【商業(yè)地產】上海市崇明賭城項目前期規(guī)劃方案2007年-113PPT

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1、崇明賭城 上海邦正德威項目管理咨詢有限公司 項目背景 建設崇明 資金外流 發(fā)展博彩 我們建設崇明賭城 工程概況 建設單位： 中國博彩業(yè)協會 項目管理單位： 上海邦正德威項目管理咨詢有限公司 項目區(qū)位 依托在建的滬崇蘇過江通道，形成便捷的交通系統；同時考慮到生態(tài)崇明的建設不應破壞原有的濕地生態(tài)，故崇明賭城的區(qū)位我們選擇崇明中部偏北處。在它的北方有滬崇蘇過江通道，東接東灘候鳥保護區(qū)，南臨長江入?？?。區(qū)位旁既有便捷的交通，又有優(yōu)美的環(huán)境，而且留有向西拓展的區(qū)間。 項目區(qū)位 建設規(guī)模 博彩、住宿、餐飲等多功能五星級酒店； 中國博彩業(yè)協會辦公樓 精裝修別墅； 單跑道飛機場及機場高速公路； 高爾夫球場 精

2、裝修別墅；機場擴建為雙跑道；修建碼頭，開發(fā)海上游艇博彩項目 三期工程 一期總投資： 281億元人民幣 三期計劃 二期總投資： 260億元人民幣 三期總投資： 231.8億人民幣 投資規(guī)劃 建設總進度 一期： 2010年全面完工 二期： 2015年完工 三期： 2020年完工 項目前期策劃 在政策和法律允許的情況下，合理發(fā)展我國博彩業(yè)。建設崇明生態(tài)、休閑、旅游型島嶼，促進中國經濟發(fā)展。 項目定義 興建圍繞旅游、休閑、博彩等功能的建筑群，形成具有城市特點的博彩場所，并作為中國博彩協會的常駐地。 項目環(huán)境分析 政策法律 極易受到政策、法律的影響，需穩(wěn)定的政策法律環(huán)境 基礎設施 滬崇蘇過江通道在建。

3、地質氣候 典型的河口沖積島嶼 ，屬北亞熱帶季風氣候 。 發(fā)展方向 發(fā)展崇明不能走工業(yè)化老路，在旅游資源匱乏的情況下，發(fā)展博彩是很好的選擇。 地理區(qū)位 崇明是一個島嶼，大陸若即若離，適合作為博彩這項邊緣產業(yè)所在地。 建設規(guī)模分析 集博彩、休閑、娛樂、餐飲、住宿為一體的大型五星級酒店，建筑面積：985000平方米 中國博彩業(yè)協會辦公樓，建筑面積：8000平方米 一期 高爾夫球場，占地面積：1750000平方米 建設規(guī)模分析 二期 100套精裝修別墅，每套建筑面積 350平方米，占地100萬平方米 單跑道飛機場及機場高速公路，占地面積： 10平方公里 建設規(guī)模分析 三期 100套精裝修別墅，每套建筑

4、面積 350平方米，占地100萬平方米 機場擴建為二跑道國際機場，占地面積： 14平方公里 修建碼頭，開發(fā)海上游艇博彩項目 2016年底前，機場擴建、碼頭及別墅立項審批通過； 2019年底前，碼頭及別墅竣工投入使用； 2020年底前，機場擴建工程竣工投入使用 2007 2010 2015 2020 2010年上半年，酒店、博彩協會辦公樓竣工投入使用 2011年前，各項目立項審批通過 2013年底前，高爾夫球場竣工投入使用 2014年底前，別墅竣工投入使用 2008年上半年，酒店、博彩協會辦公樓立項審批通過 項目進度分析 2015年底前，機場及機場高速竣工投入使用 世博時 世博后 二期 三期 客

5、流分析 一期總投資： 281億人民幣 自有資金 1億元 企業(yè)投資 100億 銀行貸款 180億 酒店： 280.8億 辦公樓： 2000萬元 投資分析 二期總投資 260億元 100套精裝修別墅： 8億元 單跑道飛機場及機場高速公路： 250億元 高爾夫球場： 2億元 投資分析 三期總投資：231.8億 100套精裝修別墅，擬投資： 8億元 機場擴建為二跑道國際機場，擬投資：220億元 修建碼頭，開發(fā)海上游艇博彩項目，擬投資：3億 8000萬元，其中，碼頭投資： 3億元；游艇購臵費： 8000萬元 投資分析 收益預期 呈現增長態(tài)勢 400億元 200億元 100億元 一期投產后 三期投產后 二

