房地產項目整體開發(fā)流程

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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,單擊此處編輯母版標題樣式,*,房地產項目整體開發(fā)流程,-,業(yè)務關鍵節(jié)點與控制,品牌,房地產開發(fā),需要整合的資源,勞動力,土地,專業(yè)人員,經驗,城市基礎、公,用 配套設施,建筑材料,資金,房地產項目的整體開發(fā)涵義,通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變人們生存物質環(huán)境的一種活動。,房地產項目的整體開發(fā)

2、流程,一個房地產項目的整體開發(fā)經營行為,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,資源獲取,資源加工,資源流通,及再流通,房地產的本質問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉移！,前期,(,決策期,),由拿地到方案定案,重在決策,(,大局已定,),；,中期,(,實施期,),由施工圖設計到入伙,重在執(zhí)行；,后期,(,運營期,),入伙后到房屋拆除,重在服務,重在總結反饋。,房地產項目的整體開發(fā)流程,企業(yè)視角與客戶視角,看樓,決策,簽約,等待,收樓,收拾,喬遷,比較,居住,發(fā)展商,物業(yè)管理,項目論證,企業(yè)視角的房地產流程,客戶視角的

3、房地產流程,產品策劃,營銷策劃,規(guī)劃設計,施工管理,產品交付,物業(yè)服務,銷售實現,案例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程,項目啟動會,國有土地使用證,建設用地規(guī)劃許可證,總平圖規(guī)劃設計完成,方案設計完成,(,方案評審會）,方案圖報建,樁基施工圖完成,主體施工圖完成,建設工程規(guī)劃許可證,精裝交樓標準施工圖及材料定板,項目開工,施工許可證,主體開工,預售證,開盤,主體封頂,竣工驗收,入伙,18,個關鍵節(jié)點,里程碑計劃（一級計劃）,簽訂土地合同至獲取施工許可證,5,個月時間；,拿地,7,個月后開盤！（恒大地產拿地后,6,個月開盤。）,項目啟動會,（即項目啟動時間，取得設計要點后經集團評審通過的時間）；,國有土

4、地使用證,(,指國有土地使用證的簽發(fā)時間,),；,建設用地規(guī)劃許可證,（指建設用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；,總平圖規(guī)劃設計完成,（指規(guī)劃設計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準）；,方案設計完成,（指方案通過集團董事會批準的時間）；,方案圖報建,（指取得政府相關部門批文時間，以最后部門的批文時間為準）；,樁基施工圖完成,（指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間）；,主體施工圖完成,（指可用于招標及施工的施工圖完成時間）；,建設工程規(guī)劃許可證,（指建設工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；,精裝交樓標準施工圖及材料定板,（指擬批量精裝交樓項目可用于招標及施工的施工圖完成時間）；,項目開工,（指項目動土時間

5、，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準）；,施工許可證,（指施工許可證的簽發(fā)時間）；,主體開工,（指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎施工開始時間為準）；,預售證,（指預售許可證的簽發(fā)時間）；,開盤,（指取得預售證后，正式開盤銷售的時間）；,主體封頂,（指主體屋面結構的完成時間）；,竣工驗收,（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）；,入伙,（指第一批辦理集中交付的時間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,企業(yè)獲得土地的方式,行政命令式：,劃撥,/,協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經濟適用房和基礎設施建設中的建設用地分配基

6、本上是控制在政府手里。,資本市場,:,1,、,投資參股,：,用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司,;,2,、,土地收購,：,直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費,;,3,、,收購有土地的公司,：,為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權，這種收購公司的形式現階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。,土地市場：,通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自,2002,年,7,月以來

7、，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以,“,價高者得,”,為唯一的衡量標準。,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？,市場未來預期；,項目或區(qū)域發(fā)展預期；,規(guī)劃條件的市場實現及經濟實現；,企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；,競爭對手的情況分析。,案例：佳兆業(yè)拿地原則,住宅為主，實現快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。,選擇預售條件寬松、,0,可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現條件的土地為首選。,避免拿超級大盤（建面,100,萬平方米以上），以免過多占用資金。,深耕

8、目前已進駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進入城市有,3,個可售建筑面積在,30,萬以上的項目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結構規(guī)劃并嚴格執(zhí)行。,加速進入以下城市：,長三角：有強勁實力的縣級市，如 常熟、昆山等；,環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺等；,內地省會城市：武漢、西安等。,同行案例：恒大,07,年中進入長沙，至今共有,5,項目，均以住宅為主，只有一個是過,100,萬平方米大盤，其他均為,40-50,萬平方米的項目，夠恒大三年的銷售周期，現在恒大銷售金額已是長沙冠軍。,各部門職責：,投資開發(fā)部：收集土地信息,項目立項報告（分公司）,項目立項審批（董事會）,項目可研

9、報告（集團）,項目投資決策（董事會）,項目獲取（招牌掛、股權收購）,成交確認書移交給項目公司。,營銷部：初步市場調研及定位草案。,設計部：概念規(guī)劃設計方案。,工程部：現場踏勘。（確定是生地、,熟地,還是毛地）,財務部：可研版投資收益、初步,籌資,方案。,成本部：控制性成本目標（限額指標、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）,采購部：制定項目合約計劃方案、市場調研合作方資源。,關鍵要素：項目可研報告。,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,決策資金：如何使用、如何

