區(qū)域?yàn)榫幼±铣菂^(qū)，居住人口多且密集。該類人群收入水平高且穩(wěn)定，有很強(qiáng)的購(gòu)買能力。教育配套設(shè)施也顯得較為完善。為了更好的凸現(xiàn)該區(qū)域的核心價(jià)值和經(jīng)濟(jì)輻射力，江漢區(qū)政府在近期擬建5平方公里的示范區(qū)域，精力打造“環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全、設(shè)施一流、文明高尚”的現(xiàn)代商貿(mào)金融中心，示范工程項(xiàng)目包括西北湖西片的整體開發(fā)，西北湖北片櫻花園，建設(shè)北湖

9、環(huán)湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。屆時(shí)，西北湖片區(qū)的環(huán)境將更加優(yōu)雅、景致更加迷人，道路更加整潔，該區(qū)域作為都市心臟的核心競(jìng)爭(zhēng)力將進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，其發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g都是不可估量的。 第四章 市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析1.2009年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧宏觀調(diào)控下，2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是生機(jī)勃勃。2008年底，國(guó)家推出了一系列的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)定了消費(fèi)者的購(gòu)房決心；實(shí)行積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，解決了開發(fā)企業(yè)的融資困境。2009年，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。從武漢的房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，全線飄紅。2009年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為7

10、78.59億元，同比增長(zhǎng)36.51。其中，房地產(chǎn)住房開發(fā)投資為498.04億元，同比增長(zhǎng)17.19。2009年武漢市房屋施工面積為4487.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.1%；其中新開工面積為1651.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.1%。住房施工面積為3580.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.1%；其中，住房新開工面積為1247.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.2%。2009年，武漢市商品房銷售面積為1418.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)126.26%。其中，商品住房銷售面積1258.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)90.09%。商品房銷售套數(shù)為122270套，同比增長(zhǎng)81.66%。其中，商品住宅銷售120379套，同比增長(zhǎng)

11、135.31%。2009年，武漢市存量房交易面積為524.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)87.47%，交易套數(shù)為54586套，同比增長(zhǎng)102.82%。其中存量住房交易面積為443.07萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)134%，交易套數(shù)為51321套，同比增長(zhǎng)124.32%。2009年，武漢市商品房綜合銷售均價(jià)為5484元/平方米，同比增長(zhǎng)6.52%。其中，商品住房銷售均價(jià)為5265.91元/平方米，同比增長(zhǎng)7.84。2009年，武漢市存量房成交均價(jià)為4078元/平方米，同比增長(zhǎng)12.42%；其中，存量住房成交均價(jià)為3965.47元/平方米，同比增長(zhǎng)14.95%。2009年，武漢市土地成交109宗，同比增長(zhǎng)128.5

12、7%；成交面積962.54萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)853.02%；出讓金額306.8億，同比增長(zhǎng)438.24%。其中，中心城區(qū)土地成交57宗，同比增長(zhǎng)6.12%；成交土地面積549.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)443.4%；成交金額266.34億元，同比增長(zhǎng)302.03%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在一系列優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，剛性需求大量釋放，市場(chǎng)迅速回暖，呈現(xiàn)史上最大成交量。在市場(chǎng)進(jìn)入繁榮階段的趨勢(shì)下，政府似乎開始采取了一系列的調(diào)控政策。首先，下半年政府在全國(guó)大力打擊捂盤、囤地行為，公布全國(guó)范圍內(nèi)閑置土地；其次，12月國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)四條”遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，增加普通商品住房的有效供給，并且繼續(xù)支持居民自住和改善

13、型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；接著，出臺(tái)進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，規(guī)定開發(fā)商拿地時(shí)首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；之后又明確二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限恢復(fù)至5年。此系列密集出臺(tái)的政策，一方面從供給源頭遏制房?jī)r(jià)攀升，盤活庫(kù)存土地，另一方面在開發(fā)商融資環(huán)境改善的情況下，提高其拿地門坎，并通過(guò)增加購(gòu)房交易中的支出來(lái)抑制投資投機(jī)性需求增長(zhǎng)。2.2010年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱充分反映出購(gòu)房需求的旺盛，在緩解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供給，一方面又要控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)帶來(lái)的民生問(wèn)題。在經(jīng)濟(jì)會(huì)議后，國(guó)務(wù)院也對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)控，12月9日國(guó)務(wù)院宣布二手房

14、轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止目的在于抑制投機(jī)性購(gòu)房，12月14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)，同時(shí)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。繼2009年12月中央密集出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以后，在2010年1月中央政府再出臺(tái)“國(guó)十一條”進(jìn)一步調(diào)控樓市。 “國(guó)十一條”與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定了2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)，今后一年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化將難以脫離此政策的背景。國(guó)家需要房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)時(shí)，就鼓勵(lì)購(gòu)房行為；當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或者民聲齊怨時(shí)，國(guó)家只要出臺(tái)一道封殺命令，市場(chǎng)就會(huì)重歸沉寂。所以2010年市

