行業(yè)會計比較（第二版）課件： 學習情境五 房地產(chǎn)企業(yè)典型業(yè)務的會計核算

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1、課程名稱：行業(yè)會計比較課程名稱：行業(yè)會計比較學習情境五學習情境五房地產(chǎn)企業(yè)典型業(yè)務的會計核算房地產(chǎn)企業(yè)典型業(yè)務的會計核算行業(yè)會計比較房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認知1開發(fā)成本的核算開發(fā)成本的核算2開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品的核算3房地產(chǎn)企業(yè)典型業(yè)務的會計核算行業(yè)會計比較學習子情境一 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)認知一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概念及其主要經(jīng)營活動一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概念及其主要經(jīng)營活動 房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)：在依法取得土地使用權在依法取得土地使用權（開發(fā)權、經(jīng)營權）的基礎上，對土地及（開發(fā)權、經(jīng)營權）的基礎上，對土地及其地上建筑物進行建設、改造、利用等生其地上建筑物進行建設、改造、利用等生產(chǎn)建

2、設與經(jīng)營管理的活動。產(chǎn)建設與經(jīng)營管理的活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：從事房地產(chǎn)開發(fā)和從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生經(jīng)營管理的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。概念概念行業(yè)會計比較學習子情境一 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)認知主要經(jīng)營活動主要經(jīng)營活動 土地開發(fā)與經(jīng)營土地開發(fā)與經(jīng)營 房屋的開發(fā)與經(jīng)營房屋的開發(fā)與經(jīng)營 城市基礎設施和公共配套城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)與建設設施的開發(fā)與建設 代建工程的開發(fā)與建設代建工程的開發(fā)與建設行業(yè)會計比較學習子情境一 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)認知房地產(chǎn)典型會計核算業(yè)務為：房地產(chǎn)典型會計核算業(yè)務

3、為：開發(fā)成本的核算開發(fā)成本的核算 開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品的核算會計核算的特點會計核算的特點1.1.資金需求量大，籌資渠道廣泛，財務風險大資金需求量大，籌資渠道廣泛，財務風險大2.2.資金占用形態(tài)的多元性，成本核算對象確定具資金占用形態(tài)的多元性，成本核算對象確定具 有復雜性有復雜性3.3.核算周期的長期性核算周期的長期性4.4.商品銷售的特殊性商品銷售的特殊性行業(yè)會計比較開發(fā)成本種類開發(fā)成本種類土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本成本核算項目成本核算項目土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費前期工程費前期工程費基礎設施

4、費基礎設施費建筑安裝工程費建筑安裝工程費公共配套設施費公共配套設施費開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用開發(fā)成本內開發(fā)成本內容容學習子情境二 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算行業(yè)會計比較（一）（一）“開發(fā)成本開發(fā)成本”核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項開發(fā)費用。開發(fā)費用。（二）（二）“開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用”核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部非獨立核算單核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部非獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場管理機構，為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生位及開發(fā)現(xiàn)場管理機構，為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用。的各項間接費用。開發(fā)成本核算開發(fā)成本核算

5、學習子情境二 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算行業(yè)會計比較核核算算方方法法開發(fā)費用發(fā)生開發(fā)費用發(fā)生“開發(fā)成本開發(fā)成本”“開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用”入計配分末期入計配分末期完工完工“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”開發(fā)成本核算開發(fā)成本核算直接費用直接費用間接費用間接費用銷售銷售會計核算的整體程序會計核算的整體程序學習子情境二 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算行業(yè)會計比較學習子情境二 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算土地開土地開發(fā)費用發(fā)費用 發(fā)生發(fā)生“開發(fā)成本開發(fā)成本 土地開發(fā)土地開發(fā)”“開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用”“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”“開發(fā)成本開發(fā)成本 房屋開發(fā)房屋開發(fā)”直接費用計入直接費用計入間接費用計入間接費用計入期末分配計入期末分配計

