房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識筆記[共25頁]

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1、第一章 房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)基本含義：是指能滿足人們從事生產(chǎn)、生活等活動，能在市場上依法進行交易的房和地的綜合體。具有排它性。二、房地產(chǎn)的特性：1、稀缺性（土地不可再生），2、不可移動性（決定了它是區(qū)域性市場，不存在全國性市場，不存在全球性市場，不同地區(qū)是不一樣的；決定了它是產(chǎn)品差異化的市場，不能實現(xiàn)完全替代，不能實現(xiàn)競爭）3、價值量大4、房地產(chǎn)使用期長5、具有相互影響的特性（受通風(fēng)、環(huán)境等）6、房地產(chǎn)受政策調(diào)控和限制（政府通過四種權(quán)力實現(xiàn)：管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)、充公權(quán)）。三、房地產(chǎn)按用途的分類：1、居住房地產(chǎn)，分為住宅、集體宿舍。 2、非居住房地產(chǎn)，又分為：A、商業(yè)房地產(chǎn)；B、辦公房地產(chǎn)（

2、處理公事的商務(wù)樓、寫字樓、行政辦樓）C、餐飲房地產(chǎn)（顧客用餐的酒樓、美食城、餐館、快餐店等）D、旅館房地產(chǎn)（旅客住宿的賓館、飯店、酒店、酒店式公寓、度假村、旅店、招待所等） E、金融房地產(chǎn)（金融事務(wù)用的銀行、儲蓄所、信用社、信托、證券、保險公司、財務(wù)公司等） F、信息用房地產(chǎn)（信息產(chǎn)業(yè)的郵電、電訊部門）G、娛樂房地產(chǎn)（供人消遣的游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫場）H、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)（廠房、倉庫）I、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園）J、特殊用途房地產(chǎn)（車站、機場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地）K、綜合房地產(chǎn)（具有上述2種用途的房地產(chǎn)）四、房地產(chǎn)按開發(fā)程度

3、分類： 1、生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)用地等 2、毛地：具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚末完成房屋搬遷補償安置的土地。 3、熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進行房屋建設(shè)的土地（七通一平） 4、在建工程 5、現(xiàn)房（含土地）五、房地產(chǎn)按是否產(chǎn)生收益分類： 1、收益性房地產(chǎn)（能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)） 2、非收益性房地產(chǎn)（不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，如高級私人宒邸、末開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等） 如某套公寓目前尚末出租出去而閑置著，沒直接產(chǎn)生收益，但仍屬于收益性房地產(chǎn)。六、房地產(chǎn)業(yè)概念：作為一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門而存在的，它不僅包括生產(chǎn)環(huán)節(jié)（屬于生

4、產(chǎn)職能），還包括流通環(huán)節(jié)和消費環(huán)節(jié)（都屬于服務(wù)職能）。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。七、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用：地位：1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)（提供生活資料和生產(chǎn)資料的雙重屬性） 2、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，是提供最終產(chǎn)品的部門，對建筑業(yè)、建材業(yè)、冶金業(yè)、家用電器、家俱業(yè)、金融業(yè)有帶動促進作用） 3、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中具有支柱性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、帶動效應(yīng)強，其增加值在國民生產(chǎn)總值中占5%以上，符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進方向，有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化，在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于舉足輕重的重要地位）作用：1、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟增長起到

5、關(guān)鍵性作用 2、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整（第三產(chǎn)業(yè)越來越重要） 3、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為政府提供了新的稅源 4、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動了現(xiàn)代城市開發(fā)建設(shè) 5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動和促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 6、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進了消費結(jié)構(gòu)升級、改善居民的居住條件 7、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量就業(yè)崗位，有助于解決就業(yè)問題 8、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對社會文化發(fā)展和精神文明建設(shè)起到積極促進作用八、房地產(chǎn)業(yè)的組成： 房地產(chǎn)業(yè)分為：1、房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)（開發(fā)商、投資商） 2、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，又分為： A、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，又分為 A-1房地產(chǎn)咨詢業(yè) A-2房地產(chǎn)價格評估業(yè) A-3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) B、物業(yè)管理業(yè)l 房地產(chǎn)業(yè)

6、行業(yè)細(xì)分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)價格評估業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)九、房地產(chǎn)市場的概念：特殊的商品房地產(chǎn)交易市場，交易包括買賣、交換、租賃、抵押等，可以是有形的市場，也可以是無形的市場。十、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程：復(fù)蘇發(fā)展階段（78-91）、快速發(fā)展階段（92-95）、調(diào)整發(fā)展階段（96-99）、持續(xù)發(fā)展階段（00年-至今）十一、土地的概念：土地并不是平面的，而是一個三維立體的概念，即土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。構(gòu)筑物：是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪 其他土地定著物：埋沒在地下的管線、設(shè)施、建造在地上的假山、水池、圍墻。種值

7、在地上的樹木、花草等。而在地上臨時搭建的戲臺、賬蓬等則不屬于定著物。十二、房地產(chǎn)市場的特征：1、是房地產(chǎn)權(quán)益交易市場 2、是不完全開放的市場（地屬國家所有，受國家控制） 3、是典型的區(qū)域性市場 4、交易形式多樣，專業(yè)程度較高 5、是一個產(chǎn)品差異化市場 6、交易金額較大，交易手續(xù)復(fù)雜十三、房地產(chǎn)市場的分類：1、 按區(qū)域范圍分：上海、北京2、 按功能用途分：居住、非居住房地產(chǎn)市場3、 按交易形式分：新建房的銷售（預(yù)售）、租賃、抵押等子市場 存量房的租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場4、 按交易目的分：自用市場和投資市場5、 按房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費過程的特點分：一級市場（土地使用權(quán)出讓）、二級市場（土

8、地使用權(quán)出讓及新建商品房，經(jīng)適房初次交易市場）、三級市場（存量房交易市場，二手房市場）6、 按物業(yè)檔次分：高中低檔7、 按供貨方式分：現(xiàn)房市場、期房市場十四、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：1、 總量結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距2、 區(qū)域結(jié)構(gòu)：考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異3、 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察市場中住宅、寫字樓、商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局和合理程度4、 供求結(jié)構(gòu)：供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)5、 投資結(jié)構(gòu)：分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系十五、房地產(chǎn)市場的相關(guān)指標(biāo)：1、 商品房預(yù)

9、售面積：未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的房屋面積2、 商品房實際銷售面積：已竣工房面積中已正式交付給購房者，或已簽正式銷售合同的房屋面積。（包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積，不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房面積）3、 商品房實際銷售額：指報告期內(nèi)出售房屋的總收入（合同價）（包括正式交付商品房屋在建設(shè)期前預(yù)收的定金，預(yù)收的款項及結(jié)算尾款和拖欠款，不包括末交付的商品房所預(yù)收的款項）4、 商品房空置面積：是指報告期末已竣工的可供出售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。（不包括報告期內(nèi)已竣工的拆遷還

