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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,房地產(chǎn)項目開發(fā)建設,流程,政府審批全手續(xù),1,房地產(chǎn)開發(fā)的涵義,通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。,品牌,房地產(chǎn)開發(fā),需要整合的資源,勞動力,土地,專業(yè)人員,經(jīng)驗,城市基礎、,公,用 配套,設施,建筑材料,資金,2,3,房地產(chǎn)開發(fā)主要,涉及政府部門,市（縣）政府,、發(fā)改局、土地,局、建設局、規(guī)劃局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、,氣象局、環(huán)保局、,地稅局、自來水公司、電力局、通信公司、燃氣公司、廣,電局、工商局、水利局、財政局等,4,項目推廣、銷售,項目獲取,（
2、取得土地）,項目啟動,規(guī)劃設計,施工建設,竣工驗收,項目交付,權證辦理,房地產(chǎn)項目開發(fā)建設流程圖,選址、立項,5,前,期 主,要,工 作,辦理房地產(chǎn),開發(fā)企業(yè)資質(zhì),辦理建設項目選址意見書,辦理建設用地,規(guī)劃許可證,取得土地,使 用 權,開發(fā)項目,立項登記,項目深度,市場調(diào)研,項目定位,策 劃,項目產(chǎn)品,策 劃,項目產(chǎn)品,設 計,建筑方案,審 批,辦理建設工程規(guī)劃許可證,辦 理,施工許可證,6,辦理國土使用證,受理單位：國土局地產(chǎn)處受理時間：,12,個工作日所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復印件；土地權屬證明文件；建設用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面
3、圖；建設項目批準或備案文件；地籍調(diào)查表、屆址點成果表、宗地圖；招標、拍賣、掛牌成交確認書；土地出讓金繳納情況審核表；契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。,取得,國土使用證,7,辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),受理單位：建委開發(fā)處受理時間：,20,個工作日所需主要資料：申請資質(zhì)等級的報告；填報軟件生成上報軟盤并打印,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表,；企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；企業(yè)稅務登記證；驗資報告；開發(fā)項目資料：土地出讓合同及付款憑證、國有土地使用證；外商投資企業(yè)需持立項批準文件和批準合同、章程；專業(yè)技術人員的職稱證書。,取得,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),8,辦理建設項目選址意見書,受理單位：規(guī)劃局綜合處受理時間：,15,個工作
4、日所需主要資料：,建設項目選址意見書,申請表,;,土地權屬證明文件,;,擴建項目需提供產(chǎn)權證復印件,;,聯(lián)建項目需提交聯(lián)建協(xié)議,;1:500,地形圖六份，其中一份用藍筆標注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。,取得,建設項目選址意見書,9,辦理建設用地規(guī)劃許可證,受理單位：規(guī)劃局綜合處受理時間：,12,個工作日所需主要資料：,建設項目選址意見書,;,建設用地規(guī)劃許可證,申請表,;,經(jīng)測繪行政主管部門審核的,1:500(,或,1:1000),實測現(xiàn)狀矢量地形圖,;,撥地紅線成果圖,;,撥地紅線備案通知書,;,涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關范圍用地的項目，應向各相關部門出具
5、征求意見函,;,工業(yè)項目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項目，應取得環(huán)保等管理部門的意見。,取得,建設用地規(guī)劃許可證,10,開發(fā)項目立項登記,受理單位：,區(qū),發(fā)改委受理時間：,5,個工作日所需主要資料：項目申請報告,;,營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計的最新企業(yè)財務報表、開戶銀行出具的資金信用證明,;,投資意向書,;,銀行出具的融資意向書,;,規(guī)劃行政部門出具的項目用地意見書,;,環(huán)境保護行政主管部門出具的審批意見。,編 制,項目建議書,申 報,項目建議書,審 批,項目建議書,（代可行性研究報告）,取得立項批復,11,項目深度市場調(diào)查,在項目立項之后，需針對當?shù)厥袌鰻顩r，進行更深層次的市場調(diào)研，以達到規(guī)避市場風險
