財務(wù)管理：第五章 投資政策與項目財務(wù)評價s

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1、投資政策與項目財務(wù)評投資政策與項目財務(wù)評價價企業(yè)投資政策企業(yè)投資政策固定資產(chǎn)投資項目財務(wù)評價固定資產(chǎn)投資項目財務(wù)評價內(nèi)容安排投資基本分類長期投資與短期投資長期投資與短期投資內(nèi)部投資與對外投資內(nèi)部投資與對外投資有形（硬）資產(chǎn)投資和無形（軟）資產(chǎn)投有形（硬）資產(chǎn)投資和無形（軟）資產(chǎn)投資資一、投資政策n 投資領(lǐng)域投資領(lǐng)域n 投資方式投資方式n 投資質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)投資質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)n 投資財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)投資財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)n 投資決策制度安排投資決策制度安排p 中國五礦投資政策與保障體系團隊1團隊2團隊3總裁辦公會總裁辦公會專業(yè)機構(gòu)獨立專家規(guī)劃發(fā)展部財務(wù)總部人力資源部法律事務(wù)部投資管理部風(fēng)險管理部專項成員板塊A板塊C投資委員會

2、投資委員會集團投資部集團投資部外部專業(yè)機構(gòu)及專家?guī)熘С滞獠繉I(yè)機構(gòu)及專家?guī)熘С职鍓KB最高決策層決策層高層決策高層決策 支持層支持層日常管理層日常管理層運作主體運作主體 與與項目執(zhí)行層項目執(zhí)行層u中國五礦投資決策的組織體系基本制度集團公司關(guān)于投資決策與管理的規(guī)定決策階段 制度及業(yè)務(wù)指引集團公司投資委員會議事規(guī)則集團公司所屬產(chǎn)權(quán)變動事項管理辦法集團公司預(yù)首發(fā)項目專項管理辦法集團公司投資項目立項與評估業(yè)務(wù)指引集團公司風(fēng)險勘探投資項目評估指引集團公司房地產(chǎn)項目可行性研究指引集團公司關(guān)于相關(guān)職能部門對投資項目審核要求的規(guī)定實施與監(jiān) 管階段 制度集團公司投資項目實施監(jiān)管辦法集團公司投資企業(yè)管理辦法集團公司

3、投資項目后評價管理試行辦法集團公司決策失誤、經(jīng)營與投資工作過錯責(zé)任追究和處理條例u中國五礦投資管理制度體系依據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃落實發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃投資主體項目組提出項目建議書經(jīng)理辦公會及主管副主裁同意集團公司投資委員會立項投資主體及聘請的專業(yè)機構(gòu)項目可研論證集團公司投資委員會審議集團公司總裁辦公會批準(zhǔn)投資主體實施集團公司監(jiān)管申請預(yù)審論證審議批準(zhǔn)實施項目立項建議書項目立項建議書項目可行性研究報告項目可行性研究報告投資項目實施方案投資項目實施方案主要依據(jù)關(guān)鍵事項運作流程主要文本u中國五礦投資管理流程體系集團宏觀層面的決策標(biāo)準(zhǔn)項目微觀層面的決策標(biāo)準(zhǔn)戰(zhàn)略匹配資源 約束產(chǎn)業(yè)預(yù)期技術(shù)經(jīng)濟性財務(wù)流動性管理可控性

4、運作合規(guī)性投資 項目u中國礦投資決策標(biāo)準(zhǔn)體系辦法明晰責(zé)任明確審議機制過程參與與后評價集團公司決策失誤、經(jīng)營與投資工作過錯責(zé)任追究和處理案例集團公司決策失誤、經(jīng)營與投資工作過錯責(zé)任追究和處理案例集團公司投資委員會議事規(guī)則集團公司投資委員會議事規(guī)則如出現(xiàn)違規(guī)決策或嚴(yán)重工作過錯，有通報批評等各類問責(zé)任措如出現(xiàn)違規(guī)決策或嚴(yán)重工作過錯，有通報批評等各類問責(zé)任措施施項目須經(jīng)投委會立項和可研等審議程序項目須經(jīng)投委會立項和可研等審議程序?qū)徸h中執(zhí)行回避表決機制，即項目組在接受質(zhì)詢澄清后回避審議中執(zhí)行回避表決機制，即項目組在接受質(zhì)詢澄清后回避審議結(jié)果執(zhí)行票決機制，即投委會各成員對項目進行投票審議結(jié)果執(zhí)行票決機制，

5、即投委會各成員對項目進行投票投委會成員單位派出骨干成員加入項目組，在運作過程中參與意見投委會成員單位派出骨干成員加入項目組，在運作過程中參與意見運作過程納入集團的實施督察，尤其是督辦項目交割，工商變更等運作過程納入集團的實施督察，尤其是督辦項目交割，工商變更等項目納入集團投資項目后評價體系，全流程評價并結(jié)合整改和問責(zé)項目納入集團投資項目后評價體系，全流程評價并結(jié)合整改和問責(zé)運行執(zhí)行層與項目決策層相對分離，重大決策點提交總裁辦公會運行執(zhí)行層與項目決策層相對分離，重大決策點提交總裁辦公會項目負(fù)責(zé)人與項目經(jīng)理明確分工，責(zé)任層層落實項目負(fù)責(zé)人與項目經(jīng)理明確分工，責(zé)任層層落實對項目聘請的外部專業(yè)機構(gòu)明確