10、建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不銷售或出租的房屋面積）5、 房屋新開工面積：是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積。（不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工面積，房屋開工應(yīng)以房屋正式開始破工創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)）十六、房地產(chǎn)市場運行規(guī)律：繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇。1、 繁榮期：需求雖繼續(xù)上升，但上升勢頭逐漸減弱，售價上漲速度比租金快得多，新建房屋交易量大，大批項目開工建設(shè)，房屋空置率低。2、 衰退期：價格上升到頂點，投資需求和投機需求都有所減少，房屋售價下降速度比租金快得多，房屋空置率上升。3、 蕭條期：需求持續(xù)下降，新供給量十分有限

11、，市場極為蕭條，交易量小，價格下降，項目開工率低。4、 復(fù)蘇期：消費需求增加，售價與租金幾夫同步上漲，需求量開始不斷上升，房地產(chǎn)供不應(yīng)求，這一階段房屋空置率略高于正常水平 。十七、房地產(chǎn)市場的供求分析（新增內(nèi)容）1、 房地產(chǎn)市場的需求：生產(chǎn)性需求（廠房、商店、店鋪）、消費性需求（居?。⑼顿Y性需求、剛性需求（結(jié)婚、拆遷、來滬人員置業(yè)）、改善性需求（屬于剛性需求范疇）2、 房地產(chǎn)市場需求狀況分析：A、 房地產(chǎn)商品本身的價格：價格與需求量之間存在著反向變動關(guān)系。B、 消費者的收入水平和消費結(jié)構(gòu)：收入提高拉動消費需求增加C、 消費者對未來的預(yù)期：預(yù)測樂觀、需求增加，反之相反。D、 城市建設(shè)的發(fā)展：地

12、鐵等E、 國家有關(guān)經(jīng)濟政策：土地、財政、貨幣、稅收、住房政策等（住房政策：廉租、動遷、經(jīng)適房等）十八、影響房地產(chǎn)市場供給因素：房地產(chǎn)開發(fā)成本（成本上升，供給減少）、土地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)投入產(chǎn)出情況。十九、房地產(chǎn)市場的調(diào)控：1、 土地調(diào)控手段：2、 金融調(diào)控手段：緊縮的貨幣政策一般來說會導(dǎo)致房價下降，寬松的貨幣政策下，貸款利率降低，推動房價回曖上漲。3、 稅收調(diào)控手段：可以平衡房地產(chǎn)供求矛盾，盡量避免房地產(chǎn)泡沫帶來影響。4、 法律調(diào)控手段：可促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)健康發(fā)展的重要措施之一。第二章建筑基本知識一、建筑的基本要素：實用、堅固和美觀三要素。 建筑是建筑物和構(gòu)筑物的通稱。二、建筑的

13、分類： 1、按建筑使用性質(zhì)分：生產(chǎn)性建筑（包括工業(yè)、農(nóng)業(yè)建筑）非生產(chǎn)性建筑（即民用建筑），又分為 A、居住建筑：住宅、宿舍、公寓等 B、公共建筑：商店、辦公樓、體育館等 2、按建筑結(jié)構(gòu)所用材料分：A、木結(jié)構(gòu)：骨架為木柱，內(nèi)外墻用磚石。B、磚木結(jié)構(gòu)：承重墻為磚墻，樓層及屋頂由木材承重（里弄、石庫門）C、磚石結(jié)構(gòu)：磚或石做成的墻體和屋頂支承結(jié)構(gòu)。D、磚混結(jié)構(gòu)：承重墻為磚墻，樓層屋頂為鋼筋混凝土梁板（多層）。 適用于7層以下、層高較小，空間小，投資較小的住宅和辦公樓。F、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件為鋼筋混凝土（多層和高層）G、 鋼結(jié)構(gòu)：剛度柔性均好，自重較輕（超高層、特大跨度建筑）3、 按房屋層數(shù)或

14、建筑高度分：低層住宅（1-3層）、多層住宅（4-6層）、中高層（7-9層）、高層（10層以上）公共建筑：超過24M為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑，建筑總高度超過100M的，不論是住宅還是公共建筑均稱為超高層建筑。4、 按建筑耐火等級分為四級，根據(jù)燃燒性能和它的耐火極限來確定。 耐火極限是指構(gòu)件從受到火燒的作用起到失掉支承能力，或發(fā)生穿透裂縫，升高到220度時止的這段時間稱為耐火極限，以小時為單位。5、 按建筑的抗震設(shè)防等級分類，是根據(jù)地震震級和地震烈度來設(shè)定的震級表示地震強度的等級，烈度是指地震后受震地區(qū)地面影響和破壞的強烈程度，一次地震只有一個震級，隨著離開震中距離的遠(yuǎn)近，烈度則

15、是不相同的。 國家規(guī)定，凡烈度為5度和5度以下的地區(qū)，對建筑可不予設(shè)防；6度和6度以上地區(qū)必須設(shè)防。三、 房屋的組成部分：一般是基礎(chǔ)、墻或柱、樓板層與地面、樓梯、屋頂和門窗六在部分組成。1、基礎(chǔ)是建筑物的最下部分，地基是基礎(chǔ)下面承受建筑物全部荷載的土層。基礎(chǔ)按所用材料分為磚基礎(chǔ)、石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、毛石混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混凝土基礎(chǔ)等。按埋制深度分為淺、深、不埋基礎(chǔ)。按受力性能分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。按構(gòu)造形成分為獨立、條形、井格、筏板、箱形、樁基礎(chǔ)。2、墻體在建筑物中的作用：承重作用、圍護作用、分隔作用、裝飾美觀作用。 墻體按在建筑物中所處的位置分為：外墻和內(nèi)墻 按在建筑物中的方向分為：縱墻（縱

16、墻是沿建筑物長軸方向布置的墻，外縱墻通稱為檐墻）、橫墻（橫墻是沿建筑物短軸方向布置的墻。外橫墻通稱為山墻） 按受力情況分為承重墻和非承重墻。 墻身防潮層的構(gòu)造有三種：防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土防潮層、卷材防潮層。3、過梁是門窗洞口上方的橫梁，過梁有三種：鋼筋混凝土過梁、磚砌過梁、鋼筋磚過梁。4、圈梁：是在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)封閉的梁，它的作用是增強房屋的整體剛度，提高房屋的抗震能力。 5、構(gòu)造柱：構(gòu)造柱的作用是從豎向加強房屋層與層之間墻體的整體性，圈梁與構(gòu)造柱共同作用，形成空間骨架，從而增強了房屋的整體性，提高了墻體抵抗變形的能力，施工時必須先砌磚墻，后澆混凝土。6、樓板必須有足夠的

