中級經(jīng)濟師 房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務(wù) 重點濃縮（背誦版）

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1、中級房地產(chǎn)知識重點濃縮 第一章 市場需求、供給和均衡價格 1、區(qū)位是指人類行為活動的空間。位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)。區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運行關(guān)系稱為區(qū)位關(guān)聯(lián)度。 2、杜能“孤立國”理論的前提條件：（1）在孤立國中只有一個城市，且位于中心，其他都是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)土地。農(nóng)村只與該城市發(fā)生聯(lián)系，即城市是“孤立國”中商品農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場，而農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品。（2）“孤立國”內(nèi)沒有可通航的河流和運河，馬車是城市與農(nóng)村間聯(lián)系的唯一交通工具。（3）“孤立國”是一天然均質(zhì)的大平原，并位于中緯，各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的自然條件等

2、都完全相同，宜于植物、作物生長。平原上農(nóng)業(yè)區(qū)之外為不能耕作的荒地，只供狩獵之用，荒地圈的存在使孤立國與外部世界隔絕。（4）農(nóng)產(chǎn)品的運費和重量與產(chǎn)地到消費市場的距離成正比關(guān)系。（5）農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟收益為目的，并根據(jù)市場供求關(guān)系調(diào)整他們的經(jīng)營品種。 3、杜能圈。 第一圈為自由農(nóng)作區(qū)，是距市場最近的一圈，主要生產(chǎn)易腐難運的農(nóng)產(chǎn)品。第二圈為林業(yè)區(qū)。本圈主要生產(chǎn)木材，以解決城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物輪作區(qū)。本圈主要生產(chǎn)糧食。第四圈是草田輪作區(qū)。本圈提供的商品農(nóng)產(chǎn)品主要為谷物與畜產(chǎn)品。第五圈為三圃農(nóng)作制區(qū)，即本圈內(nèi)1/3土地用來種黑麥，1/3種燕麥，其余1

3、/3休閑。第六圈為放牧區(qū)，或叫畜牧業(yè)區(qū)。 4、韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設(shè)條件：（1）研究的對象是一個均質(zhì)的國家或特定的地區(qū)。在此范圍內(nèi)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟因素，而不涉及其他因素。（2）工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點，并假設(shè)該地點為已知。（3）工業(yè)產(chǎn)品的消費地點和范圍為已知，且需求量不變。（4）勞動力供給亦為已知，勞動力不能流動，且在工資率固定情況下，勞動力的供給是充裕的。（5）運費是重量和距離的函數(shù)。（6）僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售問題。 5、一般使用遍布性原料的指數(shù)為0，純原料的指數(shù)為1，失重性原料的指數(shù)大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指數(shù)都可能大于1。限地性原料的失重

4、程度愈大，原料指數(shù)也愈大；遍布性原料的參用程度愈大，原料指數(shù)則愈小。 6、生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚。它對工業(yè)效益的影響主要通過兩種方式：其一是由工廠企業(yè)規(guī)模的擴大帶來的；其二是同一工業(yè)部門中，企業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化。社會集聚，又稱“偶然集聚”，是由于企業(yè)外部因素引起的。也包括兩方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富使工業(yè)集中；二是一個企業(yè)選擇了與其他企業(yè)相鄰的位置，獲得額外利益。 7、中心地理論是由德國著名的地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。需求門檻。需求門檻是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平。在實際中，需求門檻多用

5、能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)來表示。這里的最低人口數(shù)，就稱為門檻人口。 8、克里斯塔勒的中心地理論假設(shè)條件：（1）研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致。（2）有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成正比。（3）廠商和消費者都是經(jīng)濟人。（4）平原上貨物可以完全自由地向各方向流動，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。 9、城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論：同心圓地帶理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式。 10、同心圓理論（伯吉斯）從城市中心向外緣依次順序為：第一環(huán)帶是中心商業(yè)區(qū)

6、（CBD），包括大商店、辦公樓、劇院、旅館，是城市社交、文化活動的中心。第二環(huán)帶為過渡地帶（Zone of Transition），是圍繞市中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的過渡地帶。這里絕大部分是由老式住宅和出租房屋組成，輕工業(yè)、批發(fā)商業(yè)、貨倉占據(jù)該環(huán)帶內(nèi)一半空間，其特征是房屋破舊，居民貧窮，處于貧民窟或近乎貧民窟的境況。第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)（zone 0f Workingmen’s Homes），這里租金低，便于乘車往返于市中心，接近工作地，工廠的工人大多在此居住。第四環(huán)帶是高收入階層住宅區(qū)（zone of Better Residences），散布有高級公寓和花園別墅，居住密度低，生活環(huán)境好。

7、第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)（Commuter’s Zone），約距中心商業(yè)區(qū)30～60分鐘乘車距離范圍內(nèi)。 11、界定CBD的兩項重要指標：（1）中心商務(wù)高度指標（CBHI）＝中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基地面積 (2)中心商務(wù)強度指標（CBH）＝中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積 。 把CBHI＞1，CBII＞50％的區(qū)域界定為CBD。 12、房地產(chǎn)需求含義：房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。有效需求必須具備的條件——消費者有購買意愿和支付能力，只有需要沒有支付能力不構(gòu)成有效需求。 13、決定

8、房地產(chǎn)需求量的因素：房地產(chǎn)價格水平；消費者的收入水平；消費者的偏好；相關(guān)物品的價格水平：消費者對未來的預(yù)期 14、房地產(chǎn)需求曲線 需求與價格呈反方向變動，可以用向右下方傾斜的需求曲線表示。 15、房地產(chǎn)供給含義：是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者，在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給的兩個條件：房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給；二是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給。供給——在某一特定時間內(nèi)和各種可能的價格區(qū)間內(nèi)，生產(chǎn)者所愿意提供的商品數(shù)量和市場價格之間的關(guān)系。這里所說的供給實際上是供給函數(shù)。供給量——在某一特定的價格條件下，單位時間內(nèi)市場

9、上某種商品的供給總量。 16、影響房地產(chǎn)供給量的因素：房地產(chǎn)價格水平；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本；房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期 17、房地產(chǎn)供給曲線需求與價格呈正方向變動，可以用向右上方傾斜的曲線表示。 18、房地產(chǎn)均衡價格：房地產(chǎn)供給和需求相等的狀態(tài)為供求平衡狀態(tài)，供求平衡時的價格為均衡價格，即供給曲線和需求曲線相交處的價格。供求平衡是短暫的，市場往往處于由不平衡——平衡——打破平衡——新的平衡的動態(tài)過程之中。 19、房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性：全國房地產(chǎn)總的供求狀況；本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；全國同類房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況；