10、平衡、盈利期望、融資渠道。,決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度。,決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門。,地產項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,物業(yè)管理,案例：佳兆業(yè)項目定位決策三大要素,定位,項目形象定位、產品定位、客戶定位、市場定位等！,定案,總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！,定價,銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標等！,各部門職責：,投資開發(fā)部：建設規(guī)劃許可證,國有土地使用證。,營銷部：編制項目經營策劃書（包括市場調研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。,設計部：

11、概念設計任務書,概念設計深化方案。,工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。,財務部：概念版投資收益。（三個指標）,成本部：可研版成本,2,。（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）,采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設計單位。,關鍵要素：項目經營策劃書、概念設計深化方案。,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,物業(yè)管理,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,地產項目標準設計周期,實施方案,施工圖,實施方案,施工圖,設計前期,3,個月,5,個月,2,個月,設計周期,3,：,5,：,2,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣

12、銷售,入伙交付,包含的主要設計階段：,概念設計：大概,6,周；,詳規(guī)設計：大概,6,周；,單體方案：大概,12,周；,擴初方案：大概,6,周；,施工圖設計：施工標準和結構形式，大概,10,周；,景觀設計：大概,5-6,周；,樣板房及會所設計：大概,4,周。,關鍵要素：各階段方案評審。,常見的問題：,進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。,質量問題：評價體系和評價經驗的缺失。,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,詳規(guī)報建,方案報建,初步設計報建,施工圖報建,開工時間,開盤時間,設計控制點,項目重要節(jié)點,概念設計研究,區(qū)域確認概念設計研究結論,規(guī)劃方案設計,

13、區(qū)域規(guī)劃設計評審會,區(qū)域單體確認,實施方案完成,基礎施工圖,全套施工圖完成,景觀設計,銷售包裝設計,方案文本中，最重要兩張圖,項目總平面圖、標準層平面圖！,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,最優(yōu)化的設計階段流程參考：,時間進度控制,第,1,月,第,2,月,第,3,月,第,4,月,第,5,月,第,6,月,單位,規(guī)劃設計,規(guī)劃單位,單體設計,規(guī)劃單位,施工圖設計,結構單位,景觀設計,景觀公司,樣板房及會所,裝飾設計,規(guī)劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控；,規(guī)劃單位與景觀：完善、技術交底；,施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計。,最優(yōu)秀的設計成果是最能體現開發(fā)商開發(fā)思

14、維和開發(fā)意識的成果，而非作品。,各部門職責：,投資開發(fā)部：方案設計報批批復意見書,建設工程規(guī)劃許可證,基礎施工許可證。,營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。,設計部：編制方案設計任務書,規(guī)劃設計方案評審（含單體設計方案）,景觀方案評審,初步設計成果評審（含基坑支護設計圖）,建筑施工圖評審（含基礎設計圖）,正式施工圖評審。,工程部：地質初堪,地質詳堪,土方開挖及邊坡支護,基礎施工。,財務部：方案版投資收益。（三個指標）,成本部：方案版成本、施工圖預算。（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）,采購部：施工圖顧問單位,景觀、室內、方案設計單位,監(jiān)理單位招標,土建總包招標,工程材料設備采購。,客服

15、、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。,關鍵要素：各類設計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護。,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,關注風險點：,工程部、投資開發(fā)部、設計部關注設計指標表！,工程部、設計部、營銷及客服部關注交樓標準！,設計部、工程部、營銷及客服部關注一戶一圖！,工程部、設計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關注變更和報建圖紙！,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,開發(fā)辦,開發(fā)經營許可證,項目手冊,計委,固定資產投資計劃,項目立項,規(guī)劃局,建設用

16、地規(guī)劃許可,土地測量、評估,國土資源局,國有土地使用權證,土地確認、報批,土地交易,開發(fā)辦,人防辦,墻改辦,消防支隊,環(huán)保局,基礎設施牌套費,開發(fā)管理費,人防異地建設費,墻改基金,消防設施費,環(huán)境評估及排污費,規(guī)劃局,建設工程規(guī)劃許可,方案審批,規(guī)劃局,中標通知書,質檢站,散水辦,勞保辦,定額站,安檢站,安全許可,定額鑒別,勞保統(tǒng)籌,散水押金,質檢委托,城管大隊,執(zhí)法大隊,規(guī)劃局,開發(fā)辦,建委基建科,施工許可證,預售許可證,放線管理,房地產項目一般報批報建流程,土地獲取,定位決策,產品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,如何加快項目報批報建進程？,內部控制：,設計圖紙的圖紙質量、出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）等；,現場配合：,項目現場現狀、項目現場接待；,外部協(xié)調：,當地各級政府包括規(guī)劃局、建設局、國土局、城管、質檢站、消防等各類工作協(xié)調；,合作方的協(xié)調：,合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現場）、,合作方報建工作（勞保金、中標備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。,1,、技術處理,文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎施工？,2,、協(xié)調關系,城