6、責(zé)任，經(jīng)過選聘簽訂詳盡的協(xié)議對項目聘請的外部專業(yè)機構(gòu)明確責(zé)任，經(jīng)過選聘簽訂詳盡的協(xié)議項目策劃研究人員在技術(shù)層面對專業(yè)方法、數(shù)據(jù)分析等負(fù)責(zé)項目策劃研究人員在技術(shù)層面對專業(yè)方法、數(shù)據(jù)分析等負(fù)責(zé)u中國五礦投資管理的責(zé)任體系二、固定資產(chǎn)投資項目評價u現(xiàn)金流的測算現(xiàn)金流的測算u基本決策指標(biāo)基本決策指標(biāo)u固定資產(chǎn)更新決策固定資產(chǎn)更新決策（1 1）初始期：原始投資）初始期：原始投資在固定、無形等長期資產(chǎn)上的投資；墊支營運資金（流動資金）。（2 2）營業(yè)期：營業(yè)現(xiàn)金流量）營業(yè)期：營業(yè)現(xiàn)金流量（3 3）終結(jié)期：投資回收）終結(jié)期：投資回收殘值凈收入；墊支營運資金收回。1、項目現(xiàn)金流的測算l現(xiàn)金流量的項目內(nèi)容現(xiàn)金流

7、量的項目內(nèi)容各年營業(yè)各年營業(yè)NCF 收入付現(xiàn)成本所得稅 稅前稅前NCF收入（1稅率）付現(xiàn)成本（1稅率）非付現(xiàn)成本稅率 稅前稅前NCF（1稅率）稅率）稅后利潤非付現(xiàn)成本l營業(yè)現(xiàn)金流量測算營業(yè)現(xiàn)金流量測算 區(qū)分相關(guān)成本和非相關(guān)成本 不要忽視機會成本l現(xiàn)金流測算應(yīng)注意的問題現(xiàn)金流測算應(yīng)注意的問題沉沒成本與財務(wù)決策l 沉沒成本沉沒成本“無論怎樣做選擇都不能被收回”買了票又不去看球賽會造成“浪費”嗎？案例1：本周一你花12000元買了一臺電腦，本周六生產(chǎn)廠商宣布一種性能高出一臺的新型電腦只賣5000元，你可以用周一買的電腦去換這款新電腦，但需要另加1000元。問：換還是不換？案例2：A產(chǎn)品產(chǎn)品 B產(chǎn)品產(chǎn)

8、品 銷售價格銷售價格 100 180 會計成本會計成本 80 230 直接原料與人工直接原料與人工 50 15050 150 折舊與攤銷折舊與攤銷 30 8030 80 會計利潤會計利潤 20 -50 B產(chǎn)品應(yīng)該產(chǎn)品應(yīng)該“滅掉滅掉”嗎？嗎？機會成本與財務(wù)決策案例1：一位剛剛獲得MBA的A先生自己投資200萬元（市場利率為10%）開設(shè)一家企業(yè)，如果受雇其年薪為100萬元。相關(guān)資料如下：年銷售額：800 會計成本：690 問：此先生“凈賺”多少？若新項目需要使用企業(yè)現(xiàn)有資源，則在計算該項資源在新項目中的成本時，應(yīng)以其機會成本計算，而不能按其帳面價值計算；如：一個倉庫，原值100,000，帳面價值

9、10,000,市值80,000，稅率：40.如果新項目上馬，倉庫歸項目使用，若新項目不上馬就賣掉，則其稅后機會成本：80,000（80,00010,000）4052,000；若新項目不上馬就閑置，則其機會成本=0；現(xiàn)金流測算應(yīng)注意的問題考慮對凈營運資金影響考慮投資方案對公司其他部門的影響2、固定資產(chǎn)投資決策的基本指標(biāo)內(nèi)含報酬率內(nèi)含報酬率現(xiàn)值指數(shù)現(xiàn)值指數(shù)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值投資回收期動態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)會計收益率nttntttiOiINPVt00)1()1(決策標(biāo)準(zhǔn)決策標(biāo)準(zhǔn)：NPVNPV大于或等于大于或等于0 0時，方案可行。時，方案可行。l凈現(xiàn)值期間期間現(xiàn)金流分布現(xiàn)金流分布(i=10%)(

10、i=10%)方案方案A方案方案B方案方案C0-200000-90000-120000111800012000460002132400600004600036000046000合計合計5040042000180000NPV決策標(biāo)準(zhǔn)：決策標(biāo)準(zhǔn)：IRRIRR大于或等于基準(zhǔn)收益率時，方案可大于或等于基準(zhǔn)收益率時，方案可行。行。nttntttIRROIRRIt00)1()1(l內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率(IRR)(IRR)IRR=16%+2%90/(90+4990)=16.04%年份年份現(xiàn)金凈流現(xiàn)金凈流量量i=18%i=16%貼現(xiàn)系貼現(xiàn)系數(shù)數(shù)現(xiàn)值現(xiàn)值貼現(xiàn)系貼現(xiàn)系數(shù)數(shù)現(xiàn)值現(xiàn)值0-200000-2000001 1

11、-2000002000001 1-20000020000011180001180000.8470.84799950999500.8620.86210172010172021324001324000.7180.71895060950600.7430.7439837098370NPV-499090IRR測試決策標(biāo)準(zhǔn)：決策標(biāo)準(zhǔn)：PIPI大于或等于大于或等于1 1時，方案可行。時，方案可行。nttntttiOiIPIt00)1()1(l現(xiàn)值指數(shù)現(xiàn)值指數(shù)年經(jīng)營凈現(xiàn)金流量原始投資額靜態(tài)）投資回收期(ntt0經(jīng)營現(xiàn)金凈流量原始投資額l投資回收期投資回收期動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期ntt0經(jīng)營現(xiàn)金凈流量折現(xiàn)

