景區(qū)投標(biāo)書物業(yè)服務(wù)書服務(wù)方案

xx物業(yè) 溫情溫馨xx景區(qū)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書二00九年十一月目 錄第一章 授權(quán)委托書··································3第二章 報價單······································4第三章 服務(wù)費(fèi)用測算································5第四章 xx公司簡介································7第五章 物業(yè)管理方案································13第一節(jié) 總體管理方式·························13第二節(jié) 物管處組織架構(gòu)·······················17第三節(jié) 保安服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)···················21第四節(jié) 保潔服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)···················33第五節(jié) 環(huán)境綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)···············36第六節(jié) 維修服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)···················59第六章 員工的配備、培訓(xùn)、管理······················64第七章 基本培訓(xùn)范例之儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)···················70第八章 管理處投訴處理回訪制度·······················75第九章 管理處檔案資料管理制度·······················77第一章 法定代表人授權(quán)書委托人：xx物業(yè)管理有限公司地 址： 法定代表人：xx 職務(wù)：董事長法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：xx受托人：xx 性別：xx年齡： xx歲 民族：xx職務(wù)：經(jīng)理茲委托（ xx）全權(quán)代表我企業(yè)（公司）參與xx景區(qū)物業(yè)管理項目的招、投標(biāo)活動及簽訂經(jīng)濟(jì)合同。（ xx ）以我企業(yè)（公司）名義所為的法律行為及簽署的文件，我企業(yè)（公司）均予以認(rèn)可。有關(guān)法律責(zé)任均由我企業(yè)（公司）承擔(dān)。特此授權(quán)委托。聯(lián)系地址：xxx，xx理，電話：xxx委托人（公章）：xxx物業(yè)管理有限公司 法定代表人（簽字）： 二xx年xx月xx日 第二章 報價單名 稱物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)（元/月·平方米）xx景區(qū)物業(yè)xx第三章 服務(wù)費(fèi)用測算一、人員工資及福利：元/月人員配置如下：經(jīng)理XX人，副經(jīng)理XX人，保安、機(jī)電、保潔主管各XX人，保潔員XX人，保安員XX人，維修XX人，共計XX人。崗 位人數(shù)月工資額（元/月）社保費(fèi)用（元/月）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）小計（元/月）備注經(jīng) 理XX副經(jīng)理XX保安主管XX保潔主管XX維修主管XX保安員XX保潔員XX維修人員XX合計XX二、保潔費(fèi)用：XX人×xx元/月.人xx元/月三、辦公費(fèi)用：xx元/月1、交通費(fèi)用：XX人×xx元/月.人xx元/月 2、通訊費(fèi)用：XX人×xx元/月.人xx元/月3、服裝費(fèi)用：（1）管理人員XX人，夏裝2套，xx元/套人×XX人×2套xx元/年（兩年更換一次），冬裝2套，xx元/套人×XX人×2套xx元/年（兩年更換一次），合計為（xx+xx）/2年/12月=xx元/月（2）員工XX人，夏裝2套，xx元/套人×XX人×2套xx元/年（兩年更換一次），冬裝2套，xx元/套人×XX人×2套xx元/年（兩年更換一次），合計為（xx+xx）/2年/12月=xx元/月4、低值易耗品（紙、筆等）XX人×xx元/月.人xx元/月四、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：xx元/月五、公用設(shè)備、設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)：xx元/月1、監(jiān)控維保費(fèi)用:xx元/月2、公共照明維修費(fèi)：xx元/月3、其它公共設(shè)施維修費(fèi)用：xx元/月4、油費(fèi)：xx元/月5、湖水生態(tài)維護(hù)及改良：xx元/月6、化糞池、雨污水井清污：xx元/月7、垃圾清運(yùn)費(fèi)：xx元/月六、綠化費(fèi)用：xx元/月七、保安管理費(fèi)用：xx元/月八、物業(yè)公司公共區(qū)域責(zé)任保險費(fèi)：xx元/月九、管理費(fèi)用：xx元/月×x%xx元/月十、法定稅費(fèi)：xx元/月×x%xx元/月十一、共計：xx元/月第四章 xx公司簡介一、公司簡介xx物業(yè)管理有限公司成立于1999年，是本市較早成立的民營性質(zhì)的具有二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；注冊資金300萬元，現(xiàn)有員工500余人，管理人員皆持有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)企業(yè)經(jīng)理崗位證書。xx物業(yè)公司堅持走社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理之路，是2001年通過ISO9002國際質(zhì)量體系認(rèn)證的物業(yè)企業(yè)，在本市物業(yè)管理領(lǐng)域中較早獲得國家示范級優(yōu)秀大廈稱號和管理眾多不同類型物業(yè)的企業(yè)，連續(xù)多年多個物業(yè)被評為市級、省級優(yōu)秀大廈（小區(qū)），多次榮獲“全市物業(yè)管理先進(jìn)單位”等殊榮。公司以住戶至上、服務(wù)第一為宗旨，確定了科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展、依法管理的質(zhì)量方針，制定了一整套嚴(yán)格的管理制度和操作規(guī)程，通過科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，努力營造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區(qū)氛圍，同時，通過多年經(jīng)營，公司已形成了以人為本、和諧共存，“真誠、善意、精致、完美”的獨特文化理念，取得了社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一。