10、 20、地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時索取的超額利潤，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。狹義地租：是指使用土地所獲得的超額報酬或收益廣義地租：是指包含超額的利潤、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬或收益。 21、地價是地租的資本化變現(xiàn)，或者說是資本化的地租。地價是土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時獲得的一次性貨幣收入，在我國體現(xiàn)為一定使用年限的土地使用權(quán)的價格，是國家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時獲得的一次性貨幣收入。 22、地租的產(chǎn)生和發(fā)展：最初出現(xiàn)的地租是奴隸制地租，以勞役地租為基本形式。封建制度時期，地租反映的是地主剝削農(nóng)民的

11、生產(chǎn)關(guān)系。資本主義時期，地租以貨幣為主要形式，超額利潤、平均利潤由產(chǎn)業(yè)資本家占有。社會主義社會，土地公有制，但仍存在地租。反映的是在國家、集體和個人根本利益一致前提下，對土地收益的分配關(guān)系；社會主義地租還是國家用于調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟杠桿。 23級差地租：不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置或開發(fā)程度不同而形成的差別地租。 級差地租Ⅰ：是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。級差地租Ⅱ：是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。 24、絕對地租：絕對

12、地租是指土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租 25、壟斷地租：壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)成的地租 26、：低價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租。 27、城市是一定數(shù)量的非農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的集聚地，是國家或一定地域的政治、經(jīng)濟和文化中心。 28、城市的發(fā)展演變可劃分為四個大的階段：(1)“絕對集中”階段。是指在工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴大，城市化水平迅速提高的時期。(2)“相對集中”階段。隨著工業(yè)化進入成熟期，城市化處于高速發(fā)展的階段，人口不僅繼續(xù)向城市集中，也開始向郊區(qū)擴展，但市

13、區(qū)人口增長速度高于郊區(qū)的人口增長，仍是向心集聚的過程。(3)“相對分散”階段。是指人類社會進入后工業(yè)化的初期，城市化增長模式發(fā)生了重要變化，即城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)的比重開始超過第二產(chǎn)業(yè)，在市區(qū)人口繼續(xù)膨脹的過程中，郊區(qū)人口的增長速度超過了市區(qū)，出現(xiàn)郊區(qū)化的前兆(4)“絕對分散”階段。人類社會進入后工業(yè)化的成熟期，第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位，人口流動的主要方向發(fā)生逆轉(zhuǎn)，開始由市區(qū)向郊區(qū)遷移，導(dǎo)致郊區(qū)人口上升，市區(qū)人口絕對量下降，出現(xiàn)負增長，人口向郊區(qū)遷移，城市發(fā)展進入郊區(qū)化時期。根據(jù)城市發(fā)展進化理論，西方發(fā)達國家已進入后工業(yè)化社會的成熟期，城市發(fā)展處于“絕對分散”階段；發(fā)展中國家仍處

14、于工業(yè)化初期階段，城市發(fā)展呈“絕對集中”態(tài)勢。 29、城市化也稱“城鎮(zhèn)化”，是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械囊环N復(fù)雜過程。通常表現(xiàn)為：(1)農(nóng)村人口向城市遷移，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口，農(nóng)村生活方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘猩罘绞剑?2)由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)的進步，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)移并產(chǎn)生空間集聚；(3)城市規(guī)模不斷增大，城市范圍向外圍擴展；(4)區(qū)域內(nèi)城市數(shù)量不斷增多，形成城市體系 30、城市化過程可分為三個階段：(1)初級階段：城市化水平較低，城市化速度較慢；(2)加速階段：人口向城鎮(zhèn)迅速集聚，城市化運動加快；(3)后期階段或叫飽和階段：城市化水平很高，城市化過程減速。 31、城

15、市化引起的變化：引起城市體系的屬性和動態(tài)特征的變化。引起城市形態(tài)的轉(zhuǎn)變。引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變。引起城市性態(tài)的改變。 32、逆城市化：大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動的分散化過程。其結(jié)果是都市區(qū)人口的絕對數(shù)量下降，人口的凈增率為負值。逆城市化之后的城市復(fù)興被稱為再城市化。 33、中國的郊區(qū)化現(xiàn)象主要表現(xiàn)：人口郊區(qū)化；工業(yè)郊區(qū)化；外來人口郊區(qū)聚集 第二章 房地產(chǎn)征收征用 1、房地產(chǎn)征用的限制條件：（1）前提條件是發(fā)生搶險、救災(zāi)等緊急情況，因此，征用僅適用于出現(xiàn)緊急情況時，平時不得采用。（2）征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序（3）征用后應(yīng)當將征用財產(chǎn)返還被征用人，并且給

16、與補償，但通常不及于可得利益的損失。 2、征用的特征：征用必須是因緊急需要；國家必需依法行使使用權(quán)；不轉(zhuǎn)移所有權(quán)；既適用于不動產(chǎn)也適用于不動產(chǎn) 3、征收與征用的異同：前提條件不同；適用對象不同；所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同；補償有所不同 4、公共利益的特點：公共利益是客觀的；公共利益是共享的；公共利益是不確定的；公共利益不同于國家利益或政府利益。 5、集體土地征收的程序：申請—審查—批準—公告—補償 6、城市房屋拆遷的管理體制的申請：（1）建設(shè)項目批準文件（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（3）國有建設(shè)用地使用權(quán)批準文件（4）拆遷計劃和拆遷方案（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融

17、機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明 7、拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：a.被拆除房屋的坐落地點、面積和用途b.補償方式c.補償金額d.安置用房面積和安置地點e拆遷過渡方式及期限f.違約責任 8、拆遷補償安置協(xié)議的特征：a.協(xié)議當事人是特定主體；b.協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制；c.協(xié)議簽訂有相對的強制性。 9、征地補償?shù)牟襟E：辦理征地補償?shù)怯?；切丁征地補償標準；擬定并公布征地補償、安置方案并征求意見；征地補償；征地補償費用的使用 10、征收更低的補償標準：（1）土地補償費的標準（2）安置補助費標準（3）地上附著物補償費（4）青苗補償費標準（5）安排被征地農(nóng)民的社會

