當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理

當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理 摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，為有效提升經(jīng)營效益，應(yīng)當(dāng)首先提升企業(yè)資金鏈管理工作，深入對資金鏈管理的問題進(jìn)行解析，找出其工作問題的誘因，并開展針對性解決措施，提高 　　摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，為有效提升經(jīng)營效益，應(yīng)當(dāng)首先提升企業(yè)資金鏈管理工作，深入對資金鏈管理的問題進(jìn)行解析，找出其工作問題的誘因，并開展針對性解決措施，提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)行穩(wěn)定性。本文就新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作進(jìn)行分析探討。 　　本文源自何東澤， 中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì) 發(fā)表時間：2022-07-09 　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金鏈管理;工作問題;解決對策;風(fēng)險控制 　　引言 　　房地產(chǎn)工程開發(fā)周期長，為躲避資金運(yùn)營風(fēng)險出現(xiàn)，需保證資金鏈管理工作發(fā)揮出一定效力，有效提升企業(yè)資金配置合理性，實(shí)現(xiàn)工程預(yù)期開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)新形勢開展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需對資金鏈管理工作進(jìn)行完善優(yōu)化，修補(bǔ)工作開展漏洞，建構(gòu)現(xiàn)代化資金鏈管理工作體系，充分發(fā)揮出資金鏈管理工作現(xiàn)實(shí)價值。 　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理概述 　　(一)根本定義 　　資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)運(yùn)營的核心，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程開發(fā)時，需大量資金支持，才可保證工程各個開發(fā)環(huán)節(jié)的有效落實(shí)。通過對工程資金進(jìn)行閉環(huán)全過程管理，使其資金管理工作形成閉環(huán)鏈條，有效提高資金利用效率，提高房地產(chǎn)企業(yè)工程開發(fā)可行性與經(jīng)濟(jì)性。 　　(二)根本特征 　　其一，工程投資風(fēng)險較大，房地產(chǎn)工程開發(fā)時具有一定特殊性，即工程產(chǎn)品無法在短時間內(nèi)變現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)行工程開發(fā)時，存在一定的資金管理風(fēng)險，且由于融資渠道的緊縮，導(dǎo)致資金使用不確定增加。其二，工程資金需求量較大，房地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)主體，在實(shí)際經(jīng)營開發(fā)時，需對開發(fā)工程進(jìn)行大量資金投入。由于多種客觀因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程的所需資金量不斷上漲。其三，工程資金回籠周期較長，通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式進(jìn)行解析可知，由于房地產(chǎn)工程開發(fā)周期長，導(dǎo)致工程資金回籠周期長，給企業(yè)資金管理工作開展造成一定影響。 　　(三)管理意義 　　房地產(chǎn)資金鏈管理工作的開展，可合理優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，防止企業(yè)經(jīng)營管理時，受到融資方式與營銷工作影響，提高企業(yè)的經(jīng)營活力。通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀進(jìn)行解析可知，局部房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營時，長期處于負(fù)債經(jīng)營狀態(tài)下。通過資金鏈管理工作的落實(shí)，可有效提升企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率，彌補(bǔ)企業(yè)的資金缺口，對企業(yè)負(fù)債率進(jìn)行合理控制。筆者認(rèn)為，資金鏈管理工作開展過程中，可盤活企業(yè)的沉淀資金與閑置資金，將相關(guān)資金投入到增值工程當(dāng)中，推動企業(yè)對資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)優(yōu)化。 　　現(xiàn)代市場運(yùn)營風(fēng)險背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作，可成為企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險躲避的重要手段之一。因?yàn)?，資金鏈風(fēng)險管理工作的落實(shí)，可客觀反映出企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況，便于企業(yè)財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)及時對資金配置工作進(jìn)行調(diào)整，防止資金濫用、貪腐問題的出現(xiàn)。