12、值原始投資額 錯誤計算現(xiàn)金流量：錯誤計算現(xiàn)金流量：折舊、營運資本變動、額外追加投資。違背增量現(xiàn)金流原則：違背增量現(xiàn)金流原則：沉沒成本、機會成本、間接費用分配、部門間影響。錯誤計算稅負(fù)影響：錯誤計算稅負(fù)影響：項目虧損節(jié)稅、資產(chǎn)處置稅務(wù)、法定稅率。折現(xiàn)率適用錯誤：折現(xiàn)率適用錯誤：資本成本、機會收益、項目風(fēng)險；全部投資與自有資本。忽視項目中隱含的實物期權(quán)：忽視項目中隱含的實物期權(quán)：擴展凈現(xiàn)值l避免常見錯誤避免常見錯誤決策的真正困難 備選方案的提供，而非已有方案的評價。備選方案的提供，而非已有方案的評價。宋祖英第一次上春晚，一只手沒帶手套，WHY？A.天氣冷B.受傷C.露一手，留一手決策是一個過程非一

13、次性張居正：張居正：慮貴其祥慮貴其祥謀貴其眾謀貴其眾斷貴其獨斷貴其獨行貴其堅行貴其堅不確定性分析 盈虧平衡分析盈虧平衡分析 敏感性分析敏感性分析 情景模擬情景模擬案例：株洲神農(nóng)城項目財務(wù)評價 項目背景項目背景 “神農(nóng)城”項目基地位于株洲國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中，在湖南省首批重點建設(shè)的五個示范區(qū)之一的“天易示范區(qū)”中的株洲部分，處于株洲市未來十年“兩型社會”建設(shè)中大河西建設(shè)的核心區(qū)。毗鄰市級行政中心和大學(xué)城，項目區(qū)域以炎帝廣場和電視塔為中心，由天元大道、珠江北路、珠江南路、泰山路合圍而成，是新老城區(qū)交通主軸天臺路和開發(fā)區(qū)綠化主軸的交匯點，如圖1所示。神農(nóng)城項目依托天臺山公園得天獨厚的自然景觀和炎

14、帝廣場的人文資源，以承載著深刻詮釋和表現(xiàn)古老的中華炎帝文化和株洲現(xiàn)代工業(yè)文明的歷史使命為主線，定位于文化、休閑、商業(yè)于一體的綠色生態(tài)基地，集市民居住游憩、商業(yè)商務(wù)辦公和紀(jì)念慶典于一體的城市新中心。將成為株洲城市生活的新旗艦，株洲的城市名片、城市坐標(biāo)和城市客廳，將會使株洲具有持續(xù)的城市吸引力、旅游知名度、激活內(nèi)外消費，并為所有株洲市民提供獨一無二的城市榮譽感。神農(nóng)城項目包含炎帝廣場和天臺公園二個部分，占地面積90.3公頃，地上建筑面積58.14萬平方米，其中地上商業(yè)建筑面積55.5萬平方米，容積率為0.61，建筑密度為14%，綠地面積52.83萬平方米。項目建設(shè)內(nèi)容包括：炎帝廣場、商業(yè)塔樓、酒吧

15、街、商業(yè)住宅和公園設(shè)施等，如圖2所示。神農(nóng)城總體規(guī)劃圖 項目建設(shè)內(nèi)容 神農(nóng)城項目建設(shè)內(nèi)容包括：炎帝廣場、商業(yè)塔樓、酒吧街、商業(yè)住宅和公園設(shè)施等?？傆玫孛娣e1419.6畝，地上建筑面積58.14萬平方米，其中地上商業(yè)建筑面積55.5萬平方米，容積率為0.61，建筑密度為14%，綠地面積52.83萬平方米，綠地率為56%，具體建設(shè)指標(biāo)如表1所示。具體建設(shè)內(nèi)容包括：1 1基礎(chǔ)設(shè)施工程基礎(chǔ)設(shè)施工程（1 1）公園的道路與廣場）公園的道路與廣場（2 2）市政管網(wǎng)建設(shè)）市政管網(wǎng)建設(shè)（3 3）公園湖泊與山體景觀系統(tǒng)）公園湖泊與山體景觀系統(tǒng)（4 4）綠化景觀系統(tǒng)、包括水景系統(tǒng)等）綠化景觀系統(tǒng)、包括水景系統(tǒng)等（5

16、 5）其它服務(wù)設(shè)施）其它服務(wù)設(shè)施2 2建筑設(shè)施建筑設(shè)施（1 1）商業(yè)酒吧街，）商業(yè)酒吧街，3 3層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積5363753637；（2 2）大劇院，）大劇院，4 4層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2486024860；（3 3）游船碼頭，單層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積）游船碼頭，單層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積11381138；（4 4）工業(yè)博物館，）工業(yè)博物館，3 3層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積1767517675；（5 5）圖書館，）圖書館，4 4層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積1970119701；（6 6）商住樓，）商住樓，1212層框架結(jié)構(gòu)，建筑

