教育資料（2021-2022年收藏的）注冊物業(yè)管理師課程《物業(yè)管理基本制度與政策》講義

學(xué)習(xí)改變?nèi)松?#183;做成功物業(yè)管理人！注冊物業(yè)管理師課程-物業(yè)管理基本制度與政策在線學(xué)習(xí)物業(yè)管理基本制度與政策精講班第1講講義 Fr:http:/www.P  備考建議 Fr:http:/www.P  備考建議 Fr:http:/www.P  1、學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個(gè)文件：一個(gè)是物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法，另一個(gè)是考試大綱。 Fr:http:/www.P  2、復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。 Fr:http:/www.P  3、熟讀考試大綱：注意大綱中提示的題型、題量和考試時(shí)間的長短。這些信息決定了考試的深度和廣度， Fr:http:/www.P  4、把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個(gè)檔次：A B C，以此來區(qū)分考試的重點(diǎn)和要點(diǎn)。在考試大綱中對每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個(gè)層次，分別對應(yīng)A B C三個(gè)檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個(gè)星號（*），如果這項(xiàng)內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個(gè)星號（*），根據(jù)這些記號可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點(diǎn)。 Fr:http:/www.P  5、考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。 Fr:http:/www.P  不同的考題所考核知識的要求是不同的，例如，選擇題考核的是對問題的分析、判斷的能力和對知識掌握的準(zhǔn)確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。 Fr:http:/www.P  單選題：單選題要求在備選的4個(gè)答案中，能夠分辨出一個(gè)正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對不同備選答案確認(rèn)正確答案的篩選過程，判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運(yùn)用的能力。 Fr:http:/www.P  多選題：與單選題相比，考核的準(zhǔn)確度要求要高一些，因?yàn)閷?個(gè)備選答案通過分析判斷找出若干個(gè)正確的答案是一個(gè)考核知識準(zhǔn)確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案。 Fr:http:/www.P  一般情況下，當(dāng)考試用書中所涉及到的知識呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時(shí)，會(huì)形成單選題、多選題的考核點(diǎn)。 Fr:http:/www.P  綜合分析題是全面檢驗(yàn)考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。這就要求考生必須在全面理解、準(zhǔn)確把握教材內(nèi)容的同時(shí)，能夠理論聯(lián)系實(shí)際，舉一反三，靈活運(yùn)用所掌握的知識，分析解答考題。 Fr:http:/www.P  6、考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運(yùn)用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運(yùn)用知識進(jìn)行分析和判斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進(jìn)行判斷和應(yīng)用。否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。 Fr:http:/www.P  7、要制定學(xué)習(xí)計(jì)劃，按照通讀、精讀、重點(diǎn)記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個(gè)過程應(yīng)當(dāng)在考試前一個(gè)月完成，余下的沖刺時(shí)間是做習(xí)題和試卷，查漏補(bǔ)缺。 Fr:http:/www.P  8、復(fù)習(xí)備考建議2-3人共同進(jìn)行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  物業(yè)管理的概念 Fr:http:/www.P  2007年物業(yè)管理師資格考試考前輔導(dǎo) 精講 Fr:http:/www.P  物業(yè)管理基本制度與政策 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  第1 講 物業(yè)管理概述(一) Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  一、內(nèi)容提要 Fr:http:/www.P  1、條例對物業(yè)管理的定位 Fr:http:/www.P  2、物業(yè)管理的特征 Fr:http:/www.P  3、物業(yè)管理的市場化特征 Fr:http:/www.P  4、市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件 Fr:http:/www.P  5、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 Fr:http:/www.P  6、我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征 Fr:http:/www.P  7、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  二、考試目的和考試要求 Fr:http:/www.P  （一）考試目的 Fr:http:/www.P  本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理的的作用、特征和物業(yè)管理?xiàng)l例核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。 Fr:http:/www.P  （二）考試基本要求 Fr:http:/www.P  掌握：條例對物業(yè)管理的定位。 Fr:http:/www.P  熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。 Fr:http:/www.P  了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。三、內(nèi)容輔導(dǎo) Fr:http:/www.P  第一章  物業(yè)管理概述 Fr:http:/www.P  第一節(jié)  物業(yè)管理的概念 Fr:http:/www.P  一、物業(yè)管理的概念 Fr:http:/www.P      物業(yè)管理?xiàng)l例(以下簡稱條例)第二條對物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 Fr:http:/www.P      (一)對條例所稱物業(yè)管理定義的理解 Fr:http:/www.P  1物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng) Fr:http:/www.P  業(yè)主對于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種方式是業(yè)主自己進(jìn)行管理；第二種方式是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司。第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。條例調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。 Fr:http:/www.P  需要說明的是，業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。物業(yè)管理?xiàng)l例并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的形式來對物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定來進(jìn)行。 Fr:http:/www.P  2物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同 Fr:http:/www.P  物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。（這部分內(nèi)容一定要熟記，很容易被出題。） Fr:http:/www.P      3物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù) Fr:http:/www.P    物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。 Fr:http:/www.P    除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  例題:下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（ B  ） Fr:http:/www.P  A物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng) Fr:http:/www.P  B對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)管理企業(yè)來進(jìn)行管理 Fr:http:/www.P  C物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的            Fr:http:/www.P  D物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  物業(yè)管理的市場化特征 Fr:http:/www.P  (三)物業(yè)管理的市場化特征 Fr:http:/www.P    1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變 Fr:http:/www.P    隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和社會(huì)資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個(gè)產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。