商品房買賣 舉案說法 培訓課件

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1、 法 律 風 險 無 處 不 在 !l 不 一 定 都 要 懂 得 法 律 ， 但 一 定 要 有 法 律 風 險 意 識 。l 不 是 事 事 處 處 都 要 照 搬 法 條 ， 不 敢 越 雷 池 一 步 ， 而 是要 認 清 法 律 規(guī) 則 ， 警 惕 風 險 。警 言 培 訓 說 明 【 形 式 】 ： 案 例 研 討【 參 考 法 規(guī) 】 ： 民 法 通 則 、 民 事 訴 訟 法 、合 同 法 、 物 權 法 、 城 市 房 地 產(chǎn) 管 理 法 、 商 品房 銷 售 管 理 辦 法 、 城 市 商 品 房 預 售 管 理 辦 法 、相 關 司 法 解 釋 培 訓 說 明l廣 告 宣

2、 傳 中 的 法 律 風 險 及 防 范l認 購 過 程 中 的 法 律 風 險 及 防 范l因 房 屋 質(zhì) 量 問 題 所 引 起 的 法 律 風 險 及 防 范l車 位 銷 售 過 程 中 的 法 律 風 險 及 防 范 案 例 一 因 廣 告 宣 傳 不 當 所 引 起 的 糾 紛 開 發(fā) 商 在 銷 售 某 樓 盤 7棟 時 ， 在 宣傳 資 料 中 做 了 如 下 宣 傳 ： “ 廳 、 臥 、主 衛(wèi) 全 部 朝 向 高 爾 夫 球 場 ， 均 能 享受 到 高 爾 夫 景 觀 ， ” 房 屋 交 付 后 ，7-1702業(yè) 主 投 訴 ， 兩 次 臥 無 高 爾 夫景 觀 ， 與 銷

3、 售 承 諾 不 符 ， 業(yè) 主 要 求換 至 臥 室 均 有 高 爾 夫 景 觀 的 類 似 戶型 ， 如 無 合 適 戶 型 ， 則 要 求 退 房 。 業(yè) 主 與 開 發(fā) 商 協(xié) 商 不 成 ， 最 終以 開 發(fā) 商 違 約 為 由 向 當 地 法 院 提 起訴 訟 ， 請 求 追 究 開 發(fā) 商 的 違 約 責 任 。案 例 問 題 分 析 廣 告 宣 傳 廣 告 宣 傳 資 料 的 法 律 效 力 ？開 發(fā) 商 是 否 應 當 承 擔 違 約 責 任 ？開 發(fā) 商 應 如 何 規(guī) 避 廣 告 宣 傳 所 帶 來 的 法 律 風 險 ？案 例 問 題 分 析 廣 告 宣 傳 廣 告 宣

4、 傳 資 料 的 法 律 效 力案 例 問 題 分 析 廣 告 宣 傳要 約 邀 請 要 約要 約 邀 請 是 希 望 他 人 向 自 已 發(fā) 出 要 約 要 約 是 當 事 人 一 方 向 對 方 發(fā) 出 的 希 望 與 對 方 訂 立 合 同 的 意 思 表 示 廣 告 宣 傳 資 料 的 法 律 效 力 問 題 ： 商 品 房 的 銷 售 廣 告 和 宣 傳 資 料為 要 約 邀 請 ， 但 是 出 賣 人 就 商 品 房開 發(fā) 規(guī) 劃 范 圍 內(nèi) 的 房 屋 及 相 關 設 施所 作 的 說 明 和 允 諾 具 體 確 定 ， 并 對商 品 房 買 賣 合 同 的 訂 立 以 及 房

5、屋 價格 的 確 定 有 重 大 影 響 的 ， 應 當 視 為要 約 。 該 說 明 和 允 諾 即 使 未 載 入 商品 房 買 賣 合 同 ， 亦 應 當 視 為 合 同 內(nèi)容 ， 當 事 人 違 反 的 ， 應 當 承 擔 違 約責 任 。 - 關 于 審 理 商 品 房 買 賣 合 同 糾 紛 案 件 適 用 法 律 若 干 問 題 的解 釋 （ 20030601） 案 例 問 題 分 析 廣 告 宣 傳 廣 告 宣 傳 資 料 的 法 律 效 力 問 題 關 鍵 詞 ： 說 明 和 允 諾 具 體 確 定 案 例 問 題 分 析 廣 告 宣 傳 廣 告 宣 傳 資 料 的 法 律

