國際體育演藝中心二期 項(xiàng)目可研報(bào)告

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1、廣東xx生物科技股份有限公司廣州凱得文化娛樂有限公司研發(fā)中心、連鎖總部及生產(chǎn)基地廣州國際體育演藝中心二期項(xiàng)目可研報(bào)告20102013年31月第一章、摘要4一、公司基本情況4二、項(xiàng)目概括6第二章、公司所處的行業(yè)基本情況9一、全球膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的行業(yè)概況9二、我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的概況11三、我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域的市場概況18第三章、項(xiàng)目的建設(shè)背景20一、我國宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升20二、行業(yè)政策的不斷完善和國家產(chǎn)業(yè)政策的大力支持20三、我國已進(jìn)入營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期21四、國際品牌紛紛進(jìn)入中國市場21五、公司擁有強(qiáng)大的綜合實(shí)力和行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的市場基礎(chǔ)21第四章、項(xiàng)目建設(shè)必要性及可行性22一、

2、項(xiàng)目建設(shè)必要性22二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性24第五章、項(xiàng)目建設(shè)方案26一、項(xiàng)目用地26二、主要建設(shè)內(nèi)容26第六章、環(huán)境影響與綜合利用評價(jià)29一、擬建項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物29二、擬建項(xiàng)目污染治理措施30三、結(jié)論30第七章、項(xiàng)目的投資概算31一、土地出讓款31二、建筑工程費(fèi)31三、裝修工程32四、設(shè)備及安裝費(fèi)32五、其他建設(shè)費(fèi)及預(yù)備費(fèi)33六、流動(dòng)資金33七、投資估算總表33八、資金籌措34第八章、項(xiàng)目效益分析34一、研發(fā)中心效益分析34二、連鎖總部及生產(chǎn)基地效益分析34第九章、研究結(jié)論35目錄第一章、摘要2一、公司基本情況2二、項(xiàng)目概括4第二章、公司所處的行業(yè)基本情況5一、全球膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的行業(yè)概況

3、6二、我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的概況7三、我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域的市場概況13第三章、項(xiàng)目的建設(shè)背景15一、我國宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升16二、行業(yè)政策的不斷完善和國家產(chǎn)業(yè)政策的大力支持16三、我國已進(jìn)入營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期16四、國際品牌紛紛進(jìn)入中國市場17五、公司擁有強(qiáng)大的綜合實(shí)力和行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的市場基礎(chǔ)17第四章、項(xiàng)目建設(shè)必要性及可行性18一、項(xiàng)目建設(shè)必要性19二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性21第五章、項(xiàng)目建設(shè)方案23一、項(xiàng)目用地23二、主要建設(shè)內(nèi)容23第六章、環(huán)境影響與綜合利用評價(jià)26一、擬建項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物26二、擬建項(xiàng)目污染治理措施26三、結(jié)論27第七章、項(xiàng)目的投資概算28一、土地出讓款28

4、二、建筑工程費(fèi)28三、裝修工程28四、設(shè)備及安裝費(fèi)29五、其他建設(shè)費(fèi)及預(yù)備費(fèi)29六、流動(dòng)資金30七、投資估算總表30八、資金籌措30第八章、項(xiàng)目效益分析31一、研發(fā)中心效益分析31二、連鎖總部及生產(chǎn)基地效益分析31第九章、研究結(jié)論32 52 / 52第一章、摘要一、公司基本情況廣東xx生物科技股份有限公司廣州凱得文化娛樂有限公司（以下簡稱公司或xx凱得文化公司），主要業(yè)務(wù)是膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售。公司是中國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)非直銷領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，是行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)專柜加營養(yǎng)顧問銷售模式的企業(yè)，現(xiàn)已被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)。2008年，公司在中國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)非直銷領(lǐng)域的市場占有率達(dá)到了10

5、%，位居第一名，超過第二名2.8個(gè)百分點(diǎn)；若按照單一品牌計(jì)算，公司“xx凱得文化公司”品牌和“十一坊”品牌2008年在非直銷領(lǐng)域的市場占有率分別達(dá)到了8.7%和1.3%，分別位居第一名和第六名（數(shù)據(jù)來源：中國保健協(xié)會(huì)市場工作委員會(huì)（以下簡稱：中國保健協(xié)會(huì)市場工委）。2009年，公司的收入和利潤增長速度遠(yuǎn)高于行業(yè)水平，市場龍頭地位得到進(jìn)一步加強(qiáng)，市場占有率也得到了進(jìn)一步提高。公司創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)從2004年就確定“取自全球，健康全家”的品牌理念，在全球范圍內(nèi)甄選最合適原料，為消費(fèi)者提供更具特色、更高品質(zhì)的產(chǎn)品。經(jīng)過2006年和2007年品牌擴(kuò)張戰(zhàn)略和品牌提升戰(zhàn)略，公司“xx凱得文化公司”品牌已經(jīng)成為了強(qiáng)

6、勢的渠道性品牌，該單一品牌的市場占有率第一，目前正在向知名的大眾消費(fèi)品牌轉(zhuǎn)變，是中國在未來最有可能與“安利紐崔萊”等國外品牌相抗衡的國內(nèi)品牌。目前，公司擁有行業(yè)非直銷領(lǐng)域最大的銷售網(wǎng)絡(luò)和連鎖網(wǎng)絡(luò)，在同行業(yè)中銷售渠道規(guī)模遙遙領(lǐng)先。截止2009年12月31日，公司產(chǎn)品在國內(nèi)200多個(gè)城市總共約7,000多個(gè)零售終端進(jìn)行銷售，其中在3,400多個(gè)終端設(shè)置了銷售專柜，且每個(gè)專柜均配有經(jīng)專門培訓(xùn)的營養(yǎng)顧問（營養(yǎng)顧問是各經(jīng)銷商派出的人員，本公司的注冊營養(yǎng)師負(fù)責(zé)對其培訓(xùn)），向顧客傳遞營養(yǎng)及健康的觀念及銷售產(chǎn)品。目前，公司產(chǎn)品的零售終端數(shù)量在同行業(yè)中已遙遙領(lǐng)先，并且還正在迅速增加中，根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，預(yù)計(jì)到

7、2012年公司產(chǎn)品的零售終端將達(dá)到20,000個(gè)左右。此外，公司參照NBTY、GNC等國際標(biāo)桿企業(yè)的成熟經(jīng)營模式，實(shí)施了連鎖經(jīng)營戰(zhàn)略。截止2009年12月31日，全國已有128家專賣公司產(chǎn)品的xx凱得文化公司連鎖經(jīng)營店分布在各大中城市，為消費(fèi)者提供專業(yè)的營養(yǎng)健康產(chǎn)品、健康咨詢和售后服務(wù)。根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，到2014年連鎖經(jīng)營店將達(dá)到3036家，公司將成為國內(nèi)擁有最大膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)。公司已在珠海擁有了涵蓋軟膠囊、硬膠囊、片劑、粉劑等多個(gè)劑型的先進(jìn)生產(chǎn)基地，該基地是中國專業(yè)的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑生產(chǎn)基地之一。2008年5月和2009年2月，公司產(chǎn)品分別榮獲“國家奧林匹克體育中心運(yùn)動(dòng)員

8、專用營養(yǎng)健康產(chǎn)品”稱號和“公眾營養(yǎng)與發(fā)展中心營養(yǎng)健康倡導(dǎo)產(chǎn)品”稱號。2009年公司已被批準(zhǔn)成為高新科技企業(yè)。現(xiàn)擁有較強(qiáng)的科研團(tuán)隊(duì)和自主創(chuàng)新能力，目前，本公司技術(shù)中心共有工作人員約50人，由從各大高校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)的本科生和研究生、高級工程師、注冊營養(yǎng)師和助理工程師組成。經(jīng)過多年積累，公司自行研發(fā)并擁有了新型薄膜包衣技術(shù)、多元濕法制粒技術(shù)、粉末直接壓片技術(shù)以及維生素及微量元素預(yù)混料技術(shù)，片劑工藝技術(shù)居領(lǐng)先水平。同時(shí)，公司通過對全球多種膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑原料進(jìn)行對比研究、建立了原料數(shù)據(jù)庫，包含原料的生產(chǎn)工藝、成分、理化性質(zhì)、配伍協(xié)同/禁忌、作用機(jī)理、食用風(fēng)險(xiǎn)等，為產(chǎn)品研發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)，更好地保證了產(chǎn)

