《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期》PPT課件.ppt

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1、1,第九章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期,本章的主要目的與要求是：理解房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中周期性波動(dòng)現(xiàn)象的特點(diǎn)及其原因，了解國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展?fàn)顩r及主要影響因素。,2,第一節(jié)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期概述,一、宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)（一）、經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)對(duì)于“經(jīng)濟(jì)周期”的研究，一般是以國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體運(yùn)行（即宏觀經(jīng)濟(jì)）為對(duì)象的，很少涉及某一具體行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，具有“一榮皆榮，一損皆損”的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模和運(yùn)行質(zhì)量往往成為特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，因而備受社會(huì)的關(guān)注。,3,1、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的含義和類型,在科技領(lǐng)域中，對(duì)周期現(xiàn)象的理解包含兩個(gè)

2、特征，即：等間隔性和重復(fù)性。在數(shù)學(xué)上表示為F（X）=f（X+T），T為周期。而任何經(jīng)濟(jì)周期都不是機(jī)械的、完全規(guī)則的形態(tài)，我們可以在平均的、概率的意義上發(fā)現(xiàn)周期，但經(jīng)濟(jì)周期明顯地不具有等間隔性的特點(diǎn)。含義：經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象或變量在連續(xù)過程中重復(fù)出現(xiàn)漲落的情況。所強(qiáng)調(diào)的只是再現(xiàn)性、重復(fù)性。經(jīng)濟(jì)周期（businesscycles）強(qiáng)調(diào)反復(fù)發(fā)生漲落的波動(dòng)形態(tài)，但不是定期的；經(jīng)濟(jì)周期的持續(xù)期間從一年到十年、二十年不等；它們不能再分為性質(zhì)相似、振幅與其接近的更短的周期。這三點(diǎn)是美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家密切爾（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年為經(jīng)濟(jì)周期所下定義中所強(qiáng)調(diào)的，而這

3、一定義大體被一般西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家所接受。,4,類型：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家把經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)按周期長(zhǎng)度區(qū)分為四類。1）、短期波動(dòng)（短周期）：又稱基欽周期。是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家基欽經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間約為40個(gè)月，主要是由于企業(yè)的庫存投資的循環(huán)變化而產(chǎn)生的。2）、中周期：又稱朱格拉周期。是法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱格拉（ClementJuglar）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為9至10年，主要是由于設(shè)備投資的波動(dòng)而發(fā)生的。一個(gè)朱格拉周期約包含兩個(gè)基欽周期。,5,3）、中長(zhǎng)周期：又稱庫茲涅茨周期。是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞模⊿imonKuznets）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為15至25年。一般認(rèn)為中長(zhǎng)周期主要是由于建筑活動(dòng)的循環(huán)變動(dòng)而引起的。（如產(chǎn)

4、業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、建筑物的房租和建筑費(fèi)用的變化、建筑技術(shù)的更新、金融財(cái)政政策的變化等引發(fā)的建筑活動(dòng)的擴(kuò)張。）4）、長(zhǎng)期波動(dòng)：又稱為康德拉季耶夫周期，是由俄國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家康德拉季耶夫（NikolaiD.Koudratieff）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為50—60年。這種50年左右的長(zhǎng)期波動(dòng)又稱為長(zhǎng)周期。認(rèn)為技術(shù)進(jìn)步和革新是長(zhǎng)周期產(chǎn)生的原因這種觀點(diǎn)現(xiàn)在被普遍接受。,6,四種周期波動(dòng)示意圖,由于長(zhǎng)期與短期循環(huán)的景氣階段重疊情況不同，則繁榮與蕭條的強(qiáng)弱與長(zhǎng)短也不同。,7,階段劃分,劃分方法有兩種：1）、從各景氣指標(biāo)的水準(zhǔn)出發(fā)，用某個(gè)基準(zhǔn)線來衡量，高于基準(zhǔn)線的是繁榮期或景氣期，低于基準(zhǔn)線的稱為衰退期或蕭條期。2）、從

5、各景氣指標(biāo)的變化方向出發(fā)，從谷到峰的期間稱為擴(kuò)張期間，從峰到谷的期間稱為收縮期間，峰到谷或谷到峰的期間稱為一個(gè)階段，而兩個(gè)相同轉(zhuǎn)折點(diǎn)（峰——峰或谷——谷）之間的期間稱為一個(gè)周期。,8,2、經(jīng)濟(jì)周期的新特點(diǎn),持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：由美國(guó)開始的“新經(jīng)濟(jì)”，對(duì)人民生活和各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)也向理論界提出了新課題。美國(guó)的勞動(dòng)生產(chǎn)率在過去的八年里增長(zhǎng)了許多，這種改變幅度是過去不曾有的。從1955年——1973年，勞動(dòng)生產(chǎn)率平均每年增長(zhǎng)2.9%左右，而從1993年開始則每年平均增長(zhǎng)3.5%左右，且經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是持續(xù)的。從美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率波動(dòng)曲線上看，經(jīng)過1990年8月——1991年3月一個(gè)短暫的衰退之后，

