JK房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險控制的問題及其對策研究會計財務(wù)管理專業(yè)

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1、題 目 JK房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險控制問題及對策研究 內(nèi)容摘要 我國市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益復(fù)雜，我國企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險越來越大。而財務(wù)風(fēng)險是決定企業(yè)存亡的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時又是典型的資金密集型企業(yè)，我們更應(yīng)該重視房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制情況。在介紹相關(guān)概念和理論的基礎(chǔ)上，以JK房地產(chǎn)公司為案例，從籌資風(fēng)險，投資風(fēng)險，營運風(fēng)險三方面分析JK集團(tuán)存在的財務(wù)風(fēng)險，并分析其風(fēng)險產(chǎn)生的原因，最后根據(jù)分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因提出有針對性的加強JK集團(tuán)財務(wù)風(fēng)險控制的具體措施。 關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；控制；房地產(chǎn)企業(yè) Abstract Chinas m

2、arket environment and economic environment are becoming more and more complex, and Chinese enterprises are facing more and more financial risks. Financial risk is the key factor to determine the survival of enterprises. As the pillar industry of the national economy, real estate enterprises are also

3、 typical capital-intensive enterprises. We should pay more attention to the financial risk control of real estate enterprises. On the basis of introducing relevant concepts and theories, this paper takes JK Real Estate Company as an example to analyze the financial risks of JK Group from three aspec

4、ts: financing risk, investment risk and operation risk, and to analyze the causes of the risks. Finally, according to the analysis of the causes of the risks, it puts forward specific measures to strengthen the financial risk control of JK Group. Key words：Financial risk; Control;Real estate ente

5、rprises 目錄 一、緒論 1 （一）選題背景及意義 1 （二）國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 2 （三）研究內(nèi)容與方法 4 （四）創(chuàng)新點 4 二、 財務(wù)風(fēng)險控制基本理論 4 （一）財務(wù)風(fēng)險涵義 4 （二）財務(wù)風(fēng)險控制涵義 5 三、 JK房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀分析 6 （一）JK房地產(chǎn)公司的簡介 6 （二） JK房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀分析 6 四、 JK房地產(chǎn)股份有限公司財務(wù)風(fēng)險成因分析 12 （一）高資產(chǎn)負(fù)債率的融資模式 12 （二）融資渠道單一 13 （三）國家宏觀調(diào)控政策影響 13 （四）缺乏

6、財務(wù)風(fēng)險控制機制 13 （五）流動資產(chǎn)利用效率過低 14 （六）樓盤投資開發(fā)獲利急劇下降 14 五、 JK房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范對策 14 （一）調(diào)整資本結(jié)構(gòu) 14 （二）多元化籌資 14 （三）提高對政策的應(yīng)變能力 15 （四）健全財務(wù)風(fēng)險控制 15 （五）靈活制定銷售戰(zhàn)術(shù) 15 （六）重視對開發(fā)費用的掌控 15 JK房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險控制問題及對策 一、緒論 （一）選題背景及意義 1. 選題背景 近些年來，我國的許多企業(yè)發(fā)展出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，發(fā)展速度極快，但他們在發(fā)展過程中根本不重視

7、企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險，而一味的追求發(fā)展，高層管理人員也缺乏對財務(wù)風(fēng)險的控制，導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)危機，甚至可能出現(xiàn)公司破產(chǎn)、倒閉的情況。 與其他行業(yè)相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了主導(dǎo)地位，而且對我國政治、經(jīng)濟(jì)等多個方面的發(fā)展都起決定性的作用。雖然房地產(chǎn)的收益高但是風(fēng)險也高，且受國家宏觀調(diào)控影響較大。房地產(chǎn)行業(yè)是對資金需求非常大的典型行業(yè)，所以說如果一旦出現(xiàn)資金上的問題，就可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)會受到較大的影響，而且正在建造的樓房和建筑工程很有可能面臨著停止建造的威脅，這樣就給房地產(chǎn)經(jīng)營者造成巨大的損失，所以這就要求企業(yè)的經(jīng)營者要時時刻刻的關(guān)注好企業(yè)的財務(wù)狀況，及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)危機，

8、并且采取相關(guān)措施，控制可能發(fā)生的財務(wù)危機。 在上文描述的背景下，我們以JK房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險控制為主題分析了JK地房地產(chǎn)公司目前面臨的財務(wù)風(fēng)險，為JK房地產(chǎn)公司能夠更持久的發(fā)展并且成為企業(yè)里的龍頭，提供了堅實的基礎(chǔ) 2. 研究意義 在當(dāng)前這個復(fù)雜的市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不僅是客觀存在的，而且還會對企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營造成巨大的影響，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)受財務(wù)風(fēng)險的影響更大，而且財務(wù)風(fēng)險的特點也更多，因此，我們對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生原因、特點以及防范進(jìn)行研究，具有很重要的意義。本文探討了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范在管理中的重要性，并且結(jié)合目前已有的研究成果，對企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險提出了切實可行的方案，可