18、保障費用 11、被征地農(nóng)民的安置：貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置 12、房屋拆遷補償?shù)姆绞剑贺泿叛a償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 13、特殊情況的房屋拆遷補償：出租房屋的拆遷補償；產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償；設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償；拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償；臨時建筑、違章建筑的拆遷補償。 14、貨幣補償?shù)难a償費用和標準：房地產(chǎn)補償費、搬遷補償費、過度補償費、停產(chǎn)停業(yè)補償費、安置補償費 15、拆遷補償費用確定的程序：被拆遷房屋的調(diào)查登記、被拆遷房屋的評價、拆遷補償協(xié)議的簽訂 第三章建設(shè)用地

19、使用制度 1、建設(shè)用的概念和分類：（1）按建設(shè)用地所有權(quán)，分為國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地。（2）按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)分類，分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。（3）按建設(shè)用的來源，分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。（4）按建設(shè)用地使用期限，分為永久性建設(shè)用地和臨時性建設(shè)用地。（5）按建設(shè)項目生產(chǎn)規(guī)模或總投資的大小，分為大型項目建設(shè)用地、分為中型項目建設(shè)用地和分為小型項目建設(shè)用地。（6）按建設(shè)用地用途，分為工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地。 2、建設(shè)用地的取得方式：、征收集體土地、劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)、出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)、國有土地租賃、國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）或授

20、權(quán)經(jīng)營、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移 3、建設(shè)用地管理的概念：國家為維護社會主義公有制，調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系，合理組織建設(shè)用地利用而采取的行政、法律、經(jīng)濟和工程技術(shù)相結(jié)合的綜合性措施。對象：以利用的土地中出農(nóng)用地以外的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，激光儀的建設(shè)用地。 4、建設(shè)用地管理的原則：（1）節(jié)約合理利用每一寸土地，保護耕地和提高土地利用率。（2）強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用的原則。（3）實行建設(shè)用地有償使用的原則。（4）社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則。 5、建設(shè)用地管理的主要內(nèi)容：（1）建設(shè)用地宏觀調(diào)控管理。（2）農(nóng)用地專用管理。（3）

21、土地征收管理。（4）建設(shè)項目用地申請、審查、報批、供地工作。（5）建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào) 6、國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序：申請—審批—撥地—發(fā)證 7、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征：（1）是一種壟斷行為（2）有一定的使用年限（3）出讓是有償?shù)模?）建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)立（5）建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的 8、招標、拍賣和掛牌出讓方式的一般規(guī)定：（1）出讓文件的編制（2）出讓公告的發(fā)布（3）出讓公告的內(nèi)容4）出讓底價的確定（5）資格審查 9、協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓的區(qū)別：適用范圍不同、出讓金形成方式不同、最低價確定的原則不同 10、國有建設(shè)

22、用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式: 出售、交換、贈與 11、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序：申請—審批—簽訂轉(zhuǎn)讓合同—公正—登記 12、可以出租的建設(shè)用地使用權(quán)：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人。領(lǐng)有國有土地使用證。具有土地建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明。依法同土地管理部門不簽了出讓合同，補交了出讓金。 13、建設(shè)用地使用權(quán)出租的限制條件建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同。未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，建設(shè)用地使用權(quán)不得出租。建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租人必須辦理租賃登記。 14、建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序：申請—審批—簽訂合同—辦理登記 15、出租人的權(quán)利：（

23、1）有按期收取建設(shè)用地使用權(quán)租金的權(quán)利。（2）有監(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地的權(quán)利。（3）有依法收回出租的土地的權(quán)利。 出租人的義務(wù)：（1）交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù)。（2）修繕義務(wù)。（3）妨害除去義務(wù)。（4）建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。 16、承租人的權(quán)利：（1）有按照租賃合同的規(guī)定，合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附著物的權(quán)利。（2）有要求保障正常、有效使用租賃標的物的權(quán)利。 承租人的義務(wù)：（1）保管義務(wù)。（2）支付租金義務(wù)。（3）租賃標的物返還的義務(wù)。 17、可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)：通過

24、有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補簽了出讓合同、補交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后，可以抵押。 18、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序：簽訂抵押合同—公證—抵押登記—注銷登記 19、辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當交驗以下文件：抵押當事人的身份證明和法人資格證明；抵押登記申請書；抵押合同；國有土地使用證；可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押的建設(shè)用地使用權(quán)價值的材料；登記機關(guān)認為必要的其他文件。 等級的主要內(nèi)容：被擔保的金額、抵押權(quán)人的姓名或單位名稱、債權(quán) 20、建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失

25、：因債務(wù)清償而滅失、因債務(wù)清償以外的原因而滅失、拋棄、協(xié)議滅失、土地滅失、混同 21、閑置土地的認定：（1）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期自國有土地有償使用合同或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的。（2）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面值不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他形式。 22、閑置土地的處置方式：（1）延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過一年；（2）改變土地用途；（3）安排臨時使用；（4）政府為土地使用者置換其他

26、等價閑置土地；（5）政府采取招標、拍賣等方式確立新的土地使用者；（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書。 23、集體建設(shè)用地的使用原則：（1）維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益。（2）按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護耕地。（3）按計劃用地，不得突破計劃控制指標。 24、農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村居民建設(shè)住宅所使用的集體土地。 25、集體經(jīng)濟組織成員申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)符合下列條件：（1）居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標準的；（2）因結(jié)婚等原因，確需建房分戶的；（3）原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的；（4）經(jīng)縣級以上人民政府批準回原籍落戶后，農(nóng)村卻無住房

27、 26、審批宅基地的程序：（1）續(xù)建住宅的農(nóng)村村民向所在的農(nóng)村村民委員會提出申請。（2）農(nóng)村村民委員會根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃，對宅基地申請進行審核，經(jīng)農(nóng)村村民委員會或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員討論同意。（3）經(jīng)鄉(xiāng)人民政府審查后，報縣級人民政府主管部門審核，由同級人民政府批準。（4）政府批準后，發(fā)給《建設(shè)用地批準書》。（5）政府批準后，實地丈量批放宅基地，檢查現(xiàn)場灰線，核實無誤后，方可動工建設(shè)。（6）農(nóng)村村民住宅建成后，實施檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。（7）辦理宅基地登記發(fā)證手續(xù)。 第四章房地產(chǎn)市場調(diào)研 1、房地產(chǎn)市場調(diào)研是運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃的搜集、整理和分析