6、美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了戰(zhàn)后第三次的長(zhǎng)達(dá)110個(gè)月（9.2年）的繁榮。這是一個(gè)打破歷史記錄的超長(zhǎng)增長(zhǎng)曲線。（劉樹成，2000年）在美國(guó)，自1854年開始有經(jīng)濟(jì)周期記錄以來到現(xiàn)在，146年期間共經(jīng)歷了31個(gè)周期，其中擴(kuò)張期超過80個(gè)月的，只有四次，除了二戰(zhàn)后的三次外，還有一次是1938年7月——1945年2月，歷時(shí)80個(gè)月（6.7年）。,9,低失業(yè)和低通脹率：與持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并存的，是90年代以來低失業(yè)和低通脹，即隨著失業(yè)率的下降，通脹率不是提高而是下降了。這與70年代滯脹時(shí)期（失業(yè)率高，通脹率高）相比，發(fā)生了新的變化。“新經(jīng)濟(jì)”是否改寫了經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)則？與90年代經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)并存的，還有股票市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)曲線

7、的迅速上升。例如：道——瓊斯指數(shù)從1966年——1983年的18年間，一直維持在1000點(diǎn)水平，從1983年——1985年月12年間，上升到4000點(diǎn)，而從1995年到1999年，僅用了四年時(shí)間，該指數(shù)便突破了萬點(diǎn)大關(guān)。亞洲金融危機(jī)與區(qū)域不平衡發(fā)展：1997年7月，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，日本韓國(guó)等國(guó)家都飽受其害，經(jīng)濟(jì)處于長(zhǎng)期低迷狀態(tài)。這與美國(guó)經(jīng)濟(jì)的“長(zhǎng)期繁榮”形成鮮明對(duì)照。,10,總之，信息技術(shù)革命促進(jìn)了供求的良性互動(dòng)，縮短了供求之間的距離，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)，從而促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)振幅的縮減；同時(shí)政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)也在一定程度上克服了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自發(fā)性和盲目性，使經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)出新的特征。國(guó)

8、民經(jīng)濟(jì)的宏觀經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)，直接間接地反映到房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)“晴雨表”上。3、房地產(chǎn)景氣循環(huán)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念首先于1933年出現(xiàn)在美國(guó)，此后對(duì)于這個(gè)問題的研究一直是美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究的重點(diǎn)問題之一。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的周期性漲落波動(dòng)變化，亞洲一些國(guó)家和地區(qū)稱為“景氣循環(huán)”或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，它可以分為上升期和下降期兩個(gè)部分，具體又可分為復(fù)蘇階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段。它們周而復(fù)始地運(yùn)動(dòng)著。,11,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期示意圖,12,我國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)和房地產(chǎn)景氣循環(huán),13,（二）、經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系,二者究竟是什么關(guān)系？有人認(rèn)為兩者完全一致（吳兆華，1995），但大部分人認(rèn)為兩者既有聯(lián)

9、系又有區(qū)別。1、兩者呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系：從整體上說，一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期是一種正相關(guān)關(guān)系，波長(zhǎng)大體一致。例如：在中國(guó)，兩者的周期大致都是四至五年。美國(guó)房地產(chǎn)周期約為20年，相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)周期的中長(zhǎng)周期。日本大體為7至10年，也與其宏觀經(jīng)濟(jì)的中周期大致相當(dāng)。2、兩者的變化期間互不相同：經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)雖然有規(guī)律性波動(dòng)，但每個(gè)變化區(qū)間不會(huì)有絕對(duì)的等長(zhǎng)，正如：P.薩繆爾森所說：“沒有兩個(gè)經(jīng)濟(jì)周期是完全一樣的，但它們會(huì)有許多相似之處，雖然不是一模一樣的孿生兄弟，但可以看出它們屬于同一家族”。,14,所謂相似，是指在每個(gè)周期都包括了擴(kuò)張與收縮，波峰與波谷不斷交替的運(yùn)動(dòng)。所謂不同，是指每個(gè)周

10、期變化的幅度、頻率、落差勢(shì)能的差異。一般來說，房地產(chǎn)的復(fù)蘇、蕭條期滯后，而繁榮、衰退期提前。研究這種差別，不僅有理論意義，更重要的是在實(shí)踐中，投資者和國(guó)家宏觀調(diào)控可通過兩者波動(dòng)的時(shí)差進(jìn)行決策，即可根據(jù)房地產(chǎn)的波動(dòng)來分析預(yù)示宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，亦可根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。,15,從復(fù)蘇階段看，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值大，耗用資金多，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，個(gè)體差異大等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇時(shí)，需要經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的籌備、計(jì)劃才能投入生產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇要略滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)，但很短暫。從繁榮期看，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期要比宏觀經(jīng)濟(jì)高漲期來得迅速。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)過復(fù)蘇期的準(zhǔn)備后，其先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的