在閉環(huán)資金鏈管理環(huán)境下，可實(shí)現(xiàn)對資金收支的監(jiān)督約束，有效提升企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管控能力。 　　二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理問題解析 　　(一)資金鏈管理水平較低 　　房地產(chǎn)開發(fā)時涉及巨額資金流，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，為保證房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營可行性，需對資金鏈管理模式與體系進(jìn)行有效改革創(chuàng)新，適應(yīng)新時代企業(yè)開展需求。由于局部房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，資金鏈管理水平較低，沒有建構(gòu)信息化管理平臺，增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作本錢。如企業(yè)進(jìn)行工程開發(fā)時，不斷對閑置土地進(jìn)行開發(fā)，導(dǎo)致企業(yè)資金沉淀，無法完成高效的資金流轉(zhuǎn)，影響到企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定性。 　　(二)資金鏈風(fēng)險管理缺乏 　　在房地產(chǎn)工程開發(fā)過程中，存在諸多開發(fā)風(fēng)險，如售樓周期長、資金回籠慢、工程拆遷本錢高、貸款規(guī)模大等，凸顯出企業(yè)資金鏈風(fēng)險管理工作開展的重要性。局部企業(yè)進(jìn)行資金鏈風(fēng)險管理時，為建構(gòu)科學(xué)合理的風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系，無法準(zhǔn)確客觀預(yù)測管理風(fēng)險，導(dǎo)致資金鏈管理工作無法發(fā)揮出應(yīng)用效力，間接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體開展可行性。 　　(三)資金預(yù)算執(zhí)行力不夠 　　房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理工作開展時，由于預(yù)算管理執(zhí)行力缺乏，導(dǎo)致預(yù)算方案與實(shí)際工作開展存在一定出處。如資金預(yù)算管理時，沒有突出資金統(tǒng)籌規(guī)劃，導(dǎo)致資金濫用問題的發(fā)生;如預(yù)算資金管理時，為對待開放工程的資金缺口進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)判，使得企業(yè)融資方案滯后，無法保證工程開發(fā)的可行性與有效性;如企業(yè)資金預(yù)算管理時，隨意對工程預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致工程開發(fā)超支問題嚴(yán)重，不利于企業(yè)資金管理工作有序開展。 　　(四)工程可行性評估缺乏 　　房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金鏈管理時，對開放工程可行性評估缺乏，導(dǎo)致資金鏈管理效力缺乏，無法到達(dá)預(yù)期工程開發(fā)經(jīng)濟(jì)收益。如工程可行性評估工作開展時，沒有對產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，盲目進(jìn)行資金跟進(jìn)，且對產(chǎn)品的預(yù)售情況過于樂觀，導(dǎo)致后續(xù)資金投入不到位，直接影響到工程的整體開發(fā)進(jìn)度與經(jīng)濟(jì)效益，不利于房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠與管理。 　　三、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理對策探討 　　(一)信息化管理平臺建構(gòu) 　　房地產(chǎn)市場穩(wěn)定有序開展，為房地產(chǎn)企業(yè)開展帶來新機(jī)遇，更多企業(yè)投入到房地產(chǎn)市場當(dāng)中。在房地產(chǎn)市場競爭劇烈的背景下，企業(yè)需合理開展資金鏈管理工作，以提升企業(yè)市場核心競爭力。筆者認(rèn)為，當(dāng)前市場開展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需建構(gòu)信息化資金鏈管理平臺，成立獨(dú)立的結(jié)算中心、財(cái)務(wù)部門、現(xiàn)金池，建構(gòu)資金“收支兩條線〞 管理新模式，有效提升企業(yè)資金管理水平。 　　在信息化管理平臺支持下，可完成立體化、信息化的資金鏈管理，實(shí)現(xiàn)對資金流的統(tǒng)一支付收入管理，消除資金管理風(fēng)險。與此同時，信息管理系統(tǒng)可進(jìn)行數(shù)據(jù)分析自動生成資金管理報(bào)告，便于企業(yè)開展工程預(yù)算編制與工程決算決策，提高工程決策可靠性與有效性。同時，在財(cái)務(wù)大數(shù)據(jù)技術(shù)支持下，可實(shí)現(xiàn)對非正常資金收支信息進(jìn)行自動識別，有效降低資金鏈管理風(fēng)險。鑒于房地產(chǎn)工程開發(fā)的特殊性，筆者認(rèn)為，信息化資金鏈管理平臺建構(gòu)升級過程中，需將該平臺與財(cái)務(wù)系統(tǒng)、工程系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)等多個系統(tǒng)進(jìn)行對接，打造全方位立體化信息管理體系，充分發(fā)揮出資金鏈管理工作效力。 　　(二)資金鏈風(fēng)險預(yù)警管理 　　房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作開展時，應(yīng)當(dāng)有效提升對風(fēng)險管理的工作重視，將資金鏈風(fēng)險預(yù)警管理上升到企業(yè)戰(zhàn)略開展高度，杜絕重大資金風(fēng)險的出現(xiàn)，影響到企業(yè)的可持續(xù)開展。