17、強度和剛度，滿足隔聲、防火、熱工的要求，一般采用非燃燒材料。7、樓梯組成是由樓梯梯段，休息平臺和欄桿扶手（欄板）等三大部分組成。梯段的踏步數(shù)不宜超過18級，也不宜少3級。樓梯坡度范圍在25度45度之間，普通樓梯坡度不宜超過38度，一股樓梯不宜超過30度。樓梯的凈空高度包括梯段凈高和平臺凈高，梯段凈高是指踏步前緣至頂棚的凈高度，一般不小于2200MM，平臺凈高不應(yīng)小于2000MM。平臺凈高是指平臺表面至頂部平臺梁底的凈高度。8、門主要用于交通聯(lián)系，分隔不同建筑空間和安全疏通，同是兼有采光和通風(fēng)作用，窗的主要功能是采光、通風(fēng)、日照和眺望。9、屋頂：坡度在10%以上（常用2%5%）的屋面，稱為平屋面

18、。坡度在10%以上的屋頂叫坡屋頂。四、建筑設(shè)備，一般包括給水、排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、電氣、電梯、通信及樓宇智能化等設(shè)施設(shè)備。l 給水系統(tǒng)分為生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)。l 排水系統(tǒng)分為生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水三類排水系統(tǒng)。l 供曖系統(tǒng)由熱源、輸熱管道和散熱器等三部分組成，常見有熱水、蒸汽、熱風(fēng)供暖系統(tǒng)。l 按通風(fēng)系統(tǒng)的工作動力不同，建筑通風(fēng)有自然通風(fēng)和機械通風(fēng)，按作用范圍，分為全面和局部通風(fēng)，按征分為進氣式通風(fēng)和排氣式通風(fēng)。l 空調(diào)系統(tǒng)，空氣調(diào)節(jié)是通風(fēng)的高級形式。按空氣處理的設(shè)置情況分類，空調(diào)系統(tǒng)分為集中式系統(tǒng)、分布式系統(tǒng)和半集中系統(tǒng)。l 電氣設(shè)備：住宅應(yīng)每戶設(shè)分戶配電箱，箱內(nèi)

19、應(yīng)設(shè)置電源總斷路器，斷路器應(yīng)具有過載短路保護、漏電保護等功能，其漏電動作電流應(yīng)不大于30mA，且插座及照明電源均應(yīng)設(shè)計單獨回路，斷路時應(yīng)同時斷開相線及零線。l 電梯按用途分為客梯、貨梯、消防電梯、觀光電梯。按行駛速度分為高、中、低速。l 消防電梯的常用速度大于2.5M/S，中速電梯為1.52.5（超高層以上），底速電梯速度為1.5M/S之內(nèi)。客梯速度隨層數(shù)增加而提高。五、建筑材料的物理性質(zhì)包括與構(gòu)造有關(guān)的性質(zhì)和與水有關(guān)的性質(zhì)兩部分。六、圖紙幅面的基本尺寸為五種，代號為A0、A1、A2、A3、A4，（A0大于A1*2）七、常用的比例尺：1：500（1：50大于1：100）八、定位軸線：用細(xì)點劃線

20、表示，端部用細(xì)實線畫有圓圈。水平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由左至右編號，垂直方向用大寫拉丁字母（但I(xiàn)、O、Z不用）從下至上順序編寫。 九、根據(jù)“國標(biāo)”規(guī)定，除總平面圖以米為單位，其余以毫米為單位。標(biāo)高分相對標(biāo)高，絕對標(biāo)高。（標(biāo)記請查看書本P53），以海平面定位為絕對標(biāo)高的零點，其他各地以它為基準(zhǔn)所定標(biāo)高即絕對標(biāo)高，就是一般所說的“海拔標(biāo)高”，工程圖紙一般都用相對標(biāo)高，即把室內(nèi)首層地面的絕對標(biāo)高定為相對標(biāo)高的零點，以“+-0.000”表示，讀作正負(fù)零。高于它的為正值，一般不注“+”號；低于它的負(fù)值，必須注“-”號。例如：一建筑物的+_0.000=32.6，即室內(nèi)地面相對標(biāo)高+_0.000相當(dāng)于絕對標(biāo)高32

21、.6.，若一建筑物+_0.000=32.60，設(shè)計樓頂相對標(biāo)高43.1000m，則樓頂絕對標(biāo)高=32.6+43.100=75.70m。圖例比如浴缸、馬桶、灶臺、水池、地漏。十、建筑總平面圖：用來說明新建建筑場地內(nèi)的總體布置的平面圖，它反映新建建筑物的位置和朝向，室外場地，道路、綠化等布置、地形、地貌、標(biāo)高等以及與原有環(huán)境的關(guān)系和鄰界情況等，包括以下內(nèi)容：l 圖名、比例l 建筑物名稱、層數(shù)、室內(nèi)底標(biāo)高及室外地坪的標(biāo)高l 鄰近建筑物的相對位置關(guān)系l 建筑紅線l 等高線l 擴建建筑物及即將拆除的建筑物l 指北針及風(fēng)玫瑰。十一、建筑平面圖：主要表示建筑物的平面形狀、水平方向各部分（如出入口、走廊、樓梯

22、、房間、陽臺等）的布置和組合關(guān)系、墻和柱的布置、門窗的類型和位置以及其它建筑構(gòu)配件的位置和大小等。十二、建筑立面圖：平行于建筑物各方向外墻面的正投影圖，簡稱（某向）立面圖。建筑立面圖用以表示建筑物的整體開關(guān)和外貌，并表明外墻裝飾做法及要求。十三、建筑剖面圖：是表示建筑物內(nèi)部垂直方向的結(jié)構(gòu)形式、分層情況、內(nèi)部構(gòu)造及各部位的聯(lián)系、材料及高度等的圖樣，如屋頂形式、屋頂坡度、檐口形式、樓板擱置方式及其簡要的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造等。 建筑詳細(xì)是建筑平面圖、立面圖、剖面圖的補充。十四、建筑面積：指房屋外墻、柱、勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以

23、上（含2.2米）的永久性建筑。1、房屋的產(chǎn)權(quán)面積：依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積，由主管部門登記確權(quán)認(rèn)定，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上、記入房屋權(quán)屬檔案的房屋建筑面積。2、套內(nèi)建筑面積：由成套房屋的套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積，內(nèi)墻面的裝飾厚度計入使用面積。共有墻體一半計入套內(nèi)墻體面積，非共有墻墻體全部計入套內(nèi)墻體面積。3、外墻，一半算套內(nèi)，一半算公攤面積。4、套內(nèi)使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，俗稱“地毯面積”。5、商品房的銷售面積套內(nèi)建筑面積（3部分組成）+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e6、房屋的共有建筑

