山西省農(nóng)科院職工團(tuán)體購(gòu)房項(xiàng)目實(shí)施方案.doc

山西省農(nóng)科院職工團(tuán)體購(gòu)房項(xiàng)目實(shí)施方案(討論稿)1 總則 1.1 為改善職工居住條件，加強(qiáng)職工團(tuán)體購(gòu)房項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）管理，規(guī)范發(fā)起組織和管理行為，保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，依據(jù)有關(guān)法規(guī)和本項(xiàng)目的實(shí)際情況制定本方案。1.2職工團(tuán)體購(gòu)房項(xiàng)目性質(zhì)屬職工個(gè)人出資、團(tuán)體購(gòu)置的商品房。1.3項(xiàng)目總的原則是自愿參加、民主管理、全成本核算、風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。1.4 項(xiàng)目實(shí)行“由山西農(nóng)科院發(fā)起，職工個(gè)人全額出資，委托房地產(chǎn)商實(shí)施”的運(yùn)作模式。2 項(xiàng)目組織管理2.1項(xiàng)目由發(fā)起人、購(gòu)房人、房地產(chǎn)開發(fā)商等三方組織實(shí)施?；窘M織管理方式是：由發(fā)起人召集組織項(xiàng)目，購(gòu)房人出資并參與管理項(xiàng)目，房地產(chǎn)商實(shí)施項(xiàng)目。2.2項(xiàng)目發(fā)起人的職責(zé)項(xiàng)目發(fā)起人為山西省農(nóng)科院。主要責(zé)任是：（1）發(fā)起和組織項(xiàng)目；（2）制定項(xiàng)目運(yùn)作模式和實(shí)施方案；（3）負(fù)責(zé)建設(shè)用地、建設(shè)規(guī)劃的報(bào)批及規(guī)劃設(shè)計(jì)；（4）審核購(gòu)房人資格條件及購(gòu)房面積；（5）組織并協(xié)助購(gòu)房人代表委員會(huì)開展工作；（6）協(xié)調(diào)購(gòu)房人與開發(fā)商。2.3項(xiàng)目購(gòu)房人的責(zé)任2.3.1購(gòu)房人條件（1）山西農(nóng)科院駐太原市（畜牧所獨(dú)立團(tuán)購(gòu)）的在職職工和離退休職工；（2）太原市以外各研究所的在職研究員和所級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；（3）隰縣試驗(yàn)站、五寨試驗(yàn)站、右玉試驗(yàn)站的正職領(lǐng)導(dǎo)；（4）同意項(xiàng)目實(shí)施方案并簽訂職工團(tuán)體購(gòu)房協(xié)議；（5）夫妻雙方均為本院職工的，只限購(gòu)買一套住房。2.3.2項(xiàng)目購(gòu)房人的責(zé)任（1）參與項(xiàng)目組織管理，通過民主議事形式參與項(xiàng)目方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)商選擇、工程招標(biāo)、物資采購(gòu)等重大事項(xiàng)進(jìn)行決策；（2）對(duì)項(xiàng)目資金使用、房源及其選房順序、成本核算進(jìn)行監(jiān)督；（3）按時(shí)交付購(gòu)房款。2.4房地產(chǎn)商的責(zé)任（1）代表購(gòu)房人購(gòu)買建設(shè)用地；（2）依開發(fā)協(xié)議承建工程并保證工程質(zhì)量；（3）依開發(fā)協(xié)議收取管理費(fèi)用；（4）承辦規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、土地證、房產(chǎn)證等與項(xiàng)目有關(guān)的證件。（5）協(xié)助購(gòu)房人辦理銀行按揭貸款。2.5購(gòu)房人代表委員會(huì)及其議事決策方式2.5.1購(gòu)房人代表委員會(huì)代表購(gòu)房人行使項(xiàng)目管理權(quán)利與義務(wù)，采取民主議事、投票表決方式參與決策管理。2.5.2購(gòu)房人代表名額及推選辦法購(gòu)房人代表名額：總規(guī)模23人，在駐并單位中推選。院機(jī)關(guān)、后勤處、老干部處、作物所各推選2人，其他研究所（包括中心和院屬企業(yè)）各推選1人。購(gòu)房人代表?xiàng)l件。（1）必須是團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目的參加人；（2）辦事公道，熱心公益事業(yè)，有較強(qiáng)的責(zé)任心和事業(yè)心； （3）熟悉基建、財(cái)務(wù)、法規(guī)、管理的專業(yè)人員； （4）不承擔(dān)重大科技項(xiàng)目；（5）有較強(qiáng)的管理能力。代表產(chǎn)生辦法：由各單位按代表名額提出候選人，本單位全體購(gòu)房人推選。