如何進行房地產(chǎn)市場分析(理論).ppt

如何進行房地產(chǎn)市場分析,課件講稿,200.12,地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,2,課程目標,理論聯(lián)系實際，以實用為原則，指導新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團隊。,正確地做事還需在實戰(zhàn)項目的傳、幫、帶中更多的活學活用。,3,學習內(nèi)容,理論部分,案例學習,4,市場,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。規(guī)避市場風險4。制定項目的發(fā)展方向和市場定位5。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議6。評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁。這正是我們房地產(chǎn)顧問存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對市場的理性判斷,具體起到哪些作用呢？,5,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！,6,STEP1:需求市場分析目標客戶需求分析,通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。,預測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素：確定目標消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計目標消費者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標客戶的消費價值趨向（偏好）等,7,STEP2:供給市場分析競爭項目市場分析,通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。,供給分析主要考慮以下關鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應類型和各供應面積空置率和空置物業(yè)的特點近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項目租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）,8,STEP:市場分析的落腳點必須回答的三個核心問題,本項目的目標客戶是誰？目標客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項目面對競爭市場的機會點在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競爭？,后面與案例結合講解,9,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,青島房地產(chǎn)市場,青島住宅市場,青島高端住宅市場,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局？,競爭供給分析,客戶需求分析,10,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標客戶的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。,11,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。,12,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結構指標：產(chǎn)業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,13,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系,14,房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段,房地產(chǎn)周期理論,GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度,判斷因素：,15,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預警預報指標體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,16,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,中國當前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù),17,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2004年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),18,房價收入比衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標,同一城市的房價收入比會隨時間發(fā)生波動同一國家中不同城市的房價收入比存在差異在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國家，房價收入比波動較大，暫時還沒有一個理想的目標值?！?6倍”是從市場經(jīng)濟國家歸納得出的結論，不能不加修改的應用到我國。,某個住宅市場上某個指定時期內(nèi)銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數(shù)定義。,來源：綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對房價收入比的定義,房價收入比平均房價/平均家庭年收入平均房價面積單價面積指標平均家庭年收入平均個人年收入計算人口數(shù),定義,計算方法及缺陷,各指標的取值不同，算出的房價收入比結果相差是非常大的面積單價：經(jīng)濟適用房面積單價、商品房面積單價、新舊房折合單價面積指標：60平方米、80平方米、人均建筑面積平均家庭人口平均個人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計算人口數(shù)：雙職工假設、平均家庭人口,19,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析,1、供給總量：房地產(chǎn)市場當前的物業(yè)存量。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。2、供給結構按產(chǎn)品類型、戶型、面積、價格等對各片區(qū)供給量進行分類，進而分析各片區(qū)的供給特征3、現(xiàn)有物業(yè)的空置率和空置物業(yè)的特點4、近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況5、租金或者售價，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價的波動6、現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）7、現(xiàn)有物業(yè)的營銷方式,數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)現(xiàn)場調(diào)查,供給分析,20,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析,需求量：在外生經(jīng)濟變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。影響需求量的因素：人口增長（自然增長、遷移、城市化）、家庭結構、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策市場現(xiàn)有物業(yè)的客戶來源分析、購買驅(qū)動因素市場現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點、營銷手段及市場反應消費者對市場現(xiàn)有產(chǎn)品的評價,數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)銷售人員訪談對目標消費者的調(diào)查（問卷調(diào)查、訪談）,需求分析,供給與需求的對比分析,通過對影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點分析預測未來市場的供需走勢。,21,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。法律特性：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準經(jīng)濟特性：價格、付款方式自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位關聯(lián)性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析,競爭對手分析,目標客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、市場反應,目標客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,最終目標,22,進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,23,補充幾點市場分析方法的建議：,市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；基于事實的分析要提出結論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。房地產(chǎn)專業(yè)顧問的競爭力在于：基于事實的分析和研究找到項目解決的方案。而不是靠創(chuàng)意出點子，那不是我們的強項！,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,24,數(shù)據(jù)、圖表示例,結構現(xiàn)狀：農(nóng)業(yè)人口約占總人口的80%教育程度以初中為主年齡結構以35歲以上的中老年為主職業(yè)以加工制造、交通運輸、商飲服務業(yè)為主結構變化：主要集中在區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉化。,資料來源：各派出所常住人口變動月報表，整理得出。,北小營鎮(zhèn)常住人口狀況,南彩鎮(zhèn)常住人口狀況,單位：人,人口教育程度結構圖,資料來源：北小營鎮(zhèn)政府。,人口產(chǎn)業(yè)分布結構圖,第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)：交通運輸業(yè)、商飲服務業(yè)為主,25,數(shù)據(jù)圖表示例,低,低,高,高,附加值,可行性,低,鼓勵發(fā)展,伺機發(fā)展,限制發(fā)展,高,可行性,汽車及零部件,都市產(chǎn)業(yè),光機電,電子信息,生物醫(yī)藥,房地產(chǎn),物流,商業(yè)服務業(yè),產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,電子信息制造業(yè),汽車制造業(yè),會展業(yè),電器機械制造業(yè),物流,商業(yè)服務業(yè),房地產(chǎn),都市產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)未來,體育休閑產(chǎn)業(yè),旅游產(chǎn)業(yè),低附加值加工,26,數(shù)據(jù)圖表示例,1,2,3,4,日常消費,各細分市場的價值貢獻,23%,空港城片區(qū),77%,中心片區(qū),25%,11%,居住,教育,耐用品,45%,59%,5,休閑娛樂,15%,6%,2%,18%,13%,6%,中心片區(qū),35%,15%,20%,50%,10%,8%,5%,17%,30%,10%,空港城片區(qū),60%,40%,調(diào)整前的消費結構,調(diào)整后的消費結構,耐用品,教育,居住,日常消費,休閑娛樂,空港城消費現(xiàn)狀,中心片區(qū)消費現(xiàn)狀,13,2,15,25,45,59,11,6,18,6,空港城消費未來,中心片區(qū)消費未來,