6、期投產后 幾個致使項目失敗的重大風險考量 政策風險 交通風險 自然風險 治安風險 財務風險 法律風險 風險分析 Design-Bid-Build 傳統的承發(fā)包模式 D-B-B（ design-bid-build） 這種承包模式的做法是項目開始時挑選合格的設計人員進行設計，然后根據設計圖紙和招標文件進行招標，選擇合適的承包商簽訂合同進行施工。 這種承包方式到目前仍是世界上應用最廣泛的承包方式。在我國，這種承包方式更是如此。 傳統承發(fā)包模式 （ 1）從建設施工現狀來看，我國的監(jiān)理制度還不夠完善 ,監(jiān)控力度不夠 .因而 ,業(yè)主對監(jiān)理方控制工程預算和工期信心不足； （ 2）賭城建設項目在中國大陸尚屬首

7、例，因而擬用國際招標方式 .建筑設計如為國外設計師完成 ,采用傳統的承發(fā)包模式會出現以下狀況 : 當工程出現質量事故后，責任方不易清晰辨識，外方設計與中方設計 ,設計方和施工方相互推諉責任，導致業(yè)主得不到充分的保障； 由于設計方的原因，導致設計變更，業(yè)主可能需要應付施工承包商提出的索賠工期和費用； 傳統承發(fā)包模式 （ 3）傳統模式下，需要業(yè)主有相當高的合同管理和技術水平，而在這方面是作為業(yè)主的中國博彩業(yè)協會是有所缺乏的。 Design-Build 1.設計施工總承包模式 D-B（ design-build）指的是 D-B總承包模式是業(yè)主與單一的總承包商簽訂合同，而該總承包商負責項目的設計和施工

8、乃至更廣的范圍。 D-B模式 2.該總承包商可以是集科研、設計、施工于一體的建筑集團，也可以是承包聯合體。在選定承包商時，把設計方案的優(yōu)劣作為一項重要的評標因素，以保證業(yè)主得到高質量的工程項目。 D-B模式 (1)由于設計施工總承包模式往往采用固定總價合同，有助于業(yè)主掌握相對確定的工程總造價； (2)單一責任制，因為業(yè)主只和設計施工總承包商簽訂合同，使得管理設計分包施工分包工程出現質量事故責任明確； (3)降低了整個項目的工期，因為業(yè)主較早就可進行招標，確定總承包商。這樣承包商就能夠“邊設計、邊施工”，項目就可在較短的時間內完成 ,承包商在設計時，會很自然考慮到建設項目的可施工性；總承包商在保

9、證項目功能的前提下，發(fā)揮自己的技術優(yōu)勢和集成化管理優(yōu)勢，降低工程成本，提高勞動生產率； (4)增加了設計施工總承包商的風險，同時業(yè)主承擔的風險也相應減少 ,無須面對承包商的變更索賠； (5)業(yè)主僅需與設計 -施工總承包商交涉 ,減少業(yè)主多頭管理的負擔 D-B 1 2 業(yè)主的工作 對于采用設計一建造模式的項目，業(yè)主的需求能夠以比較客觀的“性能標準”去描述和規(guī)定，使得承包商能準確理解業(yè)主的需求。這些項目類型通常包括發(fā)電項目、水處理廠、食品加工廠，“散貨”處理設施等項目。 業(yè)主的項目要求，基本上都由該相關行業(yè)發(fā)布的標準或規(guī)程來確定。一般來說，這類項目包括交通設施項目 (包括道路、橋梁等 )和房建項目

10、，它們都有大量、詳細的國家、地方、行業(yè)標準來規(guī)定。 D-B前期 從哪一階段開始招標 ？ 業(yè)主擬采用的項目總承包是該五星級酒店申請書經核準后，業(yè)主請社會中介機構的咨詢工程師對項目進行可行性研究 .完成可行性研究后 ,業(yè)主即組織人員編制招標文件進行招標。 這種總承包類型能夠最大限度的調動承包商的積極性 ,并使有實力的承包商極大程度的發(fā)揮其技術優(yōu)勢，使綜合實力最強的承包商中標 . 這樣便能使 D-B模式的優(yōu)點得到最大發(fā)揮，使招標過程中業(yè)主和承包商承擔的風險合理。 D-B前期 D-B前期 第一階段 資格預審 第二階段 招標程序 D-B招標 發(fā)布資格預審公告 資格預審文件頒發(fā)和提交頒發(fā)資格預審文件及調查

11、表 分析公司、聯營體提交資格預審申請書 選擇投標人，編制投標人名單 通知申請人 編制資格預審文件 D-B資格預審 編制招標文件 1 頒發(fā)招標文件 2 投標人現場考察 3 投標人臵疑 4 投標文件的提交和接受 5 D-B招標 設計一建造模式下的招標的最大特點是 ,在業(yè)主的要求中，往往采用“規(guī)定的性能標準” (PerformanceSpeci-feedCriteria)，即 :業(yè)主往往規(guī)定項目要達到的最終效果，而對實現這些標準的過程控制并不十分嚴格或明確 .相對于 “ 結構招標”而言 ,D-B模式下的招標為“功能招標” . 這就給予承包商很大的自由設計施工空間，同時也使采用 D-B模式的業(yè)主的編制

