商業(yè)管理公司物業(yè)工程部籌備與 各崗位職責

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1、WORD格式-可編輯第一章物業(yè)的籌備與方案第一節(jié)物業(yè)前期介入工作一、設備安裝工程階段主要有以下工作：1、 確認物業(yè)的可行性研究，各專業(yè)設計圖紙，對不適應日后使用、管理、維護的因素向浩宇置業(yè)公司提出報告及改善建議。2、 監(jiān)視施工質量， 了解隱蔽工程情況，防止施工單位粗制濫造，維護業(yè)主 商戶 的利益。3、 協(xié)助業(yè)主 商戶 辦理水、 電、氣等方面的有關手續(xù)，建立檔案， 為日后管理打下根底。4、 制定浩宇國際廣場各類管理性文件；5、 協(xié)助業(yè)主商戶收集、整理物業(yè)圖紙資料，建立專業(yè)化物業(yè)檔案。6、 協(xié)助業(yè)主商戶收集、保存、管理各類定貨備品、備件，防止流失造成損失。7、 調查、確認整個物業(yè)使用材料、設備詳細

2、情況，編制清冊和備品、備件準備方案。8、 協(xié)助業(yè)主商戶制定施工期間的安防方案，適時介入成品保護工作。9、 組織專業(yè)人員參加設備系統(tǒng)調試工作，使所有設備系統(tǒng)完全到達設計要求。二、接收驗收和物業(yè)管理的前期準備階段1.參加浩宇國際廣場各設備系統(tǒng)的調試， 進展樓宇及設備的全面驗收， 建立詳細的交接檔案；2. 根據(jù)設備交驗情況，建立缺陷檔案，協(xié)助甲方催促施工整改。3. 制定管理機構、人員組成，建立人事制度及各級員工崗位責任制；4. 適時招聘所需員工，根據(jù)工作分階段進展專業(yè)化的崗前培訓。5. 編制工程、保潔、安防業(yè)務工作大綱和具體的工作質量標準；6. 根據(jù)日后物業(yè)使用要求，設計交通組織、車輛停泊、垃圾清運

3、方案；7. 準備各類接收驗收及業(yè)戶入伙的文件、表格，編制工程驗收工作指導書和入伙接待工作指導書，使有關員工熟練掌握；三、二裝協(xié)管監(jiān)管，成品保護，保潔開荒階段、二裝協(xié)管及監(jiān)管詳見第二章、成品保護對已接收的設施、設備進展防護和保護，最大限度減少未開業(yè)前對設施、設備的損壞。1、由安防部和工程部共同負責商業(yè)的成品保護工作，各司其職。精品文檔2、落實成品保護隊伍及人員和物資器材。3、制定成品保護方案和責任制及工作檢查制度。、開荒保潔1、開荒保潔內容為：外墻的開荒清洗，賣場內的開荒清潔；石材及不銹鋼外表的養(yǎng)護和清潔，衛(wèi)生間的開荒保潔。2、開荒由商管部統(tǒng)一組織，由專業(yè)外包單位承擔。3、完工后按合同標準組織驗

4、收。四、業(yè)主商戶入伙進場階段1 在這一時期中華城物業(yè)將組成專業(yè)保潔隊伍進駐工程，進展開荒性保潔工作。在最短的時間內， 使整個物業(yè)從建立期形象迅速轉變?yōu)闋I業(yè)期窗明地亮、清潔優(yōu)美的形象，使業(yè)主商戶精心設計、裝飾的杰作，充分地展示在業(yè)主、來賓及社會的面前。2 由訓練有素、 具有豐富經(jīng)歷的專業(yè)人員組成物業(yè)效勞團隊，按照統(tǒng)一的程序，熱情接待，為其辦妥入駐裝修手續(xù)。第二節(jié) 物業(yè)部架構及人員編制總監(jiān)：1人工程部：經(jīng)理人，員工7 人設備設施運行，各項維修，工裝監(jiān)管，設備技術管理。倒班工作安防部：主管人，員工4+15 人整體安防部工作，消防平安，監(jiān)控中心，義務消防隊的建立，車輛管理，外包公司監(jiān)管，公安機關及對外