9、以說在企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的實際防范上具有超前的現(xiàn)實意義。 我們是希望通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點、成因、現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)分析后再結(jié)合JK房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制的具體研究，來達(dá)到最終提高企業(yè)價值和競爭力的目的，這樣才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今這個特殊的社會，競爭激烈的市場中健康持久的發(fā)展下去，同時我們也希望通過我們的研究可以給企業(yè)的管理者帶來一些幫助。 （二）國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 1. 國外文獻(xiàn)綜述 Haynes在1895年最早提出了風(fēng)險的概念，他指出風(fēng)險就是對人或事件造成損害、損失的可能性。 Knight(1921)認(rèn)為：“可度量的不確定性”就是風(fēng)險。而不可度量的風(fēng)險就是其中的“不確定性”。

10、 美國數(shù)學(xué)家諾伯特維納(1948)率先提出了控制論這一概念，他提出控制論,主要是通過在多種環(huán)境條件下進(jìn)行研究，盡可能的保持平衡發(fā)展的一門學(xué)科。 Deaken ( 1972)則認(rèn)為那些已經(jīng)遭受過破產(chǎn)、無償債能力、為債權(quán)人的利益和已經(jīng)進(jìn)行破產(chǎn)清算的公司等才是面臨財務(wù)困境的公司，即存在嚴(yán)重財務(wù)風(fēng)險的公司，所以他認(rèn)為并不是所有存在財務(wù)風(fēng)險的公司都是財務(wù)困境公司。 C.Arthur Willianmshe 和 Richard M.Heins（1985）認(rèn)為風(fēng)險是指：“在確定的情況和確定的時間內(nèi)，很有可能發(fā)生結(jié)果的差異。如果肯定只會發(fā)生一個結(jié)果，那么差異是零，風(fēng)險也為零；相反如果有不止一種可能結(jié)果，

11、則有風(fēng)險，而且差異越大，風(fēng)險也越大。”這種觀點強調(diào)的是，風(fēng)險是客觀存在的事物，可以從客觀角度來衡量。 Ross, Westerfield, Jordan（1995）覺得債務(wù)集資會提升股東的風(fēng)險，使用債務(wù)籌資而產(chǎn)生的這部分多出來的風(fēng)險稱為公司股東的財務(wù)風(fēng)險。也就是說，財務(wù)風(fēng)險是指公司財務(wù)政策(如資本結(jié)構(gòu))而產(chǎn)生的權(quán)益風(fēng)險。 Zhang ML和Yang W(2012)認(rèn)為房地產(chǎn)的投資有高收益的同事伴隨著高風(fēng)險。關(guān)鍵在于投資者是否能夠有效識別不同類型投資，并提出運用模糊綜合評價法對房地產(chǎn)進(jìn)行投資風(fēng)險評估。 2. 國內(nèi)文獻(xiàn)綜述 宋明哲(1984)研究了一些企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的基本思

12、想，首次簡述了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的有關(guān)問題，打開了我國風(fēng)險管理研究的大門。 湯谷良和劉恩祿( 1989)則是第一個全面的解釋財務(wù)風(fēng)險的特點、概念、管控財務(wù)風(fēng)險管理的方法和風(fēng)險管理控制的步驟。 2012年,陳佳佳在《房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險影響因素的實證分析以福州廈門泉州三地為例》對于廈門，福建等多家房地產(chǎn)的有關(guān)發(fā)展信息進(jìn)行了了解，并且采用了定量分析和定性分析相融合的方法進(jìn)行研究，通過一系列的分析可以得知，房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是制約該企業(yè)發(fā)展的主要控制因素之一。房地產(chǎn)也受當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境和政策的影響。 房正武(2012)認(rèn)為在房地產(chǎn)風(fēng)險這一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展多重直接、間接集資通道

13、:在投資風(fēng)險這一方面，要高度重視對其可行性的探索，在資金回收方面的風(fēng)險，企業(yè)可以搭建現(xiàn)金流評價指標(biāo)體系對其進(jìn)行監(jiān)控，加強管理企業(yè)應(yīng)收、預(yù)付款項以及企業(yè)銷售方面業(yè)務(wù)。 劉丹和李長福(2014)認(rèn)為開發(fā)建造房地產(chǎn)企業(yè)需要花費大量時間，所以管理好成本與費用就尤為重要，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的整個過程都需要特別注意對本金及經(jīng)費的管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目中各個項目的成本費用監(jiān)管。 黃小燕和張煜(2015)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)不合理，財務(wù)風(fēng)險意識淡薄是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要原因。因此樹立財務(wù)風(fēng)險的觀念，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，有效控制和降低財務(wù)風(fēng)險 3. 文獻(xiàn)評述 以上所涉及的關(guān)于財務(wù)風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險

14、控制的有關(guān)探討，可以讓我們更加全面的學(xué)習(xí)財務(wù)風(fēng)險，也能讓我們更好的在實踐中運用。通過上面的敘述可以看出對于財務(wù)風(fēng)險及其控制的理解與定義中外學(xué)者都存在一定差異。基本可以分為以下幾個方面：部分學(xué)者覺得企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是一個企業(yè)全部種類的風(fēng)險在貨幣上的體現(xiàn)，但是目前運用財務(wù)風(fēng)險控制可以從某種程度上把企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險降到最低；還有部分學(xué)者認(rèn)為財務(wù)風(fēng)險就是負(fù)債融資所帶來的風(fēng)險。企業(yè)辨別財務(wù)風(fēng)險的方法很多，可以從財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)這兩個方面進(jìn)行識別。已經(jīng)存在的有關(guān)文獻(xiàn)中有局限性，不同行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險都用一個評判標(biāo)準(zhǔn)。沒有注意到行業(yè)的差距性。所以在今后的研究過程中，一定要全方位的分析并解讀財務(wù)風(fēng)險，并注重客服上