（像這樣的句子容易抽出來作為一個(gè)選擇題或其中的一個(gè)選項(xiàng)。） Fr:http:/www.P    2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) Fr:http:/www.P      在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。 Fr:http:/www.P    3物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 Fr:http:/www.P    業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。 Fr:http:/www.P  將市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)： Fr:http:/www.P    一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。 Fr:http:/www.P    二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 Fr:http:/www.P    Fr:http:/www.P  例題：物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件是（ C  ）。 Fr:http:/www.P  A社會(huì)化分工原則 Fr:http:/www.P  B專業(yè)原則 Fr:http:/www.P  C市場原則 Fr:http:/www.P  D標(biāo)準(zhǔn)化原則 Fr:http:/www.P    Fr:http:/www.P  4非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 Fr:http:/www.P    有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系.這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于條例調(diào)整的范疇。 Fr:http:/www.P    條例將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動(dòng)，必須遵守市場規(guī)則。物業(yè)管理基本制度與政策精講班第2講講義續(xù)前 Fr:http:/www.P  (二) 條例調(diào)整的范圍 Fr:http:/www.P      1條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng) Fr:http:/www.P  雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當(dāng)然，條例在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求(第二十四條)；同時(shí)條例第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。 Fr:http:/www.P    2條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 Fr:http:/www.P  條例確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng)，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。如果條例只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng)，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。 Fr:http:/www.P    Fr:http:/www.P  例題：下列關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例調(diào)整的范圍的表述中，正確的是（ AD  ）（多選題） Fr:http:/www.P  A物業(yè)管理?xiàng)l例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng) Fr:http:/www.P  B物業(yè)管理?xiàng)l例只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)未作規(guī)定 Fr:http:/www.P  C物業(yè)管理?xiàng)l例所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè) Fr:http:/www.P  D物業(yè)管理?xiàng)l例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 Fr:http:/www.P  E物業(yè)管理?xiàng)l例的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村 Fr:http:/www.P  解析：AD是正確的，BE錯(cuò)誤應(yīng)該好理解，C書上說的是：條例在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。所以C是錯(cuò)誤的。 Fr:http:/www.P  (三)物業(yè)管理的市場化特征 Fr:http:/www.P    1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變 Fr:http:/www.P    房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料，無論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營，都不能與之分離。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和社會(huì)資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求。特別是近代建筑科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，為節(jié)約社會(huì)物質(zhì)資源和改善人類生活條件，不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個(gè)產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。 Fr:http:/www.P    2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) Fr:http:/www.P      在以共有財(cái)產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個(gè)業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。至此，幾千年來由業(yè)主自管自修房屋的管理方式，在當(dāng)前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權(quán)形式下已經(jīng)無法延續(xù)。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。 Fr:http:/www.P    3物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 Fr:http:/www.P    業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。 Fr:http:/www.P  將市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)： Fr:http:/www.P    一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。 Fr:http:/www.P    二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 Fr:http:/www.P    Fr:http:/www.P  例題：物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件是（ C  ）。 Fr:http:/www.P  A公開化原則 Fr:http:/www.P  B高科技化原則 Fr:http:/www.P  C市場化原則 Fr:http:/www.P  D標(biāo)準(zhǔn)化原則 Fr:http:/www.P    Fr:http:/www.P  4非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 Fr:http:/www.P    有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系.這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于條例調(diào)整的范疇。 Fr:http:/www.P    條例將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動(dòng)，必須遵守市場規(guī)則。 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  物業(yè)管理的特征 Fr:http:/www.P  二、物業(yè)管理的特征 Fr:http:/www.P      物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。社會(huì)化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  （一）社會(huì)化 Fr:http:/www.P      物業(yè)管理的社會(huì)化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)管理企業(yè)。 Fr:http:/www.P      物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。 Fr:http:/www.P      物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。 Fr:http:/www.P  例題：物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提是（B ） Fr:http:/www.P  A現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工 Fr:http:/www.P  B物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離 Fr:http:/www.P  C物業(yè)的所有權(quán)人在社會(huì)上選聘好物業(yè)管理企業(yè) Fr:http:/www.P  D物業(yè)管理企業(yè)社會(huì)上找到可以代管的物業(yè) Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  （二）專業(yè)化 Fr:http:/www.P  物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。 