5、協(xié)調。 倒班工作保潔部：外包，員工10 人工程公共區(qū)域的衛(wèi)生保結管理。外包駐場管理人員1 人中華城物業(yè)部合計39 人說明：以上物業(yè)部人員編制視工程進度及開業(yè)區(qū)域狀況而確定第三節(jié)崗位職責一、物業(yè)總監(jiān)崗位職責1、在總經(jīng)理授權下全面主持物業(yè)管理工作安防、保潔、綠化、工程及設備維修養(yǎng)護，并結合國家和地方法律法規(guī)、開展趨勢，配合總經(jīng)理就公司經(jīng)營管理重大問題進展決策。2、統(tǒng)籌、分管XX易九國際商業(yè)、住宅、購物中心、品質等部門，全面提升物業(yè)管理水平和效勞品質，推進年度物業(yè)公司績效目標的實現(xiàn)。3、在集團授權體系的指導下，負責組織物業(yè)管理相關招投標、重大協(xié)議、合同等評審工作，并在權限內簽訂公司相關合同、協(xié)議等文

6、件。4、配合總經(jīng)理制定公司中長期開展規(guī)劃、年度方案、各種專項方案、物業(yè)管理方案和重大工作方案如人事、財務、融資等。5、協(xié)調、維護公司開展的對內、對外重大公眾關系，統(tǒng)籌外協(xié)，為各部門開展工作創(chuàng)造有利條件。 6、全面調動多方資源，確保有足夠的人力、物力、財力實現(xiàn)管理目標，并對重大平安事故或效勞投訴負責。7、努力開展增收節(jié)支、經(jīng)營創(chuàng)收工作，控制資金合理支出，確保企業(yè)經(jīng)濟效益的保值增值。8、全面配合總經(jīng)理完成各項工作，確保實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營和管理目標。二、工程部經(jīng)理崗位職責1安排、協(xié)調、幫助及催促各專業(yè)崗位完成各自X圍內的工作。2組織各專業(yè)技術主管代表物業(yè)公司參加工程入伙前接收驗收。發(fā)現(xiàn)問題及時提出報告，匯

7、總后交上級公司，以求得解決。3提出物業(yè)區(qū)域設施增補改造的初步方案。4掌握商業(yè)建筑設施和機電設備性能及完好情況，組織各專業(yè)技術主管按時制訂維修保養(yǎng)方案、措施，檢查完成情況。5代表物業(yè)辦理有關工程機電方面的各項業(yè)務。6向中華城物業(yè)介紹物業(yè)管理有關工程方面的經(jīng)歷，提高管理效勞水平。7負責對物業(yè)技術資料、設備說明書，技術檔案等整理存檔。8負責對各專業(yè)崗位人員的業(yè)務培訓和考核工作。9完成領導交辦的其他有關任務或工作。三、安防部主管崗位職責1領導并負責安防部的全面工作，嚴格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度。2負責編制安防人員訓練方案，催促和指導部門各崗位的訓練工作并嚴格考核，按時總結。3負責本部門的作風紀律檢查，催

8、促管理，及時掌握隊員思想動態(tài)，進展定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴肅查處。4負責按要求編制安防通訊和警械用品的購置方案，并對損壞警械的人員提出處理意見。5負責查處整個安防部管轄X圍內的治安案件工作，并與屬地公安機關保持聯(lián)系，依法辦事6負責撰寫有關工作總結、報告、通知、編制各類規(guī)章制度，建立臺帳。7安排部門例會，不折不扣執(zhí)行上級指示，收集、分析有關業(yè)務資料，當好參謀。8完成公司領導交辦的其它工作。四、工程領班崗位職責1直接對工程經(jīng)理負責，領導各專業(yè)崗位員工完成各項工作任務，確保電器通訊設備和電梯、空調系統(tǒng)的正常運行。2認真做好本專業(yè)分管設備的年、季、月的檢修、保養(yǎng)，編制材料方案，將批準后的方案下到

9、達班組，并檢查落實情況。3負責組織檢查所管設備的使用、維護和保養(yǎng)情況。掌握設備技術資料，負責解決有關技術問題，負責設備事故的處理。4協(xié)助工程經(jīng)理制定專業(yè)內各項管理措施、操作規(guī)程和技術培訓方案，負責做好維修用料統(tǒng)計，配合勞動部門做好電梯的平安檢查工作。5組織本專業(yè)人員的技術學習和培訓，做好員工工作量的統(tǒng)計，加強對維修工的考核，為主管領導提供獎懲依據(jù)。6堅持每天對分管專業(yè)X圍內的設備進展巡檢。7帶著本專業(yè)員工合理、經(jīng)濟地操作，注意節(jié)能降耗，杜絕跑、冒、滴、漏等浪費現(xiàn)象。8完善專業(yè)資料的收集、匯總、歸檔。9完成領導交辦的其它任務。五、消防主管安防主管兼崗位職責1配合相關部門開展多種形式的防火宣傳教育

