成都寫字樓調(diào)研報告

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1、 成 都 寫 字 樓 市 調(diào) 調(diào) 研 報 告 成都市典型寫字樓價格走勢02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 01 0 0 0 01 2 0 0 01 4 0 0 01 6 0 0 01 8 0 0 0 2 0 0 9 年 9 月 2 0 0 9 年 1 0 月 2 0 0 9 年 1 1 月 2 0 0 9 年 1 2 月 2 0 1 0 年 1 月 2 0 1 0 年 2 月 喜 年 廣 場 新 希 望 大 廈 新 希 望 國 際 郭 嘉 新 世 界 商 業(yè) 場 新 座 多 項 式 (喜 年 廣 場 ) 2 0 0 9 年 9 月 2 0 0 9 年 1 0 月 2 0 0

2、 9 年 1 1 月 2 0 0 9 年 1 2 月 2 0 1 0 年 1 月 2 0 1 0 年 2 月喜 年 廣 場 1 3 0 0 0 1 3 0 0 0 1 4 5 0 0 1 4 5 0 0 1 4 5 0 0 1 6 0 0 0新 希 望 大 廈 1 3 0 0 0 1 4 0 0 0 1 4 0 0 0 1 4 5 0 0 1 5 0 0 0 1 6 5 0 0新 希 望 國 際 7 9 0 0 6 8 0 0 7 5 0 0 7 5 0 0 8 0 0 0 8 0 0 0郭 嘉 新 世 界 1 2 0 0 0 1 2 0 0 0 1 2 0 0 0 1 4 0 0 0 1 4

3、 0 0 0 2 0 0 0 0商 業(yè) 場 新 座 9 1 8 0 9 1 8 0 9 1 8 0 9 1 8 0 9 1 9 0 9 2 8 01）從09年以來，成都市房地產(chǎn)價格不斷上漲，很多樓盤價格突破15000元/平米。2）目前成都市領漲的寫字樓均是銷售進入尾盤或項目資金壓力較小的樓盤，從而帶動整個成都市寫字樓市場。3）成都市2010初房地產(chǎn)價格上漲的原因還在于，年初部分樓盤銷售任務較低。 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 0 2 0 0 9 年 9 月 2 0 0 9 年 1 0 月 2 0 0 9 年 1 1 月 2 0 0 9 年

4、 1 2 月 2 0 1 0 年 1 月 2 0 1 0 年 2 月喜 年 廣 場 新 希 望 大 廈 新 希 望 國 際 多 項 式 (喜 年 廣 場 )成都市典型寫字樓成交量走勢 2009年 9月 2009年 10月 2009年 11月 2009年 12月 2010年 1月 2010年 2月喜 年 廣 場 5067 5587 5047 10901 1283 1000新 希 望 大 廈 1351 4695 1096 2325 1248 1148新 希 望 國 際 1992 21195 14063 13516 10745 7081 從上面項目備案看，隨著價格的上漲，成交量逐漸下降。 喜年廣場開

5、盤時間： 2009/4/1 入住時間： 2010/3/30占地面積： 9039.37平方米 竣工日期： 2009/10/30容 積 率： 12.38 建筑面積： 132217.68平方米物業(yè)管理費：16元/平方米月 綠化率： 20%物業(yè)管理附加 信息： 寫字樓16元/月/平米（含中央空調(diào)） 樓層狀況： A座地上49層寫字樓大堂面積 寫字樓大堂高度 8.7電梯數(shù)量 13 電梯服務面積 51692.31總面積 6.7萬平米 單層面積 1400層高 車位數(shù) 606個 喜年廣場位于成都市東大街，緊鄰春熙路，靠近2號地鐵站出口。喜年廣場總占地13畝，總建面約13萬平米，匯聚了國際甲級寫字樓、精裝公寓、國

6、際酒店、精品商業(yè)四大物業(yè)形態(tài)，是一個多功能的城市商務復合體。 甲級寫字樓 五星級酒店精裝公館 喜年廣場分為東西兩個塔樓，其中東塔為49層（3-49層寫字樓）的超高層寫字樓，建筑高度約190米。 西塔為32層、建筑高度約100米的國際酒店和精裝公寓的綜合樓，其中3-14層為星級酒店，15-32層為精裝修公寓。 周邊配套：太平洋百貨、王府井百貨、伊藤洋貨堂、新世界百貨等；中國銀行、建設銀行、工商銀行、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行等 面 積 區(qū) 間 套 數(shù) 總 面 積 套 比 面 積 比1 0 0 -1 3 0 1 2 0 1 3 3 0 0 .7 5 3 6 % 2 1 %1 3 1 -1 6 0 2 3

