《房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)》PPT課件

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1、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué),1、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 2、房地產(chǎn)市場及其運行的一般規(guī)律 3、區(qū)位理論與房地產(chǎn)價格的空間分布 4、土地制度與土地市場 5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論 6、住房保障政策及其分析 7、房地產(chǎn)市場的運行機制與宏觀調(diào)控,1.1房地產(chǎn) 1.1.1房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是土地和房屋財產(chǎn)的合稱，又稱不動產(chǎn)。 “房地產(chǎn)”有廣義和狹義兩種解釋。 狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體的權(quán)益。在這里強調(diào)房地產(chǎn)是物質(zhì)實體與權(quán)益的結(jié)合，是說兩者密不可分。其中，物質(zhì)實體是指一般的土地或房屋，它是權(quán)益的載體，也是一切經(jīng)濟活動的物質(zhì)基礎(chǔ)。依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益表現(xiàn)為一種權(quán)利，或者是人

2、們擁有的財產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)利有著不同的權(quán)屬狀態(tài)和豐富的內(nèi)涵，如所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、抵押權(quán)與相應(yīng)的權(quán)能等。房地產(chǎn)也可以說是土地和土地上的建筑物、固著物及其衍生的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的總和。,房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè),廣義的房地產(chǎn)是指除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。 日本民法典第270條規(guī)定，土地包括地表及地表之上于法令限制的空間。實際上，土地應(yīng)包括地球表面及地表之上和之下延伸的一定空間，因為不管是土地所有人還是土地使用人，取得土地的目的不僅是為了土地本身，更重要的是為了利用土地從事各種活動。如從事房地產(chǎn)開發(fā)，建筑物自身不僅需要一定的高度與面積，而且可能為了結(jié)構(gòu)安全和地基穩(wěn)固要開挖做

3、深基礎(chǔ)或樁基礎(chǔ)，也可能為了滿足使用和改造環(huán)境的要求在地表修筑其他設(shè)施或景物。,1.1.2房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的特性是由自然特性及社會經(jīng)濟特性所決定的，具體表現(xiàn)為以下幾個方面： （1）位置的固定性 房地產(chǎn)位置的固定性，可以概括為三個方面，即自然地理位置的固定性和交通位置與社會經(jīng)濟位置的相對固定性。 （2）壽命耐久性 房地產(chǎn)的壽命耐久性又稱效用長期性。對于土地它在地球表面的空間位置是永存的。人們對土地只要給予適當?shù)谋Ｗo，其利用價值一般都不會滅失。土地具有不可毀滅性。 建筑物只要建造完整、質(zhì)量合格并進行正常使用和維修，其壽命可達數(shù)十年、上百年，甚至更長。我國法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地所有

4、權(quán)歸國家所有，而通過政府出讓的土地使用權(quán)都有明確的出讓使用最高年限，如住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年。,,（3）價值的雙重性 價值的雙重性是指房地產(chǎn)中土地價值的雙重性。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，房屋建造就其價值形成來說，與一般商品沒有差異。 土地價值的雙重性是由于土地本身的雙重屬性造成的：一方面，土地是自然的產(chǎn)物而不是人類勞動的產(chǎn)物；另一方面，土地又是社會產(chǎn)物。 作為自然物的土地沒有價值，但是具有使用價值，即有一定的生產(chǎn)能力和有用性，這是土地的自然屬性。作為自然物的土地，如果不投入資本和勞動就不會

5、具有經(jīng)濟價值。馬克思主義經(jīng)濟學(xué)認為，作為自然物的土地沒有價值，但之所以有價格，主要是由于土地所有權(quán)的存在，而所有權(quán)關(guān)系本身無非就是一種經(jīng)濟利益或權(quán)利的表現(xiàn)。,（4）價值高大性 房地產(chǎn)價值高，一方面為單位價值高，具體表現(xiàn)在單位面積價格的數(shù)值高；另一方面為價值大，即總體價值大，是其他產(chǎn)品難以相比的。 （5）需求的普遍性（功能的多重性） 房地產(chǎn)的使用價值具有效用的多層次性，因此兼有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì)。 （6）產(chǎn)權(quán)分割性與權(quán)益的流動性 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是由一系列權(quán)利組成的，這些不同的權(quán)利可以同時分屬于不同的產(chǎn)權(quán)主體，由不同的權(quán)利人支配，如所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、抵押權(quán)等。因此，房地產(chǎn)交易實際

6、上是產(chǎn)權(quán)的交易，即各種權(quán)利的流轉(zhuǎn)，既可以是全部產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，也可以是部分產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。,（7）保值增值性 房地產(chǎn)的增值性是說因具有耐久性，不僅可以保存它的價值，而且隨著時間的推移，價值還會自然增加。 一般來說，引起房地產(chǎn)增值的原因主要有以下幾個方面： a有效需求增加致使稀缺性增加，從而引起市場價格上漲，如居民收入增加、人口增長、居住水平提高等； b通貨膨脹，在這里主要強調(diào)價格水平上漲的現(xiàn)象； c外部經(jīng)濟環(huán)境條件的改善，如經(jīng)開發(fā)投入使得該社區(qū)公用設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美 d對建筑物本身進行的投資改造，如室內(nèi)外裝修改造、更換或增加設(shè)備等。 前三個原因引起的價值增加，稱為房地產(chǎn)的自然增值。,1.1.

7、3房地產(chǎn)分類 房地產(chǎn)可分為土地、土地及地上物。 地上物可分為構(gòu)筑物（基礎(chǔ)設(shè)施）及建筑物（住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)（工業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)（寫字樓、零售物業(yè)和酒店）））,1.1.4房地產(chǎn)價值的表現(xiàn)形式：存量與流量 像其他經(jīng)濟變量一樣，房地產(chǎn)可以用存量和流量兩種方式來表示。 流量是指每年竣工的新建筑物價值減去因毀損或廢棄而滅失的房地產(chǎn)價值。其中每年新竣工建筑物價值是國家最大的投資。 在美國，該投資占GDP(亦為流量指標)的比重約為7(其中60是對建筑業(yè)的工人及建筑設(shè)備的支付，40%是對建筑材料的支付)。 存量是指所有的建筑物和土地的價值之和，是國民財富(亦為存量指標)中最大的一部分。 需要注意的是：土