10、，提高業(yè)主及內部員工的防火意識和自防自救能力。2組織和指導義務消防隊員進展學習和訓練、考核，組織義務消防隊員、安防人員進展消防實戰(zhàn)訓練。3建立消防平安疏散滅火預案，發(fā)現(xiàn)火警、火災必須迅速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助領導組織撲救。4組織平安疏散，控制局勢，調查火警火災原因，拿出處理意見。5負責按標準配置消防器材，做好日常的測試、保養(yǎng)、管理工作。6完成領導交辦的其它任務。六、電工班班長崗位職責1按照主管領導下達的工作任務和指令，將每項工作落實到具體員工，調配人員分工，檢查全面供電情況，保證正常供電。2負責組織物業(yè)區(qū)域內所有平安通道指示燈、電器標牌、室內外燈箱、樓層強電井、開關柜的檢查、修理。3檢查監(jiān)視全班人員執(zhí)

11、行各項制度和平安操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不平安因素，杜絕設備及人身平安事故的發(fā)生，確保物業(yè)區(qū)域弱電設備、系統(tǒng)的正常運行。4負責組織物業(yè)區(qū)域內的效勞區(qū)域、辦公區(qū)域、公共場所等室內外照明燈具、電器開關、插座的日常保養(yǎng)、檢修。5做好備件領用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計，妥善保管好班組的共用工具。6搞好班組建立，做好配電室、井內的清潔衛(wèi)生工作，創(chuàng)立文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良效勞，為業(yè)主排憂解難。7負責制定供電線路及設備的維護保養(yǎng)方案，并按方案檢查維保工作質量，組織好全班的技術學習和培訓。8完成上級領導交辦的其它任務。七、水工班班長崗位職責1按照主管領導下達的工作任務和指令，將每項

12、工作落實到具體員工。2保證所管設備處于良好的技術狀態(tài)，定期檢查所管設備的使用、維護、保養(yǎng)的情況，并做好所管設備的平安檢查工作。3安排物業(yè)區(qū)域內各種主管道、閥門、衛(wèi)生潔具的維護、維修以及屋面垃圾和下水道的疏通工作。4負責所有給排水、空調、冷凝水的主管道和閥門正常運行及消防系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)、檢查。5確保各類泵站正常運轉，地漏、下水道、集水坑及時疏通清理，妥善保管好班組的共用工具。6催促全班嚴格執(zhí)行公司各項制度和平安操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不平安因素，杜絕各種事故發(fā)生。7做好備件領用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計、記好考勤。8搞好班組建立，創(chuàng)立文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良效勞，做到

13、隨叫隨到，隨報隨修。9完成上級領導交辦的其它任務。八、高壓值班電工崗位職責1必須保證物業(yè)區(qū)域電器設備平安運行，不得擅離職守， 不中斷連續(xù)供電，發(fā)生停電故障，迅速報告有關部門和領導，啟動備電供電。2值班電工應嚴格執(zhí)行兩票三制工作票、操作票、工作許可制、工作監(jiān)護制、工作連續(xù)、轉移和終結制 ，迅速正確的按命令進展倒閘操作，確安防全運行。3值班電工應了解配電房內設備的性能狀況，嚴格遵守巡回檢查制度，定期、定時按巡檢規(guī)定，認真檢查，遇設備異常情況應及時匯報有關領導并做好各項記錄。4進入配電房內進展維修保養(yǎng)設備，值班電工應嚴格按規(guī)定布置現(xiàn)場平安，做好平安防X，保證人員平安。5值班電工應嚴格遵守各項制度，按

14、要求穿戴勞動防護用品，嚴守崗位，持證上崗。6做好所內設備和現(xiàn)場清潔衛(wèi)生工作，防火、防水、防小動物進入配電房，搞好文明生產(chǎn)。7嚴格遵守配電房管理制度，執(zhí)行配電房出入制度，未經(jīng)批準不得擅自允許外人進入房內。8完成領導交辦的其它任務。九、空調工崗位職責1空調工應嚴格按照操作規(guī)程及要求，精心操作制冷機組、水泵及輔助設施。2每班調節(jié)設備負荷以到達合理的程度，定時巡查各設備的運行，重點檢查空調運行、溫度，做到節(jié)能降耗。3認真做好各類設備的維護、保養(yǎng)工作，檢查壓力表及添加劑，杜絕跑、冒、滴、漏等浪費現(xiàn)象。4做好空調設備運行記錄，值班日記、工作日報表力求準確無誤，正常履行交接班手續(xù)，并在值班記錄本上簽字。5每

