教育資料（2021-2022年收藏的）注冊(cè)物業(yè)管理師課程《物業(yè)管理基本制度與政策》講義

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1、學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！注冊(cè)物業(yè)管理師課程-物業(yè)管理基本制度與政策在線學(xué)習(xí)物業(yè)管理基本制度與政策精講班第1講講義 Fr:http:/www.P 備考建議 Fr:http:/www.P 備考建議 Fr:http:/www.P 1、學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個(gè)文件：一個(gè)是物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法，另一個(gè)是考試大綱。 Fr:http:/www.P 2、復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過(guò)程中不要走彎路，“編書(shū)唯法，考試唯書(shū)”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書(shū)。 Fr:http:/www.P 3、熟讀考試大綱：注意大綱中提示的題型、題量和考試時(shí)間的長(zhǎng)短。這些信息

2、決定了考試的深度和廣度， Fr:http:/www.P 4、把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個(gè)檔次：A B C，以此來(lái)區(qū)分考試的重點(diǎn)和要點(diǎn)。在考試大綱中對(duì)每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個(gè)層次，分別對(duì)應(yīng)A B C三個(gè)檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫(huà)一個(gè)星號(hào)（*），如果這項(xiàng)內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫(huà)一個(gè)星號(hào)（*），根據(jù)這些記號(hào)可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點(diǎn)。 Fr:http:/www.P 5、考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。 Fr:http:/www.P 不同的考題所考核知識(shí)的要求是不同的，例如，選擇題考核的是對(duì)問(wèn)題的分析、判斷的能力和

3、對(duì)知識(shí)掌握的準(zhǔn)確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。 Fr:http:/www.P 單選題：?jiǎn)芜x題要求在備選的4個(gè)答案中，能夠分辨出一個(gè)正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過(guò)對(duì)不同備選答案確認(rèn)正確答案的篩選過(guò)程，判斷考試者對(duì)所考核知識(shí)的分析、判斷、運(yùn)用的能力。 Fr:http:/www.P 多選題：與單選題相比，考核的準(zhǔn)確度要求要高一些，因?yàn)閷?duì)5個(gè)備選答案通過(guò)分析判斷找出若干個(gè)正確的答案是一個(gè)考核知識(shí)準(zhǔn)確度的過(guò)程，需要通過(guò)篩選、比較后選擇正確的答案。 Fr:http:/www.P 一般情況下，當(dāng)考試用書(shū)中所涉及到的知識(shí)呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時(shí)，會(huì)形成單選題、多

4、選題的考核點(diǎn)。 Fr:http:/www.P 綜合分析題是全面檢驗(yàn)考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來(lái)越少。這就要求考生必須在全面理解、準(zhǔn)確把握教材內(nèi)容的同時(shí)，能夠理論聯(lián)系實(shí)際，舉一反三，靈活運(yùn)用所掌握的知識(shí)，分析解答考題。 Fr:http:/www.P 6、考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運(yùn)用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運(yùn)用知識(shí)進(jìn)行分析和判斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進(jìn)行判斷和應(yīng)用。否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。 Fr:http:/www.P 7、要制定學(xué)習(xí)計(jì)劃，

5、按照通讀、精讀、重點(diǎn)記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個(gè)過(guò)程應(yīng)當(dāng)在考試前一個(gè)月完成，余下的沖刺時(shí)間是做習(xí)題和試卷，查漏補(bǔ)缺。 Fr:http:/www.P 8、復(fù)習(xí)備考建議2-3人共同進(jìn)行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 物業(yè)管理的概念 Fr:http:/www.P 2007年物業(yè)管理師資格考試考前輔導(dǎo) 精講 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理基本制度與政策 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 第1 講 物業(yè)管理概述(一) Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 一、

6、內(nèi)容提要 Fr:http:/www.P 1、條例對(duì)物業(yè)管理的定位 Fr:http:/www.P 2、物業(yè)管理的特征 Fr:http:/www.P 3、物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征 Fr:http:/www.P 4、市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件 Fr:http:/www.P 5、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 Fr:http:/www.P 6、我國(guó)改革開(kāi)放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征 Fr:http:/www.P 7、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 二、考試目的和考試要求 Fr:http:/www.P （一）考試目的 Fr:http:/www.P

7、 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理的的作用、特征和物業(yè)管理?xiàng)l例核心內(nèi)容的掌握程度，以及對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。 Fr:http:/www.P （二）考試基本要求 Fr:http:/www.P 掌握：條例對(duì)物業(yè)管理的定位。 Fr:http:/www.P 熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。 Fr:http:/www.P 了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。三、內(nèi)容輔導(dǎo) Fr:http:/www.P 第一章 物業(yè)管理概述 Fr:http:/www.P 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 Fr:http:/www.P 一、物業(yè)管理的概念 Fr:http:/www.