8、地是不可再生的商品，其價值只能用存量而不是流量指標來表示。,1.2房地產(chǎn)業(yè) 1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的一般概念 房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門存在，它不僅包括生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且也包括流通和 服務(wù)環(huán)節(jié)。確切地說，房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng) 濟實體所組成的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費等各個領(lǐng)域的經(jīng)濟組 織和經(jīng)紀人以及各類專業(yè)人員，他們是互相依存、互相聯(lián)系、互相提供服務(wù)的有機整體。 1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的劃分 聯(lián)合國在全部經(jīng)濟活動產(chǎn)業(yè)分類的國際標準中，把經(jīng)濟活動分為十大類，其中 房地產(chǎn)業(yè)被列入第八類，由四個部分組成： 出租和經(jīng)營房地產(chǎn)(非住宅建筑、公寓房間、住宅

9、)； 進行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)； 不動產(chǎn)出租人； 通過合同或收費方式經(jīng)營的租賃、買賣、管理、評估房地產(chǎn)的代理人、經(jīng)理人和管理者。 聯(lián)合國所確定的房地產(chǎn)業(yè)是指由從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動的企業(yè)、中介機構(gòu)和經(jīng)紀人組 成的產(chǎn)業(yè)部門。,我國現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)的分類 我國現(xiàn)行行業(yè)分類標準把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒2001介紹，在我國國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系中，根據(jù)社會生產(chǎn)活動歷史發(fā)展的順序?qū)Ξa(chǎn)業(yè)的劃分，房地產(chǎn)業(yè)是歸屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要產(chǎn)業(yè)部門。從國民經(jīng)濟活動的三次產(chǎn)業(yè)分類看，第一產(chǎn)業(yè)主要是農(nóng)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)和建筑業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中屬于第二層次。第一層

10、次是流通部門，包括交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)；第二層次是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門，除房地產(chǎn)業(yè)外，還包括金融、保險業(yè)，地質(zhì)勘查業(yè)、水利管理業(yè)，社會服務(wù)業(yè)，農(nóng)、林、牧、漁服務(wù)業(yè)，交通運輸輔助業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)、第三層次是為提高科學(xué)文化水平和居民素質(zhì)服務(wù)的部門，包括教育、文化、衛(wèi)生、體育、社會福利、科學(xué)研究業(yè)等；第四層次是為社會公共需要服務(wù)的部門。,1.2.3房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的聯(lián)系和區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)兩者之間既有聯(lián)系又有區(qū)別: 從聯(lián)系上看，房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)投資建 設(shè)和經(jīng)營管理以及服務(wù)的對象是房地產(chǎn)。因此，沒有房地產(chǎn)， 也就沒有房地產(chǎn)業(yè)。 但兩者還是有明顯

11、的區(qū)別的，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)是一個自 然屬性的不動產(chǎn)，而房地產(chǎn)行業(yè)是一個具有社會屬性的運行機 制，是由生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和服務(wù)環(huán)節(jié)三方面所組成的，是 人們直接參與的一種經(jīng)濟活動。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)在國民經(jīng)濟中是既有密切聯(lián)系又有實質(zhì) 性區(qū)別的兩個經(jīng)濟部門，一方面，在經(jīng)濟活動中，由于它們的 勞動對象和經(jīng)營對象都是房地產(chǎn)，二者是相互滲透和交叉的；,另一方面，兩者從活動范圍、產(chǎn)業(yè)歸屬、經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營 方式等方面看，都有明顯的區(qū)別。所謂建筑業(yè)，是指從事各類 建筑產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的物質(zhì)生產(chǎn)部門，建筑業(yè)主要由土木工程建 筑業(yè)、線路管道設(shè)備安裝業(yè)和勘察設(shè)計業(yè)組成。 建筑業(yè)是直接從事房屋生產(chǎn)和其他建筑物的改造、裝

12、修、 安裝等的一個物質(zhì)生產(chǎn)部門。 房地產(chǎn)業(yè)主要從事的是地產(chǎn)和房產(chǎn)的經(jīng)營，并對房地產(chǎn)產(chǎn) 品進行管理服務(wù)，同時兼營房地產(chǎn)的投資開發(fā)建設(shè)，是介于第 二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之間、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。因此， 在國際上和我國都已明確規(guī)定建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè) 屬于第三產(chǎn)業(yè)。,1.2.4房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的特點 作為一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門，房地產(chǎn)業(yè)有其自身活動的特點。認識房地產(chǎn)業(yè)的特點， 有助于更好地把握房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的客觀規(guī)律。 (1)房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè) 社會經(jīng)濟發(fā)展和人們生活水平客觀上存在的差別，決定了不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)需求程 度的差異。房地產(chǎn)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)、規(guī)模和發(fā)展速

13、度等因受本地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平的影 響而產(chǎn)生重大差別，這也是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)歷史演變規(guī)律所決定的。 按一般產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)歷史演變規(guī)律考察，第三產(chǎn)業(yè)只有在第一、二產(chǎn)業(yè)有了相當程度的 發(fā)展后才有可能發(fā)展起來，當然這并不意味著只有第一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟以后才能發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)，而只是說在第一、二產(chǎn)業(yè)尚處于落后狀態(tài)時會影響第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速 度。而房地產(chǎn)業(yè)正是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分。與此相對應(yīng)，一個地區(qū)房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展程度，也必然受到這個地區(qū)本身經(jīng)濟發(fā)展水平及該地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的制約。 我國是一個國土遼闊、各地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平極不平衡的國家。現(xiàn)實的地區(qū)差異 使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動在各地區(qū)的差異也相當巨大

14、，而且這種差異將會隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā) 展變化處于不斷的變動和發(fā)展之中。房地產(chǎn)業(yè)自身這種區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)特性，會使得各個 地區(qū)房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的收益有較大的區(qū)別，造成級差收益明顯。,（2）從行業(yè)特征來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的綜合性體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門，它以流通領(lǐng) 域為主，但又參與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的決策、組織、管理，還兼有部分生產(chǎn)職能，如勘 察、設(shè)計、規(guī)劃和土地開發(fā)等；它雖然不直接屬于消費，但又與消費過程緊緊結(jié)合交叉 在一起，在消費過程中承擔維修、改造、保養(yǎng)、裝飾等生產(chǎn)任務(wù)，提供售后維修和各項 物業(yè)管理服務(wù)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的

15、經(jīng)濟活動存在于房地產(chǎn)的前期準備階段、開發(fā)銷售階 段和消費階段全過程；正是由于房地產(chǎn)開發(fā)、流通過程較長、消費過程更長的這種特殊 狀況，決定了房地產(chǎn)業(yè)具有高度綜合性，是個開發(fā)經(jīng)營周期較長，與多行業(yè)、多部門、 多學(xué)科相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)部門，又是個占用資金量大、資金周轉(zhuǎn)較慢的資金密集型產(chǎn)業(yè)部門， 還是個物業(yè)管理周期長、售后服務(wù)任務(wù)重的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)部門。 房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在它與眾多的產(chǎn)業(yè)部門相聯(lián)系，或者其他產(chǎn)業(yè)部門作為房地 產(chǎn)業(yè)的初始投入部門，或者房地產(chǎn)業(yè)作為其他產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)中間產(chǎn)品的部門，或者對 房地產(chǎn)商品的需求會引致對其他產(chǎn)品的進一步需求。房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系著涉及國民經(jīng)濟方方 面面的產(chǎn)業(yè)部門。它不僅涉及

