張思明論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房者的利益保護(hù)-[論壇發(fā)言稿]

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1、張思明：論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房者的利益保護(hù) [論壇發(fā)言稿] 2015年10月31日-11月1日，第十一屆中國(guó)青年經(jīng)濟(jì)法博士論壇暨“經(jīng)濟(jì)法視野中的市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出制度”研討會(huì)在中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院成功召開。本次會(huì)議由北京市破產(chǎn)法學(xué)會(huì)、中國(guó)人民大學(xué)破產(chǎn)法研究中心等四家單位共同主辦，有來(lái)自北京大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、中國(guó)政法大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、湘潭大學(xué)、吉林大學(xué)、西南政法大學(xué)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、青島大學(xué)、日本同志社大學(xué)等高校和北京市海淀區(qū)人民法院、深圳市中級(jí)人民法院、無(wú)錫市中級(jí)人民法院、京衡律師事務(wù)所等實(shí)務(wù)部門的專家學(xué)者60余人與會(huì)研討，主題涉及市場(chǎng)準(zhǔn)入和市場(chǎng)退出，史際春教授、王欣新教授、李友

2、根教授在大會(huì)做主旨演講，后有20余位青年學(xué)者做主題發(fā)言，氣氛活躍，討論激烈。經(jīng)發(fā)言嘉賓審核確認(rèn)后，北京市破產(chǎn)法學(xué)會(huì)微信公眾號(hào)決定選擇其中的部分討論內(nèi)容，以文字形式推送出來(lái)，以饗讀者。 論壇第三單元集中討論破產(chǎn)法實(shí)施中的問(wèn)題，由北京市海淀區(qū)人民法院副院長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)破產(chǎn)法研究中心研究員石金平主持。深圳市中級(jí)人民法院審判長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)破產(chǎn)法研究中心研究員池偉宏法官的主題發(fā)言題目為“金融與破產(chǎn)：破產(chǎn)重整重大問(wèn)題的處理與展望”；青島大學(xué)法學(xué)院副教授、中國(guó)人民大學(xué)破產(chǎn)法研究中心研究員丁燕博士的主題發(fā)言題目為“論法理學(xué)維度下出售式重整的經(jīng)濟(jì)法品格”；京衡律師事務(wù)所副主任、合伙人、中國(guó)人民大學(xué)破產(chǎn)

3、法研究中心研究員任一民律師的主題發(fā)言題目為“期房交易的破產(chǎn)保護(hù)效力”；北京市破產(chǎn)法學(xué)會(huì)理事、北京卓緯律師事務(wù)所高級(jí)管理顧問(wèn)張思明博士的主題發(fā)言題目為“論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房者的利益保護(hù)”。日本同志社大學(xué)法學(xué)院副教授、中國(guó)人民大學(xué)破產(chǎn)法研究中心研究員金春博士和中國(guó)人民大學(xué)破產(chǎn)法研究中心主任、北京市破產(chǎn)法學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王欣新教授共同擔(dān)任本單元的評(píng)議嘉賓。以下是主題發(fā)言人張思明博士的報(bào)告內(nèi)容：論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房者的利益保護(hù) 張思明 北京卓緯律師事務(wù)所各位專家學(xué)者、同學(xué)們，大家下午好！首先感謝徐陽(yáng)光老師及會(huì)務(wù)組給我這樣一個(gè)發(fā)言的機(jī)會(huì)。該篇文章是我和我的博士生導(dǎo)師王欣新教授共同完成的，文章的整體

4、思路與觀點(diǎn)提煉都凝結(jié)著王老師的心血，在此謝謝王老師。剛才池法官與任律師談到了房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)具有很大的一個(gè)特殊性，涉及復(fù)雜主體的多重利益，同時(shí)相關(guān)的法律法規(guī)之間也有不協(xié)調(diào)之處，剛才任律師也談到了，我們?cè)谶@里面主要分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的購(gòu)房者利益保護(hù)，主要在現(xiàn)有法律法規(guī)的情況下怎樣解決購(gòu)房者的權(quán)利保護(hù)。我們從以下幾個(gè)方面進(jìn)行講述：首先談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的特殊性，首先涉及利益主體比較復(fù)雜廣泛，涉及到建設(shè)工程承包人，建設(shè)工程抵押權(quán)人，銀行等金融機(jī)構(gòu)。購(gòu)房人利益保護(hù)中，涉及購(gòu)房者的物權(quán)性利益、作為預(yù)告登記權(quán)人的利益保護(hù)以及作為普通債權(quán)人的利益保護(hù)。在有些情況下還涉及

5、到被拆遷人利益，這里暫不涉及，當(dāng)然還有其他債權(quán)人。其次，適用的法律規(guī)范較為復(fù)雜，彼此之間可能尚存在一定的沖突。最后，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)有特殊性，在建房屋即俗稱的爛尾樓，作為資產(chǎn)的評(píng)估、變賣較難進(jìn)行。 關(guān)于購(gòu)房者的利益保護(hù)，我們首先討論一下購(gòu)房者與相關(guān)主體的利益平衡。首先是建設(shè)工程承包人與購(gòu)房者的利益平衡。根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定，承包人對(duì)發(fā)包人的建設(shè)工程款有優(yōu)先受償權(quán)，從合同法角度賦予其優(yōu)先權(quán)，而根據(jù)2002年最高法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中指出，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。據(jù)此，交付了全部或者大部分房

