《商業(yè)地產(chǎn)運營模式》

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,,商業(yè)地產(chǎn)運營模式,,,背景 2008年到2009年是房地產(chǎn)極不平靜的二年，樓市進入大落大起的深度調(diào)整期 。在這一大起大落的階段，商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關注，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運營商齊頭并進，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴張的高潮。而對市場反應極其靈敏的大型開發(fā)企業(yè),早在前幾年就把持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營做為企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。 如保利、中海、SOHU中國、富地、合生創(chuàng)展、世貿(mào)等。住宅市場的研究經(jīng)過多年的研究以后，理論相對較為成熟了，但是商業(yè)地產(chǎn)由于在我國起步較晚，對商業(yè)地產(chǎn)的研究還剛剛開始，商業(yè)地產(chǎn)完善的發(fā)展概念也許是在近期才有的。商業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住宅市場的新興行業(yè)。如果還單純還停留在住宅市場的經(jīng)營理念還從事操作商業(yè)地產(chǎn)， 風險不言而育。所以有必要對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行一次全方位的認識。希望本報告能起到拋磚引玉的作用！,,貳、市場篇,,叁、借鑒篇,肆、建議篇,,核 心 內(nèi) 容,導 讀 目 錄,壹、理論篇,,,壹 理論篇,貳 市場篇,叁 借鑒篇,肆 建議篇,一、商業(yè)地產(chǎn)涵義 二、商業(yè)地產(chǎn)分類 三、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別 四、商業(yè)地產(chǎn)的價值 五、商業(yè)租售模式,廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營場所等,廣義概念,狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式,狹義概念,注：商業(yè)地產(chǎn)與“地產(chǎn)”的關系不如與“商業(yè)”來得緊密，其更多屬性是在“商業(yè)”上。,,第一部分 理 論 篇,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,商業(yè)地產(chǎn)的價值,與住宅比較,商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構筑物、附著物和由此所衍生的權利和義務關系的總和。,,租售模式,隨著社會的發(fā)展和科學技術的進步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個方面的趨勢：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術的復雜化。商業(yè)建筑不但是購物場所，而且可能結合休閑、娛樂和餐飲等功能。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,興力達廣場,天河城廣場,商業(yè)分類——大型商業(yè)綜合體（購物中心）,,租售模式,,商業(yè)分類----開放式商業(yè)街區(qū),商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點是分散經(jīng)營，租戶可得性較強、便于銷售，回報快，但同時也面臨著管理難度大的缺點，平衡集團戰(zhàn)略、當?shù)厥袌銮闆r及商業(yè)街特點，也是可考慮的商業(yè)模式,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,,商業(yè)分類----專業(yè)市場,專業(yè)市場的優(yōu)勢在于其價格和資源優(yōu)勢，依托當?shù)刂еa(chǎn)業(yè)所關聯(lián)的產(chǎn)品，建立專業(yè)市場也是項目較為可行的商業(yè)模式。,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,,,泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等）,旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運動等商業(yè)概念對于某項目來說也是可考慮的商業(yè)模式,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,,,泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等）,旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運動等商業(yè)概念對于某項目來說也是可考慮的商業(yè)模式,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,,隨著項目寫字樓，會展等商業(yè)業(yè)態(tài)投入運營，項目將吸引眾多的商務人士，而不再僅僅是專業(yè)市場的業(yè)主，進而必然將產(chǎn)生對中高檔商務酒店需求?目前整個商圈范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)中高檔酒店的供應，為項目開發(fā)酒店提供了市場機會?因項目所在區(qū)域尚屬于升級改造過程中，對高檔五星級酒店的承受能力有限，而三星級酒店較難與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型酒店拉開檔次，初步判斷四星級商務酒店應該是合適的選擇方向,商業(yè)分類----酒店,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,,從行業(yè)研究結果來看，目前業(yè)內(nèi)對甲級寫字樓市場非常看好，認為市場在未來幾年將迅速發(fā)展，空置率下降，租金和售價大幅攀升?目前寫字樓的分布主要坐落于CBD區(qū)域，而本區(qū)則沒有甲級寫字樓的供應?雖然存在一定的市場機會，但由于項目所在區(qū)域為商貿(mào)區(qū)而不是對寫字樓有著大量需求的商務辦公區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)有寫字樓需求商家多為專業(yè)市場的業(yè)主，該類商家對寫字樓檔次、規(guī)模的需求及租金承受能力相對較低，因此對項目寫字樓的規(guī)模判斷尚需經(jīng)過謹慎市場研究,商業(yè)分類----寫字樓,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,,商業(yè)分類----商業(yè)辦公樓商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，“家”辦公成為現(xiàn)實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時尚的消費習慣，以SOHU·沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。商業(yè)分類----交通設施商鋪交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。,,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,租售模式,/住宅：住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，住宅提供給客戶的是一種他們需要的 “生活方式” /商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎設施，承擔商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們 的購物需求。同時商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等其他功能,功能,/住宅：住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)。 /商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)對地段的要求更高。