15、面的局限性。 （三）研究內(nèi)容與方法 1. 研究內(nèi)容 本文以當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制情況為研究背景，通過理論研究與具體實際和結(jié)合，對JK房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險控制出現(xiàn)相關(guān)問題進(jìn)行研究，并根據(jù)問題分析產(chǎn)生的原因，以及提出相應(yīng)的對策。 2. 研究方法 （1） 文獻(xiàn)研究法 登錄中國知網(wǎng)查閱財務(wù)風(fēng)險及其控制方面相關(guān)的經(jīng)典文獻(xiàn)，特別是同房地產(chǎn)公司相關(guān)的歷史研究成果，為本文提供理論支持。 （2） 案例研究分析法 通過案例分析法，以JK房地產(chǎn)公司為例，從其財務(wù)的現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合應(yīng)收賬款的一些現(xiàn)實發(fā)生數(shù)據(jù)，總結(jié)、概述其財務(wù)方面的主要問題，并提出解決對策。此方法的運用旨在

16、增加研究的實踐性。 （3） 定性分析結(jié)合定量分析法 通過定性分析結(jié)合定量分析法，在定性分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合JK公司歷年來財務(wù)數(shù)據(jù)，從定量的角度補充說明其財務(wù)的現(xiàn)狀，從而更好地說明客觀問題。 （四）創(chuàng)新點 把理論知識與JK房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險控制的實際情況結(jié)合起來是本文最大的創(chuàng)新點，用所學(xué)的知識并結(jié)合當(dāng)下環(huán)境提出具有建設(shè)性的建議，盡可能的把企業(yè)財務(wù)風(fēng)險帶來的損失降到最低。 2、 財務(wù)風(fēng)險控制基本理論 （一）財務(wù)風(fēng)險涵義 1. 定義 風(fēng)險是不確定性的，這是最直接的描述。財務(wù)風(fēng)險的定義分為狹義和廣義。狹義的是指損失的不確定性，廣義的財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在財務(wù)活動中引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險和各

17、方面活動引發(fā)的財務(wù)所面臨的風(fēng)險。 本文選取的是廣義的財務(wù)風(fēng)險概念。 2. 財務(wù)風(fēng)險的類型 財務(wù)風(fēng)險可以分為，籌資風(fēng)險，投資風(fēng)險，營運風(fēng)險，利益分配風(fēng)險。 （1） 籌資風(fēng)險 籌資風(fēng)險籌資風(fēng)險指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財務(wù)成果帶來的不確定性。 （2） 投資風(fēng)險 投資風(fēng)險指企業(yè)投入一定資金后，因市場變化導(dǎo)致最終的收益與預(yù)期的收益發(fā)生偏離。 （3） 營運風(fēng)險 企業(yè)在日常經(jīng)營中投入的資金到期不能按時回收產(chǎn)生的風(fēng)險 （4） 利益分配風(fēng)險 企業(yè)在進(jìn)行利益分配時對利潤的股利分配政策選擇的不合理、不科學(xué)產(chǎn)生的風(fēng)險。 （二）財務(wù)風(fēng)險控制涵義 1. 定義

18、財務(wù)風(fēng)險控制是指在財務(wù)管理過程中，對企業(yè)財務(wù)活動施加影響或調(diào)節(jié)時，可以采用方法有，把相關(guān)信息進(jìn)行利用、對特定的事物使用特定的手段，這樣計劃所規(guī)定的財務(wù)目標(biāo)就可以實現(xiàn)了，在風(fēng)險發(fā)生時也可以提前做好預(yù)防。 2. 財務(wù)風(fēng)險控制體系的構(gòu)成 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制體系有以下四個方面構(gòu)成: （1） 財務(wù)風(fēng)險控制環(huán)境 在整個系統(tǒng)的發(fā)展過程當(dāng)中，企業(yè)的風(fēng)險控制是關(guān)鍵性因素，在這同時，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)整體的財務(wù)風(fēng)險領(lǐng)域發(fā)揮著一定的作用。企業(yè)的風(fēng)險控制環(huán)境由以下幾個方面構(gòu)成，企業(yè)文化、員工素質(zhì)及員工教育背景、公司治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部控制 機制等。管理者在管理整個企業(yè)時，需要良好的控制環(huán)境幫助，同時，有了

