經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度研究.doc
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經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度研究 1、實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房的重大意義及現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)適用房制度在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期功不可沒,對(duì)構(gòu)建和諧 社會(huì) ,保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大貢獻(xiàn)。 可見經(jīng)濟(jì)適用房制度急需改革和創(chuàng)新,而非簡(jiǎn)單的拋棄,經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度就是一個(gè)可以在很大程度上解決以上問題的創(chuàng)新制度。 2、對(duì)共有產(chǎn)權(quán)制度的細(xì)節(jié)分析 (1)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì) 經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度一經(jīng)推出便備受爭(zhēng)論,大多反對(duì)者都是用傳統(tǒng)思維對(duì)新制度提出質(zhì)疑,用多學(xué)科擴(kuò)展思維思考這些問題發(fā)現(xiàn)它們恰恰是體現(xiàn)新制度的合理性和優(yōu)越性。 共有產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的基本思路是:堅(jiān)持共有財(cái)政原則,遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 規(guī)律 ,運(yùn)用 現(xiàn)代 產(chǎn)權(quán)法則,建立“政府與個(gè)人按份額共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房”制度。其基本含義是,政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政性支出轉(zhuǎn)化為投資,政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)在本質(zhì)是,堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房的雙重性質(zhì),實(shí)現(xiàn)保障性與商品性兩者的有機(jī)統(tǒng)一。經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)與所有房屋產(chǎn)權(quán)一樣,具體在經(jīng)濟(jì)和 法律 關(guān)系上主要體現(xiàn)為房屋所有人對(duì)房屋的占有,使用,收益和處分的權(quán)利,這些權(quán)利根據(jù)所有人的意志,目標(biāo)和利益,可以統(tǒng)一,可以分離,可以有不同的組合形式。在共有產(chǎn)權(quán)制度下,通過這些權(quán)利通過不同組合,體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的保障性、商品性的統(tǒng)一。 共有產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新要點(diǎn)包括:改變土地供應(yīng)方式,地價(jià)由市場(chǎng)供求產(chǎn)生,使房地產(chǎn)商沒有通過土地價(jià)差獲利的空間;改變定價(jià)方式,房屋價(jià)格同商品房接軌,基本消除倒賣經(jīng)濟(jì)適用房獲利的可能;改變交易性質(zhì),受助者一旦賣出房產(chǎn),政府作為共有產(chǎn)權(quán)人,可按比例收回投資,解決了先行政策資金不能循環(huán)利用的問題。 (2)共有產(chǎn)權(quán)制度實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障功能的高成本 持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,將轉(zhuǎn)移支付凝固在房產(chǎn)這種“實(shí)體”上,其實(shí)際性質(zhì)和廉租房等同,但房產(chǎn)的所有權(quán)卻沒有廉租房那樣“清晰”,當(dāng)房產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí),房屋的不同所有者之間會(huì)產(chǎn)生利益的博弈行為,甚至有道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能,當(dāng)事人會(huì)極力主張把房屋賤賣給自己的利益相關(guān)人,而以自己是產(chǎn)權(quán)的部分所有者為名反對(duì)政府提出的任何其他解決辦法,借此從中牟利,侵吞國家資產(chǎn)。對(duì)于這種做法,政府不可能逐一監(jiān)管,因此,共有產(chǎn)權(quán)制度的實(shí)行成本極高,沒有實(shí)際操作的可能。 我們應(yīng)該分清共有產(chǎn)權(quán)制度 經(jīng)濟(jì) 適用房和廉租房的區(qū)別,首先,共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房有比廉租房更廣闊的適用范圍,在共有制度下,政府所占比例可以在0100%間隨意選擇,而廉租房只能由政府出全款,政府一來可以抽出資金幫助更多的人,二來擴(kuò)大了受惠范圍。其次,由于居住著自己擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán),會(huì)提高其對(duì)房屋的維護(hù)意識(shí),因?yàn)槠渥陨硪彩浅鍪蹠r(shí)房?jī)r(jià)過低的受害者,這不僅不會(huì)增加政府的成本,相反,可以部分解決廉租房制度中的房屋損壞 問題 ,降低政府的監(jiān)督和修繕費(fèi)用。 