財(cái)務(wù)管理：第五章 投資政策與項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)s

投資政策與項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)投資政策與項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)企業(yè)投資政策企業(yè)投資政策固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)內(nèi)容安排投資基本分類長(zhǎng)期投資與短期投資長(zhǎng)期投資與短期投資內(nèi)部投資與對(duì)外投資內(nèi)部投資與對(duì)外投資有形（硬）資產(chǎn)投資和無形（軟）資產(chǎn)投有形（硬）資產(chǎn)投資和無形（軟）資產(chǎn)投資資一、投資政策n 投資領(lǐng)域投資領(lǐng)域n 投資方式投資方式n 投資質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)投資質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)n 投資財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)投資財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)n 投資決策制度安排投資決策制度安排p 中國(guó)五礦投資政策與保障體系團(tuán)隊(duì)1團(tuán)隊(duì)2團(tuán)隊(duì)3總裁辦公會(huì)總裁辦公會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)獨(dú)立專家規(guī)劃發(fā)展部財(cái)務(wù)總部人力資源部法律事務(wù)部投資管理部風(fēng)險(xiǎn)管理部專項(xiàng)成員板塊A板塊C投資委員會(huì)投資委員會(huì)集團(tuán)投資部集團(tuán)投資部外部專業(yè)機(jī)構(gòu)及專家?guī)熘С滞獠繉I(yè)機(jī)構(gòu)及專家?guī)熘С职鍓KB最高決策層決策層高層決策高層決策 支持層支持層日常管理層日常管理層運(yùn)作主體運(yùn)作主體 與與項(xiàng)目執(zhí)行層項(xiàng)目執(zhí)行層u中國(guó)五礦投資決策的組織體系基本制度集團(tuán)公司關(guān)于投資決策與管理的規(guī)定決策階段 制度及業(yè)務(wù)指引集團(tuán)公司投資委員會(huì)議事規(guī)則集團(tuán)公司所屬產(chǎn)權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)管理辦法集團(tuán)公司預(yù)首發(fā)項(xiàng)目專項(xiàng)管理辦法集團(tuán)公司投資項(xiàng)目立項(xiàng)與評(píng)估業(yè)務(wù)指引集團(tuán)公司風(fēng)險(xiǎn)勘探投資項(xiàng)目評(píng)估指引集團(tuán)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究指引集團(tuán)公司關(guān)于相關(guān)職能部門對(duì)投資項(xiàng)目審核要求的規(guī)定實(shí)施與監(jiān) 管階段 制度集團(tuán)公司投資項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管辦法集團(tuán)公司投資企業(yè)管理辦法集團(tuán)公司投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)管理試行辦法集團(tuán)公司決策失誤、經(jīng)營(yíng)與投資工作過錯(cuò)責(zé)任追究和處理?xiàng)l例u中國(guó)五礦投資管理制度體系依據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃落實(shí)發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃投資主體項(xiàng)目組提出項(xiàng)目建議書經(jīng)理辦公會(huì)及主管副主裁同意集團(tuán)公司投資委員會(huì)立項(xiàng)投資主體及聘請(qǐng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目可研論證集團(tuán)公司投資委員會(huì)審議集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)批準(zhǔn)投資主體實(shí)施集團(tuán)公司監(jiān)管申請(qǐng)預(yù)審論證審議批準(zhǔn)實(shí)施項(xiàng)目立項(xiàng)建議書項(xiàng)目立項(xiàng)建議書項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目可行性研究報(bào)告投資項(xiàng)目實(shí)施方案投資項(xiàng)目實(shí)施方案主要依據(jù)關(guān)鍵事項(xiàng)運(yùn)作流程主要文本u中國(guó)五礦投資管理流程體系集團(tuán)宏觀層面的決策標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目微觀層面的決策標(biāo)準(zhǔn)戰(zhàn)略匹配資源 約束產(chǎn)業(yè)預(yù)期技術(shù)經(jīng)濟(jì)性財(cái)務(wù)流動(dòng)性管理可控性運(yùn)作合規(guī)性投資 項(xiàng)目u中國(guó)礦投資決策標(biāo)準(zhǔn)體系辦法明晰責(zé)任明確審議機(jī)制過程參與與后評(píng)價(jià)集團(tuán)公司決策失誤、經(jīng)營(yíng)與投資工作過錯(cuò)責(zé)任追究和處理案例集團(tuán)公司決策失誤、經(jīng)營(yíng)與投資工作過錯(cuò)責(zé)任追究和處理案例集團(tuán)公司投資委員會(huì)議事規(guī)則集團(tuán)公司投資委員會(huì)議事規(guī)則如出現(xiàn)違規(guī)決策或嚴(yán)重工作過錯(cuò)，有通報(bào)批評(píng)等各類問責(zé)任措如出現(xiàn)違規(guī)決策或嚴(yán)重工作過錯(cuò)，有通報(bào)批評(píng)等各類問責(zé)任措施施項(xiàng)目須經(jīng)投委會(huì)立項(xiàng)和可研等審議程序項(xiàng)目須經(jīng)投委會(huì)立項(xiàng)和可研等審議程序?qū)徸h中執(zhí)行回避表決機(jī)制，即項(xiàng)目組在接受質(zhì)詢澄清后回避審議中執(zhí)行回避表決機(jī)制，即項(xiàng)目組在接受質(zhì)詢澄清后回避審議結(jié)果執(zhí)行票決機(jī)制，即投委會(huì)各成員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投票審議結(jié)果執(zhí)行票決機(jī)制，即投委會(huì)各成員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投票投委會(huì)成員單位派出骨干成員加入項(xiàng)目組，在運(yùn)作過程中參與意見投委會(huì)成員單位派出骨干成員加入項(xiàng)目組，在運(yùn)作過程中參與意見運(yùn)作過程納入集團(tuán)的實(shí)施督察，尤其是督辦項(xiàng)目交割，工商變更等運(yùn)作過程納入集團(tuán)的實(shí)施督察，尤其是督辦項