19、良好的環(huán)境作為支撐，企業(yè)才能夠保持穩(wěn)定性發(fā)展。 （2） 風(fēng)險預(yù)警識別評估機制 企業(yè)財務(wù)及非財務(wù)資料是企業(yè)預(yù)測風(fēng)險因素的關(guān)鍵性條件之一，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警，對企業(yè)的各項活動進(jìn)行評估的同時，需要充分運用管理學(xué)，金融學(xué)等相方面的知識。而所采用的分析方法是采用比率、比較及因素進(jìn)行分析，這樣就可以對能夠影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的因素進(jìn)行預(yù)測，就可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)中是否有財務(wù)風(fēng)險存在，風(fēng)險的識別主要是從這幾個方面進(jìn)行分析，企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營狀況等一-系列現(xiàn)狀，進(jìn)而就可以發(fā)現(xiàn)是否有造成財務(wù)風(fēng)險的因素存在。財務(wù)風(fēng)險控制的依據(jù)是風(fēng)險評估，就是對造成財務(wù)風(fēng)險存在的各種不確定因素進(jìn)行辨別和分析，看其所處的程度。 （3） 信息溝

20、通 財務(wù)控制中必須要有的載體就是信息溝通，信息溝通的定義是：企業(yè)的各個部門、員工能夠及時獲得他們在管理、控制企業(yè)以及其他一切有關(guān)企業(yè)的行為的過程中所需要的信息。能夠使員工更好的完成其崗位職責(zé)就是有效的信息溝通，企業(yè)的不斷發(fā)展就是信息溝通所發(fā)揮的作用。 （4） 內(nèi)部監(jiān)督 內(nèi)部監(jiān)督就是利用已掌握的信息對企業(yè)各項控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，這樣就可以確保企業(yè)的財務(wù)控制目標(biāo)實現(xiàn)。企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督可以做到高質(zhì)量的財務(wù)控制，在此過程中能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，并且及時解決這些問題，財務(wù)控制要想良心運行，必須要有內(nèi)部監(jiān)督。 3、 JK房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀分析 （一）JK房地產(chǎn)公司的簡介 1998年，JK

21、集團(tuán)成立，在往后的20年里不斷創(chuàng)新發(fā)的，而JK集團(tuán)成功發(fā)展，就是因為民生地產(chǎn)開發(fā)、科技產(chǎn)業(yè)投資運營、生活服務(wù)、文化旅游康養(yǎng)等相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)四位一體協(xié)同發(fā)展的結(jié)果，而且該大型企業(yè)集團(tuán)綜合競爭力遠(yuǎn)超同行業(yè)企業(yè)，同時也是城市發(fā)展競爭中領(lǐng)先的“美好生活服務(wù)商”。 （2） JK房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀分析 1. 籌資風(fēng)險分析 對籌資風(fēng)險分析進(jìn)行衡量是主要通過償債能力分析，本文中主要是對短期償債能力的顯著性指標(biāo)流動比率、速動比率進(jìn)行分析（見表 1）進(jìn)行反映。而長期償債能力的顯著指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率、股東權(quán)益比率、產(chǎn)權(quán)比率進(jìn)行分析就是對長期償債能力主要對反映。 （1） 短期償債風(fēng)險分析 表 1 JK地產(chǎn) 201

22、4-2018 年短期償債風(fēng)險衡量指標(biāo) 年份 流動比率 速動比率 2014 1.6448 0.2827 2015 1.4441 0.2516 2016 2.0737 0.5795 2017 1.7105 0.4385 2018 1.5502 0.3815 表2 2018年房地產(chǎn)行業(yè)速動比率績效評價標(biāo)準(zhǔn)值 項目 優(yōu)秀值 良好值 平均值 較低值 較差值 房地產(chǎn)全行業(yè)評價標(biāo)準(zhǔn)值 1.114 0.874 0.642 0.372 0.222 ① 流動比率基本定義就是流動資產(chǎn)占流動負(fù)債的比值。如果該比值越高，就說明企業(yè)的償債能力較強，相

23、反則反映企業(yè)的債務(wù)壓力很大，當(dāng)流動比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于企業(yè)盈利的同時，其償債壓力很大。從表 1 中可以看出，JK地產(chǎn)的流動比率在 2014-2015年出現(xiàn)逐年增長的趨勢，這就是企業(yè)流動資產(chǎn)的擴(kuò)大幅度大于流動外債。2015-2016年有效浮動上升。2016-2018年，流動比率這些年逐漸變得越來越小，原因就是企業(yè)流動資產(chǎn)的擴(kuò)大范圍小于流動外債。總而言之，流動比例在逐年縮小，這就展示出企業(yè)的償債能力在逐步的減弱，可能會存在一定的債務(wù)風(fēng)險。 ② 速動比率可以充分的展現(xiàn)出企業(yè)總體的償債能力，該數(shù)值越高，就展示企業(yè)的償債能力越強，在1的時候就最符合。通過表1可以看出，JK地產(chǎn)的速動比率是在2014-2015年

24、，2016-2018年是每年逐漸減少。速動比率不停的上升，幅度非常大，并且與1的偏離幅度特別大，是在2015 -2016年。在與2018年速動比例行業(yè)業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)值（見表 2）對比后可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的速度比值在行業(yè)業(yè)績平均值與較低值之間，這就是常說的行業(yè)平均水平。從總體來觀察，JK地產(chǎn)速動比值每年都在不斷的下降，而且比相同行業(yè)的平均值小，這就表明企業(yè)短時間內(nèi)的還債能力要比同行業(yè)的小，所以企業(yè)短時間的償債能力風(fēng)險最大，要在風(fēng)險發(fā)生前進(jìn)行預(yù)防。 通過分析 2014-2018 年JK地產(chǎn)的流動比率和速動比率來看，該企業(yè)這些年來短短時間償債能力顯現(xiàn)出來逐年下降的趨勢，這會讓企業(yè)短時間內(nèi)的償債能力不停的下滑

25、，就會使風(fēng)險不停的上升。 （2） 長期償債風(fēng)險分析 長期償債風(fēng)險主要通過資產(chǎn)負(fù)債率、股東權(quán)益比率、產(chǎn)權(quán)比率來進(jìn)行衡量（見表3。 表 3 JK地產(chǎn) 2014-2018 年長期償債風(fēng)險衡量指標(biāo) 年份 資產(chǎn)負(fù)債率 股東權(quán)益比率 產(chǎn)權(quán)比率 2014 0.840 0.160 5.09 2015 0.839 0.160 4.81 2016 0.794 0.206 2.95 2017 0.858 0.142 5.43 2018 0.836 0.164 4.90 表4 2018年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率績效評價標(biāo)準(zhǔn)值 項目 優(yōu)秀值 良好值 平

26、均值 較低值 較差值 資產(chǎn)負(fù)債率 0.495 0.595 0.695 0.795 0.895 股東權(quán)益比率 0.505 0.405 0.305 0.205 0.105 產(chǎn)權(quán)比率 0.980 1.469 2.278 3.878 8.523 ① 資產(chǎn)負(fù)債率可以對企業(yè)內(nèi)部總體的償債能力進(jìn)行綜合評估，負(fù)債與資產(chǎn)的比值，償還債務(wù)的能力越小，所遇到的風(fēng)險就越大。通過表3可以看到， 在2014-2016 年JK房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率明顯減??；在2016-2017 年，呈現(xiàn)出小幅加大；2017-2018 年，資產(chǎn)負(fù)債率顯著減??；從總體來看，波動的幅度不明顯。通過表4

27、可以看到2018年資產(chǎn)負(fù)債率行業(yè)業(yè)績評價的標(biāo)準(zhǔn)值，JK地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率處于行業(yè)較低值與較差值之間，這就可以說明JK地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率屬于行業(yè)較低水平，說明資產(chǎn)負(fù)債率過高。這就充分的體現(xiàn)出來企業(yè)長期償債能力的不斷下降趨勢，和企業(yè)所面對的長期償債風(fēng)險發(fā)生會不斷的加大。 ② 產(chǎn)權(quán)比率的定義可解釋為負(fù)債與股東權(quán)益的比值，當(dāng)數(shù)值越小時，所透露出，企業(yè)所面對的財務(wù)風(fēng)險就會越低。從表3可以看出，JK地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比率，2014-2018 年在 2.95-5.43 之間波動；呈逐年降低趨勢的有2014-2016 年，上升最為明顯為46％；在2016-2017 年，產(chǎn)權(quán)比率有明顯的下降和控制是在2017-2018年，通過

28、表4可以看出JK企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率在平均值與較差之間波動。根據(jù)上述結(jié)論可以得出，JK地產(chǎn)在對長時間償還債務(wù)能力沒有進(jìn)行合適的調(diào)整，所以所遇到的財務(wù)風(fēng)險還會比較大。 ③ 股東的權(quán)益占有資產(chǎn)的多少就是股東權(quán)益比率，占有的越多，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險就越低。通過表 3 能夠看出，JK地產(chǎn)的股東權(quán)益比率在 2014至2015 年基本不變；比值在2015至2016 年出現(xiàn)了小的增長；而2016至2017年有明顯下降。從總體可以看出，企業(yè)長期償債風(fēng)險年年都在增加，這與企業(yè)長期償債水平減弱有關(guān)。從表4可以看出JK企業(yè)股東權(quán)益比率在較低值與較差值之間波動。的綜上所述，通過分析JK地產(chǎn)長短兩期償債風(fēng)險指標(biāo)得出，企業(yè)的籌資風(fēng)

29、險不斷升高，這與企業(yè)的償債能力和償債風(fēng)險有關(guān)，償債能力每年都降低，而償債風(fēng)險每年都在升高。 2. 投資風(fēng)險分析 投資風(fēng)險是根據(jù)獲利和發(fā)展能力來決定的，應(yīng)該先分析這兩種能力。凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)收益率以及主營業(yè)務(wù)的利潤率是指導(dǎo)分析企業(yè)的獲利的能力的，同時，主營業(yè)務(wù)和純利潤增長率以及總資產(chǎn)擴(kuò)張率是指導(dǎo)分析企業(yè)發(fā)展的能力的。 表 5 JK地產(chǎn) 2014-2018 年投資風(fēng)險指標(biāo)衡量指標(biāo) 年份 凈資產(chǎn)收益率 總資產(chǎn)收益率 主營業(yè)務(wù)利潤率 主營業(yè)務(wù)增長率 總資產(chǎn)擴(kuò)張率 凈利潤增長率 2014 8.62 1.0516 15.8531 7.8029 31.5261 -8.797