9、品的質(zhì)量和穩(wěn)定性。2010年1月，根據(jù)全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序辦公室和國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì)管理辦公室聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)行業(yè)信用評價(jià)試點(diǎn)管理工作的通知，公司被中國保健協(xié)會(huì)評為行業(yè)內(nèi)首批信用等級為AAA的企業(yè)。報(bào)告期內(nèi)，公司的營業(yè)收入和凈利潤一直保持快速增長，增幅遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。未來三年，公司繼續(xù)秉承“營養(yǎng)干預(yù)，為健康人管理健康”的理念，堅(jiān)持走膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑專業(yè)化發(fā)展路線，在現(xiàn)有傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡(luò)已處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的基礎(chǔ)上，通過積極擴(kuò)大藥店、商超等傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡(luò)和加快推進(jìn)連鎖店等新型營銷網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，鞏固并進(jìn)一步提升主力品牌“xx凱得文化公司”在非直銷領(lǐng)域的龍頭地位，積極發(fā)展“十一坊”和“

10、頂呱呱”等細(xì)分市場輔助品牌，并通過加大研發(fā)投入、新產(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)能提升，進(jìn)一步提高公司產(chǎn)品的整體市場占有率；公司將加大品牌建設(shè)的投入，力求將“xx凱得文化公司”品牌由強(qiáng)勢的渠道性品牌建設(shè)為知名的大眾消費(fèi)品牌，擴(kuò)大品牌的知名度和美譽(yù)度；公司將進(jìn)一步加強(qiáng)人才的培養(yǎng)、引進(jìn)和激勵(lì)，進(jìn)一步夯實(shí)“快樂公司”企業(yè)文化的建設(shè)，提高員工工作積極性及滿意度，為中國城鎮(zhèn)家庭提供營養(yǎng)及健康相關(guān)資訊、產(chǎn)品和服務(wù)。二、項(xiàng)目概括廣州國際體育演藝中心于2008年7月23日經(jīng)廣州開發(fā)區(qū)管委會(huì)主任辦公會(huì)（200849號）決定建設(shè)，計(jì)劃中的演藝中心整體規(guī)劃設(shè)計(jì)分為三個(gè)部分，一期的主館（即已建成的演藝中心場館）、二期的商業(yè)、酒店公寓配

11、套和三期的休閑文化廣場。其中演藝中心一期場館占地面積6.54萬平方米，總建筑面積13萬平方米，總建安投資17.5億元。該場館將美國NBA場館的設(shè)計(jì)精髓和空間布局理念結(jié)合本地的社會(huì)人文環(huán)境融為一體。最終一期主館按期建成投入運(yùn)行，而二期和三期的商業(yè)配套和文化休閑項(xiàng)目因工期、亞運(yùn)開幕等原因暫緩實(shí)施。一期場館自2010年9月30日交付使用以來，已成功舉辦了包括NBA季前賽、亞運(yùn)籃球賽事、著名歌星演唱會(huì)、湖南衛(wèi)視跨年晚會(huì)、著名企業(yè)年會(huì)在內(nèi)的80多場賽事和演出。獨(dú)特的建筑風(fēng)格、熙熙攘攘的人流、美倫美幻的場館燈光和精彩絕倫的演出場景，集聚了濃厚的人氣和宣傳效應(yīng)，使演藝中心成為廣州及開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)標(biāo)志性建筑和

12、靚麗的名片，為提升、宣傳區(qū)域形象做出了積極貢獻(xiàn)。這其中，凱得公司二級子公司-廣州凱得文化娛樂有限公司（下稱“凱得文化公司”）作為演藝中心場館運(yùn)營維護(hù)管理單位，在場館商業(yè)化運(yùn)作、包廂使用權(quán)銷售和商業(yè)廣告的引進(jìn)等方面做了積極而富有成效的工作。為了貫徹公司既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，提高公司研發(fā)能力，嚴(yán)控公司產(chǎn)品質(zhì)量，更好為廣大城市家庭提供膳食營養(yǎng)營養(yǎng)補(bǔ)充劑服務(wù)，公司擬在廣州科學(xué)城建立先進(jìn)的研發(fā)中心、連鎖總部及生產(chǎn)基地。研發(fā)中心建設(shè)按GMP要求建設(shè)，包括：（1）為顧客提供營養(yǎng)狀況檢測和營養(yǎng)健康解決方案的營養(yǎng)研究中心；（2）研發(fā)中心及中試車間；（3）檢驗(yàn)中心。連鎖總部及生產(chǎn)基地，包括：（1）全國連鎖店管理中心；（

13、2）全國連鎖店銷售產(chǎn)品的生產(chǎn)基地；（3）全部連鎖店產(chǎn)品倉儲、配送中心。項(xiàng)目申請用地30,000平方米，建設(shè)總面積約30,000平方米，項(xiàng)目總投資20,058萬元，其中建設(shè)投資15,958萬元，流動(dòng)資金4,100萬元。項(xiàng)目總建設(shè)期18個(gè)月，達(dá)產(chǎn)期為建設(shè)完產(chǎn)后兩年。達(dá)產(chǎn)后預(yù)計(jì)銷售150,000萬元，稅后利潤約12,000萬元。第二章、公司所處的行業(yè)基本情況本公司屬于營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)中的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)。無論是營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，還是膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)，均為我國近年來興起的新興產(chǎn)業(yè)。我國發(fā)展?fàn)I養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，具有豐富而多樣化的原料來源，具有較為強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)根基，具有數(shù)千年中醫(yī)學(xué)堅(jiān)實(shí)的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)。在全球經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)競爭格局中

14、，營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)將是我國具有較多知識產(chǎn)權(quán)、較強(qiáng)創(chuàng)造能力和國際競爭優(yōu)勢的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。一、全球膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的行業(yè)概況1、全球膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場規(guī)模及分布根據(jù)世界營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)NBJ的報(bào)告，整個(gè)營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)分為四部分：膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑、功能食品、天然/有機(jī)食品、天然/有機(jī)個(gè)人護(hù)理產(chǎn)品。2006年，全球營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模已達(dá)2,283億美元，其中膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場規(guī)模超過680億美元（資料來源：中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2006）。2008年，在金融危機(jī)的背景下，全球膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的銷售額仍然達(dá)到了646.7億美元（資料來源：第四屆中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)高層論壇）。膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑在各國的發(fā)展?fàn)顩r相差很大，發(fā)達(dá)國家市

15、場成熟度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于欠發(fā)達(dá)國家，美國、日本、西歐三大市場占有全球約70的市場。美國是全球膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的頭號消費(fèi)強(qiáng)國，2006年市場規(guī)模已達(dá)約230億美元，全美國有三分之二的消費(fèi)者有消費(fèi)膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的習(xí)慣。日本是全球第二大膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的消費(fèi)國，2006年市場規(guī)模約為111億美元，全日本有三分之二的消費(fèi)者有消費(fèi)膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的習(xí)慣。2、全球膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場發(fā)展驅(qū)動(dòng)力雖然各國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場起步時(shí)間不同，消費(fèi)者的教育程度和需求有別，市場成熟度也各異，但在市場發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力方面卻有很多共同點(diǎn)。比如美國、歐洲和日本市場的發(fā)展與人口老齡化、醫(yī)療費(fèi)用增加、對食品安全性的重視程度以及環(huán)保問題等因素密切

16、有關(guān)，而南美和亞洲（不包括日本）較高的增長幅度與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展、可支配收入的增長，不斷擴(kuò)大的中產(chǎn)階層的消費(fèi)能力密不可分。3、全球膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場增長2001年到2006年，發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑市場容量的年均增長速度分別為4%和11%。由于發(fā)達(dá)國家市場成熟度高，膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場已趨于飽和，發(fā)展速度不如發(fā)展中國家快。發(fā)展中國家市場由于滲透率低，有較高的增長潛力，近年來已經(jīng)表現(xiàn)出比發(fā)達(dá)國家更快的發(fā)展速度。比如，2006年東歐和拉美地區(qū)的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑增長率分別達(dá)到17%和13%。我國人口基數(shù)大，人均可支配收入逐年增多，再加上健康意識的增強(qiáng)及政府政策的引導(dǎo)，未來必將成為最有發(fā)展?jié)摿?/p>