28、關(guān)于房地產(chǎn)市場的信息和資料，為有關(guān)決策者提供科學(xué)依據(jù)的活動。 2、房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)遵循客觀性和科學(xué)性的原則。房地產(chǎn)市場調(diào)研具有實用性、時效性、實踐性等特點。 3、房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用：有利于房地產(chǎn)開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向。有利于房地產(chǎn)開發(fā)商適時對房地產(chǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代。有利于開發(fā)商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略。有利于房地產(chǎn)開發(fā)商制定科學(xué)的開發(fā)計劃和銷售計劃。有利于房地產(chǎn)開發(fā)商完善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。 4、制定調(diào)研計劃包括：（1）確定調(diào)研目標和內(nèi)容（2）確定資料搜集方法（3）制定調(diào)研時間進度（4）制定調(diào)研經(jīng)費預(yù)算 5、設(shè)計調(diào)查問卷： ①主題明確②

29、結(jié)構(gòu)合理③通俗易懂答④長度適宜4、確定抽樣方案 6、政治法律環(huán)境調(diào)研：①各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如保障性住房政策、開發(fā)區(qū)政策等；②各級政府有關(guān)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等；③有關(guān)法律法規(guī)，如物權(quán)法、城市房地管理法、土地管理法、環(huán)境保護法、廣告法、反不正當競爭法等；④政府制定的有關(guān)方針政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等；⑤政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢、政府的重大人事變動等。 7、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研：①國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益；②項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)

30、狀況、教育狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況；③一般利率水平、獲取貸款的條件和要求以及預(yù)期的通貨膨脹率；④國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；⑤居民收入水平、消費水乎和消費結(jié)構(gòu)；⑥物價水平及通貨膨脹；⑦項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作情況。 8、社會文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括： ①居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等；②家庭人口規(guī)模及構(gòu)成；③居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等；④消費者民族與宗教信仰、社會風俗等。 9、房地產(chǎn)消費者調(diào)研包括：①消費者對某類房地產(chǎn)的求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢；②房地產(chǎn)現(xiàn)實與潛，在消費者的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族、職業(yè)、文化水平、宗教信仰等；

31、③消費者的經(jīng)濟來源和收入水平；④消費者的實際支付能力；⑤消費者對房地產(chǎn)商品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、價格、服務(wù)等的要求和意見等。 10、房地產(chǎn)消費行為調(diào)研主要包括：①調(diào)研消費者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類；②消費者對房屋區(qū)位、質(zhì)量、功能、價格等的要求；③消費者對某企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象；④房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。 11、房地產(chǎn)市場行情調(diào)研主要包括：①房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化‘壟學(xué)、市場占有率；②房地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力；③房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期；墮地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)置、是否存在著市場空隙；④

32、房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給程度 ⑤有關(guān)同類房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、價格、利潤的比較；⑥整個房地產(chǎn)產(chǎn)品價格水平的現(xiàn)狀和趨勢，最適合于客戶接受的價格策略；⑦新產(chǎn)品定價及價格變動幅度等。 12、房地產(chǎn)市場反響調(diào)研主要包括：①現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)主和租售客戶對房地產(chǎn)的區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；②新技術(shù)、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。 13、對競爭企業(yè)的調(diào)研主要包括： ①競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況；②競爭企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會信譽； ③競爭企業(yè)所采用的市場營銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況； ④對房地產(chǎn)企業(yè)未來市場競爭情況的

33、分析、預(yù)測等。 對競爭產(chǎn)品的調(diào)研主要包括： ①競爭產(chǎn)品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務(wù)等狀況；②競爭產(chǎn)品的市場定價及市場反應(yīng)狀況； ③競爭產(chǎn)品的市場占有率； ④消費者列競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。 14、房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的途徑：訪問交易雙方當事人; 訪問促成房地產(chǎn)交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀人; 搜集準交易資料; 向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教; 搜集各類初級資料; 與同業(yè)交流資料. 15、房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型：探測性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研、預(yù)測性調(diào)研 16、房地產(chǎn)市場調(diào)研地方法：小組訪談法、深度訪談法和投射法 17、房地產(chǎn)市場調(diào)研實地調(diào)研方法：詢問法

34、、觀察法、試驗法 18、詢問法包括：入戶詢問法、路上攔截法、郵寄詢問法、經(jīng)理詢問法、電話詢問法、因特網(wǎng)詢問法 19、影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素。影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、高速公路或鐵路；③人口密度的大?、苷螀^(qū)域，如市區(qū)和郊區(qū)、學(xué)校間的區(qū)域；⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征，如由于家庭收人、地位、種族等形成的市場區(qū)域特征；⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等；⑦競性項目的區(qū)域（競爭項目重新組合的區(qū)域）。 20、房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類：短期預(yù)測、中期預(yù)測和長期預(yù)測；宏觀市場預(yù)測和微觀市場預(yù)測；定性預(yù)測和定量預(yù)

35、測 21、市場預(yù)測定性分析：（1）購買者意圖調(diào)查法（2）銷售人員意見綜合法（3）專家意見法 22、市場預(yù)測定量分析：（1）時間序列預(yù)測法（2）回歸分析預(yù)測法（3）市場因子推演法 23、房地產(chǎn)市場預(yù)測的步驟：（1）確定預(yù)測對象和預(yù)測的目的（2）制定預(yù)測方案（3）搜集和分析有關(guān)資料（4）選擇預(yù)測方法和預(yù)測模型（5）進行預(yù)測（6）評價修正預(yù)測結(jié)果（7）撰寫預(yù)測報告 24、調(diào)研報告的基本要求：實事求是、易于理解、簡潔明了、有針對性、客觀中立 25、調(diào)研報告的語言運用：簡明、嚴謹、樸實 26、房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的基本結(jié)構(gòu)：呈送函件、報告標題、報

36、告目錄、報告摘要、報告正文、報告附件 報告正文：導(dǎo)言、研究方法、調(diào)研成果、限制條件、結(jié)論和建議。 27、投資的類別：按照資金籌集和運用的不同，投資可分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者將資金直接投入投資項目，形成流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。間接投資是指投資者將資金用于購買股票、債券等有價證券，以獲取一定預(yù)期收益的投資。直接投資與間接投資的區(qū)別：直接投資是資金所有者和資金使用者的合一，是資產(chǎn)所有權(quán)和資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一運動，一般是生產(chǎn)事業(yè)，會形成實物資產(chǎn)；而間接投資是資金所有者和資金使用者的分開，是資產(chǎn)所有權(quán)和資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的分離運動，投資者對企業(yè)資產(chǎn)及其經(jīng)營沒有直接的所有