(xiàng)目交割，工商變更等項(xiàng)目納入集團(tuán)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系，全流程評(píng)價(jià)并結(jié)合整改和問責(zé)項(xiàng)目納入集團(tuán)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系，全流程評(píng)價(jià)并結(jié)合整改和問責(zé)運(yùn)行執(zhí)行層與項(xiàng)目決策層相對(duì)分離，重大決策點(diǎn)提交總裁辦公會(huì)運(yùn)行執(zhí)行層與項(xiàng)目決策層相對(duì)分離，重大決策點(diǎn)提交總裁辦公會(huì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與項(xiàng)目經(jīng)理明確分工，責(zé)任層層落實(shí)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與項(xiàng)目經(jīng)理明確分工，責(zé)任層層落實(shí)對(duì)項(xiàng)目聘請(qǐng)的外部專業(yè)機(jī)構(gòu)明確責(zé)任，經(jīng)過選聘簽訂詳盡的協(xié)議對(duì)項(xiàng)目聘請(qǐng)的外部專業(yè)機(jī)構(gòu)明確責(zé)任，經(jīng)過選聘簽訂詳盡的協(xié)議項(xiàng)目策劃研究人員在技術(shù)層面對(duì)專業(yè)方法、數(shù)據(jù)分析等負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃研究人員在技術(shù)層面對(duì)專業(yè)方法、數(shù)據(jù)分析等負(fù)責(zé)u中國(guó)五礦投資管理的責(zé)任體系二、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)u現(xiàn)金流的測(cè)算現(xiàn)金流的測(cè)算u基本決策指標(biāo)基本決策指標(biāo)u固定資產(chǎn)更新決策固定資產(chǎn)更新決策（1 1）初始期：原始投資）初始期：原始投資在固定、無形等長(zhǎng)期資產(chǎn)上的投資；墊支營(yíng)運(yùn)資金（流動(dòng)資金）。（2 2）營(yíng)業(yè)期：營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量）營(yíng)業(yè)期：營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量（3 3）終結(jié)期：投資回收）終結(jié)期：投資回收殘值凈收入；墊支營(yíng)運(yùn)資金收回。1、項(xiàng)目現(xiàn)金流的測(cè)算l現(xiàn)金流量的項(xiàng)目?jī)?nèi)容現(xiàn)金流量的項(xiàng)目?jī)?nèi)容各年?duì)I業(yè)各年?duì)I業(yè)NCF 收入付現(xiàn)成本所得稅 稅前稅前NCF收入（1稅率）付現(xiàn)成本（1稅率）非付現(xiàn)成本稅率 稅前稅前NCF（1稅率）稅率）稅后利潤(rùn)非付現(xiàn)成本l營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量測(cè)算營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量測(cè)算 區(qū)分相關(guān)成本和非相關(guān)成本 不要忽視機(jī)會(huì)成本l現(xiàn)金流測(cè)算應(yīng)注意的問題現(xiàn)金流測(cè)算應(yīng)注意的問題沉沒成本與財(cái)務(wù)決策l 沉沒成本沉沒成本“無論怎樣做選擇都不能被收回”買了票又不去看球賽會(huì)造成“浪費(fèi)”嗎？案例1：本周一你花12000元買了一臺(tái)電腦，本周六生產(chǎn)廠商宣布一種性能高出一臺(tái)的新型電腦只賣5000元，你可以用周一買的電腦去換這款新電腦，但需要另加1000元。問：換還是不換？案例2：A產(chǎn)品產(chǎn)品 B產(chǎn)品產(chǎn)品 銷售價(jià)格銷售價(jià)格 100 180 會(huì)計(jì)成本會(huì)計(jì)成本 80 230 直接原料與人工直接原料與人工 50 15050 150 折舊與攤銷折舊與攤銷 30 8030 80 會(huì)計(jì)利潤(rùn)會(huì)計(jì)利潤(rùn) 20 -50 B產(chǎn)品應(yīng)該產(chǎn)品應(yīng)該“滅掉滅掉”嗎？嗎？機(jī)會(huì)成本與財(cái)務(wù)決策案例1：一位剛剛獲得MBA的A先生自己投資200萬元（市場(chǎng)利率為10%）開設(shè)一家企業(yè)，如果受雇其年薪為100萬元。相關(guān)資料如下：年銷售額：800 會(huì)計(jì)成本：690 問：此先生“凈賺”多少？若新項(xiàng)目需要使用企業(yè)現(xiàn)有資源，則在計(jì)算該項(xiàng)資源在新項(xiàng)目中的成本時(shí)，應(yīng)以其機(jī)會(huì)成本計(jì)算，而不能按其帳面價(jià)值計(jì)算；如：一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，原值100,000，帳面價(jià)值 10,000,市值80,000，稅率：40.如果新項(xiàng)目上馬，倉(cāng)庫(kù)歸項(xiàng)目使用，若新項(xiàng)目不上馬就賣掉，則其稅后機(jī)會(huì)成本：80,000（80,00010,000）4052,000；若新項(xiàng)目不上馬就閑置，則其機(jī)會(huì)成本=0；現(xiàn)金流測(cè)算應(yīng)注意的問題考慮對(duì)凈營(yíng)運(yùn)資金影響考慮投資方案對(duì)公司其他部門的影響2、固定資產(chǎn)投資決策的基本指標(biāo)內(nèi)含報(bào)酬率內(nèi)含報(bào)酬率現(xiàn)值指數(shù)現(xiàn)值指數(shù)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值投資回收期動(dòng)態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)會(huì)計(jì)收益率nttntttiOiINPVt00)1()1(決策標(biāo)準(zhǔn)決策標(biāo)準(zhǔn)：NPVNPV大于或等于大于或等于0 0時(shí)，方案可行。時(shí)，方案可行。l凈現(xiàn)值期間期間現(xiàn)金流分布現(xiàn)金流分布(i=10%)(i=10%)方案方案A方案方案B方案方案C0-200000-90000-120000111800012000460002132400600004600036000046000合計(jì)合計(jì)5040042000180000NPV決策標(biāo)準(zhǔn)：決策標(biāo)準(zhǔn)：IRRIRR大于或等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，方案可大于或等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，方案可行。行。