7、3 4 4 8 .9 3 7 % 5 %1 6 1 -1 9 0 0 0 0 % 0 %1 9 1 -2 2 0 8 1 6 3 7 .2 7 2 % 3 %2 2 1 -2 5 0 1 1 9 2 7 5 3 5 .7 8 3 6 % 4 3 %2 5 0 -3 3 0 6 3 1 7 9 4 4 .7 9 1 9 % 2 8 %總 計 3 3 3 6 3 8 6 7 .5 2 1 0 0 % 1 0 0 %產(chǎn)品配比價格趨勢 目前喜年廣場僅剩下43樓以上一些房源，剩余房源約有40多套，銷售是16000-28000元/平米，49層28000元。一次性優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠3%。 243.78225

8、.53 266.58225.81 226.92 320 234.84106.69111.53267110 117 109 231 150已售罄1 0 0 0 01 1 0 0 01 2 0 0 01 3 0 0 01 4 0 0 01 5 0 0 01 6 0 0 01 7 0 0 0 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2010年1月 2010年2月喜年廣場 價格上漲原因分析1）

9、目前喜年廣場項目的外立面以呈現(xiàn)，寫字樓物業(yè)在外立面呈現(xiàn)后，往往價格會上調(diào)。2）目前喜年廣場項目在售的43樓以上的物業(yè)，寫字樓物業(yè)的銷售價格是從低到高價格逐漸增加，因此喜年廣場價格上漲。3）目前喜年廣場銷售率在80%以上，項目銷售進入尾盤銷售期，項目銷售壓力減小，因此項目銷售價格上漲。4）目前成都市在售甲級寫了樓物業(yè)價格上漲幅度均較大，如國嘉新視界僅剩下的900平米，銷售價格是20000元/平米，新希望大廈銷售價格在17000元/平米左右，因此喜年廣場價格上漲。5）喜年廣場的開發(fā)商，花樣年在香港上市，開發(fā)商資金充足，因此開發(fā)商要求的會快任務不大，項目價格上漲。6）2010年以來，開發(fā)商對政策（房

10、地產(chǎn)政策平穩(wěn)）和房地產(chǎn)宏觀 政策看好，因此價格較高。 新希望大廈開 盤 時 間 ： 2 0 0 9 /4 /2 2 入 住 時 間 ： 2 0 1 0 /1 2 /3 0容 積 率 ： 8 .5 建 筑 面 積 ： 8 1 1 4 0 .0 6 平 方 米停 車 位 ： 3 0 0 綠 化 率 ： 2 7 %物 業(yè) 管 理 費 ： 1 8 .5 0 元 /平 方米 月 樓 層 狀 況 ： 地 上 2 5 層 ， 地 下3 層 ， 建 筑 總 高度 9 3 .9 5 米 寫 字 樓 大 堂面 積 5 0 0 寫 字 樓 大 堂 高度 9電 梯 數(shù) 量 1 0 電 梯 服 務 面 積 5 7 7

11、1 .2 平 米 /臺總 面 積 5 .7 7 1 2 萬 平 米 單 層 面 積 2 9 0 0層 高 車 位 數(shù) 3 0 0 新希望大廈位于人民南路和航空路交匯處，與首座和火車南站向往，緊鄰商鼎國際、國航大廈、豐德國際廣場等一大批高端寫字樓，商務氣氛濃厚。 新希望大廈項目總建筑面積8.2萬平方米，地上24層，地下3層，寫字樓從4-25層，總高93.95米。 周邊配套：富豪酒店、凱賓斯基酒店、首座、商鼎國際、國航大廈、豐德國際廣場等一大批高端寫字樓，商務氣氛濃厚。 產(chǎn)品分析面 積 區(qū) 間 套 數(shù) 總 面 積 套 比 面 積 比2 0 0 -3 0 0 6 1 1 5 1 7 4 .2 8 3

12、 8 % 2 6 %3 0 0 -4 0 0 3 9 1 3 6 6 7 .5 6 2 4 % 2 4 %4 0 0 -5 0 0 4 0 1 8 0 8 0 .8 2 5 % 3 1 %5 0 0 -6 0 0 2 0 1 0 7 8 9 1 3 % 1 9 %總 計 1 6 0 5 7 7 1 1 .6 4 1 0 0 % 1 0 0 % 新希望大廈主要是200-500平米的房源，整個房源可以自由組合。單層主要面積是2900平米。 新希望大廈主要是從底樓層向高樓層開始銷售，目前主要銷售20-22層，價格是15000-17000元/平米，一次性優(yōu)惠2%,分期優(yōu)惠1%，按揭無優(yōu)惠情況。價格趨勢