24、面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。7、房屋的實測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。（測繪機構(gòu)勘測出的面積）8、套內(nèi)陽臺建筑面積計算：原設(shè)計的封閉式陽臺，全部計入，未封閉的挑陽臺（底陽臺）一半計入。9、共有建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓共有部分的建筑面積。l 各套（房屋）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積l 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整棟建筑物的共有建筑面積/整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和l 整棟建筑物的共有建筑面積整棟建筑物的建筑面積整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和整棟樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e共有建筑面積包括：

25、見書P66頁（細(xì)看一下）不計算在共有建筑面積項目包括：已獨立使用的倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。（必考）10、房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系：l 預(yù)售面積是房地產(chǎn)開發(fā)商與購房人合同約定的面積。l 產(chǎn)權(quán)登記面積是當(dāng)?shù)卣姆康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門審核確定的面積。l 如果合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生差異，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）據(jù)實結(jié)算房款，誤差超出3%時，買受人有權(quán)退房。十五、建筑節(jié)能（新增內(nèi)容，必考）建筑節(jié)能在滿足同等需要或達(dá)到相同目的的條件下，盡可能降低能耗，以達(dá)到提高建筑舒適性和節(jié)約能源的目標(biāo)。建筑能

26、耗包括建筑物在建造過程中的能耗和使用過程的能耗兩部分。目前建筑能耗量已超過全國能耗量的1/4。十六、熱量在傳遞過程中會遇到阻力，這種阻力稱為熱阻，熱阻越大，通過維護構(gòu)件傳出的熱量越少，說明維護構(gòu)件的保溫性能越好，反之，熱阻越小，保溫性能就越差，熱量損失就越多。墻體的保溫基本上有三種形式：內(nèi)保溫、外保溫和夾心保溫。十七、能源危機之后，發(fā)達(dá)國家在節(jié)能方面取得的進步，具體技術(shù)措施有以下幾個方面：1、 在規(guī)劃設(shè)計上求取有利于節(jié)能的建筑朝向和平面形狀。限制建筑物的體形系數(shù)；限制建筑物的窗墻比；2、 改善外圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能；3、 改善窗戶設(shè)計，減少能耗盡；4、 利用自然條件減少能耗。十八、我國建筑節(jié)能措

27、施：由易到難，從點到面，穩(wěn)步前進的做法，首先從抓居住建筑開始，其次抓公共建筑，然后是工業(yè)建筑。隔熱材料有填充類、板塊類和熱反射類?，F(xiàn)在的通風(fēng)節(jié)能技術(shù)主要有以下三種：地下風(fēng)涼應(yīng)用、煙囪效應(yīng)應(yīng)用和風(fēng)洞效應(yīng)應(yīng)用。門窗節(jié)能：增加窗玻璃層數(shù)，窗上加貼透明聚酯膜，加設(shè)窗密封條提高門窗氣密性。十九、房屋建筑維修分為翻修、大修、中修、小修和綜合性維修。翻修：全部拆除，另行設(shè)計、重新建造的工程稱為房屋建筑翻修。如水道重新鋪設(shè)、小區(qū)道路改造、費用低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價。大修：凡需要牽動或拆換主體構(gòu)件和設(shè)備、設(shè)施，但不需要全部拆除的工程，新建造價的25%以上。中修：牽動或拆換少量主體構(gòu)件和設(shè)備設(shè)施部分零配件

28、，但保持原規(guī)模新造價20%以下，中修后70%以上符合要求。小修：無需牽動或拆換少量主體構(gòu)件和設(shè)備設(shè)施部分零配件，維護原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為小修，費用為所管房屋現(xiàn)時造價的1%以下。綜合維修：大中小修一次性應(yīng)修盡修的工程。新建造價的20%以上。第三章 城市規(guī)劃和城市環(huán)境一、城市規(guī)劃定義為：是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)進行的綜合部署和具體安排。二、城市規(guī)劃工作的特點：綜合性、地區(qū)性、預(yù)見性、政策性、實踐性。三、城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容：1、城市規(guī)劃綱要(原則性性問題)2、城市總體規(guī)劃（包括三大方面：發(fā)展規(guī)劃

29、、布局規(guī)劃和工程規(guī)劃），總體規(guī)劃期限為20年。3、近期建設(shè)規(guī)劃：近期建設(shè)規(guī)劃為5年。4、控制性詳細(xì)規(guī)劃5、修建性詳細(xì)規(guī)劃四、城市規(guī)劃的審批：城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務(wù)會審查同意。五、居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)：在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。六、居住區(qū)的組成：根據(jù)工程可分為兩類，1、建筑工程，主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等。2、室外工程，包括地上、地下兩部分內(nèi)容有道路

30、、綠化等七、居住區(qū)用地組成：住宅用地（居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50%）、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路及廣場用地、綠地及體育場。八、居住區(qū)的合理規(guī)模：合理人口規(guī)模為5萬6萬人，小的可在3萬左右，用地規(guī)模應(yīng)在50100公頃左右。（單選題）合理服務(wù)半徑最大步行距離，一般為8001000M，城市干道的合理間距一般應(yīng)在7001000M之間。居住小區(qū)的人口規(guī)模以500015000人為宜，用地為1235公頃。九、居住區(qū)的技術(shù)指標(biāo)： 1、平均層數(shù)總建筑面積/建筑基地面積之和（例題見書P100，很重要，必考）十、居住建筑密度（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積）*100%容積率總建筑面積/建

31、筑用地面積，是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標(biāo)。人口凈密度居住人數(shù)/居住建筑用地面積人口毛密度居住人數(shù)/居住區(qū)用地面積第四章 土地制度一、 土地管理法規(guī)定：城市土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，除法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。二、 土地所有權(quán)的種類分國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。國家土地所有權(quán)的主體是：中華人民共和國是我國國有土地所有權(quán)的唯一主體三、 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、管理。四、 我國現(xiàn)行的土地制度1、 國家實行土地的社會主義公有制（沒有私有）2、 土地

32、的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種3、 國家實行土地登記制度：國有土地使用證、集體土地使用證4、 國家實行土地使用權(quán)有償有限期使用制度5、 國家實行土地用途管理制制度，（核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途）6、 國家實行保護耕地制度7、 取得國有土地使用權(quán)的途徑4種：劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地或房地產(chǎn)租賃方式取得五、 國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一家年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。六、 國有土地使用權(quán)出讓特征：有償?shù)?、有期限的、是一種物權(quán) 土地使用權(quán)出讓的特定空間地域范圍是城市規(guī)劃區(qū)，明確集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，房地

33、產(chǎn)開發(fā)用地必須是國有土地。七、 土地使用權(quán)的出讓方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。八、 土地使用權(quán)的出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、體育衛(wèi)生、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。九、 集體土地征收：有三個明顯特點：1、 具有一定的強制性，征地是國家的特有行為2、 要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活3、 被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。十、 征收集體土地應(yīng)遵守的原則：珍惜耕地，合理利用和保護土地的原則；保證國家建設(shè)用地原則；妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則；有償使用土地的原則；依法征地的原則。十一、 征收集體土地的政策規(guī)定：征收集體土地實行兩級審批制

