經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)制度研究.doc

經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)制度研究 1、實行經(jīng)濟適用房的重大意義及現(xiàn)狀 經(jīng)濟適用房制度在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期功不可沒，對構(gòu)建和諧 社會 ，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大貢獻(xiàn)。 可見經(jīng)濟適用房制度急需改革和創(chuàng)新，而非簡單的拋棄，經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)制度就是一個可以在很大程度上解決以上問題的創(chuàng)新制度。 2、對共有產(chǎn)權(quán)制度的細(xì)節(jié)分析 (1)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的性質(zhì) 經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)制度一經(jīng)推出便備受爭論，大多反對者都是用傳統(tǒng)思維對新制度提出質(zhì)疑，用多學(xué)科擴展思維思考這些問題發(fā)現(xiàn)它們恰恰是體現(xiàn)新制度的合理性和優(yōu)越性。 共有產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的基本思路是：堅持共有財政原則，遵循市場經(jīng)濟 規(guī)律 ，運用 現(xiàn)代 產(chǎn)權(quán)法則，建立“政府與個人按份額共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房”制度。其基本含義是，政府用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的財政性支出轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)在本質(zhì)是，堅持經(jīng)濟適用房的雙重性質(zhì)，實現(xiàn)保障性與商品性兩者的有機統(tǒng)一。經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)與所有房屋產(chǎn)權(quán)一樣，具體在經(jīng)濟和 法律 關(guān)系上主要體現(xiàn)為房屋所有人對房屋的占有，使用，收益和處分的權(quán)利，這些權(quán)利根據(jù)所有人的意志，目標(biāo)和利益，可以統(tǒng)一，可以分離，可以有不同的組合形式。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，通過這些權(quán)利通過不同組合，體現(xiàn)經(jīng)濟適用房的保障性、商品性的統(tǒng)一。 共有產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新要點包括：改變土地供應(yīng)方式，地價由市場供求產(chǎn)生，使房地產(chǎn)商沒有通過土地價差獲利的空間；改變定價方式，房屋價格同商品房接軌，基本消除倒賣經(jīng)濟適用房獲利的可能；改變交易性質(zhì)，受助者一旦賣出房產(chǎn)，政府作為共有產(chǎn)權(quán)人，可按比例收回投資，解決了先行政策資金不能循環(huán)利用的問題。 (2)共有產(chǎn)權(quán)制度實現(xiàn)社會保障功能的高成本 持這種觀點的學(xué)者認(rèn)為，將轉(zhuǎn)移支付凝固在房產(chǎn)這種“實體”上，其實際性質(zhì)和廉租房等同，但房產(chǎn)的所有權(quán)卻沒有廉租房那樣“清晰”，當(dāng)房產(chǎn)進(jìn)行交易時，房屋的不同所有者之間會產(chǎn)生利益的博弈行為，甚至有道德風(fēng)險發(fā)生的可能，當(dāng)事人會極力主張把房屋賤賣給自己的利益相關(guān)人，而以自己是產(chǎn)權(quán)的部分所有者為名反對政府提出的任何其他解決辦法，借此從中牟利，侵吞國家資產(chǎn)。對于這種做法，政府不可能逐一監(jiān)管，因此，共有產(chǎn)權(quán)制度的實行成本極高，沒有實際操作的可能。 我們應(yīng)該分清共有產(chǎn)權(quán)制度 經(jīng)濟 適用房和廉租房的區(qū)別，首先，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房有比廉租房更廣闊的適用范圍，在共有制度下，政府所占比例可以在0100%間隨意選擇，而廉租房只能由政府出全款，政府一來可以抽出資金幫助更多的人，二來擴大了受惠范圍。