11、作用充分顯現(xiàn)出來。在市場(chǎng)需求擴(kuò)張的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；同時(shí)，較充足的資金也會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè),16,加速發(fā)展。如左上圖所示。從衰退期來看，房地產(chǎn)業(yè)要早于和快于宏觀經(jīng)濟(jì)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展一方面可以滿足宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，提前進(jìn)入衰退期；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是以社會(huì)經(jīng)濟(jì)各部門發(fā)展為基礎(chǔ)的。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，房地產(chǎn)的需求狀況發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下挫，使得房地產(chǎn)業(yè)的衰退比宏觀經(jīng)濟(jì)來得迅速。如右上圖所示。,17,從蕭條階段來看，房地產(chǎn)業(yè)又滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)。因?yàn)楫?dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于停滯狀態(tài)，失業(yè)率、通漲率較高。但是由于房地產(chǎn)本身的保值增值功能，投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)或購置房地產(chǎn)增

12、加，從而維持房地產(chǎn)市場(chǎng)上一定的供求，推遲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條。,一些地區(qū)房地產(chǎn)、股票收益率及通漲率,18,二、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)周期研究發(fā)展?fàn)顩r,（一）、國(guó)外對(duì)于房地產(chǎn)周期的研究1、從研究?jī)?nèi)容上看根源研究（外力沖擊，內(nèi)生變動(dòng)）特征研究（波長(zhǎng)、指標(biāo)體系、分析模型等）2、從周期時(shí)間上看長(zhǎng)周期研究（1930-60年代）強(qiáng)調(diào)人口增長(zhǎng)與移動(dòng)、家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)等因素對(duì)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響。短周期研究（1960-90年代）從市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)影響因素分析，到對(duì)房地產(chǎn)投資者行為的研究，以及對(duì)房地產(chǎn)金融體制及其變動(dòng)等綜合因素的研究。,19,（二）、國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)周期的研究1、從研究?jī)?nèi)容上看理論研究：根源、周期波動(dòng)特征、規(guī)律、預(yù)

13、警系統(tǒng)等研究。實(shí)證研究：波長(zhǎng)、波型、指標(biāo)體系影響因素等分析。2、從研究地區(qū)上看主要以東南沿海的城市房地產(chǎn)個(gè)案研究為主。逐步加強(qiáng)對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究。3、從類型上看房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期；房地產(chǎn)市場(chǎng)投資周期；等等,資料選摘,資料選摘,20,第二節(jié)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與周期波動(dòng)分析,一、中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)實(shí)證分析房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，主要是在改革開放以后，始于八十年代初，短短的二十幾年已取得巨大成就，從總體上觀察，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到以體制轉(zhuǎn)軌為主要運(yùn)行特征的發(fā)展階段以后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始形成較為明顯的復(fù)蘇——繁榮——衰退——蕭條的相互循環(huán)、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與產(chǎn)業(yè)收縮兩個(gè)過程交替出現(xiàn)的周期波動(dòng)現(xiàn)

14、象。主要觀點(diǎn)有四種：一個(gè)周期說：根據(jù)GNP增長(zhǎng)率與商品房銷售額增長(zhǎng)率的良好對(duì)應(yīng)關(guān)系，把改革開放以來的中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)劃分為單個(gè)周期的四個(gè)階段：,21,1、1979年——1985年為復(fù)蘇期；2、1986年——1993年為增長(zhǎng)期（92-93年為高速增長(zhǎng)期）；3、1994年——1995年為宏觀調(diào)控期；4、1995年以后衰退到復(fù)蘇。一個(gè)半周期說：用年商品房銷售面積來表示中國(guó)房地產(chǎn)供給與需求相互作用而產(chǎn)生的波動(dòng)狀況，據(jù)此把我國(guó)1986年以來的房地產(chǎn)周期波動(dòng)劃分出一個(gè)半周期，即：1、1986年——1991年持續(xù)6年的周期；2、1992年——1995年的半個(gè)周期。三個(gè)周期說：選取多項(xiàng)指標(biāo)（8項(xiàng)）得出中國(guó)房

15、地產(chǎn)周期波動(dòng)形態(tài)，據(jù)此劃分三個(gè)周期。1、1981年——1986年為第一個(gè)周期；2、1987年——1989年為第二個(gè)周期；3、1990年——以后為第三個(gè)周期,22,四個(gè)周期說：以深圳為背景的一項(xiàng)研究，把我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)劃分為四個(gè)周期，即：1、1978年——1986年為第一個(gè)周期；2、1987年——1991年為第二個(gè)周期；3、1992年——1994年為第三個(gè)周期；4、1995年以后——為第四個(gè)周期。（何時(shí)完成還有待于觀察）,23,二、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的指標(biāo)體系與特點(diǎn)分析,對(duì)周期的描述通常采用價(jià)格指標(biāo)。但是，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展很不成熟，還沒有建立起規(guī)范的產(chǎn)值指標(biāo)體系。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的景氣循環(huán)測(cè)定，