37、權(quán)和控制權(quán)。 28、房地產(chǎn)投資是指投資者以獲取房地產(chǎn)未來收益或資產(chǎn)增值為目的，投放一定量的資金（貨幣或?qū)嵨锏龋?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的行為。 29、房地產(chǎn)投資的特點：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性、投資價值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預(yù)期的風險性、投資決策的專業(yè)性 30、房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成：國家、企業(yè)、個人 31、房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成：企業(yè)自有資金、預(yù)售收入、信貸融資、債券融資、利用外資、財政資金 32、資金的時間價值的含義和其產(chǎn)生原因從投資者的角度看，主要是基于以下方面：①投資收益②通貨膨脹③時間風

38、險 33、現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及凈現(xiàn)金流量統(tǒng)稱為現(xiàn)金流量，三者之間有下列關(guān)系：凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流人量—現(xiàn)金流出量 34、利息是資金時間價值的一種重要表現(xiàn)形式。利率反映了資金隨著時間變化的增值速度。利息的計算方法：單利法、復(fù)利法 35、周期利率：周期利率是指計息周期實際計算利息時采用的利率，也稱為計息周期有效利率。名義利率：名義利率是指一年內(nèi)多次計息時的年利率，從式(5 -8)中可知，名義利率是周期利率與一年中計息期數(shù)的乘積，即：r=i.n。實際利率：實際利率是在名義利率包含的單位時間內(nèi)，按周期利率復(fù)利計息所形成的總利率。 36、出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主

39、要表現(xiàn)為銷售收入，其現(xiàn)金流人也主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入體現(xiàn)。但在分析其現(xiàn)金流入時要注意*以下幾點：①由于在商品房銷售中存在預(yù)售，所以要合理確定計算期內(nèi)不同時點的商品房銷售比例；②由于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目往往不只是單一種類的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而是多種產(chǎn)品的組合，如有商業(yè)店鋪、公寓、高層住宅、多層住宅，所以在確定不同時點的商品房銷售比例時，還要確定不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售比例；③由于商品房的市場價格是處于動態(tài)變化中的，對各個不同時點、各類商品房的銷售價格應(yīng)進行動態(tài)預(yù)測。 37、土地取得成本：(1)土地使用權(quán)出讓金。(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。(3)征地拆遷補償安置費。(4)土地使用權(quán)取得稅費 3

40、8、開發(fā)成本：(1)勘察設(shè)計和前期工程費；(2)建筑安裝工程費；(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費；(5)開發(fā)期間稅費 39、開發(fā)費用：(1)管理費用(2)銷售費用(3)財務(wù)費用 40、銷售費用：(1)營業(yè)稅及附加(2)其他銷售稅費 41、經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出：固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本 42、現(xiàn)金流量表的類型：項目投資現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表、投資各方現(xiàn)金流量表 43、在編制房地產(chǎn)投資項目損益表時，應(yīng)注意以下幾個問題： (1)損益表中的利潤總額一般為：利潤總額=經(jīng)營收入—經(jīng)營成本—運營費用—經(jīng)營稅金及附

41、加(2)房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤 第六章房地產(chǎn)投資項目不確定性分析 1、不確定性分析可以表述為：通過對項目投資環(huán)境變化以及項目自身特點的預(yù)測與認識，分析項目各個技術(shù)經(jīng)濟變量的變化及其對項目經(jīng)濟效益的影響，以估計項目對各種不確定因素變化的承受能力，進一步確認項目在財務(wù)和經(jīng)濟上的可靠性。 不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。盈虧平衡分析只用于財務(wù)效益分析，敏感性分析和風險分析可用于財務(wù)效益分析和國民經(jīng)濟效益分析。 2、不確定性分析的意義：有助于投資決策的科學(xué)化。有助于加強項目的風險管理和控制。 3、房地產(chǎn)

42、投資項目的主要不確定因素：土地取得成本；建筑安裝工程等費用；租售價格；開發(fā)周期；融資成本；空置率；經(jīng)營成本；投資收益率 4、盈虧平衡分析的基本原理是：根據(jù)成本總額對產(chǎn)量的依存關(guān)系，全部成本可以分解為固定成本和變動成本兩部分。在一定期間把成本分解成固定成本和變動成本兩部分后，再同時考慮收入和利潤，建立關(guān)于成本、產(chǎn)量和利潤三者關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，進而對這一數(shù)學(xué)模型進行分析。這個數(shù)學(xué)模型的一般表達形式為：利潤=銷售收入—總成本—稅金 5、固定成本與變動成本分解的方法：費用分解法、高低點法、回歸分析法 6、現(xiàn)行盈虧平衡分析的假設(shè)條件：①產(chǎn)量等于銷售量，即當年生產(chǎn)的產(chǎn)品當年銷售出去。②

43、產(chǎn)量變化，單位變動成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)。③產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)。④在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變。⑤按單一產(chǎn)品計算，當生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負荷摹喳化應(yīng)保持一致。 ⑥所采用的數(shù)據(jù)均為正常年份（即達到設(shè)計能力生產(chǎn)期）的數(shù)據(jù)。 7、敏感性分析是指預(yù)測項目主要不確定因素的變化對項目評價指標（如FIRR、FNPV等）的影響，從中找出敏感因素，分析評價指標對該因素的敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。 8、敏感性分析的作用：①可以使決策者了解不確定因素對項目經(jīng)濟效益指標的影響，從

44、而提高決策的準確性和科學(xué)性 ②可以啟發(fā)經(jīng)濟評價人員對那些較為敏感的因素重新進行分析研究，以提高預(yù)測的可靠性。③可以研究各種不確定因素變動對投資項目經(jīng)濟效果的影響范圍和程度，了解投資項目的風險根源和風險大小。④可以篩選出若干較為敏感的因素，集中力量對它們進行研究，盡量降低其不確定性，進而減少投資項目風險。⑤可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項目的經(jīng)濟效益情況最好或最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值。 9、敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種。單因素敏感性分析是假設(shè)各不確定因素之間相互獨立，每次只考慮一個不確定因素變化，而其他不確定因素保持不