8、P 物業(yè)管理?xiàng)l例(以下簡(jiǎn)稱條例)第二條對(duì)物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 Fr:http:/www.P (一)對(duì)條例所稱物業(yè)管理定義的理解 Fr:http:/www.P 1物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng) Fr:http:/www.P 業(yè)主對(duì)于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種方式是業(yè)主自己進(jìn)行管理；第二種方式是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司。第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。條例調(diào)整和規(guī)

9、范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。 Fr:http:/www.P 需要說(shuō)明的是，業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來(lái)管理自己的物業(yè)。物業(yè)管理?xiàng)l例并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的形式來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定來(lái)進(jìn)行。 Fr:http:/www.P 2物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場(chǎng)行為，也是通過(guò)合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定

10、來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。（這部分內(nèi)容一定要熟記，很容易被出題。） Fr:http:/www.P 3物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù) Fr:http:/www.P 物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理

11、企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。 Fr:http:/www.P 除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 例題:下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（ B ） Fr:http:/www.P A物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng) Fr:http:/www.P B對(duì)于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)進(jìn)行管理 Fr:http:/www.P C物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)

12、合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的 Fr:http:/www.P D物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征 Fr:http:/www.P (三)物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征 Fr:http:/www.P 1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變 Fr:http:/www.P 隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和社會(huì)資源配置的需要，幾千年來(lái)單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、

13、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個(gè)產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。（像這樣的句子容易抽出來(lái)作為一個(gè)選擇題或其中的一個(gè)選項(xiàng)。） Fr:http:/www.P 2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) Fr:http:/www.P 在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主

14、權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過(guò)一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。 Fr:http:/www.P 3物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則 Fr:http:/www.P 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過(guò)市場(chǎng)原則來(lái)實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管

15、理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。 Fr:http:/www.P 將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)： Fr:http:/www.P 一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。 Fr:http:/www.P 二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 例題：物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件是

16、（ C ）。 Fr:http:/www.P A社會(huì)化分工原則 Fr:http:/www.P B專業(yè)原則 Fr:http:/www.P C市場(chǎng)原則 Fr:http:/www.P D標(biāo)準(zhǔn)化原則 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 4非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 Fr:http:/www.P 有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡(jiǎn)單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊(cè)了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒(méi)有按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級(jí)單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級(jí)單位沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系

17、.這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來(lái)講，它不是一種市場(chǎng)關(guān)系，不屬于條例調(diào)整的范疇。 Fr:http:/www.P 條例將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開(kāi)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為、市場(chǎng)關(guān)系、市場(chǎng)活動(dòng)，必須遵守市場(chǎng)規(guī)則。物業(yè)管理基本制度與政策精講班第2講講義續(xù)前 Fr:http:/www.P (二) 條例調(diào)整的范圍 Fr:http:/www.P 1條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng) Fr:http:/www.P 雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形

18、態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無(wú)明顯不同，無(wú)分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)解決。當(dāng)然，條例在某些問(wèn)題上對(duì)兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒(méi)有這一要求(第二十四條)；同時(shí)條例第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，而對(duì)非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。 Fr:http:/www.P 2條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 Fr:http:/www.P 條例確立的

19、一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng)，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。如果條例只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng)，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無(wú)法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 例題：下列關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例調(diào)整的范圍的表述中，正確的是（ AD ）（多選題） Fr:http:/www.P A物業(yè)管理?xiàng)l例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng) Fr:http:/www.P B物業(yè)管理