15、場(chǎng)行情，還是取決于中央政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心和出臺(tái)的具體調(diào)控改革措施。中央政府處在各方利益的核心點(diǎn)上，中央的每一次表態(tài)都會(huì)引起市場(chǎng)的波瀾，因而中央出臺(tái)政策也會(huì)越趨穩(wěn)重。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化進(jìn)程、住房需求等驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力依然較為強(qiáng)勁；同時(shí)，土地成本上揚(yáng)，拆遷成本提高，住房品質(zhì)提升，原材料價(jià)格和勞動(dòng)力成本不斷上揚(yáng)等帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的外在壓力在不斷加大；此外，資本流動(dòng)性過(guò)剩，通貨膨脹預(yù)期，物價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，利率變動(dòng)，投融資渠道狹窄等宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素依然存在。因此，房?jī)r(jià)溫和性上漲的可能性依然很大。但房地產(chǎn)業(yè)前行的腳步不會(huì)停止，路途也充滿了挑戰(zhàn)。二、本項(xiàng)目周邊主要樓盤基本情況目前，西北湖周邊在售在建

16、樓盤主要有：西北湖鳳凰城、兩湖總督、天潤(rùn)北湖假日、新華豪庭、金利明珠花園、華立新華時(shí)代、美林公館、心家泊。從目前已經(jīng)開始銷售的幾個(gè)樓盤來(lái)看，各個(gè)樓盤的定位都不相同，但均有顯著特點(diǎn)。1.西北湖鳳凰城項(xiàng)目地址：江漢區(qū)北湖西路6號(hào)住宅均價(jià):6800元/m2總套數(shù)：795套房屋棟數(shù)：4棟戶型面積：85-100 m2總建筑面積：100861.58 m2容積率：4.5綠化率：40%開盤日期：2005-10（第一期）、2006-1（第二期）交房時(shí)間：2007年西北湖鳳凰城主打戶型為130 m2左右的三房?jī)蓮d，該項(xiàng)目無(wú)論從規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀，還是從項(xiàng)目配套和戶型設(shè)計(jì)來(lái)看，都能稱得上是一個(gè)高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目。絕大

17、部分住宅為南北通透的板式樓，也是目前西北湖片區(qū)在售的最大樓盤。一期臨街，戶型以三房?jī)蓮d為主，均價(jià)在6000 m2以下，與同地段的樓盤相比，其性價(jià)比無(wú)疑最佳；二期面糊，戶型以150 m2左右四房?jī)蓮d為主，可以全觀景觀，價(jià)格達(dá)到7000元/ m2，平均套價(jià)在100萬(wàn)元以上。該項(xiàng)目目前基本售罄，主要購(gòu)買對(duì)象為高層商務(wù)人士和私營(yíng)老板。2.萬(wàn)科城項(xiàng)目地址：江漢區(qū)常青路與三環(huán)線交匯處住宅均價(jià):11300元/m2總套數(shù)：3512套戶型面積：112-169 m2總建筑面積：300000 m2容積率：4.5綠化率：35%開盤日期：2009-12-23三、目標(biāo)消費(fèi)群體定位“萬(wàn)全城”項(xiàng)目除了針對(duì)高端消費(fèi)人群以外，通

18、過(guò)它典型的復(fù)合型房地產(chǎn)特點(diǎn)，從全方位滿足來(lái)自全國(guó)不同地區(qū)的人們?cè)谖錆h居住、寫字樓、投資的需求1. 住宅1.1人員構(gòu)成：1) 金融證券外資企業(yè)的中高層管理人員；2) IT行業(yè)城市精英3) 律師、醫(yī)生、教師等高收入人群；4) 民營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶；5) 外埠來(lái)漢的投資和貿(mào)易界人士。6) 白領(lǐng)階層，政府機(jī)關(guān)工作人員、企業(yè)事業(yè)單位員工。1.2住宅消費(fèi)者特點(diǎn) 1.這些消費(fèi)者都屬于中等收入階層，消費(fèi)特征是平時(shí)花錢比較謹(jǐn)慎，希望物有所值，更多的是選擇銀行按揭貸款方式買樓，因?yàn)樗麄兪种械腻X并不是很寬裕。但是其中的個(gè)體戶則有所不同，這類人更多的是從投資的角度來(lái)看問(wèn)題的，他們中有很大一部分人是重復(fù)置業(yè)者，買來(lái)的樓自

19、住的不多，而是以出租的形式獲得回報(bào)。2.收入特征：家庭月收入在6000元左右，年收入在60000元，能承受總價(jià)為80萬(wàn)元，以銀行7成20年計(jì)，能承受30萬(wàn)元左右的首付款，月供在4000元左右。3、年齡特征：以30-45歲的為主4、家庭結(jié)構(gòu)：以三代同堂和兩代同堂的為主5、現(xiàn)居住地域要求：居住環(huán)境和居住質(zhì)量要求較高。6、目標(biāo)客戶群的生活習(xí)慣和消費(fèi)需求： 1）過(guò)平常的市民生活2）對(duì)物管要求簡(jiǎn)單的清潔和保安3）環(huán)境要求安靜、簡(jiǎn)便，對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)要求高 2. 商業(yè)人員構(gòu)成：1） 地產(chǎn)投資；2） 經(jīng)營(yíng)商戶；（1） 專業(yè)品牌連鎖店、形象店（國(guó)際知名）；（2） 銀行證券等金融機(jī)構(gòu)；（3） 國(guó)內(nèi)外知名商超市；