16、建材工業(yè)、房屋設(shè)備工業(yè)、建筑機械工業(yè)和冶金、化工、 森工、機械、電子、儀表、通訊等生產(chǎn)資料生產(chǎn)部門，還涉及到家用電器、紡織、家具 等民用工業(yè)以及旅游、園林、運輸業(yè)、商業(yè)、其他服務(wù)業(yè)等。,（3）從投資過程來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個高投資、高風險的行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動過程，是大量資金的運作過程，一個房地產(chǎn)項目， 少則需投資數(shù)百萬，多則數(shù)億甚至數(shù)十億元。與其他一般產(chǎn)業(yè)相比，它是 一個高投資的行業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)投資數(shù)量大、投資周期長、變現(xiàn)性差， 往往出現(xiàn)市場價格波動、供求變化大，所以涉及風險類型也比較復(fù)雜。因 此，房地產(chǎn)業(yè)回報率一般較高，但確定性也較差，是一個高風險的行業(yè)。 （4）從社會經(jīng)濟方面來

17、看，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響很大，是與法律 制度緊密相關(guān)的行業(yè) 由于房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各地政府一般都對房地產(chǎn) 市場十分關(guān)注，為不斷調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)、交易、使用過程中的法律關(guān) 系和經(jīng)濟利益關(guān)系，經(jīng)常會有新的政策或措施出臺，加之房地產(chǎn)的不可移 動性、使用周期的長期性、價值的高大性以及與周圍環(huán)境的高度相關(guān)性， 使得房地產(chǎn)經(jīng)濟難免受到相關(guān)政策調(diào)整所帶來的影響，如土地供給政策、 住房政策、金融政策、財政稅收政策等。因此，它要求有完備的法律、法 規(guī)，以規(guī)范、協(xié)調(diào)各經(jīng)濟主體之間的權(quán)利關(guān)系，從而保證和促進房地產(chǎn)業(yè) 的健康發(fā)展。,1.2.5房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機制 所謂房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機制，是指

18、房地產(chǎn)業(yè)得以順利進行的前提條件和 應(yīng)遵循的原則。 促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須認識房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的內(nèi)在機制，從而創(chuàng) 造條件，推動房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的深入進行。我國的房地產(chǎn)業(yè)是在土地 使用制度改革、房改及房地產(chǎn)法制建設(shè)等基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。,(1)城鎮(zhèn)土地使用制度改革。 土地使用制度改革前，我國的城鎮(zhèn)土地使用采用行政劃撥 制，特點是“無償、無限期、無流動”，即用地單位提出用地申 請后，經(jīng)主管部門批準，直接劃撥給用地單位使用，用地單位 無需繳納費用(地租或地價)，且其使用也沒有時間限制。自 1988年3月憲法修正案和1990年國務(wù)院城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán) 出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例實行后，我國的城鎮(zhèn)國有土地

19、使用權(quán)制 度發(fā)生了深刻的變化，實行土地有償、有限期、有流動的土地 使用制度改革。用地單位在用地申請得到批準后，只有在繳納 規(guī)定的土地使用權(quán)出讓金后才可獲得一定年期內(nèi)的土地使用權(quán)， 且該土地使用權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。 實行土地使用制度改革，使得土地使用權(quán)可以作為商品在市場 中流動，也使房地產(chǎn)投資商獲得土地使用權(quán)并在其上開發(fā)可以 出售、出租的商品房成為可能。,(2)城鎮(zhèn)住房制度改革。 長期以來，我國實行國家統(tǒng)一投資、建設(shè)、分配和管理的 福利制住房制度。象征性征收的房租根本不足以維持基本的修 繕費，更無法投入再循環(huán)利用。國家的投資無法收回，形成了 “投資包袱再投資再背包袱”的

20、惡性循環(huán)。同時， 由于住房分配的黑箱操作制度，滋生了腐敗現(xiàn)象，群眾怨聲載 道。實行住房制度改革后，住房的商品性得以承認和體現(xiàn)，國 家在住房投資、建設(shè)和分配、管理體制上都進行了重大改革， 初步建立了住房市場，為推進住房的商品化、社會化打下了基 礎(chǔ)，也為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供了必要條件。,(3)房地產(chǎn)法制建設(shè)。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及的面很廣，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟關(guān)系復(fù)雜，不 僅要有完善的市場體系和價格體系為其服務(wù)，還必須要有完整 的法律法規(guī)來規(guī)范和調(diào)整各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系。 目前，中國的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系由法律、行政法規(guī)、部 門規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)法規(guī)等構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管 理的各主要環(huán)節(jié)均有法可依

21、，法律體系已初步建立，為保障房 地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。,（4)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)價值大，資金占用量大，回收期長，相應(yīng)的開發(fā)經(jīng) 營成本也大，要有巨額固定資金和流動資金作墊支。為了使其 正常運轉(zhuǎn)，必須要有專門的金融業(yè)務(wù)系統(tǒng)來為其融通資金。不 僅如此，從國際慣例來看，居民購買住房也需要借助金融業(yè)的 支持。所以，建立和完善專門的房地產(chǎn)金融體系對房地產(chǎn)生產(chǎn) 和消費的發(fā)展有至關(guān)重要的意義。,(5)其他配套制度的改革。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展涉及方方面面的各種配套制度的改革， 如工資制度改革、消費政策改革等。 我國的工資制度的基本特征是低工資制，居民家庭住房消 費占收入

22、的比重很小。只有通過工資制度和收入制度的改革， 把住房消費和工資聯(lián)系起來，增加居民工資中的住房消費含量， 使城市居民租得起或買得起商品房，住房分配才能走進市場， 從而真正實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的商品化和社會化。同時，我國 自建國以來，實行低消費、高積累的消費政策，遏制了人們的 正常消費需求，使得資金大量沉淀在銀行或金融機構(gòu)，資金的 循環(huán)和有效利用率很低。這也在一定程度上影響了人們對住房 消費的投入力度，制約了包括住房市場在內(nèi)的房地產(chǎn)市場的發(fā) 展。,1.3房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展緊密相關(guān)，充分認識它的地位與作用，對研究房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行