nttntttIRROIRRIt00)1()1(l內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率(IRR)(IRR)IRR=16%+2%90/(90+4990)=16.04%年份年份現(xiàn)金凈流現(xiàn)金凈流量量i=18%i=16%貼現(xiàn)系貼現(xiàn)系數(shù)數(shù)現(xiàn)值現(xiàn)值貼現(xiàn)系貼現(xiàn)系數(shù)數(shù)現(xiàn)值現(xiàn)值0-200000-2000001 1-2000002000001 1-20000020000011180001180000.8470.84799950999500.8620.86210172010172021324001324000.7180.71895060950600.7430.7439837098370NPV-499090IRR測(cè)試決策標(biāo)準(zhǔn)：決策標(biāo)準(zhǔn)：PIPI大于或等于大于或等于1 1時(shí)，方案可行。時(shí)，方案可行。nttntttiOiIPIt00)1()1(l現(xiàn)值指數(shù)現(xiàn)值指數(shù)年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量原始投資額靜態(tài)）投資回收期(ntt0經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量原始投資額l投資回收期投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期ntt0經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量折現(xiàn)值原始投資額 錯(cuò)誤計(jì)算現(xiàn)金流量：錯(cuò)誤計(jì)算現(xiàn)金流量：折舊、營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)、額外追加投資。違背增量現(xiàn)金流原則：違背增量現(xiàn)金流原則：沉沒成本、機(jī)會(huì)成本、間接費(fèi)用分配、部門間影響。錯(cuò)誤計(jì)算稅負(fù)影響：錯(cuò)誤計(jì)算稅負(fù)影響：項(xiàng)目虧損節(jié)稅、資產(chǎn)處置稅務(wù)、法定稅率。折現(xiàn)率適用錯(cuò)誤：折現(xiàn)率適用錯(cuò)誤：資本成本、機(jī)會(huì)收益、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；全部投資與自有資本。忽視項(xiàng)目中隱含的實(shí)物期權(quán)：忽視項(xiàng)目中隱含的實(shí)物期權(quán)：擴(kuò)展凈現(xiàn)值l避免常見錯(cuò)誤避免常見錯(cuò)誤決策的真正困難 備選方案的提供，而非已有方案的評(píng)價(jià)。備選方案的提供，而非已有方案的評(píng)價(jià)。宋祖英第一次上春晚，一只手沒帶手套，WHY？A.天氣冷B.受傷C.露一手，留一手決策是一個(gè)過程非一次性張居正：張居正：慮貴其祥慮貴其祥謀貴其眾謀貴其眾斷貴其獨(dú)斷貴其獨(dú)行貴其堅(jiān)行貴其堅(jiān)不確定性分析 盈虧平衡分析盈虧平衡分析 敏感性分析敏感性分析 情景模擬情景模擬案例：株洲神農(nóng)城項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 “神農(nóng)城”項(xiàng)目基地位于株洲國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中，在湖南省首批重點(diǎn)建設(shè)的五個(gè)示范區(qū)之一的“天易示范區(qū)”中的株洲部分，處于株洲市未來十年“兩型社會(huì)”建設(shè)中大河西建設(shè)的核心區(qū)。毗鄰市級(jí)行政中心和大學(xué)城，項(xiàng)目區(qū)域以炎帝廣場(chǎng)和電視塔為中心，由天元大道、珠江北路、珠江南路、泰山路合圍而成，是新老城區(qū)交通主軸天臺(tái)路和開發(fā)區(qū)綠化主軸的交匯點(diǎn)，如圖1所示。神農(nóng)城項(xiàng)目依托天臺(tái)山公園得天獨(dú)厚的自然景觀和炎帝廣場(chǎng)的人文資源，以承載著深刻詮釋和表現(xiàn)古老的中華炎帝文化和株洲現(xiàn)代工業(yè)文明的歷史使命為主線，定位于文化、休閑、商業(yè)于一體的綠色生態(tài)基地，集市民居住游憩、商業(yè)商務(wù)辦公和紀(jì)念慶典于一體的城市新中心。將成為株洲城市生活的新旗艦，株洲的城市名片、城市坐標(biāo)和城市客廳，將會(huì)使株洲具有持續(xù)的城市吸引力、旅游知名度、激活內(nèi)外消費(fèi)，并為所有株洲市民提供獨(dú)一無二的城市榮譽(yù)感。神農(nóng)城項(xiàng)目包含炎帝廣場(chǎng)和天臺(tái)公園二個(gè)部分，占地面積90.3公頃，地上建筑面積58.14萬平方米，其中地上商業(yè)建筑面積55.5萬平方米，容積率為0.61，建筑密度為14%，綠地面積52.83萬平方米。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：炎帝廣場(chǎng)、商業(yè)塔樓、酒吧街、商業(yè)住宅和公園設(shè)施等，如圖2所示。神農(nóng)城總體規(guī)劃圖 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 神農(nóng)城項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：炎帝廣場(chǎng)、商業(yè)塔樓、酒吧街、商業(yè)住宅和公園設(shè)施等。總用地面積1419.6畝，地上建筑面積58.14萬平方米，其中地上商業(yè)建筑面積55.5萬平方米，容積率為0.61，建筑密度為14%，綠地面積52.83萬平方米，綠地率為56%，具體建設(shè)指標(biāo)如表1所示。具體建設(shè)內(nèi)容包括：1 1基礎(chǔ)設(shè)施工程基礎(chǔ)設(shè)施工程（1 1）公園的道路與廣場(chǎng)）公園的道路與廣場(chǎng)（2 2）市政管網(wǎng)建設(shè)）市政管網(wǎng)建設(shè)（3 3）公園湖泊與山體景觀系統(tǒng)）公園湖泊與山體景觀系統(tǒng)（4 4）綠化景觀系統(tǒng)、包括水景系統(tǒng)等）綠化景觀系統(tǒng)、包括水景系統(tǒng)等（5 5）其它服務(wù)設(shè)施）其它服務(wù)設(shè)施2 2建筑設(shè)施建筑設(shè)施（1 1）商業(yè)酒吧街，）商業(yè)酒吧街，3 3層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積5363753637；（2 2）大劇院，）大劇院，4 4層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2486024860；（3 3）游船碼頭，單層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積）游船碼頭，單層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積11381138；（4 4）工業(yè)博物館，）工業(yè)博物館，3 3層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積1767517675；（5 5）圖書館，）圖書館，4 4層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積1970119701；（6 6）商住樓，）商住樓，1212層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積8669186691；（7 7）人防工程，地下框架結(jié)構(gòu)，建筑面積）人防工程，地下框架結(jié)構(gòu)，建筑面積35003500。