市xx物管處二、公司組織機(jī)構(gòu)圖xx物管處住宅物管處道路保潔管理處綠化養(yǎng)護(hù)管理處xx集團(tuán)物管處綜合管理部工 程 部物業(yè)管理部采 購 部總經(jīng)理董事會辦 公 室副總經(jīng)理人力資源部財 務(wù) 部xx大廈物管處裝載機(jī)廠物管處xx移動物管處市xx物管處副總經(jīng)理xx大學(xué)物管處市xx物管處xx移動物管處xx公司物管處三、公司理念誠信 專業(yè) 優(yōu)質(zhì) 高效 進(jìn)取樹立xx品牌物業(yè) 建設(shè)優(yōu)秀專業(yè)團(tuán)隊業(yè)主至上 服務(wù)第一溫暖的感情 溫馨的服務(wù)科學(xué)規(guī)范的管理竭誠高效的服務(wù)安全文明的環(huán)境持續(xù)發(fā)展的追求五、公司資料第五章 物業(yè)服務(wù)方案第一節(jié) 總體思路xx景區(qū)在造型設(shè)計中吸收了先進(jìn)的語匯和符號，同時結(jié)合現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園個性特征，盡顯高雅風(fēng)范。 針對xx區(qū)的自然條件和建筑物構(gòu)成特點，按照相關(guān)之規(guī)定，本公司準(zhǔn)備對“xx區(qū)”采取的總體管理思路為：一、安全管理 安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為客戶所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。針對xx區(qū)物業(yè)特點，本公司采取半封閉式管理，即在人員管理上將進(jìn)服務(wù)中心的人員嚴(yán)格實施“來訪登記”的方式進(jìn)行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司獨有的“記憶規(guī)范”法，對xx區(qū)的車輛粘貼標(biāo)志的準(zhǔn)?？?，標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全；同時，本公司獨特的“安全預(yù)案制”、“巡樓制”、“不均衡管理法”也將全面應(yīng)用于xx區(qū)，以確保xx區(qū)在安全管理上的萬無一失。 保安員素質(zhì)簡介：A、90%采用復(fù)員軍人；B、采取每周六天制準(zhǔn)軍事化管理、培訓(xùn)；C、所有服務(wù)于高鐵國際商務(wù)區(qū)的保安人員年齡均在22至28歲，身高1.72M以上。D、門崗人員必須跨立服務(wù)，每天見業(yè)主和第一面均要敬禮；E、統(tǒng)一著裝，配飾人性化服飾。二、公共事務(wù)管理與人性化服務(wù) 針對“xx區(qū)”的實際情況，本公司準(zhǔn)備在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有： 1、設(shè)定服務(wù)中心。采取酒店式一站服務(wù)的方法，只需客戶打一個熱線服務(wù)電話，所有xx區(qū)的問題均可在承諾的時間得到處理。 2、“時效制”。所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時工作制，在對客戶公開承諾的時間內(nèi)完成。 3、唱諾制。這是本公司最新引進(jìn)的在全國行業(yè)界享有盛譽(yù)的人性化服務(wù)制度，通過唱諾制的全面推行必須將大大提高物業(yè)管理有服務(wù)水平。 4、不均衡管理。所有員工的工作均是按照客戶的生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足客戶的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。三、消防管理對做好xx區(qū)的消防工作我們將采取以下措施：1、嚴(yán)格按照有關(guān)消防法規(guī)的要求，協(xié)助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。2、建立防火規(guī)章制度，由管理處與相關(guān)人員簽定消防責(zé)任書，并實施必要的獎懲措施。3、建立一支由管理處全體員工及部分客戶共同參加的義務(wù)消防隊，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系。4、經(jīng)常進(jìn)行防火檢查，及時清除消防通道違規(guī)擺放的物品，消除客戶辦公區(qū)域內(nèi)的火險隱患。5、定期檢測消防設(shè)施、器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實行責(zé)任人制度，確保消防設(shè)施時刻處于良好狀態(tài)。四、環(huán)境服務(wù)管理環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點，本公司準(zhǔn)備采用如下管理方式：1、定額檔案制。首先將清潔和綠化分成四級分別制定出不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)，然后依據(jù)本公司長年積累下來的勞動定額標(biāo)準(zhǔn)通過投標(biāo)來競爭上崗配置清潔工、花木工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。2、按照國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求全面管理園區(qū)的生活環(huán)境，將環(huán)境服務(wù)控制擴(kuò)大至園區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給“高鐵國際商務(wù)區(qū)”的客戶一個寧靜、優(yōu)雅、潔凈、安詳?shù)纳?、辦公環(huán)境。3、所有服務(wù)于xx區(qū)保潔人員年齡均在35歲以下，形象好，服務(wù)意識強(qiáng)，無不良習(xí)慣。五、維修管理xx區(qū)機(jī)電設(shè)備包括高低壓配電室、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、等。本公司在機(jī)電設(shè)備、房屋設(shè)施和報修管理上將采用本公司獨具特色的標(biāo)準(zhǔn)化管理和定人機(jī)制。 1、時效工作制：對所有維修工作均實行時效管理。 2、定人定機(jī)制：通過內(nèi)部競標(biāo)的方式將重要的機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的員工身上。 3、不均衡管理：針對設(shè)備的維護(hù)特點來安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。