20、（4） 民營(yíng)企業(yè)。3. 寫字樓人員構(gòu)成：1） 跨國(guó)公司擬在國(guó)內(nèi)華中地區(qū)設(shè)置辦事處或者分公司或子公司；2） 銀行、保險(xiǎn)、證券等金融業(yè)和通訊設(shè)備、汽車等制造業(yè)；3） 部分政府事業(yè)單位4） 本地的大中型企業(yè)；5） 專業(yè)型公司，如廣告、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介服務(wù)結(jié)構(gòu)。4. 消費(fèi)者購(gòu)買行為和心理 總體分析： 1）白領(lǐng)階層和企事業(yè)單位的職工買樓的目的主要是為了改善居住環(huán)境，以自住為主。自住者在買房時(shí)比較看重居住環(huán)境、文化氛圍、交通環(huán)境，因?yàn)樽宰≈v究的是舒適。這部分的消費(fèi)者平時(shí)是上班族，如果交通條件不好，就會(huì)給他們帶來(lái)工作的不便，所以說(shuō)交通是他們首選地一個(gè)因素。2）政府機(jī)關(guān)工作人員和個(gè)體戶中，投資行

21、為比較強(qiáng)。政府機(jī)關(guān)工作人員，條件稍好的早就有了住房，但是其中有一部分住房時(shí)國(guó)家分配或者房改房，這類房子沒有選擇的余地，因此大部分政府工作人員對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，不滿意的因素有地理因素、住房?jī)?nèi)外環(huán)境、樓盤建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等，因而他們有了住房也希望購(gòu)房，目的是改善居住條件。3）政府工作人員中，也有一少部分人買房是為了投資。以投資為目的的消費(fèi)者，比較看重地理位置、價(jià)格，這兩方面的因素會(huì)對(duì)其投資的回報(bào)產(chǎn)生直接影響。4）購(gòu)房誘因的設(shè)置 針對(duì)自住者的誘因應(yīng)放大小區(qū)環(huán)境、樓盤本身素質(zhì)、附加值及價(jià)格上。針對(duì)投資者的誘因應(yīng)放在價(jià)格、交通、附加值上。第五章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件一、地理位置（略）二、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造（略

22、）三、區(qū)域地貌（略）四、場(chǎng)地地基土、基巖構(gòu)成及特征（略）六、地震地質(zhì)條件（略）第六章 項(xiàng)目的SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)（Strength）1） 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于武漢市商業(yè)中心區(qū)，地處武漢市CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，近傍西北湖廣場(chǎng)和噴泉公園，現(xiàn)代購(gòu)房者都追求依山傍水，享受自然、親近自然，而本項(xiàng)目有著優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢(shì)；金融街與之隔道相鄰，中心商務(wù)區(qū)寫字樓、娛樂(lè)休閑、購(gòu)物優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。項(xiàng)目所處地段有城市主要交通干道-建設(shè)大道和景觀大道-新華下路和青年路，交通便利。優(yōu)越的地理位置。距漢口中心城區(qū)的核心。環(huán)境優(yōu)雅安寧，又坐擁繁華。獨(dú)享自然景觀資源。南面為北湖和西湖，直接供給空間

23、視野。項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值很高，為武漢市公認(rèn)的豪宅區(qū)。人居純度良好，附近社區(qū)生活和諧性較高。2）物業(yè)優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目集高層臨湖住宅、高層智能化甲級(jí)商務(wù)寫字樓和大型商務(wù)三位一體，體量大、檔次高，自身功能配套齊全，因此，具有獨(dú)特的物業(yè)優(yōu)勢(shì)。天安物業(yè)為武漢萬(wàn)全城提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。3）項(xiàng)目周邊或毗鄰擁有金融街、酒店及商務(wù)配套獨(dú)享西北湖周邊的購(gòu)物娛樂(lè)配套，坐擁新華下路和青年路的餐飲休閑配套等優(yōu)越條件，生活居住、商務(wù)娛樂(lè)、休閑購(gòu)物等非常優(yōu)越。，二、劣勢(shì)（Weakness）1)項(xiàng)目地塊整體出現(xiàn)不規(guī)則的形狀，一定程度上弱化了地塊的價(jià)值；2）土地成本相對(duì)較高（地價(jià)昂貴、拆遷費(fèi)用大），致使前期投入費(fèi)用較多，對(duì)后期的開