17、面積層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積8669186691；（7 7）人防工程，地下框架結(jié)構(gòu)，建筑面積）人防工程，地下框架結(jié)構(gòu)，建筑面積35003500。項目開發(fā)進度計劃項目開發(fā)進度計劃 整個項目計劃分三期進行開發(fā)，項目全部完成大約需要整個項目計劃分三期進行開發(fā)，項目全部完成大約需要5年時間。具體開發(fā)進度計劃如下：年時間。具體開發(fā)進度計劃如下：一期工程建設(shè)：項目內(nèi)征地拆遷工作一期工程建設(shè)：項目內(nèi)征地拆遷工作20092009年年6 6月月20092009年年1212月完月完成；炎帝廣場改造、廣場景觀、神農(nóng)大道建設(shè)成；炎帝廣場改造、廣場景觀、神農(nóng)大道建設(shè)20092009年年1010月月20102010年年9 9

18、月完成；月完成；二期工程建設(shè)：廣場內(nèi)圈鏈狀商業(yè)街的開發(fā)及電視塔中心廣場二期工程建設(shè)：廣場內(nèi)圈鏈狀商業(yè)街的開發(fā)及電視塔中心廣場改造改造20102010年年1 1月月20112011年年3 3月完成；月完成；三期工程建設(shè)：商業(yè)塔樓、酒吧街的開發(fā)、公園百草地、天臺三期工程建設(shè)：商業(yè)塔樓、酒吧街的開發(fā)、公園百草地、天臺湖建設(shè)以及公園景觀建設(shè)湖建設(shè)以及公園景觀建設(shè)20102010年年6 6月月20122012年年9 9月完成；月完成；商業(yè)住宅、廣電二期和公園內(nèi)公益設(shè)施項目即圖書館、大商業(yè)住宅、廣電二期和公園內(nèi)公益設(shè)施項目即圖書館、大劇院的建設(shè)劇院的建設(shè)20112011年年1212月月20142014年年

19、1010月完成。月完成。u項目投資估算估算一級市場開發(fā)總投資估算一級市場開發(fā)總投資13.7億元，項目總投資億元，項目總投資28.4億元。億元。1一級市場投資項目及費用一級市場投資項目及費用（1）公用基礎(chǔ)設(shè)施費用）公用基礎(chǔ)設(shè)施費用 公用基礎(chǔ)設(shè)施及改造規(guī)劃用地公用基礎(chǔ)設(shè)施及改造規(guī)劃用地963.8963.8畝，包括炎帝廣場改造及景畝，包括炎帝廣場改造及景觀工程（用地觀工程（用地112112畝）、公園建設(shè)和公園道路及配套（用地畝）、公園建設(shè)和公園道路及配套（用地760.3760.3畝），估算總投資畝），估算總投資3 3億元。億元。（2）用地成本）用地成本 用地成本包括：公園內(nèi)新增商業(yè)用地用地成本包括：

20、公園內(nèi)新增商業(yè)用地390390畝、農(nóng)村集體土地征地畝、農(nóng)村集體土地征地拆遷拆遷996996畝、炎帝廣場內(nèi)外商業(yè)圈拆遷畝、炎帝廣場內(nèi)外商業(yè)圈拆遷6 6萬平方米、已出讓商業(yè)地萬平方米、已出讓商業(yè)地協(xié)議轉(zhuǎn)讓費用等，估算總投資協(xié)議轉(zhuǎn)讓費用等，估算總投資8.578.57億元。億元。（3）其他成本）其他成本 其他成本包括：項目規(guī)劃設(shè)計費用、融資財務(wù)成本和項目的預(yù)備其他成本包括：項目規(guī)劃設(shè)計費用、融資財務(wù)成本和項目的預(yù)備費用，估算總投資費用，估算總投資2.12.1億元。億元。2二級市場投資項目及費用二級市場投資項目及費用（1）公園內(nèi)公益設(shè)施項目）公園內(nèi)公益設(shè)施項目 地上建筑面積包括大劇院地上建筑面積包括大劇

21、院2.42.4萬平方米和圖書館萬平方米和圖書館2.62.6萬平方米，萬平方米，總用地面積總用地面積91.591.5畝。估算總投資畝。估算總投資1.71.7億元。億元。（2）商業(yè)開發(fā)項目）商業(yè)開發(fā)項目 地上商業(yè)建筑包括：酒吧街地上商業(yè)建筑包括：酒吧街5.35.3萬平方米、塔邊商業(yè)萬平方米、塔邊商業(yè)2 2萬平方萬平方米、公園內(nèi)商住樓米、公園內(nèi)商住樓22.822.8萬平方米、炎帝廣場內(nèi)圈商業(yè)街萬平方米、炎帝廣場內(nèi)圈商業(yè)街5.55.5萬平方米、商務(wù)塔樓萬平方米、商務(wù)塔樓14.514.5萬平方米和廣電二期萬平方米和廣電二期1.31.3萬平方米，萬平方米，總計地上商業(yè)建筑面積總計地上商業(yè)建筑面積51.55

22、1.5萬平方米，用地面積萬平方米，用地面積455.8455.8畝，畝，估算總投資為估算總投資為11.111.1億元。億元。（3）其他成本）其他成本 項目總建筑面積項目總建筑面積58.1458.14萬平方米，報建費用估算為萬平方米，報建費用估算為1.71.7億元。億元。另外土地二級開發(fā)設(shè)計費用估算為另外土地二級開發(fā)設(shè)計費用估算為14001400萬元，兩項總投資萬元，兩項總投資1.841.84億元。億元。序 號建設(shè)項目名稱工程量造價(萬元)估算標(biāo)準(zhǔn)備 注一一工工程程費費用用1 1公園內(nèi)公益設(shè)施公園內(nèi)公益設(shè)施項目項目6.6萬平方米17160建安成本按2600元/平方米 包括大劇院包括大劇院2.42.