45、變時，項目經(jīng)濟指標受到的影響程度。單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地產(chǎn)投資項目的敏感性分析中通常都要求進行單因素敏感性分析。多因素敏感性分析是對兩個或兩個以上互相獨立的不確定因素同時變化時，分析這些變化的因素對投資項目經(jīng)濟指標的影響程度，并找出其中關(guān)鍵的不確定因素。 10、敏感性分析既可用于對靜態(tài)經(jīng)濟指標的分析，也可用于對動態(tài)經(jīng)濟指標的分析。 11、單因素敏感性分析方法：財務(wù)評價指標的確定；不確定因素的選擇；不確定因素波動程度及其對分析指標可能帶來的增減變化分析；敏感性因素的確定（敏感性系數(shù)、臨界點） 12、多因素敏感性分析方法：多因素敏感性分析的方法主

46、要有兩種：一是敏感面分析法。這種方法是把一次改變一個參數(shù)的敏感性分析方法應(yīng)用到多個參數(shù)的敏感性分析；二是采用樂觀一悲觀分析法。 13、房地產(chǎn)投資風險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達到的損失。 14、房地產(chǎn)投資風險的特征：客觀性、不確定性、潛在性、可預(yù)測性、可測性、相關(guān)性 15、房地產(chǎn)投資項目風險分析是在房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價和不確定性分析的基礎(chǔ)上，進一步綜合分析識別房地產(chǎn)投資項目在將來建設(shè)和運營過程中潛在的主要風險因素，揭示風險來源，判別風險程度，提出規(guī)避風險的對策，降低風險損失。 16、房地產(chǎn)投

47、資項目風險分析一般包括風險識別、風險估計、風險評價和風險應(yīng)對四個環(huán)節(jié)。 17、房地產(chǎn)投資風險識別是指運用系統(tǒng)論的方法對投資項目進行全面考察、綜合分析，找出潛在的各種風險因素，并對各種風險進行比較、分類，確定各因素間的相關(guān)性和獨立性，判斷其發(fā)生的可能性及對項目的影響程度，按其重要性進行排序，或賦予權(quán)重。 目的主要有兩個：①為房地產(chǎn)投資風險估計和風險評價型礎(chǔ)；②為選擇最佳的風險應(yīng)對方案提供依據(jù)。房地產(chǎn)投資風險識別的特點有系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性。 18、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)性風險：通貨膨脹風險 、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險或然損失風險

48、19、房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)性風險：收益現(xiàn)金流風險 、資本價值風險、比較風險、時間風險、持有期風險 20、房地產(chǎn)投資風險識別的主要方法：問卷調(diào)查法 、專家調(diào)查法、情景分析法 21、房地產(chǎn)投資風險的測度：（1）期望值（2）標準差（3）變異系數(shù) 22、房地產(chǎn)投資風險評價：以經(jīng)濟指標的累計概率、標準差、變異系數(shù)為判別標準；以綜合風險等級為判別標準 23、房地產(chǎn)投資風險應(yīng)對的原則：連續(xù)性、針對性、可行性、經(jīng)濟性 24、房地產(chǎn)投資風險應(yīng)對的方法：風險預(yù)防、風險回避、風險轉(zhuǎn)移（契約性轉(zhuǎn)移、項目資金證券化）、風險組合、風險自留（承擔風險、自保風險）、風險利用

49、 25、房地產(chǎn)投資風險防范策略：保險策略、投資分散策略、融資策略、聯(lián)合策略 投資分散策略：（1）投資區(qū)域分散（2）投資種類分散（3）投資時間分散 第七章 房地產(chǎn)投資項目方案比選 1、房地產(chǎn)投資項目方案的類型：（1）獨立方案（2）互斥方案（3）混合方案（4）互補方案（5）現(xiàn)金流量相關(guān)方案（6）組合互斥方案 2、房地產(chǎn)投資項目的比選有兩個層面：一是項目間的比選，這實際上是投資機會的比選。二是同一項目的投資方案比選。 其作用主要體現(xiàn)在以下方面：一是有利于把握墾堡塱投資機會和選擇最優(yōu)的投資方案，使投資者有限的資金得到相對安全和

50、有效的利用；二是有利于提高決策者科學(xué)決策的能力，避免或減少投資決策中的失誤；三是有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭的能力。 3、在對互斥方案進行比較時，經(jīng)濟效果評價包含了兩部分內(nèi)容：一是考慮各個方案自身的經(jīng)濟效果，即進行絕對經(jīng)濟效果檢驗，用經(jīng)濟效果評價標準檢驗方案自身的經(jīng)濟性，稱為“絕對經(jīng)濟效果檢驗”。二是考察哪個方案相對最優(yōu)，稱為“相對經(jīng)濟效果檢驗”。 4、計算期相同的互斥方案比選：凈現(xiàn)值比較法、凈現(xiàn)值率比較法、差額投資內(nèi)部收益率法、差額凈現(xiàn)值法、差額投資回收期法 5、計算期不同的互斥方案比選：年值法、現(xiàn)值法。年值法：凈年值法、費用年值法?，F(xiàn)值法：最小公倍數(shù)法、年值折現(xiàn)法、差

51、額內(nèi)部收益率法。最小公倍數(shù)法也稱為方案重復(fù)法是以以各備選方案計算期的最小公倍數(shù)作為方案比選的共同計算期，并假設(shè)各個方案均在這個共同計算期內(nèi)重復(fù)進行，即各備選方案枉其計算期結(jié)束后，均按與其原方案計算期內(nèi)完全相同的現(xiàn)金流量循環(huán)至共同計算期結(jié)束。年值折現(xiàn)法是按照某一共同計算期將各備選方案的年值折現(xiàn)得到用于方案比選的現(xiàn)值。 6、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的作用：（1）申請項目核準的依據(jù)（2）項目投資決策的依據(jù)（3）籌集建設(shè)資金的依據(jù)（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)（5）下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)（6）項目考核和后評價的依據(jù) 7、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的工作步驟：接受

52、委托、組建工作小組、確定工作計劃、調(diào)查研究、方案研制與優(yōu)化、項目的經(jīng)濟評價、編寫可行性研究報告 8、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的的基本構(gòu)成：封面、摘要 、目錄 、正文 、附表附圖 、主要參考資料 9、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的內(nèi)容：項目總說明；項目概況；開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定；市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；規(guī)劃設(shè)計方案的選擇；資源供給條件分析；環(huán)境影響評價；項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究；開發(fā)建設(shè)計劃的編制；項目的經(jīng)濟評價及社會效益分析；結(jié)論及建議。 10、投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原則：(1)“有無對比”原則。(2)效益與費用計算口徑對應(yīng)一致的原則。(