16、不能僅限于房地產(chǎn)的供給量和需求量這一淺層的表面分析，應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)、交易、金融以及產(chǎn)業(yè)增加值等多方面，以便更好地反映房地產(chǎn)周期波動(dòng)趨勢(shì)。（一）、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的指標(biāo)體系1、選取原則相關(guān)性原則：指標(biāo)要與周期波動(dòng)有直接聯(lián)系，能綜合反映波動(dòng)的特征；可靠性原則：選用的指標(biāo)要能反映出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實(shí)情況，且統(tǒng)計(jì)口徑一致，渠道可靠；,24,連續(xù)性原則：指標(biāo)的數(shù)據(jù)資料要有較長(zhǎng)的連續(xù)時(shí)間序列來供分析使用；獲得性原則：指標(biāo)的數(shù)據(jù)資料還必須是較容易獲得的資料。2、具體指標(biāo)體系的確立八項(xiàng)指標(biāo)：（何國(guó)釗、曹振良等，1996）1）、商品房?jī)r(jià)格；2）、城鎮(zhèn)新建住宅面積；3）、城鎮(zhèn)住宅竣工面積；4）、實(shí)有房屋建筑

17、面積；5）、實(shí)有住宅建筑面積；6）、城鎮(zhèn)住宅投資；7）、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員；8）、房產(chǎn)買賣成交面積。,25,十六項(xiàng)指標(biāo)：（譚剛，2000）（6類16項(xiàng)）A房地產(chǎn)總量指標(biāo)：α房地產(chǎn)業(yè)增加值；B房地產(chǎn)投資類指標(biāo)：b1房地產(chǎn)開發(fā)投資額；b2房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)額。C房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標(biāo)：c1房地產(chǎn)出讓用地面積；c2商品房施工面積；c3土地開發(fā)面積；c4商品房竣工面積。,26,D房地產(chǎn)交易類指標(biāo)：d1商品房銷售面積；d2商品房空置面積。E房地產(chǎn)金融類指標(biāo)：e1個(gè)人住房存款與貸款總額；e2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)用房開發(fā)貸款；e3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金總額。F房地產(chǎn)價(jià)格類指標(biāo)：f1商品住宅價(jià)格指數(shù)；f2商業(yè)用房?jī)r(jià)格指

18、數(shù)；f3辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)；f4住宅建安材料費(fèi)用指數(shù)。,27,（二）、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特點(diǎn),1、與宏觀的國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波長(zhǎng)相似，但階段有差異。在我國(guó)，1949年以來宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)已出現(xiàn)了8次，第9次還沒有完成。周期長(zhǎng)度約為4—5年，這與我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的長(zhǎng)度相似。但是兩者在周期的“四個(gè)階段”的時(shí)間上有前有后。從1981年以來兩者都出現(xiàn)的三次周期來看，四個(gè)階段的前后時(shí)差比較明顯。以高漲期為例，宏觀經(jīng)濟(jì)的高漲期分別為1984、1988、1993年，房地產(chǎn)的高漲期分別為1984、1988、1992年，第三次比較明顯地看出房地產(chǎn)高漲期（1992年）先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高漲期（1993年）。從蕭條階段來

19、看，宏觀經(jīng)濟(jì)的谷底分別是1986、1989年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的谷底則為1987、1989年，房地產(chǎn)的蕭條期要滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)。,user:（參閱《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論》包亞鈞、汪洪濤著，同濟(jì)大學(xué)出版社98年6月。）,28,29,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)從快速發(fā)展期向調(diào)整期轉(zhuǎn)變。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從1993年開始，總體上呈現(xiàn)出從快速發(fā)展轉(zhuǎn)入調(diào)整期的態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)為以下幾種市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：1）、市場(chǎng)區(qū)位發(fā)生轉(zhuǎn)移1992年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要集中在珠江三角洲地區(qū)，例如全國(guó)推出的9萬多套外銷樓盤中，該地區(qū)就多達(dá)7萬多套，所占比重超過80%，其中僅東莞、惠陽兩市就高達(dá)3萬多套，由于該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量大增，市場(chǎng)信息率先下挫，投資回報(bào)率減低

