新形勢(shì)下物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的問(wèn)題及對(duì)策 論文

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1、新形勢(shì)下物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的問(wèn)題及對(duì)策隨著群眾居住條件的改善和物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)已成為群眾關(guān)心的民生熱點(diǎn)問(wèn)題，引起了社會(huì)關(guān)注和各級(jí)價(jià)格主管部門的高度重視。各地價(jià)格主管部門先后出臺(tái)了一系列物業(yè)收費(fèi)管理辦法等政策規(guī)定，積極開(kāi)展物業(yè)收費(fèi)檢查，加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)監(jiān)管，但仍然存在諸多問(wèn)題。去年我省頒布了山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，今年我市也公布了東營(yíng)市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（征求意見(jiàn)稿），可以說(shuō)為物業(yè)收費(fèi)管理工作開(kāi)啟了新篇章，面對(duì)新形勢(shì)，我們認(rèn)真調(diào)查研究，分析物業(yè)收費(fèi)中存在的問(wèn)題，提出了一些對(duì)策辦法。一、我縣物業(yè)服務(wù)發(fā)展和收費(fèi)現(xiàn)狀目前，我縣城區(qū)具有物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)5家，包括勝潔物業(yè)

2、、津城物業(yè)、津澤物業(yè)、天呈物業(yè)、杭州蘭水仙物業(yè)。這5家物業(yè)公司共管理住宅小區(qū)十余個(gè)，主要為小區(qū)提供保潔、保安、綠化服務(wù)。由于各物業(yè)公司服務(wù)資質(zhì)、服務(wù)等級(jí)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，因此提供的服務(wù)質(zhì)量也不同。勝潔物業(yè)公司為二級(jí)資質(zhì)，其他4家都是三級(jí)資質(zhì)。勝潔物業(yè)管理的鴻洲銘仕花園、津城物業(yè)管理的津苑小區(qū)、杭州蘭水仙物業(yè)管理的西湖春天實(shí)施的是三級(jí)物業(yè)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.34-0.35元，高于其他小區(qū)；而其他住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，均達(dá)不到我省物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)為每戶每月13-15元，標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低，這也是導(dǎo)致物業(yè)公司虧損和影響服務(wù)質(zhì)量的主要原因。城區(qū)各物業(yè)公司管理的小區(qū)及現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

3、詳見(jiàn)下表： 單位服務(wù)小區(qū)資質(zhì)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)（備案）時(shí)間勝潔物業(yè)公司鴻洲銘仕花園二級(jí)0.34未備案津城物業(yè)公司鳳凰小區(qū)三級(jí)15元/戶月2003年津苑小區(qū)0.352010年津澤物業(yè)公司潤(rùn)澤小區(qū)三級(jí)13元/戶月2005年天呈物業(yè)公司頤德花園三級(jí)待添加的隱藏文字內(nèi)容215元/戶月2006年麗苑小區(qū)15元/戶月鑫鑫花園13元/戶月江南花園13元/戶月翠微小區(qū)15元/戶月2009年杭州蘭水仙物業(yè)西湖春天三級(jí)0.352009年注：部分收費(fèi)未在物價(jià)部門備案的小區(qū)暫未列入二、住宅物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)存在的主要問(wèn)題1、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低物業(yè)管理與經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市發(fā)展、人民生活息息相關(guān)，涉及到千家萬(wàn)戶，所以各地對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)

4、準(zhǔn)的確定和調(diào)整，均采取謹(jǐn)慎態(tài)度。我縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)自2003年陸續(xù)制定標(biāo)準(zhǔn)以來(lái)，一直未作調(diào)整。這期間受電價(jià)、水價(jià)、職工工資提高等因素的影響，物業(yè)服務(wù)成本大幅提高，已影響到物業(yè)公司的正常運(yùn)營(yíng)和服務(wù)質(zhì)量的提高，也是導(dǎo)致近年來(lái)居民對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿的一個(gè)客觀原因。而周邊縣區(qū)，均執(zhí)行市物價(jià)局東價(jià)發(fā)【2008】89 號(hào)文制定的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)均高于我縣。項(xiàng)目規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（普通住宅）實(shí)際執(zhí)行或備案價(jià)格一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)說(shuō)明新區(qū)老區(qū)別墅市中心城區(qū)及東營(yíng)區(qū)0.70.550.4可上下浮動(dòng)10%0.70.5市場(chǎng)價(jià)廣饒縣0.60.50.40.3可上下浮動(dòng)8%0.60.3市場(chǎng)價(jià) 墾利縣參照東營(yíng)市中心城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行0.440.3市

