探討房價與通貨膨脹的內(nèi)在聯(lián)系及相互影響

探討房價與通貨膨脹的內(nèi)在聯(lián)系及相互影響 中國近十多年來，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，房價也隨之高速上升。房價問題已經(jīng)影響到老百姓的生活的方方面面，高房價也引發(fā)多種社會問題。房價的急速上漲已經(jīng)成為籠暈在社會大眾心頭的巨大陰影。同期，我國的通貨膨脹也在大家關(guān)注中持續(xù)保持著較高的水平，并且也引發(fā)了多種社會問題。那么在這十多年中，房價與通貨膨脹之間是一種什么樣的關(guān)系呢？本文將試圖探討兩者之間的內(nèi)在聯(lián)系以及相互影響的關(guān)系。1 房價高企的原因分析十多年的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，把房價推高到讓世人瞠目的境地，根據(jù)中國房價指數(shù)，從 1999 年的 50 多到 2012 年的近150,價格漲了 3 倍之多，個別地區(qū)的中心地帶更是上漲了 5-10 倍，國外各種專家驚呼中國房地產(chǎn)有巨大的泡沫。根據(jù)國外流行的房屋租售比，1:300 是國際警戒線，房價收入比 6 :1 是國際警戒線，目前我國多個城市都已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上述的警戒線，但是房價依然在上漲，絲毫沒有受泡沫說影響。那么支撐我國房價快速升高的原因有哪些呢？1.1 房價高企的時代背景首先，改革開放后，我國的經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，國家和個人都積累的相當(dāng)?shù)呢敻?，人們生活水平日益提高，對住房的需求也開始升溫。20 世紀(jì) 80 年代初期，中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積不足 7 ，到了 2012 年我國城鎮(zhèn)住房總面積達(dá)到 140億，人均居住面積 20 多。這與發(fā)達(dá)國家的水平相比仍然處于較低的水平，對住房改善的需求仍有很大的提升空間。同時人民對擁有不動產(chǎn)資產(chǎn)的欲望也開始膨脹。其次，城市化城鎮(zhèn)化進(jìn)程，加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大幅增加了住房需求，推升了房價上漲。中國從建國以來的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)國家逐步走向工業(yè)化城市化的道路，大量的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)人員進(jìn)入大城市務(wù)工生活。新增的城鎮(zhèn)人口，對住房的需求遠(yuǎn)大于社會提供的房屋數(shù)量，供遠(yuǎn)小于求，是造成房價高漲的重要因素。隨著城市化城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展以及原有城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市人口急劇增多，進(jìn)一步帶來了社會對住房巨大的需求。另外，本幣升值也是推升房價的重要因素之一。從日本、臺灣等國家地區(qū)的歷史來看，其房價都與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中伴隨著本幣升值過程而上漲。2001 年中國加入到世貿(mào)組織，從此中國進(jìn)入到了以出口為導(dǎo)向的戰(zhàn)略發(fā)展，全面參與經(jīng)濟(jì)國際化全球化的進(jìn)程，人民幣由此也開始了升值過程。十幾年間，外匯儲備上漲了20倍。大量的外資涌入中國，為推動中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展起到了重要作用，同時也帶來了外資在中國投資的熱潮，房地產(chǎn)價格隨之上漲。1.2 房價高企的經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)作為一種商品，其交易受市場的因素所左右。房地產(chǎn)市場可由交易對象，交易參與者，價格，資金四個基本要素組成。房地產(chǎn)的交易對象是物權(quán)包括所有權(quán)和使用權(quán)經(jīng)營權(quán)等，交易過程中的首要對象是產(chǎn)權(quán)，購買產(chǎn)權(quán)的行為也就是投資。