24、發(fā)和資金回籠有一定的壓力。3）本項(xiàng)目為本公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，在本地市場(chǎng)的知名度和影響力有一定的局限性。4）項(xiàng)目占地僅為24畝，難以形成規(guī)模效應(yīng),且缺乏品牌效應(yīng)。5）兩湖總督將南面的西湖和北湖遮住，對(duì)項(xiàng)目挖掘湖景資源有一定影響。6）噪音影響和汽車尾氣排放對(duì)居住環(huán)境的影響，項(xiàng)目所處市政道路，較大的車流量，為本項(xiàng)目帶來(lái)交通便利的同時(shí)，較大的車流也帶來(lái)了噪音干擾，在解決噪音影響、提高隔音效果的問(wèn)題上增加了項(xiàng)目的投資。7）項(xiàng)目地處武漢市中心區(qū)，消費(fèi)水平為武漢是最高，消費(fèi)者購(gòu)房壓力較大，對(duì)項(xiàng)目后期營(yíng)銷帶來(lái)一定的麻煩。8) 文化教育缺乏初高中教育學(xué)校。三、機(jī)會(huì)（Opportunity）1） 當(dāng)城市化進(jìn)程加

25、快，市場(chǎng)需求隨之增加，這一切都預(yù)示了買方市場(chǎng)將不斷地?cái)U(kuò)大；2） 王家墩商務(wù)中心擬建為逐步最大商務(wù)中心，屆時(shí)該地區(qū)區(qū)域價(jià)值將得到進(jìn)一步提升；3） 西北湖區(qū)域高檔樓盤與新華西路大盤共同構(gòu)成武漢漢口地區(qū)的中央生活區(qū)，居住價(jià)值得到進(jìn)一步提升。4） 目前市場(chǎng)上的小戶型普遍功能設(shè)計(jì)不完善，犧牲了舒適性，屬于純過(guò)渡性住宅。四、威脅（Threats）1） 周邊大盤云集，且都是頗具知名度的開發(fā)商，競(jìng)爭(zhēng)激烈；區(qū)域內(nèi)交通干道沿線許多新項(xiàng)目相繼上市，對(duì)本項(xiàng)目在后期營(yíng)銷中的客戶起到了一定的分流。區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的推出將直接沖擊本項(xiàng)目。2) 區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格水平偏高，客戶形成一定的“心理價(jià)格”定勢(shì)，逾越有難度。后期銷售壓力大，資金

26、回籠慢。第七章 項(xiàng)目的規(guī)劃與定位（略）第八章 項(xiàng)目營(yíng)銷、推廣策略（略）第九章 物業(yè)管理及服務(wù)（略）第十章 投資估算及資金籌措（略）第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（略）第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資受到影響較多，某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資面臨宏觀經(jīng)濟(jì)與政策、投入要素、金融、市場(chǎng)、企業(yè)自身等風(fēng)險(xiǎn)，目前來(lái)看，主要有以下風(fēng)險(xiǎn)：一、宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)任何國(guó)家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都存在著經(jīng)濟(jì)蕭條、復(fù)蘇、增長(zhǎng)和衰退再到蕭條、復(fù)蘇等階段的經(jīng)濟(jì)周期，經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)已成為一個(gè)世界性的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，只不過(guò)由于體制、政策等因素的不同導(dǎo)致不同的階段出現(xiàn)的時(shí)間短長(zhǎng)不一。經(jīng)濟(jì)發(fā)展

27、持續(xù)增長(zhǎng)則會(huì)提高居民收入、消費(fèi)能力和預(yù)期，從而刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。與經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)相類似，房地產(chǎn)行業(yè)也存在周期性波動(dòng)，房地產(chǎn)的周期波動(dòng)主要表現(xiàn)在價(jià)格漲跌、成家量多少、投資量的增減等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化上其總的趨勢(shì)分為上升期和下降期，復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段衰退階段。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在低潮期短，上升期長(zhǎng)的特點(diǎn)。所以，可以選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)，以最小的風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益。二、金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資投入大、周期長(zhǎng)，沒有大量的資金供應(yīng)，房地產(chǎn)投資是難以維繼的。因此，房地產(chǎn)業(yè)離開了金融業(yè)的支持是不可能得到發(fā)展的。而國(guó)家正是通過(guò)金融政策，即運(yùn)用貨幣供應(yīng)量、利率、稅率及匯率等經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，引

28、導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)，使之與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)總供需的動(dòng)態(tài)平衡。貨幣供應(yīng)量的大小直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的活力和市場(chǎng)的興衰，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中制約企業(yè)不可缺少的調(diào)控手段。通過(guò)控制貨幣供應(yīng)量，從而控制投資，調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貨幣依存度相當(dāng)高，貨幣供應(yīng)量的擴(kuò)大必然有利于大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的攀升，反之，則可能導(dǎo)致資金抽出房地產(chǎn)市場(chǎng)， 房地產(chǎn)價(jià)格下跌。在資金供不應(yīng)求的情況下，利率將上調(diào)，反之利率將下調(diào)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)投資的特征之一，而且還影響對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而影響房地產(chǎn)的供應(yīng)。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)投資減少，建筑業(yè)開工率下降，房地產(chǎn)銷售困難，反之則投資加大，

