1 商業(yè)地產(chǎn)的租金與售價(jià)不合理的比例關(guān)系

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1、1 商業(yè)地產(chǎn)的租金與售價(jià)不合理的比例關(guān)系 目前大部分商業(yè)地產(chǎn)都是采用售后包租的模式來(lái)吸引投資者快速回籠資金規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最好的一種方式,但是投資者并非直接是參與經(jīng)營(yíng)的,他們只看中的是投資回報(bào)率8%-10%甚至更高而非后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理包括業(yè)態(tài)定位,所以再高的售價(jià)也能賣掉的原因所在.而且開發(fā)商追求的是高額的售價(jià)利潤(rùn)沒(méi)考慮到將來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理是否能給予業(yè)主8%-10%的回報(bào).也就是說(shuō)如果要出售時(shí)開發(fā)商就必須想好租金為多少才能達(dá)到8%-10%的回報(bào),或者要租賃時(shí)就要預(yù)設(shè)售價(jià)為多少這樣才能使項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 售價(jià)與租金回報(bào)分析 假設(shè)目前售價(jià)15000/ m2 租金3/天/m2 面積：

2、100 m2 該商鋪出售總價(jià)：1500000 月租金回報(bào)：9000 年租金：108000 年投資回報(bào)率：7.2% 資回報(bào)年限：13.9年 假設(shè)目前售價(jià)15000/M2 租金2/天/ m2 面積：100 m2 該商鋪出售總價(jià)：1500000 月租金回報(bào)：6000 年租金：72000 年投資回報(bào)率：4.8 % 資回報(bào)年限：20.8年 按照國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目正常的投資回報(bào)10% 售價(jià)15000/m2的商業(yè) 租金應(yīng)該在4.17/ m2/天 按照商業(yè)項(xiàng)目正常的投資回報(bào)8% 售價(jià)15000/ m2的商業(yè)租金應(yīng)該在3.33/ m2/天 相反測(cè)算方法按照國(guó)際商業(yè)正常的投資回報(bào)10%測(cè)算

3、 假設(shè)目前租金2/ m2/天，那么如果是10%回報(bào)的話 租金是6000/月、72000/年10=720000總價(jià)/100 m2=7200/ m2 假設(shè)目前租金3/ m2/天，那么如果是10%回報(bào)的話 租金是9000/月、108000/年10=1080000總價(jià)/100 m2=108000/ m2 相反測(cè)算方法按投資回報(bào)8%測(cè)算 假設(shè)目前租金2/ m2/天，那么如果是8%回報(bào)的話 租金是6000/月、72000/年12.5年=900000總價(jià)/100 m2=9000/ m2 假設(shè)目前租金3/ m2/天，那么如果是8%回報(bào)的話 租金是9000/月、108000/年12.5年=13

4、50000總價(jià)/100 m2=13500 m2 本人還特此做過(guò)一張租金與售價(jià)的分析表適用與任何項(xiàng)目 售價(jià)與租金回報(bào)分析 單價(jià) （元/m2） 總價(jià) (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報(bào)率(%) 回報(bào)年限(年) 15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,000 10 10.00 15,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,000 9 11.11 15,000 1,500,000 3.33 100 10,000 120,000 8 12.50 15,000

5、1,500,000 2.92 100 8,750 105,000 7 14.29 15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67 15,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,000 5 20.00 單價(jià) （元/m2） 總價(jià) (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報(bào)率(%) 回報(bào)年限(年) 20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200,000 10 10.00 20,000 2,000,000 5.00 100 15,000 1

6、80,000 9 11.11 20,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160,000 8 12.50 20,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140,000 7 14.29 20,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120,000 6 16.67 20,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100,000 5 20.00 單價(jià) （元/m2） 總價(jià) (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報(bào)率(%) 回報(bào)年限(年) 7,200 7

7、20,000 2.00 100 6,000 72,000 10 10.00 8,000 800,000 2.00 100 6,000 72,000 9 11.11 9,000 900,000 2.00 100 6,000 72,000 8 12.50 12,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72,000 7 14.29 12,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72,000 6 16.67 14,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72,000 5 20.00 單價(jià) （元/m2） 總價(jià) (元) 日租

8、金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報(bào)率(%) 回報(bào)年限(年) 9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,000 10 10.00 10,000 1,000,000 2.50 100 7,500 90,000 9 11.11 11,250 1,125,000 2.50 100 7,500 90,000 8 12.50 12,857 1,285,714 2.50 100 7,500 90,000 7 14.29 15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67 18,00