交易參與者包括企業(yè)，居民個人，政府，土地所有者。價格是房地產(chǎn)參與者之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的重要體現(xiàn)形式 ;房價受成本、供求關(guān)系、級差地租、通脹預(yù)期等因素影響。資金作為市場的基本組成要素，任何市場沒有資金的參與都難以存活，資金供應(yīng)量的多寡直接會反映在交易商品的價格上，而且社會資金總量反映了國家的總需求，與通貨膨脹密切相關(guān)。1.2.1 房價與供求關(guān)系房地產(chǎn)作為商品有著其特有的商品屬性，首先是土地的稀缺性。土地的供給是有限的，而伴隨著城市化進(jìn)程，越來越多的城鎮(zhèn)人口對房子的需求激增，土地的供應(yīng)一直是處于短缺狀態(tài)。政府作為土地的唯一供應(yīng)者，由于其事權(quán)與財權(quán)的不對應(yīng)，城市的發(fā)展建設(shè)、市政設(shè)施的完善、GDP 的增長等等都需要大量資金，政府將土地出讓金作為獲取資金的重要手段，直接導(dǎo)致房價的快速上漲。政府在房價上漲過程中起到了推波助瀾的作用。其次是房地產(chǎn)具有投資屬性。在國際社會上通行把房子作為投資品，投資品受社會貨幣供應(yīng)量、通貨膨脹預(yù)期等因素影響，具有一定的不確定性和波動性。近年來，我國及世界各地的通脹高企，國內(nèi)越來越多的人選擇了購買房子作為保值增值的手段，使得對房子的需求進(jìn)一步增大。而需求的快速增加最直接的結(jié)果就是房價居高不下。受城市化進(jìn)程的快速發(fā)展以及居民對住房改善的需要的雙重影響，住房建設(shè)的速度仍然趕不上需求的增加，供需矛盾持續(xù)存在著。1.2.2 房價與貨幣供應(yīng)量、利率、CPI的關(guān)系一般來說具有投資屬性的商品，其價格與貨幣供應(yīng)量 M1 高度正相關(guān)，而房子正是這樣一種商品。較高的貨幣供應(yīng)量，直接導(dǎo)致了 CPI 的上漲，對投資商品的價格上升起到了重要作用長期以來我國的利率一直處于較低的水平，扣除 CPI 因素后，真實(shí)利率連續(xù)多年處于負(fù)利率狀態(tài)。人們出于對貨幣貶值的恐慌，四處尋求資產(chǎn)保值增值的渠道和方法，而房子是目前國內(nèi)最好的投資品。這樣房子除了各種剛性需求，改善型需求，有增加了投資需求，進(jìn)一步加大了對房子的總需求量，從而導(dǎo)致房價進(jìn)一步上漲。1.2.3 房價與成本、PPI、金融的關(guān)系房價的成本主要包括土地成本、建筑成本、人工成本以及融資成本。據(jù)統(tǒng)計土地成本占到房價成本的 70%,而建筑成本、人工成本以及融資成本及房地產(chǎn)業(yè)利潤所占比例不高。建筑成本所包括的材料、裝修等成本基本上與 PPI 同步，上升速度低于房價上漲速度。人工成本以及融資成本與 CPI 基本同步，上升速度也低于房價上漲速度。那么房價的過快上漲就主要是由土地成本導(dǎo)致。人民購買房屋不單純是購買一套房子，更重要的是房子所在地方提供的綜合社會功能如市政設(shè)施、醫(yī)療、教育、社區(qū)服務(wù)等。這樣導(dǎo)致房價的差異就主要是由級差地租引起的。我國實(shí)行房改政策以后，為了增加住房建設(shè)投資，放開了金融政策，允許房地產(chǎn)企業(yè)以及居民個人通過信貸融資，并實(shí)行了住房預(yù)售制。信貸資本的提高為房地產(chǎn)投資建設(shè)起到了巨大的推動作用，促使我國的住房建設(shè)高速發(fā)展，同時也帶來了經(jīng)濟(jì)的過熱，房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)的行業(yè)的快速增長，直接導(dǎo)致了結(jié)構(gòu)性通貨膨脹。居民個人信貸購房的政策實(shí)施，讓許多原本沒有購房能力的居民加入到了購房大軍，使得對房子的需求進(jìn)一步加大，對房價的上漲起到推動作用。2 通貨膨脹相關(guān)概念在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，通貨膨脹是指當(dāng)大多數(shù)商品和勞務(wù)的價格在連續(xù)的一段時間內(nèi)普遍上漲，是物價整體水平的持續(xù)上升。一般來說通貨膨脹會造成貨幣貶值或購買力下降。通常情況下，通貨膨脹是由于政府提高貨幣供給政策。通貨膨脹通常是伴隨經(jīng)濟(jì)過熱發(fā)生的。