17、的市場，發(fā)展速度將遠(yuǎn)超發(fā)展中國家的年均增幅。發(fā)展中國家和發(fā)達(dá)國家2001-2006市場發(fā)展速度對比情況資料來源：NBJ二、我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的概況1、我國國民的營養(yǎng)狀況現(xiàn)代社會(huì)中市場經(jīng)濟(jì)競爭引起公眾生活節(jié)奏明顯加快，人們普遍食用快餐使得營養(yǎng)攝入出現(xiàn)失衡。城市化浪潮使農(nóng)民食用商品糧比例上升，糧食精細(xì)加工導(dǎo)致微量營養(yǎng)素大量流失，而工業(yè)化的食品加工，在高溫滅菌和真空包裝工藝中容易使食品的原有礦物質(zhì)、維生素遭到破壞。根據(jù)我國2004年發(fā)布的中國居民營養(yǎng)和健康現(xiàn)狀調(diào)查情況和相關(guān)研究報(bào)告分析，與十年前、二十年前的調(diào)查數(shù)據(jù)相比，雖然大部分公眾的熱量、脂肪攝入已達(dá)標(biāo)甚至超量，而各種人體必需的維生素、礦物質(zhì)

18、、膳食纖維等營養(yǎng)素的缺乏狀況并沒有明顯好轉(zhuǎn)，有的甚至情況更加嚴(yán)重。1982-2002我國居民微量營養(yǎng)素?cái)z入低于推薦量且呈下降趨勢資料來源：中國居民營養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（2004）由于過于追求產(chǎn)量和生長速度以及錯(cuò)誤的飲食習(xí)慣，蔬菜的營養(yǎng)價(jià)值出現(xiàn)了明顯下降，現(xiàn)代食品業(yè)非科學(xué)的加工方式也使得營養(yǎng)損失嚴(yán)重。蔬菜的營養(yǎng)價(jià)值下降資料來源：中國居民營養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（2004）面粉生產(chǎn)過程造成的營養(yǎng)損失資料來源：中國居民營養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（2004）2、中國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的發(fā)展歷程在直銷巨頭安利中國未進(jìn)入中國之前，我國并沒有完整的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的概念。安利中國于1992年落戶廣州，1998年安利中國的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑系列產(chǎn)

19、品“紐崔萊”進(jìn)入中國，第一次將膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的概念完整的帶入中國。安利中國以其特有的直銷模式，向中國消費(fèi)者傳遞全新的營養(yǎng)與健康觀念和產(chǎn)品，培育了膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場，同時(shí)也為膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域的市場發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。2001年11月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了中國食物與營養(yǎng)發(fā)展綱要（2001-2010年），提出要“加快開展食物營養(yǎng)強(qiáng)化工作，重點(diǎn)推行主食品營養(yǎng)強(qiáng)化，減輕食物營養(yǎng)素缺乏的狀況”，第一次把食物與營養(yǎng)結(jié)合起來作為一個(gè)完整和配套的系統(tǒng)，體現(xiàn)了新時(shí)期人們對營養(yǎng)和健康的追求。2002年，廣州佰健在膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的非直銷領(lǐng)域市場中率先引入專柜加營養(yǎng)顧問模式，在全國大規(guī)模設(shè)置配有經(jīng)過專門培

20、訓(xùn)的營養(yǎng)顧問的專柜，迅速占領(lǐng)市場。之后許多廠家模仿這一銷售模式，推出眾多產(chǎn)品，整個(gè)市場異?；钴S，行業(yè)迅速發(fā)展。2003年“非典”爆發(fā)，國民的保健意識不斷加強(qiáng)，補(bǔ)充人體所需的營養(yǎng)素、提高自身免疫力成為許多人的常識。膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)新產(chǎn)品、新模式層出不窮，顯示出巨大的市場活力。在這一階段，在直銷領(lǐng)域中以安利“紐崔萊”等品牌為代表和在非直銷領(lǐng)域中以本公司“xx凱得文化公司”等品牌為代表的產(chǎn)品快速發(fā)展，品種逐漸豐富，成為了膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場主流。2006年，全球膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的巨頭NBTY、GNC進(jìn)入中國市場，并開始在大城市開設(shè)專柜和品牌連鎖店，標(biāo)志著全球標(biāo)桿企業(yè)開始關(guān)注中國這個(gè)巨大市場，帶來了行

21、業(yè)的新銷售模式，同時(shí)也加劇了市場競爭。2008年1月15日，衛(wèi)生部發(fā)布了中國居民膳食指南（2007）。這是繼1997年中國居民膳食指南發(fā)布10年后又一次對中國居民膳食狀況提出了重要的指導(dǎo)意見，并倡導(dǎo)平衡膳食結(jié)構(gòu)，合理攝取營養(yǎng)。 2009年4月7日，國務(wù)院公布了關(guān)于深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的意見等關(guān)于新醫(yī)改的文件，新醫(yī)改方案把預(yù)防和控制疾病放在首位。而膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑正符合這一發(fā)展方向，從“治未病”的角度，具有普通食品和藥品所無法替代的作用。隨著新醫(yī)改政策的逐步明晰，特別是國家對低收入人群和新農(nóng)合投入的加強(qiáng)，必將推動(dòng)人們自我健康投入的比例，這無疑都會(huì)成為膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)巨大發(fā)展的市場和產(chǎn)業(yè)推動(dòng)力。2

22、009年6月1日開始實(shí)施的食品安全法，以及在行業(yè)內(nèi)征求意見的保健食品監(jiān)督管理?xiàng)l例、食品質(zhì)量監(jiān)督管理?xiàng)l例等，對食品和保健食品進(jìn)一步加強(qiáng)管理，膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)作為包含普通食品和保健食品的產(chǎn)業(yè)，將受到更加嚴(yán)格的監(jiān)管和規(guī)范，為行業(yè)未來的進(jìn)一步快速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？傮w來看，從2003年“非典”事件之后，中國的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，今后必將成為全球重要的消費(fèi)市場。3、中國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀截止到2008年底，我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的市場規(guī)模約550億元左右。由于行業(yè)發(fā)展的歷史原因，直銷領(lǐng)域的企業(yè)占據(jù)了較大的市場規(guī)模和比例。直銷領(lǐng)域的代表企業(yè)有安利中國、如新（中國）日用保健

23、品有限公司和完美（中國）日用品有限公司等。其中，安利中國旗下的紐崔萊系列膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑產(chǎn)品僅2008年在中國銷售收入就超過100億元。由于銷售渠道的隔離，直銷領(lǐng)域的企業(yè)與非直銷領(lǐng)域的企業(yè)并不產(chǎn)生正面競爭，反而為非直銷領(lǐng)域的企業(yè)培育了市場和教育了消費(fèi)者。從2003年開始，隨著膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑在藥店、商超、郵購、品牌連鎖等渠道的逐步建立和成型，膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑在中國的非直銷領(lǐng)域企業(yè)取得了跳躍式的發(fā)展。2008年，我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的非直銷領(lǐng)域市場規(guī)模已達(dá)60億元。在非直銷領(lǐng)域的代表企業(yè)主要有本公司、同仁堂健康、益生康健等公司。4、中國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的發(fā)展前景（1）我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展為膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的

24、發(fā)展提供了廣闊空間根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國家的人均GDP達(dá)到1,500至3,000美元之間時(shí)，營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)就會(huì)崛起，它與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)度密不可分。2008年，我國人均GDP跨越3,000美元達(dá)到了3,260美元，2009年人均GDP將達(dá)到3,500美元左右。我國已經(jīng)進(jìn)入了營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。從2007年開始，深圳、廣州、上海、北京等城市的人均GDP（以常住人口計(jì)算）陸續(xù)超過10,000美元，根據(jù)目前的發(fā)展速度，到2010年，人均GDP超過10,000美元的大中城市將會(huì)接近20個(gè)，大約覆蓋1億人口。廣大人民群眾在進(jìn)入小康甚至中等發(fā)達(dá)國家生活水平后，追求健康、追求美麗、追求長壽，人們的食品消

25、費(fèi)已經(jīng)不再滿足于“飽腹”和感官享受，而是更加注重食品的營養(yǎng)補(bǔ)充、發(fā)育促進(jìn)、疾病預(yù)防和輔助治療等內(nèi)在品質(zhì)。中國國民生活和消費(fèi)的觀念、方式正在快速升級，這對營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，也提供了新的動(dòng)力。（2）按人均消費(fèi)量計(jì)算未來發(fā)展空間巨大我國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)目前處于成長階段，而膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)則是近幾年剛剛興起的產(chǎn)業(yè)。目前，我國營養(yǎng)產(chǎn)品的消費(fèi)量大大低于世界平均水平，根據(jù)中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2006）中的數(shù)據(jù)，2003年中國人均營養(yǎng)產(chǎn)品的消費(fèi)量是5.36美元，僅相當(dāng)于美國的2.37%、歐洲的7.22%、日本的2.16%、加拿大的3.41%，為世界平均消費(fèi)水平27.21美元的1/5。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不