34、度，即國務(wù)院和省級人民政府。基本農(nóng)田是國務(wù)院審批的，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批。十二、 征收集體土地補償費的范圍：征用耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。土地補償費和安置補助費的總各不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。十三、 土地使用權(quán)劃撥的主要特征：1、 沒有明確的期限2、 無須支付土地使用權(quán)出讓金3、 不能擅自轉(zhuǎn)讓、出租和抵押十四、劃撥土地使用權(quán)的范圍：1、 國家機關(guān)用地2、 軍事用地3、 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地4、 公益事業(yè)用地5、 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地6、 法律法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式

35、供地的其他建設(shè)項目用地在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)的，可以有償收回土地使用權(quán)。第五章 城鎮(zhèn)住房制度一、從1998年底起，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。二、上海經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象：主要是具有本市常住戶口，中低收入和住房困難的家庭或單身人士。1、本市城鎮(zhèn)戶口連續(xù)滿7年，申請家庭人均住房建筑面積低于（含）15平方米，人均支配收入低于（含）27600元，家庭人均財產(chǎn)低于（含）700

36、00元，申請前5年內(nèi)未發(fā)生過住房出售和贈與行為（申請家庭成員之間贈與行為除外）2、取得經(jīng)濟適用住房5年后需要轉(zhuǎn)讓的，除按上述提交相關(guān)資料外，由原住房保障機構(gòu)審核，并決定是否回購。三、廉租住房是指政府向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，提供租金補貼或者以低廉的租金配租具有社會保障性質(zhì)的普通住房。調(diào)整廉租住準(zhǔn)入的收入和財產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，將家庭人均月收入限額由2008年的800元上調(diào)至960元，將家庭財產(chǎn)限額由2008年的9萬元上調(diào)至12萬元。四、 住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性，是住房分配貨幣化的重要形式。五、 住房公積金的特點：義務(wù)性、互助性、保障性。六、 公積金交存比例：基數(shù)為上一年度月平均

37、工資的比例，一般不得低于5%，原則上不高于12%。七、 公有住房出售的規(guī)定：職工按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房，每個家庭只能享受一次。八、 從1998年6月1日起，不可售公房有住房可按市場交換價值轉(zhuǎn)讓使用或換購商品住房或互換使用權(quán)。第六章 法律基礎(chǔ)知識一、法的概念及特征：1、法的定義：從廣義上說，它是指國家機關(guān)制定或認(rèn)可并由國家強制力量保證實施的行為規(guī)范的總稱。狹義上則是指國家立法機關(guān)制定的規(guī)范性文件。2、法的特征：法是由國家制定或認(rèn)可的，由國家強制力保證實施，法是規(guī)定人們權(quán)利和義務(wù)的規(guī)范。法具有極強的規(guī)范性。二、法的作用：是指法律作為行為規(guī)范，對人們的意志、行為發(fā)生的直接影響，對人的行為所起到

38、的保障和約束作用。主要包括指引作用（引導(dǎo)在法律所許可的范圍內(nèi)開展活動）、評價作用（其標(biāo)準(zhǔn)和核心是合法或者不合法，違法還是不違法）、預(yù)測作用、教育作用（督促、引導(dǎo)、教育人們棄惡從善、從事正當(dāng)行為的作用）和強制作用（迫使不法行為作出賠償、補償或者預(yù)以懲罰來維護法律秩序的作用）。三、法律的分類：按適用的范圍來分：有國內(nèi)法和國際法，按規(guī)定的內(nèi)容來分，有實體法和程序法。四、法律的淵源：1、憲法：由最高國家權(quán)力機關(guān)通過，最高的法律地位和效力，是最高的法律。2、法律：分為全國人大制定的基本法律和全國人大常委會制定的其他法律。（名稱是“*法）3、行政法規(guī)：是國務(wù)院制定。（名稱是“*條例）4、地方性法規(guī)：人民代

39、表大會及其常務(wù)委員會制定的。5、規(guī)章：為部門規(guī)章和地方政府規(guī)章，由國務(wù)院各部委制定。五、民法的概念：是指調(diào)整平等主體的公民、法人及其它組織之間平等的財產(chǎn)關(guān)系人身關(guān)系的法律規(guī)范的總和。 所謂財產(chǎn)關(guān)系，是指人們在產(chǎn)品生產(chǎn)、分配、交換和消費過程中形成的具有經(jīng)濟內(nèi)容的關(guān)系。包括財產(chǎn)歸屬關(guān)系和財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系。人身關(guān)系是基于人格和身份而發(fā)生的社會關(guān)系，財產(chǎn)關(guān)系是主要內(nèi)容。六、民法的調(diào)整對象：l 財產(chǎn)關(guān)系是我國民法調(diào)整的主要對象。主要包括：財產(chǎn)所有關(guān)系、財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系、智力成果支配和利用關(guān)系以及遺產(chǎn)繼承關(guān)系。這些關(guān)系體現(xiàn)在民事權(quán)利上，就是所有權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。l 民法調(diào)整的人身關(guān)系有兩個特點：非財產(chǎn)性

40、質(zhì)以及與特定人本身不可分離。人身關(guān)系有兩類：一類是基于公民和法人人格產(chǎn)生的人身關(guān)系，一類是基于公民和法人的一定地位和資格而產(chǎn)生的人身關(guān)系。七、民法基本原則：1、平等原則（反映了民事法律關(guān)系的本質(zhì)特征，區(qū)別于其他法律關(guān)系的主要標(biāo)志，是民法最基礎(chǔ)，也是最根本的一項原則）2、自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則（自愿，充分表達(dá)自己的意愿，依法設(shè)立、變更和終止民事法律關(guān)系）3、公平原則4、等價有償原則5、誠實信用原則6、守法原則7、尊重社會公德和社會公共利益的原則（尊重社會公共利益是我國民法的基本原則，也是構(gòu)成民事法律行為的有效條件之一）八、民事主體：1、 民事主體即民事法律關(guān)系主體的簡稱（指參與民事

41、法律關(guān)系、享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的人，又稱“當(dāng)事人”）。民事主體范圍包括：自然人、法人、個人合伙、聯(lián)營、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶。2、民事主體必須具有民事權(quán)利能力和民事行為能力。民事權(quán)利能力指民事主體能以自己的名義參加民事活動、享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的資格。民事行為能力是指民事主體能以自己的行為參加民事活動、享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的資格。民事權(quán)利能力和民事行為能力共同構(gòu)成民事法律能力，其中，民事權(quán)利能力是民事行為能力的前提和基礎(chǔ)，民事行為能力是民事權(quán)利能力實現(xiàn)的條件。（蠻搞的，建議搞搞清楚） 九、自然人：出生取得民事權(quán)利，死亡是民事權(quán)利能力終止。分三類：1、完全民事行為能力人：年滿18歲以上的成年人和1