李嘉誠先生關于決定商業(yè)地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那 就是“地段，地段，還是地段 ”商業(yè)對“易達性”的要求很高 ，要求具備較強的輻射力,地段,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,/住宅：客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升 值獲利 。 /商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。商業(yè)地 產(chǎn)的客戶群復雜性要遠甚于住宅的。,客戶,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,小結 商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復雜，專業(yè)性要求更高，并且，并且對企業(yè)的資金要求、運營能力要求更高。真正要實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商到房地產(chǎn)運營商轉(zhuǎn)變，挑戰(zhàn)頗大。,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,商業(yè)地產(chǎn)價值----商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈,,租售模式,現(xiàn)階段國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作的主流模式：開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運營方，一個主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運營鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。但 未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作更多會依托基金的進入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨立的投資主體。,,與住宅地產(chǎn)相比商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營復雜性遠遠要求更高，在國家加大商業(yè)地產(chǎn)的額度時，現(xiàn)在像恒隆、華潤、保利、瑞安、御景等等，都還在加大物業(yè)持有，加大租金回報。為什么？ d ---- 舉例：四大天王的榜樣,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對住宅開發(fā)商的三重利,結論 住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結合最理想的產(chǎn)品。,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,商業(yè)地產(chǎn)價值----開發(fā)商的利益,商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營越增值的，持有經(jīng)營實現(xiàn)商業(yè)贏利和相鄰物業(yè)升值,壹,提升開發(fā)企業(yè)知名度,增加股票在資本市場上的吸引力,貳,以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行,增加授信額度,叁,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,,租售模式,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,/特點描述：只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權，銷售完成之后基本上就不再進行干預，僅由物 業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。/優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以快速回收投資，進而實現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經(jīng)營的壓力 和風險，同時投資者也具備完全的經(jīng)營自主權。 /劣勢分析：由于產(chǎn)權被分割出售后，經(jīng)營權迅速分散，經(jīng)營權迅速分散，開發(fā)商無法進行統(tǒng)一的招商和統(tǒng) 一的經(jīng)營管理，導致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)，導致最終經(jīng)營不善等后果，商鋪的價值也大大 縮水。 因此，該模式下客戶對未來的商業(yè)的價值預期容易產(chǎn)生悲觀情緒，不利于銷售的順利進展，最終可能 導致整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗。/匹配項目：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪，對于大賣場散 鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營管理失控。 /典型案例：深圳大東門商業(yè)區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性，采取只售不租的開發(fā)模式，取得了令人驚艷的成功， 成為深圳商業(yè)人流最為旺盛的商業(yè)中心之一；但此時同時，仍有很多商場也是難以立足，其中有相當一部分原 因，就是只售不租的營銷模式種下的禍根。由于大東門商圈更是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和引導，近年來，內(nèi)部環(huán)境惡 化，核心地位和商業(yè)功能正在嚴重退化。,模式一：只售不租,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,/特點描述：這種模式由開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)氛圍，并承擔經(jīng)營風險，通過持續(xù)有效的經(jīng) 營管理提升商業(yè)價值。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。 /優(yōu)勢分析：如果經(jīng)營得好的話，有利于打造項目的品牌價值，提升項目的競爭力，使整個物業(yè)能長期穩(wěn)定 地成為一個品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收益。 /劣勢分析：只租不售的開發(fā)模式對于發(fā)展商的資金實力要求非常高，資金壓力較大，同時面臨經(jīng)營風險； 缺乏商業(yè)經(jīng)營能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖 然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風險降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報較低；如果采取散租模式， 雖然能提高預期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導致商場經(jīng)營失敗。/匹配項目：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在購物中心的開發(fā)上，在購物中心遭遇“一賣就死” 的黑色定律之后，越來越多的開發(fā)商不得不面臨購物中心運營的現(xiàn)實。 /典型案例：深圳中信城市廣場是深圳市第一家大型城市中心MALL ，地處深南中信商圈，占地5萬平方米， 建筑面積15萬平方米，由購物中心、中信大廈和星光廣場三部分組成。深圳中信城市廣場國際品牌云集，2006 年一舉摘得中國購物中心領域最高獎項——“最佳購物中心運營獎”和“2007年度最佳購物中心運營團隊獎”,模式二：只租不售,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,/特點描述：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租，采取自主經(jīng)營模式，介入百貨、超市、家居 等零售行業(yè)。 /優(yōu)勢分析：開發(fā)商自主經(jīng)營，既是所有者，同時也是經(jīng)營者，在商業(yè)經(jīng)營中應具有一定的優(yōu)勢；另一個動 因是出于融資考慮，一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動資金。 /劣勢分析：但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山，導致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運營中嗆 水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運營零售商業(yè)時，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場挖幾個人湊成班子，還不知百貨這 趟水的深淺就草草上陣，結果經(jīng)營失敗者十之八九。 /匹配項目：多出現(xiàn)于大型百貨中心的商業(yè)項目。 /典型案例：茂業(yè)百貨由茂業(yè)集團在全國范圍內(nèi)通過拍賣土地、收購物業(yè)、收購股權等多種方式進行積極拓 展，由茂業(yè)國際控股有限公司經(jīng)營管理，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，目前在全國華南、西南、華北、華東區(qū)域 共擁有19家門店。茂業(yè)國際實現(xiàn)百貨與地產(chǎn)的無鏠對接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。年銷 售額70多億元，稅收貢獻3億余元，擁有員工數(shù)萬人。,模式三：不售不租,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,/特點描述：租售結合的模式，就是租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一 小部分商鋪。 /優(yōu)勢分析：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌 商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應，將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售，即“主力店＋輔 營區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進駐能提升輔營區(qū)的銷售價值；該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和 經(jīng)營風險的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。 /經(jīng)營要點：要點一，以優(yōu)惠的租金引進零售的主力店、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品 牌的進駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；要點二，通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價值， 同時必須找到輔營區(qū)的準確定位，真正利用主力店的人流。 /典型案例：上海大拇指廣場租售并舉的運營模式，2萬平方米由主力店家樂福長期租賃，剩余4萬平方米商 鋪采取銷售策略，將所有權出售給投資者，但收回其經(jīng)營權，由證大商旅管理公司進行統(tǒng)一管理，實行所有權、 經(jīng)營權、管理權三權分離，既通過銷售回籠資金，又通過統(tǒng)一經(jīng)營管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。 家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。,模式四：租售結合,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,/特點描述：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在明確了主力店的情況下， 再對商圈進行準確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合。 /優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應提升自身的形象，加快中小店的招商進度，從而可以大大弱 化招商的風險，加快商鋪的銷售速度，減少各種資源的浪費。 /劣勢分析：該模式執(zhí)行國外先進的“先招商-后開發(fā)”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念，沒有明顯的劣勢，但問題是，主 力店的商業(yè)零售巨頭們對于開發(fā)商實力及項目地段的選擇非?？量?，對于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言，此模式的可 發(fā)揮空間有限。/典型案例：深國投與大連萬達采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒H國內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn) 略伙伴關系，構建了一條“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進行取地、規(guī)劃、定 位，與合作商共同形成強大的品牌互動效應。以深國投為例，截至2008年底，公司總資產(chǎn)為63億元人民幣并 商業(yè)地產(chǎn)領域的“深國投”品牌。,模式五：與商家聯(lián)營,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)概念,商業(yè)地產(chǎn)分類,與住宅比較,商業(yè)地產(chǎn)價值,,租售模式,/概念描述：一般是指成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)讓）經(jīng)營 管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排。 而對于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，可以采用為資產(chǎn)證券化定 制商業(yè)地產(chǎn)” 開發(fā)主流模式，以未來股東利益的最大化為目標，以商家的需求為條件，以消費者的需求特點和 喜好為設計原點，以資本市場上市為目的，進行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。 /優(yōu)勢分析：經(jīng)驗表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經(jīng)營需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而傳統(tǒng)的商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨“長期持有”和“資金（資本）不足”的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大 加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結構。事實上，國外發(fā)展較 好的購物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。對于開發(fā)商而言，風險方面的考慮也決定 了證券化模式的優(yōu)勢，證券化一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機，另一方面又可以將風險融入資本市場。 /操作方法：以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場公開發(fā)售部分（例如70%） 基金單位募集資金，同時保留部分收益（例如30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般性情況下，打包的商業(yè) 地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關聯(lián)公司運營管理。房地產(chǎn)商通過REITs回籠資金投入新項目的開發(fā)，項目成熟后又可以 賣給自已的REITs。