26、斷發(fā)展和居民可支配收入的不斷提高，未來我國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)乃至膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的發(fā)展空間巨大。2003年中國營養(yǎng)產(chǎn)品人均消費(fèi)量與世界的差距國家及地區(qū)人均消費(fèi)量（美元）各國超過中國的倍數(shù)（倍）美國225.7541.12歐洲74.2712.86日本248.4445.35加拿大156.9728.29中國5.360.00拉美7.520.40非洲1.06-0.80全球平均27.214.08資源來源：中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2006）（3）通過重預(yù)防、治未病以降低衛(wèi)生醫(yī)療費(fèi)用是未來發(fā)展的大趨勢世界衛(wèi)生組織認(rèn)為：決定健康的因素中有60%取決于生活方式，而只有8%取決于醫(yī)療手段?，F(xiàn)代醫(yī)療保險(xiǎn)制度的誕生，雖然有其正面意

27、義，但一定程度上存在保護(hù)醫(yī)藥公司的利益，歧視營養(yǎng)補(bǔ)充和自然療法，導(dǎo)致人們重疾病、輕健康，重治療、輕預(yù)防，重藥物、輕營養(yǎng)，助長過度醫(yī)療。從我國的情況來看，1999年我國居民個(gè)人衛(wèi)生支出總額為2,473.10億元，到2007年已經(jīng)增長到5,098.70億元，增長了106%。1999-2007年居民個(gè)人衛(wèi)生支出總額情況單位：億元資料來源：國家衛(wèi)生部網(wǎng)站2009年公布的新醫(yī)改方案在總體原則和總體目標(biāo)中即提出“堅(jiān)持以預(yù)防為主”，表明政府已經(jīng)充分認(rèn)識到了“治未病”的極端重要性，并將在這方面加大公共財(cái)政和人力資源的投入。從發(fā)達(dá)國家走過的歷程來看，一般當(dāng)人均GDP達(dá)到15003000美元以后，就會(huì)遇到病譜轉(zhuǎn)變

28、后的問題。而這些疾病和不健康狀態(tài)的最主要的成因是生活方式和飲食結(jié)構(gòu)。發(fā)達(dá)國家已經(jīng)開始通過發(fā)展?fàn)I養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)干預(yù)國民健康的方式逐步解決醫(yī)藥品支出過大的問題。日本厚生省統(tǒng)計(jì)顯示營養(yǎng)健康食品消費(fèi)與醫(yī)藥品支出呈負(fù)相關(guān)關(guān)系三、我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域的市場概況1、直銷領(lǐng)域和非直銷領(lǐng)域的區(qū)別我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)首先是依托直銷巨頭安利中國的力量開始起步。安利中國在市場早期階段對消費(fèi)者展開了大量的營養(yǎng)及健康知識、觀念的普及教育，改變了消費(fèi)者對傳統(tǒng)保健食品的誤區(qū)，培養(yǎng)了產(chǎn)品消費(fèi)需求。隨后，藥店、商超、郵購、品牌連鎖等非直銷渠道開始逐步建立和成型，且其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加豐富，市場規(guī)模也快速擴(kuò)大。由于中國法律和

29、市場的原因，直銷渠道與非直銷渠道完全隔離，直銷領(lǐng)域的企業(yè)與非直銷領(lǐng)域的企業(yè)通常不產(chǎn)生正面的競爭。據(jù)中國保健協(xié)會(huì)市場工委的統(tǒng)計(jì)，截止2008年末我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場份額在550億元左右，其中以安利中國、完美中國為代表的直銷企業(yè)仍然占據(jù)著較大市場份額；而在非直銷企業(yè)中，近年來以本公司、益生康健為代表的企業(yè)發(fā)展迅速，2008年市場份額已達(dá)到60億元。2、規(guī)模增長情況2003-2007年期間，我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域的市場規(guī)模增長迅速，平均增速達(dá)到了77.8%（數(shù)據(jù)來源：庶正康訊），2007年的市場容量達(dá)到了50億元。2008年，在國際金融危機(jī)等諸多不利因素的影響下，我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)非直

30、銷領(lǐng)域市場規(guī)模達(dá)到60億元，仍然比2007年增長了20%，行業(yè)呈現(xiàn)出良好發(fā)展態(tài)勢；企業(yè)數(shù)量達(dá)到330家，比2007年增長了10%；品牌數(shù)量達(dá)到1,200個(gè)，比2007年增長了20%；產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到25,000個(gè)，比2007年增長了25%。項(xiàng)目市場規(guī)模（億元）企業(yè)數(shù)量（余個(gè)）品牌數(shù)量（余個(gè)）產(chǎn)品數(shù)量（余個(gè)）成熟品種（個(gè)）2007年50300100020000552008年6033012002500060同比增長20%10%20%25%10%數(shù)據(jù)來源：庶正康訊中國保健協(xié)會(huì)市場工委出具的2009膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑（非直銷領(lǐng)域）報(bào)告認(rèn)為：“雖然未來膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑市場可能會(huì)受到政策調(diào)整、競爭激烈等因素的影響，

31、但是，只要中國經(jīng)濟(jì)在未來數(shù)年內(nèi)不低于8%的增速，膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場規(guī)模將保持目前的增長速度，到2012年膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域市場規(guī)模將超過160億元”。3、消費(fèi)市場地域分布情況2008年最大的消費(fèi)區(qū)域是長江三角洲地區(qū)，占總體比例的30%，其次是珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)，各占25%，全國其他地區(qū)僅占20%，市場的開發(fā)潛力巨大。地 區(qū)珠三角長三角環(huán)渤海其它地區(qū)合計(jì)銷售額估值（億元）1518151260銷量占比（%）25302520100數(shù)據(jù)來源：庶正康訊第三章、項(xiàng)目的建設(shè)背景一、我國宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升廣州科學(xué)城與演藝中心二期廣州科學(xué)城自1998年奠基啟動(dòng)以來，經(jīng)過近12年的奮發(fā)圖強(qiáng)，目前已經(jīng)

32、成為具有高質(zhì)量城市生態(tài)環(huán)境，完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，高效率的投資管理軟環(huán)境的產(chǎn)、學(xué)、研一體化的多功能、現(xiàn)代化新型科學(xué)園區(qū)。2008年省委書記汪洋同志在視察科學(xué)城后稱，廣州科學(xué)城代表了廣東的未來。近年來，為創(chuàng)建和諧城市，完善“兩城一島”宜居宜業(yè)的創(chuàng)業(yè)投資環(huán)境，在市委、市政府大力支持下，廣州開發(fā)區(qū)管委會(huì)、蘿崗區(qū)政府先行先試、敢為人先，在科技園區(qū)、體育文化設(shè)施、城市交通系統(tǒng)等方面做了大量而卓有成效的工作，其中廣州國際體育演藝中心（下稱“演藝中心”）就是我區(qū)升級轉(zhuǎn)型、具有一定前瞻性戰(zhàn)略之作。為進(jìn)一步致力打造廣州開發(fā)區(qū)國際級“香雪文化體育名片”，最大程度發(fā)揮場館配套功效，實(shí)現(xiàn)場館建設(shè)與場館運(yùn)行的良好平衡。根

33、據(jù)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)指示精神，廣州凱得控股有限公司（下稱“凱得公司”）在借鑒國內(nèi)外場館建設(shè)及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，成立了專項(xiàng)工作組，在規(guī)劃設(shè)計(jì)院、商業(yè)咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)配合下，對演藝中心二期項(xiàng)目的規(guī)劃、定位、招商及后續(xù)運(yùn)營等方面進(jìn)行了較為深入和細(xì)致的研究，并編制了廣州國際體育演藝中心二期項(xiàng)目開發(fā)方案。二、著名體育場館案例2008年國際金融危機(jī)的爆發(fā)使全球經(jīng)濟(jì)明顯放緩，而我國政府在2008年11月份確定的積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策使我國經(jīng)濟(jì)避免了快速下滑。在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體進(jìn)入負(fù)增長，新興經(jīng)濟(jì)體增長也普遍放緩的背景下，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2009年我國前三季度GDP增長7.7%，其中第三季度GDP增長8