15、班做好機房值班X圍內的環(huán)境衛(wèi)生和設備清潔、安防部工作，定期檢查空調管線和風機及閥門，確保空調運行正常。6堅持修舊利廢，控制能源消耗，降低本錢，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良效勞。7熱情接待業(yè)主投拆，遇有實發(fā)事件立即向上級報告，為業(yè)主排憂解難。8按時完成領導交辦的其它任務。十、電梯工崗位職責1電梯工必須正點上下班，堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩帶工作證，儀表端莊，精神飽滿，實行定時值班制，隨叫隨到，熱情為業(yè)主排憂解難。2自覺遵守公司制定的各項規(guī)章制度，工作時思想集中不閑聊、不抽煙、不做與工作無關的事情，嚴禁酒后上崗。3熟練掌握電梯的根本原理，能看懂電梯的原理圖，熟悉電梯內部構造，積極配合設備廠家或承

16、攬維保方做好電梯的維修保養(yǎng)工作，搞好電梯的年檢、年審。4持證上崗，每天負責對電梯、對講機、電梯機房進展清掃、保養(yǎng)、巡視檢查，嚴格執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)制度，做好維修保養(yǎng)記錄備查。5維修保養(yǎng)電梯時在一樓轎門或扶梯口處掛停用牌，嚴禁違章操作，保障檢修平安，電梯在運行中發(fā)生停機故障，要迅速趕到現(xiàn)場，全力以赴搶救人員，搶修設備，減低對業(yè)主的影響。6工作中認真負責，精益求精，努力提高維修保養(yǎng)水平，確保所管設備正常運轉。如發(fā)現(xiàn)電梯運行過程中的異?，F(xiàn)象，及時查明原因，報上級盡快解決。7值班時必須嚴格交接班制度，修舊利廢，節(jié)能省耗，維修中不浪費材料，努力降低維修本錢。8講文明，以禮待人，虛心承受群眾監(jiān)視，全心全意為

17、業(yè)主提供優(yōu)良效勞，業(yè)主投訴要立即處理，重大問題要迅速向上級匯報。9完成領導交辦的任務。十一、水工崗位職責1負責保證物業(yè)區(qū)域的生活用水、消防用水的供應和污水排放。熱情為業(yè)主提供周到效勞，隨叫隨到，隨報隨修，為業(yè)主排憂解難。2每日負責各類水管以及消防管井的檢查巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保質保量完成各類給排水維修任務。3負責各類加壓泵、提升泵的日常維保工作，確保設備運行正常，做到機房無積水，無雜物堆放，設備無灰塵、無銹跡。4做好物業(yè)區(qū)域日常維修、疏通及堵漏工作。杜絕跑、冒、滴、漏等浪費現(xiàn)象，維修工作保證質量，工完場清。5每周巡查水池水質，按管理要求做好消毒處理工作，定期清潔蓄水池，污水坑和積水坑。

18、6按季度、年度工作方案要求，定時對外閥門做好防銹及潤滑處理，管道要做防銹和水處理。7修舊利廢、勵行節(jié)約，做到維修不浪費材料，努力降低維修本錢。8負責物業(yè)區(qū)域小規(guī)模管道安裝工作。十二、綜合維修工崗位職責1全面負責管理區(qū)域內土建、木工工程的維修養(yǎng)護工作。2保質保量完成土建、木工等各項維修任務。3做好日常的巡查維護，發(fā)現(xiàn)問題主動及時處理，做到維修質量上乘，工完場清。4修舊利廢，勵行節(jié)約，做到維修不浪費材料，努力降低維修本錢。5熱情為業(yè)主提供優(yōu)良效勞，做到隨叫隨到，隨報隨修，為業(yè)主排憂解難。十三、安防班長崗位職責1在主管領導下，做好班內各崗位的工作安排，并做好班內的日常管理工作。2檢查班內隊員的著裝、