53、3)收益與風險權(quán)衡的原則。(4)定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主的原則。 (5)動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分析為主的原則。 11、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的編制步驟：(1)資料搜集與整理統(tǒng)計。(2)項目規(guī)劃方案設(shè)計。(3)項目進度安排。(4)項目總投資費用估算。(5)項目的租售計劃及價格預(yù)測。(6)項目資金籌措計劃。(7)基本報表的編制及經(jīng)濟指標計算。 (8)對經(jīng)濟評價指標的檢驗。(9)不確定性分析和風險分析。(10)可行性研究報告的結(jié)構(gòu)設(shè)計。 第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的特征：(1)質(zhì)量要求較高。(2)時間目標的限定性較強。(3

54、)費用目標較強。(4)具有較強的系統(tǒng)性。(5)涉及諸多法規(guī)政策。 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目全壽命周期：一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目的全壽命周期，包括前期策劃、設(shè)計、實施和使用四個印段：(1)項目前期策劃階段。(2)項目設(shè)計階段。(3)項目實施階段。 (4)項目使用階段。 3、房地產(chǎn)開發(fā)項目的系統(tǒng)構(gòu)成：工程系統(tǒng)、目標系統(tǒng)。工程系統(tǒng)：單項工程、單位工程、分部工程、分項工程。目標系統(tǒng)：功能目標、管理目標、影響指標 4、按照項目管理工作任務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理系統(tǒng)可分為下列方面：(1)成本管理(2)工期管理(3)質(zhì)量管理(4)現(xiàn)場管理(5)組織和信息管理。(6)合同管理(7)風險

55、管理 5、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程： (1)項目建議書階段。(2)可行性研究階段。 (3)設(shè)計階段。(4)施工準備階段。(5)施工階段(6)竣工驗收、交付使用階段。 6、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理組織： (1)職能型組織。(2)項目型組織。(3)矩陣型組織。 7、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招投標的方式：公開招標、邀請招標、儀標 8、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標的程序：招標前的準備工作；發(fā)出招標公告或邀請函；投標人資格審查；招標文件；開標、評標和授標；簽訂工程承包合同 9、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投標的程序：投標前的準備工作；工程投標詢價和現(xiàn)場考察；經(jīng)濟標和技術(shù)標確定；填制標書和競標。 投

56、標前的準備工作：收集招標信息和資料、投標可行性分析、組成投標小組。工程投標詢價和現(xiàn)場考察：詢價、現(xiàn)場調(diào)研。 10、房地產(chǎn)開發(fā)項目工期計劃：總工期計劃的確定、工期計劃的過程 11、房地產(chǎn)開發(fā)項目進度通常是指項目實施結(jié)果的進展情況。 項目進度控制的范圍：項目的各個階段、項目的各個組成部分、影響進度的各種因素。項目進度控制的實施：項目設(shè)計進度控制、項目實施進度控制（實施進度調(diào)整、進度控制）。 12、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資費用構(gòu)成： 13、、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資規(guī)劃：(1)在設(shè)計準備階段，通過投資目標的風險分析、項目功能與使用要求的分析和確定，編制建設(shè)項目的投

57、資規(guī)劃，用以指導(dǎo)設(shè)計階段的設(shè)計工作以及相應(yīng)的投資控制工作。(2)在工程設(shè)計階段，以投資規(guī)劃控制方案設(shè)計階段和初步設(shè)計階段的設(shè)計工作，編制設(shè)概算。以投資規(guī)劃和設(shè)計概算控制施工圖的設(shè)計工作，編制施工圖預(yù)算，確定工程承包合同格等。(3)在工程施工階段，以投資規(guī)劃、施工圖預(yù)算和工程承包合同價格等控制施工階段的工作，編制資金使用計劃，以作為施工過程中進行工程計量和工程進度付款的計劃目標。 14、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制：(1)在工程設(shè)計階段，運用設(shè)計標準和標準設(shè)計、價值工程和限額設(shè)計方法等，以投資規(guī)劃和批準的投資估算為計劃投資的目標值控制初步設(shè)計。(2)在工程施工招標階段，以工程設(shè)計文件（包括

58、設(shè)計概算或施工圖預(yù)算文件）為依據(jù)，結(jié)合工程施工的具體條件，如現(xiàn)場條件：市場價格和招標人的特殊要求等，編制招標文件，選擇合適的合同計價方式，確定工程承包合同價格。 (3)在工程施工階段，以施工圖預(yù)算和工程承包合同價格等為控制目標，通過工程計量、工程變更控制和工程索賠等方法，按照承包方實際完成的工程量，準確計量施工階段實際發(fā)生工程費用。(4)在工程竣工驗收階段，全面匯集在工程建設(shè)過程中實際花費的全部費用，編制竣工決算(5)在工程保修階段，根據(jù)工程承包合同，協(xié)助處理項目使用期間出現(xiàn)的各種質(zhì)量玨問題，選擇相關(guān)的處理方案和方式；合理確定工程保修費用。 15、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的內(nèi)涵和構(gòu)成：質(zhì)量

59、是一組固有的特性滿足要求的程度(is0 9000)。引申到房地產(chǎn)開發(fā)項目，其質(zhì)量就是國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標準和設(shè)計文件以及房地產(chǎn)開發(fā)項目合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)品安全、適用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求，通常體現(xiàn)在可用性、可靠性、經(jīng)濟性、與環(huán)境的協(xié)等方面。 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量包括工程實物質(zhì)量和管理過程質(zhì)量。 16、房地產(chǎn)開發(fā)項目全面質(zhì)量管理的基本觀點：(1)質(zhì)量第一。(2)以預(yù)防為主。(3)為用戶服務(wù)。(4)一切用數(shù)據(jù)說話。 17、房地產(chǎn)開發(fā)項目全面質(zhì)量管理程序： (1)制定計劃階段。2)執(zhí)行階段。(3)檢查階段(4)處理階段。 18、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量計劃：