6、效 力 問 題 ： XX項 目 ， 全 市 最 低 價 。 所 在 學 區(qū) 內(nèi) 從 幼 兒 園 、 小 學到 中 學 都 是 市 屬 或 省 屬 重 點 名 校 。社 區(qū) 內(nèi) 將 有 老 年 大 學 和 兒 童 興 趣 學校 。 紫 薇 幼 兒 園 即 將 落 成 ； 并 將 引進 市 屬 重 點 小 學 。案 例 問 題 分 析 廣 告 宣 傳 廣 告 宣 傳 資 料 的 法 律 效 力 問 題 ： 合 同 法 中 關 于 “ 要 約 ” 的 規(guī) 定 第 十 四 條 要 約 是 希 望 和 他 人 訂 立 合 同 的 意 思 表 示 ， 該 意 思表 示 應 當 符 合 下 列 規(guī) 定 ：

7、（ 一 ） 內(nèi) 容 具 體 確 定 ； （ 二 ） 表 明 經(jīng) 受 要 約 人 承 諾 ， 要 約 人 即 受 該 意 思 表 示 約 束 。 第 十 五 條 商 業(yè) 廣 告 等 為 要 約 邀 請 。 商 業(yè) 廣 告 的 內(nèi) 容 符 合 要約 規(guī) 定 的 ， 視 為 要 約 。 司 法 解 釋 違 反 合 同 法 的 地 方 ： 排 除 了 合 同 法 構 成 要 約 的 第 二 個 要 件 “ 甘 受 約 束 ” ； 并把 “ 視 為 要 約 ” 與 “ 視 為 合 同 內(nèi) 容 ” 相 混 淆 。 案 例 問 題 分 析 廣 告 宣 傳 開 發(fā) 商 應 承 擔 的 責 任 ： 違 約 責

8、任 案 例 問 題 分 析 廣 告 宣 傳 廣 告 宣 傳 法 律 風 險 防 范 ： 發(fā) 布 廣 告 的 原 則 ： 源 頭 控 制 ， 有把 握 才 說第 一 道 防 線 ： 發(fā) 布 前 嚴 格 審 查 ， 避 免 夸 張 、不 實 、 變 更 ； 第 二 道 防 線 ： 全 面 設 置 廣 告 提 示 語 ， 表 明廣 告 不 是 要 約 ； 第 三 道 防 線 ： 補 充 協(xié) 議 中 明 確 約 定 廣 告 和 宣 傳 資 料 的 效 力 。 案 例 問 題 分 析 廣 告 宣 傳 廣 告 提 示 語 示 例 ： 案 例 二 未 及 時 退 還 “ 誠 意 金 ” 引 起 的 糾 紛

9、某 君 向 開 發(fā) 商 提 出 申 請 ， 要 求 開 發(fā) 商 退 還“ 誠 意 金 ” ， 開 發(fā) 商 稱 還 要 等 15天 之 后 才 能 返還 。 因 對 開 發(fā) 商 的 拖 延 行 為 不 滿 ， 某 君 將 該 開發(fā) 商 告 上 法 庭 ， 要 求 開 發(fā) 商 返 還 誠 意 金 本 金 以及 所 產(chǎn) 生 的 利 息 。案 例 問 題 分 析 認 購 案 例 三 認 購 書 的 單 方 解 除 某 君 與 開 發(fā) 商 簽 訂 認 購 協(xié) 議書 約 定 ： 由 某 君 購 買 某 樓 盤 3-1101房 ， 認 購 協(xié) 議 書 簽 訂 時 ，某 君 應 支 付 房 屋 總 價 款 2

10、0%的 “ 訂金 ” ， 認 購 協(xié) 議 書 簽 訂 之 日 起15日 內(nèi) ， 雙 方 簽 訂 商 品 房 買 賣 合同 ， 如 某 君 違 反 本 協(xié) 議 ， 不 得 要求 返 還 已 支 付 的 “ 訂 金 ” 。 如 開 發(fā)商 違 反 本 協(xié) 議 雙 倍 返 還 某 君 已 支 付的 “ 訂 金 ” 。 隨 后 ， 某 君 按 照 認 購 協(xié) 議 書 的 約 定 支 付 了 “ 訂金 ” ， 但 在 認 購 協(xié) 議 書 簽 訂 后 ， 商 品 房 買 賣 合 同 尚 未 簽 訂 前 ，因 房 價 下 跌 ， 某 君 提 出 要 求 解 除 協(xié)議 ， 并 要 求 開 發(fā) 商 退 還 已 交

11、 付 的“ 訂 金 ” 。 案 例 問 題 分 析 認 購 誠 意 金 、 訂 金 、 與 定 金 的 法 律 效 力 ？案 例 二 中 開 發(fā) 商 該 不 該 退 還 誠 意 金 ？案 例 三 中 開 發(fā) 商 是 否 應 返 還 已 收 取 的 “ 訂 金 ” ？案 例 問 題 分 析 認 購 誠 意 金 、 訂 金 、 與 定 金 “ 誠 意 金 ” 作 為 自 創(chuàng) 的 商 業(yè) 用語 ， 在 現(xiàn) 在 的 商 品 房 銷 售 中 ， 由 于供 求 關 系 緊 張 ， 處 于 賣 方 市 場 的 開發(fā) 商 普 遍 強 勢 ， 由 此 采 取 了 預 售 證獲 得 之 前 便 收 取 費 用 的