6、，尋求利潤最大化的目標。深度市場調(diào)查有兩個層面，一是市場層面，二是產(chǎn)品層面。市場層面需要調(diào)查項目所在區(qū)域的市場狀況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查項目所在區(qū)域的產(chǎn)品構成情況。,12,項目定位策劃,在深度了解市場狀況之后，在產(chǎn)品設計之前，需要確定項目的定位。項目定位主要包括本項目的市場定位、項目開發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項目價格定位等。在這一階段，需根據(jù)項目資源的可利用程度，確保項目的各項資源得到充分的利用。同時，在充分了解市場的基礎上，確定本項目的競爭力，研判市場的空白點予以定位,確定項目概念草案。,13,項目產(chǎn)品策劃,在設計公司進行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門,(,公司,),的建議合理劃分項目
7、地塊的可利用程度，把項目差異化競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設計工作中。在這一階段，需要開發(fā)商策劃部門、策劃公司、設計單位之間互相配合，最后由策劃部門,(,公司,),出具項目概念設計任務書、產(chǎn)品設計建議書，以此指導設計公司進行項目的總體規(guī)劃設計、方案設計，最終確定項目的產(chǎn)品方案。,14,項目產(chǎn)品設計,概念設計,規(guī)劃概念設計,景觀概念設計,規(guī)劃時空環(huán)境分析,方案設計,初步設計,施工圖設計,建筑方案設計,景觀方案設計,詳細規(guī)劃設計,建筑單體設計,15,建筑方案審批,受理單位：,區(qū),規(guī)劃局受理時間：,8,個工作日所需主要資料：建筑方案總平面圖,(1:500,或,1000),四份；建筑方案文本一套，含各單體建筑圖
8、、主要街道臨街正立面效果圖,(,須標明色彩及材質(zhì),),、項目總體鳥瞰圖,;,光盤一張，含所有報建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖,(,含建筑物底層外墻輪廓線,),。,取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖,16,辦理建設工程規(guī)劃許可證,受理單位：規(guī)劃局綜合處受理時間：,10,個工作日事前需辦理事項或所需主要資料：在建委設計處、審圖中心辦理 施工圖審查,(,人防、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、規(guī)劃 等審核,),，,17,至,22,個工作日；在建委城建二處辦理市政設施配套費核定單，,3,個工 作日；在文物管理部門辦理文物挖掘完畢通知單；在建委建管處繳納報建費用；在勘察設計院辦理正式坐標放線資料。,取得建設
9、工程規(guī)劃許可證正、副本,蓋有規(guī)劃管理技術專用章,(,騎縫章,),的建施總平面圖,要求建設單位制作現(xiàn)場公示牌的書面通知書,17,辦理施工許可證,受理單位：建委建管處受理時間：,5,個工作日事前需辦理事項或所需主要資料：建設單位填寫的施工許可證申請 表；建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；開工條件 審查,(,表,),；中標通知書、施工合同及中標備案,(,表,),；施工圖審 查備案通知書；建設單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會審合 格并蓋章的施工組織設計原件；監(jiān)理公司資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照和 派遣書，總監(jiān)證,(,原件壓證,),、監(jiān)理證；項目經(jīng)理證,(,原件壓證,);,質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人
10、防手續(xù)；文物 勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費證明等。,取得建設工程施工許可證,18,前 期 其 它 工 作,施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整；,市政設施接駁的談判與協(xié)議；,安排短期和長期信貸；,建設工程項目地名報批；,工程項目設計招標辦理；,設計方案評標會召開及設計單位中標辦理；,勘察招投標與勘察單位的中標辦理；,施工招標辦理、施工監(jiān)理單位甄選；,開發(fā)項目保險事宜洽談；,編制項目開發(fā)進度表，預估現(xiàn)金流；,檢查所有的工程圖紙 是否準備就緒等。,以上各項工作落實之后，即進入建設階段,19,重慶市房地產(chǎn)開發(fā)項目行政審批流程示意圖,國土局,出具,“用地預審意見”,環(huán)保局,出具,“環(huán)境評估審查,意見
11、”,地震部門,提供地震安全,性評價文件,規(guī)劃局,出具,“規(guī)劃意見函復”,，,分別交,發(fā)改委,和,建委,國土資源部門進行國有土地使用權出讓（招拍掛），,合法建設用地批準書、國有土地使用權證書,普通商品住宅固定資產(chǎn)投資項目備案,規(guī)劃部門發(fā)放,建設用地規(guī)劃許可證,編制修建性詳細規(guī)劃,或建設工程設計方案總平,面圖、建設工程設計方案,施 工 圖 設 計,規(guī)劃部門審定修建性詳細規(guī)劃或建,設工程設計方案總平面圖、建設工程,設計方案,建設、規(guī)劃、市政、綠化、城管、消防、人防、,地震、環(huán)保、氣象、技術監(jiān)督、教育、文物、水利、,安監(jiān)、國家安全等有關職能部門聯(lián)合審圖、備案,審圖機構進行,施工圖審查,規(guī)劃部門核發(fā)建設