23、的規(guī)律性和促進房地產(chǎn)業(yè)在新世紀更好地發(fā)展具有重要意義。,1.3.1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位與作用 （1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè) 所謂基礎(chǔ)性，是指一個產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中是社會再生產(chǎn) 和各種經(jīng)濟活動的載體，是國民經(jīng)濟不可缺少的組成部分。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，主要是說房地產(chǎn)業(yè)作 為在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化興起、發(fā)展過程中所形成的一個 獨立產(chǎn)業(yè)，推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進展，已經(jīng)成為 現(xiàn)代社會經(jīng)濟大系統(tǒng)中一個重要的有機組成部分。在當今許多 經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟繁榮的基本支撐 點，是為生產(chǎn)乃至整個社會活動提供基礎(chǔ)性條件的重要產(chǎn)業(yè)。 據(jù)有關(guān)資料表明，2

24、004年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資總額 13,158.25億元，占18.78%，增加的產(chǎn)值約占GDP增長量的2。 房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)主要體現(xiàn)在以下幾方面：,房地產(chǎn)業(yè)是社會一切部門不可缺少的物質(zhì)條件。 房地產(chǎn)業(yè)是社會勞動力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件。國 民經(jīng)濟的發(fā)展在很大程度上取決于社會生產(chǎn)力的發(fā)展，而勞動 者是生產(chǎn)力中最基本、最活躍的因素，當代經(jīng)濟的競爭歸根結(jié) 底是人才、勞動力素質(zhì)的競爭。比如，住宅是勞動力維持生命、 恢復(fù)體力和養(yǎng)育后代的基本生活消費品或生存消費資料。如果 沒有住宅及與之相配套的文化、娛樂、教育、衛(wèi)生、體育、公 共設(shè)施等用地和用房，就沒有勞動力的生產(chǎn)和再生產(chǎn)，勞動力

25、的素質(zhì)也難得到提高。 房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。在現(xiàn) 代經(jīng)濟中，城市是國民經(jīng)濟中最主要的資產(chǎn)，其中土地、房屋、 道路及其他公用設(shè)施是城市資產(chǎn)中最主要的組成內(nèi)容，這些資 產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)直接影響城市的形成與發(fā)展。一個城市的經(jīng)濟 結(jié)構(gòu)是否合理以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善程度，是決定該城市能 否持續(xù)、高效益地經(jīng)濟運行的基本條件。,房地產(chǎn)業(yè)是城市環(huán)境革命、更新改造的重要動力。城市 懸生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是區(qū)域發(fā)展的中心，是經(jīng)濟 密集的社會有機體。我國的城市建設(shè)自改革開放以來有長足的 發(fā)展，但也因環(huán)境污染和生態(tài)破壞而付出了沉重的代價。許多 城市的建設(shè)經(jīng)驗證明，通過房地產(chǎn)開發(fā)，將原城區(qū)

26、老工業(yè)實施 搬遷改造，改變原工業(yè)用地用途，實現(xiàn)土地大幅度增值，通過 舊有房屋的改造，實施大面積的立體綠化和市政設(shè)施建設(shè)，可 以實現(xiàn)現(xiàn)代城市規(guī)劃的既定目標，改善城市功能，提升城市形 象和競爭力。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟積累資金的重要來源。房地產(chǎn)業(yè)是 一個高附加值的產(chǎn)業(yè)，利用土地開發(fā)和房屋建設(shè)，可以為國家 提供大量積累資金；由于土地資源的稀缺和人們對房屋需求的 巨大潛力，房地產(chǎn)存在著升值的趨勢；房地產(chǎn)稅收是國家財政 收入的重要來源，據(jù)有關(guān)資料，房地產(chǎn)征稅目前相當于全國財 政收入的2左右，通過房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理和中介 服務(wù)的發(fā)展與提高，對國家財政貢獻的目標將來可以達到4。,（2）房地產(chǎn)業(yè)是國民

27、經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè) 所謂先導(dǎo)性，是指本行業(yè)的發(fā)展能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的產(chǎn)業(yè)，能夠直接或間接 的引導(dǎo)和影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，我國每增加1億元的 住宅投資，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)就相應(yīng)增加投入1.479億元；被 帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個。在房地產(chǎn)開 發(fā)中，僅住宅建設(shè)需要的建筑材料和零部件就達2009種以上。 同時，住宅消費的提高還能帶動建材、化工、家電、裝飾及家 具等生產(chǎn)資料和生活資料消費的相應(yīng)增長，其比率大約是1：6。 房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)性較大的幾個產(chǎn)業(yè)的具體關(guān)系分析如下：,房地產(chǎn)業(yè)對建筑業(yè)的帶動作用 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接為建筑業(yè)開拓市場、籌

28、集資金，促進 其資金的周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、大量的土地開發(fā)和房屋建設(shè)， 擴大了對建筑業(yè)的需求，為建筑業(yè)提供更為廣闊的市場和發(fā)展 機會。建筑業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供大量勞務(wù)和技術(shù)服務(wù)，建筑業(yè)的 發(fā)展要以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為前提條件。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間 是共命運、同發(fā)展、息息相關(guān)。,房地產(chǎn)業(yè)對建材、冶金、化工、電子等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進 作用 房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為冶金、化工、電子等產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 來生機。房地產(chǎn)開發(fā)面積增多、開發(fā)項目增加、建筑標準的不 斷提氘擴大了對這些產(chǎn)業(yè)的社會需求，直接或間接地促進了這 些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的推動作用 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的投資額度 灰、資金

29、周轉(zhuǎn)期長，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展僅靠開發(fā)商自有資金是難 以實現(xiàn)的，必須依靠金融業(yè)的大力支持；與此同時，房地產(chǎn) 業(yè)因預(yù)期投資收益率高、居民住房抵押貸款風險小等特點，也 是吸引金融業(yè)投資的重要領(lǐng)域。因此，房地產(chǎn)業(yè)的景氣會帶動 金融業(yè)的興旺；房地產(chǎn)業(yè)低迷，首當其沖受損的就是金融業(yè)。,（3）房地產(chǎn)業(yè)將成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè) 所謂支柱性產(chǎn)業(yè)，是指在國民經(jīng)濟發(fā)展中起著骨干性、支 撐性作用的行業(yè)。 一個產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用，主要取決于該產(chǎn)業(yè) 的性質(zhì)、特點、重要性以及與其他相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。一個產(chǎn) 業(yè)是否是支柱產(chǎn)業(yè)，一般有四個基本條件：一是在國民經(jīng)濟發(fā) 展中有著舉足輕重的地位；二是其增加值在國民經(jīng)濟