34、.9%。2009年前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12,973元，同比增長9.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長10.5%。隨著我國GDP增速的逐季提高，國家經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，這為我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的快速發(fā)展奠定了最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、行業(yè)政策的不斷完善和國家產(chǎn)業(yè)政策的大力支持2009年以來，我國營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)邁入了有序發(fā)展的新時(shí)期。2009年2月28日，經(jīng)十一屆全國人大常委會(huì)第七次會(huì)議通過的食品安全法中規(guī)定：“國家對聲稱具有特定保健功能的食品實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管。有關(guān)監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)依法履職，承擔(dān)責(zé)任。具體管理辦法由國務(wù)院規(guī)定”。國家首次把對營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)監(jiān)管上升到法律的高度，也意味行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展

35、軌道。2009年4月6日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布關(guān)于深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的意見（即“新醫(yī)改”），提出未來3年將投入新醫(yī)改8,500億元?！靶箩t(yī)改”方案把預(yù)防和控制疾病放在了首位，表明我國從政府層面已經(jīng)充分認(rèn)識到了“治未病”的極端重要性，并將在這方面加大公共財(cái)政和人力資源的投入。隨著“新醫(yī)改”政策的明晰，特別是國家對低收入人群和新農(nóng)村投入的加強(qiáng)，必將推動(dòng)人們自我健康投入的比例，這些因素?zé)o疑都會(huì)成為營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)巨大發(fā)展的市場和產(chǎn)業(yè)推動(dòng)力。未來，隨著監(jiān)管部門不斷完善相關(guān)配套法律、法規(guī)，營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)特別是膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的產(chǎn)業(yè)格局將不斷得到改善、進(jìn)入壁壘將不斷提高、退出機(jī)制將加快形成，這最終將進(jìn)一步促

36、進(jìn)行業(yè)內(nèi)優(yōu)勢企業(yè)的快速發(fā)展。三、我國已進(jìn)入營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國家的人均GDP達(dá)到1500至3000美元時(shí)，營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)就會(huì)崛起。2008年我國人均GDP跨越3000美元達(dá)到3260美元，我國的營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備進(jìn)入快速發(fā)展期的條件。目前，我國的營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)仍處于剛剛興起的階段，我國的營養(yǎng)產(chǎn)品消費(fèi)量大大低于世界平均水平，根據(jù)中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2006）中的數(shù)據(jù)，2003年中國人均營養(yǎng)產(chǎn)品的消費(fèi)量是5.36美元，僅相當(dāng)于美國的2.37%、歐洲的7.22%、日本的2.16%、加拿大的3.41%，比世界平均消費(fèi)水平27.21美元低4倍。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展和居民可支配收入

37、的不斷提升，未來我國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)乃至膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的發(fā)展空間巨大，是名副其實(shí)的朝陽產(chǎn)業(yè)。四、國際品牌紛紛進(jìn)入中國市場從整個(gè)行業(yè)來看，國內(nèi)膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場分為直銷領(lǐng)域和非直銷領(lǐng)域。在直銷領(lǐng)域，安利中國的紐崔萊品牌占據(jù)市場主要份額；在非直銷領(lǐng)域，全球領(lǐng)先的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑企業(yè)美國NBTY旗下的自然之寶品牌、全球最大的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑連鎖企業(yè)美國GNC、加拿大領(lǐng)先的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑企業(yè)杰美森等國際品牌均紛紛進(jìn)入中國。中國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑市場已經(jīng)成為國際巨頭虎視眈眈的市場洼地。本公司作為中國本土的代表性企業(yè)之一，本公司的xx品牌作為中國本土非直銷領(lǐng)域的第一品牌，完全有機(jī)會(huì)憑借已有的市場基礎(chǔ)脫穎而出，在中國

38、膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑市場占據(jù)一席之地，避免國際巨頭壟斷整個(gè)市場。但由于資金不足、力量薄弱等原因，面對國際巨頭憑借資金實(shí)力的快速擴(kuò)張，如果不能抓住機(jī)會(huì)增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力、增強(qiáng)競爭能力，包括本公司在內(nèi)的本土企業(yè)都將被擠出市場，中國這一新興消費(fèi)品市場將成為國際巨頭的天下，中國民族品牌將再難有參與競爭的機(jī)會(huì)。五、公司擁有強(qiáng)大的綜合實(shí)力和行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的市場基礎(chǔ)公司從2007年開始就躍居中國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域市場占有率第一名，目前是中國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域的第一品牌。公司2008年興建的現(xiàn)代化生產(chǎn)基地，涵蓋片劑、粉劑、硬膠囊和軟膠囊四大品類生產(chǎn)線，是目前國內(nèi)最專業(yè)的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑生產(chǎn)基地之一。公司擁有26個(gè)國

39、家食品藥品監(jiān)督管理局批準(zhǔn)的營養(yǎng)素補(bǔ)充劑和保健食品批文，是行業(yè)內(nèi)擁有此類批文最多的企業(yè)之一。此外，公司正在受讓的營養(yǎng)素補(bǔ)充劑和保健食品技術(shù)有7項(xiàng)，轉(zhuǎn)讓完成后公司將相應(yīng)獲得7個(gè)注冊批文。公司已受理注冊的營養(yǎng)素補(bǔ)充劑和保健食品產(chǎn)品有2個(gè)，擬申請注冊并處于試驗(yàn)階段的產(chǎn)品有27個(gè)。公司擁有強(qiáng)大的營銷整合能力，自啟動(dòng)品牌戰(zhàn)略以來，連續(xù)幾年策劃并實(shí)施包括媒介投放、促銷活動(dòng)、終端包裝、形象代言等營銷整合策略，獲得了良好市場收益。公司擁有行業(yè)內(nèi)最大的注冊營養(yǎng)師隊(duì)伍，是國內(nèi)第一個(gè)將營養(yǎng)與健康培訓(xùn)融入傳統(tǒng)商業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)。作為膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域的第一品牌，公司還擁有行業(yè)內(nèi)最廣泛的營銷網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)。公司在全國擁有23

40、0多家經(jīng)銷合作伙伴，并與多家經(jīng)銷商結(jié)成戰(zhàn)略同盟，形成穩(wěn)固的合作關(guān)系。通過與經(jīng)銷商的合作，目前公司已進(jìn)入200多個(gè)城市進(jìn)行銷售，在全國各地?fù)碛?,000多家銷售終端，其中采用專柜形式并配備有經(jīng)專門培訓(xùn)的營養(yǎng)顧問的終端超過3,400個(gè)。同時(shí)，公司借鑒國外領(lǐng)先企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在行業(yè)內(nèi)率先開設(shè)膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的連鎖經(jīng)營店。截止2009年12月31日已開設(shè)連鎖經(jīng)營店128家，數(shù)量在行業(yè)內(nèi)排名第一。強(qiáng)大的綜合實(shí)力和領(lǐng)先的市場基礎(chǔ)均為本次募集資金投資項(xiàng)目的有效組織和實(shí)施提供了有力保障?？v觀國內(nèi)外體育場館建設(shè)，往往都存在重大賽事結(jié)束后的后期維護(hù)與運(yùn)營問題。就廣州亞運(yùn)場館而言，如廣州亞運(yùn)城場館、南沙體育館、大學(xué)城體育中

41、心場館，因交通或缺乏商業(yè)配套等原因，都存在運(yùn)作艱難的困境。 他山之石，可以攻玉，以最近2012年英國奧運(yùn)會(huì)為例，北格林尼治中心（原O2體育館）最初是為了慶祝千禧而建，當(dāng)時(shí)運(yùn)營并不成功。在之后的奧運(yùn)改建過程中，O2體育館考慮了燈光、音效以及附屬商業(yè)設(shè)施等多種因素。目前，O2體育館除了主體建筑外，其附屬建筑包括11個(gè)電影廳、數(shù)十家餐廳，屋頂還有一條天空步行道，逐漸形成了包括商場、餐飲和其他休閑場所的體育和娛樂中心，憑借在改擴(kuò)建和運(yùn)營之初的可持續(xù)發(fā)展理念，奧運(yùn)會(huì)閉幕后，北格林尼治中心成為全球最熱門的集音樂、體育、娛樂為一身的音樂圣地和休閑場所。第四章、項(xiàng)目建設(shè)必要性及可行性一、項(xiàng)目建設(shè)必要性（一）是

