房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)審批流程45頁(yè)講義

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),流程,政府審批全手續(xù),1,房地產(chǎn)開發(fā)的涵義,通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。,品牌,房地產(chǎn)開發(fā),需要整合的資源,勞動(dòng)力,土地,專業(yè)人員,經(jīng)驗(yàn),城市基礎(chǔ)、,公,用 配套,設(shè)施,建筑材料,資金,2,3,房地產(chǎn)開發(fā)主要,涉及政府部門,市（縣）政府,、發(fā)改局、土地,局、建設(shè)局、規(guī)劃局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、,氣象局、環(huán)保局、,地稅局、自來水公司、電力局、通信公司、燃?xì)夤?、廣,電局、工商局、水利局、財(cái)政局等,4,項(xiàng)目推廣、銷售,項(xiàng)目獲取,（取得土地）,項(xiàng)目啟動(dòng),規(guī)劃設(shè)計(jì),施工建設(shè),竣工驗(yàn)收,項(xiàng)目交付,權(quán)證辦理,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程圖,選址、立項(xiàng),5,前,期 主,要,工 作,辦理房地產(chǎn),開發(fā)企業(yè)資質(zhì),辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,辦理建設(shè)用地,規(guī)劃許可證,取得土地,使 用 權(quán),開發(fā)項(xiàng)目,立項(xiàng)登記,項(xiàng)目深度,市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目定位,策 劃,項(xiàng)目產(chǎn)品,策 劃,項(xiàng)目產(chǎn)品,設(shè) 計(jì),建筑方案,審 批,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,辦 理,施工許可證,6,辦理國(guó)土使用證,受理單位：國(guó)土局地產(chǎn)處受理時(shí)間：,12,個(gè)工作日所需主要資料：用地登記申請(qǐng)書及委托人和代理人的身份證復(fù)印件；土地權(quán)屬證明文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點(diǎn)通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖；建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)或備案文件；地籍調(diào)查表、屆址點(diǎn)成果表、宗地圖；招標(biāo)、拍賣、掛牌成交確認(rèn)書；土地出讓金繳納情況審核表；契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。,取得,國(guó)土使用證,7,辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),受理單位：建委開發(fā)處受理時(shí)間：,20,個(gè)工作日所需主要資料：申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)的報(bào)告；填報(bào)軟件生成上報(bào)軟盤并打印,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表,；企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；企業(yè)稅務(wù)登記證；驗(yàn)資報(bào)告；開發(fā)項(xiàng)目資料：土地出讓合同及付款憑證、國(guó)有土地使用證；外商投資企業(yè)需持立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)合同、章程；專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書。,取得,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),8,辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,受理單位：規(guī)劃局綜合處受理時(shí)間：,15,個(gè)工作日所需主要資料：,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,申請(qǐng)表,;,土地權(quán)屬證明文件,;,擴(kuò)建項(xiàng)目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,;,聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議,;1:500,地形圖六份，其中一份用藍(lán)筆標(biāo)注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。,取得,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,9,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,受理單位：規(guī)劃局綜合處受理時(shí)間：,12,個(gè)工作日所需主要資料：,建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,;,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,申請(qǐng)表,;,經(jīng)測(cè)繪行政主管部門審核的,1:500(,或,1:1000),實(shí)測(cè)現(xiàn)狀矢量地形圖,;,撥地紅線成果圖,;,撥地紅線備案通知書,;,涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關(guān)范圍用地的項(xiàng)目，應(yīng)向各相關(guān)部門出具征求意見函,;,工業(yè)項(xiàng)目或其他對(duì)周圍環(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，應(yīng)取得環(huán)保等管理部門的意見。,取得,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,10,開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記,受理單位：,區(qū),發(fā)改委受理時(shí)間：,5,個(gè)工作日所需主要資料：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告,;,營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計(jì)的最新企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、開戶銀行出具的資金信用證明,;,投資意向書,;,銀行出具的融資意向書,;,規(guī)劃行政部門出具的項(xiàng)目用地意見書,;,環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的審批意見。,編 制,項(xiàng)目建議書,申 報(bào),項(xiàng)目建議書,審 批,項(xiàng)目建議書,（代可行性研究報(bào)告）,取得立項(xiàng)批復(fù),11,項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)查,在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，需針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況，進(jìn)行更深層次的市場(chǎng)調(diào)研，以達(dá)到規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尋求利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。