9、0 1,800,000 2.50 100 7,500 90,000 5 20.00 單價(jià) （元/m2） 總價(jià) (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報(bào)率(%) 回報(bào)年限(年) 10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 108,000 10 10.00 12,000 1,200,000 3.00 100 9,000 108,000 9 11.11 13,500 1,350,000 3.00 100 9,000 108,000 8 12.50 15,429 1,542,857 3.00 100 9,000

10、108,000 7 14.29 18,000 1,800,000 3.00 100 9,000 108,000 6 16.67 21,600 2,160,000 3.00 100 9,000 108,000 5 20.00 單價(jià) （元/m2） 總價(jià) (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報(bào)率(%) 回報(bào)年限(年) 12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126,000 10 10.00 14,000 1,400,000 3.50 100 10,500 126,000 9 11.11 15,750

11、 1,575,000 3.50 100 10,500 126,000 8 12.50 18,000 1,800,000 3.50 100 10,500 126,000 7 14.29 21,000 2,100,000 3.50 100 10,500 126,000 6 16.67 25,200 2,520,000 3.50 100 10,500 126,000 5 20.00 但是大部分開發(fā)商沒(méi)有意識(shí)到這點(diǎn).回顧此類項(xiàng)目的操作過(guò)程及結(jié)果十有八九是在慘淡經(jīng)營(yíng)甚至經(jīng)營(yíng)管理公司跟本拿不出回報(bào)給小業(yè)主.導(dǎo)致很多小業(yè)主跟開發(fā)商打官司或是開發(fā)商再把已收的房?jī)r(jià)款吐出來(lái)返還業(yè)主 2

12、小業(yè)主轉(zhuǎn)手困難的問(wèn)題 這個(gè)問(wèn)題是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題好多投資者是想做短線投資的利用項(xiàng)目的短期升值轉(zhuǎn)讓贏利或者看到商鋪應(yīng)運(yùn)情況不理想時(shí)決定再賣掉時(shí)問(wèn)題就出現(xiàn)了 首先做為商鋪本身來(lái)講購(gòu)入總價(jià)決定回報(bào)收入 比如說(shuō)一套商鋪購(gòu)入總價(jià)為100萬(wàn)開發(fā)商承諾回報(bào)為8%也就是年收益是8萬(wàn)(不包括個(gè)人所得稅和租賃稅等稅收)但是上家把這套商鋪轉(zhuǎn)讓給下家時(shí)房?jī)r(jià)發(fā)生了變化,因?yàn)樯霞野焉啼佫D(zhuǎn)讓會(huì)產(chǎn)生一系列產(chǎn)權(quán)交易的稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅5.55%+差價(jià)部分差價(jià)稅20%+契稅3%+銀行利息6.12%)等成本轉(zhuǎn)加到房?jī)r(jià)上這樣一來(lái)該商鋪總價(jià)必然抬高20%-30%而且上家1分錢都沒(méi)賺的情況下,但是回報(bào)收入還是8萬(wàn)也就是說(shuō)回報(bào)率就不是8%了

13、肯能是5%(不包括個(gè)人所得稅和租賃稅)了甚至 更低了,這重情況下誰(shuí)還會(huì)接手這商鋪? 3 開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 開發(fā)商目的非常明確就是以開發(fā)項(xiàng)目然后銷售贏利為目的他把市場(chǎng)的宏觀調(diào)控及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了→商業(yè)管理公司和→投資者(小業(yè)主)還有→商鋪的直接經(jīng)營(yíng)者身上了,而且開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)拆零分售給了小業(yè)主但是經(jīng)營(yíng)權(quán)又牢牢的抓在自己手里,這樣的話這個(gè)商鋪如果將來(lái)經(jīng)營(yíng)得非常成功的話獲利最大的還是開發(fā)商自己而小業(yè)主只有固定的回報(bào)8%或者10%這樣一個(gè)固定收益沒(méi)有權(quán)利跟開發(fā)商共同分享到利益,再換句話說(shuō)如果經(jīng)營(yíng)失敗開發(fā)商又把商場(chǎng)管理公司做為擋箭牌推在最前面而他自己是沒(méi)有任何責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的,其實(shí)就是開發(fā)商在用小業(yè)主的產(chǎn)權(quán)在玩商業(yè)游戲 最終受到迫害的還是商業(yè)管理公司和→投資者(小業(yè)主)還有→商鋪的直接經(jīng)營(yíng)者 還有很多內(nèi)容想跟大家一起探討由于目前工作原因沒(méi) 時(shí)間暫時(shí)寫到這里以后有時(shí)間再來(lái)和大家交流探討 本人QQ號(hào)298517574 有興趣者可以聯(lián)系我一起交流目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和將來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)