5、場(chǎng)價(jià)河口區(qū)參照市中心城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行0.480.30.482、物業(yè)服務(wù)水平不高一是服務(wù)不到位，達(dá)不到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)問(wèn)題主要集中在前期物業(yè)服務(wù)階段。由于前期物業(yè)服務(wù)階段業(yè)主自治組織“業(yè)主委員會(huì)”的天然缺位，物業(yè)服務(wù)過(guò)程中缺少有效監(jiān)督主體，部分物業(yè)企業(yè)重收費(fèi)輕服務(wù)，引發(fā)的物業(yè)服務(wù)糾紛不斷。有的企業(yè)為節(jié)省成本，聘用沒(méi)有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員，維修不及時(shí)、維修質(zhì)量得不到保障，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量不滿意。二是服務(wù)觀念滯后。部分物業(yè)企業(yè)的從業(yè)人員觀念沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，對(duì)待業(yè)主以管理者自居，態(tài)度強(qiáng)硬，容易激化矛盾引發(fā)糾紛。三是公共收益不透明，不公開(kāi)。有的物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)的收益當(dāng)做

6、自己的合法收入，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，引起業(yè)主不滿。這些問(wèn)題的主要原因是一方面由于近年來(lái)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展比較迅速，從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)的物業(yè)企業(yè)性質(zhì)類型多樣、素質(zhì)良莠不齊，我縣大部分物業(yè)公司屬于小型私營(yíng)企業(yè)，人員少、素質(zhì)低、裝備差;另一方面物業(yè)服務(wù)行為屬于微利行業(yè)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不理想，有的甚至處于虧損經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，從而造成從業(yè)人員待遇低，流動(dòng)性強(qiáng)，整體素質(zhì)不高，專業(yè)的物業(yè)服務(wù)人才缺乏。3、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位遺留問(wèn)題多一是小區(qū)配套設(shè)施沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，部分開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的水、電、暖設(shè)施設(shè)備沒(méi)有辦理水、電、暖設(shè)施設(shè)備的移交，臨時(shí)用水、用電造成用水、用電價(jià)格高、收費(fèi)亂的問(wèn)題比較突出，有的小區(qū)在道路

7、綠化尚未完善的情況下交房等;二是工程質(zhì)量存在問(wèn)題，業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)防水層滲水、室內(nèi)墻壁開(kāi)列、設(shè)施及零部件不合格等問(wèn)題;三是開(kāi)發(fā)商銷售房屋時(shí)發(fā)布虛假?gòu)V告，承諾的配套設(shè)施無(wú)法兌現(xiàn)以及到期不能辦理產(chǎn)權(quán)登記而引起糾紛;四是開(kāi)發(fā)商捆綁強(qiáng)制消費(fèi)問(wèn)題，例如部分小區(qū)高檔裝修、太陽(yáng)能、車庫(kù)等價(jià)格不合理，強(qiáng)制捆綁銷售；五是開(kāi)發(fā)商承諾的物業(yè)管理在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面與實(shí)際不符，引發(fā)業(yè)主不滿。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)在保修期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題由建設(shè)單位承擔(dān)。但由于業(yè)主對(duì)相關(guān)政策規(guī)定不了解等因素，將房屋質(zhì)量問(wèn)題的不滿發(fā)泄到物業(yè)企業(yè)頭上，要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，加大了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾和物業(yè)企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)成本。4、居

8、民服務(wù)消費(fèi)意識(shí)差物業(yè)服務(wù)作為一種特殊的商品，與其他商品一樣需要等價(jià)交換。但由于業(yè)主養(yǎng)成的消費(fèi)習(xí)慣，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理服務(wù)是需要購(gòu)買的，主觀上沒(méi)有形成消費(fèi)意識(shí)和交費(fèi)習(xí)慣。目前，我縣大部分住宅小區(qū)的繳費(fèi)率都普遍較低，有的小區(qū)繳費(fèi)率甚至低于70%。另外，部分業(yè)主片面追求自身利益，無(wú)理要求物業(yè)企業(yè)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一旦達(dá)不到目的，就鼓動(dòng)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)。還有的業(yè)主長(zhǎng)期未在小區(qū)居住，也不愿交物業(yè)費(fèi)。5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)不清根據(jù)山東省物業(yè)管理?xiàng)l例，“住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)

9、經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。”專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備未移交，由此造成代收費(fèi)、水電損耗等，一方面易造成業(yè)主抵觸情緒，另一方面也加重了物業(yè)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。6、業(yè)主委員會(huì)發(fā)展落后物業(yè)管理服務(wù)的根本原則是“業(yè)主自治”，成立業(yè)主委員會(huì)，建立有效的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督主體，架起業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通的橋梁是解決物業(yè)服務(wù)糾紛的根本途徑。當(dāng)前我縣多數(shù)小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)的大部分也只是擺設(shè)，制度不健全，缺乏專職人員和溝通協(xié)調(diào)為業(yè)主解決問(wèn)題的能力。7、物業(yè)服務(wù)的理念和政策宣傳不夠無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的從業(yè)人員，對(duì)物業(yè)服務(wù)相關(guān)概念、知識(shí)和