12、的招標文件同傳統模式有很大的區(qū)別。 功能性招標文件 設計任務書編制 1、建筑布局合理，與環(huán)境有機協調，與周邊道路銜接順暢，適應地方氣候，造型富有創(chuàng)意，空間豐富、立意新穎，成為新世紀上海市的標志性建筑之一； 2、充分滿足酒店、辦公、接待、博彩、娛樂、會議等各方面使用功能的要求，有利于人流疏散和安全保衛(wèi)； 3、便捷順暢的交通設計，解決好大型會議人流與車流，重要接待人流與車流的集散與分流，處理好辦公、住宿、后勤等的人車流關系和動靜關系； 4、營造優(yōu)美協調的外部環(huán)境。建筑形態(tài)應服從城市設計的整體要求，要兼顧五個面的美觀，特別要處理好臨江立面的景觀效果，創(chuàng)造舒適宜人的外部環(huán)境； 5、充分考慮可持續(xù)發(fā)展的

13、需要，使之能隨未來社會的發(fā)展，不斷作出適應性的調整。 總體要求 國內有特色的集博彩、商務、旅游、接待為一體的園林式五星級酒店； 五大功能區(qū)構成：（ 1）博彩區(qū)；（ 2）貴賓區(qū)；（ 3）商務酒店；（ 4）公司辦公樓及附屬樓 ；(5)酒店輔助用房； 建筑層數：底摟大廳大堂，營業(yè)區(qū)，二 十五層，VIP包間，十六 -二十層，貴賓區(qū)，二十一 -二十五層，商務酒店二十六 -四十六層，酒店輔助用房錯層布臵，公司辦公樓及附屬用房四十六 -五十層； 停車位：貴賓區(qū)地面 100-150個車位；主樓地面應有不少于 300個車位，地下 600個車位；公司辦公樓地面為臨時停車，地下 50個車位。 基本要求 具體要求 1

14、.貴賓區(qū)。 貴賓區(qū)當包括：五套總統套 , 十個豪華套房和三個普通套房，另設室內恒溫泳池、多功能廳， 40人餐廳及娛樂健身用房等。建筑層數安排 21-25層，其位臵臵東部臨海處， 2、商務酒店。 按五星級要求設計，內設 2000 2500間標準客房，能容納 400人的多功能廳一個，200人餐廳一個，包房 20間左右，另設咖啡廳、娛樂、商場、桑拿、健身等； 3、酒店輔助用房。 底層設為車庫，能滿足六臺中巴車停放， 40間員工宿舍（每間 6人）及 10間酒店管理辦公用房，層數三 四層； 4、 VIP包間 400套。 每套面積約 180 200平方米，按 TOWNHOUSE型式設計，布臵在 16-20

15、層，同時該層還有 10個豪華俱樂部， 1個可容納 22000人的 4層大型國際會展中心， 5個可容納 2000人的中型會展中心， 10個可容納 500人的小型會展中心。 5、公司辦公用房。 位臵臨海東側一角，布臵在七層，可容納 80人辦公、開會，另于一層布臵公司普通員工用房，滿足物業(yè)管理、安全保衛(wèi)、員工就餐功能要求，另設設備房、洗衣房等； 6、室外布臵室外游泳池一個，網球場二個；頂樓露天游泳池二個，空中花園一個。 7 博彩區(qū) 布臵在 2-15層，按層數分類布臵各種博彩游戲專區(qū)，服務餐飲區(qū)。 施工招標中，國內各地采用的評標標準主要有兩種：百分制評標標準和經評審的最低價中標標準。 百分制評標標準統

16、籌考慮投標文件的商務因素和技術因素，是應用最為廣泛的一種施工招標評標標準。標準中可采用的都是可以量化的指標。 經評審的最低價中標標準將合同報價作為最主要的評價指標 ,權重往往定在 60 80左右。采用百分制評標，如果投標人采用新技術、新的施工方案降低了工程造價，體現在投標報價上，則極有可能因報價過低而被判為廢標；另外投標人如果對項目的設計提出可行的重大改進建議，降低了項目投資、優(yōu)化了使用功能、縮短了建設工期，但在采用百分制進行評標時，也不一定能中標。 D-B總承包模式評標 本項目中 ,邦正項目管理咨詢公司結合國外的研究，參考文獻資料 . 建議業(yè)主單位采用以下評價指標 : 用層次分析法確定了定性