30、 2015 9.86 1.2911 20.784 11.9783 16.4344 42.9421 2016 6.97 1.7484 14.9577 66.1743 14.3338 45.1266 2017 10.14 1.4523 18.0671 7.8242 44.0414 27.651 2018 10.23 1.1585 23.4 48.7916 46.1914 122.2266 表6 2018年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率績效評價標(biāo)準(zhǔn)值 項目 優(yōu)秀值 良好值 平均值 較低值 較差值 凈資產(chǎn)收益率（%） 14.6 10.5

31、 6.6 2.1 -3.1 總資產(chǎn)收益率（%） 16.1 10.7 6.9 2.3 -3.3 主營業(yè)務(wù)利潤率（%） 23.5 17 11.9 5.6 -0.4 （1） 獲利風(fēng)險分析 ① 一個企業(yè)的獲利能力主要用凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行量。一個企業(yè)的獲利能力與其比值有關(guān)，既比值高能力強，同時投資風(fēng)險也隨之降低。通過表5能夠看出，在2014到2015 年間，JK地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率比值增大；而在2015至2016 年，其凈資產(chǎn)收益率比值下降，有很大的波動。2016-2018比值持續(xù)增大。比較凈資產(chǎn)收益率在2014年行業(yè)業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)值（見表 6）能夠得出，JK地產(chǎn)的該項比值

32、的水平在行業(yè)中是比較高的，其比值處于行業(yè)業(yè)績評價標(biāo)準(zhǔn)良好值和平均值之間。企業(yè)凈資產(chǎn)收益率只是剛好到達(dá)良好值，進(jìn)兩年來該企業(yè)的這項指標(biāo)是處于增加狀態(tài)，所以該企業(yè)獲利能力還是變強了，同時投資風(fēng)險有較小的下降。 ② 判定股權(quán)投資的獲利能力時，一般用總資產(chǎn)收益率。此比值標(biāo)準(zhǔn)不一定，測量時，只可以和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比得出結(jié)論。通過表5可以得出，JK地產(chǎn)全部的資產(chǎn)收益率基本不存在變化，所有的都長期穩(wěn)定在 0.01這個值。比較2018年行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值（見表 6）能夠得出，JK地產(chǎn)的該項比值的水平在行業(yè)中是比較低的，其比值處于較低值和較差值之間，這表示企業(yè)獲利能力一般，有一定的投資風(fēng)險。 ③ 直接通過主營業(yè)

33、務(wù)利潤率來了解企業(yè)的獲利能力，其利潤率與企業(yè)銷售所得報酬水平呈正比，利潤率高時，報酬水平也越高。通過表 5 可以得出，該項比值的主營業(yè)務(wù)利潤率在2014至2015 年有增長，而2016 年略低于2015 年。對比 2018 年行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值（見表 6）能夠看出，JK地產(chǎn)的該項比值在2017至2018 年比行業(yè)良好值還要高，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持和加強控制?？傮w來說，投資風(fēng)險還是逐漸增大，因為企業(yè)盈利能力雖然在房地產(chǎn)行業(yè)中有比較好的表現(xiàn)，但是與以前年份相比，盈利能力在逐漸減小。 綜上可得，JK地產(chǎn)所有的獲利風(fēng)險指標(biāo)在2009至2018年間均有升高，每年獲利能力也在增強，但是企業(yè)的投資風(fēng)險有較小的降低。

34、 （2） 發(fā)展風(fēng)險分析 ①一般測量企業(yè)發(fā)展能力最主要的是主營業(yè)務(wù)增長率。所得到比值是正時，這一年營業(yè)收入提高，所得到的比值為負(fù)時，收入降低。企業(yè)發(fā)展水平隨著占比升高而升高。通過表 5 能夠得出，JK地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)增長率在2014至2018年間總的減小，這表示企業(yè)發(fā)展能力在慢慢減弱，發(fā)展風(fēng)險也隨之增加。 ② 企業(yè)生長性的指標(biāo)是指所有資產(chǎn)擴(kuò)張率作為指導(dǎo)動態(tài)變動的相關(guān)指標(biāo)，它可以決定企業(yè)發(fā)展成長的水平，這個指標(biāo)的值增加后，也意味著企業(yè)成長就越好。通過表 5 能夠得出，JK地產(chǎn)總資產(chǎn)擴(kuò)張率比值在2014至2018 年間明顯減小，這表示企業(yè)發(fā)展能力慢慢減弱，同時企業(yè)競爭力也開始下滑。

35、 ③ 年底純利潤增加值跟前一年純利潤加在一起，共同得到的一比值我們稱之為純利潤增長率。這種比值關(guān)系到一個企業(yè)發(fā)展，特別是成長能力，能力隨著值的增大而變好。通過表 5 能夠得出，地產(chǎn)凈利潤增長率比值在2014到2018 大幅度不斷增加，這表示企業(yè)發(fā)展能力也開始不斷變好，企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險也有所下降。 綜上可得，2014至2018 年JK地產(chǎn)所有的發(fā)展風(fēng)險都已經(jīng)下降，但是發(fā)展能力也開始降低，使得發(fā)展風(fēng)險和投資風(fēng)險不斷增大。 3. 營運風(fēng)險分析 營運風(fēng)險的測量主要是通過用營運能力的分析指標(biāo)。對JK地產(chǎn)運營風(fēng)險分析時，運用了以下三種方式，既應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)