12、 方 式 ， 用 來甄 別 、 圈 定 客 戶 。 這 種 做 法 ， 往 往不 能 保 證 所 有 繳 納 誠 意 金 的 客 戶 都買 到 房 ， 只 是 提 供 一 種 與 買 房 相 關的 潛 在 機 會 。 因 此 ， 所 謂 的 “ 誠 意金 ” 不 具 有 合 同 效 力 及 法 律 保 護 的性 質(zhì) 。 “ 誠 意 金 ” 并 非 “ 定 金 ” 。 開 發(fā) 商在 預 售 前 收 取 “ 誠 意 金 ” ， 并 與 排 號 、 認 購 等 行 為 掛 鉤 ， 這 種 資 金 并不 具 有 “ 定 金 ” 性 質(zhì) 。 從 法 律 意 義上 講 ， 定 金 具 有 擔 保 效 力

13、， 擔 保 未來 雙 方 將 簽 訂 具 體 買 賣 合 同 ， 繳 納定 金 之 時 ， 雙 方 已 經(jīng) 明 確 了 標 的 物以 及 價 格 。 案 例 問 題 分 析 認 購 誠 意 金 、 訂 金 、 與 定 金 “ 訂 金 ” 通 常 是 在 購 房 者 與 開 發(fā) 商 就 房 屋 買 賣 的 意 向 初 步 達 成 協(xié)議 后 ， 準 備 進 一 步 協(xié) 商 簽 訂 的 臨 時 認 購 協(xié) 議 ， 通 常 的 做 法 是 在 約定 所 選 房 號 、 面 積 、 房 屋 單 價 及 總 價 款 后 ， 約 定 一 個 期 限 ， 買 方需 在 此 期 限 內(nèi) 與 賣 方 簽 署 正

14、式 合 同 。 買 方 支 付 訂 金 即 取 得 了 在 此期 限 內(nèi) 的 優(yōu) 先 購 買 權 。 根 據(jù) 我 國 現(xiàn) 行 法 律 的 有 關 規(guī) 定 ， 其 不 具 有定 金 的 性 質(zhì) ， 交 付 訂 金 的 一 方 主 張 定 金 權 利 的 ， 人 民 法 院 不 予 支持 。 一 般 情 況 下 ， 交 付 訂 金 的 視 作 交 付 預 付 款 。 而 訂 金 在 法 律 上 是 不 明 確 的 ， 也 是 不 規(guī) 范 的 ， 在 審 判 實 踐 中 一 般被 視 為 預 付 款 。 但 是 最 高 人 民 法 院 關 于 適 用 中 華 人 民 共 和 國 擔保 法 若 干 問

15、 題 的 解 釋 第 118條 規(guī) 定 ： “ 當 事 人 交 付 留 置 金 、 擔保 金 、 保 證 金 、 訂 約 金 、 押 金 或 者 訂 金 等 ， 但 沒 有 約 定 定 金 性 質(zhì)的 ， 當 事 人 主 張 定 金 權 利 的 ， 人 民 法 院 不 予 支 持 ”案 例 問 題 分 析 認 購 誠 意 金 、 訂 金 、 與 定 金 “ 定 金 ” 中 華 人 民 共 和 國 擔 保 法 第 八 十九 條 ： “ 當 事 人 可 以 約 定 一 方 向 對方 給 付 定 金 作 為 債 權 的 擔 保 。 債 務人 履 行 債 務 后 ， 定 金 應 當 抵 作 價 款或 者

16、 收 回 。 給 付 定 金 的 一 方 不 履 行約 定 的 債 務 的 ， 無 權 要 求 返 還 定 金 ；收 受 定 金 的 一 方 不 履 行 約 定 的 債 務的 ， 應 當 雙 倍 返 還 定 金 。 ” “ 定 金 ” 規(guī) 則 1、 交 定 金 方 違 約 ： 不 返 還 ； 收 定金 方 違 約 ： 雙 倍 返 還 。 2、 定 金 總 標 的 20%。 3、 定 金 條 款 從 實 際 交 付 定 金 之 日 起 生 效 。 案 例 問 題 分 析 認 購 誠 意 金 、 訂 金 、 與 定 金 “ 定 金 ” 與 “ 違 約 金 ” 選 擇 使 用 、 不 累加 我 國