6、入完工完工自用自用 土地開發(fā)成本核算程序圖土地開發(fā)成本核算程序圖一、土地開發(fā)成本核算一、土地開發(fā)成本核算對外銷售對外銷售行業(yè)會計比較 20102010年北京鼎盛房地產(chǎn)公司開發(fā)昌平區(qū)新年北京鼎盛房地產(chǎn)公司開發(fā)昌平區(qū)新城小區(qū)建設用地城小區(qū)建設用地8 0008 000平方米，計劃平方米，計劃40%40%作為商作為商品性建設用地對外銷售，品性建設用地對外銷售，60%60%用于本企業(yè)進行用于本企業(yè)進行商品房開發(fā)用地。在開發(fā)過程中發(fā)生如下經(jīng)濟商品房開發(fā)用地。在開發(fā)過程中發(fā)生如下經(jīng)濟業(yè)務：業(yè)務：1 1、用銀行存款支付征用土地拆遷費、耕地占、用銀行存款支付征用土地拆遷費、耕地占用稅、勞動力安置費等用稅、勞動力

7、安置費等300300萬元。萬元。2 2、拆遷地上各種建筑物材料回收，共收回現(xiàn)、拆遷地上各種建筑物材料回收，共收回現(xiàn)金金6 6萬元，存入開戶銀行。萬元，存入開戶銀行。3 3、該土地開發(fā)項目采用出包方式建設，結算、該土地開發(fā)項目采用出包方式建設，結算應付承包建設單位新城小區(qū)建設用地應付承包建設單位新城小區(qū)建設用地“三通一三通一平平”費用費用1010萬元。萬元。借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本土地開發(fā)土地開發(fā) 300300萬萬 貸：銀行存款貸：銀行存款 300300萬萬借：銀行存款借：銀行存款 6萬萬 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本土地開發(fā)土地開發(fā)6萬萬借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本土地開發(fā)土地開發(fā) 10萬萬 貸：應付

8、賬款貸：應付賬款某單位某單位 10萬萬學習子情境二 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算土地開發(fā)成本核算舉例土地開發(fā)成本核算舉例行業(yè)會計比較 4 4、支付由市基礎設施工程公司、支付由市基礎設施工程公司承包的基礎設施工程費用承包的基礎設施工程費用6060萬元。萬元。5 5、期末分配結轉開發(fā)間接費用，、期末分配結轉開發(fā)間接費用，新城小區(qū)建設用地應負擔新城小區(qū)建設用地應負擔3 3萬元。萬元。6 6、昌平區(qū)建設用地開發(fā)工程完、昌平區(qū)建設用地開發(fā)工程完工，并驗收合格，其中工，并驗收合格，其中3 2003 200平方平方米直接對外銷售，米直接對外銷售，4 8004 800平方米用平方米用于企業(yè)開發(fā)商品房，結轉其成本。于

9、企業(yè)開發(fā)商品房，結轉其成本。計算各成本核算對象應分攤的計算各成本核算對象應分攤的土地開發(fā)成本：土地開發(fā)成本：結轉土地開發(fā)成本：結轉土地開發(fā)成本：4 4、借：開發(fā)成本、借：開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本 6060萬萬 貸：銀行存款貸：銀行存款 6060萬萬 5 5、借：開發(fā)成本、借：開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本 3 3萬萬 貸：開發(fā)間接費用貸：開發(fā)間接費用 3 3萬萬 6 6、土地開發(fā)總成本、土地開發(fā)總成本 3003006 6101060603 3 367367（萬元）（萬元）對外銷售土地應分攤成本額對外銷售土地應分攤成本額 36736740%40%146.8146.8（萬元）（萬元）自用

10、土地應分攤成本額自用土地應分攤成本額 36736760%60%220.2220.2（萬元）（萬元）結轉土地開發(fā)成本：結轉土地開發(fā)成本：借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品土地土地 146.8146.8萬萬 開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 220.2220.2萬萬 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本367367萬萬 土地開發(fā)成本核算舉例土地開發(fā)成本核算舉例學習子情境二 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算行業(yè)會計比較二、配套設施開發(fā)成本核算二、配套設施開發(fā)成本核算 配套設施是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的與開發(fā)項目配套建設配套設施是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的與開發(fā)項目配套建設的各種服務性設施?？煞譃閮纱箢悾旱?/p>

