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1、1 商業(yè)地產(chǎn)的租金與售價不合理的比例關系
目前大部分商業(yè)地產(chǎn)都是采用售后包租的模式來吸引投資者快速回籠資金規(guī)避市場風險最好的一種方式,但是投資者并非直接是參與經(jīng)營的,他們只看中的是投資回報率8%-10%甚至更高而非后續(xù)的經(jīng)營管理包括業(yè)態(tài)定位,所以再高的售價也能賣掉的原因所在.而且開發(fā)商追求的是高額的售價利潤沒考慮到將來的經(jīng)營管理是否能給予業(yè)主8%-10%的回報.也就是說如果要出售時開發(fā)商就必須想好租金為多少才能達到8%-10%的回報,或者要租賃時就要預設售價為多少這樣才能使項目的長遠發(fā)展奠定良好的基礎和風險預測
售價與租金回報分析
假設目前售價15000/ m2 租金3/天/m2 面積：
2、100 m2
該商鋪出售總價：1500000 月租金回報：9000 年租金：108000
年投資回報率：7.2%
資回報年限：13.9年
假設目前售價15000/M2 租金2/天/ m2 面積：100 m2
該商鋪出售總價：1500000 月租金回報：6000 年租金：72000
年投資回報率：4.8 %
資回報年限：20.8年
按照國際商業(yè)項目正常的投資回報10%
售價15000/m2的商業(yè) 租金應該在4.17/ m2/天
按照商業(yè)項目正常的投資回報8%
售價15000/ m2的商業(yè)租金應該在3.33/ m2/天
相反測算方法按照國際商業(yè)正常的投資回報10%測算
3、
假設目前租金2/ m2/天，那么如果是10%回報的話
租金是6000/月、72000/年10=720000總價/100 m2=7200/ m2
假設目前租金3/ m2/天，那么如果是10%回報的話
租金是9000/月、108000/年10=1080000總價/100 m2=108000/ m2
相反測算方法按投資回報8%測算
假設目前租金2/ m2/天，那么如果是8%回報的話
租金是6000/月、72000/年12.5年=900000總價/100 m2=9000/ m2
假設目前租金3/ m2/天，那么如果是8%回報的話
租金是9000/月、108000/年12.5年=13
4、50000總價/100 m2=13500 m2
本人還特此做過一張租金與售價的分析表適用與任何項目
售價與租金回報分析
單價 （元/m2） 總價 (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報率(%) 回報年限(年)
15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,000 10 10.00
15,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,000 9 11.11
15,000 1,500,000 3.33 100 10,000 120,000 8 12.50
15,000
5、1,500,000 2.92 100 8,750 105,000 7 14.29
15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67
15,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,000 5 20.00
單價 （元/m2） 總價 (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報率(%) 回報年限(年)
20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200,000 10 10.00
20,000 2,000,000 5.00 100 15,000 1
6、80,000 9 11.11
20,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160,000 8 12.50
20,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140,000 7 14.29
20,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120,000 6 16.67
20,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100,000 5 20.00
單價 （元/m2） 總價 (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報率(%) 回報年限(年)
7,200 7
7、20,000 2.00 100 6,000 72,000 10 10.00
8,000 800,000 2.00 100 6,000 72,000 9 11.11
9,000 900,000 2.00 100 6,000 72,000 8 12.50
12,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72,000 7 14.29
12,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72,000 6 16.67