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃分三期進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目全部完成大約需要整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃分三期進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目全部完成大約需要5年時(shí)間。具體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃如下：年時(shí)間。具體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃如下：一期工程建設(shè)：項(xiàng)目?jī)?nèi)征地拆遷工作一期工程建設(shè)：項(xiàng)目?jī)?nèi)征地拆遷工作20092009年年6 6月月20092009年年1212月完月完成；炎帝廣場(chǎng)改造、廣場(chǎng)景觀、神農(nóng)大道建設(shè)成；炎帝廣場(chǎng)改造、廣場(chǎng)景觀、神農(nóng)大道建設(shè)20092009年年1010月月20102010年年9 9月完成；月完成；二期工程建設(shè)：廣場(chǎng)內(nèi)圈鏈狀商業(yè)街的開發(fā)及電視塔中心廣場(chǎng)二期工程建設(shè)：廣場(chǎng)內(nèi)圈鏈狀商業(yè)街的開發(fā)及電視塔中心廣場(chǎng)改造改造20102010年年1 1月月20112011年年3 3月完成；月完成；三期工程建設(shè)：商業(yè)塔樓、酒吧街的開發(fā)、公園百草地、天臺(tái)三期工程建設(shè)：商業(yè)塔樓、酒吧街的開發(fā)、公園百草地、天臺(tái)湖建設(shè)以及公園景觀建設(shè)湖建設(shè)以及公園景觀建設(shè)20102010年年6 6月月20122012年年9 9月完成；月完成；商業(yè)住宅、廣電二期和公園內(nèi)公益設(shè)施項(xiàng)目即圖書館、大商業(yè)住宅、廣電二期和公園內(nèi)公益設(shè)施項(xiàng)目即圖書館、大劇院的建設(shè)劇院的建設(shè)20112011年年1212月月20142014年年1010月完成。月完成。u項(xiàng)目投資估算估算一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)總投資估算一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)總投資13.7億元，項(xiàng)目總投資億元，項(xiàng)目總投資28.4億元。億元。1一級(jí)市場(chǎng)投資項(xiàng)目及費(fèi)用一級(jí)市場(chǎng)投資項(xiàng)目及費(fèi)用（1）公用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用）公用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 公用基礎(chǔ)設(shè)施及改造規(guī)劃用地公用基礎(chǔ)設(shè)施及改造規(guī)劃用地963.8963.8畝，包括炎帝廣場(chǎng)改造及景畝，包括炎帝廣場(chǎng)改造及景觀工程（用地觀工程（用地112112畝）、公園建設(shè)和公園道路及配套（用地畝）、公園建設(shè)和公園道路及配套（用地760.3760.3畝），估算總投資畝），估算總投資3 3億元。億元。（2）用地成本）用地成本 用地成本包括：公園內(nèi)新增商業(yè)用地用地成本包括：公園內(nèi)新增商業(yè)用地390390畝、農(nóng)村集體土地征地畝、農(nóng)村集體土地征地拆遷拆遷996996畝、炎帝廣場(chǎng)內(nèi)外商業(yè)圈拆遷畝、炎帝廣場(chǎng)內(nèi)外商業(yè)圈拆遷6 6萬平方米、已出讓商業(yè)地萬平方米、已出讓商業(yè)地協(xié)議轉(zhuǎn)讓費(fèi)用等，估算總投資協(xié)議轉(zhuǎn)讓費(fèi)用等，估算總投資8.578.57億元。億元。（3）其他成本）其他成本 其他成本包括：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、融資財(cái)務(wù)成本和項(xiàng)目的預(yù)備其他成本包括：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、融資財(cái)務(wù)成本和項(xiàng)目的預(yù)備費(fèi)用，估算總投資費(fèi)用，估算總投資2.12.1億元。億元。2二級(jí)市場(chǎng)投資項(xiàng)目及費(fèi)用二級(jí)市場(chǎng)投資項(xiàng)目及費(fèi)用（1）公園內(nèi)公益設(shè)施項(xiàng)目）公園內(nèi)公益設(shè)施項(xiàng)目 地上建筑面積包括大劇院地上建筑面積包括大劇院2.42.4萬平方米和圖書館萬平方米和圖書館2.62.6萬平方米，萬平方米，總用地面積總用地面積91.591.5畝。估算總投資畝。估算總投資1.71.7億元。億元。（2）商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目）商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目 地上商業(yè)建筑包括：酒吧街地上商業(yè)建筑包括：酒吧街5.35.3萬平方米、塔邊商業(yè)萬平方米、塔邊商業(yè)2 2萬平方萬平方米、公園內(nèi)商住樓米、公園內(nèi)商住樓22.822.8萬平方米、炎帝廣場(chǎng)內(nèi)圈商業(yè)街萬平方米、炎帝廣場(chǎng)內(nèi)圈商業(yè)街5.55.5萬平方米、商務(wù)塔樓萬平方米、商務(wù)塔樓14.514.5萬平方米和廣電二期萬平方米和廣電二期1.31.3萬平方米，萬平方米，總計(jì)地上商業(yè)建筑面積總計(jì)地上商業(yè)建筑面積51.551.5萬平方米，用地面積萬平方米，用地面積455.8455.8畝，畝，估算總投資為估算總投資為11.111.1億元。億元。（3）其他成本）其他成本 項(xiàng)目總建筑面積項(xiàng)目總建筑面積58.1458.14萬平方米，報(bào)建費(fèi)用估算為萬平方米，報(bào)建費(fèi)用估算為1.71.7億元。億元。另外土地二級(jí)開發(fā)設(shè)計(jì)費(fèi)用估算為另外土地二級(jí)開發(fā)設(shè)計(jì)費(fèi)用估算為14001400萬元，兩項(xiàng)總投資萬元，兩項(xiàng)總投資1.841.84億元。億元。