如開展資金鏈管理時，應(yīng)當(dāng)對資金的支出信息進(jìn)行嚴(yán)格審批、編制嚴(yán)格的預(yù)算方案，全面執(zhí)行資金管理工作標(biāo)準(zhǔn)與要求，提高資金鏈管理工作的權(quán)威性與有效性，主動躲避資金管理工作風(fēng)險。 　　在實(shí)際工作開展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試建構(gòu)資金風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，并全面分析企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀與市場開展變化，建構(gòu)科學(xué)合理的量化指標(biāo)體系，為資金風(fēng)險管理工作提供制度支持。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，在風(fēng)險指標(biāo)體系建構(gòu)過程中，突出以下指標(biāo)信息的建構(gòu)：凈現(xiàn)金流量、經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量、資產(chǎn)負(fù)債率、資金流動比率、凈利潤增長率等。為保證風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)運(yùn)行的整體性與可行性，應(yīng)當(dāng)合理建構(gòu) ERP 管理系統(tǒng)，使得相關(guān)授權(quán)管理人員，可及時獲取相關(guān)資金收支信息，便于快速對企業(yè)資金管理工作風(fēng)險進(jìn)行識別，實(shí)現(xiàn)對資金鏈管理工作的全方位監(jiān)督，合理有效控制企業(yè)經(jīng)營資金風(fēng)險。 　　(三)資金預(yù)算執(zhí)行力提升 　　房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程開發(fā)時，需基于工程資金預(yù)算進(jìn)行有效執(zhí)行，才可到達(dá)預(yù)期工程開發(fā)工作目的。為有效提升資金預(yù)算執(zhí)行力，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)開發(fā)工程預(yù)算編制工作主要內(nèi)容，如資金支出、資金回收、資金結(jié)余、資金凈流量等。在實(shí)際資金鏈管理時，需對工程開發(fā)的上下游行業(yè)開展進(jìn)行緊密關(guān)注，使得工程立項(xiàng)、工程建設(shè)、竣工結(jié)算、房屋交付等環(huán)節(jié)形成閉環(huán)資金管理鏈。 　　為有效提高工程預(yù)算編制方案的可行性與合理性，在實(shí)際編制工作開展過程中，可嘗試采用滾動預(yù)算編制技術(shù)方案，基于年度、季度、月度等時間周期，作為預(yù)算編制的根本單位，編制工作人員，應(yīng)當(dāng)及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算編制中存在的問題，并對其相關(guān)工作進(jìn)行有效處理，以提高工程預(yù)算編制的可行性與科學(xué)性。 　　鑒于房地產(chǎn)工程投資較大，為有效提高資金管理工作的可行性與有效性，需發(fā)揮出預(yù)算分析制度的監(jiān)管效力，催促相關(guān)工作人員及時開展預(yù)算分析會議，針對工程預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度、資金支付實(shí)際情況進(jìn)行差異化論證，發(fā)現(xiàn)資金支付中存在的數(shù)據(jù)異常，及時對其問題進(jìn)行處理。在預(yù)算工作執(zhí)行的最后，需對預(yù)算執(zhí)行的實(shí)際情況進(jìn)行考核評估，并對資金預(yù)算執(zhí)行效果較低的部門進(jìn)行追責(zé)，對其他部門起到警示作用。 　　(四)工程投資可行性論證 　　房地產(chǎn)工程開發(fā)過程中，為有效提升資金鏈管理工作水平，應(yīng)當(dāng)對工程開發(fā)可行性進(jìn)行充分論證，實(shí)地開展調(diào)研工作，獲取第一手的調(diào)研資料，進(jìn)而對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的市場價值進(jìn)行科學(xué)評估，并做好工程本錢預(yù)算工作，防止工程開發(fā)本錢較大，給企業(yè)經(jīng)營造成一定的資金周轉(zhuǎn)壓力，不利于企業(yè)資金管理工作穩(wěn)定有序開展。 　　(五)合理優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu) 　　為推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)開展壯大，在其資金鏈管理時，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，以提高企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營的抗風(fēng)險能力。現(xiàn)代市場競爭背景下，企業(yè)需躲避資金沉淀，充分提高資金管理效率，使得閑置資金得到充分利用，將企業(yè)負(fù)債率控制在一定范圍內(nèi)，最大限度發(fā)揮出資金運(yùn)行效率。 　　四、結(jié)束語 　　綜上，文中對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作進(jìn)行論述，旨在說明房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作開展的重要性。未來，我國房地產(chǎn)企業(yè)開展過程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場開展趨勢與企業(yè)戰(zhàn)略愿景，主動對資金鏈管理工作模式進(jìn)行優(yōu)化，以提升資金鏈管理工作水平，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營開展鋪墊資金基石。