深度市場(chǎng)調(diào)查有兩個(gè)層面，一是市場(chǎng)層面，二是產(chǎn)品層面。市場(chǎng)層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況。,12,項(xiàng)目定位策劃,在深度了解市場(chǎng)狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前，需要確定項(xiàng)目的定位。項(xiàng)目定位主要包括本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目開發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位等。在這一階段，需根據(jù)項(xiàng)目資源的可利用程度，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)資源得到充分的利用。同時(shí)，在充分了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，研判市場(chǎng)的空白點(diǎn)予以定位,確定項(xiàng)目概念草案。,13,項(xiàng)目產(chǎn)品策劃,在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門,(,公司,),的建議合理劃分項(xiàng)目地塊的可利用程度，把項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中。在這一階段，需要開發(fā)商策劃部門、策劃公司、設(shè)計(jì)單位之間互相配合，最后由策劃部門,(,公司,),出具項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書，以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)，最終確定項(xiàng)目的產(chǎn)品方案。,14,項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì),概念設(shè)計(jì),規(guī)劃概念設(shè)計(jì),景觀概念設(shè)計(jì),規(guī)劃時(shí)空環(huán)境分析,方案設(shè)計(jì),初步設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),建筑方案設(shè)計(jì),景觀方案設(shè)計(jì),詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì),建筑單體設(shè)計(jì),15,建筑方案審批,受理單位：,區(qū),規(guī)劃局受理時(shí)間：,8,個(gè)工作日所需主要資料：建筑方案總平面圖,(1:500,或,1000),四份；建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果圖,(,須標(biāo)明色彩及材質(zhì),),、項(xiàng)目總體鳥瞰圖,;,光盤一張，含所有報(bào)建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖,(,含建筑物底層外墻輪廓線,),。,取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖,16,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,受理單位：規(guī)劃局綜合處受理時(shí)間：,10,個(gè)工作日事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：在建委設(shè)計(jì)處、審圖中心辦理 施工圖審查,(,人防、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、規(guī)劃 等審核,),，,17,至,22,個(gè)工作日；在建委城建二處辦理市政設(shè)施配套費(fèi)核定單，,3,個(gè)工 作日；在文物管理部門辦理文物挖掘完畢通知單；在建委建管處繳納報(bào)建費(fèi)用；在勘察設(shè)計(jì)院辦理正式坐標(biāo)放線資料。,取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證正、副本,蓋有規(guī)劃管理技術(shù)專用章,(,騎縫章,),的建施總平面圖,要求建設(shè)單位制作現(xiàn)場(chǎng)公示牌的書面通知書,17,辦理施工許可證,受理單位：建委建管處受理時(shí)間：,5,個(gè)工作日事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：建設(shè)單位填寫的施工許可證申請(qǐng) 表；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；開工條件 審查,(,表,),；中標(biāo)通知書、施工合同及中標(biāo)備案,(,表,),；施工圖審 查備案通知書；建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會(huì)審合 格并蓋章的施工組織設(shè)計(jì)原件；監(jiān)理公司資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和 派遣書，總監(jiān)證,(,原件壓證,),、監(jiān)理證；項(xiàng)目經(jīng)理證,(,原件壓證,);,質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物 勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費(fèi)證明等。,取得建設(shè)工程施工許可證,18,前 期 其 它 工 作,施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整；,市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；,安排短期和長(zhǎng)期信貸；,建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批；,工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理；,設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理；,勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理；,施工招標(biāo)辦理、施工監(jiān)理單位甄選；,開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談；,編制項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表，預(yù)估現(xiàn)金流；,檢查所有的工程圖紙 是否準(zhǔn)備就緒等。,以上各項(xiàng)工作落實(shí)之后，即進(jìn)入建設(shè)階段,19,重慶市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政審批流程示意圖,國(guó)土局,出具,“用地預(yù)審意見”,環(huán)保局,出具,“環(huán)境評(píng)估審查,意見”,地震部門,提供地震安全,性評(píng)價(jià)文件,規(guī)劃局,出具,“規(guī)劃意見函復(fù)”,，,分別交,發(fā)改委,和,建委,國(guó)土資源部門進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓（招拍掛），,合法建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國(guó)有土地使用權(quán)證書,普通商品住宅固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案,規(guī)劃部門發(fā)放,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,編制修建性詳細(xì)規(guī)劃,或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平,面圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案,施 工 圖 設(shè) 計(jì),規(guī)劃部門審定修建性詳細(xì)規(guī)劃或建,設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖、建設(shè)工程,設(shè)計(jì)方案,建設(shè)、規(guī)劃、市政、綠化、城管、消防、人防、,地震、環(huán)保、氣象、技術(shù)監(jiān)督、教育、文物、水利、,安監(jiān)、國(guó)家安全等有關(guān)職能部門聯(lián)合審圖、備案,審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行,施工圖審查,規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,已審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃（或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖）、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案,規(guī)劃許,可階段。