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1、-秦漢唐-秦漢唐 商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 目錄 秦漢唐簡介12 商業(yè)運(yùn)營保障3 商業(yè)定位及動(dòng)線4 商業(yè)規(guī)劃 秦漢唐位于著名的大雁塔南廣場西側(cè)，是曲江新區(qū)大唐不夜城項(xiàng)目起點(diǎn)第一站。東臨大雁塔南廣場，西臨大唐通易坊，北臨大雁塔西苑，南接大唐不夜城，處于西安文化商業(yè)區(qū)域的核心位置和秀美婉轉(zhuǎn)的園林環(huán)境之中。秦漢唐項(xiàng)目總占地60畝，總建筑面積12萬平方米。分地上、地下兩部分組成。鑒于大雁塔周邊已形成的建筑文化氛圍，形成了項(xiàng)目的以商業(yè)業(yè)態(tài)為主，集旅游、休閑、購物、娛樂、餐飲為一體的仿古式商業(yè)街區(qū)。 項(xiàng)目簡介 秦漢唐位置特點(diǎn)，同時(shí)具備三個(gè)條件：u一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢；u二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的高收
2、入的消費(fèi)群體；u三是交通便利，停車方便。商業(yè)繁榮 人口集中 交通便利選 址項(xiàng)目特點(diǎn) 位置交通曲江商圈中心位置；位于著名的大雁塔南廣場西側(cè)；大唐不夜城核心板塊；東臨大雁塔南廣場，西臨大唐通易坊，北臨大雁塔西苑，南接大唐不夜城；項(xiàng)目周邊共計(jì)24路公交車，公共設(shè)施十分完善。 秦漢唐的選址就充分考慮到了超級(jí)購物中心地理位置和商圈的重要性 項(xiàng)目位置 位于城市旅游商業(yè)核心區(qū) 項(xiàng)目指標(biāo) 秦漢唐 總用地面積 39740南區(qū)：17314北區(qū)：22426總建筑面積 147797地上：81689地下：66108容積率 2.5建筑密度 65%綠地率 15%車位 1145輛 1 6 0 0 0 0面寬柱距8 2 0 0
3、三 層：4800二 層：4800一 層：4800負(fù)一層：5200負(fù)二層：4800 影城：11000 指標(biāo)數(shù)據(jù) 設(shè)計(jì)理念 秦漢唐商業(yè)設(shè)計(jì)顧問在建筑設(shè)計(jì)一開始就已經(jīng)介入，避免了購物中心今后使用、出租時(shí)的不便創(chuàng)意理念：該項(xiàng)目以秦、漢、唐文化及都市休閑文化為主體，借助千年佛教圣地-大雁塔核心旅游資源，集休閑娛樂、餐飲、傳統(tǒng)文化、時(shí)尚購物與一體的城市商業(yè)體。 目錄 秦漢唐簡介123 商業(yè)定位及動(dòng)線4 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)運(yùn)營保障 定位與檔次中高端消費(fèi)人群為主導(dǎo)，年齡段為1845歲為主要消費(fèi)人群，滿足西安每年3200萬旅游人群中的30%，以及南郊200萬常住人口的西安夜經(jīng)濟(jì)消費(fèi)。客戶規(guī)模 秦漢唐的市場定位確定為“
4、高檔” 完整及協(xié)同的體驗(yàn)，包括購物、休閑、餐飲及娛樂 超大規(guī)模型購物中心，面積在12萬平方米檔次 項(xiàng)目主題：打造一個(gè)以體驗(yàn)消費(fèi)為特點(diǎn)，以“吃、喝、玩、樂”為經(jīng)營核心的散步式商業(yè)街。 外部動(dòng)線 l 在西北角項(xiàng)目主要入口處，與東北角活動(dòng)廣場，將穿過基地的東西向道路下沉為半地下橫街，激活了地下一層，使地上、地下融為一體。 l 項(xiàng)目中心建有一個(gè)巨大的中央庭院式廣場，形成整個(gè)項(xiàng)目聚集人氣的商業(yè)中心，帶動(dòng)地上、地下的商業(yè)互動(dòng)，提升總體的商業(yè)價(jià)值。l 項(xiàng)目東側(cè)設(shè)有一條步行街貫穿南北，南部餐飲區(qū)設(shè)大型中庭空間集中圍合布置l 建筑造型借鑒秦漢建筑風(fēng)格，“組合式”坡屋面與周圍建筑群落的傳統(tǒng)屋面和諧統(tǒng)一，整體建筑傳
5、統(tǒng)、現(xiàn)代、時(shí)尚融為一體。突破百貨商店大空間購物的傳統(tǒng)模式，用中央廣場、下沉橫街、室外步行街、中庭空間將室內(nèi)外商業(yè)空間有機(jī)的組合起來，即提升樓層的商業(yè)價(jià)值，又使整個(gè)建筑群體更為統(tǒng)一。主出入口主出入口主出入口次出入口次出入口 動(dòng)線圖 u 10部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購物非常方便；u 店鋪的可視性與通達(dá)性強(qiáng)；u 公共區(qū)域的空間舒適，人性化較強(qiáng)；u 在出租空間上，呈現(xiàn)“兩高”的特點(diǎn)：舒適性高（購物休息區(qū)及天幕景觀區(qū)）、實(shí)用率高（露天中庭，不計(jì)入建筑面積）。動(dòng)線圖 目錄 秦漢唐簡介123 商業(yè)定位及動(dòng)線4 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)運(yùn)營保障 功能分區(qū)-1F快樂仙小吃城 1F珠寶飾品時(shí)尚餐飲 2F特色餐飲 3F唐邸酒店