30、中占5 以上，對國民經(jīng)濟增長的貢獻度大，能為國家提供大量積累； 三是符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；四是產(chǎn)業(yè) 的關(guān)聯(lián)度強，能夠帶動眾多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。依據(jù)上述標準， 從我國經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略目標要求看，房地產(chǎn)業(yè)是主要從事城市 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和修繕服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，有條件成為國 民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。,房地產(chǎn)業(yè)就其產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來看，能為生產(chǎn)乃至整個社會經(jīng) 濟活動提供基礎(chǔ)性條件，屬于生產(chǎn)要素產(chǎn)業(yè)。同時，也能為人 們提供基本的生活資料。房地產(chǎn)業(yè)為社會提供的房地產(chǎn)品，是 國民經(jīng)濟各行業(yè)最基本最重要的生產(chǎn)資料，是社會活動不可缺 少的物質(zhì)條件。 房地產(chǎn)市場的建立，促進了社會主義市場體系的建立和完

31、 善，房屋和土地作為生產(chǎn)要素參與流通，使其得以優(yōu)化配置和 合理利用，成為國民經(jīng)濟循環(huán)鏈中的重要物質(zhì)要素。土地有償、 有期限、有流動地使用和住宅的商品化，有利于引導(dǎo)消費、轉(zhuǎn) 變消費觀念和調(diào)整消費結(jié)構(gòu)，并能為城市建設(shè)開辟資金渠道， 促進城市經(jīng)濟的發(fā)展。,我國是一個發(fā)展中的大國，對房地產(chǎn)有旺盛的需求。目 前我國正處于工業(yè)化、城市化的加速發(fā)展時期，特別是隨著社 會經(jīng)濟的發(fā)展和人們收入水平的不斷提高，居住消費將繼續(xù)成 為主要的消費熱點，人們用于居住消費的支出將有較大幅度的 提高，居住消費的范圍，也將從單一的住宅實物消費擴大到包 括物業(yè)管理服務(wù)、中介服務(wù)、法律服務(wù)、電子購物等連帶消費 領(lǐng)域。2004年底，

32、我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為23.8平方米， 距離小康標準38平方米差14平方米，因此，房地產(chǎn)的市場需求 將是持續(xù)旺盛的。全國三次產(chǎn)業(yè)的比例為155233。從發(fā)達 國家(33661)、中等收入國家(103852)，房地產(chǎn)業(yè)作為 為生產(chǎn)和生活服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，必將成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)， 得到了迅速發(fā)展。,依據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)度的標準衡量，應(yīng)該充分肯定房地產(chǎn) 業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)業(yè)對其他相關(guān)行業(yè)所產(chǎn)生的關(guān) 聯(lián)度。較其他行業(yè)更強，它所帶動的上游相關(guān)產(chǎn)業(yè)和下游相關(guān) 產(chǎn)業(yè)不僅聯(lián)結(jié)長、范圍廣，而且能夠帶動其行業(yè)質(zhì)量的提高和 產(chǎn)業(yè)的增長。通過房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的連帶效益，促進國民經(jīng)濟的 快速發(fā)展。這種產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作

33、用可以說是全方位、多層次的，具 體表現(xiàn)在： 房地產(chǎn)業(yè)直接為建筑業(yè)開拓市場、籌集資金，促使其資金 周轉(zhuǎn)。,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能直接帶動土地開發(fā)和勞務(wù)引進的發(fā)展， 促進建材、冶金、機械等基礎(chǔ)工業(yè)的發(fā)展，并促進紡織、電子、 家具、裝飾等行業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)對各種消費服務(wù)市場也有相關(guān)的啟動效益，包括 物業(yè)管理服務(wù)的興起和發(fā)展直接參與商業(yè)、旅店服務(wù)業(yè)活動， 為城市第三產(chǎn)業(yè)注入了新的活力。通過房地產(chǎn)業(yè)的投資導(dǎo)向作 用，可以有力地促進城市基礎(chǔ)設(shè)施、特別是市政公用事業(yè)的發(fā) 展，而且還能促進與城市基礎(chǔ)發(fā)展相關(guān)的能源、通訊、交通運 輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了金融業(yè)、商業(yè)和服

34、務(wù)業(yè)乃至整個 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使國民經(jīng)濟三次產(chǎn)業(yè)之間的比例也更趨合理。,房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻度比其他行業(yè)更大，更 具有推動國民經(jīng)濟增長的能量。在發(fā)達國家和地區(qū)中，房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展所提供的社會財富，在國內(nèi)生產(chǎn)總值中所占的比重都 已超過10，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。同 時，投資于房地產(chǎn)，也能獲得較高的利潤，所以房地產(chǎn)業(yè)是人 們樂于投資的一個產(chǎn)業(yè)。從統(tǒng)計資料來看，我國改革開放以來 所吸收的外國直接投資額中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重達到25左 右，通過房地產(chǎn)業(yè)帶動吸收的投資項目占到40左右。,需要認識的是，房地產(chǎn)業(yè)從可以成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) 之一到真正成為支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)隨國民經(jīng)濟的發(fā)

35、展而逐步形成。 我國房地產(chǎn)業(yè)有了很大發(fā)展，但總體看，仍處于發(fā)展進程的起 步階段，房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展還具有許多初級形態(tài)的特征。 缺乏執(zhí)行用地計劃和城市規(guī)劃的嚴肅性，盲目批租土地， 大量開發(fā)用地的取得缺乏市場競爭，開發(fā)商競相囤積土地，加 劇了房地產(chǎn)市場的投機性； 投資方向缺乏有力的宏觀引導(dǎo)與調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不 盡合理； 企業(yè)經(jīng)營行為缺乏規(guī)范，達不到規(guī)模經(jīng)濟，收益分配缺乏 必要的調(diào)節(jié)； 有些城市和地區(qū)房地產(chǎn)市場交易信息不暢，中介服務(wù)水平 有待提高，市場功能有待完善,（4）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級 目前我三大產(chǎn)業(yè)的增加值結(jié)構(gòu)，與相同發(fā)展水平

36、的國家相 比存在著較大的結(jié)構(gòu)偏差（全國三次產(chǎn)業(yè)的比例為155233。 從發(fā)達國家(33661)、中等收入國家(103852)）。因此， 在“十五”計劃時期至2010年，我國三大費業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要 任務(wù)就是大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)就是一個重要的 產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的發(fā)展，不僅為第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來機 遇，也為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來更多的需求空間。,房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動經(jīng)濟的發(fā)展 我國已進入工業(yè)化發(fā)展的加速時期，這一階段是房地產(chǎn)業(yè) 作為支柱產(chǎn)業(yè)的形成時期，各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)的快速 發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將對經(jīng)濟的發(fā)展起到巨大的推動作用。 房地產(chǎn)業(yè)能夠促進城市經(jīng)濟的繁榮 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