序 號(hào)建設(shè)項(xiàng)目名稱工程量造價(jià)(萬元)估算標(biāo)準(zhǔn)備 注一一工工程程費(fèi)費(fèi)用用1 1公園內(nèi)公益設(shè)施公園內(nèi)公益設(shè)施項(xiàng)目項(xiàng)目6.6萬平方米17160建安成本按2600元/平方米 包括大劇院包括大劇院2.42.4萬平方米、圖萬平方米、圖書館書館2.62.6萬平方米萬平方米2 2酒吧街酒吧街5.3萬平方米7950建安成本按1500元/平方米3 3塔邊商業(yè)塔邊商業(yè)2萬平方米3000建安成本按1500元/平方米4 4公園內(nèi)商住樓公園內(nèi)商住樓22.8萬平方米50160建安成本按2200元/平方米5 5內(nèi)圈商業(yè)內(nèi)圈商業(yè)5.5萬平方米11000建安成本按2000元/平方米6 6商務(wù)塔樓商務(wù)塔樓14.5萬平方米36250建安成本按2500元/平方米7 7廣電二期廣電二期1.3萬平方米2860建安成本按2200元/平方米小計(jì)小計(jì)51.451.4萬平方米萬平方米128380128380序 號(hào)建設(shè)項(xiàng)目名稱工程量造價(jià)(萬元)估算標(biāo)準(zhǔn)二、用地成本二、用地成本6825068250三、規(guī)劃設(shè)計(jì)三、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用費(fèi)用土地二級(jí)開發(fā)設(shè)計(jì)土地二級(jí)開發(fā)設(shè)計(jì)費(fèi)用費(fèi)用14001400四四報(bào)報(bào)建建成成本本1 1酒吧街酒吧街5.35.3萬平方米萬平方米1552.91552.9報(bào)建單價(jià)按報(bào)建單價(jià)按293293元元/平方米平方米2 2塔邊商業(yè)塔邊商業(yè)2 2萬平方米萬平方米5865863 3公園內(nèi)商住樓公園內(nèi)商住樓22.822.8萬平方米萬平方米6680.46680.44 4內(nèi)圈商業(yè)內(nèi)圈商業(yè)5.55.5萬平方米萬平方米1611.51611.55 5商務(wù)塔樓商務(wù)塔樓14.514.5萬平方米萬平方米4248.54248.56 6廣電二期廣電二期1.31.3萬平方米萬平方米380.9380.97 7公園內(nèi)公益設(shè)施項(xiàng)公園內(nèi)公益設(shè)施項(xiàng)目目6.66.6萬平方米萬平方米1933.81933.8小計(jì)小計(jì)58.1458.14萬平方米萬平方米1702217022總總 計(jì)計(jì)215024215024l融資方案 l 融資模式 株洲高新區(qū)賦予天易公司四個(gè)權(quán)力：1、神農(nóng)城項(xiàng)目整體規(guī)劃?rùn)?quán)；2、土地一級(jí)整理開發(fā)權(quán)；3、減免土地報(bào)批費(fèi)用4、返還土地出讓收益5、土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)投入產(chǎn)出平衡l戰(zhàn)略投資者選擇戰(zhàn)略投資者應(yīng)符合以下條件：（1）擁有建設(shè)部審定的一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，具有獨(dú)立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需提供中華人民共和國(guó)境內(nèi)銀行或分支機(jī)構(gòu)開具的不少于10億元人民幣的資金證明；（2）注冊(cè)資本不少于人民幣5億元；（3）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；（4）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（5）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（6）具有類似項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；（7）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。l開發(fā)收益分配 合作開發(fā)在約定雙方的出資方式及出資數(shù)額的基礎(chǔ)合作開發(fā)在約定雙方的出資方式及出資數(shù)額的基礎(chǔ)上合作投資經(jīng)營(yíng)，管理組織也可由雙方約定，收益上合作投資經(jīng)營(yíng)，管理組織也可由雙方約定，收益分配可按產(chǎn)值比例分配，或約定的其它分配方式。分配可按產(chǎn)值比例分配，或約定的其它分配方式。合資開發(fā)即天易公司以開發(fā)后的土地使用權(quán)作價(jià)出合資開發(fā)即天易公司以開發(fā)后的土地使用權(quán)作價(jià)出資，由雙方共同投資，共同經(jīng)營(yíng)，收益按雙方的股資，由雙方共同投資，共同經(jīng)營(yíng)，收益按雙方的股權(quán)比例進(jìn)行分配。權(quán)比例進(jìn)行分配。u財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià) 盈利預(yù)測(cè)盈利預(yù)測(cè) 現(xiàn)金流預(yù)測(cè)現(xiàn)金流預(yù)測(cè) 敏感性分析敏感性分析預(yù)計(jì)損益表項(xiàng)目項(xiàng)目2010201020112011201220122013201320142014合計(jì)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入033000.0 33000.0 130800.0 130800.0 76200.0 76200.0 68400.0 68400.0 308400.0 308400.0 減：營(yíng)業(yè)成本023007.6 23007.6 91193.8 91193.8 53126.6 53126.6 47688.5 47688.5 215016.5 215016.5 營(yíng)業(yè)稅金及附加03822.7 3822.7 15151.9 15151.9 8827.0 8827.0 7923.5 7923.5 35725.1 35725.1 營(yíng)業(yè)費(fèi)用0990.0 990.0 3924.0 3924.0 2286.0 2286.0 2052.0 2052.0 9252.0 9252.0 管理費(fèi)用600.0 600.0 1320.0 1320.0 5232.0 5232.0 3048.0 3048.0 2736.0 2736.0 12936.0 12936.0 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-600.0-600.0 6032.4 6032.4 23910.2 23910.2 13929.4 13929.4 12503.5 12503.5 55775.5 55775.5 加：營(yíng)業(yè)外收入7528.8 7528.8 11663.3 11663.3 12538.1 12538.1 7304.3 7304.3 6556.6 6556.6 45591.4 45591.4 減：所得稅1649.7 1649.7 4213.3 4213.3 8678.2 8678.2 5055.6 5055.6 4538.1 4538.1 24135.0 24135.0 凈利潤(rùn)5279.1 5279.1 13482.4 13482.4 27770.2 27770.2 16178.1 16178.1 14522.0 14522.0 77232.0 77232.0 評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)：2010-20142010-2014年，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)總收入年，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)總收入30.8430.84億元，利潤(rùn)總額億元，利潤(rùn)總額10.1310.13億元，凈利潤(rùn)億元，凈利潤(rùn)7.727.72億元。若按億元。若按1010億元自有資本測(cè)算，年均投資報(bào)酬率可達(dá)到億元自有資本測(cè)算，年均投資報(bào)酬率可達(dá)到15.4%15.4%。