23、4萬平方米、圖萬平方米、圖書館書館2.62.6萬平方米萬平方米2 2酒吧街酒吧街5.3萬平方米7950建安成本按1500元/平方米3 3塔邊商業(yè)塔邊商業(yè)2萬平方米3000建安成本按1500元/平方米4 4公園內(nèi)商住樓公園內(nèi)商住樓22.8萬平方米50160建安成本按2200元/平方米5 5內(nèi)圈商業(yè)內(nèi)圈商業(yè)5.5萬平方米11000建安成本按2000元/平方米6 6商務(wù)塔樓商務(wù)塔樓14.5萬平方米36250建安成本按2500元/平方米7 7廣電二期廣電二期1.3萬平方米2860建安成本按2200元/平方米小計小計51.451.4萬平方米萬平方米128380128380序 號建設(shè)項目名稱工程量造價(萬

24、元)估算標(biāo)準(zhǔn)二、用地成本二、用地成本6825068250三、規(guī)劃設(shè)計三、規(guī)劃設(shè)計費用費用土地二級開發(fā)設(shè)計土地二級開發(fā)設(shè)計費用費用14001400四四報報建建成成本本1 1酒吧街酒吧街5.35.3萬平方米萬平方米1552.91552.9報建單價按報建單價按293293元元/平方米平方米2 2塔邊商業(yè)塔邊商業(yè)2 2萬平方米萬平方米5865863 3公園內(nèi)商住樓公園內(nèi)商住樓22.822.8萬平方米萬平方米6680.46680.44 4內(nèi)圈商業(yè)內(nèi)圈商業(yè)5.55.5萬平方米萬平方米1611.51611.55 5商務(wù)塔樓商務(wù)塔樓14.514.5萬平方米萬平方米4248.54248.56 6廣電二期廣電二期

25、1.31.3萬平方米萬平方米380.9380.97 7公園內(nèi)公益設(shè)施項公園內(nèi)公益設(shè)施項目目6.66.6萬平方米萬平方米1933.81933.8小計小計58.1458.14萬平方米萬平方米1702217022總總 計計215024215024l融資方案 l 融資模式 株洲高新區(qū)賦予天易公司四個權(quán)力：1、神農(nóng)城項目整體規(guī)劃權(quán)；2、土地一級整理開發(fā)權(quán)；3、減免土地報批費用4、返還土地出讓收益5、土地一級市場開發(fā)投入產(chǎn)出平衡l戰(zhàn)略投資者選擇戰(zhàn)略投資者應(yīng)符合以下條件：（1）擁有建設(shè)部審定的一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，具有獨立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需提供中華人民共和國境內(nèi)銀行或分支機構(gòu)開具的不少于10億元人民

26、幣的資金證明；（2）注冊資本不少于人民幣5億元；（3）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；（4）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（5）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；（6）具有類似項目開發(fā)經(jīng)驗；（7）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。l開發(fā)收益分配 合作開發(fā)在約定雙方的出資方式及出資數(shù)額的基礎(chǔ)合作開發(fā)在約定雙方的出資方式及出資數(shù)額的基礎(chǔ)上合作投資經(jīng)營，管理組織也可由雙方約定，收益上合作投資經(jīng)營，管理組織也可由雙方約定，收益分配可按產(chǎn)值比例分配，或約定的其它分配方式。分配可按產(chǎn)值比例分配，或約定的其它分配方式。合資開發(fā)即天易公司以開發(fā)后的土地使用權(quán)作價出合

27、資開發(fā)即天易公司以開發(fā)后的土地使用權(quán)作價出資，由雙方共同投資，共同經(jīng)營，收益按雙方的股資，由雙方共同投資，共同經(jīng)營，收益按雙方的股權(quán)比例進行分配。權(quán)比例進行分配。u財務(wù)預(yù)測與評價 盈利預(yù)測盈利預(yù)測 現(xiàn)金流預(yù)測現(xiàn)金流預(yù)測 敏感性分析敏感性分析預(yù)計損益表項目項目2010201020112011201220122013201320142014合計合計營業(yè)收入033000.0 33000.0 130800.0 130800.0 76200.0 76200.0 68400.0 68400.0 308400.0 308400.0 減：營業(yè)成本023007.6 23007.6 91193.8 91193.8

28、 53126.6 53126.6 47688.5 47688.5 215016.5 215016.5 營業(yè)稅金及附加03822.7 3822.7 15151.9 15151.9 8827.0 8827.0 7923.5 7923.5 35725.1 35725.1 營業(yè)費用0990.0 990.0 3924.0 3924.0 2286.0 2286.0 2052.0 2052.0 9252.0 9252.0 管理費用600.0 600.0 1320.0 1320.0 5232.0 5232.0 3048.0 3048.0 2736.0 2736.0 12936.0 12936.0 營業(yè)利潤-6

29、00.0-600.0 6032.4 6032.4 23910.2 23910.2 13929.4 13929.4 12503.5 12503.5 55775.5 55775.5 加：營業(yè)外收入7528.8 7528.8 11663.3 11663.3 12538.1 12538.1 7304.3 7304.3 6556.6 6556.6 45591.4 45591.4 減：所得稅1649.7 1649.7 4213.3 4213.3 8678.2 8678.2 5055.6 5055.6 4538.1 4538.1 24135.0 24135.0 凈利潤5279.1 5279.1 13482.