6、款的購(gòu)房者具有優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款的受償權(quán)。因?yàn)樵陂_發(fā)商尚未交房或雖交房但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的情形下，優(yōu)先清償建設(shè)工程價(jià)款，等于用購(gòu)房者的資金去清償開發(fā)商的債務(wù)，違背對(duì)購(gòu)房者特殊保護(hù)的法律政策。其次是在建工程抵押權(quán)人與購(gòu)房者的利益平衡。在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)作用于同一標(biāo)的物，破產(chǎn)程序中的該標(biāo)的物價(jià)值不能完全實(shí)現(xiàn)其承載所擔(dān)保的債權(quán)時(shí)，就存在兩類優(yōu)先權(quán)效力順位的沖突。為解決這一問(wèn)題，《建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)批復(fù)》中明確規(guī)定，建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)。因此，可以看出，已交付全部房款或大部分房款的購(gòu)房者的利益優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款亦優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)。目前我國(guó)破產(chǎn)法設(shè)定了一定的優(yōu)先權(quán)，比如稅收債權(quán)與職

7、工債權(quán)優(yōu)先權(quán)等，但是針對(duì)破產(chǎn)法保護(hù)的各類優(yōu)先權(quán)的等級(jí)不像美國(guó)破產(chǎn)法中有超級(jí)優(yōu)先權(quán)等詳細(xì)規(guī)范。下面重點(diǎn)說(shuō)一下購(gòu)房者的物權(quán)性正當(dāng)利益保護(hù)，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更生效以登記為基本原則，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的生效要件，而非對(duì)抗要件，但也明確了法律另有規(guī)定的可以除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更生效以登記為基本原則，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的生效要件，而非對(duì)抗要件，但也明確了法律另有規(guī)定的可以除外。2002年的破產(chǎn)規(guī)定即屬于該例外情形。在這個(gè)規(guī)定中，尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)不納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，表明房產(chǎn)的實(shí)際占有可以作為物權(quán)變動(dòng)的條件。據(jù)此，我們認(rèn)為購(gòu)房者享有破產(chǎn)取回權(quán)

8、，法院受理破產(chǎn)案件后，債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人可以通過(guò)管理人取回。開發(fā)商已建成尚未交付的房產(chǎn)，從法律層面或者實(shí)務(wù)操作中并不難，已經(jīng)建成未交付的，沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)果過(guò)戶手續(xù)是債權(quán)不是物權(quán)，在符合現(xiàn)實(shí)交付的條件下，如果購(gòu)房者按照合同已交付全部房款，而破產(chǎn)債務(wù)人卻未交付和變更產(chǎn)權(quán)登記，將該房屋認(rèn)定為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，將損害購(gòu)房者的合法利益。房屋尚未建成或已建成但不符合交房條件房屋尚未建成或已建成但不符合交房條件，則因標(biāo)的物的瑕疵，使購(gòu)房者難以通過(guò)取回權(quán)直接實(shí)現(xiàn)其維護(hù)權(quán)益。購(gòu)房者可以集體集資完成房屋建設(shè)，司法實(shí)踐中已有類似案例。 關(guān)于購(gòu)房者作為預(yù)告登記權(quán)利人的利益保護(hù)，我們首先分析一下預(yù)告登

9、記的權(quán)屬。在建房屋并非為完整之財(cái)物，無(wú)法支配，購(gòu)房者不因預(yù)告登記就對(duì)尚處于在建階段的房屋享有物權(quán)。進(jìn)行預(yù)告登記后的購(gòu)房者獲得了請(qǐng)求在將來(lái)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的期待權(quán)，能夠保障預(yù)期物權(quán)的實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人。這就意味著經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具有一種優(yōu)先效力，從而可以在不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他債權(quán)人，從而保全請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。最后一個(gè)方面，談一下作為購(gòu)房者普通債權(quán)的清償順序，購(gòu)房者已交付的定金、違約金怎么辦。在購(gòu)房者只交付定金、少部分房款，但又因種種原因未進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)告登記的情況下，購(gòu)房者只享有普通破產(chǎn)債權(quán)。根據(jù)最高法院相關(guān)司法解釋，因欺詐行為導(dǎo)致商品房買賣合同目

10、的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。但是，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的欺詐行為、違約行為產(chǎn)生的債權(quán)，在破產(chǎn)程序中也僅屬于普通破產(chǎn)債權(quán)。因解除合同所產(chǎn)生的購(gòu)房人債權(quán)，我們認(rèn)為管理人在破產(chǎn)法上待履行合同的解除權(quán)以及決定繼續(xù)履行的權(quán)利，不應(yīng)當(dāng)否認(rèn)，應(yīng)當(dāng)賦予管理人解除合同的權(quán)利。購(gòu)房者一次性交清房款或者辦理按揭貸款的，管理人不能解除；對(duì)于待履行合同，管理人有權(quán)決定是否繼續(xù)履行合同。 最后向大家匯報(bào)一下我目前準(zhǔn)備研究的一些領(lǐng)域，希望能得到大家關(guān)心和支持。我現(xiàn)在民政部政策研究中心做博士后研究工作，主要是探討社會(huì)組織立法，其中涉及到社會(huì)組織的退出機(jī)制。目前全國(guó)有65萬(wàn)多家社會(huì)組織，很多社會(huì)組織對(duì)社會(huì)治理起到有效的規(guī)范作用，但也有一部分已成為僵尸組織而并沒(méi)有退出，期待研究切合實(shí)際的社會(huì)組織退出機(jī)制，希望各位專家多提寶貴意見。謝謝大家！