20、條例只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，對(duì)非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)未作規(guī)定 Fr:http:/www.P C物業(yè)管理?xiàng)l例所有問(wèn)題上都沒(méi)有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè) Fr:http:/www.P D物業(yè)管理?xiàng)l例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 Fr:http:/www.P E物業(yè)管理?xiàng)l例的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村 Fr:http:/www.P 解析：AD是正確的，BE錯(cuò)誤應(yīng)該好理解，C書(shū)上說(shuō)的是：條例在某些問(wèn)題上對(duì)兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。所以C是錯(cuò)誤的。 Fr:http:/www.P (三)物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征 Fr:http:/www.P 1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)

21、財(cái)產(chǎn)狀況的演變 Fr:http:/www.P 房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料，無(wú)論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，都不能與之分離。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和社會(huì)資源配置的需要，幾千年來(lái)單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求。特別是近代建筑科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，為節(jié)約社會(huì)物質(zhì)資源和改善人類生活條件，不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個(gè)產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承

22、擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。 Fr:http:/www.P 2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) Fr:http:/www.P 在以共有財(cái)產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對(duì)物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無(wú)權(quán)單方面作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒(méi)有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。至此，幾千年來(lái)由業(yè)主自管自修房屋的管理方式，在當(dāng)前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權(quán)形式下已經(jīng)無(wú)法延續(xù)。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得

23、多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過(guò)一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。 Fr:http:/www.P 3物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則 Fr:http:/www.P 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過(guò)市場(chǎng)原則來(lái)實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享

24、有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。 Fr:http:/www.P 將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)： Fr:http:/www.P 一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。 Fr:http:/www.P 二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 例題：物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件是（ C ）。 Fr:h

25、ttp:/www.P A公開(kāi)化原則 Fr:http:/www.P B高科技化原則 Fr:http:/www.P C市場(chǎng)化原則 Fr:http:/www.P D標(biāo)準(zhǔn)化原則 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 4非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 Fr:http:/www.P 有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡(jiǎn)單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊(cè)了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒(méi)有按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級(jí)單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級(jí)單位沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系.這種房屋管理方式仍

26、然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來(lái)講，它不是一種市場(chǎng)關(guān)系，不屬于條例調(diào)整的范疇。 Fr:http:/www.P 條例將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開(kāi)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為、市場(chǎng)關(guān)系、市場(chǎng)活動(dòng)，必須遵守市場(chǎng)規(guī)則。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 物業(yè)管理的特征 Fr:http:/www.P 二、物業(yè)管理的特征 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)

27、管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P （一）社會(huì)化 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理的社會(huì)化，指的是擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)管理企業(yè)。 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：

28、一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。 Fr:http:/www.P 物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。 Fr:http:/www.P 例題：物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提是（B ） Fr:http:/www.P A現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工 Fr:http:/www.P B物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互分離 Fr:http:/www.P C物業(yè)的所有權(quán)人在社會(huì)上選聘好物業(yè)管理企業(yè) Fr:http:/www.P D物業(yè)管理企業(yè)社

29、會(huì)上找到可以代管的物業(yè) Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P （二）專業(yè)化 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。 Fr:http:/www.P 例題：關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說(shuō)法不

30、正確是（ C ） Fr:http:/www.P A物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理 Fr:http:/www.P B要求物業(yè)管理企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備 Fr:http:/www.P C物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格 Fr:http:/www.P D要求物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P （三）市場(chǎng)化 Fr:http:/www.P 市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品

31、是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，業(yè)主通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)具體實(shí)施。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，具有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和管理章程，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)買并消費(fèi)這種服務(wù)。在這樣一種新的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)。這種通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。 Fr:http:/www.P Fr:http:/ww

32、w.P 例題：物業(yè)管理的基本特征包括（ BCE ）（多選題） Fr:http:/www.P A產(chǎn)業(yè)化 Fr:http:/www.P B社會(huì)化 Fr:http:/www.P C專業(yè)化 Fr:http:/www.P D標(biāo)準(zhǔn)化 Fr:http:/www.P E市場(chǎng)化物業(yè)管理基本制度與政策精講班第3講講義內(nèi)容提要 Fr:http:/www.P 一、內(nèi)容提要 Fr:http:/www.P 1、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 Fr:http:/www.P 2、我國(guó)改革開(kāi)放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征 Fr:http:/www.P 3、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 Fr:http:/www.P 4、我國(guó)物業(yè)管理制

