如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析(理論).ppt

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1、如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析,課件講稿,200.12,地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,2,課程目標(biāo),理論聯(lián)系實際，以實用為原則，指導(dǎo)新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團(tuán)隊。,正確地做事還需在實戰(zhàn)項目的傳、幫、帶中更多的活學(xué)活用。,3,學(xué)習(xí)內(nèi)容,理論部分,案例學(xué)習(xí),4,市場,為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費(fèi)者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。規(guī)避市場風(fēng)險4。制定項目的發(fā)展方向和市場定位5。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議6。評估開發(fā)商目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的

2、結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁。這正是我們房地產(chǎn)顧問存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對市場的理性判斷,具體起到哪些作用呢？,5,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,6,STEP1:需求市場分析目標(biāo)客戶需求分析,通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。,預(yù)測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素：

3、確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費(fèi)價值趨向（偏好）等,7,STEP2:供給市場分析競爭項目市場分析,通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。,供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項目租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）,8,STEP:市場分析的落腳點必須回答的三個核心問題,本項目的目標(biāo)客戶是誰？目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項目面

4、對競爭市場的機(jī)會點在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競爭？,后面與案例結(jié)合講解,9,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,青島房地產(chǎn)市場,青島住宅市場,青島高端住宅市場,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局？,競爭供給分析,客戶需求分析,10,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整

5、個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標(biāo)客戶的分析找到項目的機(jī)會點、預(yù)估項目的市場占有率。,11,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。,12,房地產(chǎn)市

6、場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報、地

7、方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,13,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,14,房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段,房地產(chǎn)周期理論,GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度,判斷因素：,15,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),16,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

8、3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),中國當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù),17,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低,2004年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),18,房價收入比衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標(biāo),同一城市的房價收入比會隨時間發(fā)生波動同一國家中不同城市的房價收入比存在差異在世界范圍

9、內(nèi)，特別是低收入國家，房價收入比波動較大，暫時還沒有一個理想的目標(biāo)值?！?6倍”是從市場經(jīng)濟(jì)國家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國。,某個住宅市場上某個指定時期內(nèi)銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數(shù)定義。,來源：綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對房價收入比的定義,房價收入比平均房價/平均家庭年收入平均房價面積單價面積指標(biāo)平均家庭年收入平均個人年收入計算人口數(shù),定義,計算方法及缺陷,各指標(biāo)的取值不同，算出的房價收入比結(jié)果相差是非常大的面積單價

10、：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價、商品房面積單價、新舊房折合單價面積指標(biāo)：60平方米、80平方米、人均建筑面積平均家庭人口平均個人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口,19,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析,1、供給總量：房地產(chǎn)市場當(dāng)前的物業(yè)存量。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。2、供給結(jié)構(gòu)按產(chǎn)品類型、戶型、面積、價格等對各片區(qū)供給量進(jìn)行分類，進(jìn)而分析各片區(qū)的供給特征3、現(xiàn)有物業(yè)的空置率和空置物業(yè)的特點4、近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況5、租金或者售價，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價的波動6、現(xiàn)有和擬建項目的特

11、點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）7、現(xiàn)有物業(yè)的營銷方式,數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)現(xiàn)場調(diào)查,供給分析,20,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析,需求量：在外生經(jīng)濟(jì)變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。影響需求量的因素：人口增長（自然增長、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策市場現(xiàn)有物業(yè)的客戶來源分析、購買驅(qū)動因素市場現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點、營銷手段及市場反應(yīng)消費(fèi)者對市場現(xiàn)有產(chǎn)品的評價,數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)銷售人員訪談對目標(biāo)消費(fèi)者的調(diào)查（問卷調(diào)查、訪談）,需求分析,供給與需求的對比分析,通過對影響供給和需求

12、的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點分析預(yù)測未來市場的供需走勢。,21,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)特性：價格、付款方式自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性,項目自身資源條件分析,競爭對手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、市場反應(yīng),目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機(jī)會點,最終目標(biāo),22,進(jìn)行房地產(chǎn)市

13、場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,23,補(bǔ)充幾點市場分析方法的建議：,市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答

14、案等。房地產(chǎn)專業(yè)顧問的競爭力在于：基于事實的分析和研究找到項目解決的方案。而不是靠創(chuàng)意出點子，那不是我們的強(qiáng)項！,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,24,數(shù)據(jù)、圖表示例,結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：農(nóng)業(yè)人口約占總?cè)丝诘?0%教育程度以初中為主年齡結(jié)構(gòu)以35歲以上的中老年為主職業(yè)以加工制造、交通運(yùn)輸、商飲服務(wù)業(yè)為主結(jié)構(gòu)變化：主要集中在區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)化。,資料來源：各派出所常住人口變動月報表，整理得出。,北小營鎮(zhèn)常住人口狀況,南彩鎮(zhèn)常住人口狀況,單位：人,人口教育程度結(jié)構(gòu)圖,資料來源：北小營鎮(zhèn)政府。,人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖,第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為

15、主,25,數(shù)據(jù)圖表示例,低,低,高,高,附加值,可行性,低,鼓勵發(fā)展,伺機(jī)發(fā)展,限制發(fā)展,高,可行性,汽車及零部件,都市產(chǎn)業(yè),光機(jī)電,電子信息,生物醫(yī)藥,房地產(chǎn),物流,商業(yè)服務(wù)業(yè),產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,電子信息制造業(yè),汽車制造業(yè),會展業(yè),電器機(jī)械制造業(yè),物流,商業(yè)服務(wù)業(yè),房地產(chǎn),都市產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)未來,體育休閑產(chǎn)業(yè),旅游產(chǎn)業(yè),低附加值加工,26,數(shù)據(jù)圖表示例,1,2,3,4,日常消費(fèi),各細(xì)分市場的價值貢獻(xiàn),23%,空港城片區(qū),77%,中心片區(qū),25%,11%,居住,教育,耐用品,45%,59%,5,休閑娛樂,15%,6%,2%,18%,13%,6%,中心片區(qū),35%,15%,20%,50%,10%,8%,5%,17%,30%,10%,空港城片區(qū),60%,40%,調(diào)整前的消費(fèi)結(jié)構(gòu),調(diào)整后的消費(fèi)結(jié)構(gòu),耐用品,教育,居住,日常消費(fèi),休閑娛樂,空港城消費(fèi)現(xiàn)狀,中心片區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀,13,2,15,25,45,59,11,6,18,6,空港城消費(fèi)未來,中心片區(qū)消費(fèi)未來,