其次，由于居住著自己擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，會提高其對房屋的維護意識，因為其自身也是出售時房價過低的受害者，這不僅不會增加政府的成本，相反，可以部分解決廉租房制度中的房屋損壞 問題 ，降低政府的監(jiān)督和修繕費用。 對于部分產(chǎn)權(quán)個人低價出售的道德風(fēng)險問題，我們可以借鑒我國民法通則第78條第3款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利”。當(dāng)政府認(rèn)為售價過低時(例如低于市場價格)，政府具有優(yōu)先購買的權(quán)利，此種辦法完全可以解決這一難題。 (3)個人出資比例過小問題 由于共有產(chǎn)權(quán)制度對個人的出資比例沒有明確的限制，會導(dǎo)致某些道德風(fēng)險的發(fā)生。人們會故意隱瞞自己的部分收入，使自己變得更“窮”，其目的是使政府多出資，個人少出資，以達(dá)到“出少錢，住大房”的目的。這種現(xiàn)象的危害還是很大的，一方面會占用大量的國家資金，減少受保障的人數(shù)，另一方面由于個人只占房屋產(chǎn)權(quán)的極小部分，導(dǎo)致在使用過程中有疏于保護的心理。 (4)國有產(chǎn)權(quán)部分的監(jiān)管問題 反對方堅持認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)制度中，國有部分的產(chǎn)權(quán)很難做到真正明晰。即原本應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)極為明晰的國有資產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清的嚴(yán)重問題，人民與政府之間的“委托代理”關(guān)系的監(jiān)督成本極高，會面對國資流失的危險。 本文也承認(rèn)這種現(xiàn)象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把這種缺陷歸結(jié)于共有產(chǎn)權(quán)制度上面來卻有失偏頗。在我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌期間，這個問題其實是一個系統(tǒng)性風(fēng)險，幾乎每個和國有資產(chǎn)相聯(lián)系的問題都會涉及這種風(fēng)險。廉租房制度同樣也有國有資產(chǎn)的流失的可能，我們必須做好長期的，復(fù)雜的斗爭準(zhǔn)備，采取一些相應(yīng)對策： 第1，加強基礎(chǔ)管理，建立健全房屋資產(chǎn)管理制度。從資產(chǎn)的購置直到出售建立一整套規(guī)范化的管理制度。加強隊伍建設(shè)，選派責(zé)任心強，政策水平高，懂經(jīng)濟，會管理的人員承擔(dān)房屋資產(chǎn)管理工作。建議成立專門的國有股份房產(chǎn)監(jiān)管機構(gòu)。 第2，加大宣傳力度，提高全民保護國有資產(chǎn)的 法律 意識，把關(guān)心和維護國有資產(chǎn)變?yōu)槊總€公民的自覺行動。 第3，明確法律責(zé)任。為保證國有資產(chǎn)的安全與完整，必須建立一套合理的查處體制，明確法律責(zé)任。國家工作人員膽敢違規(guī)操作，對其進(jìn)行行政，甚至刑事處罰。 3、 總結(jié) 共有產(chǎn)權(quán)制度可以實現(xiàn)住房保障資源的累積倍增，促進(jìn)有 中國 特色的住房保障體系的形成；可以實現(xiàn)經(jīng)濟適用房的循環(huán)利用，提高 社會 保障資源的利用效率；可以擴大住房保障范圍，實現(xiàn)住房保障功能的轉(zhuǎn)軌和升級；可以更好的發(fā)揮政府的調(diào)控功能。 共有產(chǎn)權(quán)制度是經(jīng)濟適用房改革過程中的重大創(chuàng)新，像任何新生事物一樣，也會遇到這樣或者那樣的問題，有時會伴隨產(chǎn)生以前沒有遇到的新的問題。我們對好制度進(jìn)行評價的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是是否極大解決原有弊端，同時帶來較少的副作用。從這一點上來看，本文認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)制度是解決經(jīng)濟適用房現(xiàn)有困境的極佳選擇。值得特別指出的是，住房問題是關(guān)系到國計民生的重大問題，不是僅靠某一兩個學(xué)科的 理論 就可以很好解決的，需要建筑、經(jīng)濟、管理、法律等相關(guān)學(xué)科的共同完善，相信在各學(xué)科取長補短的過程中，共有產(chǎn)權(quán)制度的 發(fā)展 和成熟會有更大的質(zhì)的飛躍。第 5 頁 共 5 頁