17、評價指標權重（定性指標主要是指對承包商資格預審的評價指標和承包商技術標的評價指標），用模糊評判法對各定性指標進行了評價，并結合層次分析法得出的評價指標權重，得出各投標人的技術標和資格預審得分；對定量指標投標報價和投標工期進行評標價法處理，得出每個承包商的綜合報價。然后將承包商的綜合報價與承包商的技術標和資格預審加權綜合得分相比較，最終排出各個投標的優(yōu)劣次序，選出對業(yè)主最有價值的承包商。 D-B評標模式 D-B模式的合同條件和業(yè)主規(guī)定是設計與施工合同的核心部分，通過合同條件確定承包商和業(yè)主相互間的責任。我們擬用由國際咨詢工程師聯合會 (FIDIC)制定的 D-B模式標準合同范本。 按照 FIDI

18、C出版的 生產設備和設計施工合同條件 ， D-B模式的合同條件共分 20條，包括：一般規(guī)定；業(yè)主；工程師；承包商；設計；員工；生產設備；材料和工藝；開工、延誤和暫停；竣工試驗；業(yè)主的接收；缺陷責任；竣工后試驗；變更和調整；合同價格和付款；由業(yè)主終止；由承包商暫停和終止；風險和職責；保險；索賠、爭端和仲裁。 這 20條包括 167款，分別從合同文件管理，工期管理，費用和支付，質量管理，環(huán)保、風險分擔以及索賠和爭端的解決等方面對合同雙方在實施項目過程中的職責、義務和權利做出了全面的規(guī)定。 這些規(guī)定為業(yè)主和承包商之間正式合同的制定提供了一個“起始點”，業(yè)主和承包商的談判過程中往往還需大量的修改和細化

19、。 D-B模式合同 D-B模式合同 D-B模式的合同管理方式 D-B模式的合同條件下，有業(yè)主、承包商、工程師三方。工程師是由業(yè)主任命，履行合同中指派給他的任務。工程師可行使合同中規(guī)定、或必然隱含的應屬于他的權力。當對任何事項進行商定或確定時，工程師應與每一方協商，盡量達成協議。如果達不成協議，工程師應對所有有關情況給予應有的考慮后，按照合同做出公正的確定。工程師應將每項商定或確定，向雙方發(fā)出通知，并附詳細依據。 D-B合同分錄 十三、索賠、爭端和仲裁 如果承包商認為根據合同條件的任何條款或與合同有關的其他規(guī)定，他有權獲得竣工時間的任何延長和任何追加付款，他應通知工程師，說明引起索賠的事件或情況

20、。該通知應盡快在承包商覺察或已覺察事件或情況后 28天內發(fā)出。如果承包商未能在上述 28天期限內發(fā)出索賠通知，竣工時間不得延長，承包商應無權得到追加付款，而業(yè)主應免除有關該索賠的全部責任。 對爭端，雙方應盡力以友好的方式解決。在友好方式不能解決的情況下，雙方可以通過任命的裁決委員會進行裁決。 D-B合同分錄 中標方案展示 通過國際招標與評選，中國博彩協會決定采用由世界賭業(yè)巨頭、美國拉斯韋加斯金沙集團聯合著名華人設計師貝聿銘組成的聯合體的投標方案。 項目設計團隊由以下公司組成： Moshe Safdie and Associates Design Architects （方案設計） Aedas

21、Architect （建筑設計） EDAW Landscape Architect （景觀設計） Arup Consulting Engineers （結構設計） EC Harris Quantity Surveyors （質量監(jiān)理） 該方案耗資 36億美元，是中國大陸境內第一座賭，建成之日將是世界最昂貴的賭場。 合同結構圖 項目組織設計 中國博彩業(yè)協會 邦正公司 項目總承包方 供貨方 監(jiān)理方 項目組織設計 邦正公司崇明賭城一期項目組織結構圖 項目結構圖 酒店建設工程 高層主體結構工程 地下工程 裙房結構工程 外立面和 裝飾工程 建筑作業(yè) 輔助設施 設備安 裝工程 樁基工程 基坑支護工程 土方

22、工程 地下室及車庫 鋼筋混凝土工程 其他金屬結構工程 鋼筋混凝土工程 其他金屬結構工程 屋面 樓梯 門窗 墻面裝修 樓地面裝修 吊頂 廁所 磚墻 雙層鋁合金窗 玻璃幕墻 花崗巖 消防 電梯 空調 電器 煤氣 精 裝 修 室 外 總 體 序號 任務 中國博彩 業(yè)協會 邦正公司 項目總承 包方 1 進度控制 施工進度目標規(guī)劃 DC PC PE 2 施工進度控制 DC PEC PEC 3 投資控制 施工階段投資計劃 DC PEC 4 施工階段投資控制 DC PEC 5 質量控制 制定質量標準 D PC PEC 6 施工階段質量控制 DC PE PEC 7 安全管理 編制安全文件 D PC PEC 8 施工階段安全管理 DC PEC E 注：表中 P-規(guī)劃 D-決策 E-執(zhí)行 C-檢查 職能分工表