29、開工率上升，銷售好轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來(lái)自銀行貸款，所以銀行利息率的任何變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。三、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，但是土地受到國(guó)家控制，政策繁多，部分區(qū)域市場(chǎng)操作不規(guī)范。房地產(chǎn)投資者如果在經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤，會(huì)喪失對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率，造成期望收入與實(shí)際情況相背離的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)還可能來(lái)源于投資者的主觀因素，它包括投資區(qū)位的選擇失誤、對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)傾向不了解等等。2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資者資金來(lái)源分為自有資金和借貸資金，并且絕大多數(shù)投資者資金是借貸資金。在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借貸資金這支財(cái)務(wù)杠桿的效

30、應(yīng)，擴(kuò)大投資利潤(rùn)，如果這個(gè)財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用得不好，同時(shí)也加大了收不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，利潤(rùn)較高，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給。當(dāng)市場(chǎng)供給量超越需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，利潤(rùn)下降。消費(fèi)者需求的偏好會(huì)隨著時(shí)間推移和價(jià)格的變化而發(fā)生變化，其不確定性也會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。2009年從全國(guó)到武漢，商品房成交量出現(xiàn)大幅上漲，同時(shí)房?jī)r(jià)的過(guò)快攀升也一定程度的超出了居民的收入水平，同時(shí)也會(huì)透支了未來(lái)市場(chǎng)的購(gòu)買力，所以行業(yè)走勢(shì)需要正確的判研，來(lái)確定自己的投資方向和力度、供求變化的風(fēng)險(xiǎn)。1. 項(xiàng)目定位的風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目定位于高端綜合物業(yè)，市場(chǎng)

31、定位較高，目標(biāo)客戶群為高收入人群，比較單一，市場(chǎng)營(yíng)銷壓力較大，風(fēng)險(xiǎn)較大。2. 項(xiàng)目投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目投資較大（總投資高達(dá)5.7億，自有資金約3.7億，銀行貸款2億，資金籌措利息較大），資金回籠較慢。3. 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。包括：在在項(xiàng)目決策階段由于技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題；在設(shè)計(jì)階段向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范的、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過(guò)關(guān)系關(guān)照造成投機(jī)性質(zhì)量問(wèn)題；施工階段，忽視或者敷衍隱蔽工程的與驗(yàn)收，施工工藝、工程不能通過(guò)驗(yàn)收，造成嚴(yán)重的工程質(zhì)量問(wèn)題，給售出交房后造成質(zhì)量隱患，因質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛沖突而形成風(fēng)險(xiǎn)。材料采購(gòu)過(guò)程中，材料不能通過(guò)驗(yàn)收，供應(yīng)拖延、

32、供應(yīng)商不能履行合同、運(yùn)輸中的損壞以及在工地上的損失、工程試生產(chǎn)不合格，經(jīng)過(guò)評(píng)價(jià)工程未達(dá)到指定的標(biāo)準(zhǔn)。4. 項(xiàng)目的合同履約能力風(fēng)險(xiǎn)。由于整個(gè)項(xiàng)目涉及多個(gè)參與者且過(guò)程復(fù)雜，建設(shè)周期長(zhǎng)，與各方簽訂協(xié)議或合同履約過(guò)程中難免出現(xiàn)違約的情況，作為開發(fā)商，應(yīng)及時(shí)掌握有效信息，并進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通、協(xié)商，控制風(fēng)險(xiǎn)，防止對(duì)方提出索賠，減少索賠的費(fèi)用。另外，通過(guò)有效的合同管理，使自己不違約，處于不能被索賠的境地，防止反索賠。5. 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。 國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的變化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，銀根緊縮，項(xiàng)目的產(chǎn)品的市場(chǎng)變化；項(xiàng)目工程承包市場(chǎng)、材料供應(yīng)市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)的變動(dòng)，工資的提高，物價(jià)的上漲，通貨膨脹速度加快，原材料進(jìn)口價(jià)格和外匯

33、匯率的變化等；以及對(duì)政府政策的理解失誤或者片面，違規(guī)操作等。6. 自然條件：如風(fēng)暴、特殊的未預(yù)測(cè)到的地質(zhì)條件如流砂、泉眼等，反常的惡劣的雨、雪天氣，冰凍天氣，惡劣的現(xiàn)場(chǎng)條件，周邊存在對(duì)項(xiàng)目的干擾源，工程項(xiàng)目的建設(shè)可能造成對(duì)自然環(huán)境的破壞，不良的運(yùn)輸條件可能造成供應(yīng)的中斷。二、規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策1.技術(shù)措施 對(duì)施工單位而言，如選擇有彈性的，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的技術(shù)方案，而不是采用新的未經(jīng)過(guò)工程實(shí)用的不成熟的施工方案（這一點(diǎn)，對(duì)開放商而言，在招投標(biāo)階段需要對(duì)投標(biāo)單位的施工組織設(shè)計(jì)仔細(xì)研究）；對(duì)地理、地質(zhì)情況進(jìn)行詳細(xì)勘察或鑒定，預(yù)先進(jìn)行技術(shù)試驗(yàn)、模擬，準(zhǔn)備多套備選方案，采用各種保護(hù)措施和安全保障措施，以免