17、合 同 法 第 116條 規(guī) 定 ：“ 當 事 人 既 主 張 約 定 違 約 金 ， 又 主張 定 金 的 ， 一 方 違 約 時 ， 對 方 可 以選 擇 適 用 違 約 金 或 定 金 條 款 。 ” 案 例 問 題 分 析 認 購 案 例 四 因 房 屋 質(zhì) 量 問 題 所 引 起 的 糾 紛 業(yè) 主 與 開 發(fā) 商 簽 訂 商 品 房 買 賣合 同 ， 約 定 ： 業(yè) 主 購 買 開 發(fā) 商 開 發(fā)的 某 小 區(qū) 6-707號 房 ， 開 發(fā) 商 應 于2008年 12月 25日 前 將 房 屋 交 付 業(yè) 主 使用 ， 交 付 條 件 為 經(jīng) 有 關 政 府 部 門 辦 妥竣 工

18、驗 收 備 案 手 續(xù) ， 開 發(fā) 商 應 提 供 住 宅 質(zhì) 量 保 證 書 、 住 宅 使 用 說明 書 和 商 品 住 宅 交 樓 書 ， 開 發(fā)商 不 出 示 上 述 證 明 文 件 及 有 關 資 料 或出 示 不 齊 全 ， 業(yè) 主 有 權 拒 絕 接 受 交 付 ，由 此 產(chǎn) 生 的 延 期 交 房 責 任 由 開 發(fā) 商 承擔 。 2008年 12月 25日 ， 業(yè) 主 到 涉 訟 房屋 收 樓 現(xiàn) 場 準 備 收 樓 ， 但 以 涉 訟 房 屋存 在 質(zhì) 量 問 題 為 由 拒 絕 收 樓 。 開 發(fā) 商 表 示 愿 意 對 該 房 屋 進 行 整 修 ， 并 按 合同 約

19、定 延 期 交 房 責 任 條 款 賠 償 整 修 期間 業(yè) 主 的 損 失 。 業(yè) 主 不 同 意 以 上 處 理方 案 ， 拒 絕 收 樓 。 2009年 6月 10日 ， 業(yè) 主 向 法 院 起訴 ， 因 房 屋 存 在 質(zhì) 量 問 題 ， 不 符 合 交付 條 件 ， 要 求 追 究 開 發(fā) 商 的 延 期 交 房責 任 。 案 例 問 題 分 析 交 付 因 商 品 房 質(zhì) 量 問 題 所 引 起 的 責 任 有 哪 些 ？ ，法 律 關 于 保 修 期 以 及 保 修 范 圍 如 何 規(guī) 定 ？開 發(fā) 商 的 交 付 義 務 是 什 么 ？對 于 業(yè) 主 無 理 拒 收 問 題 ，

20、 開 發(fā) 商 如 何 對 策 ？案 例 問 題 分 析 交 付 因 商 品 房 質(zhì) 量 問 題 所 引 起 的 責 任 保 修 責 任 “ 交 付 使 用 的 房 屋 存 在 質(zhì) 量 問 題 ，在 保 修 期 內(nèi) ， 出 賣 人 應 當 承 擔 修 復責 任 。 ” （ 司 法 解 釋 ） “ 在 保 修 期 限 內(nèi) 發(fā) 生 的 屬 于 保 修范 圍 的 質(zhì) 量 問 題 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè)應 當 履 行 保 修 義 務 ， 并 對 造 成 的 損失 承 擔 賠 償 責 任 。 ” （ 商 品 房 銷售 管 理 辦 法 ） 案 例 問 題 分 析 請注意：保修期和保修范圍！交 付 因

21、 商 品 房 質(zhì) 量 問 題 所 引 起 的 責 任 退 房 +賠 償 損 失 的 兩 種 法 定 情 形 ： 一 、 房 屋 交 付 使 用 后 ， 房 屋 主 體 結 構質(zhì) 量 經(jīng) 核 驗 確 屬 不 合 格 的 。 （ 商 品房 銷 售 管 理 辦 法 、 司 法 解 釋 ）必 須 以 交 付 為 前 題 ； 核 驗 應 由 業(yè) 主 提出 申 請 ； 二 、 因 房 屋 質(zhì) 量 問 題 嚴 重 影 響 正 常 居住 使 用 （ 司 法 解 釋 ） 。 何 為 “ 嚴 重 影 響 正 常 居 住 使 用 ” ?應 從 能 否 實 現(xiàn) 合 同 目 的 來 分 析 ， 對 喪失 了 主 要 功

22、 能 或 者 正 常 生 活 狀 態(tài) 無 法保 持 ， 而 又 無 法 修 復 的 ， 才 可 以 認 定為 “ 嚴 重 影 響 正 常 居 住 使 用 的 ” 。 結 論 ： 絕 大 多 數(shù) 質(zhì) 量 問 題 都 達 不到 法 律 所 要 求 的 退 房 條 件 ， 這 對 開 發(fā)商 是 有 利 的 。 開 發(fā) 商 有 權 放 寬 退 房 條件 ， 但 應 當 獲 得 相 應 對 價 ， 至 少 應 以不 承 擔 賠 償 ， 不 遭 受 損 失 為 前 提 。 案 例 問 題 分 析 交 付 賠 償 損 失 包 括 哪 些 范 圍 ？直 接 損 失 ： 因 質(zhì) 量 問 題 而 滅 失的 財 產(chǎn)