,模式六：證券化模式,一、我國商業(yè)地產(chǎn)起步晚發(fā)展快 二、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段 三、商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 四、商業(yè)地產(chǎn)短期調(diào)整長期看好,壹 理論篇,貳 市場篇,叁 借鑒篇,肆 建議篇,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況： 起步晚、發(fā)展快、問題多、前景廣,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個階段,問題眾多,短期調(diào)整長期看好,發(fā)展概況,同歐美發(fā)達國家相比，從開發(fā)商行為與市場經(jīng)營模式來看，目前中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對滯后?！?0世紀80年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴格的經(jīng)濟關系?！?0世紀80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的“購物中心”，嚴格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴展到各大中小城市?！?20世紀90年代初期、中期，這些“購物中心”有些在百貨店的基礎上，將餐飲、娛樂等設施小規(guī)模引入，成為名副其實的購物中心；,起步晚,一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。特別是２００３年以來，近６年來，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年２６％的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。2008年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額3947.55億元 。二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。,發(fā)展快,,同發(fā)達國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個階段,問題眾多,短期調(diào)整長期看好,發(fā)展概況,,同發(fā)達國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個階段,問題眾多,短期調(diào)整長期看好,發(fā)展概況,,同發(fā)達國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個階段,問題眾多,短期調(diào)整長期看好,發(fā)展概況,每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國家和地區(qū)GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。,觀點,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個階段,問題眾多,短期調(diào)整長期看好,發(fā)展概況,,,,,2001-2003,2004-2007,2008-？,,,,,,,第一 階段,第二 階段,第三 階段,以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導營銷的是廣告宣傳以及現(xiàn)場銷售人員的技巧。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。,,,,以長期投資的思路進行操作投資者與經(jīng)營者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運營團隊。在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始導入“定位—招商—銷售—經(jīng)營管理”全方位市場經(jīng)營理念。目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃代理商，已經(jīng)開始充分重視和涉足經(jīng)營管理領域。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個發(fā)展階段,問題眾多,短期調(diào)整長期看好,發(fā)展概況,定位失誤很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，動不動就是幾十 萬平米的超大項目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進行 準確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。,非專業(yè)操作商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商 轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場所設計的業(yè) 態(tài)組合不合理或不切實際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風險。,1,2,產(chǎn)權分割出售商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，前幾年流行的產(chǎn)權式商鋪模式在實踐中 幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因為在產(chǎn)權分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意 愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于8％的投資回 報率問題。,3,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個發(fā)展階段,我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多,發(fā)展概況,短期調(diào)整長期看好,人才短板由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔任重用職位，其實這 是個誤區(qū)，容易導致商業(yè)地產(chǎn)項目失敗。,盲目拷貝模式我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費者習慣和 偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟收入的不同、經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)的不同，都會對項目的造成影響。我 國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結果往往是“形似神不似” 。,4,5,資金鏈斷裂地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報期較 長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。,6,區(qū)域市場競爭過度 當前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應市場競爭而導致超市 倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。,7,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個發(fā)展階段,我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長期看好,倒置的開發(fā)順序 我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用“拿地——規(guī)劃、設計 ——施工——貸款——銷售——營業(yè)”的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產(chǎn) 的嚴重脫節(jié)。,8,開業(yè)經(jīng)營,項目施工,項目招商,項目設計,項目規(guī)劃,土地獲取,融資,項目選擇,國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程,獲取土地,項目設計,項目施工,項目貸款,項目銷售/招商,開業(yè)經(jīng)營,目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程,,,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個發(fā)展階段,我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長期看好,,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個發(fā)展階段,我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長期看好,銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。