20、，因而93年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重心北移趨勢(shì)，形成沿海、沿江、沿邊到內(nèi)陸占據(jù)交通要道的多元化區(qū)位市場(chǎng)格局。外銷樓盤在珠江三角洲地區(qū)所占比重已下降至50%，其它地區(qū)如：上海、北京、天津、遼寧、閩南地區(qū)、海南和北海地區(qū)、以及京九鐵路沿線的重要城市，都成為國(guó)內(nèi)重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)位。,30,2）、物業(yè)投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整在1992年前后，物業(yè)投資的市場(chǎng)趨向由外銷市場(chǎng)熱、內(nèi)銷市場(chǎng)平靜轉(zhuǎn)向投資于內(nèi)銷市場(chǎng)；由大型別墅轉(zhuǎn)向于商場(chǎng)、寫字樓以及住宅商品房。近年來，住宅商品房投資仍是熱點(diǎn)。3）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡發(fā)展主要表現(xiàn)為：第一，投資指向的非均衡性（指向沿海）；第二，投資環(huán)節(jié)的非均衡性（土地批租制度實(shí)施非均衡性、土

21、地出讓價(jià)格不規(guī)范、土地政策地區(qū)差異大）；第三，投資結(jié)構(gòu)的非均衡性。,31,三、中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的原因分析,影響中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的原因很多，這里我們主要分析投資和政策這兩個(gè)最具代表性的因素。（一）、投資與房地產(chǎn)周期波動(dòng)投資是造成房地產(chǎn)周期波動(dòng)的重要內(nèi)生因素之一。特別是對(duì)投資主導(dǎo)下的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)來說，投資波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響作用就更為明顯。從全國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)來看，如果用房地產(chǎn)業(yè)增加值的變動(dòng)來反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)趨勢(shì)，則根據(jù)房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)增加值的歷史數(shù)據(jù)，可以建立全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值（Yt）與房地產(chǎn)投資規(guī)模（It）之間的回歸模型。,32,Yt=62.8481+0.5322It,

22、相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.9981，表明兩者存在非常緊密的聯(lián)系，投資波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)產(chǎn)生了明顯的帶動(dòng)作用。根據(jù)實(shí)證分析研究結(jié)果，我國(guó)住宅的投資波動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)是一致的，且投資波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響很大，兩者幾乎是共振的，然而在有些年份（如1993年）投資波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)呈相反方向。這說明投資波動(dòng)盡管是影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素，但不是唯一因素。,33,（二）、政策與房地產(chǎn)周期波動(dòng),政策因素作為經(jīng)濟(jì)周期的外部沖擊力量，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)產(chǎn)生重要影響。對(duì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)來說，政府不但是經(jīng)濟(jì)體制改革的推動(dòng)者和經(jīng)濟(jì)制度變遷的供給者，同時(shí)還是產(chǎn)業(yè)政策的制定者和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者。這樣

23、一來，政府行為的確立和變動(dòng)，就成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要因素。1、房地產(chǎn)業(yè)宏觀管理政策的影響；2、經(jīng)濟(jì)管理體制與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的影響；3、與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)控有關(guān)的政策的影響。（例如：經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張政策與經(jīng)濟(jì)收縮政策的相互交替變動(dòng)作用下，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有明顯的政策周期特征。）,34,（三）、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的沖擊——傳導(dǎo)模型,我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期房地產(chǎn)周期波動(dòng)既有外部沖擊的決定性作用，同時(shí)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制也開始發(fā)揮作用，由此形成房地產(chǎn)周期波動(dòng)的沖擊——傳導(dǎo)機(jī)制。也就是說：可以把房地產(chǎn)周期波動(dòng)看成是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對(duì)外部沖擊的響應(yīng)曲線，即：在來自房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)以外的隨機(jī)性或周期性因素的沖擊下，通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部傳

24、導(dǎo)機(jī)制的作用，結(jié)果相應(yīng)出現(xiàn)了具有周期波動(dòng)特征的運(yùn)行軌跡。這一過程大體經(jīng)歷了四個(gè)階段：,35,1、第一步為外部沖擊階段,來自房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)外部的變量，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)體制變遷，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)生外部沖擊。2、第二步為初始響應(yīng)與內(nèi)部傳導(dǎo)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對(duì)外部沖擊產(chǎn)生初始響應(yīng)，并利用內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制把外部沖擊轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)運(yùn)行的重要?jiǎng)恿σ蛩?。主要有房地產(chǎn)投資規(guī)模與投資結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)供求關(guān)系變動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)投機(jī)行為等傳導(dǎo)途徑。,36,3、內(nèi)部傳導(dǎo)與振蕩衰減階段,內(nèi)部運(yùn)行阻力對(duì)外部沖擊在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)各個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行全面?zhèn)鲗?dǎo)時(shí)給予作用力，必然會(huì)導(dǎo)致初始響應(yīng)曲線發(fā)生衰減，表現(xiàn)為房地產(chǎn)經(jīng)