42、廣州市建設(shè)東部新城區(qū)的需要與廣州市中心區(qū)域相比，開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)仍是傳統(tǒng)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括文化體育在內(nèi)的三產(chǎn)配套及商業(yè)氛圍相對滯后，在很大程度上成為阻礙科學(xué)城集聚人氣和吸引高端人才長期落戶的價(jià)值洼地。2011年，廣州提出將著力打造“一軸兩城三中心”，形成新的城市發(fā)展格局，蘿崗區(qū)被定位為廣州東部山水新城的核心區(qū)。今年9月中共廣州開發(fā)區(qū)工委第二次工作會(huì)議暨蘿崗區(qū)委二屆三次全會(huì)提出大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，要求進(jìn)一步優(yōu)化提升科學(xué)城綜合服務(wù)功能，滿足廣州開發(fā)區(qū)中心區(qū)科學(xué)城區(qū)域日益增長的物質(zhì)與文化需要，實(shí)現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合，切實(shí)解決商業(yè)配套服務(wù)不足的問題。演藝中心二期項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)是應(yīng)時(shí)、應(yīng)勢之舉，符合

43、廣州市建設(shè)東部新城區(qū)的文化體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套需要。（二）是場館運(yùn)營及減輕開發(fā)區(qū)財(cái)政壓力的有效途徑演藝中心一期場館的建設(shè)是由區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌投資主導(dǎo)建設(shè)的“準(zhǔn)公益性”項(xiàng)目，為維持場館正常運(yùn)轉(zhuǎn)，按照原設(shè)計(jì)，開發(fā)區(qū)財(cái)政每年需投入運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用補(bǔ)貼約2,300萬元。為降低區(qū)財(cái)政壓力，凱得文化公司在充分發(fā)揮場館效能、包廂使用權(quán)銷售、商業(yè)廣告的引進(jìn)和開源節(jié)流等方面做了大量積極的工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年以來通過場館運(yùn)作，兩年合計(jì)降低財(cái)政補(bǔ)貼約2,800萬元。但受場館財(cái)政固定資產(chǎn)投入大、企業(yè)還本付息及折舊負(fù)擔(dān)重、首期建設(shè)缺乏配套體系設(shè)施等因素制約，致使凱得文化公司盡管降低了開發(fā)區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)，仍然不能完全擺脫對開發(fā)區(qū)財(cái)政補(bǔ)

44、貼的依賴。通過二期項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，將產(chǎn)生的純收益全部用于一期場館負(fù)債及彌補(bǔ)經(jīng)營資金不足，可化解一期場館的經(jīng)營困局。（三）是發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè)，打造香雪文化品牌的有益選擇演藝中心二期項(xiàng)目周邊毗鄰區(qū)行政中心、市民廣場、科技人員公寓、區(qū)法院、檢察院，鄰近科城山莊、保利香雪山、宏康福港線坑小區(qū)等民用商住區(qū)，南靠科學(xué)城主干道開創(chuàng)大道。物華天寶、人杰地靈，是目前科學(xué)城核心區(qū)域唯一的、不可復(fù)制的集商業(yè)、體育、文化于一體的生態(tài)旺地。演藝中心二期項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營是周邊受眾群體的客觀需求，也是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)的有益選擇。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)中物理空間的渾然天成，可以形成以演藝中心為圓點(diǎn)，營造輻射周邊的商業(yè)氛圍。不但

45、為周邊約三萬戶居民和五萬名企事業(yè)人員提供一個(gè)購物、體育休閑與文化娛樂的場所，彌補(bǔ)開發(fā)區(qū)從未有過大型商業(yè)區(qū)域和商業(yè)氛圍的缺陷，形成宜居宜業(yè)的環(huán)境，也將最大程度上發(fā)揮演藝行業(yè)的“夜間經(jīng)濟(jì)”，讓更多的人流在此停留和觀光，極大的拉動(dòng)相關(guān)交通、餐飲、旅業(yè)、通訊、廣告等行業(yè)，為開發(fā)區(qū)再開稅源經(jīng)濟(jì)，成為開發(fā)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要區(qū)域。1、研發(fā)中心建設(shè)的必要性（1）日益壯大的市場需求聯(lián)合國工業(yè)規(guī)劃署指出，“21世紀(jì)兩大朝陽產(chǎn)業(yè)分別是以電子科技發(fā)展為基礎(chǔ)的信息產(chǎn)業(yè)和以生命科學(xué)發(fā)展為基礎(chǔ)的健康產(chǎn)業(yè)”，而健康產(chǎn)業(yè)和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是生命科學(xué)發(fā)展中最具潛力的產(chǎn)業(yè)。對于我國來說，13億人民改善營養(yǎng)保障健康的需求、新醫(yī)改方案的實(shí)施以

46、及幾千年來“不治已病治未病”的預(yù)防醫(yī)學(xué)理論，意味著營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)有著巨大的發(fā)展空間。（2）公司提升研發(fā)及檢驗(yàn)?zāi)芰Φ男枨蠼陙?，由于國?nèi)膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場迅速發(fā)展，公司先進(jìn)的質(zhì)量管理和銷售、服務(wù)理念，已使公司產(chǎn)品的品牌效應(yīng)日漸凸顯，公司擬進(jìn)一步擴(kuò)大新品研發(fā)的力度，但由于廠房所限已無更多空間用于擴(kuò)大實(shí)驗(yàn)室，研發(fā)設(shè)備也需更新；再次，隨著產(chǎn)品生產(chǎn)量的不斷增加，目前檢驗(yàn)場所已不能滿足更多的檢驗(yàn)需求。因此，生產(chǎn)、研發(fā)、檢驗(yàn)場所的不足已經(jīng)嚴(yán)重制約了公司實(shí)現(xiàn)未來規(guī)劃的發(fā)展目標(biāo)。（3）為顧客提供更好服務(wù)的需求隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，僅僅銷售產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求，公司必需建立一個(gè)完善的營養(yǎng)研究中心，為顧客提供營

47、養(yǎng)狀況檢測和營養(yǎng)健康解決方案，提高客戶對公司產(chǎn)品的忠誠度。亦更好地為眾多中國城鎮(zhèn)家庭提供營養(yǎng)及健康相關(guān)資訊、產(chǎn)品和服務(wù)，提高國民健康預(yù)防意識。2、連鎖項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析（1）實(shí)現(xiàn)公司未來戰(zhàn)略發(fā)展的需要公司秉承“營養(yǎng)干預(yù)，為健康人管理健康”理念，通過連鎖專賣店平臺，引入“營養(yǎng)健康管理顧問”服務(wù)模式，為中國城鎮(zhèn)家庭提供營養(yǎng)和膳食等“營養(yǎng)健康管理顧問式”服務(wù)。公司不僅為顧客提供優(yōu)質(zhì)營養(yǎng)產(chǎn)品，更向顧客傳播營養(yǎng)健康觀念、推廣健康生活方式，通過顧客CRM管理、健康咨詢與檢測、提供個(gè)性化膳食指導(dǎo)、定制個(gè)人營養(yǎng)計(jì)劃，成為每個(gè)家庭身邊的營養(yǎng)顧問。如公司預(yù)計(jì)向顧客推出的“個(gè)性化產(chǎn)品定制”服務(wù)，將根據(jù)顧客健康檢測

48、結(jié)果、生活方式及飲食習(xí)慣等因素，為顧客特別定制個(gè)性營養(yǎng)產(chǎn)品。這項(xiàng)服務(wù)既可體現(xiàn)公司的專業(yè)性，又可使顧客對公司產(chǎn)生依賴，同時(shí)還能產(chǎn)生連帶銷售。所有這一切都需要借助連鎖店平臺進(jìn)行，連鎖店將成為公司品牌的宣傳窗口、營養(yǎng)知識的傳播平臺、客戶服務(wù)的延伸平臺和社區(qū)的推廣平臺，是本公司營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的重大創(chuàng)新。（2）為周邊社區(qū)和傳統(tǒng)終端提供支持和服務(wù)的需要公司現(xiàn)有銷售終端以藥店、商超為主，因受場地限制，難以為顧客提供有效服務(wù)。連鎖店的設(shè)立，能為周邊社區(qū)和傳統(tǒng)終端提供支持和服務(wù)，使周邊社區(qū)和傳統(tǒng)終端的顧客也能享受公司提供的如健康檢測、膳食指導(dǎo)、咨詢、定制個(gè)人營養(yǎng)計(jì)劃等服務(wù)，與傳統(tǒng)終端相輔相成。（3）進(jìn)一步完善公司

