中小城市房地產(chǎn)發(fā)展問題探析.doc

工作總結(jié)范文/工作總結(jié) 中小城市房地產(chǎn)發(fā)展問題探析 伴隨美國(guó)次貸危機(jī)的開始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從房改后十多年的快速發(fā)展，遭遇了20xx年的拐點(diǎn)，并正經(jīng)歷歲末年初的嚴(yán)冬。在國(guó)家連續(xù)出臺(tái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定措施，樓市局勢(shì)仍然霧里看花的背景下，中小城市尤其是縣市一級(jí)樓市將如何發(fā)展，政府應(yīng)有什么樣的作為，是當(dāng)前各地必須面對(duì)的問題。 一、繼續(xù)堅(jiān)定房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的信心房地產(chǎn)市場(chǎng)是商品市場(chǎng)，市場(chǎng)供求關(guān)系的內(nèi)在規(guī)律決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的走勢(shì)。從基本面來(lái)看，當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行的趨勢(shì)沒有改變。這個(gè)判斷主要基于以下三點(diǎn)：1、普通群體購(gòu)房的剛性需求普遍存在。以我市為例，全市近年來(lái)外出務(wù)工人員保持在65萬(wàn)左右，加上市內(nèi)長(zhǎng)期務(wù)工人員，總?cè)藬?shù)超過(guò)75萬(wàn)；20xx年底全市到法定年齡未婚人口約90萬(wàn)，這兩類人是購(gòu)房的主力軍，數(shù)量仍處歷史高峰時(shí)期。除了這兩類人，購(gòu)買改善型住房的人群也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。同時(shí)，全市城鎮(zhèn)人口為192.54萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.62%，人口城鎮(zhèn)化率比全國(guó)低9.28個(gè)百分點(diǎn)，比全省低4.18個(gè)百分點(diǎn)。做大中心城區(qū)、加速農(nóng)村人口流轉(zhuǎn)尚有較大空間。2、普通群體具有消費(fèi)能力。就我市10個(gè)縣（市、區(qū)）而言，目前商品房均價(jià)突破了20xx元/平方米的僅有經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好的中心城區(qū)、豐城和樟樹，其余地區(qū)均價(jià)在1600元/平方米上下，并且與全國(guó)房?jī)r(jià)一樣，正在呈下行狀態(tài)。全市城市居民人均月收入以1000元計(jì)算，家庭平均就業(yè)人數(shù)為1.6，家庭年收入為19200元，按10年收入購(gòu)房、每套120平方米計(jì)算，1920010/120=1600元/平方米。也就是說(shuō)，普通居民憑自身經(jīng)濟(jì)能力可以承受接近1600元/平方米的房?jī)r(jià)。不少人還可以通過(guò)住房公積金、銀行貸款、私人借款、親友資助等多種途徑，減輕和緩解房?jī)r(jià)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)壓力。3、中央科學(xué)有效的宏觀調(diào)控。除了上述兩個(gè)基本因素外，國(guó)家近來(lái)出臺(tái)的一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定的重要外因。今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中有兩項(xiàng)涉及房地產(chǎn)行業(yè)，“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)”，“增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”?？梢姡醒雽?duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，將更加科學(xué)、果斷和有效。二、地方政府在平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上應(yīng)有所作為20xx年11月5日，國(guó)務(wù)院進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十條措施出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的地位被提到空前高度。11月10日，國(guó)務(wù)院部署落實(shí)了中央政策措施七項(xiàng)工作，明確表示房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，各地政府應(yīng)及時(shí)改變和提升對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的原有認(rèn)識(shí)，在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，促進(jìn)本地發(fā)展中做出應(yīng)有的努力。1、應(yīng)在可能的范圍內(nèi)出臺(tái)相關(guān)政策。中央就全國(guó)范圍出臺(tái)了有關(guān)政策，但針對(duì)地方實(shí)際，各地應(yīng)出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的具體措施，不能只依靠大環(huán)境，更不能被動(dòng)消極。在金融危機(jī)普遍影響市場(chǎng)信心的背景下，要根據(jù)中央精神及時(shí)制定出臺(tái)地方性措施，這不僅僅是主觀能動(dòng)性的表現(xiàn)，更是政府堅(jiān)定當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信心的必要姿態(tài)。這個(gè)動(dòng)作的底線是，發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，不通過(guò)直接的行政干預(yù)去限制房?jī)r(jià)。20xx年11月20日，奉新縣政府出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的試行辦法，該項(xiàng)辦法在公積金貸款、商品房預(yù)售、商品房開發(fā)收費(fèi)、建設(shè)周期、嚴(yán)格控制城區(qū)農(nóng)民建房審批、從嚴(yán)從緊供應(yīng)土地等10個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)定。這在全市各縣（市、區(qū)）中是比較早的，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用雖有待時(shí)間考驗(yàn)，但其對(duì)穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)。2、適時(shí)舉行商品房集中銷售活動(dòng)。房展的直接目的有三個(gè)：一是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；二是夯實(shí)地方財(cái)政；三是有利于改善民生。房展的順利實(shí)施是達(dá)到房展目的的關(guān)鍵，公開公平公正是房展順利實(shí)施的核心，必須貫穿整個(gè)房展的每個(gè)環(huán)節(jié)。20xx年11月22日30日，奉新縣采取企業(yè)讓利、政府返還、全程監(jiān)管的方式，成功舉辦了首屆房地產(chǎn)展銷會(huì)。一是企業(yè)讓利。在政府有關(guān)部門核價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房戶讓利310進(jìn)行銷售。二是政府補(bǔ)貼。根據(jù)購(gòu)買國(guó)有土地使用權(quán)成交單價(jià)的高低，分為5個(gè)檔次，政府分段給予購(gòu)房戶39的現(xiàn)金補(bǔ)貼，并免收房產(chǎn)證、土地證辦證工本費(fèi)。三是全程監(jiān)管。抽調(diào)房管、國(guó)土、財(cái)稅、公安、監(jiān)察等13個(gè)部門，現(xiàn)場(chǎng)全程做好宣傳、布展、備案、納稅和監(jiān)管等服務(wù)工作，確保房展便捷、安全、有序進(jìn)行。房展期間，15家參展房地產(chǎn)企業(yè)共銷售商品房住宅507套，銷售面積達(dá)8.15萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)1.56億元，產(chǎn)生稅收2322萬(wàn)元 ，購(gòu)房戶獲得購(gòu)房補(bǔ)貼1166萬(wàn)元，取得了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)的雙豐收。3、繼續(xù)保持保障性住房建設(shè)力度。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是一把雙刃劍，建得偏多，會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生消極影響，對(duì)政府財(cái)政也會(huì)造成一定負(fù)擔(dān)；徹底放棄，對(duì)控制房?jī)r(jià)有害無(wú)益，也不符合中央和省有關(guān)精神。因此，適度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租房，大力解決中低收入住房困難家庭的安居問題，這是今后一段時(shí)期政府明智的舉措。4、適度提供金融支持。國(guó)家已經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)上升為重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，首次提出“對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。這樣開發(fā)商獲得金融支持的政策有了保障，也為房產(chǎn)業(yè)的兼并重組提供了金融支持的政策支持。各地應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)，在有效防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，適度提供金融支持，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)復(fù)蘇、穩(wěn)定和健康發(fā)展。