25、濟(jì)波動(dòng)在波動(dòng)強(qiáng)度、波動(dòng)振幅與波動(dòng)長(zhǎng)度等指標(biāo)上逐漸趨于正?；蚍€(wěn)定狀態(tài)。,37,4、重新恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)階段,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)在對(duì)外部沖擊做出初始響應(yīng)，并經(jīng)過內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制作用而呈現(xiàn)振蕩衰減之后，會(huì)重新進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)，或重新回到外部沖擊前的正常運(yùn)行軌跡。在這里，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)所需時(shí)間（Ts），是衡量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)特征的重要指標(biāo)。Ts越長(zhǎng)，說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)在受到外部沖擊后重新恢復(fù)穩(wěn)定所需要的時(shí)間越多，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對(duì)外部沖擊的抵御能力越差；反之，則房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的內(nèi)部特征就越好。,38,總之，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)受到外部沖擊而改變系統(tǒng)的運(yùn)行軌跡或出現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)之后，內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制對(duì)沖擊進(jìn)行滯后的自

26、我反應(yīng)與調(diào)整，在沖擊機(jī)制與傳導(dǎo)機(jī)制的交互作用下，歷經(jīng)上述四個(gè)階段而重新回到穩(wěn)定狀態(tài)，這樣也就完成一次波動(dòng)。當(dāng)外部沖擊連續(xù)不斷甚至重復(fù)疊加時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)便在“沖擊——傳導(dǎo)機(jī)制”作用下進(jìn)入連續(xù)不斷的波動(dòng)循環(huán)之中，由此形成房地產(chǎn)周期波動(dòng)。,39,不同的變量作用效果有區(qū)別：外部沖擊：外生變量自發(fā)性轉(zhuǎn)移，主要強(qiáng)調(diào)時(shí)間序列的變化。（原始動(dòng)因，對(duì)波峰、波谷、波幅、波長(zhǎng)等有疊加影響，使基本波動(dòng)形態(tài)產(chǎn)生變化，對(duì)波動(dòng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的形成有主導(dǎo)性的影響）內(nèi)部傳導(dǎo)：內(nèi)生變量作用，主要是系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)效應(yīng)，強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)對(duì)外部變化的滯后響應(yīng)與自我調(diào)整。（對(duì)波動(dòng)形態(tài)及周期性、持續(xù)性有影響。）,40,四、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)分析的啟

27、示,盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)是一種超越制度的普遍現(xiàn)象，但是我國(guó)所出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)，卻與我們對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)缺乏深入研究，以及國(guó)家對(duì)宏觀調(diào)控應(yīng)遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律重視不夠有關(guān)。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)的分析，至少可以得出以下四點(diǎn)啟示：（一）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展必須要保持適度規(guī)模1、這就要求房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度要與國(guó)家整體固定資產(chǎn)投資的增速相適應(yīng)；2、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)必須合理，就是使房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)的有效需求量和需求結(jié)構(gòu)基本適應(yīng)。,41,（二）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，需要有科學(xué)的國(guó)家宏觀政策調(diào)控,1、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的科學(xué)性及正確性，將直接影響政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

28、的效果；2、通過科學(xué)的宏觀調(diào)控，可以減緩周期性衰退的震蕩和損失；3、宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定、頒布和實(shí)施，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際，防止“一刀切”，以避免大起大落。,42,（三）、國(guó)家必須調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展,1、房地產(chǎn)價(jià)格由土地和房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，土地價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心；2、地價(jià)的調(diào)控就成為國(guó)家調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)、調(diào)節(jié)各方面利益關(guān)系的關(guān)鍵；3、政府通過有效調(diào)控土地供應(yīng)量、貸款利率、稅收、建立土地收購、儲(chǔ)備和轉(zhuǎn)讓機(jī)制等，對(duì)房產(chǎn)價(jià)格實(shí)行宏觀調(diào)控，從而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)合乎規(guī)律地持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。,43,（四）、國(guó)家必須引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)提高適應(yīng)市場(chǎng)周期性變化的能力，完善企業(yè)的自我調(diào)節(jié)機(jī)制,

29、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的周期性波動(dòng)固然與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，但房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)操作也是很重要的因素。開發(fā)商能否充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)本身的經(jīng)濟(jì)背景、運(yùn)行規(guī)律及諸多相關(guān)因素，利用周期性波動(dòng)規(guī)律，抓住機(jī)遇，進(jìn)行正確的戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵。企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，做出正確分析，確定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，并積極采取措施防范和控制風(fēng)險(xiǎn)。,44,第三節(jié)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的預(yù)警系統(tǒng),為了有效地監(jiān)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過度蕭條或過度高漲，把握不同的景氣調(diào)整政策開始的時(shí)機(jī)，及時(shí)發(fā)出指示信號(hào)，有必要研究制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的預(yù)警系統(tǒng)。一、預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)在預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)中，首先要設(shè)計(jì)選擇一組反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的敏感性