,■2008年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額3947.55億元，同比增長11.5%，增幅同比回落28.6%；2008年全國商業(yè)地產(chǎn)新開工面積10480.18萬平方米，同比增長2.38%，增幅同比回落64.2%。 ■ 2008年住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)市場同時出現(xiàn)明顯的調(diào)整，但是從租金調(diào)整幅度來看，寫字樓租賃市場表現(xiàn)略好于住宅租賃市場。 ■國內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實，但并沒有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運營興旺的期待局面。 ■城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有放緩的趨勢。 ■國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在2008年也有所改善。 ■缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實力不強和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運營能力偏弱、專業(yè)細分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導地位，仍然是2008年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。 ■商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競爭,2008年短期調(diào)整表現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個發(fā)展階段,我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長期看好,受到經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展、城市化進程加快等因素驅(qū)動，中國二三線城市規(guī)模和城市建設普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進入放量擴展階段,發(fā)展驅(qū)動因素,導致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動因素為：人口規(guī)模的增長、住宅房地產(chǎn)開 發(fā)、交通系統(tǒng)建設和政策規(guī)劃導向,人口規(guī)模的增長是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動因素,1,住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導致商業(yè)格局變化的主要因素,2,交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持,3,政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個指導方向,4,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個發(fā)展階段,我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長期看好,區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費需求變化是商業(yè)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動 因素,消費需求變化 ? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費結 構也發(fā)生了較大變化，人們對購物場所 的環(huán)境、服務及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購物中心的出現(xiàn) ? 大型超市、購物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展,居民購買力不斷提高? 區(qū)域人均可支配收入水平 ? 居民富裕程度和購買力的提高，對商 業(yè)格局的變化有促進作用,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個發(fā)展階段,我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長期看好,人口規(guī)模增長 ? 區(qū)域戶籍人口增長率；外來暫住人口增長率 ? 人口規(guī)模的膨脹對傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應需求,人口遷移 從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導致該城市或區(qū)域成為人口導入型的城市或區(qū)域。,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個發(fā)展階段,我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長期看好,中國城市化進程和城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一 個契機,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個發(fā)展階段,我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長期看好,,,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個發(fā)展階段,我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長期看好,中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將由過去的單一模式向多種功能為一體的現(xiàn)代綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變,展望一,未來展望,,,開發(fā)主體：集團化開發(fā),連鎖經(jīng)營將成主流,展望二,并購整合推動行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴張，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為并購主要對象,展望三,一線城市的商業(yè)地產(chǎn)部正由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運營時代,展望四,二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴期。具有顯著的人口導入型特點的城市區(qū)域是商業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機,展望五,由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流,展望六,體驗式消費的商業(yè)模式將受到更多關注,展望七,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,三個發(fā)展階段,我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多,起步晚發(fā)展快,短期調(diào)整長期看好,一、富力地產(chǎn)商業(yè)運營模式 二、陽光股份商業(yè)運營模式 三、萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 四、大拇指廣場商業(yè)運營模式 四、海上海商業(yè)運營模式,壹 理論篇,貳 市場篇,叁 借鑒篇,肆 建議篇,標桿商業(yè)運營模式研究,企業(yè)篇----富力地產(chǎn),項 目 理 念,項 目 定 位,利用住宅小區(qū)建設商業(yè)地產(chǎn)綜合體，實現(xiàn)住宅小區(qū)商業(yè)價值最大化。富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來專業(yè)市場、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有 。其實富力除珠江新城外，并不直接單獨去建任何商業(yè)地產(chǎn)項目，它的商業(yè)地產(chǎn)項目實際上都是利用住宅小區(qū)為依托進行的配套開發(fā)，如富力兒童城是富力廣場住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場住宅的配套等等 。