以設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響客戶的正常工作，“零干擾”客戶。六、內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制本公司的內(nèi)部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。如接管xx區(qū)，我公司將全面推行一套成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，規(guī)范化管理，規(guī)范化服務(wù)。六、對客戶八大服務(wù)承諾1、時效工作制：管理處所對外的服務(wù)工作一律實行時效工作制。即本公司承諾：所有對外的服務(wù)工作，均將在向客戶公開承諾的時間（暫略）內(nèi)完成或有處理結(jié)果。2、公開服務(wù)制：管理處的所有服務(wù)工作均向客戶公開。管理處禁止任何員工向客戶提供私人性服務(wù)，禁止私人從客戶處獲取任何酬勞。3、首問責(zé)任制：管理處辦公室的任何員工接到客戶咨詢、投訴、求助時均將負(fù)責(zé)將客戶的問題解決完畢方可獲得公司認(rèn)可。4、全天候服務(wù)：管理處對客戶實行24小時公開服務(wù)。管理處設(shè)熱線服務(wù)電話歡迎客戶隨時撥打。5、不均衡管理：管理處的各項服務(wù)工作均會依照工作的輕重緩急和客戶的生活規(guī)律進(jìn)行優(yōu)化安排，通過優(yōu)化后的工作編排使管理處的工作更加人性化，更加節(jié)省客戶的每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。6、回訪工作制：管理處將依照自己的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，定期走訪客戶，虛心接受客戶的批評建議。重大決策、措施均會在事先、事后公示給客戶。7、零干擾服務(wù)：管理處將認(rèn)真解決因自身的工作給客戶造成的二次干擾的問題，努力將二次干擾降至最低，還客戶一個寧靜、悠閑的生活、工作環(huán)境。8、安全預(yù)案制：管理處將優(yōu)先解決客戶的安全問題，確保安全工作的萬無一失。第二節(jié) 內(nèi)部管理架構(gòu)一、各崗位人員配置，該項目經(jīng)理XX人，副經(jīng)理XX名，保安、機(jī)電、保潔主管各XX人，保潔員XX人，保安員XX人，維修XX人，共計XX人。二、機(jī)構(gòu)設(shè)置共設(shè)置四個部門：辦公室、保潔班、維修班、保安班。項目經(jīng)理經(jīng)理辦公室機(jī)電維修部主管保潔部主管安全保衛(wèi)部主管機(jī)電維修人員保潔人員保安人員三、服務(wù)人員任職條件管理人員100%具備大專以上文化程度，物業(yè)相關(guān)專業(yè)，具有園區(qū)管理及服務(wù)的經(jīng)驗或理論知識,且能充分揣摩客戶心理,更將其服務(wù)意識和服務(wù)技巧方面的要求作為選擇的重要條件,并在經(jīng)后的工作中加強(qiáng)全員服務(wù)意識與技巧的培訓(xùn)，100%持建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書，并具有多年物業(yè)管理工作經(jīng)驗，均在全國一流物業(yè)管理公司擔(dān)任過重要職務(wù)。所有服務(wù)于xx區(qū)保潔人員年齡均在35歲以下，身高在165以上，高中以上畢業(yè)，從事過四星級酒店服務(wù)的優(yōu)先，形象好，服務(wù)意識強(qiáng)，塌實肯干，無不良習(xí)慣。為確保xx區(qū)的安全,保安員的招聘中要過“三關(guān)”，一是政治關(guān)：必須是部隊復(fù)員軍人，有戶口所在地開具的“無過錯”證明，并要求有本市戶口擔(dān)保人；二是素質(zhì)關(guān)：身高不低于1.73米，高中以上學(xué)歷，形象氣質(zhì)良好，有指定體檢醫(yī)院出具的體檢證明；三是培訓(xùn)關(guān)：公司將指派專業(yè)人員對招聘的保安員進(jìn)行為期一個月的集中培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括保安消防理論、被扣和軍事訓(xùn)練，然后進(jìn)行考核，對于不合格人員予以淘汰，以適應(yīng)小區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的安全需要。維修人員配備充分考慮了園區(qū)、廁所的設(shè)施設(shè)備情況,按照一專多能,各有分工又能互相配合的基本思路,挑選高素質(zhì)的技術(shù)工人;在弱電維修工方面考慮到園區(qū)極高程度的智能化系統(tǒng)配置,將從其它在管項目中抽調(diào)精英人員,以確保園區(qū)、廁所內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好性并提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)給客戶。四、 管理動作機(jī)制時效工作制：我方對客戶的服務(wù)工作一律實行時效工作制。即本公司承諾：所有對外的服務(wù)工作，均在向客戶公開承諾的時間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。公開服務(wù)制：任何員工在接到客戶咨詢、投訴、求助時均負(fù)責(zé)將客戶的問題解決完畢方可獲得公司認(rèn)可。財務(wù)公開制：我方將定期向客戶公開財務(wù)收支賬目，接受客戶的公開咨詢。全天候服務(wù)：我方實行全天24小時服務(wù)。管理處設(shè)熱線服務(wù)電話，歡迎客戶隨時撥打。不均衡管理：我方各項服務(wù)工作均會依照工作的輕重緩急和客戶的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排，通過優(yōu)化后的工作更加人性化，更加節(jié)省客戶的每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求?；卦L工作制：我方將依照自己的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)堆積對開展的服務(wù)工作定期走訪客戶，虛心接受客戶的建議、批評。重大決策、措施均會在事先通報給客戶。零干擾服務(wù)：我方將認(rèn)真解決因自身的工作給客戶造成的二次干擾問題，努力將二次干擾降至最低，給客戶一個寧靜、悠閑的工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。安全預(yù)案制：我方將優(yōu)先解決客戶的安全管理問題，對治安重點、難點建立預(yù)案制度，可給出現(xiàn)的突發(fā)問題均有及時、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失。保本微利；我方承諾將按照保本微利原則管理客戶的物業(yè)，無論何時都將只按一定比例公開微薄的傭金，所有的管理節(jié)余將用于客戶的服務(wù)之中。