23、 或 支 付 的 費 用 ： 被 水 泡壞 的 壁 紙 、 地 板 、 家 具 ， 借 宿費 用 ；間 接 損 失 ： 正 常 情 況 下 的 可 得利 益 ： 誤 工 損 失 ， 房 屋 升 值 損失 。 可 得 利 益 不 同 于 可 能 利 益 。精 神 損 害 賠 償 不 屬 于 違 約 責 任 ！侵 權 責 任 與 違 約 責 任 不 能 同 時主 張 。 保 修 期 和 保 修 范 圍 在 正 常 使 用 條 件 下 ， 建 設 工 程 的 最低 保 修 期 限 為 ： 基 礎 設 施 工 程 、 房 屋 建 筑 的 地 基 基礎 工 程 和 主 體 結 構 工 程 ， 為 設 計

24、 文件 規(guī) 定 的 該 工 程 的 合 理 使 用 年 限 ； 屋 面 防 水 工 程 、 有 防 水 要 求 的 衛(wèi) 生間 、 房 間 和 外 墻 面 的 防 滲 漏 ， 為 年 ； 供 熱 與 供 冷 系 統(tǒng) ， 為 個 采 暖 期 、供 冷 期 ； 電 氣 管 線 、 給 排 水 管 道 、 設 備 安 裝 和 裝 修 工 程 ， 為 年 。 建 設 工 程 的 保 修 期 ， 自 竣 工 驗 收 合格 之 日 起 計 算 。 - 建設 工 程 質(zhì) 量 管 理 條 例 案 例 問 題 分 析 交 付 超 過 保 修 期 和 保 修 范 圍 如 何 處 理 對 于 維 修 工 作 ， 我

25、們 建 議 處 理 的 基 本原 則 是 ： 以 保 修 期 為 依 據(jù) ， 以 下 四 種 情 況由 我 方 提 供 維 修 ： 在 保 修 期 內(nèi) 報 修 而 未 修 的 ； 在 保 修 期 內(nèi) 報 修 ， 至 今 未 修 好 的 ； 在 保 修 期 內(nèi) 報 修 并 經(jīng) 過 修 理 ， 但 現(xiàn)在 由 于 完 全 相 同 的 問 題 出 現(xiàn) 反 復 的 ； 走 訪 時 發(fā) 現(xiàn) 未 報 修 的 小 問 題 ， 但 顯然 出 現(xiàn) 在 保 修 期 內(nèi) 的 。 不 屬 于 上 述 情 況 的 問 題 ， 套 用 社會 收 費 標 準 ， 我 方 可 提 供 維 修 服 務 。 案 例 問 題 分 析

26、 交 付 開 發(fā) 商 的 交 付 義 務 按 合 同 交 付 是 開 發(fā) 商 的 義 務 ； 按合 同 收 房 也 是 買 受 人 的 義 務 司 法 解 釋 第 十 一 條 ： 對 房 屋 的 轉(zhuǎn)移 占 有 ， 視 為 房 屋 的 交 付 使 用 ， 但當 事 人 另 有 約 定 的 除 外 。 房 屋 毀 損 、 滅 失 的 風 險 ， 在交 付 使 用 前 由 出 賣 人 承 擔 ， 交 付 使用 后 由 買 受 人 承 擔 ； 買 受 人 接 到 出賣 人 的 書 面 交 房 通 知 ， 無 正 當 理 由拒 絕 接 收 的 ， 房 屋 毀 損 、 滅 失 的 風險 自 書 面 交 房

27、 通 知 確 定 的 交 付 使 用之 日 起 由 買 受 人 承 擔 ， 但 法 律 另 有 規(guī) 定 或 者 當 事 人 另 有 約 定 的 除 外 。 案 例 問 題 分 析 交 付 開 發(fā) 商 的 交 付 義 務 在 合 同 沒 有 其 他 約 定 的 情 況 下 開發(fā) 商 的 法 定 交 付 義 務 竣 工 驗 收 合 格 ； 書 面 通 知 買 受 人 。 提 供 住 宅 質(zhì) 量 保 證 書 和 住 宅 使 用 說 明 書 容 易 出 現(xiàn) 的 問 題 ： 通 知 行 為 難 以 舉 證 ； 業(yè) 主 以 質(zhì) 量 瑕 疵 為 由 拒 不 收 房 。案 例 問 題 分 析 交 付 對 通