富力的住宅小區(qū)都沒有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設商業(yè)地產(chǎn)配套，從而使得住宅小區(qū)的商業(yè)價值最大化，尤其是專業(yè)市場，富力都是利用小區(qū)住宅的裙樓來建設，其商業(yè)價值比通常的超市、餐飲要大得多。,利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設專業(yè)市場和商業(yè)中心。富力的專業(yè)市場都不是專業(yè)建設的獨立的專業(yè)市場，而是如果住宅小區(qū)周邊恰好有成熟專業(yè)市場商圈，富力就會利用其住宅小區(qū)的裙樓或配套建設一個小型的專業(yè)市場，這樣借機融入商圈。其專業(yè)市場與其說是一個獨立的商業(yè)地產(chǎn)項目，不如理解為住宅小區(qū)的一部分。 逸景翠園建設廣州紡織博覽中心就是類似的定位，,標桿商業(yè)運營模式研究,企業(yè)篇----富力地產(chǎn),運 營 管 理,收 益 模 式,運營管理,利用專業(yè)運營機構，出讓部分營業(yè)收入，以求雙贏。 富力的酒店、公寓、寫字樓以及將要建設的北京富力城小區(qū)的社區(qū)型Mall，富力都是采取自己投資開發(fā)建設，然后由專業(yè)機構運營管理，由此出讓20-30%營業(yè)收入的方式來以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫字樓等常見商業(yè)地產(chǎn)項目這幾年獲得飛速發(fā)展的原因所在，實際上富力只是建設，運營交由合作方。,早期出售為主，現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)為出租為主 。 富力在2003年開始建設第一個商業(yè)地產(chǎn)項目富力兒童城時，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產(chǎn)項目如兒童城、愛丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經(jīng)擁有雄厚的實力，故其商業(yè)地產(chǎn)項目開始轉(zhuǎn)為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。,發(fā) 展 方 向,主推成熟的寫字樓、酒店/公寓，因地制宜適量發(fā)展小型商貿(mào)物流 富力雖然首個商業(yè)地產(chǎn)項目是專業(yè)市場兒童城，但從其在建和規(guī)劃的項目來說，主推是成熟穩(wěn)定的寫字樓和酒店/公寓，其目前在建的酒店數(shù)量達到7個，寫字樓9個，這在國內(nèi)一線房地產(chǎn)公司里面應是規(guī)模最大的。至于專業(yè)市場的商貿(mào)物流，其主要是依托住宅小區(qū)的區(qū)位，如果周邊有成熟商圈，就發(fā)展裙樓式的小型項目，如果沒有就不會專業(yè)建立獨立的大型商貿(mào)物流項目，所以其主線還是寫字樓酒店，這也是國際公認成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，能為其將來分拆為REITs海外上市作好準備。至于其它類型的項目如工業(yè)園等，也不排除其未來會進入。,標桿商業(yè)運營模式研究,企業(yè)篇----富力地產(chǎn),發(fā) 展 策 略,運營管理,小規(guī)模快速切入，搶占先機，先快后穩(wěn)。 富力早期并非實力雄厚的房地產(chǎn)商，但其又早在2003年就開始切入商業(yè)地產(chǎn)項目，比很多當時大型的地產(chǎn)公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是“快魚吃慢魚”的方式，搶占先機，獲得市場，先求快，到后來再逐步建設大型的商業(yè)地產(chǎn)項目如55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產(chǎn)商快速成長為一線大型地產(chǎn)商的策略，當然在其現(xiàn)在發(fā)展狀大后，其商業(yè)地產(chǎn)項目明顯呈現(xiàn)大型化。,項 目 區(qū) 位,市區(qū)核心地段，尤其是CBD區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對廣州市區(qū)內(nèi)廠房的拆遷后建設住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎，所以富力很長時間一直遵行這樣的項目區(qū)位選擇，目前富力的項目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是CBD區(qū)域，廣州珠江新城CBD富力擁有多達10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對來說無論是建設寫字樓、酒店/公寓還是商貿(mào)城專業(yè)市場，都擁有相當?shù)牡乩麅?yōu)勢，從這點來說，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。,標桿商業(yè)運營模式研究,企業(yè)篇----陽光股份,08年運營面積 達到27.4萬平方米租金收入達到1.47，09年運營面積將達到38.9萬平方米， 09年的租金收入達到2.18億元，,07年GIC的入主促使陽光股份產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,單傳的房地產(chǎn)開發(fā)商,由自有物業(yè)租賃業(yè)務與房地產(chǎn)并舉逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,,07年年報指出，公司未來新的戰(zhàn)略目標是，成為“中國領先的商業(yè)地產(chǎn)集團”，并將2008年確立為“戰(zhàn)略基礎年”。,標桿商業(yè)運營模式研究,企業(yè)篇----陽光股份,＊區(qū)域選址：立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時兼顧其他有潛力或者有合適項目的區(qū)域 ＊開發(fā)模式1.選址搶占先機，形成區(qū)位優(yōu)勢 2.訂單式建設有利于復制和擴張 3.通過長期經(jīng)營實現(xiàn)價值 4.已形成兩種成熟的運營模式 根據(jù)位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運營模式。,模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址：位于相對較遠的人口聚居區(qū)。 主力店及其他商鋪：以家樂?；蛘呶譅柆敒橹髁Φ?，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽光股份招商的客戶相對較多，需要對整個項目進行整體定位和規(guī)劃。 典型項目：位于通州的宜商嘉和項目，沈陽世達物流項目。,模式一：城市區(qū)域商業(yè)中心模式 選址：位于市中心或城市副中心較近區(qū)域。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動的非居住人口。 主力店：引入伊藤洋華堂經(jīng)營的綜合小型百貨為主力店，商場地下也是由洋華堂經(jīng)營的面積約5000-10000平方米的超市。 其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪， 典型項目：如北京的陽光大廈（除寫字樓部分）、正在建設中的朝陽十里堡A-Z TOWN項目、科創(chuàng)大廈（北苑）,,,標桿商業(yè)運營模式研究,企業(yè)篇----富力地產(chǎn),,,2008年底，富力被迫修正其發(fā)展策略?！跋鄳{(diào)低售價，增加銷售量，加快資 金回籠”。同時，“投資物業(yè)的建設速度將適當放緩”，計劃在2009年底前將 凈資產(chǎn)負債率降至80％以內(nèi)。合理處理高價獲得的土地，“尋求合作伙伴共同 開發(fā)優(yōu)質(zhì)的土地儲備,,標桿商業(yè)運營模式研究,企業(yè)篇----萬達地產(chǎn),,大連萬達集團成立于1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團，資產(chǎn)400億元，年銷售額300億元，年納稅20億元。萬達集團在全國四十多個城市投資項目，已在全國開業(yè)19個萬達廣場，6家五星級酒店，持有的收租物業(yè)面積達到300萬平方米。萬達集團計劃到2010年，資產(chǎn)超過600億元，年銷售收入超過400億元，年利潤超過60億元， 年納稅超過30億元，開業(yè)40個萬達廣場、16家五星級酒店、70家影城600塊電影銀幕、25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過600萬平方米，成為中國一流的企業(yè)集團。