30、4 13482.4 27770.2 27770.2 16178.1 16178.1 14522.0 14522.0 77232.0 77232.0 評價：評價：2010-20142010-2014年，預(yù)計該項目可實現(xiàn)總收入年，預(yù)計該項目可實現(xiàn)總收入30.8430.84億元，利潤總額億元，利潤總額10.1310.13億元，凈利潤億元，凈利潤7.727.72億元。若按億元。若按1010億元自有資本測算，年均投資報酬率可達到億元自有資本測算，年均投資報酬率可達到15.4%15.4%。營業(yè)收入=完工面積平均單價 根據(jù)項目進度計劃，2010-2014年各商業(yè)開發(fā)項目竣工面積如下表：商業(yè)開發(fā)項目竣工面積表

31、 單位：萬平方米 項目項目2010201020112011201220122013201320142014合計合計酒吧街酒吧街5.35.35.35.3塔邊商業(yè)塔邊商業(yè)2 22 2公園內(nèi)商住樓公園內(nèi)商住樓11.411.411.411.422.822.8內(nèi)圈商業(yè)內(nèi)圈商業(yè)5.55.55.55.5商務(wù)塔樓商務(wù)塔樓14.514.514.514.5廣電二期廣電二期1.31.31.31.3合計合計5.55.521.821.812.712.711.411.455.455.4平均銷售單價平均銷售單價60006000元元/平方米平方米營業(yè)收入（萬元）營業(yè)收入（萬元）0 0330003300013080013080

32、076200762006840068400308400308400營業(yè)成本=營業(yè)收入（1-平均毛利率）項目項目2010201020112011201220122013201320142014合計合計營業(yè)收入營業(yè)收入0 0330003300013080013080076200762006840068400308400平均毛利率平均毛利率30.28%營業(yè)成本營業(yè)成本0 023007.623007.691193.7691193.7653126.6453126.6447688.4847688.48215016.48215016.48平均毛利率=（項目開發(fā)總收入-項目開發(fā)總成本）/項目開發(fā)總收入=308

33、400-（146774+68250）=30.28%營業(yè)成本測算表營業(yè)稅金及附加=營業(yè)收入（土地增值額）稅率項項 目目2010201020112011201220122013201320142014合計合計營業(yè)收入營業(yè)收入0 0330003300013080013080076200762006840068400308400308400營業(yè)稅（營業(yè)稅（5%5%）0 01650.0 1650.0 6540.0 6540.0 3810.0 3810.0 3420.0 3420.0 15420.0 15420.0 城建稅和教育費附加（城建稅和教育費附加（0.5%0.5%）0 0165.0 165.0 6

34、54.0 654.0 381.0 381.0 342.0 342.0 1542.0 1542.0 增值額增值額0 06692.4 6692.4 26526.2 26526.2 15453.4 15453.4 13871.5 13871.5 62543.5 62543.5 土地增值稅（土地增值稅（30%30%）0 02007.7 2007.7 7957.9 7957.9 4636.0 4636.0 4161.5 4161.5 18763.1 18763.1 合計合計0 0 3822.7 3822.7 15151.9 15151.9 8827.0 8827.0 7923.5 7923.5 3572

35、5.1 35725.1 土地增值額=不動產(chǎn)出讓收入土地增值率土地增值率=不動產(chǎn)出讓收入-（土地成本+建設(shè)成本）110%=20.28%營業(yè)稅金及附加測算表營業(yè)費用=營業(yè)收入營業(yè)費用率項目項目2010201020112011201220122013201320142014合計合計營業(yè)收入營業(yè)收入0 0330003300013080013080076200762006840068400308400308400營業(yè)費用率營業(yè)費用率3%3%營業(yè)費用營業(yè)費用990.0 990.0 3924.0 3924.0 2286.0 2286.0 2052.0 2052.0 9252.0 9252.0 營業(yè)費用率參考

36、綜合類房地產(chǎn)開發(fā)上市公司2006-2008平均水平。營業(yè)費用測算表 單位:萬元管理費用=營業(yè)收入管理費用率項目項目2010201020112011201220122013201320142014合計合計營業(yè)收入營業(yè)收入0 0330003300013080013080076200762006840068400308400308400管理費用率管理費用率4%4%管理費用管理費用600.0 600.0 1320.0 1320.0 5232.0 5232.0 3048.0 3048.0 2736.0 2736.0 12936.0 12936.0 2010年管理費用按工程費用3%測算，其余年度管理費用率

37、參考綜合類房地產(chǎn)開發(fā)上市公司2006-2008平均水平。管理費用測算表 單位:萬元營業(yè)外收入：包括報建費、營業(yè)稅、建城建稅與教育費附加、土地增包括報建費、營業(yè)稅、建城建稅與教育費附加、土地增值稅及所得稅返還值稅及所得稅返還。項目項目2010201020112011201220122013201320142014合計合計報建費返還報建費返還7198.9 7198.9 8095.2 8095.2 15294.3 15294.3 營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加1320.0 1320.0 5232.0 5232.0 3048.0 3048.0 2736.0 2736.0 12336.0 12336.0 土地

38、增值稅返還土地增值稅返還1405.4 1405.4 5570.5 5570.5 3245.2 3245.2 2913.0 2913.0 13134.1 13134.1 所得稅返還所得稅返還329.9 329.9 842.7 842.7 1735.6 1735.6 1011.1 1011.1 907.6 907.6 4827.0 4827.0 合計合計7528.8 7528.8 11663.3 11663.3 12538.1 12538.1 7304.3 7304.3 6556.6 6556.6 45591.4 45591.4 設(shè)定報建費返還比例：90%；營業(yè)稅返還比例70%；建城建稅與教育費附