36、周轉(zhuǎn)率（見表 7）。 表 7 JK地產(chǎn) 2014-2018 年經(jīng)營風(fēng)險風(fēng)險指標(biāo)情況 年份 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2014 37.6793 0.2618 0.2398 2015 26.9789 0.2386 0.2184 2016 41.3717 0.3454 0.3148 2017 29.9123 0.2855 0.2607 2018 26.39 0.2307 0.2125 表8 2018年房地產(chǎn)行業(yè)營運風(fēng)險指標(biāo)行業(yè)業(yè)績評價標(biāo)準(zhǔn)值 項目 優(yōu)秀值 良好值 平均值 較低值 較差值 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率率 21.9

37、 13.1 5.7 0.8 0.5 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.9 0.7 0.5 0.3 0.2 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)房率 0.6 0.4 0.3 0.2 0.1 （1） 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。它的比值影響著企業(yè)的經(jīng)營能力和風(fēng)險，當(dāng)比值變大時，企業(yè)的經(jīng)營能力會變強，隨之經(jīng)營風(fēng)險開始降低。通過表 7 可以看出，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)在2014至2015年減少；在2015至2016年增加；在2016至2018年逐漸漸較少，其中2018年相比 2016年減少了 59％。對比 2018年行業(yè)績效標(biāo)準(zhǔn)值（見表8）得出，JK地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在其行業(yè)處于優(yōu)秀水平，而且它的周轉(zhuǎn)率是很高的，在其行業(yè)中屬

38、于優(yōu)秀?？偨Y(jié)如下，在這個行業(yè)內(nèi)，JK地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)雖然領(lǐng)先于其他的競爭者，但是每年還在不斷減小，同時也說明，企業(yè)收入賬款的周轉(zhuǎn)速度變慢，導(dǎo)致運營運能力下滑和風(fēng)險的變大。 （2）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。資產(chǎn)被運用的效率隨著比值的增加而升高。通過表 7 可以知道，JK地產(chǎn)2014至2015年，流動周轉(zhuǎn)次數(shù)在減少；2015至2016年，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)增加；2016至2018年，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)漸漸較少。將2018年房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)值（見表 8）作為基礎(chǔ)，與后續(xù)分析得，JK地產(chǎn)在運轉(zhuǎn)的相關(guān)次數(shù)上低于業(yè)內(nèi)其他競爭者，現(xiàn)位于較差值和較低值兩者之間?？偟膩碚f，企業(yè)對流動資產(chǎn)的運營次數(shù)決定著經(jīng)營水平和經(jīng)

39、營風(fēng)險，次數(shù)不夠，經(jīng)營水平也會減弱，風(fēng)險隨之增大。 （3） 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。營運能力隨著比值的增高而增強。通過表 7 可以知道，2014至2015年JK地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)在減少；而在2015至2016年間增加；2016至2018年次數(shù)慢慢變少，對比2018 年行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值（見表 8）可以得出，在其行業(yè)內(nèi)JK地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)位于較低值和平均值之間?？偟膩碚f，JK地產(chǎn)對總資產(chǎn)存在著較多問題，如利用效率差，每年的經(jīng)營能力減少，經(jīng)營風(fēng)險也在提高，這些因素的形成，讓企業(yè)的盈利能力變得不再理想。 最后企業(yè)對于JK地產(chǎn)的所有的資產(chǎn)都沒能運用和較好的利用，特別是效率的表現(xiàn)不夠明顯，使得經(jīng)營風(fēng)險變高。 4

40、、 JK房地產(chǎn)股份有限公司財務(wù)風(fēng)險成因分析 （一）高資產(chǎn)負(fù)債率的融資模式 表 9 JK地產(chǎn) 2014-2018 年負(fù)債總額匯總 單位：億元 年份 2014 2015 2016 2017 2018 負(fù)債 689.00 802.15 867.17 1349.98 1742.62 通過表 9 了解到，JK地產(chǎn)的欠債總額在2014至2018 年不斷增加,尤其是在 2016至2017年最為突出，增長負(fù)債50%。其它幾年內(nèi)負(fù)債增加幅度沒有大的變化，比較平均。本身資產(chǎn)負(fù)債率變化不大，是因為企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大造成的，并一定是壞事，但是資產(chǎn)負(fù)債率很高，這個是很高的財務(wù)

41、風(fēng)險，是籌資政策的問題。 （二）融資渠道單一 我國的金融市場在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)條件下正在崛起，企業(yè)的籌資渠道很多，如外源融資（銀行借貸，股票發(fā)行等）。渠道不同 所收到的回報也是不同的。房地產(chǎn)企業(yè)的投資是大規(guī)模投入，回報日期比較長。因此就會引發(fā)資金供給不足問題，所以，就需要向銀行貸款來維持。2014年到2018年JK地產(chǎn)向銀行借款總額與負(fù)債總額如下表所示：表 10 JK地產(chǎn)近 7 年銀行借款總額與負(fù)債總額匯總 項目 2014 2015 2016 2017 2018 長期借款與短期借款綜合（億元） 235.18 151.76 200.34 436.64