34、在施工過(guò)程中，由于業(yè)主提供的地質(zhì)水文資料不準(zhǔn)確，而導(dǎo)致施工方向業(yè)主提出索賠。2.要求對(duì)方提供擔(dān)保。這主要針對(duì)合作伙伴的誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。例如有銀行出具投標(biāo)保函、預(yù)付款保函、履約保函等3.采取合作的方式共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。任何一個(gè)項(xiàng)目不可能完全有一個(gè)企業(yè)不部門獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)須與其他企業(yè)或部門合作。1）有合作就有風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)。2）尋找抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的可靠的有信譽(yù)的合作伙伴。例如合資者為政府、大的可靠公司、金融集團(tuán)等，則雙方結(jié)合后，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)大大增強(qiáng)。3）通過(guò)合同分配風(fēng)險(xiǎn)。合同規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的責(zé)任及誰(shuí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)。4.采取其他方式，例如采用多領(lǐng)域、多地域、多項(xiàng)目的投資以分散風(fēng)險(xiǎn)。認(rèn)真研究項(xiàng)目利益相關(guān)者化競(jìng)爭(zhēng)為合作

35、：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銀行、顧客、承包商、經(jīng)紀(jì)公司、政府等，一個(gè)項(xiàng)目成功的最佳結(jié)局是大家的共同成功，研究每個(gè)利益相關(guān)者的需求，在博弈中尋求合作，找到利益的共同點(diǎn)，是從事房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的最高境界。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮有序，所有的項(xiàng)目開發(fā)在合理的項(xiàng)目定位中，開發(fā)商取得利潤(rùn)，銀行取得利息，承包商取得勞務(wù)報(bào)酬，顧客滿足房屋需求，經(jīng)紀(jì)公司取得服務(wù)報(bào)酬。實(shí)現(xiàn)共贏是項(xiàng)目開發(fā)的理想目標(biāo)。任何僅從某方利益出發(fā)不顧他人利益的做法勢(shì)必使得項(xiàng)目陷入風(fēng)險(xiǎn)之中，使博弈雙方陷入“囚徒困境”。5.利用計(jì)劃管理、目標(biāo)管理、過(guò)程監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程實(shí)施“事前”、“事中”的有效控制。在編制計(jì)劃中，就對(duì)風(fēng)險(xiǎn)

36、存在的種類、影響范圍、時(shí)間、效果進(jìn)行識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律制定控制風(fēng)險(xiǎn)的方法。6. 建立信息資訊系統(tǒng) 信息資訊系統(tǒng)是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)貫穿四個(gè)階段，而信息量的限制則使開發(fā)商在同各個(gè)利益相關(guān)者的博弈中無(wú)法作出準(zhǔn)確的判斷。 企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理決策也需通過(guò)信息資訊系統(tǒng)傳達(dá)到各風(fēng)險(xiǎn)管理人員和相關(guān)工作人員。通過(guò)信息資訊系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)管理人員可以及時(shí)收集有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)信息，及時(shí)掌握國(guó)內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)等的變化動(dòng)態(tài)，分析、預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的變化趨勢(shì)，并迅速地反饋信息以利于決策者進(jìn)行各種決策。建立一個(gè)信息流暢、遍布整個(gè)企業(yè)的信息資訊系統(tǒng)

37、是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。7.在房地產(chǎn)項(xiàng)目中遇到最多的是金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目而言，制約其順利開發(fā)的首要因素是資金。有很多項(xiàng)目由于資金不到位或者別的原因?qū)е沦Y金鏈斷掉而使項(xiàng)目停滯。作為開發(fā)商應(yīng)該積極使用各種金融手段為項(xiàng)目獲取資金，以減少開發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。而政府、銀行也積極創(chuàng)造一個(gè)良好的融資平臺(tái)、金融環(huán)境和保險(xiǎn)市場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目的成功應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目利益相關(guān)方的共同努力。下面是各種可供采用的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避轉(zhuǎn)移方法。 （1）大力發(fā)展和完善房地產(chǎn)抵押貸款 我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目多是采用以信貸為主的間接融資方式。這種貸款方式極大限制了企業(yè)可貸款資金額，因?yàn)殚_發(fā)商缺乏足夠可以信任的還貸資產(chǎn)，銀行不愿意給太多的貸款，而且一般

38、比較難以得到銀行貸款。而開發(fā)商一旦項(xiàng)目失敗，企業(yè)資不抵債，遭受損失的最終承受者必然是國(guó)家，而縱觀國(guó)外則多是采用抵押貸款為主要手段的房地產(chǎn)融資方式，通過(guò)以房地產(chǎn)作抵押防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，減少不良貸款，保障國(guó)家的利益，同時(shí)也能有助于開發(fā)商進(jìn)行成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。 （2）積極推動(dòng)房地產(chǎn)證券化 長(zhǎng)期以來(lái)，銀行等金融機(jī)構(gòu)一直是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司的主要融資對(duì)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)受信貸規(guī)模的變化而波動(dòng)較大，這不利于房地產(chǎn)開發(fā)公司可持續(xù)性發(fā)展。房地產(chǎn)證券化，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票或債券，使企業(yè)籌資社會(huì)化，降低開發(fā)商對(duì)金融機(jī)構(gòu)的依賴程度，使國(guó)家信貸規(guī)模的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊相應(yīng)減小。同時(shí)，通過(guò)房地產(chǎn)證券化還可