39、加返還比例100%；土地增值稅返還比例：70%；所得稅返還比例：20%營業(yè)外收入測算表 單位:萬元所得稅=營業(yè)利潤+稅費返還（不含所得稅）25%預(yù)計現(xiàn)金流量表 單位：萬元 項項 目目 2010201020112011201220122013201320142014合計合計一、現(xiàn)金流入一、現(xiàn)金流入7528.8 7528.8 44663.3 44663.3 143338.1 143338.1 83504.3 83504.3 84956.6 84956.6 363991.4 363991.4 經(jīng)營收入經(jīng)營收入0.0 0.0 33000.0 33000.0 130800.0 130800.0 7620

40、0.0 76200.0 68400.0 68400.0 308400.0 308400.0 稅費返還稅費返還7528.8 7528.8 11663.3 11663.3 12538.1 12538.1 7304.3 7304.3 6556.6 6556.6 45591.4 45591.4 流動資金收回流動資金收回1000010000二、現(xiàn)金流出二、現(xiàn)金流出109186.6 109186.6 42518.1 42518.1 76661.1 76661.1 44296.6 44296.6 34409.6 34409.6 307072.0 307072.0 建設(shè)投資建設(shè)投資96936.9 96936.

41、9 32172.1 32172.1 43675.0 43675.0 25080.0 25080.0 17160.0 17160.0 215024.0 215024.0 其中：土地成本其中：土地成本68250.0 68250.0 68250.0 68250.0 工程費用工程費用19288.0 19288.0 23177.0 23177.0 43675.0 43675.0 25080.0 25080.0 17160.0 17160.0 128380.0 128380.0 設(shè)計費用設(shè)計費用1400.0 1400.0 1400.0 1400.0 報建成本報建成本7998.9 7998.9 8995.1

42、 8995.1 16994.0 16994.0 墊付流動資金墊付流動資金1000010000經(jīng)營費用經(jīng)營費用600.0 600.0 2310.0 2310.0 9156.0 9156.0 5334.0 5334.0 4788.0 4788.0 22188.0 22188.0 經(jīng)營稅金經(jīng)營稅金0 03822.723822.7215151.8715151.878827.0088827.0087923.4567923.45635725.0635725.06所得稅所得稅1649.7 1649.7 4213.3 4213.3 8678.2 8678.2 5055.6 5055.6 4538.1 4538

43、.1 24135.0 24135.0 n現(xiàn)金流預(yù)測項目項目2010201020112011201220122013201320142014合計合計三、現(xiàn)金凈流量三、現(xiàn)金凈流量-101657.101657.8 8 2145.2 2145.2 66677.1 66677.1 39207.7 39207.7 50547.1 50547.1 56919.356919.3四、累計現(xiàn)金凈四、累計現(xiàn)金凈流量流量-99512.6 99512.6-32835.5 32835.5 6372.2 6372.2 56919.3 56919.3 評價指標(biāo)：評價指標(biāo)：凈現(xiàn)值（凈現(xiàn)值（i=10%i=10%）=17617=1

44、7617內(nèi)含報酬率內(nèi)含報酬率=17.14%=17.14%投資回收期投資回收期=3.84=3.84年年編制說明：（1）建設(shè)投資：根據(jù)項目建設(shè)進度規(guī)劃、建設(shè)投資概算資料整理。（2）經(jīng)營費用：包括管理費用和營業(yè)費用，具體數(shù)值見預(yù)計利潤表。（3）經(jīng)營稅金：包括營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、土地增值稅，具體數(shù)值見預(yù)計利潤表編制說明。（4）其他項目同利潤表。l敏感性分析敏感性分析變化因素變化因素變化率變化率內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率（IRRIRR）投資回收期投資回收期凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值（NPVNPV）凈利潤凈利潤（萬元）（萬元）基本方案基本方案017.14%3.84年1761777231建設(shè)投資建設(shè)投資20%3.73%

45、4.70年-174454282910%10.03%4.27年8660030-10%25.29%3.37年3514894433-20%34.80%2.98年52679111634銷售單價銷售單價20%33.55%3.00年6162912657610%25.57%3.35年39623101904-10%8.16%4.40年-438852559-20%-1.56%-2639527887稅費返還稅費返還20%20.07%3.65年246108635010%18.60%3.74年2111381791-10%15.70%3.94年1412172672-20%14.27%4.02年1062468113 項目

46、敏感性分析表 敏感性分析結(jié)果表明，開發(fā)物業(yè)銷售單價是對稅敏感性分析結(jié)果表明，開發(fā)物業(yè)銷售單價是對稅后利潤最敏感的因素，敏感系數(shù)為后利潤最敏感的因素，敏感系數(shù)為3.23.2，建設(shè)投資成本，建設(shè)投資成本次之，敏感系數(shù)為次之，敏感系數(shù)為2.22.2，稅費返還敏感系數(shù)最低，約為，稅費返還敏感系數(shù)最低，約為0.60.6。開發(fā)物業(yè)的租售價格的不確定性是本項目的最大。開發(fā)物業(yè)的租售價格的不確定性是本項目的最大風(fēng)險源，為降低本項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，在積極爭取政風(fēng)險源，為降低本項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，在積極爭取政府相關(guān)優(yōu)惠政策同時，重點在于科學(xué)的營銷策劃和嚴(yán)府相關(guān)優(yōu)惠政策同時，重點在于科學(xué)的營銷策劃和嚴(yán)密的成本控制。密的

