8第八章投資性房地產(chǎn)及非貨幣性資產(chǎn)交換

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,*,第八章,投資性房地產(chǎn),及,非貨幣性資產(chǎn)交換,南京財(cái)經(jīng)大學(xué),會(huì)計(jì)學(xué)院 李保興,2024/10/28,1,李保興,一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì),和,范圍,性質(zhì),：,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。,范圍,：,已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物,自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目,第一節(jié),投資性房地產(chǎn),2024/10/28,2,李保興,二,、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件,和時(shí)點(diǎn),條件：,符合定義的前提下同時(shí)滿足,（,1,）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；,（,2,）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。,時(shí)點(diǎn)：,（,1,）,已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物,，,租賃期開始日,（,2,）,持有以備經(jīng)營,出租,、可視為投資性房地產(chǎn)的空置建筑物,，,企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)就該事項(xiàng)作出正式書面決議的日期,（,3,）,持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),，,企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期,2024/10/28,3,李保興,三,、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量,取得時(shí)均應(yīng)當(dāng),按照成本,進(jìn)行初始計(jì)量。包括取得投資性房地產(chǎn)時(shí)和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合理的支出,。,（一）外購的投資性房地產(chǎn),成本,：,購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。,借：投資性房地產(chǎn),成本,貸：銀行存款等,p216,；例,1,2024/10/28,4,李保興,（二）自行建造的投資性房地產(chǎn),成本,：,由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等,借：投資性房地產(chǎn),成本,貸：在建工程等,p216,；例,2,2024/10/28,5,李保興,四、,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量,（,一,）,采用成本模式計(jì)量,應(yīng)按固定資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定按月計(jì)提折舊,：,借：,其他業(yè)務(wù)成本,貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊,或按無形資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定按月攤銷,：,借：,其他業(yè)務(wù)成本,貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷,2024/10/28,6,李保興,投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,借：,銀行存款,貸：其他業(yè)務(wù)收入,投資性房地產(chǎn)經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值,應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，,以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回,借：,資產(chǎn)減值損失,貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備,p217,；例,3,2024/10/28,7,李保興,（,二,）,采用公允價(jià)值模式計(jì)量,1,.,采用條件,（,1,）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。,（,2,）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,作出合理的估計(jì)。,2024/10/28,8,李保興,2,.,公允價(jià)值模式計(jì)量會(huì)計(jì)處理,不需計(jì)提折舊或攤銷，,按,資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量,，,公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。,資產(chǎn)負(fù)債表日,公允價(jià)值高于賬面價(jià)值差額：,借：投資性房地產(chǎn),公允價(jià)值變動(dòng),貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益,資產(chǎn)負(fù)債表日,公允價(jià)值低于賬面價(jià)值差額：,借：公允價(jià)值變動(dòng)損益,貸：投資性房地產(chǎn),公允價(jià)值變動(dòng),p218,；例,4,2024/10/28,9,李保興,（,三,）,后續(xù)計(jì)量模式的變更,企業(yè)通常應(yīng)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一個(gè)企業(yè)只能采用一種后續(xù)計(jì)量模式。,投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式一經(jīng)確定不得隨意變更。,成本模式,一定條件下可,轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，按計(jì)量模式變更時(shí)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。,p219,；例,5,2024/10/28,10,李保興,五、,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出,（,一,）,投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出,含義,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出是指已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)使用效能直接相關(guān)的各種支出。