13、1 0 0 0 01 1 0 0 01 2 0 0 01 3 0 0 01 4 0 0 01 5 0 0 01 6 0 0 01 7 0 0 02 0 0 9 年 4 月 2 0 0 9 年 5 月 2 0 0 9 年 6 月 2 0 0 9 年 7 月 2 0 0 9 年 8 月 2 0 0 9 年 9 月2 0 0 9 年 1 0 月2 0 0 9 年 1 1 月2 0 0 9 年 1 2 月 2 0 1 0 年 1 月 2 0 1 0 年 2 月新希望大廈 項目價格上漲分析1）目前新希望大廈項目的封頂，價格會上調(diào)。2）寫字樓物業(yè)的銷售價格是從低到高價格逐漸增加，新希望大廈在低樓層銷售價格

14、從12500元/平米不段上漲，目前在售20-22層，因此價格上漲。3）項目在人民南路三段，緊鄰豐德國際廣場，傳統(tǒng)的商務區(qū)域，商務價值高，項目銷售壓力減小，因此項目銷售價格上漲。4）目前成都市在售甲級寫了樓物業(yè)價格上漲幅度均較大，如國嘉新視界僅剩下的900平米，銷售價格是20000元/平米，喜年廣場銷售價格在16000-28000元/平米左右。5）目前新希望在成都市開發(fā)項目有新希望大廈和新希望國際，而新希望國際價格較低，公司定位為快速銷售，而新希望大廈是尋找 利潤。6）2010年以來，開發(fā)商對政策（房地產(chǎn)政策平穩(wěn)）和房地產(chǎn)宏觀政策看好，因此價格較高。 新希望國際開盤時間： 2009/3/1 入住

15、時間： 2011-6-00占地面積： 16667.50平方米 建筑面積： 133643.66平方米 容 積 率： 6.6 物業(yè)管理費：6元/平方米月寫字樓大堂面積 550 寫字樓大堂高度 9.7電梯數(shù)量 8 電梯服務面積總面積 28萬平米 單層面積 2000層高 3.7 車位數(shù) 1160 新希望國際位于天府新城科技商務核心區(qū)，包括A區(qū)兩座5A甲級Power office和B區(qū)Moco無間隔彈性商務樓，總建筑面積逾28萬平米。 周邊配套：中、小學： 成都七中（初/高中），美視國際學校、四中（規(guī)劃中）、九中（規(guī)劃中）、軟件園國際小學等 商場： 歐尚、宜家、富森美家居；規(guī)劃中的有伊藤洋華堂、茂業(yè)百貨

16、、美美力誠旗艦店等。周邊寫字樓未來寫字樓有國航世紀中心，水電大廈、高新國際廣場等等，寫字樓供應量巨大。 B座A座 B棟產(chǎn)品分析面 積 區(qū) 間 套 數(shù) 總 面 積 套 比 面 積 比1 0 0 -2 0 0 2 6 3 4 2 3 5 1 .7 3 4 9 % 3 4 %2 0 0 -3 0 0 1 7 3 4 3 2 2 5 .7 7 3 2 % 3 5 %3 0 0 -4 0 0 5 5 1 8 3 0 6 .6 4 1 0 % 1 5 %4 0 0 -5 0 0 4 6 1 9 6 0 5 .5 9 9 % 1 6 %總 計 5 3 7 1 2 3 4 8 9 .7 3 1 0 0 % 1

17、 0 0 % B座 A座 單層平面圖 6 0 0 06 5 0 07 0 0 07 5 0 08 0 0 08 5 0 02 0 0 9 年 4 月2 0 0 9 年 5 月2 0 0 9 年 6 月2 0 0 9 年 7 月2 0 0 9 年 8 月2 0 0 9 年 9 月2 0 0 9 年 1 0 月2 0 0 9 年 1 1 月2 0 0 9 年 1 2 月2 0 1 0 年 1 月2 0 1 0 年 2 月新希望國際價格趨勢 新希望國際主要是100-300平米的房源，整個房源可以自由組合。單層主要面積是2000平米。 新希望大廈主要是從底樓層向高樓層開始銷售，目前主要銷售20-25層

18、，價格是7000-9000元/平米，一次性優(yōu)惠2%,分期優(yōu)惠1%，按揭無優(yōu)惠情況。 商業(yè)場新座 王府井商場背后王府井商場背后 商業(yè)場新座位于總府路，王府井百貨的后面，整個項目為商業(yè)裙樓形式，整個樓22層高。1-5層為商場，6-22層位寫字樓。 開盤時間： 2008/10/18 入住時間： 2010/12/31開工日期： 2007/11/1 竣工日期： 2009/6/1占地面積： 3330平方米 建筑面積： 32828平方米容 積 率： 9.2 樓層狀況： 22層323戶物業(yè)管理費：12元/平方米月 項目周邊配套：王府井百貨、伊勢丹百貨、百盛、伊藤洋華堂 項目周邊寫字樓：第一城、正熙國際、時代廣