47、成本控制。u投資項目風(fēng)險分析1.1.風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法2.2.肯定當(dāng)量法肯定當(dāng)量法u投資項目評價方法的運用1.固定資產(chǎn)更新決策固定資產(chǎn)更新決策2.固定資產(chǎn)經(jīng)濟使用壽命固定資產(chǎn)經(jīng)濟使用壽命1.固定資產(chǎn)更新決策（1 1）更新決策的現(xiàn)金流量分析）更新決策的現(xiàn)金流量分析l 一般而言，設(shè)備更新不改變企業(yè)生產(chǎn)能力，不增加一般而言，設(shè)備更新不改變企業(yè)生產(chǎn)能力，不增加企業(yè)現(xiàn)金流入；企業(yè)現(xiàn)金流入；l 新舊設(shè)備的使用年限存在區(qū)別。新舊設(shè)備的使用年限存在區(qū)別。（2 2）基本分析方法）基本分析方法 比較繼續(xù)使用和更新的年成本，以年成本較低比較繼續(xù)使用和更新的年成本，以年成本較低的作為優(yōu)選方案。的作為優(yōu)選

48、方案。（3）示例l 某公司又一臺設(shè)備，購于三年前，現(xiàn)考慮是否需要某公司又一臺設(shè)備，購于三年前，現(xiàn)考慮是否需要更新，該公司適用的所得稅率更新，該公司適用的所得稅率30%，其它有關(guān)資料，其它有關(guān)資料如下表，試根據(jù)資料作出設(shè)備是否更新的決策。如下表，試根據(jù)資料作出設(shè)備是否更新的決策。項項 目目舊舊 設(shè)設(shè) 備備新新 設(shè)設(shè) 備備原價原價60000600005000050000稅法規(guī)定殘值（稅法規(guī)定殘值（10%10%）6000600050005000稅法規(guī)定使用年限稅法規(guī)定使用年限6 64 4已使用年限已使用年限3 30 0尚可使用年限尚可使用年限3 34 4年操作成本年操作成本8600860050005

49、000一年后大修成本一年后大修成本2800028000最終報廢殘值最終報廢殘值700070001000010000目前變現(xiàn)價值目前變現(xiàn)價值1000010000每年折舊額每年折舊額（直線法）（直線法）（年數(shù)合計法）（年數(shù)合計法）第一年第一年900090001800018000 第二年第二年900090001350013500 第三年第三年9000900090009000 第四年第四年450045002.固定資產(chǎn)經(jīng)濟使用壽命使用年數(shù)持有成本運行成本年運行成本成本0),/(11niAPiCiSCUACnnnnUAC年均成本；C固定資產(chǎn)原值；Snn年后固定資產(chǎn)殘值；Cn第n年運行成本；更新年限更新年限

50、原值原值殘值殘值運行成本運行成本年均成本年均成本（i=8%）11400001000002000071170214000076000220006298031400006000025000580904140000460002900055800514000034000340005475061400002400040000544907140000160004500054530練習(xí)題1某企業(yè)有一臺舊設(shè)備，原值為15000元，預(yù)計使用年限10年，已使用5年，每年付現(xiàn)成本為3000元，目前市場價值為9000元，報廢時無殘值。現(xiàn)在市場有一種新的同類設(shè)備，購置成本為20000元，可使用5年，每年付現(xiàn)成本為100

51、0元，期滿無殘值，若公司資金成本率為10%。試確定該設(shè)備是否進行更新。2某工業(yè)投資項目需要投入固定資本300萬元，該項目建設(shè)期2年，建設(shè)期資本化利息50萬元，經(jīng)營期5年，固定資產(chǎn)期滿殘值收入30萬元。該項目投產(chǎn)后，預(yù)計年營業(yè)收入160萬元，年經(jīng)營成本60萬元。經(jīng)營期每年支付借款利息35萬元，經(jīng)營期結(jié)束時還本。要求：（1）計算該投資項目建設(shè)期凈現(xiàn)金流量、經(jīng)營期年凈現(xiàn)金流量和終結(jié)點凈現(xiàn)金流量；（2）計算該投資項目靜態(tài)投資回收期;（3）計算該投資項目凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、及現(xiàn)值指數(shù)；（4）分析該投資項目是否可行。3、某債券面值為1000萬元，票面利率為10%，期限為5年。每年計算并支付利息一次，到期一次

52、還本?，F(xiàn)在的市場利率12%。債券的發(fā)行價格為950萬元。問應(yīng)否購買這該債券？4、某企業(yè)擬購買另一家企業(yè)發(fā)行的利隨本清的企業(yè)債券，該債券面值為1 000元，期限5年，票面利率為8%，不計復(fù)利，當(dāng)前市場利率為6%，該債券發(fā)行價格為多少時，企業(yè)才能購買?5、企業(yè)W預(yù)期未來3年股利將高速增長，每年成長率為5%，之后轉(zhuǎn)為正常增長，每年的股利支付成長率為2%，假設(shè)企業(yè)第一年每股支付的股利D1為2元，市場利率為10%，則該企業(yè)價值為多少？6、企業(yè)預(yù)期未來3年股利將高速增長，每年成長率為6%，之后轉(zhuǎn)為正常增長，每年的股利支付成長率為2%。假設(shè)企業(yè)第一年每股支付的股利D1為2元，市場利率為10%。計算該企業(yè)股票價值是多大？7、段某于1999年1月22日以票面價格買入乙公司發(fā)行的面額為1000元的債券，到期一次還本付息，期限為3年，票面利率為12%，2001年9月26日因急需現(xiàn)金，以1280 元的價格將債券賣出，試計算其持有期間收益率。8、某種2年期的政府債券的票面值是2000元，票面年利率6%，每年付息兩次。若債券的現(xiàn)行購買價是1890元，則該項債券投資的到期收益率是多少？