五、管理目標(biāo)與服務(wù)承諾我方將充分發(fā)揮自身的管理優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、資訊優(yōu)勢，本著“客戶至上、服務(wù)第一”和“站著做人、跪著服務(wù)”的宗旨和理念，盡心竭力實現(xiàn)自己對高鐵國際商務(wù)區(qū)的管理目標(biāo)；同樣物業(yè)，同樣價格，服務(wù)質(zhì)量最優(yōu)。通過我們的服務(wù)使xx區(qū)成為國家級物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)。第三節(jié) 保安服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、服務(wù)內(nèi)容1園區(qū)范圍內(nèi)守護(hù)警衛(wèi)工作；2確保服務(wù)中心道路交通順暢；3執(zhí)行服務(wù)區(qū)域內(nèi)的巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項；4及時處理區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄；5檢查設(shè)備設(shè)施是否完好；6負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理；7保安監(jiān)控室消防安報監(jiān)控工作；8檢查進(jìn)出人員車輛的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；二、保安服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1保安人員基本要求上崗前應(yīng)適當(dāng)修飾，保持儀表、儀容的端莊整潔，精神飽滿，在崗時不允許手插入口袋；保安人員的頭發(fā)應(yīng)勤梳理，不留長發(fā)，不留鬢腳，不留指甲；立崗時，在規(guī)定位置上立姿，左腳向左跨出，雙腳與肩同距，作跨立狀，上身保持立正姿勢，身體重心落于兩腳之間，挺胸收腹，兩手后背于皮帶處，左手握右手腕；對講機(jī)佩帶在腰間皮帶右后側(cè)，耳機(jī)塞在右耳，話筒別在襯衫左領(lǐng)上，用較慢語速進(jìn)行對話；上崗要保持制服干凈無褶皺，衣服紐扣全部扣上，大沿帽佩帶端正，佩帶白手套，穿黑色皮鞋，保持光亮，領(lǐng)帶系好后，領(lǐng)帶下口與皮帶下沿相齊；不在工作場所以外的場合穿制服；不在公眾場合抽煙、閑聊、閱讀書報、大聲喧嚷或做與工作無關(guān)的事；值崗人員只能在保安休息室內(nèi)喝水、休息，不允許在執(zhí)崗時端著茶杯喝水或債券與工作無關(guān)的物品在管理區(qū)域內(nèi)走動；值崗態(tài)度認(rèn)真，做好相關(guān)記錄，不準(zhǔn)代他人填寫。交接玉嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度接班人員未上崗前，當(dāng)崗人員不準(zhǔn)下崗。2交接班規(guī)范當(dāng)班保安在原位，接班保安面對當(dāng)班保安走到約兩步間距處，雙方立正目視對方同時敬禮；敬禮：身體挺起直呈立正狀，右手從胸前快速升至右側(cè)臉龐，大臂保持與肩相平，大臂與小臂呈45度夾角，手掌與小臂呈一直線，五指并攏，中指離太陽穴2厘米左右；禮畢，當(dāng)班保安以規(guī)范用語簡述當(dāng)班情況：“本班情況正常；”或“本班發(fā)生某件事情，具體情況請看當(dāng)班記錄；”接班保安聽明白后，回答“明白”；交接雙方站在原位完成保安器材移交；雙方再次敬禮；禮畢,雙方交叉換崗:當(dāng)班保安向右橫跨一步后立正,接班保安向前跨兩步走,立正,向后轉(zhuǎn),跨立,完成接崗.下班護(hù)管方可離崗.3、門崗服務(wù)門崗值崗時要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實行小時立崗護(hù)管服務(wù)；在指定位置，指定面向立崗，不禁脫崗；立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。4、巡崗服務(wù)管理區(qū)內(nèi)實行全年365天24小時全天候護(hù)管巡視服務(wù)，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。服務(wù)區(qū)域巡視巡視前檢查和佩帶好對講機(jī)、電筒、筆和巡禮記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；巡視內(nèi)容：走道清潔，照明、滅火器、消火栓、弱電間、空調(diào)機(jī)房、場所、門、窗、防火門、裝修現(xiàn)場等；按護(hù)管服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時間。客戶需要幫助時，應(yīng)及時提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到時場處理；發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機(jī)及時報告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視；發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告護(hù)管服務(wù)部作出相應(yīng)處理；巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的果殼箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈未熄滅、水管及閥漏水，應(yīng)及時通知設(shè)備人員修復(fù)；巡視結(jié)束后，交接巡視器材；夜間巡視夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；巡視時注意確認(rèn)有無可疑人物藏匿于其內(nèi)；若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報警并封鎖各個出入口，進(jìn)行處理；突發(fā)事件的處理為應(yīng)對突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時應(yīng)定期參加演練。發(fā)生火警立即用對講機(jī)紛亂監(jiān)控中心采取必要的緊急措施或直撥火警電話119；通知火災(zāi)周圍客戶撤離危險區(qū)；做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。發(fā)生刑案立即向管理處報告或報公安部門110并保護(hù)現(xiàn)場，并救護(hù)傷員；向發(fā)現(xiàn)人和周圍客戶了解情況并記錄；向公安人員提供情況，協(xié)助破案；發(fā)生盜、搶事件用對講機(jī)報告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；對犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時報告公安部門110；保護(hù)現(xiàn)場。