42、618歲以自己的收入作為生活主要來源的人為完全民事行為能力人2、限制民事行為能力人：1018周歲的未成年人與不能完全辯認(rèn)自己行為的精神病人。3、無民事行為能力人：10歲以下的自然人和不能辯認(rèn)自己行為的精神病。十、法人是具有民事權(quán)利與民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人具有以下特征：1、組織性，法人為一社會組織。2、獨立性，獨立的意志，獨立的財產(chǎn)，獨立的責(zé)任。3、合法性，法人分為企業(yè)法人、國家機關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社會團體法人四大類。十一、法人的成立有四個條件：1、依法成立；2、有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費；3、有自己的名稱、組織、機構(gòu)和場所；4、能獨立承擔(dān)民事責(zé)任。十二、合伙：

43、對外負(fù)無限連帶責(zé)任的聯(lián)合體，合伙由合伙合同和合伙組織兩部分組成。具有以下法律特征：l 合伙合同是合伙成立的基礎(chǔ)；l 合伙是一種共同投資、共同經(jīng)營的關(guān)系l 合伙是一種共同分享利益、共擔(dān)風(fēng)險的關(guān)系（當(dāng)合伙財產(chǎn)不足以清償合伙債務(wù)的責(zé)任，合伙的債權(quán)人有權(quán)向任何一人、幾個或全體合伙人提出履行債務(wù)的請求。）十三、民事法律行為的概念：是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為。民事法律行為具有以下特征：1、主體是民事主體（自然人、法人、其他組織）；2、以意思表示為構(gòu)成要素；3、以設(shè)立、變更或終止為目的行為；4、應(yīng)為合法行為。十四、無效民事行為：是指已經(jīng)成立，但因欠缺民事法律行為的有效要件。

44、可撤消的民事行為：可以因行為人自愿的撤銷行為。從行為開始就沒有法律效力。1、 返還財產(chǎn)：如原物存在則原物近還，不存在則作價償還；如原物有損壞，應(yīng)修復(fù)后近還或付給相當(dāng)補償；2、 對方給付的是金錢，除返還本金外，還應(yīng)支付利息；如對方給付的是勞務(wù)等無形財產(chǎn)或者其它不能返還的利益，應(yīng)折算為一定的金錢。3、 賠償損失。4、 收歸國家或集體所有或返不第三人。5、 其他制裁。十五、代理 以被代理人的名義獨立與第三人為民事法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬被代理人的一種法律制度。在代理關(guān)系中，代他人實施民事法律行為的人稱為代理人，由他人代自已實施民事法律行為的人稱為被代理人或本人，與代理人實施民事法律行為的

45、人稱為相對人或第三人。被代理人與代理人形成代理權(quán)關(guān)系又被稱為代理的內(nèi)部關(guān)系，代理人與第三人，被代理人與第三人之間的關(guān)系被稱為代理的外部關(guān)系。代理人具有以下特征：1、 被代理人的名義進行活動；2、 代理人必須在代理權(quán)限內(nèi)活動；3、 在代理權(quán)限內(nèi)可以獨立地進行意思表示或接受意思表示4、 代理的法律效果歸屬于被代理人。代理的種類：1、法定代理；2、指定代理；3、委托代理（書面或口頭授權(quán)，委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。代理事項應(yīng)具有合法性，代理人知道被委托的代理事項違法仍然進行代理活動的，由被代理人和代理人負(fù)連帶責(zé)任。）十六、民事權(quán)利：1、財產(chǎn)所有權(quán)：占有、使用

46、、收益、處分的權(quán)利，它是民事權(quán)利中最重要的一項權(quán)利。所有權(quán)的取得方式：原始取得和繼受取得。財產(chǎn)共有可分為按份共有和共同共有。共同共有是指對同一財產(chǎn)不分份額地、平等地享有所有權(quán)。2、與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利：主要包括土地承包經(jīng)營權(quán)、國有企業(yè)財產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、典權(quán)、相鄰權(quán)。3、債權(quán)：能夠產(chǎn)生債的法律事實有：合同、不當(dāng)?shù)美o因管理、侵權(quán)行為。債的擔(dān)保是為督促債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)得以實現(xiàn)的一種法律制度?？梢圆扇”ＷC、抵押、質(zhì)押、定金、留置等方式擔(dān)保債務(wù)的履行。債因下列事實的出現(xiàn)而消滅：因當(dāng)事人死亡而消滅、因抵銷而消滅、因債權(quán)人免除債務(wù)而消滅、因履行而消滅。4、知識產(chǎn)權(quán)：包括著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、發(fā)

47、明權(quán)等。5、人身權(quán)：包括人格權(quán)和身份權(quán)。人格權(quán)包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)或名稱權(quán)，肖像權(quán)、名譽權(quán)、隱私權(quán)、榮譽權(quán)。身份權(quán)主要包括：知識產(chǎn)權(quán)中的人身權(quán)利、監(jiān)護權(quán)、公民在婚姻家庭關(guān)系中的身份權(quán)，即親權(quán)。十七、訴訟時效，行為人即喪失在訴訟中勝訴的權(quán)利，民事權(quán)利的訴訟時效期間為2年，訴訟時效自從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利起算，但從權(quán)利被侵害之日起超過20年的，人民法院不再保護。20年最長訴訟時效期間。l 訴訟時效的起算：訴訟時效從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵犯時起算，開始的那一天是不算入期間的，時效從第二天開始計算。l 訴訟時效的中止：指在訴訟時效進行中，因發(fā)生一定的法定事由，使權(quán)利人不能行使請求權(quán)，而暫時停滯

48、計算訴訟時效期間，待阻礙法定事由消除后，繼續(xù)進行訴訟時效期間的計算。l 中止的法定事由有兩種，即不可抗力與其他障礙，包括自然災(zāi)害、意外事故等原因。這些事由只有發(fā)生在時效期間的最后6個月內(nèi)，才發(fā)生訴訟時效中止的法律后果。（是客觀行為）l 訴訟時效的中斷：是指在訴訟時效期間，因發(fā)生一定的法定事由，使已經(jīng)經(jīng)過的時效期間統(tǒng)歸于無效，待事由消除后訴訟時效期間重新計算。訴訟時效中斷的事由有：提起訴訟；義務(wù)人同意履行義務(wù)；權(quán)利人要求義務(wù)人履行義務(wù)。（是主觀行為）十八、民事責(zé)任：（一）概念：是民事主體違反民事義務(wù)依法承擔(dān)的后果，據(jù)民事責(zé)任的產(chǎn)生原因分為違反合同的民事責(zé)任和侵權(quán)的民事責(zé)任。（二）種類：分為一般侵