14,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72,000 5 20.00
單價 （元/m2） 總價 (元) 日租
8、金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報率(%) 回報年限(年)
9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,000 10 10.00
10,000 1,000,000 2.50 100 7,500 90,000 9 11.11
11,250 1,125,000 2.50 100 7,500 90,000 8 12.50
12,857 1,285,714 2.50 100 7,500 90,000 7 14.29
15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67
18,00
9、0 1,800,000 2.50 100 7,500 90,000 5 20.00
單價 （元/m2） 總價 (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報率(%) 回報年限(年)
10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 108,000 10 10.00
12,000 1,200,000 3.00 100 9,000 108,000 9 11.11
13,500 1,350,000 3.00 100 9,000 108,000 8 12.50
15,429 1,542,857 3.00 100 9,000
10、108,000 7 14.29
18,000 1,800,000 3.00 100 9,000 108,000 6 16.67
21,600 2,160,000 3.00 100 9,000 108,000 5 20.00
單價 （元/m2） 總價 (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報率(%) 回報年限(年)
12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126,000 10 10.00
14,000 1,400,000 3.50 100 10,500 126,000 9 11.11
15,750
11、 1,575,000 3.50 100 10,500 126,000 8 12.50
18,000 1,800,000 3.50 100 10,500 126,000 7 14.29
21,000 2,100,000 3.50 100 10,500 126,000 6 16.67
25,200 2,520,000 3.50 100 10,500 126,000 5 20.00
但是大部分開發(fā)商沒有意識到這點.回顧此類項目的操作過程及結(jié)果十有八九是在慘淡經(jīng)營甚至經(jīng)營管理公司跟本拿不出回報給小業(yè)主.導致很多小業(yè)主跟開發(fā)商打官司或是開發(fā)商再把已收的房價款吐出來返還業(yè)主
2
12、小業(yè)主轉(zhuǎn)手困難的問題
這個問題是個很現(xiàn)實的問題好多投資者是想做短線投資的利用項目的短期升值轉(zhuǎn)讓贏利或者看到商鋪應運情況不理想時決定再賣掉時問題就出現(xiàn)了
首先做為商鋪本身來講購入總價決定回報收入
比如說一套商鋪購入總價為100萬開發(fā)商承諾回報為8%也就是年收益是8萬(不包括個人所得稅和租賃稅等稅收)但是上家把這套商鋪轉(zhuǎn)讓給下家時房價發(fā)生了變化,因為上家把商鋪轉(zhuǎn)讓會產(chǎn)生一系列產(chǎn)權交易的稅費(營業(yè)稅5.55%+差價部分差價稅20%+契稅3%+銀行利息6.12%)等成本轉(zhuǎn)加到房價上這樣一來該商鋪總價必然抬高20%-30%而且上家1分錢都沒賺的情況下,但是回報收入還是8萬也就是說回報率就不是8%了
13、肯能是5%(不包括個人所得稅和租賃稅)了甚至 更低了,這重情況下誰還會接手這商鋪?
3 開發(fā)商風險規(guī)避
開發(fā)商目的非常明確就是以開發(fā)項目然后銷售贏利為目的他把市場的宏觀調(diào)控及經(jīng)營風險轉(zhuǎn)移到了→商業(yè)管理公司和→投資者(小業(yè)主)還有→商鋪的直接經(jīng)營者身上了,而且開發(fā)商將產(chǎn)權拆零分售給了小業(yè)主但是經(jīng)營權又牢牢的抓在自己手里,這樣的話這個商鋪如果將來經(jīng)營得非常成功的話獲利最大的還是開發(fā)商自己而小業(yè)主只有固定的回報8%或者10%這樣一個固定收益沒有權利跟開發(fā)商共同分享到利益,再換句話說如果經(jīng)營失敗開發(fā)商又把商場管理公司做為擋箭牌推在最前面而他自己是沒有任何責任和風險的,其實就是開發(fā)商在用小業(yè)主的產(chǎn)權在玩商業(yè)游戲
最終受到迫害的還是商業(yè)管理公司和→投資者(小業(yè)主)還有→商鋪的直接經(jīng)營者
還有很多內(nèi)容想跟大家一起探討由于目前工作原因沒 時間暫時寫到這里以后有時間再來和大家交流探討
本人QQ號298517574 有興趣者可以聯(lián)系我一起交流目前中國房地產(chǎn)市場和將來的發(fā)展趨勢
1 商業(yè)地產(chǎn)的租金與售價不合理的比例關系