37、，能夠促進城市建設(shè)與改造，有助于優(yōu)化 城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，提高城市的集聚效益；有利于城市生態(tài)環(huán)境的 改善，促進房地產(chǎn)資源的合理配置；有利于優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 增加城市財政收入；有利于市場體系的培育和完善，促進城市 經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展。,房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動消費市場的拓展 人們對物業(yè)功能、環(huán)境質(zhì)量和社區(qū)服務(wù)持續(xù)不斷的追求和 更新，必然帶動和促進房地產(chǎn)及相關(guān)消費市場的發(fā)展。有了合 適的住房，人們還希望創(chuàng)造更舒適的居住條件與空間，如通過 室內(nèi)裝飾、購置新式家具、電器等改善生活的環(huán)境等。這樣， 無疑會增加對裝修材料、家電、家具、廚具、衛(wèi)生潔具的需求。 在室內(nèi)使用面積、標準不斷增加和提高、室內(nèi)環(huán)境不斷改善的 同時

38、，人們對室外環(huán)境也提出了更高的要求，如交通、綠化、 安靜程度等。,房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化城市消費結(jié)構(gòu) 住房消費是居民消費中的最重要組成部分。在傳統(tǒng)的經(jīng)濟 體制下，我國住房實行的是實物性、行政性分配政策，人們對 住房消費沒有選擇的自由，租金支出占生活總消費的比例不到 2，因此，無法形成合理的消費結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、居 民收入的提高和住房制度改革的深化，個人購買住房已成為熱 點。住房二級市場的不斷發(fā)育、住房金融的持續(xù)鼓勵政策和措 施，使我國城鎮(zhèn)居民個人成為住房消費的主流。,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動就業(yè) 建筑業(yè)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，吸收勞動力的容量很大。隨著 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)的就業(yè)人數(shù)有了很大增加。

39、據(jù)統(tǒng)計， 我國建筑業(yè)從1980年到2004年，職工人數(shù)由982.7萬人增加到 2800多萬人，在全社會就業(yè)人數(shù)中的比重相應(yīng)也有較大提高。 房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，帶動了建筑業(yè)和消費工業(yè)的發(fā)展， 物業(yè)管理人員也隨之增加，從而可以容納更多的勞動力就業(yè)， 緩解全社會的就業(yè)壓力。 當然，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不當，也可能對國民經(jīng)濟產(chǎn)生不 良或負面影響。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要同國民經(jīng)濟發(fā)展保持一定 的比例，同時又要有相應(yīng)的管理、監(jiān)控措施，否則就會出現(xiàn) “泡沫”經(jīng)濟，危及金融業(yè)，沖擊相關(guān)產(chǎn)業(yè)，影響一個地區(qū)甚至 整個國家經(jīng)濟的發(fā)展。,1.3.2房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系 （1）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系 房地產(chǎn)業(yè)與國

40、民經(jīng)濟的相互關(guān)系，不僅是一個局部與整體 的關(guān)系，而且有著內(nèi)在的密切聯(lián)系和相關(guān)性。 從宏觀經(jīng)濟總量來看；房地產(chǎn)經(jīng)濟是整個國民經(jīng)濟的重要 組成部分，它對一國的經(jīng)濟發(fā)展與增長有不可忽視的重要作用； 而國民經(jīng)濟的發(fā)展水平和速度，又會制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。,從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)來看，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個子系 統(tǒng)，實踐證明，它的發(fā)展狀況如何對實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)平衡和結(jié)構(gòu) 優(yōu)化有著重要影響；而一國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的總體狀況，對房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的空間、規(guī)模也起著制約作用，國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的作 用方向，主要表現(xiàn)在兩個方面：帶動或制約。若社會總供給與 總需求發(fā)展平衡，通貨穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā) 展，房地產(chǎn)業(yè)就具

41、有良好的發(fā)展條件；反之，若經(jīng)濟過熱、結(jié) 構(gòu)失衡，國民經(jīng)濟整體素質(zhì)不高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會受到限 制。,房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的作用方向，也可分為兩個方面：促 進或牽制。 在整個國民經(jīng)濟運行過程中，如果房地產(chǎn)運行狀態(tài)良好， 經(jīng)濟效率高，發(fā)展勢頭正常，就會對國民經(jīng)濟起到強有力的促 進作用。我們知道，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)部門， 具有先導(dǎo)性，它又是一個基礎(chǔ)行業(yè)，與其他行業(yè)的相關(guān)程度很 大，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對整個國民經(jīng)濟、城市經(jīng)濟的發(fā)展可 以起到積極的推動作用。,如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模失控，市場炒作嚴重，交易不規(guī)范， 房地產(chǎn)價格飛漲，則會對國民經(jīng)濟產(chǎn)生牽制作用。從質(zhì)上來考 慮，如果房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運行

42、質(zhì)量很差，效率很低，那么，盡管國 民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)有所傾斜，在整體上也會導(dǎo)致國民經(jīng)濟效率 降低。 從量上來考慮，在國民經(jīng)濟和地區(qū)經(jīng)濟要求快速發(fā)展時， 如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過慢，其開發(fā)規(guī)模過小，投資結(jié)構(gòu)、竣工面積 等都不能滿足和適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展要求，就會產(chǎn)生牽制作用；,由于社會可用資源的數(shù)量有限，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快， 就會導(dǎo)致國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)比例不平衡，使經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的均衡遭到 破壞，這時房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展將以其他產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的相對過 慢發(fā)展為代價，易造成資源的結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求和供過于求的狀 況。 在現(xiàn)實經(jīng)濟運行過程中，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間的相互 作用和影響，可以通過一些經(jīng)濟參數(shù)、變量來說明。,（2）國民經(jīng)

43、濟對房地產(chǎn)業(yè)的影響 國民收入對房地產(chǎn)業(yè)的影響 在宏觀經(jīng)濟學(xué)中，國民收入有兩種基本涵義：一是廣義的 國民收入，類似于通常所說的國民生產(chǎn)總值；二是狹義的國民 收入，是指用來衡量一個國家在一定時期投入的生產(chǎn)資源生產(chǎn) 出來的產(chǎn)品和勞務(wù)的價值或由此形成的收入的數(shù)量指標體系。 從國民收入總量來看，如果假定國民收入分配比例不變， 在排除了通貨膨脹因素以后，國民收入的增長與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展一般成正相關(guān)關(guān)系。 因為，國民收人的增長既反映了一般消費者有效需求的增 長，也反映了社會投資水平與可供投資的資源數(shù)量的增加。比 如在住宅消費支出占消費者收入比例不變的情況下，一般消費 者購買力的增加同時也表現(xiàn)為對房地