28、知 與 送 達 的 要 求 通 知 應 采 用 書 面 形 式 并 須 有 效 送 達 。 通 知 書 如 無 蓋 章 ， 視 為 未 通 知 。 電 話 通 知 、 小 區(qū) 公 告 、 報 紙 公 告 及 其 他 非書 面 通 知 方 式 均 不 是 有 效 的 通 知 送 達 方 式 。 買 方 收 到 書 面 通 知 時 ， 拒 絕 簽 收 的 ， 送 達人 可 以 邀 請 兩 名 無 利 害 關 系 的 證 人 到 場 ，把 通 知 書 留 在 買 方 的 通 訊 地 址 ， 并 注 明 拒收 原 因 和 送 達 日 期 ， 由 送 達 人 、 證 人 簽 名即 視 為 通 知 已 送

29、 達 。 對 業(yè) 主 的 解 除 合 同 的 通 知 要 重 視 2009年 5月 13日 ， 最 高 人 民 法 院 關于 適 用 中 華 人 民 共 和 國 合 同 法 若 干 問題 的 解 釋 （ 二 ） 開 始 實 行 ， 其 第 二 十 四 條規(guī) 定 當 事 人 對 合 同 法 第 九 十 六 條 、 第 九 十九 條 規(guī) 定 的 合 同 解 除 或 者 債 務 抵 銷 雖 有 異議 ， 但 在 約 定 的 異 議 期 限 屆 滿 后 才 提 出 異議 并 向 人 民 法 院 起 訴 的 ， 人 民 法 院 不 予 支持 ； 當 事 人 沒 有 約 定 異 議 期 間 ， 在 解 除

30、 合同 或 者 債 務 抵 銷 通 知 到 達 之 日 起 三 個 月 以后 才 向 人 民 法 院 起 訴 的 ， 人 民 法 院 不 予 支持 。 關 于 業(yè) 主 無 理 拒 收 問 題 的 對 策 補 充 協(xié) 議 約 定 ： 未 收 到 入 伙 通 知 的 ，即 以 合 同 中 約 定 的 交 付 時 間 為 入 伙時 間 ； 補 充 協(xié) 議 約 定 ： 出 賣 人 具 備 了 交 付條 件 ， 買 受 人 沒 有 合 法 的 理 由 拒 不接 收 房 屋 的 ， 視 為 已 交 付 ； 對 拒 絕 收 房 的 業(yè) 主 發(fā) 催 告 信 或 律 師函 ；案 例 問 題 分 析 交 付 案

31、例 五 銷 售 車 位 引 起 的 糾 紛 某 小 區(qū) 的 地 下 停 車 位 均 由 開 發(fā) 商辦 理 了 產(chǎn) 權 ， 但 在 小 區(qū) 開 盤 銷 售 后 ，業(yè) 主 更 愿 意 采 用 租 賃 的 方 式 使 用 地 下停 車 位 ， 地 下 停 車 位 的 銷 售 情 況 很 不理 想 。 小 區(qū) 交 付 業(yè) 主 后 ， 為 加 快 地 下停 車 位 的 銷 售 速 度 ， 開 發(fā) 商 決 定 對 全部 未 銷 售 的 地 下 停 車 位 采 用 “ 只 售 不租 ” 的 方 式 進 行 處 分 ， 并 禁 止 未 購 買地 下 停 車 位 的 業(yè) 主 租 賃 使 用 地 下 停 車位 。

32、 于 是 開 發(fā) 商 與 業(yè) 主 矛 盾 開 始 激 化 ，最 終 業(yè) 主 就 小 區(qū) 的 車 位 歸 屬 問 題 向 法院 提 起 訴 訟 。案 例 問 題 分 析 車 位 小 區(qū) 內(nèi) 的 所 有 車 位 開 發(fā) 商 是 否 都 能 銷 售 ？如 何 規(guī) 避 車 位 銷 售 過 程 中 的 法 律 風 險 ？案 例 問 題 分 析 車 位 小 區(qū) 內(nèi) 的 所 有 車 位 開 發(fā) 商 是 否 都 能 銷 售 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) ， 規(guī) 劃 用 于 停 放 汽 車 的 車 位 、 車 庫 ， 應 當 首先 滿 足 本 區(qū) 域 業(yè) 主 的 需 要 。 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 規(guī) 劃 建

33、 設 的 車 位 、 車 庫 ， 建 設 單 位 可 以 附 贈給 業(yè) 主 ； 出 售 或 者 出 租 車 位 、 車 庫 的 ， 業(yè) 主 享 有 優(yōu) 先 權 。 利 用 業(yè)主 共 有 的 道 路 或 者 其 他 場 地 建 設 的 車 位 ， 屬 于 全 體 業(yè) 主 共 有 ， 建設 單 位 不 得 附 贈 、 出 售 或 者 出 租 。車 位 、 車 庫 出 售 或 者 出 租 的 ， 建 設 單 位 應 當 與 業(yè) 主 簽 訂 買 賣 合 同或 者 租 賃 合 同 。車 位 、 車 庫 滿 足 業(yè) 主 需 求 后 剩 余 出 租 的 ， 建 設 單 位 應 當 向 全 體 業(yè)主 公 示