42、 490.97 銀行借款占負(fù)債總比 0.3413 0.1892 0.2310 0.3234 0.2817 通過上面的表格可以看出：銀行貸款漲速放緩并大幅度下降。JK房地產(chǎn)股份有限公司2014年到2015年貸款有所下降：從2015年開始長期借款與短期借款綜合數(shù)額不斷上漲，2018年比2015年銀行借款占比約增長一倍，銀行借款占負(fù)債比的不斷變化。說明企業(yè)不能完全掌控借款的總額，對銀行借款的依賴度相當(dāng)高，應(yīng)該減少對銀行借款的依賴程度。 （三）國家宏觀調(diào)控政策影響 國家發(fā)布的投資開發(fā)調(diào)控政策是為了減少泡沫工程出現(xiàn)的情況，使樓房更加安全。房產(chǎn)安全問題是一個很嚴(yán)重的問題，與人民生

43、活息息相關(guān)，而現(xiàn)在樓房存在許多的泡沫工程，房價卻不斷上漲，又不正當(dāng)?shù)臄U(kuò)展。將房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃出合適的發(fā)展戰(zhàn)略，并且還調(diào)整樓梯價格，減少貸款數(shù)額等辦法。調(diào)整下，房地產(chǎn)的政策壓力將大幅度增加，部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展會受到巨大的阻礙。 （四）缺乏財務(wù)風(fēng)險控制機制 在制定內(nèi)部控制制度時，沒有按照房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和管理要求，也沒有按照J(rèn)K房地產(chǎn)公司的本身發(fā)展目標(biāo)制定，盲目構(gòu)建框架，沒有兼顧大局，出現(xiàn)斷層。無效的內(nèi)部制度使得監(jiān)督的執(zhí)行力不到位，停留于表面。 面對當(dāng)前的市場，JK公司有很多財務(wù)風(fēng)險問題：籌資渠道拓展不開，資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，對流動資金的利用效率過低，面對國家政策不能及時調(diào)整

44、自己的銷售方針。JK公司將來可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，樓盤囤積無法銷售等。JK公司對公司的風(fēng)險控制不能做到及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，及時控制，采取相應(yīng)的措施。 5、 JK房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范對策 （一）調(diào)整資本結(jié)構(gòu) JK房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率長居80%以上，會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部壓力大，籌資風(fēng)險增加。JK地產(chǎn)也很清楚這一點，對資產(chǎn)的負(fù)債率有所控制，從2018年報表可以看出JK地產(chǎn)負(fù)債率為83%。降低過高的負(fù)債率，有效地控制財務(wù)風(fēng)險。不能盲目的引資，在自身公司的接受范疇中，結(jié)合公司控制情況，加強現(xiàn)金流工作。 （二）多元化籌資 銀行貸款是企業(yè)籌資主要籌資途徑，會大大增加企業(yè)所面對的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)活動主要依靠銀行貸

45、款，JK地產(chǎn)也是如此，長期依靠銀行來解決資金問題的狀況。企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋找其他籌資方式，減少對銀行貸款的依賴，分散財務(wù)風(fēng)險。JK公司可以鼓勵公司內(nèi)部人員融資，這樣可以降低融資成本，還能讓員工更加緊密的與公司聯(lián)系在一起。還可以采用民間籌資，但是要杜絕出現(xiàn)高利息。 （三）提高對政策的應(yīng)變能力 國家政策對房地產(chǎn)的影響很大， JK公司要時刻關(guān)注國家動向以及相關(guān)政策，以制定企業(yè)發(fā)展措施。市場政策具有滯后性，JK公司要做到領(lǐng)先政策，以應(yīng)對政策走向帶來的不利影響。 （四）健全財務(wù)風(fēng)險控制 財務(wù)風(fēng)險貫穿整個企業(yè)業(yè)務(wù)，不可能完全排除風(fēng)險，且積聚財務(wù)風(fēng)險可能引發(fā)財務(wù)危機。公司設(shè)立財務(wù)風(fēng)險控制部門，加

46、強對各個環(huán)節(jié)的把控。公司職員應(yīng)該對財務(wù)風(fēng)險有正確的觀念，擁有一定的防范意識。特別是身為企業(yè)高層職員，應(yīng)當(dāng)對風(fēng)險防范更加了解。加強員工信息溝通的及時性，提高員工的素養(yǎng)。 1 參考文獻(xiàn) [1]對BT項目的財務(wù)風(fēng)險管理與控制研究[J]. 王雯柯.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息. 2016(21) [2]略談BT項目的財務(wù)風(fēng)險識別和控制措施[J]. 劉艷榮.金融經(jīng)濟(jì). 2016(12) [3]住房公積金貸款的財務(wù)管理風(fēng)險研究[J]. 張健美.中國管理信息化. 2015(14) [4]施工企業(yè)如何控制與防范施工項目的財務(wù)風(fēng)險[J]. 王明輝.中小企業(yè)管理與科技(下旬刊). 2014(

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