60、決策階段的質(zhì)量策劃、設(shè)計階段的質(zhì)量計劃、施工階段的質(zhì)量計劃 19、決策階段的質(zhì)量策劃包括以下內(nèi)容：①質(zhì)量策劃的目的。②職責③資源管理。④項目實現(xiàn)的控制。⑤測量、分析和改進。 20、計階段的質(zhì)量計劃主要包括：①依據(jù)業(yè)主確定的總功能目標和項目的總質(zhì)量標準，市場、銷售部門提出產(chǎn)品數(shù)量和具體的質(zhì)量要求占②各部門提出對規(guī)劃及建筑的空間、位置、功能、質(zhì)量的要求。 21、施工質(zhì)量計劃主要包括：①工程特點及施工條件分析。②履行施工合同所必須達到的工程質(zhì)量目標及其分解目標。③質(zhì)量管理組織構(gòu)、人員及資源配置計劃。④為確保工程質(zhì)量所采取的施工技術(shù)方案、施工程序。⑤材料設(shè)備質(zhì)量管理及控制

61、措施。⑥工程檢測項目計劃及方法等。⑦施工質(zhì)量控制點的設(shè)置。 22、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的特點：全面性、及時性和主動性、標準的適應(yīng)性、連續(xù)性和相關(guān)性 23、設(shè)計階段的質(zhì)量控制：分階段進行審查、委托專家審查、多方案對比選擇、對設(shè)計工作質(zhì)量進行檢查 24、施工過程中的質(zhì)量控制：審核有關(guān)技術(shù)文件、報告或報表；現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督檢查；現(xiàn)場質(zhì)量檢驗 25、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量驗收：(1)檢驗批。(2)分項工程。(3)分部工程。(4)單位工程。 26、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同通常包括下列內(nèi)容：①合同的當事人。②合同的標的。③標的的數(shù)量和質(zhì)量。④合向價款或酬金。⑤合同期限、履行地

62、點和方式。⑥違約責任。⑦解決爭執(zhí)的方法。 27、業(yè)主的主要合同關(guān)系包括：①工程咨詢合同②工程勘察設(shè)計合同③工程監(jiān)理合同④工程施工合同⑤工程貨物采購合同⑥融資合同。施工承包商的主要合同關(guān)系包括：①分包合同。②貨物采購合同。③運輸合同。④加工合同。⑤租賃合同。⑥勞務(wù)供應(yīng)合同⑦保險合同。 28、依據(jù)計價方式不同，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)過程中常見的合同類型有：(1)總價合同。(2)單價合同。(3)成本加酬金合同。 29、在房地產(chǎn)開發(fā)項目合同中，比較重要的條款有：（1）適用于合同關(guān)系的法律，以及合同爭議處理的方式。(2)付款方式。(3)合同價格的調(diào)整條件、范圍、調(diào)整方法，特

63、別是由于物價上漲、匯率變化、法律變化、關(guān)稅變化對合同價格調(diào)整的規(guī)定。(4)合同雙方風險的分擔。(5)對承包商的激勵措施。(6)為了保證雙方誠實信用，必須有相應(yīng)的合同措施。 30、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的解決：和解、調(diào)解、仲裁、訴訟 第九章 房地產(chǎn)市場營銷 1、房地產(chǎn)市場營銷的含義：營銷的出發(fā)點是客戶對房地產(chǎn)產(chǎn)品及相關(guān)服務(wù)的需求；營銷策略和營銷計劃應(yīng)當是有效的；開發(fā)企業(yè)對營銷活動的管理應(yīng)當實施動態(tài)控制；營銷不僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品的營銷，更是相關(guān)服務(wù)的營銷； 2、房地產(chǎn)市場營銷的特點：營銷市場廣泛性；營銷組織的區(qū)域性；營銷策略的差異性； 3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念

64、：生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念、推銷觀念、市場營銷觀念、社會營銷觀念 4、直接渠道的優(yōu)點：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，可以避免房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)介入可能造成的短期行為②產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購買特點及變化趨勢，由此可以較快地調(diào)整銷售策略。 5、直接渠道的缺點：①房地產(chǎn)銷售是一項專業(yè)性很強的工作。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接銷售，會分散企業(yè)人力、物力、財力，分散企業(yè)決策層精力，處理不當會顧此失彼，開發(fā)和銷售都受影響。 6、間接渠道的優(yōu)點：①有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長。②有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中精力，緩解人力、物力、財力的不足，重點進行商品房開

65、發(fā)建設(shè)方面的工作。 7、間接渠道的缺點：①房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)雖然有市場調(diào)研等方面的優(yōu)勢，但存在著對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房不如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)熟悉的缺點，容易造成開發(fā)和銷售的矛盾，增大開發(fā)與銷售之間協(xié)調(diào)的工作量。②如果房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的銷售業(yè)績和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己售預(yù)計的業(yè)績基本持平，這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的傭金就“得不償失”。 8、房地產(chǎn)營銷渠道選擇的原則：經(jīng)濟性、可控性、適應(yīng)性 9、擇房地產(chǎn)銷售渠道應(yīng)考慮的因素主要包括：①房地產(chǎn)市場供求狀況；②房地產(chǎn)項目本身的市場前景；③可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)數(shù)量和能力；④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實力和發(fā)戰(zhàn)略。 10、

66、量化分析的基本思路是：(1)不同銷售渠道的潛在銷售量分析。(2)不同銷售渠道的收益（成本）分析。(3)不同銷售渠道的投資報酬率分析。 11、商品房銷售代理具有下列特征：①代理人應(yīng)當以被代理人的名義實施民事行為。②代理人應(yīng)當在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)實施代理行為。③代理人在授權(quán)范圍內(nèi)可以進行獨立的思表示。④代理的法律后果直接歸屬被代理人。 12、商品房銷售代理的基本關(guān)系：據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間的關(guān)系不同，商品房銷售代理主要有獨家代理、共同代理、參與代理三種形式。 13、商品房銷售代理工作流程：（1）委托人尋找可能的代理機構(gòu)。(2)選擇代理機構(gòu)，協(xié)商委托代理事項，簽署委托代理合同。（3）委托人提交有關(guān)資料。(4)代理機構(gòu)進行營銷企劃。(5)代理機構(gòu)進行租售準備。{6)代理機構(gòu)租售執(zhí)行。(7)委托人與代理機構(gòu)進行項目結(jié)算。 14、房地產(chǎn)價格策略是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營總目標的要求，圍繞房地產(chǎn)價格制定而確定的定價目標，以及為了實現(xiàn)預(yù)定的定價目標，在房地產(chǎn)價格確定和調(diào)整中所使用的房地產(chǎn)定價原則、方法和技巧。房地產(chǎn)價格策略的內(nèi)容一般包括：①房地