12、工程規(guī)劃許可證,已審定的修建性詳細規(guī)劃（或建設工程設計方案總平面圖）、建設工程設計方案,規(guī)劃許,可階段。,其中行,政審批、,辦理時,間共計,為,9,日,政,府,實,施,政,務,信,息,全,程,公,開,監(jiān),察,部,門,實,施,全,程,行,政,監(jiān),察,20,組織施工單位、,監(jiān)理單位招標,招標文件備,案，招標投,標情況書面,報告，招標,合同,備 案,建設工程,質(zhì)量、安全,監(jiān)督手續(xù),備 案,排水部門,核發(fā)城市,排水許可證,市容環(huán)衛(wèi),部門對城,市建筑垃,圾處置核,準,建設部門核發(fā),建筑工程施工許可證,1,、提供土地使用權,證、工程規(guī)劃許可證,2,、提供施工圖紙審查合,格書；,3,、已辦理工程質(zhì)量、安,全
13、監(jiān)督手續(xù)；,4,、建設資金已落實,1,、提供土地使用權證、建設,工 程規(guī)劃許可證、施工許,可證；,2,、投入開發(fā)建設的資金達到,工程建設總投資的,25%,以上,3,、已有商品房預售方案,房產(chǎn)部門核發(fā),商品房預售許可證,商品,房預,售合,同備,案,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織,設計、施工、工程監(jiān)理等,有關單位進行竣工驗收,規(guī)劃、建設、市政、綠化、城管、消防、,人防、地震、環(huán)保、氣象、技術監(jiān)督、,教育、文物、水利、安監(jiān)等有關職能部,門聯(lián)合進行竣工驗收、認可,建設工程竣工驗收備案,規(guī)劃驗,線；規(guī)劃,條件、工,程質(zhì)量、,施工安,全從開,工至竣,工的監(jiān),督,施工許,可階段。,其中行,政審批、,辦理時,間共計,為,
14、4,日,竣工驗,收階段。,其中行,政審批、,辦理、驗,收時間,共計為,5,日,政,府,實,施,政,務,信,息,全,程,公,開,監(jiān),督,部,門,實,施,全,程,行,政,監(jiān),督,21,房地產(chǎn)開發(fā)的證件,1,、核準或備案證（固定資產(chǎn)投資）,2,、土地證,3,、建設用地規(guī)劃許可證,4,、建設工程規(guī)劃許可證,5,、建筑工程施工證,6,、商品房預售許可證,22,辦理“五證”的條件,建筑工程施工許可證,：,23,一、項目獲取,項目可行性研究調(diào)研,當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢；,政府優(yōu)惠政策、投資環(huán)境；,當?shù)叵M水平；,人口組成；,地理位置、交通；,項目開發(fā)成本、利潤測算；,24,開發(fā),成本構成,25,開發(fā),利潤構成,
15、26,房地產(chǎn)涉及稅費,1,、涉及房地產(chǎn)購置的：包括契稅、印花稅及交易手續(xù)費。,2,、涉及房地產(chǎn)出售的：包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅及交易手續(xù)費。,3,、涉及土地購置的：土地出讓金,、地上附著物補償款,27,二、項目啟動,1,土地報批,3,房產(chǎn)資質(zhì)審批,4,項目可行性 報批,2,項目公司注冊報批,環(huán)保初步意見,5,立項報批,28,1,、,獲取土地,獲取形式：拍賣、招標、掛牌、劃撥,2,、,項目公司注冊,A,、項目公司申報；,B,、辦理項目公司營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證；,C,、辦理銀行開戶、稅務登記等手續(xù)；,3,、,房產(chǎn)公司資質(zhì)審核,4,、,項
16、目可行性研究報告審批,5,、,項目立項報批,A,、環(huán)保部門審查，做,環(huán)境影響評價報告,；,B,、發(fā)展計劃部門立項報批，列入當年投資計劃；,29,資質(zhì)等級,注冊資本（萬元）,開發(fā)經(jīng)營年限,3,年累計竣工面積（萬,m,2,）,質(zhì)量,合格率,專業(yè)技術人員,一級,5000,5,30,連續(xù),5,年,100%,40,二級,2000,3,15,連續(xù),3,年,100%,20,三級,800,2,5,連續(xù),2,年,100%,10,四級,500,1,已竣工工程,100%,5,暫定資質(zhì)證書,的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件,30,三、項目規(guī)劃設計,1,規(guī)劃方案審批,2,初步方案審批,3,施工圖審批,4,建設工程規(guī)劃許可證報批,31,1,、規(guī)劃方案審批,選址、定點 報批,規(guī)劃設計條件意見書審批,環(huán)境影響評估報告書審批,規(guī)劃方案審批,地質(zhì)初勘,32,2,、施工圖審批,施工圖外審,施工圖內(nèi)審,規(guī)劃報批,氣象報批,消防報批,防震報批,人防報批,環(huán)保綠化方案報批,地質(zhì)詳勘,施工圖設計,施工圖報批,33,3,、建設工程規(guī)劃許可證,建筑工程規(guī)劃許可證報批,墻 改,物業(yè)維修基金,散裝水泥,節(jié) 能,34,四、項目建設施工,1,
房地產(chǎn)項目開發(fā)建設審批流程45頁講義