發(fā)現(xiàn)有人觸電切斷電源，使觸電者脫離電源；報告監(jiān)控中心，同時施行人工急救；引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場；無救護(hù)車時時，臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。 發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞立即用對講機(jī)報告，增派保安及時疏導(dǎo)。5、突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程10目的規(guī)范突發(fā)事件的程序（火警、火災(zāi)除外），維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的正常工作和生活秩序。20適用范圍適用于園區(qū)范圍內(nèi)各類突發(fā)事件的處理（火警、火災(zāi)除外）。30職責(zé)31護(hù)管部主管負(fù)責(zé)指揮突發(fā)事件的處理。32護(hù)管部班長負(fù)責(zé)落實護(hù)管部主管下達(dá)的命令，具體處理突發(fā)事件。40程序要點41處理各類突發(fā)事件的基本原則411快速反應(yīng)原則：a)當(dāng)值護(hù)管/班組長接警后:分鐘內(nèi)到達(dá)突發(fā)事件現(xiàn)場；b)護(hù)管部主管在當(dāng)值時接到突發(fā)事件報告后:4分鐘內(nèi)到達(dá)突發(fā)事件現(xiàn)場；C）護(hù)管部主管在休息時接到突發(fā)事件報告后，10分鐘內(nèi)到達(dá)突發(fā)事件現(xiàn)場。412統(tǒng)一指揮原則：a)處理突發(fā)事件由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮；b）在特殊的情況下，由護(hù)管部主管負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮；c）護(hù)管部班組長協(xié)助指揮突發(fā)事件的處理。413服從命令的原則：護(hù)管部班組長需無條件服從護(hù)管部主管的命令，并負(fù)責(zé)對突發(fā)事件的處理過程作詳細(xì)記錄。42盜竊421當(dāng)護(hù)管干部、護(hù)管員發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊報案時，立即用通訊器材（對講機(jī)或電話）向護(hù)管部主管報告現(xiàn)場的具體位置，然后留在被盜竊現(xiàn)場，或迅速趕赴被盜竊現(xiàn)場，維護(hù)現(xiàn)場秩序，保護(hù)現(xiàn)場，禁止一切人員進(jìn)出現(xiàn)場：a）護(hù)管員到達(dá)現(xiàn)場后立即了解被盜的具體地點、時間及情況；b）護(hù)管員到達(dá)現(xiàn)場前，案犯已逃離現(xiàn)場時，可用電話或?qū)χv機(jī)報告，但在使用對講機(jī)公用頻道時不應(yīng)隨意泄漏案件的性質(zhì)。正確的呼叫對講術(shù)語：“主管/班組長，請你速到 單位/位置”；c）護(hù)管員到達(dá)現(xiàn)場時，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可使用對講機(jī)向護(hù)管部主管/班組長報告。422護(hù)管部主管接報告后立即用通訊器材指揮調(diào)遣護(hù)管干部及護(hù)管員對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)，并迅速趕赴現(xiàn)場指揮：a）與當(dāng)值護(hù)管干部聯(lián)系，要求護(hù)管干部對案發(fā)現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)；b）護(hù)管部主管到達(dá)現(xiàn)場立即了解案情，根據(jù)案情需要作出布置：向被盜竊的當(dāng)事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃離方向后，視情況立即組織護(hù)管員支抓獲犯罪嫌疑人；護(hù)管部主管將了解的案情及收集養(yǎng)資料進(jìn)行甄別；護(hù)管部主管將了解的案情及收集資料進(jìn)行分析總結(jié)后向管理處經(jīng)理匯報、請求作出進(jìn)一步工作指示。423管理處經(jīng)理收集有關(guān)資料及信息后，根據(jù)案件損失及影響的大小向公安機(jī)關(guān)/總經(jīng)理報告案情。43打架斗毆431當(dāng)值護(hù)管干部、護(hù)管員在巡邏中發(fā)現(xiàn)有打架斗毆的行業(yè)或接到打架斗毆的報案時：a）應(yīng)立即上前制止或迅速趕赴現(xiàn)場進(jìn)行制止，防止該入行為的擴(kuò)大而造成不必要的損傷。同時，護(hù)管員應(yīng)立即用通訊器材向護(hù)管主管報告具體位置、已傷的人數(shù)、參與打架斗毆的人數(shù)以及請求支援的范圍；b）將現(xiàn)場圍觀的人員隔離或勸離現(xiàn)場，維護(hù)現(xiàn)場的道路交通秩序，保護(hù)好現(xiàn)場；c）將因打架斗毆造成傷亡的人員視其傷勢的輕重送醫(yī)院搶救。432護(hù)管部主管接報告后，立即用通訊器材指揮調(diào)遣現(xiàn)場附近的護(hù)管員和當(dāng)值機(jī)動護(hù)管員對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)，并迅速趕赴現(xiàn)場指揮：a）與當(dāng)值護(hù)管班組長聯(lián)系，要求護(hù)管班組長對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)；b）護(hù)管部主管到達(dá)現(xiàn)場立即了解案情及相關(guān)資料，根據(jù)現(xiàn)場的事態(tài)作出布置：調(diào)遣機(jī)動護(hù)管員對打群架的事件進(jìn)行增援；調(diào)派車輛對重傷有生命危險的人員送醫(yī)院搶救；對事態(tài)輕微的事件進(jìn)行調(diào)解；對事態(tài)嚴(yán)重或造成不良影響的打架斗毆事件的當(dāng)事人帶回護(hù)管部進(jìn)行詢問筆錄，并交由公安機(jī)關(guān)處理。C）護(hù)管部主管將收集的資料及作出的工作布置向管理處經(jīng)理匯報、請示作出進(jìn)一步的工作指示。4.3.3管理處經(jīng)理收集有關(guān)資料及信息后應(yīng)做好工作安排，處理善后的工作，對于事態(tài)嚴(yán)重造成人員傷亡時，應(yīng)立即與公安機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)有關(guān)的處理工作，并報告總經(jīng)理。