Fr:http:/www.P    例題：關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（ C  ） Fr:http:/www.P  A物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理 Fr:http:/www.P  B要求物業(yè)管理企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備 Fr:http:/www.P  C物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格 Fr:http:/www.P  D要求物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  （三）市場化 Fr:http:/www.P      市場化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，業(yè)主通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實(shí)施。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。在這樣一種新的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這個(gè)市場。這種通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  例題：物業(yè)管理的基本特征包括（ BCE ）（多選題） Fr:http:/www.P  A產(chǎn)業(yè)化 Fr:http:/www.P  B社會(huì)化 Fr:http:/www.P  C專業(yè)化 Fr:http:/www.P  D標(biāo)準(zhǔn)化 Fr:http:/www.P  E市場化物業(yè)管理基本制度與政策精講班第3講講義內(nèi)容提要 Fr:http:/www.P  一、內(nèi)容提要 Fr:http:/www.P  1、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 Fr:http:/www.P  2、我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征 Fr:http:/www.P  3、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 Fr:http:/www.P  4、我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革 Fr:http:/www.P  5、政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位 Fr:http:/www.P  6、條例頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn) Fr:http:/www.P  7、城市新建住宅小區(qū)管理辦法 Fr:http:/www.P  8、條例頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn) Fr:http:/www.P  二、考試目的和考試要求 Fr:http:/www.P  （一）考試目的 Fr:http:/www.P  本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理的的作用、特征和物業(yè)管理?xiàng)l例核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。 Fr:http:/www.P  （二）考試基本要求 Fr:http:/www.P  熟悉：物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。 Fr:http:/www.P  了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。我國物業(yè)管理制度的建設(shè)的歷史沿革。 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  物業(yè)管理的起源與發(fā)展 Fr:http:/www.P  一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展 Fr:http:/www.P      物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時(shí)正值資本主義上升時(shí)期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢下，大量農(nóng)村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴(yán)重的房荒。由于當(dāng)時(shí)房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。一位名叫奧克維婭希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守。奧克維婭希爾女士實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會(huì)其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)，以英國為起源地，在一個(gè)多世紀(jì)時(shí)間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開來。 Fr:http:/www.P    隨著物業(yè)管理發(fā)展，20世紀(jì)初，美國也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)。行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。此后，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視，逐漸發(fā)展成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè) Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P        二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 Fr:http:/www.P      我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實(shí)行國有化的政策。 Fr:http:/www.P    建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個(gè)由小到大、再由大到小的演變過程，即解放初期私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量，以后城市公有住宅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。 Fr:http:/www.P    我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征： Fr:http:/www.P  一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實(shí)物分配；三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。住房建設(shè)、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，是我國在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下呼城鎮(zhèn)住房制度。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。 Fr:http:/www.P  隨著我國改革開放逐步展開，早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。1994年，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務(wù)院發(fā)布了進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，取消住房實(shí)物分配，開始實(shí)施住房分配貨幣化。同時(shí)，提出經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方針和政策，為中低收入居民購房鋪平了道路。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)職工到房地產(chǎn)市場購買住房，全面實(shí)現(xiàn)了住房商品化秩序。 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 Fr:http:/www.P  三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 Fr:http:/www.P      1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧，為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  我國物業(yè)管理的發(fā)展 Fr:http:/www.P  四、我國物業(yè)管理的發(fā)展 Fr:http:/www.P      我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例，以地方立法的方式對物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。  Fr:http:/www.P      建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。 Fr:http:/www.P      2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 Fr:http:/www.P  五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 Fr:http:/www.P    黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，明確了本世紀(jì)頭二十年我國經(jīng)濟(jì)、政治和文化建設(shè)與改革的主要任務(wù)。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)中，更應(yīng)發(fā)揮其重要的作用。 Fr:http:/www.P      (一) 實(shí)施物業(yè)管理有利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長 Fr:http:/www.P      物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。