33、度建設(shè)的歷史沿革 Fr:http:/www.P 5、政府在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位 Fr:http:/www.P 6、條例頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn) Fr:http:/www.P 7、城市新建住宅小區(qū)管理辦法 Fr:http:/www.P 8、條例頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn) Fr:http:/www.P 二、考試目的和考試要求 Fr:http:/www.P （一）考試目的 Fr:http:/www.P 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理的的作用、特征和物業(yè)管理?xiàng)l例核心內(nèi)容的掌握程度，以及對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。 Fr:http:/www.P （二）

34、考試基本要求 Fr:http:/www.P 熟悉：物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。 Fr:http:/www.P 了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。我國(guó)物業(yè)管理制度的建設(shè)的歷史沿革。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 物業(yè)管理的起源與發(fā)展 Fr:http:/www.P 一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)正值資本主義上升時(shí)期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢(shì)下，大量農(nóng)村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴(yán)重的房荒。由于當(dāng)時(shí)房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。一位名叫奧克維婭

35、希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守。奧克維婭希爾女士實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會(huì)其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。隨后英國(guó)還成立了非盈利性行業(yè)組織皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)，以英國(guó)為起源地，在一個(gè)多世紀(jì)時(shí)間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開(kāi)來(lái)。 Fr:http:/www.P 隨著物業(yè)管理發(fā)展，20世紀(jì)初，美國(guó)也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)。行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。此后，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視，逐漸發(fā)展成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè) Fr:http:

36、/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 Fr:http:/www.P 我國(guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況1949年中華人民共和國(guó)成立后，國(guó)家對(duì)城市房地產(chǎn)確立了逐步實(shí)行國(guó)有化的政策。 Fr:http:/www.P 建國(guó)后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個(gè)由小到大、再由大到小的演變過(guò)程，即解放初期私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量，以后城市公有住宅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。改革開(kāi)放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過(guò)公有住宅。改革開(kāi)放以后，國(guó)家確立

37、了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。 Fr:http:/www.P 我國(guó)改革開(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征： Fr:http:/www.P 一是住房投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實(shí)物分配；三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度。住房建設(shè)、分配、管理都由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包，是我國(guó)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下呼城鎮(zhèn)住房制度。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無(wú)回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過(guò)低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群

38、眾的居住安全，國(guó)家為此也背上了沉重的包袱。 Fr:http:/www.P 隨著我國(guó)改革開(kāi)放逐步展開(kāi)，早在1979年，國(guó)家就開(kāi)始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開(kāi)始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。1994年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，全面開(kāi)展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，取消住房實(shí)物分配，開(kāi)始實(shí)施住房分配貨幣化。同時(shí)，提出經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方針和政策，為中低收入居民購(gòu)房鋪平了道路。國(guó)家通過(guò)提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)職工到房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買住房，全面實(shí)現(xiàn)了住房商品化秩序。 Fr:http:/www.P Fr:ht

39、tp:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生 Fr:http:/www.P 三、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生 Fr:http:/www.P 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧，為特區(qū)乃至全國(guó)房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:

40、/www.P 我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展 Fr:http:/www.P 四、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展 Fr:http:/www.P 我國(guó)第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國(guó)在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例，以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。 Fr:http:/www.P 建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國(guó)房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。 Fr:http:/www.P 2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了

41、重要作用。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 Fr:http:/www.P 五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 Fr:http:/www.P 黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，明確了本世紀(jì)頭二十年我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治和文化建設(shè)與改革的主要任務(wù)。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)中，更應(yīng)發(fā)揮其重要的作用。 Fr:http:/www.P (一) 實(shí)施物業(yè)管理有利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) Fr:http:/www.P 物業(yè)管理不但有利于刺激居民購(gòu)房積極性，其本身也對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作

42、用。2002年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值70億元，上海785億元，深圳50億元，分別占城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的223、145和223，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將會(huì)越來(lái)越多。 Fr:http:/www.P (二)實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量 Fr:http:/www.P 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。 Fr:http:/

43、www.P (三)實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè) Fr:http:/www.P 物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動(dòng)力中大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對(duì)于緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。 Fr:http:/www.P (四)實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定 Fr:http:/www.P 維護(hù)社會(huì)安定是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保障。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過(guò)規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的