4.4搶劫4.4.1當(dāng)值護(hù)管干部及護(hù)管員在巡邏中發(fā)現(xiàn)有搶劫行為或接到有搶劫報案時：a）應(yīng)立即上前制止該違反犯罪行為或迅速趕赴現(xiàn)場制止，并對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)，同時用通訊器材向護(hù)管主管報告；b）如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場時應(yīng)立即抓捕帶回護(hù)管部，并請事主一起到護(hù)管部后交由公安機(jī)關(guān)處理；c）向事主了解在被搶劫過程中人身是否受到損傷及財物的損失情況，如事主受傷則應(yīng)視其傷勢的情況關(guān)醫(yī)院救治；d）在追捕犯罪嫌疑人，遇敵眾我寡，敵強(qiáng)我弱時，應(yīng)采取“敵逃我追隨者，敵強(qiáng)我纏，一邊追一邊聯(lián)絡(luò)”的方法，等支援的護(hù)管員或公安人員趕到后起擒獲犯罪嫌疑人，以免造成不必要的損傷。4.4.2護(hù)管部主管接報告后，立即用通訊器材指揮、調(diào)遣案發(fā)現(xiàn)場附近的護(hù)管員和當(dāng)值的護(hù)管干部、機(jī)動護(hù)管員對現(xiàn)場進(jìn)行封鎖和保護(hù)，并迅速趕赴現(xiàn)場指揮；a）與當(dāng)值的護(hù)管干部聯(lián)系，要求護(hù)管員參加現(xiàn)場的保護(hù)工作；b）護(hù)管部主管到達(dá)現(xiàn)場后立即了解及相關(guān)資料，根據(jù)案情需要及時作出布置：調(diào)派護(hù)管員增援、搶救、圍捕、保護(hù)現(xiàn)場；向事主或知情人許多問題犯罪嫌疑人的特征及被除數(shù)搶劫的經(jīng)過并制作筆錄，對被除數(shù)抓捕的犯罪娣人進(jìn)行甄別、詢問并制作筆錄；將有關(guān)的資料、線索及抓獲的犯罪嫌疑人移交公安機(jī)關(guān)處理c）護(hù)管部主管將收集的資料、訊息及作出的工作布置向管理處經(jīng)理匯報，請示作出進(jìn)一步的工作指示。4.4.3管理處經(jīng)理接報告后立即趕赴現(xiàn)場，處理善后各項工作，上報公安機(jī)關(guān)及公司總經(jīng)理，積極配合公安機(jī)關(guān)工作。4.5兇殺4.5.1當(dāng)值護(hù)管干部及護(hù)管員在巡邏中發(fā)現(xiàn)有兇殺行為可接到兇殺報案時：a）立即趕赴現(xiàn)場制止違反犯罪行為，并對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)，同時用通訊器材向護(hù)管部主管或管理處經(jīng)理報告；b）封鎖案發(fā)現(xiàn)場，在公安人員到達(dá)前，堅決禁止任何人進(jìn)出現(xiàn)場（如公司領(lǐng)導(dǎo)受害者家屬、朋友等）c）犯罪嫌疑人尚未逃離現(xiàn)場時，應(yīng)將其抓獲，并扭送公安機(jī)關(guān)處理；d）對傷者應(yīng)立即送往醫(yī)院搶救；e）在搬抬過程中所走過的路線及碰過、接觸或搬抬過的物件，均應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的登記；f）在公安人員到達(dá)時，立即將登記的事項向公安人員報告。4.5.2護(hù)管部主管接報后立即上報管理處經(jīng)理，并迅速趕赴現(xiàn)場指揮；a）調(diào)遣指揮現(xiàn)場附近的護(hù)管員和當(dāng)值勤的護(hù)管干部及機(jī)動護(hù)管員對現(xiàn)場進(jìn)行警戒封鎖，正當(dāng)權(quán)利檢查出入人員；b）維護(hù)和疏導(dǎo)現(xiàn)場及交通秩序，搶救傷者，做好各項記錄；c）協(xié)助公安機(jī)關(guān)工作，提供資料及線索。4.5.3管理處經(jīng)理將案情向公安機(jī)關(guān)通報，并協(xié)助和指揮護(hù)管人員配合人員工作，并將案情報告總經(jīng)理。4.6中毒事件（如住戶煤氣、食物中毒等）4.6.1當(dāng)值護(hù)管干部及護(hù)管員在巡邏中發(fā)現(xiàn)有中毒情況或接到中毒事件報告時：a）應(yīng)立即用通訊器材報告護(hù)管部主管，并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場切斷毒源，使毒物不再繼續(xù)擴(kuò)散，疏散現(xiàn)場周圍的圍觀者；b）對煤氣中毒者，盡快將中毒者撤離現(xiàn)場，將中毒者移到空氣通暢處，松開衣扣和腰帶，并盡快送往醫(yī)院搶救；c）對煤氣中毒者，盡快將中毒者撤離現(xiàn)場，消除口腔異物，維持呼吸通暢，注意保溫并立即送往醫(yī)院搶救；d）將中毒人員的人數(shù)、地點（現(xiàn)場的具體位置）及已做的搶救措施報告給護(hù)管部主管。4.6.2護(hù)管部主管接到報告后，立即調(diào)遣人員支援，并報告管理處經(jīng)理并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救：a）若中毒事件是屬犯罪行為所致，應(yīng)及時向公安機(jī)關(guān)報告；b）將中毒情況通報級醫(yī)院，請示救援；c）通知中毒者家屬進(jìn)行對外協(xié)調(diào)工作。4.7交通意外事故4.7.1當(dāng)值護(hù)管干部及護(hù)管員在巡邏中發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報告救助時：a）應(yīng)立即用通訊器材報告護(hù)管部主管發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場的具體位置；b）留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護(hù)交通秩序和保護(hù)現(xiàn)場，搶救傷者；c）對重大的交通意外事故須請示護(hù)管部主管進(jìn)行支援。4.7.2護(hù)管部主管接報后立即報行管理處經(jīng)理，并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救：a）調(diào)遣指揮當(dāng)值的護(hù)管干部、交通意外事故現(xiàn)場的護(hù)管員、機(jī)動護(hù)管員維護(hù)現(xiàn)場秩序、交通秩序；b）送重傷者到醫(yī)院搶救c）報交警大隊事故組（電話120）事故發(fā)生的時間及地點；事故造成的傷亡及損毀情況；已送搶救情況。4.7.3管理處經(jīng)理接報后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)事故的需要，調(diào)派車輛進(jìn)行搶救，并報交警事故組和公司總經(jīng)理。4.8臺風(fēng)、水浸、火災(zāi)等自然災(zāi)害事故4.8.1當(dāng)值護(hù)管干部及護(hù)管員遇到臺風(fēng)、水浸、火災(zāi)等災(zāi)害事故時：a)通知或協(xié)助住戶做好防風(fēng)措施,協(xié)助機(jī)電運(yùn)行部對水浸的疏導(dǎo)排泄工作;協(xié)助消防公共事務(wù)部對火災(zāi)的救援滅火工作;b)防止在臺風(fēng)水浸火災(zāi)等自然災(zāi)害發(fā)生時,伴隨的犯罪行為的發(fā)生;c)協(xié)助交警部門處理住宅小區(qū)內(nèi)交給意外事故.4.8.2護(hù)管部主管接報后立即調(diào)遣指揮護(hù)管部的所有護(hù)管員支援其他部門處理各類災(zāi)害事件.4.8.3管理處經(jīng)理接報后立即作出統(tǒng)一指揮:a)安排人員及車輛對住戶做好疏散工作;b)通報醫(yī)院、公安、消防等有關(guān)部門，請求教授；c)報告公司總經(jīng)理。