49、產(chǎn)業(yè)鏈的需要公司目前產(chǎn)品銷售主要是通過傳統(tǒng)終端完成，公司和消費(fèi)者之間沒有直接聯(lián)系，無法直接了解消費(fèi)者對公司產(chǎn)品和服務(wù)的需求，在公司零售終端消費(fèi)者整個(gè)流程中，公司和消費(fèi)者是脫節(jié)的，目前公司的產(chǎn)業(yè)鏈尚不完整。從未來發(fā)展來看，公司將為中國城鎮(zhèn)家庭提供營養(yǎng)和膳食等“營養(yǎng)健康管理顧問式”服務(wù)，成為每個(gè)家庭身邊的“營養(yǎng)顧問”。要達(dá)到這一目的，如果不能掌握大量的消費(fèi)者資料，服務(wù)就無從實(shí)現(xiàn)。建立專賣店，并通過信息系統(tǒng)建立消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫，完善公司產(chǎn)業(yè)鏈，具有三個(gè)方面的意義：一是通過對消費(fèi)者的了解，為公司制定產(chǎn)品和服務(wù)策略提供依據(jù)。二是通過對優(yōu)質(zhì)消費(fèi)者的培養(yǎng)，建立消費(fèi)者對公司的忠誠度。三是為消費(fèi)者提供直接的服務(wù)。（

50、4）進(jìn)一步提升公司及經(jīng)銷商盈利空間的需要目前，公司的產(chǎn)品絕大部分通過傳統(tǒng)零售終端實(shí)現(xiàn)銷售，包括藥店和商超，大部分利潤讓利給了零售終端，公司和經(jīng)銷商僅占小部分。開拓專賣店不但是對現(xiàn)有營銷網(wǎng)絡(luò)的豐富和支持，更能通過自營店和聯(lián)營店的建設(shè)，有效提升公司及經(jīng)銷商的利潤空間。二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性1、2010年管委會(huì)、蘿崗區(qū)政府召開常務(wù)會(huì)議（穗蘿府第1屆106次201013號），會(huì)議決定“在尊重歷史的同時(shí)，加快推進(jìn)演藝中心的商業(yè)化運(yùn)作、冠名權(quán)拍賣和商業(yè)廣告的引進(jìn)等工作，并將區(qū)法院后面的地塊開發(fā)與演藝中心的運(yùn)營統(tǒng)籌考慮，統(tǒng)籌進(jìn)行商業(yè)開發(fā)?！?，演藝中心二期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合管委會(huì)對演藝中心項(xiàng)目的統(tǒng)籌規(guī)劃。國際演藝

51、中心一體化配套綜合體，從產(chǎn)業(yè)定位、外觀造型、商業(yè)運(yùn)營式達(dá)到完美的和諧，達(dá)到文化商業(yè)模塊與演藝中心的互動(dòng)，將成為廣州東部永不落幕的演藝中心；2、英國O2體育館、上海奔馳演藝中心成功的體育文化和商業(yè)設(shè)施的有機(jī)結(jié)合的實(shí)踐，證明用配套的商業(yè)設(shè)施反哺體育設(shè)施，產(chǎn)生相得益彰，成為城市旅業(yè)亮點(diǎn)的可持續(xù)可盈利的模式是有效的；3、多年來，在開發(fā)區(qū)管委會(huì)大力關(guān)懷和支持下，廣州開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)積累了較為豐富的投、融、建、管經(jīng)驗(yàn)，為演藝中心二期開發(fā)建設(shè)培養(yǎng)和建立了一支投融資、工程建設(shè)、園區(qū)管理方面的專業(yè)人才隊(duì)伍；4、通過兩年多時(shí)間運(yùn)作，凱得文化公司已經(jīng)形成一個(gè)較為強(qiáng)大的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)與湖南衛(wèi)視、成都演出集團(tuán)、明星巨典、

52、共時(shí)文化傳播、大名娛樂、粵港經(jīng)貿(mào)信息交流促進(jìn)會(huì)等傳媒機(jī)構(gòu)達(dá)成長期、廣泛的良好合作關(guān)系。下一步，凱得文化公司將這種優(yōu)質(zhì)服務(wù)融入到二期配套的商業(yè)休閑服務(wù)中，并使之成為演藝中心保持持久競爭力的“利器”。1、研發(fā)中心項(xiàng)目的可行性（1）穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)豐富的科研技術(shù)人員為項(xiàng)目實(shí)施提供了人員保障公司制定了規(guī)范的人力資源管理制度，建立了行之有效的績效管理系統(tǒng)、具有競爭力的員工薪酬福利體系以及高效實(shí)用的培訓(xùn)體系，確保了員工隊(duì)伍的穩(wěn)定和技術(shù)的傳承。公司現(xiàn)有生產(chǎn)車間均已通過GMP認(rèn)證，員工具有豐富的管理、技術(shù)和操作經(jīng)驗(yàn)。穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)豐富的科研技術(shù)人員為項(xiàng)目實(shí)施提供了人員保障。（2）規(guī)范的管理體系為項(xiàng)目

53、實(shí)施提供了技術(shù)保障公司通過了HACCP、ISO9001認(rèn)證和ISO22000認(rèn)證。經(jīng)過多年實(shí)踐，公司從原料采購、人員培訓(xùn)、設(shè)施設(shè)備、生產(chǎn)過程、包裝運(yùn)輸、質(zhì)量控制等方面均已經(jīng)形成操作規(guī)范，并且執(zhí)行情況良好，預(yù)計(jì)新建生產(chǎn)車間項(xiàng)目完成后將順利通過GMP認(rèn)證并投產(chǎn)。運(yùn)作流程的規(guī)范化和程序化為項(xiàng)目實(shí)施提供了技術(shù)保障。2、連鎖項(xiàng)目建設(shè)的可行性分析（1）國外標(biāo)桿企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)證明是可行的連鎖經(jīng)營模式是國際膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑標(biāo)桿企業(yè)采取的主流經(jīng)營模式之一。截止2008年末，GNC在全球共開設(shè)專賣店超過5,000間，其中在美國和加拿大有2,614間和160間直營專賣店，另外在美國和其他國家有954間和1,190間特

54、許經(jīng)營店，以及與Rite Aid公司合作的1,712間“店中店”。另根據(jù)GNC2008年年報(bào)顯示，2008年GNC公司全年收益合計(jì)16.56億美元，其中專賣店收益為14.77億美元，占89.19%。從未來的發(fā)展來看，連鎖經(jīng)營模式也將是中國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑未來發(fā)展的一個(gè)主流渠道模式之一。（2）公司已經(jīng)積累的豐富經(jīng)驗(yàn)是開設(shè)專賣店的基礎(chǔ)公司自2006年開始支持經(jīng)銷商開設(shè)“xx”品牌專賣店。如公司重點(diǎn)支持的試點(diǎn)城市常州、沈陽，以及北京、福州、南昌、重慶、昆明、西安、武漢、青島、佛山等地。通過2-3年的試點(diǎn)，公司積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，包括連鎖店?duì)I運(yùn)和管理經(jīng)驗(yàn)、顧客深度營銷經(jīng)驗(yàn)、顧客服務(wù)和溝通經(jīng)驗(yàn)、信息系統(tǒng)運(yùn)用

55、經(jīng)驗(yàn)等，為公司連鎖店建設(shè)項(xiàng)目，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（3）品牌知名度的不斷提高為開設(shè)連鎖店提供了有利條件公司自2006年啟動(dòng)品牌提升戰(zhàn)略以來，2008、2009已連續(xù)兩年投入超過營業(yè)收入的9%作為品牌推廣費(fèi)用，未來三年，仍將計(jì)劃每年投入營業(yè)收入的10%左右作為品牌推廣建設(shè)使用。幾年來，公司在中央電視臺、各地省市電視臺，各省市報(bào)紙媒體，全國性雜志，分眾、聚眾等大眾媒體投入超過3,000萬品牌廣告，品牌知名度有了較大的提高，為未來的長期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，公司通過近幾年的終端經(jīng)營積累，xx品牌的市場影響力和滲透力迅速提升，產(chǎn)品質(zhì)量得到顧客的普遍認(rèn)同，為連鎖店的成功開設(shè)提供了有利條件。（4）專業(yè)管理團(tuán)

56、隊(duì)為開設(shè)連鎖店提供了保障在多年的市場推廣和品牌專賣店試點(diǎn)基礎(chǔ)上，公司積累了豐富的專業(yè)人才，包括專賣店?duì)I運(yùn)管理團(tuán)隊(duì)、營銷策劃團(tuán)隊(duì)、專賣店拓展團(tuán)隊(duì)、營養(yǎng)師團(tuán)隊(duì)、店長及營養(yǎng)顧問團(tuán)隊(duì)，為連鎖店經(jīng)營、拓展、提升銷量以及顧客深度服務(wù)提供了保障。第五章、項(xiàng)目建設(shè)方案一、項(xiàng)目用地及位置 地塊A、C為演藝中心二期項(xiàng)目用地； 地塊B為一期地下停車場；地塊D為現(xiàn)演藝中心場館1、2為地鐵6號線延長線演藝中心站點(diǎn)。演藝中心二期項(xiàng)目位于現(xiàn)演藝中心場館東西兩側(cè)，北依荔枝公園原生態(tài)山體，毗鄰區(qū)行政中心、市民廣場、文化中心，南靠科學(xué)城主干道開創(chuàng)大道，是原演藝中心預(yù)留兩塊用地，也是目前科學(xué)城核心位置唯一較大面積可開發(fā)用地。中間通