34、， 租 賃 合 同 期 限 最 長 不 得 超 過 6個 月 。 車 位 、 車 庫 租 賃 合 同復 印 件 應 當 送 交 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 存 檔 ， 業(yè) 主 、 業(yè) 主 委 員 會 及 物 業(yè) 使用 人 有 權 查 詢 。 案 例 問 題 分 析 車 位 小 區(qū) 內(nèi) 的 所 有 車 位 開 發(fā) 商 是 否 都 能 銷 售 “ 建 筑 區(qū) 劃 內(nèi) ， 規(guī) 劃 用 于 停 放 汽 車 的 車 位 、 車 庫 應 當 首 先 滿 足 業(yè) 主 的 需 要 。建 筑 區(qū) 劃 內(nèi) ， 規(guī) 劃 用 于 停 放 汽 車 的 車 位 、 車 庫 的 權 屬 ， 由 當 事 人 通 過 出 售 、附

35、 贈 或 者 出 租 等 方 式 約 定 。 占 用 業(yè) 主 共 有 的 道 路 或 者 其 他 場 地 用 于 停 放 汽車 的 車 位 ， 屬 于 業(yè) 主 共 有 。 ” - 物 權 法 “建 筑 區(qū) 劃 內(nèi) 符 合 下 列 條 件 的 房 屋 ， 以 及 車 位 、 攤 位 等 特 定 空 間 ， 應 當 認 定為 物 權 法 第 六 章 所 稱 的 專 有 部 分 ： （ 一 ） 具 有 構 造 上 的 獨 立 性 ， 能 夠 明 確區(qū) 分 ； （ 二 ） 具 有 利 用 上 的 獨 立 性 ， 可 以 排 他 適 用 ； （ 三 ） 能 夠 登 記 成 為特 定 業(yè) 主 所 有 權

36、的 客 體 。 規(guī) 劃 上 專 屬 于 特 定 房 屋 ， 且 建 設 單 位 銷 售 時 已 經(jīng)根 據(jù) 規(guī) 劃 列 入 特 定 房 屋 買 賣 合 同 中 的 露 臺 等 ， 應 當 認 定 為 物 權 法 第 六 章 所稱 專 有 部 分 的 組 成 部 分 。 ” 建 設 單 位 按 照 配 置 比 例 將 車 位 、 車 庫 ， 以 出 售 、 附 贈 或 者 出 租 等 方 式 處 分給 業(yè) 主 的 ， 應 當 認 定 其 行 為 符 合 物 權 法 第 七 十 四 條 第 一 款 有 關 “ 應 當 首 先滿 足 業(yè) 主 的 需 要 ” 的 規(guī) 定 。 前 款 所 稱 配 置 比

37、例 是 指 建 筑 區(qū) 劃 內(nèi) 規(guī) 劃 用 于 停放 汽 車 的 車 位 、 車 庫 與 房 屋 套 數(shù) 的 比 例 。 “ 建 筑 區(qū) 劃 內(nèi) 在 規(guī) 劃 用 于 停 放 汽 車 的 車 位 之 外 ， 占 用 業(yè) 主 共 有 的 道 路 或 者其 他 場 地 增 設 的 車 位 ， 應 當 認 定 為 物 權 法 第 七 十 四 條 第 三 款 所 稱 的 車 位 。 ” （ 最 高 人 民 法 院 關 于 審 理 建 筑 物 區(qū) 分 所 有 權 糾 紛 案 件 具 體 應 用 法 律 若 干 問 題 的解 釋 ） 我 們 認 為 ： 經(jīng) 過 規(guī) 劃 批 準 的 車 位 所 有 權 歸 開

38、 發(fā) 商 所 有 ， 因 為 在 項 目 建 設之 初 規(guī) 劃 報 建 時 ， 當 時 不 存 在 業(yè) 主 ， 整 個 項 目 的 權 利 人 只 能 是 建 設 單 位 。但 是 在 對 車 位 進 行 銷 售 時 應 遵 守 法 律 法 規(guī) 的 規(guī) 定 。案 例 問 題 分 析 車 位 車 位 銷 售 過 程 中 的 法 律 風 險 防 范 一 、 以 法 律 規(guī) 定 為 依 據(jù) 二 、 廣 告 宣 傳 要 避 免 誤 導 三 、 政 府 不 合 理 規(guī) 定 不 宜 直 接 對 抗 四 、 銷 售 已 出 租 的 車 位 ， 要 尊 重 承 租 人 的 知 情 權 A)按 車 位 配 置