2002年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值70億元，上海785億元，深圳50億元，分別占城市國內(nèi)生產(chǎn)總值的223、145和223，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會(huì)越來越多。 Fr:http:/www.P      (二)實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量 Fr:http:/www.P      經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。 Fr:http:/www.P      (三)實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè) Fr:http:/www.P    物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動(dòng)力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對于緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。 Fr:http:/www.P      (四)實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定 Fr:http:/www.P      維護(hù)社會(huì)安定是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保障。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)對于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。 Fr:http:/www.P      (五)實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 Fr:http:/www.P  物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。房地產(chǎn)消費(fèi)是一個(gè)漫長的時(shí)期，這一時(shí)期中，不僅房地產(chǎn)價(jià)值與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)好壞有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場價(jià)格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時(shí)升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價(jià)值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會(huì)直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  例題：物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用表現(xiàn)在（ ACDE ）。（多選題） Fr:http:/www.P  A有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長 Fr:http:/www.P  B有利于提高人民文化素質(zhì) Fr:http:/www.P  C有利于增加就業(yè) Fr:http:/www.P  D有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定 Fr:http:/www.P  E有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 Fr:http:/www.P  解析：B“利于提高人民文化素質(zhì)”沒有提及。物業(yè)管理基本制度與政策精講班第4講講義條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) Fr:http:/www.P  第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  我國的物業(yè)管理之所以在短時(shí)間得以迅猛發(fā)展，始終離不開政府主管部門的推動(dòng)和引導(dǎo)。在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個(gè)原因： Fr:http:/www.P  一、我國當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用； 二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù)； 三、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。 Fr:http:/www.P    無論是推動(dòng)引導(dǎo)，還是監(jiān)督管理，政府主要通過制定相關(guān)法規(guī)政策并做好相應(yīng)的文件貫徹和落實(shí)工作來發(fā)揮作用。我國的物業(yè)管理發(fā)展史，在一定意義上是物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史。從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看，可以條例為分水嶺，劃分成條例頒布前后兩個(gè)階段，兩個(gè)階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點(diǎn)。 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  一條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) Fr:http:/www.P  從20世紀(jì)90年代初到條例頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動(dòng)和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；三是針對性，主要是針對當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對性的政策和方法。 Fr:http:/www.P    我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進(jìn)行簡要介紹。 Fr:http:/www.P    (一) 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 Fr:http:/www.P      個(gè)人購房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應(yīng)情況變化，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機(jī)構(gòu)的矛盾日益突出。建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年3月23日頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。 Fr:http:/www.P    城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項(xiàng)主要內(nèi)容： Fr:http:/www.P  (1)確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門； Fr:http:/www.P  (2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容； Fr:http:/www.P  (3)明確了社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式； Fr:http:/www.P  (4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度； Fr:http:/www.P  (5)明確了管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)； Fr:http:/www.P  (6)明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)； Fr:http:/www.P  (7)確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度； Fr:http:/www.P  (8)針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施； Fr:http:/www.P  (9)針對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施 Fr:http:/www.P   Fr:http:/www.P  (二)物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn) Fr:http:/www.P  1全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) Fr:http:/www.P      為貫徹建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動(dòng)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及考評驗(yàn)收工作的通知。 Fr:http:/www.P    2全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則 Fr:http:/www.P      1997年建設(shè)部印發(fā)了全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點(diǎn)，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。 Fr:http:/www.P    3關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知 Fr:http:/www.P    根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要，2000年5月，建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知。 修訂后的標(biāo)準(zhǔn)較原來的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評分 細(xì)則上都提出了更高的要求。建設(shè)部要求各地在考評驗(yàn)收時(shí)必須從嚴(yán)掌握，使評選出的物業(yè)管 理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則。 Fr:http:/www.P    (三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度 Fr:http:/www.P    針對物業(yè)管理人員素質(zhì)