19、場、財富ID等。 面 積 區(qū) 間 套 數(shù) 總 面 積 套 比 面 積 比40-50 97 3888.26 31% 21%50-60 68 3569.39 21% 19%60-70 102 6847.06 32% 36%70-80 17 1328.8 5% 7%90-100 34 3180.35 11% 17%總 計 318 18813.86 100% 100% 整棟寫字樓共22層，1-5樓為商場（只租不賣）6-22樓為寫字間，其中6樓自用，另9、10、14、15、20、21樓為開零層，其它樓層為整層銷售。 目前項目主要銷售均價從7800元/平米，逐漸漲到9200元/平米。目前項目價格在1000

20、0元/平米左右。 產(chǎn)品分析價格走勢 5 0 0 05 5 0 06 0 0 06 5 0 07 0 0 07 5 0 08 0 0 08 5 0 09 0 0 09 5 0 01 0 0 0 02 0 0 9 年 5 月 2 0 0 9 年 6 月 2 0 0 9 年 7 月 2 0 0 9 年 8 月 2 0 0 9 年 9 月 2 0 0 9 年 1 0 月 2 0 0 9 年 1 1 月 2 0 0 9 年 1 2 月 2 0 1 0 年 1 月 2 0 1 0 年 2 月商業(yè)場新座 項目特點1）交通環(huán)境：春熙路交通較堵塞，上班交通不便利；2）稀缺性：商業(yè)場新座位于春熙路，項目周邊寫字樓

21、多，如時代廣場，第一城、正熙國際、香檳廣場、財富ID、華敏世家、未來還有喜年廣場、鐵獅門、九龍倉等甲級、乙級寫字樓。3）租賃情況：華敏世家，入住率只在70%，時代廣場入住率88%，中環(huán)廣場71%的入住率，未來該項目周邊寫字樓項目眾多，且交通堵塞，未來租賃令人擔憂。4）商業(yè)場新座處于王府井背后，周邊均是超高層建筑，項目展示效果不好，地標性不強。 項 目 名 稱 租 金 范 圍 （ m2） 空 置 率 物 管 費 用 （ m2/元 ） 1 川 信 大 廈 70-85 13% 152 時 代 廣 場 80-105 12% 123 中 環(huán) 廣 場 85-115 29% 164 華 敏 世 家 85-1

22、15 30% 165 國 航 世 紀 中 心 85-105 15% 186 冠 城 廣 場 60-90 30% 157 城 市 之 心 90-110 7% 208 匯 日 央 擴 90-110 13% 15 9 力 寶 大 廈 65-110 30% 1810 威 斯 頓 聯(lián) 邦 大 廈 90-120 9% 1711 香 格 里 拉 120-150 26% 20 紫金樂章 紫金樂章座落在二環(huán)路北三段21號，二環(huán)路北三段主干道上，交通便利，配套設施完善，整個項目包含住宅、商務酒店、寫字間、商業(yè)為一體的綜合型樓盤。該項目臨近火車北站,西臨荷花池批發(fā)商圈，東靠青龍場-高筍塘建材商圈，北望沙河源板塊。

23、寫字樓 紫金樂章設計為兩梯一戶，面積220-570平米，從開盤到現(xiàn)在一直售價是9500平米左右 。 銀璽國際 商務公寓住宅 銀璽國際位于廠北路上，距離本項目僅500遠。項目的商務公寓是位于大商業(yè)上的一棟。 面 積 區(qū) 間 套 數(shù) 總 面 積 套 比 面 積 比30-35 25 773.34 7% 5%36-40 18 708.75 5% 5%41-45 281 12106.73 80% 82%46-50 26 1260.86 7% 8%總 計 350 14849.68 100% 100%產(chǎn)品配比開 盤 時 間 ： 2 0 0 9 /1 1 入 住 時 間 ： 2 0 1 0 年占 地 面 積 ： 約 1 0 畝 建 筑 面 積 ： 整 個 項 目 5 .9 萬 平米容 積 率 ： 7 .9 5 樓 層 狀 況 ： 3 1 層物 業(yè) 管 理 費 ： 2 .6 元 /月 *平 米 車 位 數(shù) ： 2 8 9寫 字 樓 大 堂面 積 1 0 0 寫 字 樓 大 堂 高度 電 梯 數(shù) 量 3 電 梯 服 務 面 積 總 面 積 1 .4 8 5 萬 平 米 單 層 面 積 5 9 7 .8 6 銀璽國際從09年11月開盤銷售，開始均價在5500-5800元/平米，到現(xiàn)在為止該項目銷售還剩60多套，價格在6800元/平米。