11、各種服務性設施。可分為兩大類：不能有償轉讓的公共配套設施不能有償轉讓的公共配套設施能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設施項目能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設施項目學習子情境二 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算行業(yè)會計比較配套設配套設施開發(fā)施開發(fā)費用發(fā)費用發(fā)生生“開發(fā)成本開發(fā)成本 配套設施開發(fā)配套設施開發(fā)”“開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用”“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”某配套設施某配套設施“開發(fā)成本開發(fā)成本 房屋開發(fā)房屋開發(fā)”配套設施開發(fā)成本核算程序圖配套設施開發(fā)成本核算程序圖二、配套設施開發(fā)成本核算二、配套設施開發(fā)成本核算間接費用計入間接費用計入直接費用計入直接費用計入期末分配計入期末分配計入完工完工不能有不能

12、有償轉讓償轉讓能有償轉讓能有償轉讓學習子情境二 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算行業(yè)會計比較注注意意 為了正確計算結轉房屋開發(fā)成本為了正確計算結轉房屋開發(fā)成本,配套設配套設施如果與房屋不是同步開發(fā)，要按配套設施施如果與房屋不是同步開發(fā)，要按配套設施的預算成本通過預提的方式，將配套設施費的預算成本通過預提的方式，將配套設施費用計入房屋開發(fā)成本。即：用計入房屋開發(fā)成本。即：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 貸：其他應付款（預提費用）貸：其他應付款（預提費用）將來配套設施開發(fā)完工結轉成本時，將來配套設施開發(fā)完工結轉成本時，借：其他應付款（預提費用）借：其他應付款（預提費用）貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)

13、成本配套設施開發(fā)配套設施開發(fā)學習子情境二 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算行業(yè)會計比較三、房屋開發(fā)成本的核算三、房屋開發(fā)成本的核算目的與用途為對外銷售而開發(fā)的商品房為對外銷售而開發(fā)的商品房為出租經(jīng)營而開發(fā)的經(jīng)營為出租經(jīng)營而開發(fā)的經(jīng)營房房 為安置拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房為安置拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房受其他單位委托，代為開發(fā)建設的代建房受其他單位委托，代為開發(fā)建設的代建房學習子情境二 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算行業(yè)會計比較序序號號 項目名稱項目名稱費用項目費用項目101101商品房商品房102102商品房商品房152152出租房出租房182182周轉房周轉房合計合計1 1支付土地拆遷費支付土地拆遷費

14、100 000100 00080 00080 000180 000180 0002 2結轉自用土地征地拆遷費結轉自用土地征地拆遷費75 00075 00075 00075 000150 000150 0003 3應支付設計單位前期工程費應支付設計單位前期工程費30 00030 00030 00030 00030 00030 00030 00030 000120 000120 0004 4支付承包單位基礎設施工程費支付承包單位基礎設施工程費90 00090 00075 00075 00070 00070 00070 00070 000305 000305 0005 5支付承包單位建筑安裝工程費支

15、付承包單位建筑安裝工程費600 000600 000480 000480 000450 000450 000450 000450 0001 980 0001 980 0006 6分配配套設施費（水塔）分配配套設施費（水塔）80 00080 00065 00065 00060 00060 00060 00060 000265 000265 0007 7預提配套設施費（托兒所）預提配套設施費（托兒所）80 00080 00072 00072 00064 00064 00064 00064 000280 000280 0008 8分配應由房屋開發(fā)成本負擔的分配應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用時開發(fā)

16、間接費用時82 00082 00066 00066 00062 00062 00062 00062 000272 000272 0002010年度，北京鼎盛房地產(chǎn)公司對北海小區(qū)的年度，北京鼎盛房地產(chǎn)公司對北海小區(qū)的101號商品房、號商品房、102號商品房、號商品房、152出租出租房和房和182周轉房進行開發(fā)，發(fā)生了與房屋開發(fā)有關的經(jīng)濟業(yè)務如表所示。周轉房進行開發(fā)，發(fā)生了與房屋開發(fā)有關的經(jīng)濟業(yè)務如表所示。房屋開發(fā)核算舉例房屋開發(fā)核算舉例學習子情境二 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算行業(yè)會計比較學習子情境二 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算四、代建工程開發(fā)成本的核算四、代建工程開發(fā)成本的核算其開發(fā)費用分別在其開發(fā)費用