57、過演藝中心地下廊道結(jié)合相連，使之成為一個(gè)有機(jī)的綜合體。項(xiàng)目分A東地塊（地塊編號KXC-Q2-3）和西地塊（市民廣場二期，含地鐵上蓋的商業(yè)開發(fā)地塊）。其中首期開發(fā)地塊編號為KXC-Q2-3的東地塊，將作為廣州國際演藝中心商業(yè)、居住及文化配套。二、 定位二期項(xiàng)目依托演藝中心一期項(xiàng)目的輻射力和賽事的節(jié)目影響力，定位為具有與國際演藝中心產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，提升開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)文化產(chǎn)業(yè)地位，完善廣州市東部新城區(qū)城市生活配套，集文化、商演、創(chuàng)意、辦公、居住、休閑等功能復(fù)合，相互作用與互為價(jià)值鏈的區(qū)域性地標(biāo)建筑和多種功能于一體的文化體育總部產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引和集聚廣州及珠三角音樂、文化、體育人才來此創(chuàng)業(yè)和發(fā)展，打造廣州市文

58、化體育產(chǎn)業(yè)的孵化器和集聚區(qū)。三、布局國際演藝中心一體化配套綜合體，從產(chǎn)業(yè)定位、外觀造型、商業(yè)運(yùn)營式達(dá)到完美的和諧，達(dá)到文化商業(yè)模塊與演藝中心的互動(dòng)。東地塊一至三層為商業(yè)綜合體（含寫字樓），面積約4.9萬平方米，由兩大功能布局組成，第一功能布局包括大型超市、百貨、主題店、餐飲娛樂、健身休閑等，滿足周邊住宅小區(qū) 、政府及企業(yè)機(jī)構(gòu)的商業(yè)需求；第二功能布局包括電影院、演藝廳、文化美術(shù)館及文化創(chuàng)意培訓(xùn)展示室等，滿足社區(qū)文化普及需求，打造香雪文化藝術(shù)中心。四樓以上為產(chǎn)權(quán)式住宅，面積約4.9萬平方米之間，針對演藝中心產(chǎn)業(yè)鏈中的藝術(shù)工作室、個(gè)人工作室、藝術(shù)從業(yè)者等自住、創(chuàng)作和創(chuàng)業(yè)之用。建立藝術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，鼓勵(lì)

59、創(chuàng)意人才創(chuàng)辦企業(yè)，建立創(chuàng)意工作室、實(shí)驗(yàn)室，引導(dǎo)建立大學(xué)生文化創(chuàng)意實(shí)訓(xùn)基地，定期舉辦文化產(chǎn)業(yè)人才培訓(xùn)班、研修班。開展多種形式的創(chuàng)意培訓(xùn)和實(shí)踐體驗(yàn)，鼓勵(lì)全社會(huì)文化創(chuàng)意創(chuàng)造。凝聚國家音樂產(chǎn)業(yè)基地氛圍，推出了“音樂孵化器”項(xiàng)目，專門扶持音樂產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新項(xiàng)目，成為音樂圈聚集創(chuàng)業(yè)的好地方。西地塊沿地鐵上蓋，以鋼化玻璃建筑與地鐵和諧，構(gòu)造沿線風(fēng)情街，咖啡屋、便利店、酒吧間，通過地下連廊，穿過演藝中心一期，直達(dá)東區(qū)地塊，形成地下商業(yè)空間。四、規(guī)劃建設(shè)規(guī)模和投資情況設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目首期東地塊用地面積32,766m2，擬規(guī)劃用地性質(zhì)是綜合用地，商業(yè)兼容住宅，建筑密度控制在40%，建筑基底面積13,100 m2，容積率約

60、3.0，總建筑面積136,300 m2，項(xiàng)目總投資約12.47萬元。其中地上商業(yè)(含寫字樓)建筑面積49,149 m2，住宅建筑面積49,149 m2，地下建筑面積38,000 m2（含2250個(gè)停車位）。五、運(yùn)作模式第一方案，按管委會(huì)批準(zhǔn)的方案，財(cái)政統(tǒng)籌，競得土地，以項(xiàng)目開發(fā)純收益反哺演藝中心場館運(yùn)作，減少一期建設(shè)財(cái)政負(fù)債，構(gòu)筑演藝中心可持續(xù)經(jīng)營的造血機(jī)制。即由凱得文化公司成立項(xiàng)目公司作為東地塊（地塊編號KXC-Q2-3）投融資主體，項(xiàng)目公司注冊資金為6.5億元。采用純商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和管理模式。寫字樓、住宅部分計(jì)劃全部對外銷售，快速變現(xiàn)；商業(yè)部分對外出租，力爭實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)價(jià)值最大化。投資

61、及經(jīng)營純收益除用于減少一期場館建設(shè)財(cái)政負(fù)債，剩余部分留在凱得文化公司用于彌補(bǔ)場館日常運(yùn)營開支缺口。第二方案，按管委會(huì)批準(zhǔn)的方案，財(cái)政統(tǒng)籌，凱得文化公司參與土地投標(biāo)，當(dāng)超過一定的地價(jià)后，則不再參與競標(biāo)，由價(jià)高者得。區(qū)政府擇時(shí)將相當(dāng)于地塊出讓的資金以注資的方式，通過凱得公司增資于凱得文化公司，專項(xiàng)用于演藝中心負(fù)債的償還和彌補(bǔ)場館日常運(yùn)營開支缺口。六、資金籌措計(jì)劃凱得公司是開發(fā)區(qū)重要的投融資主體之一，融入的資金在區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌下，由公司專項(xiàng)用于開發(fā)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)。凱得公司今年11月底可以發(fā)行中期票據(jù)到位資金16億元（2012年11月14日已取得中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)接受注冊通知書），明年上半年還計(jì)劃發(fā)

62、行短期融資券約30億元，都納入財(cái)政統(tǒng)籌管理。故在發(fā)債資金未到之前，先由財(cái)政注資或借支6.5億元，用于支付地價(jià)和啟動(dòng)費(fèi)用。后續(xù)開發(fā)資金由開發(fā)貸款和住宅、寫字樓預(yù)售款資金解決，為了降低風(fēng)險(xiǎn)也可以引入戰(zhàn)略合作者，力爭項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)價(jià)值最大化。七、項(xiàng)目報(bào)批及建設(shè)周期2013年1月管委會(huì)審議通過，同意地塊編號KXC-Q2-3由凱得公司負(fù)責(zé)投資開發(fā)和商業(yè)運(yùn)作，并按照國土部門的規(guī)定取得土地所有權(quán)。并由區(qū)財(cái)政安排專項(xiàng)資金人民幣6.5億元作為土地款及項(xiàng)目啟動(dòng)費(fèi)用。2013年1月土地招拍掛。2013年2月規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)方案報(bào)管委會(huì)及有關(guān)部門審批。2013年3月前完成施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及規(guī)劃報(bào)建。2013年4月完成招投標(biāo)（

63、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工等招標(biāo)）。2013年5月奠基開工，辦理好相關(guān)施工證。2013年6月完成三通一平（水通、電通、路通和場地平整）。2014年8月結(jié)構(gòu)完成70%，開始預(yù)售寫字樓及公寓，回收成本大概4.14億。2014年12月結(jié)構(gòu)封頂，主體驗(yàn)收、相關(guān)檢測，水電、設(shè)備安裝，并開始裝飾工程、配套及景觀。2015年6月竣工并交付，回收成本約5.32億。 本項(xiàng)目建設(shè)用地?cái)M在廣州科學(xué)城，面積約30,000平方米。二、主要建設(shè)內(nèi)容1、本項(xiàng)目的建筑物本項(xiàng)目擬按建設(shè)的明細(xì)如下：序號項(xiàng)目建筑名稱建筑面積（）1研發(fā)中心研發(fā)中心及中試車間 3,000 2營養(yǎng)中心 1,0003檢驗(yàn)中心 1,000 4連鎖總部及生產(chǎn)基地連鎖總部辦公樓 3,000 5生產(chǎn)車間 8,000 6倉庫及配送中心 12,000 7