淺談影響我國房地產價格的因素 土木工程畢業(yè)論文

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1、淺談影響我國房地產價格的因素 摘要 近年來，我國房地產價格持續(xù)攀升，其原因是多方面的。各地區(qū)快速經濟增長是引起我國近些年來房地產價格快速上升的主要動力；大量FDI流入房地產、國內貸款的快速增加和建筑成本的上升也是我國房地產價格快速上升的重要原因；而人口和土地成本對房地產價格影響則相對較小。文章最后針對各因素對我國房地產價格上漲的影響提出了一些建議。 自1998年房改以來。我國房地產業(yè)進入了快速發(fā)展通道，房地產業(yè)的蓬勃興起為我國國民經濟的高速增長做出了巨大貢獻，但在房地產業(yè)快速發(fā)展的同時也帶來了房地產價格的飛速上升。根據統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料顯示，在2006年，全國商品房平均售價達到了3367元/平方

2、米，比1999年上漲了64，年平均上漲了9以上。房地產價格的快速上漲，已經成為我國經濟運行中的突出問題，也成為影響整個國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素。房價的上漲引起了廣大人民群眾的關注，一定程度上波及到社會經濟生活的穩(wěn)定，成為社會各界關注的熱點問題。在這種形勢下，中國政府采取了一系列措施。例如，連續(xù)的提高對房地產市場貸款利率，提高房貸首付，以及采取更為激烈的手段提高銀行存款準備金率，其目的就是為了抑制房地產價格上漲過快。 一、房地產價格在開放經濟下，我們考慮了FDI對房地產價格的影響，許多學者認為外資有利于房地產產業(yè)的發(fā)展，例如，高波(2000)分析認為：加入WTO將加速我國房地

3、產業(yè)的開放，導致與房地產業(yè)相關的產品和技術進口增加。以及進入中國房地產市場的外資增加，從而促進房地產業(yè)的技術進步。羅漢(2004)研究發(fā)現；外國開發(fā)商和建筑商帶來先進的大型施工機械和施工技術與管理經驗，這些必然會促進我國住宅智能水平的提高和整個行業(yè)的技術進步。以上兩位學者看到了外資對中國房地產業(yè)的發(fā)展。但忽視了外資流入房地產對其價格的快速上漲影響，忽視了外資在房地產業(yè)的投機性。 以上學者從不同方面分析了房地產市場的一些情況，但都不夠全面。文章在考慮開放經濟條件下，分析了影響房地產價格的幾種因素，結合最新的數據，使用面板數據(pariel data)的方法研究了各因素對我國房地產價格影響。并計算

4、出了各因素影響房地產價格上漲的程度。 二、影響房地產價格因素 為什么房價上漲如此快速?房地產市場存在諸多問題，房價居高不下的原因并非簡單地因為房地產開發(fā)商所一味強調的“地荒”。而是多種因素綜合產生的結果。從理論上講，房地產作為商品，其價格由供給和需求共同決定，但房地產又有其特殊性，它既是投資品，又是消費品。因此除了供求決定房地產價格以外，通貨膨脹、收入、利率、匯率、預期等因素也會給房地產帶來重要影響。研究房地產價格的變化，就是要研究引起房地產市場價格的漲跌變化的因素進而對國民經濟的影響程度。引起房地產價格變動的因素主要包括： （一）我國經濟快速發(fā)展，人民生活水平顯著提高，人均收入的提高也必將帶

5、動整個市場物價的提高。又由于人民生活提高，使得人民更加注重自己的生活質量，對房子的要求也會提高。既然有人民的需求，當然也就會有供應。所以，供應的房屋品種增加，房屋配套更完善，這些方面也促使房地產開發(fā)成本增加、房價上漲。 （二）作為房地產開發(fā)的重要因素，土地、建材價格的上漲，促使房地產開發(fā)成本增加，推動了房價的上漲。因土地稀缺。特別是市區(qū)可供住宅用地日漸減少，導致城區(qū)房價只升不降。而目前因投資的快速增長，建筑材料價格普遍上漲為房價的上漲又加了一把火。 （三）是市場炒作。持續(xù)的房地產熱，使得人們對商品房價格的上升預期變得愈來愈強烈，買漲不買跌的心理占有主導地位。而有些房產公司、中介公司、投資者進行