44、產(chǎn)商品支出的增加。 另一方面，社會總體投資水平的增加也使得對工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)等的需求增加，從而國民收入總量的增加會促使房地產(chǎn)業(yè)有所發(fā)展。,消費水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響 社會消費水平實際上就是個人可支配收入中除去儲蓄以后 的余額部分。在社會實際生活中，決定個人消費支出有許多因 素，如個人收入水平，特別是個人可支配收入水平、商品價格 水平、存款利率水平、收入分配狀況、消費者偏好、家庭財產(chǎn) 狀況、消費信貸狀況和消費者年齡構(gòu)成以及制度、風俗習慣等。 其中個人收入水平是決定消費水平的主導(dǎo)因素，而消費水平的 高低和結(jié)構(gòu)的性質(zhì)，也會對整個國民經(jīng)濟及其內(nèi)部各產(chǎn)業(yè)包括 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。

45、一般而言，消費水平越高的 國家對房地產(chǎn)商品等價高耐用產(chǎn)品的需求也會越大；反之，則 會減少。根據(jù)恩格爾定律，隨著人均國民收入水平的提高，人 們用于食物等生活必需品的支出部分的絕對量也會增加，但相 對量即占總收入的比重會減少?？梢姡诩榷ㄊ杖胨?、邊際 消費傾向下，消費結(jié)構(gòu)的變化，即衣、食、住、行之間的比重 的變化，一定會影響房地產(chǎn)商品的需求水平，進而對房地產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)規(guī)模產(chǎn)生膨脹或收縮的效應(yīng)。,信貸規(guī)模對房地產(chǎn)業(yè)的影響 信用是指以償還和付息為條件的借貸行為。它體現(xiàn)一定的 債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是調(diào)劑社會資金余缺的一種形式。信用規(guī)模就 是指在一個經(jīng)濟社會中經(jīng)過這種借貸行為，協(xié)調(diào)社會盈余資金 和不足資金的相對

46、數(shù)量和絕對數(shù)量。對于一個經(jīng)濟社會來說， 信用規(guī)模是有一定限度的，它受整個社會信用體系的金融制度、 社會經(jīng)濟總體狀況等條件的限制。在一定的經(jīng)濟條件下，信用 在社會不同產(chǎn)業(yè)之間的分布，對每一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生相當重 要的影響。同時，信用規(guī)模的產(chǎn)業(yè)分布實際上是由該產(chǎn)業(yè)本身 的發(fā)展前景、產(chǎn)業(yè)收益率水平的高低決定的。而房地產(chǎn)業(yè)突出 的產(chǎn)業(yè)特性，使其必然會受到信用規(guī)模大小及其分布的強烈影 響。從本質(zhì)上講房地產(chǎn)業(yè)是一個大規(guī)模資金運作的產(chǎn)業(yè)，單依 靠企業(yè)自有資金來運作將會捉襟見肘，因此信貸規(guī)模的大小、 支出的比例結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)有重大的影響。,利率水平對房地業(yè)的影響 房地產(chǎn)開發(fā)進行的投資活動是一種實質(zhì)性投資，實

47、質(zhì)性投 資與利率的高低有著密切關(guān)系。一般理論認為，低利率對實質(zhì) 性投資有刺激作用，高利率則不利于投資規(guī)模的擴大。低利率 有利于投資，是因為在其他條件不變的情況下，作為進行開發(fā) 經(jīng)營周期較長的房地產(chǎn)開發(fā)，減少了房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出， 在相同售價情況下，會增加企業(yè)盈利，使得房地產(chǎn)開發(fā)更有利 可圖，于是更刺激了房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴大。長期利率反映了 一般社會的投資利潤率，它對房地產(chǎn)業(yè)的影響，主要表現(xiàn)在兩 個方面：一方面反映了房地產(chǎn)投資的機會成本的一般水平，長 期利率越高，房地產(chǎn)投資的機會成本越大，因而會抑制房地產(chǎn) 投資；另一方面，房地產(chǎn)投資中的使用財務(wù)杠桿導(dǎo)致投資成本 增大，風險程度提高，收益的不穩(wěn)定

48、性增加，往往會限制房地 產(chǎn)投資進而壓縮其投資規(guī)模。,經(jīng)濟增長率對房地產(chǎn)業(yè)的影響 經(jīng)濟增長是一種長期經(jīng)濟現(xiàn)象，是指一國潛在國民產(chǎn)出或 經(jīng)濟生產(chǎn)能力的持續(xù)增加。經(jīng)濟增長的衡量標準就是一國商品 和勞務(wù)總量，即國民生產(chǎn)總值的增長狀況，或人均國民生產(chǎn)總 值的增長狀況。國民生產(chǎn)總值(GNP)是指一個國家(或地區(qū))所 有常住單位在一定時期內(nèi)收入初次分配的最終結(jié)果。 一國常住單位從事生產(chǎn)活動所創(chuàng)造的增加值在初次分配中 主要分配給該國的常住單位，但也有一部分以生產(chǎn)稅及進口稅 (扣除生產(chǎn)和進口補貼)、勞動者報酬和財產(chǎn)收人等形式分配給 非常住單位；同時，國外生產(chǎn)所創(chuàng)造的增加值也有一部分以生 產(chǎn)稅及進口稅(扣除生產(chǎn)

49、和進口補貼)、勞動者報酬和財產(chǎn)收入 等形式，分配給該國的常住單位，從而產(chǎn)生了國民生產(chǎn)總值的 概念，它等于國內(nèi)生產(chǎn)總值加上來自國外的凈要素收入。,與國內(nèi)生產(chǎn)總值不同，國民生產(chǎn)總值是個收人概念，而國 內(nèi)生產(chǎn)總值是個生產(chǎn)概念。國民生產(chǎn)總值比上一年增長的百 分率就是經(jīng)濟增長率。經(jīng)濟增長率實際上已隱含了房地產(chǎn)經(jīng)濟 的狀況，兩者之間是相關(guān)的。房地產(chǎn)產(chǎn)品在生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域作為 中間投入品是一種投資品，隨著經(jīng)濟增長，原有固定資產(chǎn)損耗 會產(chǎn)生對房地產(chǎn)較為穩(wěn)定的補充性需求；擴大再生產(chǎn)的實際需 要則要求有一定數(shù)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為其重要組成部分。 在國民經(jīng)濟中，要生產(chǎn)出一定的最終產(chǎn)品，必然需要一定 量經(jīng)濟資源的組合投入