對(duì)于部分產(chǎn)權(quán)個(gè)人低價(jià)出售的道德風(fēng)險(xiǎn)問題,我們可以借鑒我國民法通則第78條第3款規(guī)定:“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí),其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利”。當(dāng)政府認(rèn)為售價(jià)過低時(shí)(例如低于市場(chǎng)價(jià)格),政府具有優(yōu)先購買的權(quán)利,此種辦法完全可以解決這一難題。 (3)個(gè)人出資比例過小問題 由于共有產(chǎn)權(quán)制度對(duì)個(gè)人的出資比例沒有明確的限制,會(huì)導(dǎo)致某些道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。人們會(huì)故意隱瞞自己的部分收入,使自己變得更“窮”,其目的是使政府多出資,個(gè)人少出資,以達(dá)到“出少錢,住大房”的目的。這種現(xiàn)象的危害還是很大的,一方面會(huì)占用大量的國家資金,減少受保障的人數(shù),另一方面由于個(gè)人只占房屋產(chǎn)權(quán)的極小部分,導(dǎo)致在使用過程中有疏于保護(hù)的心理。 (4)國有產(chǎn)權(quán)部分的監(jiān)管問題 反對(duì)方堅(jiān)持認(rèn)為,共有產(chǎn)權(quán)制度中,國有部分的產(chǎn)權(quán)很難做到真正明晰。即原本應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)極為明晰的國有資產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)不明,權(quán)責(zé)不清的嚴(yán)重問題,人民與政府之間的“委托代理”關(guān)系的監(jiān)督成本極高,會(huì)面對(duì)國資流失的危險(xiǎn)。 本文也承認(rèn)這種現(xiàn)象是存在的,某些地方甚至是有目共睹的,但是把這種缺陷歸結(jié)于共有產(chǎn)權(quán)制度上面來卻有失偏頗。在我國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌期間,這個(gè)問題其實(shí)是一個(gè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),幾乎每個(gè)和國有資產(chǎn)相聯(lián)系的問題都會(huì)涉及這種風(fēng)險(xiǎn)。廉租房制度同樣也有國有資產(chǎn)的流失的可能,我們必須做好長(zhǎng)期的,復(fù)雜的斗爭(zhēng)準(zhǔn)備,采取一些相應(yīng)對(duì)策: 第1,加強(qiáng)基礎(chǔ)管理,建立健全房屋資產(chǎn)管理制度。從資產(chǎn)的購置直到出售建立一整套規(guī)范化的管理制度。加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè),選派責(zé)任心強(qiáng),政策水平高,懂經(jīng)濟(jì),會(huì)管理的人員承擔(dān)房屋資產(chǎn)管理工作。建議成立專門的國有股份房產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。 第2,加大宣傳力度,提高全民保護(hù)國有資產(chǎn)的 法律 意識(shí),把關(guān)心和維護(hù)國有資產(chǎn)變?yōu)槊總€(gè)公民的自覺行動(dòng)。 第3,明確法律責(zé)任。為保證國有資產(chǎn)的安全與完整,必須建立一套合理的查處體制,明確法律責(zé)任。國家工作人員膽敢違規(guī)操作,對(duì)其進(jìn)行行政,甚至刑事處罰。 3、 總結(jié) 共有產(chǎn)權(quán)制度可以實(shí)現(xiàn)住房保障資源的累積倍增,促進(jìn)有 中國 特色的住房保障體系的形成;可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的循環(huán)利用,提高 社會(huì) 保障資源的利用效率;可以擴(kuò)大住房保障范圍,實(shí)現(xiàn)住房保障功能的轉(zhuǎn)軌和升級(jí);可以更好的發(fā)揮政府的調(diào)控功能。 共有產(chǎn)權(quán)制度是經(jīng)濟(jì)適用房改革過程中的重大創(chuàng)新,像任何新生事物一樣,也會(huì)遇到這樣或者那樣的問題,有時(shí)會(huì)伴隨產(chǎn)生以前沒有遇到的新的問題。我們對(duì)好制度進(jìn)行評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是是否極大解決原有弊端,同時(shí)帶來較少的副作用。從這一點(diǎn)上來看,本文認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)制度是解決經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)有困境的極佳選擇。值得特別指出的是,住房問題是關(guān)系到國計(jì)民生的重大問題,不是僅靠某一兩個(gè)學(xué)科的 理論 就可以很好解決的,需要建筑、經(jīng)濟(jì)、管理、法律等相關(guān)學(xué)科的共同完善,相信在各學(xué)科取長(zhǎng)補(bǔ)短的過程中,共有產(chǎn)權(quán)制度的 發(fā)展 和成熟會(huì)有更大的質(zhì)的飛躍。第 5 頁 共 5 頁- 1.請(qǐng)仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對(duì)于不預(yù)覽、不比對(duì)內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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