10、政策法規(guī)的了解程度都不夠。首先，業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的相關(guān)知識(shí)和政策普遍了解不多，不清楚物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)包括什么內(nèi)容，往往將不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，比如，房屋質(zhì)量問(wèn)題、業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失問(wèn)題等等。其次，物業(yè)服務(wù)行業(yè)由于缺乏專業(yè)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，對(duì)相關(guān)政策和知識(shí)的學(xué)習(xí)也不夠，把握政策的能力不足，靠經(jīng)驗(yàn)管理，在管理服務(wù)過(guò)程中難有說(shuō)服力。第三，廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)在房屋保值增值方面認(rèn)識(shí)不足。小區(qū)的秩序、環(huán)境、綠化等是判斷小區(qū)是否宜居的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)對(duì)房屋起到保值增值的作用。三、完善住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)對(duì)策分析1、盡快制定和完善相關(guān)物業(yè)法規(guī)和制度為促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)

11、服務(wù)及收費(fèi)秩序，維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，針對(duì)物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)存在的問(wèn)題，建議有關(guān)部門對(duì)涉及住宅物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)的規(guī)章制度加以完善。同時(shí)，盡快建立我縣物業(yè)服務(wù)評(píng)級(jí)制度和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)。2、合理調(diào)整制定物業(yè)收費(fèi)價(jià)格針對(duì)我縣物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低的現(xiàn)狀，有關(guān)部門應(yīng)在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)上級(jí)文件精神合理調(diào)整制定物業(yè)收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)充分考慮企業(yè)、居民雙方的利益，不同類型服務(wù)對(duì)象、不同服務(wù)等級(jí)應(yīng)制定不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理和指導(dǎo)相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理和指導(dǎo)，提升物業(yè)企業(yè)和行業(yè)發(fā)展水平。嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理和物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員資格管理制度，探索建立對(duì)物業(yè)服

12、務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量評(píng)定制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核監(jiān)督，促使物業(yè)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，穩(wěn)定從業(yè)人員隊(duì)伍，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平。幫助物業(yè)企業(yè)提高管理水平，注重品牌建設(shè)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)營(yíng)效益。4、加快專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位設(shè)施設(shè)備的移交盡快實(shí)現(xiàn)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位服務(wù)到戶，收費(fèi)到戶。在沒(méi)有實(shí)現(xiàn)一戶一表的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)承擔(dān)了一些本應(yīng)由公用企業(yè)承擔(dān)的職責(zé)，既增加了成本支出，也增加了工作難度，應(yīng)盡快制定供氣、供熱、供水和供電設(shè)施設(shè)備配套工程安裝收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收費(fèi)到戶打下基礎(chǔ)，避免出現(xiàn)矛盾糾紛。5、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的組織指導(dǎo)相關(guān)單位要加大對(duì)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的組織指導(dǎo)，推動(dòng)小區(qū)成立業(yè)

13、主委員會(huì)，促進(jìn)業(yè)主自治，逐步建立由街道辦事處負(fù)責(zé)召集的，多方主體參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，建立起有效的糾紛調(diào)解機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)要充分發(fā)揮應(yīng)有作用，積極為業(yè)主服務(wù)，協(xié)調(diào)各方矛盾，共建和諧小區(qū)。6、加大物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)政策宣傳力度認(rèn)真貫徹落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，加大物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)政策宣傳力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。根據(jù)山東省物業(yè)管理?xiàng)l例及山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，結(jié)合即將出臺(tái)的東營(yíng)市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法，抓好社會(huì)面宣傳，創(chuàng)造良好的輿論氛圍。有關(guān)部門聯(lián)動(dòng)，抓好政策培訓(xùn)，提高基層和物業(yè)企業(yè)的執(zhí)行力，抓好督促檢查和分類指導(dǎo)，推動(dòng)相關(guān)法規(guī)的落實(shí)。解決物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)問(wèn)題不可能一步到位，而是一

14、個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的過(guò)程。根據(jù)當(dāng)前實(shí)際，迫切需要做到的是，一方面，要加大對(duì)政策法規(guī)的宣傳力度，采取多種形式，廣泛宣傳涉及物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)管理的政策法規(guī)，宣傳物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)利和義務(wù)，使每一位業(yè)主都能充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)行業(yè)在現(xiàn)實(shí)生活的重要性和必要性，了解物權(quán)法和省物業(yè)管理?xiàng)l例以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策規(guī)定，爭(zhēng)取居民對(duì)物業(yè)服務(wù)與有償收費(fèi)的理解和支持;另一方面，要重點(diǎn)對(duì)政策執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)企業(yè)要堅(jiān)決查處，對(duì)落實(shí)政策好群眾滿意的要大力宣揚(yáng)，在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)造良好的發(fā)展氛圍。此外，物業(yè)服務(wù)涉及到方方面面，還需要從源頭上進(jìn)行控制和規(guī)范，如合理制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)物業(yè)服務(wù)前期介入制度，物業(yè)查接驗(yàn)收制度等等，如此才能最大限度的避免利益相關(guān)方的矛盾糾紛。 二一三年九月二十四日