淺談影響我國房地產(chǎn)價格的因素 土木工程畢業(yè)論文

淺談影響我國房地產(chǎn)價格的因素 摘要 近年來，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升，其原因是多方面的。各地區(qū)快速經(jīng)濟增長是引起我國近些年來房地產(chǎn)價格快速上升的主要動力；大量FDI流入房地產(chǎn)、國內(nèi)貸款的快速增加和建筑成本的上升也是我國房地產(chǎn)價格快速上升的重要原因；而人口和土地成本對房地產(chǎn)價格影響則相對較小。文章最后針對各因素對我國房地產(chǎn)價格上漲的影響提出了一些建議。 自1998年房改以來。我國房地產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起為我國國民經(jīng)濟的高速增長做出了巨大貢獻，但在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時也帶來了房地產(chǎn)價格的飛速上升。根據(jù)統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料顯示，在2006年，全國商品房平均售價達到了3367元/平方米，比1999年上漲了64，年平均上漲了9以上。房地產(chǎn)價格的快速上漲，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟運行中的突出問題，也成為影響整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素。房價的上漲引起了廣大人民群眾的關(guān)注，一定程度上波及到社會經(jīng)濟生活的穩(wěn)定，成為社會各界關(guān)注的熱點問題。在這種形勢下，中國政府采取了一系列措施。例如，連續(xù)的提高對房地產(chǎn)市場貸款利率，提高房貸首付，以及采取更為激烈的手段提高銀行存款準備金率，其目的就是為了抑制房地產(chǎn)價格上漲過快。 一、房地產(chǎn)價格在開放經(jīng)濟下，我們考慮了FDI對房地產(chǎn)價格的影響，許多學者認為外資有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如，高波(2000)分析認為：加入WTO將加速我國房地產(chǎn)業(yè)的開放，導致與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品和技術(shù)進口增加。以及進入中國房地產(chǎn)市場的外資增加，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進步。羅漢(2004)研究發(fā)現(xiàn)；外國開發(fā)商和建筑商帶來先進的大型施工機械和施工技術(shù)與管理經(jīng)驗，這些必然會促進我國住宅智能水平的提高和整個行業(yè)的技術(shù)進步。以上兩位學者看到了外資對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但忽視了外資流入房地產(chǎn)對其價格的快速上漲影響，忽視了外資在房地產(chǎn)業(yè)的投機性。 以上學者從不同方面分析了房地產(chǎn)市場的一些情況，但都不夠全面。文章在考慮開放經(jīng)濟條件下，分析了影響房地產(chǎn)價格的幾種因素，結(jié)合最新的數(shù)據(jù)，使用面板數(shù)據(jù)(pariel data)的方法研究了各因素對我國房地產(chǎn)價格影響。并計算出了各因素影響房地產(chǎn)價格上漲的程度。 二、影響房地產(chǎn)價格因素 為什么房價上漲如此快速?房地產(chǎn)市場存在諸多問題，房價居高不下的原因并非簡單地因為房地產(chǎn)開發(fā)商所一味強調(diào)的“地荒”。而是多種因素綜合產(chǎn)生的結(jié)果。從理論上講，房地產(chǎn)作為商品，其價格由供給和需求共同決定，但房地產(chǎn)又有其特殊性，它既是投資品，又是消費品。因此除了供求決定房地產(chǎn)價格以外，通貨膨脹、收入、利率、匯率、預(yù)期等因素也會給房地產(chǎn)帶來重要影響。研究房地產(chǎn)價格的變化，就是要研究引起房地產(chǎn)市場價格的漲跌變化的因素進而對國民經(jīng)濟的影響程度。引起房地產(chǎn)價格變動的因素主要包括： （一）我國經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平顯著提高，人均收入的提高也必將帶動整個市場物價的提高。又由于人民生活提高，使得人民更加注重自己的生活質(zhì)量，對房子的要求也會提高。既然有人民的需求，當然也就會有供應(yīng)。所以，供應(yīng)的房屋品種增加，房屋配套更完善，這些方面也促使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加、房價上漲。 （二）作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要因素，土地、建材價格的上漲，促使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，推動了房價的上漲。因土地稀缺。特別是市區(qū)可供住宅用地日漸減少，導致城區(qū)房價只升不降。而目前因投資的快速增長，建筑材料價格普遍上漲為房價的上漲又加了一把火。 （三）是市場炒作。持續(xù)的房地產(chǎn)熱，使得人們對商品房價格的上升預(yù)期變得愈來愈強烈，買漲不買跌的心理占有主導地位。而有些房產(chǎn)公司、中介公司、投資者進行人為炒作，加劇了樓價上漲。 （四）各種投資、投機性需求增加，部分地區(qū)市場總需求偏大，導致房價上漲過快，近年來，銀行存款利率較低，股市低迷，債市盤小，社會資金缺乏其他投資渠道，在這種情況下，大量的各種投資、投機性資金涌入房地產(chǎn)市場，進而引起房地產(chǎn)市場價格上升。 （五）外商直接投資大量進入房地產(chǎn)。由于中國外匯儲備持續(xù)增長，國外直接投資者預(yù)期人民幣升值，預(yù)期中國房地產(chǎn)回報率將上升，這會吸引國外投資者把資金投入到中國房地產(chǎn)，外商直接投資的不斷進入增加了房地產(chǎn)市場需求，從而拉高了房地產(chǎn)價格。與此同時，人民幣升值一般意味著國內(nèi)經(jīng)濟整體向好，投資機會多，而且收益水平相對可觀，則將有大量的外商直接投資進入國內(nèi)市場，股市和房地產(chǎn)市場等由于流通性較好將成為這些資金集中的場所， 而國內(nèi)股市低迷，房地產(chǎn)市場將成為承接資金的主要場所，從而促使房地產(chǎn)價格的上升。 （六）銀行信貸擴張。中國外匯儲備快速增長，基礎(chǔ)貨幣增加。進而貨幣供給增加，貨幣供給的增加，主要通過商業(yè)銀行發(fā)放出去。由于對房地產(chǎn)貸款風險相對較小，收益較大，商業(yè)銀行通過各種優(yōu)惠措施把多余的貨幣貸給房地產(chǎn)投資者和居民，導致商品房價格不斷上漲，出現(xiàn)房地產(chǎn)虛假繁榮。又由于我國目前實際上還屬于固定匯率制度，在此制度下，外匯儲備不斷增長將使本國貨幣出現(xiàn)升值或升值預(yù)期吸引大量外資流入，為了保持幣值穩(wěn)定，貨幣當局將不得不被動買進外幣同時放出本國貨幣，即大幅度增加了流動性。銀行信貸資金大量進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，致使房地產(chǎn)價格上漲和出現(xiàn)泡沫。 （七）人口的增加。隨著人口的增加，對房地產(chǎn)需求必然增加，從而促使房地產(chǎn)價格上升。反映人口數(shù)量的相對指標是人口密度，人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價格；一方面，人口密度提高有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價格；另一方面，人口密度過高，人口、車輛劇增、城市人流洶涌、交通阻塞、空氣污染越發(fā)嚴重，生活環(huán)境有惡化趨勢，這就有可能對房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生負作用，房地產(chǎn)價格就有可能降低。 三、對我國現(xiàn)房地產(chǎn)的幾點建議（一）近些年來，我國經(jīng)濟增長速度在世界上是罕見的，外匯儲備快速增長，經(jīng)濟增長出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，因此，國家要通過各種有效措施適當抑制經(jīng)濟過快增長，比如，適當使人民幣升值。（二）限制境外資本進入房地產(chǎn)市場，尤其是要抑制投機性需求。將外資購買國內(nèi)房地產(chǎn)列為資本項目管理范圍；加強對房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內(nèi)房地產(chǎn)。（三）嚴格控制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款數(shù)量，提高對房地產(chǎn)貸款標準和利率。第四。各級政府要控制相關(guān)建筑材料價格的過快上漲。（四）加強對土地價格的調(diào)控作用，確定合理的土地價格。各地物價部門和土地管理部門要及時統(tǒng)計和公布各地區(qū)的土地價格，定期編制和發(fā)布各類地價指數(shù)，為政府管理部門和開發(fā)商提供相對準確的土地信息。總之，由于房地產(chǎn)價格具有傳導作用，一些地方的高房價會傳到一些相對落后的地區(qū)，進而帶動落后地區(qū)房地產(chǎn)價格上升，引發(fā)社會經(jīng)濟波動，因此政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，提高銀行對房地產(chǎn)貸款的條件，規(guī)范政府的各種規(guī)費，加大對房地產(chǎn)市場的整頓力度，嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)的各種違規(guī)行為，對哄抬房價、亂漲價行為的開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)性行業(yè)，要從嚴從快查處。房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，更是支持民生的重要產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著金融安全和宏觀經(jīng)濟的安全。文章分析了各因素對我國房地產(chǎn)價格上漲的影響。分析表明。各地區(qū)快速經(jīng)濟增長是引起我國近些年來房地產(chǎn)價格快速上升的主要動力。在開放經(jīng)濟條件下，F(xiàn)DI大量流入房地產(chǎn)也引致了我國房地產(chǎn)價格的上漲，導致了對房地產(chǎn)市場的投機行為。國內(nèi)貸款的快速增長和建筑成本的上升也是我國房地產(chǎn)價格快速上升的重要原因。而入口數(shù)量的增加和土地成本對房地產(chǎn)價格影響則相對較小。 參考文獻 1石新武，論現(xiàn)代成本管理模式，經(jīng)濟科學出版社。 2天津大學管理學院國際工程管理研究所，工程項目管理的國際慣例，1997。3徐大圖，施工與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理，中國建筑工業(yè)出版社，1995。4施殖杰，<改制剝離建筑施工企業(yè)如何以“財管”為中心的經(jīng)濟管理工作，建筑施工。5李書源，高曉兵，工程項目經(jīng)濟核算與成本控制，中國鐵道出版社，1993。