6、人為炒作，加劇了樓價上漲。 （四）各種投資、投機性需求增加，部分地區(qū)市場總需求偏大，導致房價上漲過快，近年來，銀行存款利率較低，股市低迷，債市盤小，社會資金缺乏其他投資渠道，在這種情況下，大量的各種投資、投機性資金涌入房地產市場，進而引起房地產市場價格上升。 （五）外商直接投資大量進入房地產。由于中國外匯儲備持續(xù)增長，國外直接投資者預期人民幣升值，預期中國房地產回報率將上升，這會吸引國外投資者把資金投入到中國房地產，外商直接投資的不斷進入增加了房地產市場需求，從而拉高了房地產價格。與此同時，人民幣升值一般意味著國內經濟整體向好，投資機會多，而且收益水平相對可觀，則將有大量的外商直接投資進入國內

7、市場，股市和房地產市場等由于流通性較好將成為這些資金集中的場所， 而國內股市低迷，房地產市場將成為承接資金的主要場所，從而促使房地產價格的上升。 （六）銀行信貸擴張。中國外匯儲備快速增長，基礎貨幣增加。進而貨幣供給增加，貨幣供給的增加，主要通過商業(yè)銀行發(fā)放出去。由于對房地產貸款風險相對較小，收益較大，商業(yè)銀行通過各種優(yōu)惠措施把多余的貨幣貸給房地產投資者和居民，導致商品房價格不斷上漲，出現房地產虛假繁榮。又由于我國目前實際上還屬于固定匯率制度，在此制度下，外匯儲備不斷增長將使本國貨幣出現升值或升值預期吸引大量外資流入，為了保持幣值穩(wěn)定，貨幣當局將不得不被動買進外幣同時放出本國貨幣，即大幅度增加了

8、流動性。銀行信貸資金大量進入房地產領域，致使房地產價格上漲和出現泡沫。 （七）人口的增加。隨著人口的增加，對房地產需求必然增加，從而促使房地產價格上升。反映人口數量的相對指標是人口密度，人口密度從兩方面影響房地產價格；一方面，人口密度提高有可能刺激商業(yè)、服務業(yè)等產業(yè)的發(fā)展，提高房地產價格；另一方面，人口密度過高，人口、車輛劇增、城市人流洶涌、交通阻塞、空氣污染越發(fā)嚴重，生活環(huán)境有惡化趨勢，這就有可能對房地產發(fā)展產生負作用，房地產價格就有可能降低。 三、對我國現房地產的幾點建議（一）近些年來，我國經濟增長速度在世界上是罕見的，外匯儲備快速增長，經濟增長出現了過熱現象，因此，國家要通過各種有效措施

9、適當抑制經濟過快增長，比如，適當使人民幣升值。（二）限制境外資本進入房地產市場，尤其是要抑制投機性需求。將外資購買國內房地產列為資本項目管理范圍；加強對房地產投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內房地產。（三）嚴格控制商業(yè)銀行對房地產貸款數量，提高對房地產貸款標準和利率。第四。各級政府要控制相關建筑材料價格的過快上漲。（四）加強對土地價格的調控作用，確定合理的土地價格。各地物價部門和土地管理部門要及時統(tǒng)計和公布各地區(qū)的土地價格，定期編制和發(fā)布各類地價指數，為政府管理部門和開發(fā)商提供相對準確的土地信息?？傊捎诜康禺a價格具有傳導作用，一些地方的高房價會傳到一些相對落后的地區(qū)，進而帶動落后

10、地區(qū)房地產價格上升，引發(fā)社會經濟波動，因此政府要加強對房地產業(yè)的宏觀管理，提高銀行對房地產貸款的條件，規(guī)范政府的各種規(guī)費，加大對房地產市場的整頓力度，嚴肅查處房地產開發(fā)、交易、中介服務的各種違規(guī)行為，對哄抬房價、亂漲價行為的開發(fā)企業(yè)和中介服務性行業(yè)，要從嚴從快查處。房地產業(yè)既是國民經濟發(fā)展的重要產業(yè)，更是支持民生的重要產業(yè)；房地產安全直接關系著金融安全和宏觀經濟的安全。文章分析了各因素對我國房地產價格上漲的影響。分析表明。各地區(qū)快速經濟增長是引起我國近些年來房地產價格快速上升的主要動力。在開放經濟條件下，FDI大量流入房地產也引致了我國房地產價格的上漲，導致了對房地產市場的投機行為。國內貸款的快速增長和建筑成本的上升也是我國房地產價格快速上升的重要原因。而入口數量的增加和土地成本對房地產價格影響則相對較小。 參考文獻 1石新武，論現代成本管理模式，經濟科學出版社。 2天津大學管理學院國際工程管理研究所，工程項目管理的國際慣例，1997。3徐大圖，施工與房地產開發(fā)企業(yè)財務管理，中國建筑工業(yè)出版社，1995。4施殖杰，改制剝離建筑施工企業(yè)如何以“財管”為中心的經濟管理工作，建筑施工。5李書源，高曉兵，工程項目經濟核算與成本控制，中國鐵道出版社，1993。