39、比 例 租 賃 車 位 的 業(yè) 主 ， 在 同 等 價 格 條 件 下 享 有 優(yōu) 先 購 買 權 。 B） 已 按 規(guī) 劃 配 置 比 例 購 買 或 獲 贈 了 車 位 的 業(yè) 主 ， 以 及 非 業(yè) 主 的 房 屋 使 用 人 可 以 短 期 租 賃 車 位 ， 但 出 租 時 應 排 除 其 優(yōu) 先 購 買 權 。 五 、 車 位 宜 與 房 屋 同 步 銷 售 ， 交 付 后 的 車 位 可 以 委 托 物 業(yè) 代 售案 例 問 題 分 析 車 位 開 發(fā) 商 和 物 業(yè) 公 司 不 宜 直 接 減 免 物 業(yè) 服 務 費 。物 業(yè) 服 務 費 是 屬 于 全 體 業(yè) 主 共 同 所

40、 有 的 財 產(chǎn) ， 繳 納物 業(yè) 服 務 費 是 業(yè) 主 的 法 定 義 務 ， 開 發(fā) 商 和 物 業(yè) 公 司均 無 權 減 免 。 在 實 務 中 ， 當 與 業(yè) 主 發(fā) 生 糾 紛 時 ， 開發(fā) 商 常 常 會 以 “ 減 免 ” 物 業(yè) 服 務 費 作 為 一 種 有 效 的解 決 方 案 。 對 這 種 “ 減 免 ” 行 為 應 當 表 述 為 “ 代 為支 付 ” 更 為 恰 當 ， 如 ： “ XX公 司 承 諾 代 XXX(業(yè) 主 )支付 年 的 物 業(yè) 管 理 費 。 ” 以 避 免 對 其 他 業(yè) 主 的 合 法權 益 造 成 侵 害 。 開 發(fā) 商 不 宜 直 接 免

41、 除 業(yè) 主 的 物 業(yè) 管 理 費 開 發(fā) 商 要 充 分 利 用 合 同 條 款 維 護 自 身利 益 ， 在 不 違 反 法 律 、 法 規(guī) 的 效 力 性 強制 性 規(guī) 定 的 前 提 下 ， 作 出 對 自 身 有 利 的約 定 。 同 時 ， 還 要 注 意 對 合 同 法 及其 司 法 解 釋 中 關 于 格 式 條 款 的 相 關 規(guī) 定的 應 用 ， 避 免 開 發(fā) 商 制 定 的 上 述 條 款 被認 定 為 格 式 條 款 ， 而 影 響 其 效 力 。 因 此開 發(fā) 商 在 合 同 訂 立 時 應 注 意 對 合 同 中 免除 或 者 限 制 其 責 任 的 條 款 以

42、 及 排 除 或 者限 制 對 方 權 利 的 條 款 ， 采 用 足 以 引 起 對方 注 意 的 文 字 、 符 號 、 字 體 等 特 別 標 識（ 如 加 粗 、 使 用 不 同 字 體 顏 色 等 ） ， 并按 照 對 方 的 要 求 對 該 格 式 條 款 予 以 說 明 。同 時 在 商 品 房 買 賣 合 同 補 充 協(xié) 議 中 加 入 特 別 提 示 和 格 式 合 同 提 示 及 說 明 條 款 。 簽 訂 商 品 房 買 賣 合 同 補 充 協(xié) 議 時 的 重 要 提 示 如 在 商 品 房 買 賣 合 同 補 充 協(xié) 議 條 款前 加 入 以 下 特 別 提 示 ： “

43、 為 確 保 買 受 人充 分 理 解 合 同 條 款 ， 出 賣 人 特 提 示 買 受人 在 簽 訂 前 ， 詳 細 閱 讀 并 充 分 理 解 本 合同 及 相 關 補 充 條 款 、 附 件 等 合 同 全 部 條款 及 內(nèi) 容 。 若 有 解 釋 或 說 明 要 求 ， 請 買受 人 在 簽 約 時 向 出 賣 人 提 出 ， 出 賣 人 將依 法 給 予 解 釋 或 說 明 。 本 合 同 一 經(jīng) 簽 訂即 對 雙 方 均 具 有 約 束 力 。 ” 在 補 充 協(xié) 議 的 最 后 加 入 以 下 格 式 合 同提 示 及 說 明 條 款 ： “ 買 受 人 確 認 ， 出 賣人 在 簽 訂 本 合 同 及 其 相 關 補 充 條 款 、 附件 前 ， 已 就 合 同 條 款 中 免 除 或 者 限 制 出 賣 人 責 任 的 條 款 作 出 了 特 別 提 示 ， 買 受人 已 充 分 理 解 并 同 意 其 全 部 內(nèi) 容 ” ， 以規(guī) 避 合 同 效 力 風 險 。 簽 訂 商 品 房 買 賣 合 同 補 充 協(xié) 議 時 的 重 要 提 示