,資料來源：萬達集團網(wǎng)站,標桿商業(yè)運營模式研究,企業(yè)篇----萬達地產(chǎn),,,第一代產(chǎn)品,第二代產(chǎn)品,2002-2003年 純商業(yè)盒子式 （1）選擇省會或中心城市布局; （2）選址都在城市最核心商圈; （3）占地面積在1.2-2萬平，建筑面積在4-6萬平左右; （4）主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達影院; （5）1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場和影院; （6）建筑形態(tài)都為單個盒子式。 案例：長沙萬達商業(yè)廣場、南昌萬達商業(yè)廣場,2004年純商業(yè) 組合式 （1）選擇省會或中心城市布局; （2）選址都在城市最核心商圈; （3）占地面積在5萬平左右， 建筑面積在15萬平左右; （4）主力店一般為4家，百貨、超市 、建材家電專業(yè)賣場、影院; （5）每個主力店都為一個單體盒子，由多個盒子組成商業(yè)廣場。 案例：沈陽萬達商業(yè)廣場、天津萬達廣場。,,第三代產(chǎn)品,2006年后多產(chǎn)品綜合體 （1）選擇省會或中心城市布局; （2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心; （3）占地面積在10-20萬平，建筑面 積在 40-80萬平，其中商業(yè)規(guī)模在15-20萬平 左右; （4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（SOHO）、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社 區(qū)等組成; （5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等; （6）建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合形式;,標桿商業(yè)運營模式研究,企業(yè)篇----萬達地產(chǎn),萬達商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗和教訓： 用住宅開發(fā)手法做商業(yè)地產(chǎn)。 不了解商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)律，對風險估計不足，更沒有資本支撐中長期投資，對商業(yè)地產(chǎn)后期運營風險估計不足。 分割出售產(chǎn)權商鋪，造成難以統(tǒng)一經(jīng)營。 對“訂單地產(chǎn)”寄予了過高的非理性的期待。萬達一度只顧借助沃爾瑪主力店的優(yōu)勢，全力促銷商鋪，賣完不管或亂管，不明白城市綜合體的整體產(chǎn)品及其投資配制,造成早期項目的商戶造反,吃了大虧 沒有堅實的資金實力。招商工作中過于強調(diào)資金的回籠，特別是項目經(jīng)理在本位利益基礎上過分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報和速度，而缺乏對投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護。 第六 、缺乏有成熟經(jīng)驗的項目規(guī)劃、招商管理和運營管理團隊，項目業(yè)態(tài)組合人為硬來，功能匹配缺位，多數(shù)項目在招商上都感覺乏力。,商業(yè)地產(chǎn)的長期運營性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項目需要一個長期的市場培育期，需要長期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)的命脈是物業(yè)的使用價值，所以，這是萬達花了幾十億大價錢買的教訓。,標桿商業(yè)運營模式研究,企業(yè)篇----萬達地產(chǎn),,萬達商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓基礎上的積極改進措施 ： 萬達開始改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。 。 萬達開始尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，建立了專門的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計院。 萬達開始加大對商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，在建的10多個項目甚至幾乎全部持有，散售和持有的比重達到50%：50% 將房管（物業(yè)）公司與商業(yè)發(fā)展公司合并成立商業(yè)管理公司，加強對開業(yè)項目物業(yè)的長期專業(yè)化托管，強化收益權運營機制，避免了物業(yè)和商業(yè)“兩張皮”的問題，加大了統(tǒng)一招商、經(jīng)營、管理、服務的力度，從而有效的保障了項目后期的商業(yè)秩序和商戶的利益。 在銷售對象和招租商戶的甄選方面，認真對待市場的科學態(tài)度，對拿地、產(chǎn)品設計、商業(yè)業(yè)態(tài)匹配，慎之又慎，對商戶的經(jīng)營形式、信譽、經(jīng)營品類、實力等方面都有系統(tǒng)性的要求，把追求合理的項目商業(yè)布局和長期租金收益率當原則了，為之后的資產(chǎn)管理和資本運營打下了基礎。 在商業(yè)管理公司人力資源管理和項目團隊管理上，萬達開始花重金注重培育一支復合型的商業(yè)運營管理隊伍，建立總部管控和項目統(tǒng)籌制度，這是萬達了不起的進步。 萬達同時密切了商業(yè)地產(chǎn)的資本屬性，不再單打獨斗，而是廣泛與資本市場聯(lián)系，直接建立自己的百貨主力店，培育百貨商業(yè)板塊，減少主力店招租的物業(yè)租金壓力。 盡管受制于自身物業(yè)投資收益率的培育期和中國金融政策的限制，但萬達在為最終建立CDMA保障下的REITs資產(chǎn)包而努力！,“訂單地產(chǎn)” 的四要素,,標桿商業(yè)運營模式研究,企業(yè)篇----萬達地產(chǎn),,,,為城市代言,標準化基礎上的可復制性,通過模式的標準化和可復制化實現(xiàn)品牌價值，同時宏觀層面有具有特定主題,每一個政府都與政府高度的溝通合作，達到為為城市代言為城市創(chuàng)造價值的目的，同時為企業(yè)樹立品牌為企業(yè)贏得市場,打政府牌：,通過形象工程、就業(yè)工程，、稅收工程、百年工程，四大工程宣傳與打造，發(fā)揮商業(yè)項目的這一強力優(yōu)勢，將會為發(fā)展提供相當?shù)谋憷?1) 共同選址：對每一個店址由戰(zhàn)略伙伴提出意見，書面確認。 2) 技術對接：通過對高度，出入口、交通體系等技術對接，實現(xiàn)項目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認可。 3) 平均租金：與所有加入合作的伙伴，都約定一個前提條件，就是接受平均租金這個概念。全國的城市分三等租金。這樣做的好處是，每個店的租金具體多少不用再談判，速度快。 4) 先租后建：選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個協(xié)議，然后再投入建設。,標桿商業(yè)運營模式研究,項目篇----大拇指廣場,,標桿商業(yè)運營模式研究,項目篇----大拇指廣場,,標桿商業(yè)運營模式研究,項目篇----大拇指廣場,,標桿商業(yè)運營模式研究,項目篇----大拇指廣場,,標桿商業(yè)運營模式研究,項目篇----海上海,,標桿商業(yè)運營模式研究,項目篇----海上海,,標桿商業(yè)運營模式研究,項目篇----海上海,,標桿商業(yè)運營模式研究,項目篇----海上海,,一、充分研究商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律 二、圍繞價值鏈組建利益共同體 三、實施專業(yè)化團隊管理 四、培育三大關鍵能力 五、產(chǎn)權銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡 六、創(chuàng)新投融資機制 七、二、三線城市的城市運營商,壹 理論篇,貳 市場篇,叁 借鑒篇,肆 建議篇,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,？,■ 地段的問題？ ■ 規(guī)模的問題？ ■ 投資和回報的問題？ ■ 招商的策略和時機問題？ ■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問題？ ■ 建筑設計和經(jīng)營需求的問題？ ■ 主力店引進與整體收益的問題？ ■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營管理的問題？ ■ 專業(yè)的市場調(diào)研是解決一系列問題的開端？ ■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟？ ■ 專業(yè)團隊的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障？,對商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律的充分研究,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,科學設立開發(fā)程序,項目選址,獲取土地,項目設計,1,項目招商,選擇融資渠道,項目規(guī)劃,項目施工,6,7,開業(yè)經(jīng)營,8,國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程,3,2,4,5,市場 調(diào)查,規(guī)劃設計,商業(yè)項目 工程建設,1,業(yè)態(tài)設計 與主力店招商,商業(yè) 分割,5,招商策劃與招商工作,目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程,,2,4,6,3,商業(yè)經(jīng)營管理,7,,,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,在專業(yè)調(diào)研分析基礎上確定項目定位,商業(yè)開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。,目標市場定位兩個要求——準確、全面,1、目標消費群定位與區(qū)域功能緊密關聯(lián) 2、目標投資小業(yè)主定位應明確目標市場區(qū)域,項目目標商戶群單位的三個原則,原則1、主力商戶優(yōu)先,原則2、以核心商戶提升商圈價值,原則3、經(jīng)營者與租戶達成“利益共同體”,,項目競爭定位——實行差異化,1、項目功能定位流行全面一體式購物 2、項目經(jīng)營主題特色定位——主題突出、結構合理 3、項目經(jīng)營方式定位——因時制宜、因時而變 4、項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——最優(yōu)化業(yè)態(tài)布置原則,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,圍繞運營價值鏈，組建利益共同體,1,2,3,4,,,,,,開發(fā)商,與政府 作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運 營商,必須充分與政府溝通,盡量 符合政府城市規(guī)劃的要求,并動 用一切資源說服政府的政策支持.,強強聯(lián)合銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目的 貸款非常謹慎，進行長期價值運 作可以考慮與資本或其他企業(yè)合 作共同開發(fā)項目。,與大型零售商國內(nèi)許多實力雄厚的 地產(chǎn)商與國內(nèi)外知名優(yōu)勢零售企業(yè) 結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的力 量大舉擴張各自的市場規(guī)模,與小業(yè)主/租戶房地產(chǎn)商可以借助 商業(yè)巨頭的品牌效應提高鋪位售 價和加快中小店的招商進度。,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,實施專業(yè)團隊管理,外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營管理或不愿花費人力經(jīng)營管理的情況下，可以 聘請經(jīng)營管理公司專門經(jīng)營項目。,方案一,外腦植移式 開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項目，各自承擔相應的職能，發(fā)展商 一般承擔商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負責。,方案二,內(nèi)生經(jīng)營式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營管理公司經(jīng)營項目。,方案三,√,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,培育運營管理能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,,以可持續(xù)發(fā)展為目標培育運營管理能力,第一，嚴格控制商家的品牌和經(jīng)營實力；嚴進嚴出。大的方面指整個商場管理機構的品牌和經(jīng)營實力，小的方面指進駐商戶的品牌和實力，,第二，租金要與市場行情保持一致并給予經(jīng)營商家一定利潤空間；,第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營 ，售后服務要確保消費者利益；,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,產(chǎn)權銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡,多產(chǎn)品開發(fā) 可以配合寫字樓、公寓等回報率高且利于銷售的物業(yè)一同開發(fā)，相互之間 作為資金的補充和物業(yè)功能上的互動。,策略一,賣小留大將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價值的店鋪自行持有， 而將小店鋪銷售，并同時簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營的合約。,策略二,售后返租 多考慮對預售的中小商鋪實行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營上形成合力。 售后返租應做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務與監(jiān)督。,策略三,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,創(chuàng)新商業(yè)地投融資機制,基金/信托 在美國199家基金和171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投 資，進行基金化及房地產(chǎn)信托運作，將會是未來開發(fā)資金籌措的一個重要渠道。,渠道一,產(chǎn)權式銷售大面積類型的商業(yè)地產(chǎn)進行產(chǎn)權式分割銷售，這種方式一直以來都是國內(nèi) 運作商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對返租結束后的投資方與 經(jīng)營方矛盾未能找到完善的解決方式。,渠道二,證券化 最終解決方式則必須依賴于未來商業(yè)地產(chǎn)投資運營的發(fā)展方向——“商業(yè) 產(chǎn)證券化”。即是將所有權進行證券化，委托專業(yè)機構統(tǒng)一行使經(jīng)營管理權。具 體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權信托。,渠道三,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,定位于二、三城市運營商身份,戰(zhàn)略定位 定位于城市運營商的高度,區(qū)域布局：二、三線城市 ■重點關注具有顯著的人口導入型特點的城市區(qū)域，占領區(qū)域中心城市的商業(yè)發(fā)展制高點■通過優(yōu)化商業(yè)模式，豐富現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)品和服務供應，截流一線城市消費 ■三線城市商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展要注意控制風險， 維護商業(yè)開發(fā)效果，體量不宜過大、檔次不宜 過高、選址不宜過遠、建筑不宜過長、不宜一 賣了之,我司商業(yè)發(fā)展的若干思考,通過商業(yè)地產(chǎn)的四大工程的宣傳，積極達政府牌 ■一是形象工程，樹立企業(yè)行業(yè)強者的形象，奠定在區(qū)域定位房地產(chǎn)企業(yè)中的地位； ■二是就業(yè)工程，每個城市的商業(yè)項目能提供相當多的就業(yè)崗位，一個較大的項目能讓1萬人上崗就業(yè)； ■三是稅收工程，每個小型的商業(yè)項目可以提供每年六七千萬元的稅收，一個大型項目可以達到2億元，僅商業(yè)地產(chǎn)一項，可以每年給國家新增稅收； ■四是百年工程，中國企業(yè)平均壽命只有７年，長期穩(wěn)定的租金收入讓企業(yè)立于不敗之地。,,與政府溝通，打好政府牌,匯報結束，請指正感謝聆聽！,