小區(qū)業(yè)主委員會成立流程.ppt

小區(qū)業(yè)主委員會成立流程 主講人：薛偉,“成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會”的相關知識問答,03,成立業(yè)主委員會的流程,01,籌備小組主要的工作,02,成立業(yè)主委員會的流程（分八步走）,01,第一步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應該互相建立聯(lián)系，并產生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議。同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。 第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。 第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立15天前通知全體業(yè)主和告知相關居委會，開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關居委會的代表參加。,成立業(yè)主委員會的流程,成立業(yè)主委員會的流程,第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。 第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業(yè)主所持投票權12以上，反饋意見中的反對意見少于12，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過，在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。 第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。 第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單，業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。 第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。,籌備小組主要的工作,（一）提出申請 物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表，成立首屆業(yè)主委員會： 物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上； 物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。,籌備小組主要的工作,（二）成立籌備小組 街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。 （三）籌備小組開展籌備工作 籌備小組經批復成立后，應告知建設單位或物業(yè)公司在15日內將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。 籌備小組自成立之日起30日內擬好業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會選舉辦法，并在小區(qū)內明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見?；I備小組將業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料在宣傳欄內公布并發(fā)放給業(yè)主。 籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產生業(yè)主委員會候選人。 籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將業(yè)主委員會選舉辦法書面送達全體業(yè)主。,籌備小組主要的工作,（四）籌備小組后期主要工作 召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關人員。 籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過業(yè)主委員會章程及業(yè)主公約；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業(yè)主委員會委員。 會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統(tǒng)計表予以公布。,籌備小組主要的工作,（五）申請登記業(yè)主委員會 自產生之日起15日內，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)； 業(yè)主委員會登記申請表； 街道辦事處核準證明； 業(yè)主委員會選票； 業(yè)主代表選票； 業(yè)主授權委托書； 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表； 業(yè)主委員會章程； 業(yè)主公約； 其他相關資料。 （六）核準批復 區(qū)或縣級市房地產行政部門經審核，給予業(yè)主委員會書面批復意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。,“成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會”的相關知識問答,（一）成立業(yè)主大會的目的是什么？ 答：有兩個目的：一是為了實現(xiàn)業(yè)主自治；二是通過建立業(yè)主大會，以及建立各種制度，使業(yè)主的資產及相關的公共物業(yè)實現(xiàn)保值并增值。 （二）業(yè)主委員會有哪些類型？ 答：一種是在開發(fā)商、物業(yè)公司或當?shù)卣块T的支持、扶植、同意下形成的。它具有合法性，因為通常這種業(yè)主委員會是到相關部門進行備案的。一種是全體業(yè)主召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，到相關部門備案。 （三）業(yè)主委員會和業(yè)主大會有何不同？ 答：條例有關“業(yè)主和業(yè)主委員會”中明確規(guī)定：一切權利屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)等。這里面很清楚講明：小區(qū)物業(yè)管理事務的“話事權”在業(yè)主大會，而不是業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是由小區(qū)內產權人、使用人通過產權人大會選舉產生，代表該物業(yè)區(qū)域內產權人、使用人實施物業(yè)管理的主體。也可以說，將來業(yè)主的大事情由大家決定，小事情則由業(yè)委會來處理。,“成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會”的相關知識問答,（四）啟動首屆業(yè)主大會的前提和法律依據(jù)是什么？ 答：首屆業(yè)主大會即社區(qū)第一次成立的業(yè)主大會。