49、權(quán)行為民事責(zé)任和特殊侵權(quán)行為民事責(zé)任。一般侵權(quán)行為民事責(zé)任，其構(gòu)成要件有四個：1、行為違法2、損害事實3、違法行為與損害事實之間有因果關(guān)系4、行為人主觀上有過錯。（三）承擔(dān)民事責(zé)任的方式有：停止侵害、排除妨礙、返還財產(chǎn)、支付違約金。十九、合同的概念：是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。二十、合同的法律特征：1、 合同是兩個或兩個以上當(dāng)事人的民事法律行為2、 合同是以設(shè)立、變更和終止民事法律關(guān)系為基礎(chǔ)內(nèi)容或目的的協(xié)議3、 合同是當(dāng)事人之間具有意思表示一致性和真實性的協(xié)議4、 合同需具有合法性、真實性和可履行性。合同的確定性、可履行性是合同的基本要求。二十

50、一、合同訂立的程序：1、要約是希望和他人訂立合同的意思表示，要約必須由特定的當(dāng)事人作出，要約必須具有訂立合同的主觀目的，是否以訂立合同為目的，是要約和邀請要約的主要區(qū)別。要約分口頭形式和書面形式。2、承諾是受要約人同意要約的意思表示，又稱接盤。A、承諾必須由受約人作出，受約人為不特定人時，承諾由該不特定人中任何人作出。不是向要約人作出同意的意思表示，不構(gòu)成承諾。承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致，否則，視為拒絕原要約，并構(gòu)成新要約。B、受約人應(yīng)在合理的期限內(nèi)作出，要約在存續(xù)期間的，承諾必須在此期間內(nèi)作出。要約未定有存續(xù)期間的，對于口頭要約，受約人必須立即做出承諾；對于書面要約，受約人應(yīng)在合理的期限

51、內(nèi)作出。承諾的方式必須符合要約的規(guī)定。二十二、合同的條款一般包括：1、當(dāng)事人的名稱或姓名和住所2、標(biāo)的3、數(shù)量4、質(zhì)量5、價款或報酬6、履行的期限、地點和方式7、違約責(zé)任（違約責(zé)任主要有繼續(xù)履行、采取補救措施和賠償損失三種方式）8、解決爭議的方法（手段包括仲裁、訴訟）二十三、房屋買賣合同要條款全面、內(nèi)容具體、用語準(zhǔn)確，房屋的價款是房屋合同的最重要條款。二十四、合同效力是指已婚成立的合同將對當(dāng)事人甚至第三人產(chǎn)生的法律效果。合同生效的要件：1、當(dāng)事人締約時有相應(yīng)的締約能力，應(yīng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。2、意思表示真實，內(nèi)在意思和外意思一致。3、不違反強制性法律規(guī)范和公序良俗。4、標(biāo)的的

52、確定和可能。二十五、合同欠缺生效要件的法律后果：1、合同無效2、合同的撤銷（取決于有撤銷權(quán)的一方當(dāng)事人是否行使撤銷權(quán)，法律規(guī)定，因欺詐、脅迫、趁人之危、重大誤解、顯失公平而成立的合同，當(dāng)事人既可以向法院、仲裁機構(gòu)主張撤銷，也可請求變更。3、合同的效力未定（是指合同成立后，能否依行為人效果意思發(fā)生法律效力尚未確定，待第三人意思表示后才能確定，規(guī)定：合同無效或者撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能近還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。）二十六、合同的履行規(guī)則主要有：1、法定義務(wù)規(guī)則（及時通知另一方，協(xié)助對方順利履行。遭受損

53、失一方有防止損失擴大的義務(wù)，為當(dāng)事人保守秘密的義務(wù)。2、正確履行規(guī)則3、親自履行規(guī)則4、條款約定不明的履行規(guī)則，法律補救主要有：（1、對質(zhì)量約定不明的條款的履行，按國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，沒有國家標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，按通常標(biāo)準(zhǔn)或符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；2、對價格不明的條款的履行，按訂立合同時履行地的市場價格履行，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價或政府指導(dǎo)價的，按規(guī)定履行；3、對地點不明條款的履行，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行，交付不動產(chǎn)的，在該不動產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的在履行義務(wù)一方所在地履行；4、對期限不明條款的履行，債權(quán)人可以隨時要求履行，但應(yīng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。5、履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目

54、的方式履行；6、對費用不明條款的履行，規(guī)定由債務(wù)人承擔(dān)。）二十七、合同的變更和轉(zhuǎn)讓（大綱沒要求，老師上課講了）1、 合同變更，是指在合同成立以后至未履行或未完全履行之前，當(dāng)事人經(jīng)過協(xié)議對合同的內(nèi)容進行修改和補充。2、 合同變更的特征：合同變更須以成立的合同關(guān)系為前提，合同變更的對象是合同內(nèi)容，合同變更后，原合同未變更部分仍保持原有狀態(tài)。3、 合同轉(zhuǎn)讓，是合同的一方當(dāng)事人將合同的全部或部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人，轉(zhuǎn)讓包括合同權(quán)利（債權(quán)）承擔(dān)的轉(zhuǎn)讓、合同義務(wù)（債務(wù)）承擔(dān)的轉(zhuǎn)讓、合同權(quán)利義務(wù)（債權(quán)債務(wù)） 概括轉(zhuǎn)讓三種類型。合同轉(zhuǎn)讓有以下規(guī)定：債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生

55、效力；債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。二十八、合同終止1、 合同終止的原因：債務(wù)已經(jīng)履行，合同解除，債務(wù)抵消，債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存，債權(quán)人免除債務(wù)。債權(quán)債務(wù)同歸于一人，致使合同關(guān)系消滅，約定終止的其他情形二十九、物權(quán)的定義：1、 物權(quán)與債權(quán)是民漢中最基本的財產(chǎn)權(quán)形式。物權(quán)是權(quán)利人直接支配特定的物并排他性地享受物的利益的權(quán)利。簡單地說，物權(quán)就是對物的排他支配權(quán)。2、 物權(quán)的特征：是特權(quán)本質(zhì)屬性的體現(xiàn)，也是物權(quán)區(qū)別于其他民事權(quán)利的標(biāo)志。有如下特征：A、物權(quán)是一種絕對權(quán)，具有排他性，在物權(quán)關(guān)系中，權(quán)利主體總是特定的，而義務(wù)主體為權(quán)利主體以外的不特定的任何人。B、 物權(quán)

