房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,*,房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程,-,業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制,品牌,房地產(chǎn)開發(fā),需要整合的資源,勞動力,土地,專業(yè)人員,經(jīng)驗(yàn),城市基礎(chǔ)、公,用 配套設(shè)施,建筑材料,資金,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)涵義,通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程,一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,資源獲取,資源加工,資源流通,及再流通,房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！,前期,(,決策期,),由拿地到方案定案,重在決策,(,大局已定,),；,中期,(,實(shí)施期,),由施工圖設(shè)計(jì)到入伙,重在執(zhí)行；,后期,(,運(yùn)營期,),入伙后到房屋拆除,重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程,企業(yè)視角與客戶視角,看樓,決策,簽約,等待,收樓,收拾,喬遷,比較,居住,發(fā)展商,物業(yè)管理,項(xiàng)目論證,企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程,客戶視角的房地產(chǎn)流程,產(chǎn)品策劃,營銷策劃,規(guī)劃設(shè)計(jì),施工管理,產(chǎn)品交付,物業(yè)服務(wù),銷售實(shí)現(xiàn),案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目整體開發(fā)流程,項(xiàng)目啟動會,國有土地使用證,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成,方案設(shè)計(jì)完成,(,方案評審會）,方案圖報(bào)建,樁基施工圖完成,主體施工圖完成,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板,項(xiàng)目開工,施工許可證,主體開工,預(yù)售證,開盤,主體封頂,竣工驗(yàn)收,入伙,18,個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),里程碑計(jì)劃（一級計(jì)劃）,簽訂土地合同至獲取施工許可證,5,個(gè)月時(shí)間；,拿地,7,個(gè)月后開盤?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后,6,個(gè)月開盤。）,項(xiàng)目啟動會,（即項(xiàng)目啟動時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評審?fù)ㄟ^的時(shí)間）；,國有土地使用證,(,指國有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間,),；,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；,總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成,（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；,方案設(shè)計(jì)完成,（指方案通過集團(tuán)董事會批準(zhǔn)的時(shí)間）；,方案圖報(bào)建,（指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）；,樁基施工圖完成,（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；,主體施工圖完成,（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；,精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板,（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；,項(xiàng)目開工,（指項(xiàng)目動土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）；,施工許可證,（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）；,主體開工,（指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）；,預(yù)售證,（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）；,開盤,（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）；,主體封頂,（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）；,竣工驗(yàn)收,（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；,入伙,（指第一批辦理集中交付的時(shí)間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時(shí)間）。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,企業(yè)獲得土地的方式,行政命令式：,劃撥,/,協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。,資本市場,:,1,、,投資參股,：,用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司,;,2,、,土地收購,：,直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi),;,3,、,收購有土地的公司,：,為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。,土地市場：,通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自,2002,年,7,月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以,“,價(jià)高者得,”,為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？,市場未來預(yù)期；,項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；,規(guī)劃條件的市場實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；,企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會成本；,競爭對手的情況分析。,案例：佳兆業(yè)拿地原則,住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。,選擇預(yù)售條件寬松、,0,可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。,避免拿超級大盤（建面,100,萬平方米以上），以免過多占用資金。,深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個(gè)已進(jìn)入城市有,3,個(gè)可售建筑面積在,30,萬以上的項(xiàng)目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。,加速進(jìn)入以下城市：,長三角：有強(qiáng)勁實(shí)力的縣級市，如 常熟、昆山等；,環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺等；,內(nèi)地省會城市：武漢、西安等。,同行案例：恒大,07,年中進(jìn)入長沙，至今共有,5,項(xiàng)目，均以住宅為主，只有一個(gè)是過,100,萬平方米大盤，其他均為,40-50,萬平方米的項(xiàng)目，夠恒大三年的銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長沙冠軍。,各部門職責(zé)：,投資開發(fā)部：收集土地信息,項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）,項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會）,項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）,項(xiàng)目投資決策（董事會）,項(xiàng)目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹?quán)收購）,成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司。,營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。,設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。,工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、,熟地,還是毛地）,財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步,籌資,方案。,成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）,采購部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場調(diào)研合作方資源。