39、以使得社會(huì)資金流向效益好、有市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)企業(yè)，從而使企業(yè)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，市場(chǎng)供求機(jī)制在資金引導(dǎo)下得到發(fā)揮。另外，房地產(chǎn)證券化可以將企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散各個(gè)股東，從而分散單一項(xiàng)目主體承擔(dān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 （3）發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策、前期、開發(fā)建設(shè)和租售階段時(shí)時(shí)刻刻受到各種風(fēng)險(xiǎn)的威脅，風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商項(xiàng)目損失，或者產(chǎn)生某種責(zé)任。通過(guò)大力發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，利用保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分散、轉(zhuǎn)移和規(guī)避功能達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)損失.保險(xiǎn)可以使開發(fā)商獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供安全保障，維護(hù)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。我國(guó)房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展還處于初始階段，一方面險(xiǎn)種單一，主要以房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主，而其它

40、險(xiǎn)種如房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)和擔(dān)保保險(xiǎn)開展極少，另一方面覆蓋面窄，業(yè)務(wù)量小，保險(xiǎn)業(yè)的滯后使得房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)中的大量風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)移、化解，直接影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，應(yīng)大力建立房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系，組建專業(yè)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司，擴(kuò)大保險(xiǎn)險(xiǎn)種，合理解決相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)率額問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)保險(xiǎn)技術(shù)規(guī)范、投保與理賠程序，健全房地產(chǎn)保險(xiǎn)的法律、規(guī)范等。第十三章 結(jié)論與建議一、結(jié)論1. 從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾印耐顿Y規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然趨好。隨著國(guó)家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬

41、松的貨幣政策推動(dòng)下，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整后逐漸將迎來(lái)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱充分反映出購(gòu)房需求的旺盛，在緩解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供給，一方面又要控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)帶來(lái)的民生問(wèn)題。在經(jīng)濟(jì)會(huì)議后，國(guó)務(wù)院也對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)控，12月9日國(guó)務(wù)院宣布二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止目的在于抑制投機(jī)性購(gòu)房，12月14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)，同時(shí)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。繼2009年12月中央密集出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以后，在2010年1月中央政府再出臺(tái)“國(guó)十一條”進(jìn)一步調(diào)控樓市。 “國(guó)十一條”與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面

42、，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定了2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)，今后一年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化將難以脫離此政策的背景。國(guó)家需要房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)時(shí)，就鼓勵(lì)購(gòu)房行為；當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或者民聲齊怨時(shí)，國(guó)家只要出臺(tái)一道封殺命令，市場(chǎng)就會(huì)重歸沉寂。所以2010年市場(chǎng)行情，還是取決于中央政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心和出臺(tái)的具體調(diào)控改革措施。因此，萬(wàn)全城項(xiàng)目既有一定的機(jī)遇，又有很大的挑戰(zhàn)，需要我們認(rèn)真對(duì)待，把握市場(chǎng)脈搏，與時(shí)俱進(jìn)，積極迎接挑戰(zhàn)。2.品質(zhì)、品牌與市場(chǎng)是決定銷售的主要因素。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)于房子的追求不僅僅只滿足它基本的居住需求，而對(duì)房子的舒適性、保值性提出了更高

43、要求?，F(xiàn)在隨著樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)加大，房子附加值的多少成為樓盤競(jìng)爭(zhēng)力大小的有力砝碼。 附加值是樓盤在滿足其基本的功能之外而給居住者帶來(lái)的更多的附加價(jià)值，比如樓盤品牌、樓盤文化、樓盤配套服務(wù)以及樓盤絕佳的地段給樓盤帶來(lái)的附加值等?？v觀濟(jì)南所有樓盤，樓盤的品質(zhì)越高，其附加值也就越大，當(dāng)然其價(jià)格也相應(yīng)越高，比如巴黎豪庭、加州陽(yáng)光等。他們的均價(jià)雖然每平方米都在6500元以上，但是這些樓盤帶給居住者除了高的居住品質(zhì)外，還為居住者帶來(lái)了更多超出樓盤價(jià)值的更高附加值價(jià)值。巴黎花園、學(xué)府佳園賦予樓盤的特有的文化也為樓盤帶來(lái)高附加值，這類樓盤能吸引高素質(zhì)人群的居住，高素質(zhì)人群可以提升房產(chǎn)價(jià)值，從深層次上再次提升該區(qū)域