經(jīng)濟(jì)學(xué)中主流的通貨膨脹的原因主要有以下幾種原因 :2.1 表現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象的通貨膨脹貨幣數(shù)量理論認(rèn)為通貨膨脹主要是源于貨幣供給的迅速增長。也就是說，貨幣的增加是通貨膨脹的基本原因。2.2 需求拉動的通貨膨脹是指總需求超過總供給而所起的一般價格水平在一段時間內(nèi)持續(xù)顯著上漲。需求拉動的通貨膨脹理論把通貨膨脹解釋為"過多的貨幣追逐過少的商品".2.3 成本推動的通貨膨脹指在沒有超額需求的條件下由于供給方的成本的提高增長導(dǎo)致一般物價水平持續(xù)顯著上漲。一般認(rèn)為，成本推動的通貨膨脹主要是由于工資的提高造成的。2.4 結(jié)構(gòu)性通貨膨脹是指在沒有需求拉動和成本推動的情況下，由經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)因素的變動而導(dǎo)致的一般價格水平的持續(xù)上漲。該理論認(rèn)為，由于生產(chǎn)部門的生產(chǎn)率提高的速度、部門發(fā)展周期以及與世界開放程度的不同，導(dǎo)致不同生產(chǎn)部門的工資增產(chǎn)快慢也不同，但是由對社會公平而要求工資需要各部門看齊，因此使得全社會的工資增長速度高于生產(chǎn)率的增長速度，引致一般價格水平上漲從而引起通貨膨脹。3 房價與通貨膨脹的關(guān)系3.1 房價對通貨膨脹的影響房子作為商品，其房價受成本、供求關(guān)系、級差地租、通脹預(yù)期、資金供給等多種因素影響。并且房價在一定程度上有著波動周期。在房價上漲周期的初期、中以及后期的前段時間，首先房價的上漲會刺激房地產(chǎn)開發(fā)加大投資，而房地產(chǎn)價格的上漲又會促使開發(fā)商進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)行業(yè)的投資，房地產(chǎn)行業(yè)投資以及其帶動的相關(guān)行業(yè)投資構(gòu)成了總需求的重要組成部分，從而造成總需求增加進(jìn)而造成通貨膨脹的壓力。而且，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)多達(dá) 26 個，房地產(chǎn)也的繁榮會間接影響到相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同樣也增加了總需求，進(jìn)一步由總需求的增加造成通貨膨脹的壓力。但是，到了房價上漲周期后期的后段時間，及房價下降的初期，房價上漲到一定高度后，房子的交易量大幅下降，有價無市。房地產(chǎn)開發(fā)商減少投資，相關(guān)行業(yè)也出現(xiàn)降溫，房地產(chǎn)信貸規(guī)模下降，這些都對通貨緊縮產(chǎn)生影響。另外，由于房地產(chǎn)的價格過高，導(dǎo)致對人民生活造成擠壓效應(yīng)，人們開始減少日常消費(fèi)，從而對通貨緊縮產(chǎn)生影響。3.2 通貨膨脹對房價的影響。首先，通貨膨脹發(fā)生時一定發(fā)生了總需求超過總供給，由過多的貨幣追求過少的產(chǎn)品。貨幣投放量的增加，信貸規(guī)模的增加，均對房價造成刺激，助推房價上漲。其次，由于通脹預(yù)期，通貨膨脹的存在讓人們擔(dān)心資產(chǎn)縮水，為了保值增值，購買房子是最好的選擇，也會增加對房子的需求導(dǎo)致房價上漲。最后，當(dāng)通貨膨脹高過存款利率時，造成實(shí)際負(fù)利率，社會資金為避免因通貨膨脹而導(dǎo)致資產(chǎn)縮水，選擇實(shí)物資產(chǎn)是一種有效的手段，投資房地產(chǎn)就成為一種重要的選擇，這樣對房價會起到進(jìn)一步的推升作用。4 結(jié)語綜上所述，從上面的分析可以看出房價與通貨膨脹相互有著影響，但影響的途徑方式不同，相互影響的程度不同。房價對通貨膨脹的影響更為直接，并有一定的周期性，在房價波動的周期中的不同階段對通貨膨脹的影響是不同的，并非是單向趨勢性的簡單的正負(fù)相關(guān)性的關(guān)系。通貨膨脹對房價的影響是在社會總供給總需求的失衡基礎(chǔ)上的，影響的渠道相對間接，但對房價總體的上漲起著重要作用。參考文獻(xiàn)：1 陳淮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) ABC 中國發(fā)展出版社 2011.7.2 李揚(yáng)等2014 年中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2013.12.