,關(guān)鍵要素：項(xiàng)目可研報(bào)告。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。,決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度。,決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門。,地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目定位決策三大要素,定位,項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！,定案,總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！,定價(jià),銷售均價(jià)、價(jià)格聽證會、價(jià)格專題報(bào)告、利潤指標(biāo)等！,各部門職責(zé)：,投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證,國有土地使用證。,營銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）。,設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書,概念設(shè)計(jì)深化方案。,工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。,財(cái)務(wù)部：概念版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）,成本部：可研版成本,2,。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）,采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計(jì)單位。,關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期,實(shí)施方案,施工圖,實(shí)施方案,施工圖,設(shè)計(jì)前期,3,個(gè)月,5,個(gè)月,2,個(gè)月,設(shè)計(jì)周期,3,：,5,：,2,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,包含的主要設(shè)計(jì)階段：,概念設(shè)計(jì)：大概,6,周；,詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概,6,周；,單體方案：大概,12,周；,擴(kuò)初方案：大概,6,周；,施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概,10,周；,景觀設(shè)計(jì)：大概,5-6,周；,樣板房及會所設(shè)計(jì)：大概,4,周。,關(guān)鍵要素：各階段方案評審。,常見的問題：,進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。,質(zhì)量問題：評價(jià)體系和評價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,詳規(guī)報(bào)建,方案報(bào)建,初步設(shè)計(jì)報(bào)建,施工圖報(bào)建,開工時(shí)間,開盤時(shí)間,設(shè)計(jì)控制點(diǎn),項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn),概念設(shè)計(jì)研究,區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論,規(guī)劃方案設(shè)計(jì),區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評審會,區(qū)域單體確認(rèn),實(shí)施方案完成,基礎(chǔ)施工圖,全套施工圖完成,景觀設(shè)計(jì),銷售包裝設(shè)計(jì),方案文本中，最重要兩張圖,項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：,時(shí)間進(jìn)度控制,第,1,月,第,2,月,第,3,月,第,4,月,第,5,月,第,6,月,單位,規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃單位,單體設(shè)計(jì),規(guī)劃單位,施工圖設(shè)計(jì),結(jié)構(gòu)單位,景觀設(shè)計(jì),景觀公司,樣板房及會所,裝飾設(shè)計(jì),規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控；,規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；,施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)。,最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。,各部門職責(zé)：,投資開發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見書,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,基礎(chǔ)施工許可證。,營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團(tuán)隊(duì)。,設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審（含單體設(shè)計(jì)方案）,景觀方案評審,初步設(shè)計(jì)成果評審（含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖）,建筑施工圖評審（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖）,正式施工圖評審。,工程部：地質(zhì)初堪,地質(zhì)詳堪,土方開挖及邊坡支護(hù),基礎(chǔ)施工。,財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）,成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）,采購部：施工圖顧問單位,景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位,監(jiān)理單位招標(biāo),土建總包招標(biāo),工程材料設(shè)備采購。,客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。,關(guān)鍵要素：各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：,工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表！,工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！,設(shè)計(jì)部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！,工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,開發(fā)辦,開發(fā)經(jīng)營許可證,項(xiàng)目手冊,計(jì)委,固定資產(chǎn)投資計(jì)劃,項(xiàng)目立項(xiàng),規(guī)劃局,建設(shè)用地規(guī)劃許可,土地測量、評估,國土資源局,國有土地使用權(quán)證,土地確認(rèn)、報(bào)批,土地交易,開發(fā)辦,人防辦,墻改辦,消防支隊(duì),環(huán)保局,基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi),開發(fā)管理費(fèi),人防異地建設(shè)費(fèi),墻改基金,消防設(shè)施費(fèi),環(huán)境評估及排污費(fèi),規(guī)劃局,建設(shè)工程規(guī)劃許可,方案審批,規(guī)劃局,中標(biāo)通知書,質(zhì)檢站,散水辦,勞保辦,定額站,安檢站,安全許可,定額鑒別,勞保統(tǒng)籌,散水押金,質(zhì)檢委托,城管大隊(duì),執(zhí)法大隊(duì),規(guī)劃局,開發(fā)辦,建委基建科,施工許可證,預(yù)售許可證,放線管理,房地產(chǎn)項(xiàng)目一般報(bào)批報(bào)建流程,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,如何加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程？,內(nèi)部控制：,設(shè)計(jì)圖紙的圖紙質(zhì)量、出圖時(shí)間、圖紙變更（報(bào)建圖紙的變更）等；,現(xiàn)場配合：,項(xiàng)目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)場接待；,外部協(xié)調(diào)：,當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；,合作方的協(xié)調(diào)：,合作方報(bào)建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、,合作方報(bào)建工作（勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。,1,、技術(shù)處理,文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工？,2,、協(xié)調(diào)關(guān)系,城