56、的客體具有特定性，物權(quán)是權(quán)利人對于物的直接支配權(quán)C、 物權(quán)以支配權(quán)為核心。物權(quán)是權(quán)利人直接支配其標(biāo)的物并享受其利益的排他性權(quán)利。三十、物的種類：1、 動產(chǎn)與不動產(chǎn)（不動產(chǎn)是指土地及其定著物，定著物一般可分為房屋等建筑物和構(gòu)筑物兩類，本法所稱不動產(chǎn)，是指土地以及房屋、林木等地上定著物）動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失和變更的程序與方法不同，動產(chǎn)物權(quán)的取得需以過交付，不動產(chǎn)物權(quán)的取得、變更和喪失需經(jīng)登記。2、 主物與從物3、 原物與孳息（母雞生出雞蛋，雞為原物，蛋為孳息）三十一、物權(quán)法的基本原則：物權(quán)法定原則、一物一權(quán)原則、公示公信原則（不動產(chǎn)物權(quán)以登記為權(quán)利變動的公示方法，動產(chǎn)物權(quán)以占有和交付作

57、為權(quán)利享有和變動的公示方法）三十二、完全物權(quán)所有權(quán)1、 所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分和排除他人對所有物非法干涉的權(quán)利。2、 所有權(quán)的特征：所有權(quán)是一種自物權(quán)，具有物權(quán)的全部內(nèi)容，是一種完全物權(quán)，具有獨立性。所有權(quán)具有恒久性。3、 所有權(quán)的內(nèi)容：又稱權(quán)能，包括占有、使用、收益、處分和排除他人對所有物的非法干涉這五項權(quán)能。4、 所有權(quán)的取得：分為原始取得和繼受取得。繼受取得即原所有人的所有權(quán)通過某種方式轉(zhuǎn)移到另一人手中，如轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)與遺產(chǎn)繼承。5、 所有權(quán)的消失：所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、所有權(quán)的客體消滅、所有權(quán)主體的消滅、拋棄所有權(quán)、國家用強制的手段征用、征收，導(dǎo)致原所有人喪失所

58、有權(quán)。三十三、他物權(quán)1、用益物權(quán)是指對別人的財產(chǎn)依法享有使用和收益的權(quán)利。包括地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)和典權(quán)。我國民法規(guī)定的土地使用權(quán)、企業(yè)使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)都具有用益物權(quán)的性質(zhì)。2、擔(dān)保物權(quán)是為了保證債務(wù)的履行和債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)定的物權(quán)。債務(wù)人不履行債務(wù)時，擔(dān)保人有權(quán)處分擔(dān)保物。規(guī)定有五種擔(dān)保形式：保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金。其中保證與定金屬于債權(quán)擔(dān)保，其它屬于物權(quán)形式的擔(dān)保。 A、抵押指債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)財產(chǎn)的占有。債權(quán)人優(yōu)先受償，法律規(guī)定必須進行抵押登記，登記后合同才能生效；以其它財產(chǎn)抵押的，抵押合同則自簽訂后生效。 B、質(zhì)押是指債務(wù)人或第三人將動產(chǎn)或權(quán)利證書移交給債權(quán)人占有，質(zhì)權(quán)人

59、處分質(zhì)物時可優(yōu)先受償，與抵押權(quán)相比，質(zhì)押轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)和權(quán)利的占有，抵押權(quán)則不轉(zhuǎn)移占有，抵押物可為動產(chǎn)、不動產(chǎn)及權(quán)利，質(zhì)押只能是動產(chǎn)和權(quán)利。 C、留置權(quán)是指按合同規(guī)定占有債務(wù)人的動產(chǎn)，債權(quán)人優(yōu)先受償，留置權(quán)是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的，只能存在于保管合同、運輸合同、加工承攬合同、建設(shè)修理合同這四種合同中。而且留置的只能是債權(quán)人根據(jù)上述合同占有的動產(chǎn)三十四、建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指不動產(chǎn)的房屋業(yè)主對建筑物的專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益（拆承重結(jié)構(gòu)），業(yè)主對共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，但不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)

60、。三十五、婚姻法的概念和調(diào)整對象：婚姻法是調(diào)整婚姻家庭關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，婚姻法的調(diào)整對象包括婚姻關(guān)系，也包括家庭關(guān)系?；橐龇◤恼{(diào)整對象的范圍來看，既調(diào)整婚姻關(guān)系，又調(diào)整家庭關(guān)系，從調(diào)整對象的性質(zhì)來看，既調(diào)整人身關(guān)系，又調(diào)整財產(chǎn)關(guān)系。三十六、婚姻法的基本原則：婚姻自由、一夫一妻制、男女平等、保護婦女、兒童和老年人的合法權(quán)益、實行計劃生育。三十七、結(jié)婚條件：必須男女雙方完全自原，達(dá)到法定年齡（男22女20），符合一夫一妻制。結(jié)婚的禁止條件：直系血新和三代以內(nèi)旁系血親，禁止結(jié)婚。結(jié)婚必須親自到婚姻登記機關(guān)進行結(jié)婚登記?；橐龅臒o效：重婚的、醫(yī)學(xué)上認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)結(jié)婚的、婚后尚未治愈的、未到法定婚齡的。婚

61、姻的可撤消是指一方在另一方脅迫的情況下作出了違背自己真實意愿的結(jié)婚行為。必須在結(jié)婚登記之日起一年內(nèi)提出。無效婚姻期間所得的財產(chǎn)，可由當(dāng)事人協(xié)商處理，協(xié)商不成時，由法院根據(jù)照顧無過錯方的原則，對重婚期間所得財產(chǎn)的處理，不得侵害合法婚姻當(dāng)事人的財產(chǎn)權(quán)益。三十八、家庭關(guān)系：l 夫妻關(guān)系l 父母子女關(guān)系：有自然血親和擬制血親兩種。規(guī)定的父母子女之間的權(quán)利和義務(wù)有：1、父母對子女有撫養(yǎng)教育的義務(wù)，2、子女對父母有贍養(yǎng)扶助的義務(wù)；3、父母子女之間有相互繼承遺產(chǎn)的權(quán)利。三十九、離婚分為協(xié)議離婚和訴訟離婚兩種方式。人民法院審理離婚案件時，一定要進行調(diào)解。四十、離婚分為協(xié)議離婚和訴訟離婚兩種方式，法院審理離婚案件時，應(yīng)當(dāng)進行調(diào)解，離婚的法律后果，最主要的是解決子女的撫養(yǎng)和夫妻共同財產(chǎn)的分割問題。1、 夫妻個人財產(chǎn)的歸屬：婚前財產(chǎn)歸各自所有，存續(xù)期間所得的財產(chǎn)有約定各自所有的，離婚時各自所有。如果一方承擔(dān)撫養(yǎng)子女、照料老人的情況下，離婚時有權(quán)向?qū)Ψ秸埱笱a償，另一方應(yīng)補償。2、 夫妻共同財產(chǎn)的分割：夫妻共同財產(chǎn)是指夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，主要包括：一方或雙方勞動所得；繼承、受贈；知識產(chǎn)權(quán)所得；從事承包、租賃所得；債券；其他。離婚時應(yīng)分割夫妻共同財產(chǎn)。雙