營(yíng)業(yè)收入=完工面積平均單價(jià) 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，2010-2014年各商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工面積如下表：商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工面積表 單位：萬平方米 項(xiàng)目項(xiàng)目2010201020112011201220122013201320142014合計(jì)合計(jì)酒吧街酒吧街5.35.35.35.3塔邊商業(yè)塔邊商業(yè)2 22 2公園內(nèi)商住樓公園內(nèi)商住樓11.411.411.411.422.822.8內(nèi)圈商業(yè)內(nèi)圈商業(yè)5.55.55.55.5商務(wù)塔樓商務(wù)塔樓14.514.514.514.5廣電二期廣電二期1.31.31.31.3合計(jì)合計(jì)5.55.521.821.812.712.711.411.455.455.4平均銷售單價(jià)平均銷售單價(jià)60006000元元/平方米平方米營(yíng)業(yè)收入（萬元）營(yíng)業(yè)收入（萬元）0 0330003300013080013080076200762006840068400308400308400營(yíng)業(yè)成本=營(yíng)業(yè)收入（1-平均毛利率）項(xiàng)目項(xiàng)目2010201020112011201220122013201320142014合計(jì)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)收入0 0330003300013080013080076200762006840068400308400平均毛利率平均毛利率30.28%營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)成本0 023007.623007.691193.7691193.7653126.6453126.6447688.4847688.48215016.48215016.48平均毛利率=（項(xiàng)目開發(fā)總收入-項(xiàng)目開發(fā)總成本）/項(xiàng)目開發(fā)總收入=308400-（146774+68250）=30.28%營(yíng)業(yè)成本測(cè)算表營(yíng)業(yè)稅金及附加=營(yíng)業(yè)收入（土地增值額）稅率項(xiàng)項(xiàng) 目目2010201020112011201220122013201320142014合計(jì)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)收入0 0330003300013080013080076200762006840068400308400308400營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)業(yè)稅（5%5%）0 01650.0 1650.0 6540.0 6540.0 3810.0 3810.0 3420.0 3420.0 15420.0 15420.0 城建稅和教育費(fèi)附加（城建稅和教育費(fèi)附加（0.5%0.5%）0 0165.0 165.0 654.0 654.0 381.0 381.0 342.0 342.0 1542.0 1542.0 增值額增值額0 06692.4 6692.4 26526.2 26526.2 15453.4 15453.4 13871.5 13871.5 62543.5 62543.5 土地增值稅（土地增值稅（30%30%）0 02007.7 2007.7 7957.9 7957.9 4636.0 4636.0 4161.5 4161.5 18763.1 18763.1 合計(jì)合計(jì)0 0 3822.7 3822.7 15151.9 15151.9 8827.0 8827.0 7923.5 7923.5 35725.1 35725.1 土地增值額=不動(dòng)產(chǎn)出讓收入土地增值率土地增值率=不動(dòng)產(chǎn)出讓收入-（土地成本+建設(shè)成本）110%=20.28%營(yíng)業(yè)稅金及附加測(cè)算表營(yíng)業(yè)費(fèi)用=營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)費(fèi)用率項(xiàng)目項(xiàng)目2010201020112011201220122013201320142014合計(jì)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)收入0 0330003300013080013080076200762006840068400308400308400營(yíng)業(yè)費(fèi)用率營(yíng)業(yè)費(fèi)用率3%3%營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用990.0 990.0 3924.0 3924.0 2286.0 2286.0 2052.0 2052.0 9252.0 9252.0 營(yíng)業(yè)費(fèi)用率參考綜合類房地產(chǎn)開發(fā)上市公司2006-2008平均水平。營(yíng)業(yè)費(fèi)用測(cè)算表 單位:萬元管理費(fèi)用=營(yíng)業(yè)收入管理費(fèi)用率項(xiàng)目項(xiàng)目2010201020112011201220122013201320142014合計(jì)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)收入0 0330003300013080013080076200762006840068400308400308400管理費(fèi)用率管理費(fèi)用率4%4%管理費(fèi)用管理費(fèi)用600.0 600.0 1320.0 1320.0 5232.0 5232.0 3048.0 3048.0 2736.0 2736.0 12936.0 12936.0 2010年管理費(fèi)用按工程費(fèi)用3%測(cè)算，其余年度管理費(fèi)用率參考綜合類房地產(chǎn)開發(fā)上市公司2006-2008平均水平。管理費(fèi)用測(cè)算表 單位:萬元營(yíng)業(yè)外收入：包括報(bào)建費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、建城建稅與教育費(fèi)附加、土地增包括報(bào)建費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、建城建稅與教育費(fèi)附加、土地增值稅及所得稅返還值稅及所得稅返還。項(xiàng)目項(xiàng)目2010201020112011201220122013201320142014合計(jì)合計(jì)報(bào)建費(fèi)返還報(bào)建費(fèi)返還7198.9 7198.9 8095.2 8095.2 15294.3 15294.3 營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)稅及附加1320.0 1320.0 5232.0 5232.0 3048.0 3048.0 2736.0 2736.0 12336.0 12336.0 土地增值稅返還土地增值稅返還1405.4 1405.4 5570.5 5570.5 3245.2 3245.2 2913.0 2913.0 13134.1 13134.1 所得稅返還所得稅返還329.9 329.9 842.7 842.7 1735.6 1735.6 1011.1 1011.1 907.6 907.6 4827.0 4827.0 合計(jì)合計(jì)7528.8 7528.8 11663.3 11663.3 12538.1 12538.1 7304.3 7304.3 6556.6 6556.6 45591.4 45591.4 設(shè)定報(bào)建費(fèi)返還比例：90%；營(yíng)業(yè)稅返還比例70%；建城建稅與教育費(fèi)附加返還比例100%；土地增值稅返還比例：70%；所得稅返還比例：20%營(yíng)業(yè)外收入測(cè)算表 