,2024/10/28,11,李保興,（,二,）,資本化的后續(xù)支出,對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建擴(kuò)建等,，,如果完成后仍作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。,（,1,）,采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)入再開發(fā)時(shí),借：投資性房地產(chǎn),在建,借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）,貸：投資性房地產(chǎn),2024/10/28,12,李保興,改建擴(kuò)建支出支出,借：,投資性房地產(chǎn)在建,貸：銀行存款,改建擴(kuò)建完成后,借：投資性房地產(chǎn),貸：,投資性房地產(chǎn)在建,p220,；例,6,2024/10/28,13,李保興,（,2,）,采用公允價(jià)值模式計(jì)量,轉(zhuǎn)入再開發(fā)時(shí),借：投資性房地產(chǎn),在建,借（或貸）：投資性房地產(chǎn),-,公允價(jià)值變動(dòng),貸：投資性房地產(chǎn),-,成本,改建擴(kuò)建支出支出,借：,投資性房地產(chǎn)在建,貸：銀行存款,改建擴(kuò)建完成后,借：投資性房地產(chǎn),-,成本,貸：,投資性房地產(chǎn)在建,p221,；例,7,2024/10/28,14,李保興,（,三,）,費(fèi)用化的后續(xù)支出,后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。,借：其他業(yè)務(wù)成本,貸：,銀行存款等,2024/10/28,15,李保興,六、,投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換,（,一,）,房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換,依據(jù)和,形式,依據(jù)：,必須有確鑿證據(jù),（,1,）,企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用途形成正式的書面決議,（,2,）,房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變,轉(zhuǎn)換形式,：,投資性房地產(chǎn),作為存貨的房地產(chǎn),自用房地產(chǎn),2024/10/28,16,李保興,（,二,）,非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),1,.,自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),自用,房地產(chǎn)改用于出租，于租賃期開始日將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。,（,1,）,轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),固定（無形）資產(chǎn),投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)為,累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）,投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）,固定（無形）資產(chǎn),減值準(zhǔn)備,投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備,轉(zhuǎn)為,轉(zhuǎn)為,2024/10/28,17,李保興,（,1,）借：投資性房地產(chǎn),貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）,（,2,）借：累計(jì)折舊（攤銷）,貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）,（,3,）借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備,貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備,p222,；例,9,2024/10/28,18,李保興,（,2,）,轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),以轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值,公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益,借：投資性房地產(chǎn),-,成本（公允價(jià)值）,借：累計(jì)折舊（攤銷）,借：公允價(jià)值變動(dòng)損益,貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）,公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入資本公積,借：投資性房地產(chǎn),-,成本（公允價(jià)值）,借：累計(jì)折舊（攤銷）,貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）,貸：資本公積,其他資本公積,p223,；例,10,2024/10/28,19,李保興,2,.,作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),（,1,）,采用成本模式計(jì)量,，按存貨賬面價(jià)值,借：投資性房地產(chǎn),貸：開發(fā)產(chǎn)品,p223,；例,11,2024/10/28,20,李保興,（,2,）,采用公允價(jià)值模式計(jì)量,公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益,借：投資性房地產(chǎn),-,成本（公允價(jià)值）,借：公允價(jià)值變動(dòng)損益,貸：開發(fā)產(chǎn)品,公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入資本公積,借：投資性房地產(chǎn),-,成本（公允價(jià)值）,貸：開發(fā)產(chǎn)品,貸：資本公積,其他資本公積,p224,；例,12,2024/10/28,21,李保興,（,三,）,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn),1,.,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn),（,1,）,采用,成本模式,計(jì)量,轉(zhuǎn)換日賬面余額,固定（無形）資產(chǎn),累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）,累計(jì)折舊（攤銷）,減值準(zhǔn)備,固定（無形）資產(chǎn),減值準(zhǔn)備,轉(zhuǎn)為,轉(zhuǎn)為,轉(zhuǎn)為,2024/10/28,22,李保興,（,1,）借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）,貸：投資性房地產(chǎn),（,2,）借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）,貸：累計(jì)折舊（攤銷）,（,3,）借：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備,貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備,p224,；例,13,2024/10/28,23,李保興,（,2,）,采用,公允價(jià)值模式,計(jì)量,以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,，,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益,借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）（,轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值,）,貸：投資性房地產(chǎn),-,成本,貸（或借）：投資性房地產(chǎn),-,公允價(jià)值變動(dòng),貸（或借）：公允價(jià)值變動(dòng)損益,p224,；例,14,2024/10/28,24,李保興,2,.,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨,（,1,）,采用成本模式計(jì)量,借：開發(fā)產(chǎn)品,借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）,貸：投資性房地產(chǎn),p225,；例,15,2024/10/28,25,李保興,（,2,）,采用公允價(jià)值模式計(jì)量,以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為存貨的賬面價(jià)值,，,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益,借：開發(fā)產(chǎn)品（,轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值,）,貸：投資性房地產(chǎn),-,成本,貸（或借）：投資性房地產(chǎn),-,公允價(jià)值變動(dòng),貸（或借）：公允價(jià)值變動(dòng)損益,p225,；例,16,2024/10/28,26,李保興,七、,投資性房地產(chǎn)的處置,1.,采用成本模式計(jì)量處置,處置收入,借：銀行存款,貸：其他業(yè)務(wù)收入,結(jié)轉(zhuǎn)賬面價(jià)值,借：其他業(yè)務(wù)成本,借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）,借：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備,貸：投資性房地產(chǎn),p226,；例,17,2024/10/28,27,李保興,2,.,采用公允價(jià)值模式計(jì)量處置,處置收入,借：銀行存款,貸：其他業(yè)務(wù)收入,結(jié)轉(zhuǎn)賬面價(jià)值,借：其他業(yè)務(wù)成本,貸：投資性房地產(chǎn),-,成本,貸（或借）：投資性房地產(chǎn),-,公允價(jià)值變動(dòng),同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益：,借：其他業(yè)務(wù)成本,借：資本公積,其他資本公積（轉(zhuǎn)換日確認(rèn)的）,貸（或借）：公允價(jià)值變動(dòng)損益,p226,；例,18,2024/10/28,28,李保興,第二節(jié) 非貨幣性資產(chǎn)交換,一、幾個(gè)概念,1.,貨幣性資產(chǎn)：是指企業(yè)持有的貨幣資金和將以固定或可確定的金額收取的資產(chǎn)。包括現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款以及準(zhǔn)備持有至到期的債券投資等。,2.,非貨幣性資產(chǎn)：是指貨幣性資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。,3.,非貨幣性資產(chǎn)交換：是指交易雙方主要以存貨固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長期股權(quán)投資等非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行的交換。,2024/10/28,29,李保興,4.,補(bǔ)價(jià)：交換中不涉及或只涉及到的少量的貨幣性資產(chǎn)。,（,1,）,支付的補(bǔ)價(jià)占換入資產(chǎn)公允價(jià)值（或占換出資產(chǎn)公允價(jià)值與支付的補(bǔ)價(jià)之和,),的比例,（,2,）收到的補(bǔ)價(jià)占換出資產(chǎn)公允價(jià)值（或占換入資產(chǎn)公允價(jià)值和收到的補(bǔ)價(jià)之和）的比例,低于,25%,，視為非貨幣性資產(chǎn)交換,補(bǔ)價(jià),/,整個(gè)交易金額,2024/10/28,30,李保興,二、非貨幣性資產(chǎn)交換的計(jì)量,（,1,）以公允價(jià)值為計(jì)量基礎(chǔ),必須同時(shí)符合兩個(gè)條件：,交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì),換入或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量,（,2,）以賬面價(jià)值為計(jì)量基礎(chǔ)：,不能同時(shí)符合兩個(gè)條件,2024/10/28,31,李保興,三、商業(yè)實(shí)質(zhì)的判斷,滿足條件之一：,（,1,）換入資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量在風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間、金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同；,（,2,）換入資產(chǎn)與換出資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與公允價(jià)值相比是重大的,2024/10/28,32,李保興,四、貨幣性資產(chǎn)交換會(huì)計(jì)處理,（,1,）以公允價(jià)值為基礎(chǔ),1.,換入資產(chǎn)的入賬價(jià)值,=,公允價(jià)值,+,應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi),2.,發(fā)生補(bǔ)價(jià)的：,（,1,）支付補(bǔ)價(jià)方：,換入資產(chǎn)入賬價(jià)值,=,換出資產(chǎn)公允價(jià)值,+,相關(guān)