30、指標(biāo)；然后，運(yùn)用有關(guān)的數(shù)據(jù)處理方法，將多個(gè)指標(biāo)合并為一個(gè)綜合性的指標(biāo)，給出一組標(biāo)志,45,對(duì)這些綜合性指標(biāo)所反映出的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況發(fā)出不同的信號(hào)；最后，通過觀察分析信號(hào)的變動(dòng)情況，來判斷未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，并明確提示經(jīng)濟(jì)政策制定部門應(yīng)針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)采取何種調(diào)控措施。（一）、預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)1、預(yù)警指標(biāo)的選取建立預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)最首要的工作就是選擇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警指標(biāo)。預(yù)警指標(biāo)應(yīng)能在不同的方面反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展水平和發(fā)展速度。入選的指標(biāo)應(yīng)具備如下條件：1）所選指標(biāo)必須在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上有重要性，能代表房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要方面，并且所選指標(biāo)在一段時(shí)期內(nèi)是相對(duì)穩(wěn)定的。,46,2）、

31、先行性或一致性。即與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)變動(dòng)大體一致或略有超前（或滯后），能敏感地反映景氣動(dòng)向。3）、統(tǒng)計(jì)上的迅速性和準(zhǔn)確性。2、預(yù)警界限的確定我國(guó)的預(yù)警界限是四個(gè)數(shù)值，稱為“檢查值”。以這四個(gè)檢查值為界限，確定“紅燈”、“黃燈”、“綠燈”、“淺藍(lán)燈”、“藍(lán)燈”等五種信號(hào)。當(dāng)指標(biāo)的數(shù)值超過某一檢查值時(shí)，就亮出相應(yīng)的信號(hào)，同時(shí)，每一種信號(hào)給定不同的分值。設(shè)選擇了m個(gè)預(yù)警指標(biāo)，每月將m個(gè)指標(biāo)所示的信號(hào)分?jǐn)?shù)合計(jì)得到綜合指數(shù)。當(dāng)全部指標(biāo)為紅燈時(shí)，綜合指數(shù)最高；全部為藍(lán)燈時(shí)，綜合指數(shù)最低。然后，用綜合指數(shù)的檢查值判斷當(dāng)月應(yīng)亮何種燈。,47,3、輸出信號(hào)圖系統(tǒng)以景氣信號(hào)圖為輸出結(jié)果。我們以國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)警指標(biāo)信

32、號(hào)圖為例來看：,,48,若信號(hào)亮出綠燈，則表示當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很穩(wěn)定，政府可采取促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的調(diào)控措施；若信號(hào)亮出紅燈，就表明景氣出現(xiàn)“過熱”，此時(shí)經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)采用緊縮措施，使得經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)正常狀況；黃燈則表示景氣尚穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“稍熱”，在短期內(nèi)有轉(zhuǎn)熱和趨穩(wěn)的可能。由紅燈轉(zhuǎn)變?yōu)辄S燈時(shí)，不宜繼續(xù)緊縮；由綠燈轉(zhuǎn)為黃燈時(shí)，原有政策可以持續(xù)，但不宜進(jìn)一步采取促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施，以免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱。若信號(hào)出現(xiàn)淺藍(lán)燈，則表示經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)有轉(zhuǎn)穩(wěn)和趨于衰退的可能。此時(shí)宜密切注意今后的景氣動(dòng)向，適當(dāng)采取調(diào)控措施，以使經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)。若信號(hào)從淺藍(lán)燈轉(zhuǎn)變?yōu)樗{(lán)燈，則表示經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，政府應(yīng)采取強(qiáng)有力的措施來刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。,49

33、,（二）、預(yù)警界限的具體確定,預(yù)警界限確定得是否合適，對(duì)于準(zhǔn)確地監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況，從而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況作出正確的判斷影響很大。在確定我國(guó)預(yù)警指標(biāo)的預(yù)警界限值（即檢查值）時(shí)，就要根據(jù)過去經(jīng)濟(jì)變動(dòng)或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的情況，各變量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用和性質(zhì)，以及各個(gè)時(shí)期所采取的宏觀調(diào)控政策，并參考未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)來綜合考慮。需要指出的是，確定預(yù)警界限都是根據(jù)各指標(biāo)與前年同月比的增長(zhǎng)率序列，再經(jīng)過季節(jié)調(diào)整后的值來計(jì)算的。設(shè)預(yù)警指標(biāo)用Xi（i=1，2，3，…，m）來表示，m為指標(biāo)個(gè)數(shù)。,50,1、首先考慮指標(biāo)Xi（i=1，2，3，…，m）紅燈和黃燈的界限，一般可以