單位:萬元所得稅=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+稅費(fèi)返還（不含所得稅）25%預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 項(xiàng)項(xiàng) 目目 2010201020112011201220122013201320142014合計(jì)合計(jì)一、現(xiàn)金流入一、現(xiàn)金流入7528.8 7528.8 44663.3 44663.3 143338.1 143338.1 83504.3 83504.3 84956.6 84956.6 363991.4 363991.4 經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)收入0.0 0.0 33000.0 33000.0 130800.0 130800.0 76200.0 76200.0 68400.0 68400.0 308400.0 308400.0 稅費(fèi)返還稅費(fèi)返還7528.8 7528.8 11663.3 11663.3 12538.1 12538.1 7304.3 7304.3 6556.6 6556.6 45591.4 45591.4 流動(dòng)資金收回流動(dòng)資金收回1000010000二、現(xiàn)金流出二、現(xiàn)金流出109186.6 109186.6 42518.1 42518.1 76661.1 76661.1 44296.6 44296.6 34409.6 34409.6 307072.0 307072.0 建設(shè)投資建設(shè)投資96936.9 96936.9 32172.1 32172.1 43675.0 43675.0 25080.0 25080.0 17160.0 17160.0 215024.0 215024.0 其中：土地成本其中：土地成本68250.0 68250.0 68250.0 68250.0 工程費(fèi)用工程費(fèi)用19288.0 19288.0 23177.0 23177.0 43675.0 43675.0 25080.0 25080.0 17160.0 17160.0 128380.0 128380.0 設(shè)計(jì)費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)用1400.0 1400.0 1400.0 1400.0 報(bào)建成本報(bào)建成本7998.9 7998.9 8995.1 8995.1 16994.0 16994.0 墊付流動(dòng)資金墊付流動(dòng)資金1000010000經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用600.0 600.0 2310.0 2310.0 9156.0 9156.0 5334.0 5334.0 4788.0 4788.0 22188.0 22188.0 經(jīng)營(yíng)稅金經(jīng)營(yíng)稅金0 03822.723822.7215151.8715151.878827.0088827.0087923.4567923.45635725.0635725.06所得稅所得稅1649.7 1649.7 4213.3 4213.3 8678.2 8678.2 5055.6 5055.6 4538.1 4538.1 24135.0 24135.0 n現(xiàn)金流預(yù)測(cè)項(xiàng)目項(xiàng)目2010201020112011201220122013201320142014合計(jì)合計(jì)三、現(xiàn)金凈流量三、現(xiàn)金凈流量-101657.101657.8 8 2145.2 2145.2 66677.1 66677.1 39207.7 39207.7 50547.1 50547.1 56919.356919.3四、累計(jì)現(xiàn)金凈四、累計(jì)現(xiàn)金凈流量流量-99512.6 99512.6-32835.5 32835.5 6372.2 6372.2 56919.3 56919.3 評(píng)價(jià)指標(biāo)：評(píng)價(jià)指標(biāo)：凈現(xiàn)值（凈現(xiàn)值（i=10%i=10%）=17617=17617內(nèi)含報(bào)酬率內(nèi)含報(bào)酬率=17.14%=17.14%投資回收期投資回收期=3.84=3.84年年編制說明：（1）建設(shè)投資：根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃、建設(shè)投資概算資料整理。（2）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：包括管理費(fèi)用和營(yíng)業(yè)費(fèi)用，具體數(shù)值見預(yù)計(jì)利潤(rùn)表。（3）經(jīng)營(yíng)稅金：包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、土地增值稅，具體數(shù)值見預(yù)計(jì)利潤(rùn)表編制說明。（4）其他項(xiàng)目同利潤(rùn)表。l敏感性分析敏感性分析變化因素變化因素變化率變化率內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率（IRRIRR）投資回收期投資回收期凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值（NPVNPV）凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)（萬元）（萬元）基本方案基本方案017.14%3.84年1761777231建設(shè)投資建設(shè)投資20%3.73%4.70年-174454282910%10.03%4.27年8660030-10%25.29%3.37年3514894433-20%34.80%2.98年52679111634銷售單價(jià)銷售單價(jià)20%33.55%3.00年6162912657610%25.57%3.35年39623101904-10%8.16%4.40年-438852559-20%-1.56%-2639527887稅費(fèi)返還稅費(fèi)返還20%20.07%3.65年246108635010%18.60%3.74年2111381791-10%15.70%3.94年1412172672-20%14.27%4.02年1062468113 項(xiàng)目敏感性分析表 敏感性分析結(jié)果表明，開發(fā)物業(yè)銷售單價(jià)是對(duì)稅敏感性分析結(jié)果表明，開發(fā)物業(yè)銷售單價(jià)是對(duì)稅后利潤(rùn)最敏感的因素，敏感系數(shù)為后利潤(rùn)最敏感的因素，敏感系數(shù)為3.23.2，建設(shè)投資成本，建設(shè)投資成本次之，敏感系數(shù)為次之，敏感系數(shù)為2.22.2，稅費(fèi)返還敏感系數(shù)最低，約為，稅費(fèi)返還敏感系數(shù)最低，約為0.60.6。開發(fā)物業(yè)的租售價(jià)格的不確定性是本項(xiàng)目的最大。開發(fā)物業(yè)的租售價(jià)格的不確定性是本項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)源，為降低本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在積極爭(zhēng)取政風(fēng)險(xiǎn)源，為降低本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在積極爭(zhēng)取政府相關(guān)優(yōu)惠政策同時(shí)，重點(diǎn)在于科學(xué)的營(yíng)銷策劃和嚴(yán)府相關(guān)優(yōu)惠政策同時(shí)，重點(diǎn)在于科學(xué)的營(yíng)銷策劃和嚴(yán)密的成本控制。