2.6項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組為協(xié)調(diào)開發(fā)商與各團(tuán)購(gòu)單位，項(xiàng)目成立領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)組的職責(zé)是：代表團(tuán)購(gòu)單位行使開發(fā)協(xié)議中甲方的權(quán)利；承辦項(xiàng)目的日常事務(wù)；協(xié)調(diào)購(gòu)房人與開發(fā)商。3 項(xiàng)目規(guī)劃3.1項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位于小店區(qū)人民路東側(cè)，北環(huán)路以南。該區(qū)域地處太原市政府規(guī)劃的居住小區(qū)，交通便利，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。3.2項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃為高層住宅組團(tuán)，規(guī)劃凈用地48068.7平方米，總建筑面積18.18萬平米，住宅1124戶,面積17.99萬平米,土地容積率3.79，建筑密度25%，綠化率36%。3.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容規(guī)劃建設(shè)住宅1124套，停車位1150個(gè)(其中地上停車位294個(gè))，辦公及物業(yè)管理會(huì)所800平米、幼兒園1080平米, 配套建設(shè)小區(qū)道路、綠化、水暖電、通訊管網(wǎng)等設(shè)施和污水處理設(shè)施。3.4 住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)房屋為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。門窗、電梯、外墻等交房標(biāo)準(zhǔn)由團(tuán)購(gòu)代表委員會(huì)確定。3.5 建設(shè)工期預(yù)計(jì)工期3年，起始期從競(jìng)買到建設(shè)用地之日起算。4 購(gòu)房面積控制與戶型結(jié)構(gòu) 4.1購(gòu)房面積控制 （1）廳級(jí)、研究員：280平米以下；（2）其他各類人員：200平米以下。 4.2發(fā)起人委托設(shè)計(jì)單位提供戶型方案，在征求購(gòu)房人意見的基礎(chǔ)上確定標(biāo)準(zhǔn)戶型,由購(gòu)房人自主選擇。5 購(gòu)房人報(bào)名、退出、變更5.1報(bào)名具備參加團(tuán)體購(gòu)房條件的職工，自愿報(bào)名參加。經(jīng)發(fā)起人審核、填報(bào)戶型和車庫登記表、簽定山西農(nóng)科院職工團(tuán)體購(gòu)房協(xié)議、并交付報(bào)名費(fèi)后，即可取得購(gòu)房資格。報(bào)名費(fèi)按購(gòu)房面積收取。申報(bào)150平米以上住宅的，每戶8萬元；150平米以下的每戶6萬元。報(bào)名費(fèi)計(jì)入購(gòu)房人第一次應(yīng)交購(gòu)房款內(nèi)。5.2退出購(gòu)房人在報(bào)名并取得購(gòu)房資格后，原則上不許退出。確有特殊原因需要退出的，須按購(gòu)房面積20元/平米承擔(dān)違約費(fèi)用，其余的報(bào)名費(fèi)和購(gòu)房款在三個(gè)月內(nèi)全額退還，但不計(jì)利息。購(gòu)房人違約款作為項(xiàng)目收入處置。5.3變更購(gòu)房人資格原則不得轉(zhuǎn)讓他人和變更戶名。 6 項(xiàng)目費(fèi)用及銷售價(jià)格6.1項(xiàng)目費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用包括：（1）土地購(gòu)置費(fèi)與拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地購(gòu)置費(fèi)按競(jìng)標(biāo)買價(jià)確定，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按評(píng)估價(jià)格確定。（2）工程建設(shè)費(fèi)用，包括建筑物、綠化、道路、公用設(shè)施、管網(wǎng)等，根據(jù)招標(biāo)和工程決算價(jià)格確定。（3）其他費(fèi)用。包括建設(shè)單位管理費(fèi)、地基勘探費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、政府一票制收費(fèi)、集中供熱費(fèi)、城市管網(wǎng)引入費(fèi)以及稅收等。管理費(fèi)每平米80元,其他費(fèi)用根據(jù)實(shí)際繳納情況確定。6.2 住宅與車庫銷售6.2.1 住宅與車位按1:1配套銷售，多余的車庫由購(gòu)房人自由申購(gòu)。如地下車庫申購(gòu)不完，按單戶住宅面積大小給較大的搭配銷售。6.2.2 住宅和車庫按成本價(jià)銷售。 