4.9其它突發(fā)事件。于其它突發(fā)事件的處理服從公司統(tǒng)一調(diào)度和布置。第四節(jié) 保潔服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、衛(wèi)生間保潔流程 詢問衛(wèi)生間是否有人，確認(rèn)無人后，方可操作。 將警示排放在衛(wèi)生間門口。 打開門窗通風(fēng)，用水沖大小便器。 清掃地面垃圾，傾倒垃圾婁垃圾，更換新的垃圾袋并放回原處。 用毛巾從里到外依次將墻面、臺面、開關(guān)、門窗、標(biāo)牌第抹一遍塵。 用洗潔精均勻噴灑在洗手盆及大小便器上，用毛球刷洗刷大小便器，用白潔布擦拭洗手盆，然后用清水沖干凈。 補(bǔ)充衛(wèi)生紙、衛(wèi)生球。 先用濕毛巾擦窗玻璃和鏡面，然后用干毛巾擦干凈，如時間允許用玻璃清潔工具將窗玻璃擦干凈。 用拖把拖干凈地面。 適量噴灑空氣清新劑。二、保潔標(biāo)準(zhǔn)： 天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。 目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬。 衛(wèi)生間內(nèi)無異味、臭味。 地上無煙頭、紙屑、污漬、積水。注意事項： 禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿清潔劑，以免損傷瓷面。 如下水道有堵塞現(xiàn)象，應(yīng)及時疏通，疏通不了及時報修。三污水井清潔程序： 用鐵鉤打開井蓋，同時豎立警示牌。 用撈篩撈起井內(nèi)的懸浮物，清除泥沙。 用鐵鏟把粘在井內(nèi)壁上的雜物清理干凈。 用高壓水槍沖刷。 清理賽后蓋上井蓋，沖洗地面及井蓋表面。標(biāo)準(zhǔn)： 目視污雨水井內(nèi)內(nèi)壁無粘附物、懸浮物、沉淀物。 必須有2人以上同時作業(yè)。四環(huán)境消殺消毒目的：滅蚊、蠅、蟑螂，凈化小區(qū)環(huán)境。消殺頻次：每周一次消殺。消殺區(qū)域： 各樓宇的梯口、梯間及樓宇周圍。 會所及配套的娛樂場所。 公廁、沙井、化糞池、垃圾箱等室外公共區(qū)域。 員工食堂和宿舍。消殺常用藥劑：敵敵畏、滅害靈、敵百蟲、拜力坦等噴灑劑。程序： 穿戴好防護(hù)衣帽。 將噴殺藥品按要求進(jìn)行稀釋器里。 對上述區(qū)域進(jìn)行噴殺。注意事項： 梯間噴殺時不要將藥液噴在扶手或住戶的門面上。 噴殺時不要將藥液噴灑在餐具及生活用品上。 噴殺時不要將藥液噴灑在食品和器具上。 不要在客戶出入高峰期噴藥。滅鼠：程序； 先將一張寫有“滅鼠專用”的紙片。 將鼠藥成堆狀入在紙張上。 盡量放在隱蔽處或角落等小孩拿不到的地方。 禁止成片或隨意撒放。 一周后，撤回餌料，期間注意撿拾死鼠。注意事項： 制作餌料時作業(yè)人員必須戴上口罩，膠皮手套，禁止裸手作業(yè)。 投放鼠藥必須保證在安全的前提下進(jìn)行。標(biāo)準(zhǔn)； 目視無蚊蟲在飛，無蒼蠅滋生地。 老鼠密度不超過1%，鼠洞2萬平方米/不超過1個。室內(nèi)和污寸井，每處蟑螂數(shù)第五節(jié) 環(huán)境綠化內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、花壇 （一）、花壇草皮養(yǎng)護(hù)、管理： 1、根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上； 2、做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水； 3、花卉生長旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉和數(shù)而定。施肥后宜立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面； 4、及時做好病蟲害防治工作； 5、花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好； 6、花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天；7、花卉應(yīng)生長健壯、花色艷、花期長并且注重做好“五一”，“十一”全年觀賞期（包括觀葉）不得少于280天；8、及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補(bǔ)種、換苗。無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。（二）、花卉的養(yǎng)護(hù)、管理:1、應(yīng)按計劃及時做好花卉的補(bǔ)種、填充；2、應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時更新翻種；3、花境全年可以某一季為主花期，觀賞不得少于100天；4、修剪、整枝及時?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%；5、每年休眠必須適當(dāng)翻表土層，施加有機(jī)肥；6、冬季空禿的白地裸露不得超過30天；7、及時做好病蟲害防治工作；8、落實日常養(yǎng)護(hù)，做到無雜草垃圾；（三）、草皮綠化：1、草皮的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：（1）、春、夏季每兩個月對草皮進(jìn)行一次修剪，秋、冬根據(jù)實際情況進(jìn)行修剪，草皮高度控制在10以下。（2）、結(jié)合除草進(jìn)行松土、施肥，施肥要貫徹“勤施、薄施”的原則，避免肥料濃度過高造成肥害，保證草皮全年常綠。（3）、及時拾除草土、花叢內(nèi)塊頭、雜物等。（4）、樹立指示牌，預(yù)防踐踏草坪生長良好。2、剪草質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：（1）、剪割后整體效果平整，無明顯起伏和漏剪，剪口基本平齊。（2）、障礙物處及樹頭邊緣用割灌機(jī)式手剪補(bǔ)剪，無明顯漏剪痕跡。（3）、四周不規(guī)則草邊及轉(zhuǎn)彎位無明顯交錯痕跡。（4）、現(xiàn)場清理干凈，無遺漏草屑、雜物。（5）、效率標(biāo)準(zhǔn)：單機(jī)全包200300平方米/小時。3、雜草清除質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：（1）、三級以上草坪基本沒有明顯高于15的雜草。（2）、整塊草坪基本沒有明顯的闊葉雜草。（3）、整塊草坪基本沒有已經(jīng)開花的雜草。4、病蟲害防治標(biāo)準(zhǔn)：（1）、草坪病蟲害以預(yù)防為主，一級以上草坪每半個月噴一次廣譜性殺蟲藥及殺菌藥。藥品選用由園藝師或技術(shù)員確定。二級草坪每月噴一次。（2）、對于由于病蟲害無論哪一級的草坪都應(yīng)及時針對性地選用農(nóng)藥加以噴殺，以防蔓延。