,其中行,政審批、,辦理時(shí),間共計(jì),為,9,日,政,府,實(shí),施,政,務(wù),信,息,全,程,公,開,監(jiān),察,部,門,實(shí),施,全,程,行,政,監(jiān),察,20,組織施工單位、,監(jiān)理單位招標(biāo),招標(biāo)文件備,案，招標(biāo)投,標(biāo)情況書面,報(bào)告，招標(biāo),合同,備 案,建設(shè)工程,質(zhì)量、安全,監(jiān)督手續(xù),備 案,排水部門,核發(fā)城市,排水許可證,市容環(huán)衛(wèi),部門對(duì)城,市建筑垃,圾處置核,準(zhǔn),建設(shè)部門核發(fā),建筑工程施工許可證,1,、提供土地使用權(quán),證、工程規(guī)劃許可證,2,、提供施工圖紙審查合,格書；,3,、已辦理工程質(zhì)量、安,全監(jiān)督手續(xù)；,4,、建設(shè)資金已落實(shí),1,、提供土地使用權(quán)證、建設(shè),工 程規(guī)劃許可證、施工許,可證；,2,、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到,工程建設(shè)總投資的,25%,以上,3,、已有商品房預(yù)售方案,房產(chǎn)部門核發(fā),商品房預(yù)售許可證,商品,房預(yù),售合,同備,案,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織,設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等,有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收,規(guī)劃、建設(shè)、市政、綠化、城管、消防、,人防、地震、環(huán)保、氣象、技術(shù)監(jiān)督、,教育、文物、水利、安監(jiān)等有關(guān)職能部,門聯(lián)合進(jìn)行竣工驗(yàn)收、認(rèn)可,建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案,規(guī)劃驗(yàn),線；規(guī)劃,條件、工,程質(zhì)量、,施工安,全從開,工至竣,工的監(jiān),督,施工許,可階段。,其中行,政審批、,辦理時(shí),間共計(jì),為,4,日,竣工驗(yàn),收階段。,其中行,政審批、,辦理、驗(yàn),收時(shí)間,共計(jì)為,5,日,政,府,實(shí),施,政,務(wù),信,息,全,程,公,開,監(jiān),督,部,門,實(shí),施,全,程,行,政,監(jiān),督,21,房地產(chǎn)開發(fā)的證件,1,、核準(zhǔn)或備案證（固定資產(chǎn)投資）,2,、土地證,3,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,4,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,5,、建筑工程施工證,6,、商品房預(yù)售許可證,22,辦理“五證”的條件,建筑工程施工許可證,：,23,一、項(xiàng)目獲取,項(xiàng)目可行性研究調(diào)研,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)；,政府優(yōu)惠政策、投資環(huán)境；,當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平；,人口組成；,地理位置、交通；,項(xiàng)目開發(fā)成本、利潤(rùn)測(cè)算；,24,開發(fā),成本構(gòu)成,25,開發(fā),利潤(rùn)構(gòu)成,26,房地產(chǎn)涉及稅費(fèi),1,、涉及房地產(chǎn)購(gòu)置的：包括契稅、印花稅及交易手續(xù)費(fèi)。,2,、涉及房地產(chǎn)出售的：包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅及交易手續(xù)費(fèi)。,3,、涉及土地購(gòu)置的：土地出讓金,、地上附著物補(bǔ)償款,27,二、項(xiàng)目啟動(dòng),1,土地報(bào)批,3,房產(chǎn)資質(zhì)審批,4,項(xiàng)目可行性 報(bào)批,2,項(xiàng)目公司注冊(cè)報(bào)批,環(huán)保初步意見,5,立項(xiàng)報(bào)批,28,1,、,獲取土地,獲取形式：拍賣、招標(biāo)、掛牌、劃撥,2,、,項(xiàng)目公司注冊(cè),A,、項(xiàng)目公司申報(bào)；,B,、辦理項(xiàng)目公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證；,C,、辦理銀行開戶、稅務(wù)登記等手續(xù)；,3,、,房產(chǎn)公司資質(zhì)審核,4,、,項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批,5,、,項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批,A,、環(huán)保部門審查，做,環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告,；,B,、發(fā)展計(jì)劃部門立項(xiàng)報(bào)批，列入當(dāng)年投資計(jì)劃；,29,資質(zhì)等級(jí),注冊(cè)資本（萬(wàn)元）,開發(fā)經(jīng)營(yíng)年限,3,年累計(jì)竣工面積（萬(wàn),m,2,）,質(zhì)量,合格率,專業(yè)技術(shù)人員,一級(jí),5000,5,30,連續(xù),5,年,100%,40,二級(jí),2000,3,15,連續(xù),3,年,100%,20,三級(jí),800,2,5,連續(xù),2,年,100%,10,四級(jí),500,1,已竣工工程,100%,5,暫定資質(zhì)證書,的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件,30,三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì),1,規(guī)劃方案審批,2,初步方案審批,3,施工圖審批,4,建設(shè)工程規(guī)劃許可證報(bào)批,31,1,、規(guī)劃方案審批,選址、定點(diǎn) 報(bào)批,規(guī)劃設(shè)計(jì)條件意見書審批,環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告書審批,規(guī)劃方案審批,地質(zhì)初勘,32,2,、施工圖審批,施工圖外審,施工圖內(nèi)審,規(guī)劃報(bào)批,氣象報(bào)批,消防報(bào)批,防震報(bào)批,人防報(bào)批,環(huán)保綠化方案報(bào)批,地質(zhì)詳勘,施工圖設(shè)計(jì),施工圖報(bào)批,33,3,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,建筑工程規(guī)劃許可證報(bào)批,墻 改,物業(yè)維修基金,散裝水泥,節(jié) 能,34,四、項(xiàng)目建設(shè)施工,1,