6.2.3銷售成本價(jià)格計(jì)算辦法住宅售價(jià)（按住宅建筑面積公攤的單方造價(jià)+樓層差價(jià)）住宅面積地段系數(shù)按戶平攤的建設(shè)成本。其中：按住宅建筑面積公攤的單方造價(jià)=（項(xiàng)目總費(fèi)用-項(xiàng)目總收入-按戶平攤的建設(shè)費(fèi)用）/住宅竣工總建筑面積。按戶平攤的建設(shè)費(fèi)用包括有線電視、煤氣等。住宅面積按測(cè)量面積計(jì)算。地段系數(shù)依據(jù)實(shí)際情況由購(gòu)房人代表研究確定。 6.2.3在未決算出成本價(jià)之前，購(gòu)房款暫按樓房銷售均價(jià)3150元/收繳，地下車位按8萬元/個(gè)、地上車位按 元/個(gè)收繳。待項(xiàng)目完工決算后長(zhǎng)退短補(bǔ)。6.2.4 樓層差價(jià)為30元/平米，即銷售價(jià)格為每加高一層增加30元/平米。在未決算出平均價(jià)格之前，第一層暫按2800元/平米起價(jià)。待決算出平均價(jià)格后，中間的樓層為平均價(jià)，每增加一層加價(jià)30元/平米，每降低一層減價(jià)30元/平米。6.3購(gòu)房款預(yù)收6.3.1購(gòu)房款按工程進(jìn)度收繳。暫定分五次交付。第一次于簽訂職工團(tuán)體購(gòu)房協(xié)議后，繳付30%；第二次于主體工程建筑物出地平時(shí)，繳付20%；第三次于主體建筑物完成一半時(shí)繳付20%。第四次于主體工程封頂后交25%，其余的5%在辦理房產(chǎn)證之前繳付。不能按時(shí)足額交付購(gòu)房款的，取消購(gòu)房資格，并按購(gòu)房面積20元/平米承擔(dān)違約費(fèi)用，其余的報(bào)名費(fèi)和購(gòu)房款在三個(gè)月內(nèi)全額退還，但不計(jì)利息。6.3.2院房改辦協(xié)助有住房公積金帳戶的職工辦理住房公積金貸款。6.3.3 開發(fā)商在主體工程封頂并取得預(yù)售權(quán)后，協(xié)助職工辦理銀行按揭貸款。6.4選房辦法采取抓鬮或按打分排隊(duì)順序選房。具體辦法由團(tuán)購(gòu)代表委員會(huì)表決確定。（如采取打分，按下列方法選房；如采取抓鬮選房，方法另議。）6.4.1按職務(wù)加工齡打分，在職職工與離退休職工分別按分排隊(duì)，依在職職工和離退休職工購(gòu)房人數(shù)的比例交叉選房。分值相同的,以職務(wù)較高者優(yōu)先;職務(wù)相同且分值一致的,以現(xiàn)任職務(wù)任職時(shí)間較長(zhǎng)者優(yōu)先。 6.4.2工齡賦分辦法工齡每年1分。在職人員在參加工作前全日制大專以上學(xué)歷按入學(xué)時(shí)間計(jì)算工齡，截止時(shí)間為2008年；離退休人員截止離退休之日前計(jì)算工齡；6.4.3職務(wù)賦分辦法管理系列：廳級(jí)10分，副廳級(jí)8分，正處6分，副處4分，科長(zhǎng)及主任科員2分，副科及副主任科員以下1分。技術(shù)系列：研究員8分，副研究員5分，助研2分，實(shí)研以下1分。工勤系列：技師3分，高級(jí)工2分，中級(jí)工以下1分。離退休人員按離退休之前的職務(wù)賦分。6.4.4夫妻雙方為雙職工加3分。7 物業(yè)管理項(xiàng)目建成后,小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作8 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)8.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來源可能存在的風(fēng)險(xiǎn)來源主要有：（1）因房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，土地價(jià)格和建筑材料價(jià)格降低導(dǎo)致項(xiàng)目房?jī)r(jià)與延后建設(shè)的同類房產(chǎn)相比不具有比較優(yōu)勢(shì)；（2）因項(xiàng)目選址區(qū)域市政設(shè)施（包括道路、學(xué)校、醫(yī)院、公交）建設(shè)緩慢，由此造成居住環(huán)境條件與期望值有較大差異；（3）購(gòu)房款不能及時(shí)足額到位，影響工程進(jìn)度、交房時(shí)間和成本價(jià)格。8.2風(fēng)險(xiǎn)防范措施（1）加強(qiáng)項(xiàng)目合同管理，聘請(qǐng)專業(yè)法律顧問和專業(yè)技術(shù)顧問，防范投資風(fēng)險(xiǎn)；（2）加強(qiáng)成本管理。在保證工程質(zhì)量的前提下，盡可能降低成本。8.3風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房人自負(fù)。購(gòu)房人在報(bào)名前要充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)。9 附則9.1本方案經(jīng)團(tuán)購(gòu)代表委員會(huì)討論通過后實(shí)施。9.2本方案的解釋權(quán)歸團(tuán)購(gòu)代表委員會(huì)。9