通讀物業(yè)管理條例、理解條例內容是召集啟動業(yè)主大會的前提。業(yè)主大會不是所謂的自發(fā)組織，更不是違法組織。召開業(yè)主大會的法律依據(jù)是中華人民共和國國務院令第379號物業(yè)管理條例、建設部印發(fā)的業(yè)主大會規(guī)程和房地局頒布的相關文件。 （五）業(yè)委會籌備組成員到底由哪些人組成？ 答：開發(fā)商、居民委員會、街道辦事處人員、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表都可以組成。 開發(fā)商成為籌委會成員是合理合法的。開發(fā)商在實現(xiàn)銷售前擁有業(yè)權大家都比較熟知；同樣，在業(yè)主大會成立前，也需要實現(xiàn)包括產權證、管理權在內的權利的轉移，實現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)主的權利交接。從某種程度上講，開發(fā)商一般情況下仍或多或少擁有小區(qū)的物業(yè)，也是業(yè)主之一，具備籌備組主體資格。 居民委員會和街道辦事處的指導也必不可少。隨著政府對業(yè)委會在小區(qū)內活動的重視，以及從業(yè)主們長久利益和社會穩(wěn)定的角度考慮，政府又要求業(yè)委會從籌備階段就必須接受政府的監(jiān)督和指導。 特別提醒：籌備組中的業(yè)主代表不必是業(yè)主本人，可以是業(yè)主的親戚、律師，但要有代表身份證明。而業(yè)主委員會的候選代表人必須是業(yè)主本人。,“成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會”的相關知識問答,（六）籌備組的業(yè)主代表如何產生？ 答：代表的人數(shù)以十人左右為合適，容易形成決議。如果自薦人數(shù)超過所需人數(shù)時，所有自薦人應首先決定自薦人數(shù)。對于多余人選的淘汰，有以下三種方式：1.自動退出。2.無人自動退出時，全體自薦人應先制定集體文字協(xié)議，并在所有自薦人認可簽字(或錄像存證)后，再進行互相推選。3.當所有自薦人不能形成集體協(xié)議時，可在小區(qū)中進行“海選”。在小區(qū)全體業(yè)主中“海選”出業(yè)主代表。但是這種方法成本很高。,“成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會”的相關知識問答,（七）籌備組工作的公正性如何保證？ 答：籌備組代表的產生應堅持自薦的形式，反對領導推薦和“欽定”。物業(yè)管理條例中相應的解釋為：首屆業(yè)主大會的建立由房屋建設部門和業(yè)主組成業(yè)主大會籌備組。雖就一句話，卻是實際操作中最困難的事情。如果業(yè)主希望參加籌備組，需要將自薦材料張貼在社區(qū)布告欄內。如果沒有嚴格的候選人產生程序，即便籌備組號稱與業(yè)主商議之后推薦產生了候選人，也將因這個“商議”沒有確定的程序和規(guī)則而無法被公開監(jiān)督，自然會導致候選人的產生遭到業(yè)主的廣泛質疑；如果籌備組直接推薦候選人，更將被業(yè)主們稱為“黑箱操作”產生的候選人。即便這些候選人通過了選舉程序，也由于他們的產生過程受到質疑而無法開展實質性的工作。,“成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會”的相關知識問答,（八）籌備組的經費怎么籌集？ 答：費用可由業(yè)主募捐、或開發(fā)商支付、或墊付、或物業(yè)公司墊付。一方面，在業(yè)委會籌建初期，工作十分的繁雜，很多發(fā)起人都在利用業(yè)余時間承擔著超過一般工作時間和負荷的事務。另一方面，委員們的工作是他們大量時間和智慧的結晶，而受益人又是全體業(yè)主，而且印選票，召開會議的花銷也都很大。所以，由全體業(yè)主支付相應的酬勞和補償似乎是合理的。由于條例中沒有嚴格限制，故業(yè)主大會產生的決議，可以解決這些花費的合法性問題。從資金的來源上說，讓業(yè)主在物業(yè)管理費以外再籌集業(yè)委會的費用是不現(xiàn)實的。而目前物業(yè)管理企業(yè)在按照政府有關文件規(guī)定的收費標準進行收費時，又沒有這筆開支。這個時候，業(yè)委會的人力資源和資金資源就顯出匱乏。與物業(yè)管理公司友好協(xié)商； 政府修改相應的收費標準等，都是目前可以參考的解決問題的辦法。,“成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會”的相關知識問答,（九）召開首次業(yè)主大會需注意什么問題？ 答：1.到場人員。全體參會人員的名字都要寫入首次會議紀要，爭取讓其簽字。有條件的情況下拍照、錄像、錄音。2.確定成員。寫清被選出的籌備組成員的資料；表明成員的產生程序；選舉出籌備組組長、副組長；如有政府部門愿意成為籌備組的成員，則要寫清其是否有投票權。3.制定業(yè)主大會議事規(guī)則。少數(shù)服從多數(shù)，或者說三分之二的人同意就是業(yè)主大會的決議。4.用不用公章、用什么公章來代替籌備組公函、公告形式。5.工作計劃。 （十）財務問題。 特別建議：會議均應邀請物業(yè)公司代表參加，特別是首次會議有政府權威部門代表在場時，要請物業(yè)公司代表表態(tài)。然后就會議今后的公告張貼、會議的合理性、合法性進行確認，甚至獲得物業(yè)公司的協(xié)助。就此業(yè)主大會籌備組才算正式成立，可以開展工作。 （十一）成立業(yè)主委員會需要確定哪些事項？ 答：需要確定業(yè)主委員的名額；業(yè)主委員的工資待遇；業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權限劃分；業(yè)主委員會的選舉程序。,“成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會”的相關知識問答,（十二）業(yè)主如何實現(xiàn)自治？ 答：主要依仗業(yè)主大會公約。業(yè)主大會公約實質上是形成業(yè)主與業(yè)主之間的相互約束。業(yè)主大會公約告訴給業(yè)主的絕不是先享受某種權利，而是要求業(yè)主先盡的義務和責任。權利的行使是建立在不影響他人利益的基礎上的。業(yè)主委員會章程和業(yè)主大會議事規(guī)則詳細闡述了業(yè)主怎樣行使自己的權利。即什么事情由簡單多數(shù)通過，什么事情由絕對多數(shù)通過。保證在行使權利的同時，也反映絕大多數(shù)業(yè)主的利益。業(yè)主大會下的業(yè)主委員會，是體現(xiàn)業(yè)主大會意志的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會幾乎能夠且必須接受包括更換物業(yè)公司在內的一切業(yè)主大會的委托，它的任務相當繁多和艱巨，特別是在目前房地產市場和物業(yè)管理水平都還非常不發(fā)達的情況下，如果認為是為了炒掉物業(yè)管理公司而成立業(yè)主委員會，那就大錯特錯了。其實，更換物業(yè)公司似乎是簡單，但未必有效。而長期、持久、不間斷地監(jiān)督物業(yè)管理公司，使其適應我們業(yè)主的需求，才是適合我國物業(yè)管理市場發(fā)育水平的上策?？蛇@不但需要業(yè)主委員會長期不懈的努力工作，同時也需要業(yè)委會成員不斷地學習和掌握相關知識。,薛偉2018,