34、考慮景氣循環(huán)高峰前3個(gè)月的時(shí)點(diǎn)，取Xi在歷史上各時(shí)點(diǎn)的增長(zhǎng)率的平均值，作為此指標(biāo)的紅燈和黃燈的界限。2、各指標(biāo)淺藍(lán)燈和藍(lán)燈之間的界限則是在上述方法中把波峰換成波谷，用類似的方法確定。3、確定各指標(biāo)綠燈的上下界限，要先考慮政府對(duì)每個(gè)指標(biāo)的宏觀調(diào)控目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)學(xué)界認(rèn)為合適的增長(zhǎng)速度；然后，參照各指標(biāo)歷史上平均增長(zhǎng)率與宏觀目標(biāo)的偏差值，取得綠燈的上下界限。（注意應(yīng)將異常值去除后，再取平均）4、確定了各指標(biāo)的檢查值后，還要確定綜合指數(shù)的檢查值。取滿分5m的85%為紅燈與黃燈的界限；取滿分的73%和50%為綠燈的上下界；取滿分的36%為淺藍(lán)燈和藍(lán)燈的界限。并且，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化對(duì)預(yù)警界限進(jìn)行修正。,51

35、,二、景氣序列信號(hào)系統(tǒng),這是1982年由美國(guó)學(xué)者穆爾等人提出的一套預(yù)警系統(tǒng)，其目的是為了在景氣衰退期，聯(lián)邦政府能夠適時(shí)地實(shí)施景氣調(diào)整政策，通過公共事業(yè)投資，促進(jìn)就業(yè)。它是聯(lián)邦政府公共投資計(jì)劃實(shí)施時(shí)機(jī)判定的一個(gè)高效率的指示器。（一）、主要特點(diǎn)1、不再重新選取預(yù)警指標(biāo)，而是從已有的景氣指數(shù)中選擇了被認(rèn)為預(yù)測(cè)價(jià)值高的合成指數(shù)（CI）作為預(yù)警指標(biāo)；2、在美國(guó)過去的景氣循環(huán)中，觀察先行合成指數(shù)的性能可見，雖然景氣高峰有很長(zhǎng)的先行期，但其長(zhǎng)度很不穩(wěn)定，另外，在景氣谷底的先行期又非常短。所以，這一景氣序列信號(hào)系統(tǒng)是利用合成指數(shù)的先行指數(shù)和合成指數(shù)的一致指數(shù)的變化率來發(fā)出信號(hào)，指示未來的景氣動(dòng)向。,52,（二

36、）、計(jì)算方法,1、計(jì)算合成指數(shù)的變化率即將每月合成指數(shù)值，用過去12個(gè)月的平均值來除，得到百分比變化率。（這里的合成指數(shù)，是采用非農(nóng)業(yè)就業(yè)人數(shù)、礦工業(yè)生產(chǎn)、個(gè)人所得、制造業(yè)和商業(yè)銷售額、零售銷售額、國(guó)民總產(chǎn)值、民間雇傭人數(shù)等11個(gè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合計(jì)算得出的。）令先行合成指數(shù)的變化率序列為L(zhǎng)，一致合成指數(shù)的變化率序列為C。用這種與前一年平均值相比的方法求變化率，可以增加穩(wěn)定性。2、計(jì)算目標(biāo)趨勢(shì)所謂目標(biāo)趨勢(shì)是一段時(shí)期內(nèi)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)率。它是由一致指標(biāo)（同步指標(biāo)）組得到的平均長(zhǎng)期趨勢(shì)，是月度變化率，可以換算成年率增長(zhǎng)率。在美國(guó)，這種由全體一致指標(biāo)計(jì)算出來的年率平均增長(zhǎng)率與整個(gè)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)率是一致的。,53,（三）、景氣序列信號(hào),景氣序列信號(hào)是基于變化率來確認(rèn)的。如果先行合成指數(shù)變化率低于目標(biāo)趨勢(shì)，則表示增長(zhǎng)循環(huán)正趨向于下降局面；而如果一致合成指數(shù)變化率低于目標(biāo)趨勢(shì)，則把這種情況理解為增長(zhǎng)循環(huán)正處于下降局面。相反，如果先行合成指數(shù)變化率超過目標(biāo)趨勢(shì)，則意味著增長(zhǎng)循環(huán)開始趨向于上升局面；而一致合成指數(shù)變化率超過目標(biāo)趨勢(shì)，表明增長(zhǎng)循環(huán)已處于上升局面。例如，美國(guó)1949-1982年的月度目標(biāo)趨勢(shì)是0.271%，則換算成年度目標(biāo)趨勢(shì)為3.3%，考慮到不規(guī)則要素的標(biāo)準(zhǔn)差為1%，則將目標(biāo)趨勢(shì)確定為3.3%1%的區(qū)間；同時(shí)再確定一個(gè)01%的區(qū)間作為判斷景氣是否衰退的界限。,54,景氣序列信號(hào)系統(tǒng)示意圖,