44、的居住價(jià)值；而歷山名郡、白金瀚宮絕佳的地段使此類樓盤具備了貴胄氣質(zhì)。此類樓盤絕版的地段，周邊有著完善的生活和休閑配套，銀行、餐廳、酒吧、購(gòu)物中心、公園等一應(yīng)俱全，超多的樓盤附加值從而顯現(xiàn)居住的最終價(jià)值。3. 提高產(chǎn)品的性價(jià)比有助于銷售 資金回籠、變現(xiàn) 沒有賣不動(dòng)的價(jià)格，只有賣不動(dòng)的產(chǎn)品。當(dāng)價(jià)格和產(chǎn)品價(jià)值不對(duì)稱時(shí)，在“賣”的這個(gè)動(dòng)作進(jìn)程上就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，一些開發(fā)商開始著急了，降價(jià)確實(shí)在進(jìn)行。不過(guò)仍然有很多開發(fā)商，即使在在物價(jià)和成本普漲和資金鏈幾乎要斷裂的前提下，也并沒有選擇大規(guī)模的降價(jià)促銷，這說(shuō)明他們知道降價(jià)不是辦法，大規(guī)模競(jìng)相降價(jià)無(wú)疑自殺。所以，一味的降價(jià)或各種促銷不如提高性價(jià)比，房子降價(jià)不等于

45、樓市回歸理性，產(chǎn)品的性價(jià)比、附加值、開發(fā)商的服務(wù)水平的提高才是關(guān)鍵。 價(jià)格之戰(zhàn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)可能帶來(lái)巨大的災(zāi)難性后果，在未來(lái)一段時(shí)間里，一些高品質(zhì)性價(jià)比高的房產(chǎn)，將更受歡迎。萬(wàn)全城項(xiàng)目定位復(fù)合型高檔物業(yè)，提高其性價(jià)比，比如關(guān)注居住環(huán)境、建筑與環(huán)境、人與環(huán)境的協(xié)調(diào)、注重共享空間的利用與價(jià)值，有利于后期的銷售，加快資金回收。二、建議1.強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目可行性分析和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)可行性研究是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當(dāng)今火熱市場(chǎng)行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項(xiàng)目開發(fā)成本和財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)開發(fā)中既涉及土地、稅

46、費(fèi)、工程、開發(fā)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等費(fèi)用，也包括不可預(yù)測(cè)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要分析成本與收益，一般以動(dòng)態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進(jìn)行合理評(píng)估。這些費(fèi)用和預(yù)測(cè)充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)防范影響較大。進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和監(jiān)測(cè)，對(duì)供求變化做出良好的反應(yīng)。須委托專業(yè)咨詢公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行調(diào)研，獲取詳細(xì)的信息資料，同時(shí)根據(jù)社會(huì)需求和城市建設(shè)規(guī)劃來(lái)調(diào)整投資項(xiàng)目，避免供需失衡的風(fēng)險(xiǎn)。2、把控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)投資者需要關(guān)注政策導(dǎo)向，把握投資時(shí)機(jī)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠完善，國(guó)家和地方經(jīng)常會(huì)出臺(tái)一系列政策。房地產(chǎn)

47、投資者在投資決策做出前，應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣?、金融機(jī)構(gòu)、各級(jí)主管部門取得聯(lián)系，及時(shí)了解國(guó)家各項(xiàng)財(cái)稅政策和城市建設(shè)規(guī)劃變動(dòng)可能產(chǎn)生的影響，及時(shí)調(diào)整投資策略，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資收益，把握投資方向。個(gè)人投資者需要對(duì)個(gè)人收入合理評(píng)估，防止收入下降產(chǎn)生債務(wù)問(wèn)題。此外，還需要估算好投資回報(bào)期。3、優(yōu)化投資組合房地產(chǎn)投資活動(dòng)雖然是一個(gè)周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)高收益的活動(dòng)，但是各個(gè)投資建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同投資類型的項(xiàng)目，計(jì)算整體收益與整體風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者

48、，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。4、投資優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，為了擴(kuò)大利潤(rùn)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的限制，武漢許多樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)不盡合理，暗房、畸形房、通風(fēng)采光等問(wèn)題層出不窮。武漢市房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨升級(jí)換代，其設(shè)計(jì)和理念與沿海城市相比還有進(jìn)一步提升的空間，節(jié)能環(huán)保住宅、多功能住宅、低密度住宅、商務(wù)型住宅、低碳生活住宅、老年住宅等將成為未來(lái)住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的方向，武漢市中高層消費(fèi)需要得到最大化的開發(fā)和挖掘。5.針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀，從企業(yè)內(nèi)部發(fā)展和外部環(huán)境建設(shè)、擴(kuò)大各種融資渠道等角度提出了以下建議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵在于加強(qiáng)自身抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力。具體措施包括：建立現(xiàn)代企業(yè)制度；編制科學(xué)且完備的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書；強(qiáng)化項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究；建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織；建立信息咨詢系統(tǒng)；建立風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效評(píng)價(jià)體系等，從金融角度提出擴(kuò)大融資渠道，充分利用保險(xiǎn)。從企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境來(lái)講，需要強(qiáng)調(diào)以下一些方面：控制房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模和供給結(jié)構(gòu)；控制消費(fèi)需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制等。