19、儀表，堅持每天巡查各崗工作執(zhí)行情況。3處理當班發(fā)生的各類情況與問題，遇重大情況或問題時，立即上報。4熟悉物業(yè)區(qū)域消防控制中心的設備，遇突發(fā)事件帶著全班按應急程序快速反響，妥善保護現(xiàn)場并及時上報。5抓好班內的學習、訓練工作，掌握隊員的思想動態(tài)，做好思想教育工作。6做好所轄隊員的考勤、考評工作，發(fā)現(xiàn)違規(guī)違章及時糾正，并記錄在案。7做好交接班工作，確實做到交接清楚，責任明確，并起承上啟下的作用。8盡職盡責，文明執(zhí)勤，秉公辦事，敢于向各類XX行為作堅決的斗爭，安防物業(yè)區(qū)域的平安。9熱情接待客戶，文明效勞，禮貌待人，努力完成領導交辦的其它任務。十四、巡視隊員崗位職責1按巡更要求負責物業(yè)區(qū)域巡邏，并認真做

20、好巡更記錄。2處理突發(fā)事件，對危害公共平安，公眾利益的人和事敢于挺身而出作斗爭。3勸阻小攤小販及各種推銷人員進入管轄區(qū)域。扶老攜幼，為老弱病殘?zhí)峁椭?糾正物業(yè)區(qū)域內不文明、有礙觀瞻的行為或現(xiàn)象，確保管轄區(qū)域整潔有序、文明平安。5加強物業(yè)區(qū)域各樓層的房間門窗、走道、電梯間、設備間、衛(wèi)生間的巡查，檢查有無異常情況。6巡查消防、監(jiān)控等器材設備是否完好，供水、供電有無跑、冒、滴、漏導常情況及氣味。7巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規(guī)定標準施工，是否有非該作業(yè)區(qū)域的人員進入和亂扔裝修垃圾等情況。8檢查消防通道是否暢通，有無侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運作是否正常。9積極主動調解民事糾紛，防止

21、矛盾激化，防止發(fā)生治安案件、刑事案件。10夜間注意詢問從各樓道進出的可疑人員，加強人員進出管理，確保物業(yè)區(qū)域平安。11完成領導交辦的其它任務。十五、監(jiān)控中心值班員崗位職責1正確操作和保護消防報警設備、平安監(jiān)控設備等。2做好值班詳細記錄和交接班工作，保持室內整潔和設備無故障。3對平安監(jiān)控設備有關攝錄資料做好存放管理工作，確保正常使用，隨時協(xié)助調查各類案件。4加強重點部位的監(jiān)控，遇有特殊情況或嫌疑人及時與所在區(qū)域安防人員聯(lián)系，妥善處理。5工作認真仔細，精益求精，監(jiān)控值班中遇事要及時判明情況，重要事件要及時報告主管領導。6未經(jīng)許可不得將攝錄資料外泄，值班中制止擅離職守會客，確保監(jiān)控工作平安、有序。7

22、完成領導交辦的其它任務。十六、固定崗崗位職責1認真做好交接班記錄，按時交接班。2熟悉物業(yè)區(qū)域的根本情況包括樓層構造、消防、監(jiān)控等器材與業(yè)主營業(yè)情況等。3看是否有可疑人員、可疑情況等，對在進出入人員發(fā)現(xiàn)異常、異樣情況，必須立即上報，按規(guī)定和管理權限作相應的應急處理。4完成領導交辦的其它任務。十七、保潔領班崗位職責1合理安排班次，協(xié)助主管領導做好清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅等專項工作。2協(xié)助環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理做好清潔工的接收、調配、辭退、考核和管理工作。3巡回檢查各清潔員工執(zhí)行崗位責任情況，以及清潔工作中存在的漏洞和缺乏，提出整改意見，落實整改措施。4經(jīng)常性對清潔工進展技術培訓和效勞標準教育。5根據(jù)各清潔工的工作情況，每月提出對清潔員工的獎懲意見。6加強對清潔設備、用具、材料的管理，節(jié)約開支。7協(xié)調垃圾的清運和廢舊物品的回收工作。8完成領導交辦的其它工作。十八、保潔工崗位職責1負責物業(yè)管理區(qū)域室外公共區(qū)域的清潔工作。2負責物業(yè)管理區(qū)域室內公共區(qū)域清潔工作。3負責物業(yè)管理區(qū)域內日常垃圾收集與處理工作。4負責管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。5負責物業(yè)管理區(qū)域的地面、墻面清潔工作。6負責物業(yè)管理區(qū)域玻璃不銹鋼等制品的清潔工作。7負責完成臨時交辦的任務。