密的成本控制。u投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1.1.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法2.2.肯定當(dāng)量法肯定當(dāng)量法u投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法的運(yùn)用1.固定資產(chǎn)更新決策固定資產(chǎn)更新決策2.固定資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)使用壽命固定資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)使用壽命1.固定資產(chǎn)更新決策（1 1）更新決策的現(xiàn)金流量分析）更新決策的現(xiàn)金流量分析l 一般而言，設(shè)備更新不改變企業(yè)生產(chǎn)能力，不增加一般而言，設(shè)備更新不改變企業(yè)生產(chǎn)能力，不增加企業(yè)現(xiàn)金流入；企業(yè)現(xiàn)金流入；l 新舊設(shè)備的使用年限存在區(qū)別。新舊設(shè)備的使用年限存在區(qū)別。（2 2）基本分析方法）基本分析方法 比較繼續(xù)使用和更新的年成本，以年成本較低比較繼續(xù)使用和更新的年成本，以年成本較低的作為優(yōu)選方案。的作為優(yōu)選方案。（3）示例l 某公司又一臺(tái)設(shè)備，購(gòu)于三年前，現(xiàn)考慮是否需要某公司又一臺(tái)設(shè)備，購(gòu)于三年前，現(xiàn)考慮是否需要更新，該公司適用的所得稅率更新，該公司適用的所得稅率30%，其它有關(guān)資料，其它有關(guān)資料如下表，試根據(jù)資料作出設(shè)備是否更新的決策。如下表，試根據(jù)資料作出設(shè)備是否更新的決策。項(xiàng)項(xiàng) 目目舊舊 設(shè)設(shè) 備備新新 設(shè)設(shè) 備備原價(jià)原價(jià)60000600005000050000稅法規(guī)定殘值（稅法規(guī)定殘值（10%10%）6000600050005000稅法規(guī)定使用年限稅法規(guī)定使用年限6 64 4已使用年限已使用年限3 30 0尚可使用年限尚可使用年限3 34 4年操作成本年操作成本8600860050005000一年后大修成本一年后大修成本2800028000最終報(bào)廢殘值最終報(bào)廢殘值700070001000010000目前變現(xiàn)價(jià)值目前變現(xiàn)價(jià)值1000010000每年折舊額每年折舊額（直線法）（直線法）（年數(shù)合計(jì)法）（年數(shù)合計(jì)法）第一年第一年900090001800018000 第二年第二年900090001350013500 第三年第三年9000900090009000 第四年第四年450045002.固定資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)使用壽命使用年數(shù)持有成本運(yùn)行成本年運(yùn)行成本成本0),/(11niAPiCiSCUACnnnnUAC年均成本；C固定資產(chǎn)原值；Snn年后固定資產(chǎn)殘值；Cn第n年運(yùn)行成本；更新年限更新年限原值原值殘值殘值運(yùn)行成本運(yùn)行成本年均成本年均成本（i=8%）11400001000002000071170214000076000220006298031400006000025000580904140000460002900055800514000034000340005475061400002400040000544907140000160004500054530練習(xí)題1某企業(yè)有一臺(tái)舊設(shè)備，原值為15000元，預(yù)計(jì)使用年限10年，已使用5年，每年付現(xiàn)成本為3000元，目前市場(chǎng)價(jià)值為9000元，報(bào)廢時(shí)無殘值。現(xiàn)在市場(chǎng)有一種新的同類設(shè)備，購(gòu)置成本為20000元，可使用5年，每年付現(xiàn)成本為1000元，期滿無殘值，若公司資金成本率為10%。試確定該設(shè)備是否進(jìn)行更新。2某工業(yè)投資項(xiàng)目需要投入固定資本300萬元，該項(xiàng)目建設(shè)期2年，建設(shè)期資本化利息50萬元，經(jīng)營(yíng)期5年，固定資產(chǎn)期滿殘值收入30萬元。該項(xiàng)目投產(chǎn)后，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入160萬元，年經(jīng)營(yíng)成本60萬元。經(jīng)營(yíng)期每年支付借款利息35萬元，經(jīng)營(yíng)期結(jié)束時(shí)還本。要求：（1）計(jì)算該投資項(xiàng)目建設(shè)期凈現(xiàn)金流量、經(jīng)營(yíng)期年凈現(xiàn)金流量和終結(jié)點(diǎn)凈現(xiàn)金流量；（2）計(jì)算該投資項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期;（3）計(jì)算該投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、及現(xiàn)值指數(shù)；（4）分析該投資項(xiàng)目是否可行。3、某債券面值為1000萬元，票面利率為10%，期限為5年。每年計(jì)算并支付利息一次，到期一次還本。現(xiàn)在的市場(chǎng)利率12%。債券的發(fā)行價(jià)格為950萬元。問應(yīng)否購(gòu)買這該債券？4、某企業(yè)擬購(gòu)買另一家企業(yè)發(fā)行的利隨本清的企業(yè)債券，該債券面值為1 000元，期限5年，票面利率為8%，不計(jì)復(fù)利，當(dāng)前市場(chǎng)利率為6%，該債券發(fā)行價(jià)格為多少時(shí)，企業(yè)才能購(gòu)買?5、企業(yè)W預(yù)期未來3年股利將高速增長(zhǎng)，每年成長(zhǎng)率為5%，之后轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)，每年的股利支付成長(zhǎng)率為2%，假設(shè)企業(yè)第一年每股支付的股利D1為2元，市場(chǎng)利率為10%，則該企業(yè)價(jià)值為多少？6、企業(yè)預(yù)期未來3年股利將高速增長(zhǎng)，每年成長(zhǎng)率為6%，之后轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)，每年的股利支付成長(zhǎng)率為2%。假設(shè)企業(yè)第一年每股支付的股利D1為2元，市場(chǎng)利率為10%。計(jì)算該企業(yè)股票價(jià)值是多大？7、段某于1999年1月22日以票面價(jià)格買入乙公司發(fā)行的面額為1000元的債券，到期一次還本付息，期限為3年，票面利率為12%，2001年9月26日因急需現(xiàn)金，以1280 元的價(jià)格將債券賣出，試計(jì)算其持有期間收益率。8、某種2年期的政府債券的票面值是2000元，票面年利率6%，每年付息兩次。若債券的現(xiàn)行購(gòu)買價(jià)是1890元，則該項(xiàng)債券投資的到期收益率是多少？