17、分別在“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)土地開發(fā)”和和“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋房屋開發(fā)開發(fā)”兩個明細賬戶核算，開發(fā)工兩個明細賬戶核算，開發(fā)工程完工驗收合格時，轉入程完工驗收合格時，轉入“開發(fā)產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品品代建工程代建工程”賬戶。賬戶?？杀日胀恋亻_發(fā)和房屋開發(fā)的核算方法進行核算可比照土地開發(fā)和房屋開發(fā)的核算方法進行核算行業(yè)會計比較開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品是可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。是可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。產(chǎn)品開發(fā)完成后，根據(jù)其使用用途的不同分別作如下處理：產(chǎn)品開發(fā)完成后，根據(jù)其使用用途的不同分別作如下處理：作為商品對外銷售的通過作為商品對外銷售的通過“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”核算核算 用于出租經(jīng)營的通過用于出租經(jīng)

18、營的通過“出租開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品”核算核算 用于安置周轉使用的通過用于安置周轉使用的通過“周轉房周轉房”核算核算 自建自用的房產(chǎn)通過自建自用的房產(chǎn)通過“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”核算核算學習子情境三 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品核算行業(yè)會計比較開發(fā)產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品會計品會計核算賬核算賬戶設置戶設置“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”“分期收款開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品”“出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷”“周轉房攤銷周轉房攤銷”“出租開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品”學習子情境三 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品核算“周轉房周轉房”行業(yè)會計比較開發(fā)產(chǎn)品核開發(fā)產(chǎn)品核算算借：主營業(yè)務成本借：主營業(yè)務成本貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成

19、本貸：開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)過程開發(fā)過程開發(fā)產(chǎn)品增加開發(fā)產(chǎn)品增加開發(fā)產(chǎn)品減少開發(fā)產(chǎn)品減少完工完工銷售銷售學習子情境三 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品核算行業(yè)會計比較學習子情境三 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品核算出租開發(fā)產(chǎn)品核算出租開發(fā)產(chǎn)品核算開發(fā)完工或由開發(fā)開發(fā)完工或由開發(fā)產(chǎn)品轉為出租時產(chǎn)品轉為出租時借：出租開發(fā)產(chǎn)品借：出租開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 或或 開發(fā)成本開發(fā)成本出租開發(fā)產(chǎn)品增加收取租金、攤銷成本 收取租金時收取租金時借：銀行存款借：銀行存款 貸：主營業(yè)務收入貸：主營業(yè)務收入 攤銷成本時攤銷成本時借：主營業(yè)務成本借：主營業(yè)務成本 貸：出租開發(fā)產(chǎn)貸：出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷品攤銷日常修理時日常修理時借

20、：主營業(yè)務成本借：主營業(yè)務成本貸：銀行存款等貸：銀行存款等大修或裝修時大修或裝修時增加出租產(chǎn)品價值增加出租產(chǎn)品價值3發(fā)生修理費用行業(yè)會計比較出租開發(fā)產(chǎn)品核算出租開發(fā)產(chǎn)品核算4 結轉出租開發(fā)產(chǎn)品銷售成本結轉出租開發(fā)產(chǎn)品銷售成本借：主營業(yè)務成本借：主營業(yè)務成本 （出租產(chǎn)品的攤余價值）（出租產(chǎn)品的攤余價值）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷（出租產(chǎn)品已提攤銷額）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷（出租產(chǎn)品已提攤銷額）貸：出租開發(fā)產(chǎn)品貸：出租開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品轉為銷售學習子情境三 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品核算行業(yè)會計比較周轉房的核算周轉房的核算周轉房是指用于安置被拆遷居民周轉使用的各種房屋。周轉房是指用于安置被拆遷居民周轉使用的各種房屋。借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用或開發(fā)間接費用貸：周轉房攤銷貸：周轉房攤銷借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本貸：銀行存款貸：銀行存款應付職工薪酬等應付職工薪酬等借：主營業(yè)務成本借：主營業(yè)務成本 周轉房攤銷周轉房攤銷貸：周轉房貸：周轉房增加增加攤銷攤銷修理修理出售出售學習子情境三 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品核算 借：周轉房借：周轉房 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品行業(yè)會計比較 致謝致謝 2011.3.1