44、協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。 Fr:http:/www.P (五)實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 Fr:http:/www.P 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。房地產(chǎn)消費(fèi)是一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)期，這一時(shí)期中，不僅房地產(chǎn)價(jià)值與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)好壞有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時(shí)升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價(jià)值，低劣的物業(yè)管理或沒(méi)有物業(yè)管理，必然會(huì)直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 例題

45、：物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用表現(xiàn)在（ ACDE ）。（多選題） Fr:http:/www.P A有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) Fr:http:/www.P B有利于提高人民文化素質(zhì) Fr:http:/www.P C有利于增加就業(yè) Fr:http:/www.P D有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定 Fr:http:/www.P E有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 Fr:http:/www.P 解析：B“利于提高人民文化素質(zhì)”沒(méi)有提及。物業(yè)管理基本制度與政策精講班第4講講義條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) Fr:http:/www.P 第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 Fr:http:/www.P Fr:http:/www

46、.P 我國(guó)的物業(yè)管理之所以在短時(shí)間得以迅猛發(fā)展，始終離不開(kāi)政府主管部門的推動(dòng)和引導(dǎo)。在我國(guó)短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個(gè)原因： Fr:http:/www.P 一、我國(guó)當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化的物業(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用； 二、物業(yè)管理是我國(guó)城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù)； 三、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問(wèn)題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，

47、需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。 Fr:http:/www.P 無(wú)論是推動(dòng)引導(dǎo)，還是監(jiān)督管理，政府主要通過(guò)制定相關(guān)法規(guī)政策并做好相應(yīng)的文件貫徹和落實(shí)工作來(lái)發(fā)揮作用。我國(guó)的物業(yè)管理發(fā)展史，在一定意義上是物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史。從我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來(lái)看，可以條例為分水嶺，劃分成條例頒布前后兩個(gè)階段，兩個(gè)階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點(diǎn)。 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 一條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) Fr:http:/www.P 從20世紀(jì)90年代初到條例頒布前，對(duì)于物業(yè)管理這一新生事物，無(wú)論國(guó)家還是地方都嘗試通過(guò)制度建設(shè)加以推動(dòng)和規(guī)范。這一

48、階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；二是過(guò)渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；三是針對(duì)性，主要是針對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法。 Fr:http:/www.P 我國(guó)的物業(yè)管理制度是由國(guó)家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對(duì)全國(guó)性的法規(guī)政策進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹。 Fr:http:/www.P (一) 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 Fr:http:/www.P 個(gè)人購(gòu)房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應(yīng)情況變化，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商及其維修管理

49、機(jī)構(gòu)的矛盾日益突出。建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年3月23日頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國(guó)房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。 Fr:http:/www.P 城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項(xiàng)主要內(nèi)容： Fr:http:/www.P (1)確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門； Fr:http:/www.P (2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容； Fr:http:/www.P (3)明確了社

50、會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式； Fr:http:/www.P (4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度； Fr:http:/www.P (5)明確了管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)； Fr:http:/www.P (6)明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)； Fr:http:/www.P (7)確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度； Fr:http:/www.P (8)針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施； Fr:http:/www.P (9)針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P (二)物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn) Fr:http:/www.P 1全

51、國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) Fr:http:/www.P 為貫徹建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動(dòng)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及考評(píng)驗(yàn)收工作的通知。 Fr:http:/www.P 2全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則 Fr:http:/www.P 1997年建設(shè)部印發(fā)了全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則，針對(duì)大廈物業(yè)管理的情況和特點(diǎn)，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評(píng)內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。 Fr:http:/www.P 3關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知 Fr:http:/www.P 根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢(shì)需要，2000年5月，建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知。 修訂后的標(biāo)準(zhǔn)較原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評(píng)分 細(xì)則上都提出了更高的要求。建設(shè)部要求各地在考評(píng)驗(yàn)收時(shí)必須從嚴(yán)掌握，使評(píng)選出的物業(yè)管 理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。通知附件分別編制了全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則。 Fr:http:/www.P (三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度 Fr:http:/www.P 針對(duì)物業(yè)管理人員素質(zhì)