6、自由自在-1F 世紀(jì)金花1Fl2F 兒童樂園3F 世紀(jì)金花錦官會(huì)世紀(jì)金花-1Fl1Fl2Fl3F 紅酒會(huì)所4F 世紀(jì)金花 -1Fl1Fl2F 曲江影院 3Fl4F 餐飲美食 2Fl3F 寶迪名品、汽車展示店1F 東方斯卡拉 -1Fl4F1F休閑餐飲2F3F4F餐飲美食五大功能：1.休閑娛樂功能 3.現(xiàn)代創(chuàng)意藝術(shù)功能 2.美食文化功能 4.時(shí)尚購物功能 整體商業(yè)規(guī)劃AB C DE FG 項(xiàng)目平面自由自在電玩城 街鋪 街鋪東方斯卡拉 街鋪-1F商業(yè)規(guī)劃 A區(qū)：世紀(jì)金花（女裝、女鞋、女包、英式下午茶、冰激凌、皮具養(yǎng)護(hù)、美甲）B/C/D區(qū)：自由自在電玩城、手工藝品、玉器E區(qū)：快樂仙小吃城F區(qū)：東方斯卡
7、拉演藝場G區(qū)：街鋪（珠寶）玉器 項(xiàng)目平面 A區(qū)：世紀(jì)金花（精品服飾、珠寶名表、化妝品、數(shù)碼電器）B/C/D區(qū)：la chapelle、哈根達(dá)斯、錦官會(huì)火鍋、面包新語、香芋仙、星巴克）E區(qū)：休閑餐飲、唐邸酒店大堂F區(qū)：CK、迪普菲琳、喜多、鱷魚、eccoG區(qū)：肯德基、波濤眼鏡1F商業(yè)規(guī)劃 項(xiàng)目平面 A區(qū)：世紀(jì)金花（男裝、男鞋、男包、戶外、家電、貝黎詩美容）B/C/D區(qū)：家居館、兒童服飾、錦官會(huì)火鍋E區(qū)：SPA咖啡、膠東魚館、唐邸酒店F區(qū)：黃記煌、真味、狀元樓、曼莎茶餐廳G區(qū)：四季戀餐廳、原生態(tài)餐廳2F商業(yè)規(guī)劃 A區(qū)：曲江國際影院B/C/D區(qū)：四川會(huì)館、凱米寶貝早教、彼得堡E區(qū)：唐邸酒店F區(qū)：一尊
8、皇牛、大董烤鴨、東北媽媽菜G區(qū)：百姓廚房3F商業(yè)規(guī)劃 A區(qū)：曲江國際影院B區(qū)：天幕紅酒F區(qū)：東方斯卡拉G區(qū)：蝦佬圣湯4F商業(yè)規(guī)劃 秦漢唐業(yè)態(tài)比列：樓層 餐飲娛樂 生活配套 零售 主力店B1 31.00% 2.00% 29.00% 38.00%L1 14.00% 10.00% 32.00% 44.00%L2 50.00% 0.00% 10.00% 40.00%L3 80.00% 20.00% 0.00% 0.00%L4 60.00% 0.00% 0.00% 40.00%小計(jì) 42.69% 1.62% 17.36% 38.33% 4 2 .6 9 % 1 .6 2 %1 7 .3 6 %4 3 .
9、6 9 %餐飲娛樂生活配套零售主力店主力店 面積（平米）世紀(jì)金花 40000東方斯卡拉 2000曲江國際影院 4000秦漢唐主力店面積： 主力店/次主力店所占比例為38.33； 餐飲娛樂占比42.69； 生活配套占比1.62； 零售占比17.36。 招商策略策略：先確定主力店，再全面招商具體措施：租金：一層 300元/ 二層 180元/ 三層 140元/ 主力店 50元/經(jīng)營方式：租賃 國際知名品牌多10%的品牌是首次進(jìn)入該城市大部分租戶租期長租戶品牌特點(diǎn)： 目錄 秦漢唐簡介123 商業(yè)定位及動(dòng)線4 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)運(yùn)營保障 運(yùn)營策略 秦漢唐在運(yùn)作時(shí)，整體的鋪位的規(guī)劃是按照持有型物業(yè)的需求來做的，
10、整個(gè)租金按照市場對(duì)比法確定。 通過差異化定位，著重契合項(xiàng)目周邊的常住客群及旅游客群的需求。商業(yè)運(yùn)營保障 物業(yè)管理l秦漢唐以大唐不夜城商業(yè)管理公司運(yùn)營，更好地運(yùn)作該項(xiàng)目；l“秦漢唐”力圖提供給消費(fèi)者舒適、豐富的購物體驗(yàn)，這就要求整個(gè)建筑規(guī)劃必須滿足顧客購物的需求和心理；商業(yè)運(yùn)營保障 l消費(fèi)者在購物過程中并不感到疲勞和煩瑣，因?yàn)槊恳粚佣加忻黠@的動(dòng)線，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣保證了整個(gè)商場中沒有死角；l當(dāng)顧客在這個(gè)面積巨大的商場中逛時(shí)，寬闊的主動(dòng)線可以讓顧客很容易找到要找的店面和商品，不會(huì)出現(xiàn)在其它商場迷路的情況；商業(yè)運(yùn)營保障 l巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光；l一期還為顧客提供了1145個(gè)車位。商業(yè)運(yùn)營保障 商業(yè)運(yùn)營保障 車庫進(jìn)出口 車庫進(jìn)出口 完
商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告