50、。而房地產(chǎn)就是這一組合投入的相當重 要的組成部分。在消費領(lǐng)域，作為房地產(chǎn)重要組成內(nèi)容的住宅， 是滿足人們基本生活需要不可缺少的部分，也將隨著社會的發(fā) 展、人口數(shù)量的增加，呈現(xiàn)出較為穩(wěn)定的增長態(tài)勢。,（3）房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟變量對國民經(jīng)濟的影響 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟變量，是指能夠反映房地產(chǎn)業(yè)按照自身規(guī)律 運行而測度的經(jīng)濟參數(shù)或變量。這些經(jīng)濟變量調(diào)節(jié)其經(jīng)濟行為， 從而對整個國民經(jīng)濟宏觀運行狀況產(chǎn)生波動性影響。 房地產(chǎn)業(yè)增長率對國民經(jīng)濟的影響 房地產(chǎn)業(yè)增長率是反映年度間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的比率， 其公式為： 房地產(chǎn)業(yè)增長率=（計算其房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值 上一年房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值1）100,該指標是反映房

51、地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展狀態(tài)的重要指標，其中房 地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值一般按當年的市場價格計算。一般來說，當其 產(chǎn)業(yè)增長率快于在一定時期內(nèi)整個國民經(jīng)濟增長率時，則表現(xiàn) 出對經(jīng)濟增長的貢獻率上升，成為國家在這一時期內(nèi)的朝陽產(chǎn) 業(yè)，該產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用也不斷提高。我國近幾 年的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)的就是這一狀態(tài)，作為新興產(chǎn)業(yè)，從長期來 看，它的發(fā)展將對國民經(jīng)濟的快速增長發(fā)揮重要促進作用。,房地產(chǎn)業(yè)信用規(guī)模對國民經(jīng)濟的影響 產(chǎn)業(yè)信用規(guī)模分為相對規(guī)模和絕對規(guī)模兩種。相對規(guī)模是 指一定時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的信用量占全社會信用量的比重，根據(jù) 這個比重；可以看出房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中的重要程度，也反 映了房鼬產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中金融

52、支持的力度。房地產(chǎn)業(yè)信用相 對規(guī)模發(fā)生變動，將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中地位和作用發(fā) 生變化，從而影響其作用力度。絕對規(guī)模是指一定時期內(nèi)房地 產(chǎn)業(yè)的信用量的絕對值，該值通過同前期或基期相比能基本反 映出房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的膨脹、停滯及收縮的趨勢。房地產(chǎn)信 用絕對規(guī)模擴大，投資量增加，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，推動國民 經(jīng)濟快速增長。,房地產(chǎn)需求和供給水平對國民經(jīng)濟的影響 消費需求、投資需求和出口是國民經(jīng)濟中需求的三大方面。 地產(chǎn)需求既有投資需求，又有消費需求。房地產(chǎn)需求既與其他 產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)投資規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系，又與人均國民收入 增-期、社會收入水平的提高成正相關(guān)關(guān)系。 房地產(chǎn)供給水平則既與社會投

53、資量成直接相關(guān)關(guān)系，又與 房地產(chǎn)資本利潤率相關(guān)。一般而論，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率，刺 激投資量的增加，因此供給水平提高。房地產(chǎn)市場銷售旺盛， 需求量增加會促進社會總供給增加，使得國民經(jīng)濟總量上升。 可見，對房地產(chǎn)供求水平狀況的分析，不僅對房地產(chǎn)業(yè)自身很 重要，而且對整個國民經(jīng)濟有著重要意義。,（4）地區(qū)經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其地區(qū)性十分明顯。因此，人們對房地 產(chǎn)商品的市場需求，主要是本地區(qū)的投資需求和居民的住房消 費需求，這就使它的銷售受到極大的區(qū)域性限制。由于房地產(chǎn) 市場供給和需求的地區(qū)性特別強，因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地區(qū) 經(jīng)濟的關(guān)系也就特別密切。分析和研究二者之間的關(guān)系，對于

54、房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域內(nèi)的定位及制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，具有重要意義。,一方面，地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平很大程度上決定本地區(qū)房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。我國國土遼闊，各地區(qū)的自然條件、資源狀 況、經(jīng)濟技術(shù)條件、管理水平、原有基礎(chǔ)以及歷史、文化、人 口等各種經(jīng)濟社會因素有很大差異，由此造成經(jīng)濟發(fā)展水平相 當不平衡。這種不平衡決定了各地區(qū)(包括東、中、西部地區(qū) 和各省、市、自治區(qū))的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很不平衡。2004年， 東南和東部沿海地區(qū)的上海、廣東、福建、北京、天津、江蘇、 浙江、山東、遼寧9省市為約占70。,地區(qū)經(jīng)濟對本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用，主要體現(xiàn)在地 區(qū)經(jīng)濟總量、經(jīng)濟增長速度、結(jié)構(gòu)組合狀況和開放度等方面。 這是地

55、區(qū)經(jīng)濟增長的主要經(jīng)濟因素。 一般來說，一個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展是伴隨其投資量的不斷 增加和需求量的持續(xù)上升而發(fā)展起來的。這種投資和需求的 增長，必然促使對投資品如商服、工業(yè)房地產(chǎn)和住房需求的 增加，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)發(fā)展。從這個意義上講，一 個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，是這個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)得以持續(xù)發(fā)展的必 要前提。,另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，同樣也能推動地區(qū)經(jīng)濟 的持續(xù)增長。地區(qū)經(jīng)濟增長的首要指標就是地區(qū)經(jīng)濟的產(chǎn)出量， 這一產(chǎn)出量與地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切關(guān)系。 國民經(jīng)濟周期、地區(qū)產(chǎn)業(yè)組合和地區(qū)產(chǎn)業(yè)競爭力同時對特 定地區(qū)的需求總量有極大的影響作用。推動地區(qū)產(chǎn)出量的主要 因素（勞動力、房屋建筑和土地

56、）是地區(qū)經(jīng)濟增長的必要條件。 一個地區(qū)的人口構(gòu)成和技術(shù)組合、現(xiàn)有勞動力素質(zhì)，提供了本 地區(qū)相當重要的勞動力資源。一個地區(qū)的房地產(chǎn)存量（居住用 房地產(chǎn)、商業(yè)用房地產(chǎn)、辦公用房地產(chǎn)、工業(yè)用房地產(chǎn)等）取 決于其開發(fā)能力，在這里，房地產(chǎn)實際上是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不可 或缺的生產(chǎn)要素。,其主要原因在于，如果沒有為企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營等開發(fā)的廠房、 辦公用房，產(chǎn)出品將無法被生產(chǎn)出來；一個地區(qū)不斷增加其房 地產(chǎn)供給的能力是確保經(jīng)濟持續(xù)增長的至關(guān)重要的因素。同時， 還由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動效應(yīng)強，它的發(fā)展必然 會推動地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展。所 以說，房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力。,