5、綠籬養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：（1）、造型綠籬輪廓清晰，棱角分明。（2）、墻狀修剪綠籬側(cè)面垂直，平面水平，無明顯缺剪，無崩口，腳部整齊。（3）、每次修剪原則上不超過上一次剪口，已定型的綠籬新枝留高不超過5。（4）、片植綠籬修剪應(yīng)有坡度變化，但坡度應(yīng)平滑，不能有明顯交接口。（5）、綠籬內(nèi)生出的雜生植物、爬藤等應(yīng)及時予以連根清除。（6）、生長不良或遭受病蟲害而嚴(yán)重變形的植株應(yīng)及時大小相當(dāng)?shù)耐愔仓暧枰愿鼡Q?！臼┓蕵?biāo)準(zhǔn)】：（1）、小區(qū)內(nèi)綠籬每年2月底施肥一次。（2）、小區(qū)內(nèi)綠籬要求每3個月施一次緩溶肥，施肥時就嚴(yán)防肥料粘在枝葉上或撒落路邊，肥料不許成堆貼近植物根部。6、病蟲害防治：【常見病蟲害及其防治】：（1）、白粉病。白粉病發(fā)作時用粉銹靈防治。（2）、黑斑病。黑斑病發(fā)作時用甲基托布津、代森錳鋅、百菌清防治。（3）、煤污病。防治煤污病要清疏植株增強(qiáng)光照，噴殺蚧藥和百菌清的混合液，結(jié)合防殺蚧殼蟲同時進(jìn)行。【常見蟲害及其防治】：（1）、蚜蟲。蚜蟲發(fā)作時用氯氰菊脂類、萬粉防治；（2）、螨蟲。螨蟲發(fā)作時用克螨特、速螨酮、三氯殺螨醇等防治。（3）、蚧殼蟲。蚧殼蟲發(fā)作時用速撲殺、樂斯本等防治。（4）、小區(qū)內(nèi)綠籬每月噴廣譜性殺蟲藥及菌藥一次。【修剪】：（1）、小區(qū)內(nèi)綠籬每年冬季應(yīng)徹底清剪草除根1次枯枝弱枝，并在開春前將高度壓到定高點重點重剪草除根1次。（2）、春夏生長季應(yīng)平均每25天修剪1次，平時對個別長枝進(jìn)行局部修整。二、綠地養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： (一)園藝部分1、樹林1.1、生長旺盛，樹干挺直，傾斜度不超過10度，樹冠圓整，主側(cè)枝分均勻，內(nèi)膛通風(fēng)透光；行道樹分枝點統(tǒng)一、整齊；花灌木修剪及時合理。1.2、葉色正常,無卷葉、黃葉(生長季節(jié))，無病蟲；枝干健壯，無枯死枝，無蛀干害蟲危害。1.3、無死樹枯枝,缺株率在2%以下(含2%)，補(bǔ)植樹木級徑不超過原樹木級徑的30%。1.4、樹干傷口及時處理，樹洞及時修補(bǔ)。1.5、樹池緣整齊，完好無損。1.6、涂白均勻，上口平齊，距地面1.2米。1.7、苗木扶正，要求對道路及綠地內(nèi)歪斜苗木進(jìn)行及時扶正。2、草坪、地被2.1、生長旺盛，色澤正常，覆蓋率不低于95%，單塊空禿面積不超過0.1平方米(0.3M*0.3M)。2.2、基本無雜草，雜草率不超過10%。2.3、修剪及時，修剪高度符合要求，凈高度冷季型草坪冬季不超過8CM，夏季不超過10CM，暖季型草坪夏季不超過8CM，冬季盡量低剪。2.4、地形平整，無坑挖，不積水。2.5、草坪與模紋及苗木樹穴之間界限清晰，切邊線條流暢。3、綠籬色塊及球類3.1、生長旺盛，枝條茂密，色澤正常。3.2、修剪線條整齊劃一，按設(shè)計要求嚴(yán)格控制高度，同一地段球類的形狀，規(guī)格一致辭。3.3、完整無缺，缺株空禿應(yīng)及時補(bǔ)齊。3.4、及時對綠籬進(jìn)行沖刷，無積塵。(二)病蟲害防治部分 病蟲害控制在不影響觀賞效果的程度內(nèi)。 1、樹木基本無明顯的病蟲害危害跡象，危害率在8%以下。 2、草坪、地被類地上地下無明顯病蟲害跡象，危害率在10%以下。 3、花壇內(nèi)無嚴(yán)重地上地下無明顯病蟲危害現(xiàn)象，危害率在10%以下。 4、綠籬色塊及球類基本無明顯病蟲危害跡象，危害率在8%以下。(三)其他 1、園林設(shè)施完好無損，無亂貼亂畫現(xiàn)象。 2、環(huán)境衛(wèi)生綠地清潔，無垃圾雜物，無干枯枝葉，垃圾能及時清運(yùn)。 3、秩序管理無設(shè)攤賣，無拴掛，無踐踏綠地和其他破壞綠化的行為。 4、臺賬記錄詳細(xì)如實。三、草坪日常管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程10目的規(guī)范草坪養(yǎng)護(hù)工作技術(shù)操作，確保草坪管理質(zhì)量。20適用范圍適用于服務(wù)范圍內(nèi)的草坪養(yǎng)護(hù)工作。30職責(zé)31環(huán)境服務(wù)部主管負(fù)責(zé)本堆積的監(jiān)督實施及質(zhì)量控制。32園藝師、技術(shù)員負(fù)責(zé)本規(guī)程實施過程中的培訓(xùn)及技術(shù)指導(dǎo)。33綠化工依照本堆積實施草坪草坪養(yǎng)護(hù)作業(yè)。40程序要點41草坪分級標(biāo)準(zhǔn)411特級草坪：每年綠期達(dá)360天，草坪平整，留茬高度控制在25MM以下，僅供觀賞。412一級草坪：綠期320天以上，草坪平整。留茬高40MM以下，供觀賞及家庭休憩用。413二級草坪：綠期320天以上，草坪平整或坡度平緩，留茬60MM以下，供公共休憩及輕度踐踏。414三級草坪：綠期300天以上，留茬100MM以下，用于公共休憩、覆蓋荒地、斜坡保護(hù)等。415四級草坪：綠期不限，留茬高度要求不嚴(yán)，用于荒山覆蓋、斜坡保護(hù)等。42淋水421特級、一、二級草坪夏秋生長季每天淋水一次，秋冬季根據(jù)天氣情況每周淋水2-3次。422三級草坪視天氣情況淋水，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。423四級草坪基本上靠天水，如長期干旱則按園林絕對化災(zāi)害預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處理。43草坪改良431草坪局部更換法：a）準(zhǔn)備等同面積的同一品種的好草坪塊；b）將要換地主的原草坪用鏟鏟起；c）將鏟去草塊的地方松土，施放土壤改良肥；d）將接緣處的草撬高約一厘米后將新草鋪上；e）將新、舊草一起拍平使之吻合后鋪上一層約半厘米厚的新沙；f）淋水，完成更換過程。432二級以上草坪如出現(xiàn)直徑10CM以上禿斑、枯死或局部惡性雜草占該草坪草50%以上且無法用除草劑清除的，應(yīng)采用局部更換法更換該處草坪草。433二級以上草坪局部出現(xiàn)被踩實導(dǎo)致生長嚴(yán)重不良，應(yīng)采用局部疏草法疏草改良。434對于冬季出現(xiàn)枯黃的二級以上觀賞性草坪每年11月中旬開始撒播黑麥草種，標(biāo)準(zhǔn)為60/公斤。44草坪施肥441常用肥料及其特點：a）復(fù)合肥。化為速溶和緩溶兩種，是草坪的主要用肥。速溶復(fù)合肥用水溶后噴施，緩溶復(fù)合肥一般直接干撒，但施用緩溶復(fù)合肥通常會有局部燒灼現(xiàn)象，因此多用于要求較低的草坪；b尿素。尿素為高效氮肥，常用于草坪追綠肥過多會造成草坪草植株抗病力下降而染病，且使用濃度不當(dāng)極易燒傷，因此不提倡多用；c）快綠美。螯合型液體氮肥，作用與尿素相近；d）長效復(fù)合肥。固體多元素肥，具有肥效長、效果好的特點，且一般不會有燒灼現(xiàn)象，但價格昂貴。442肥料選用原則：一級以上草坪選用速溶復(fù)合肥、快綠美及長效肥，二、三級草坪采用緩溶復(fù)合肥，四級草地基本不施肥。443施肥方法；a）速溶復(fù)合肥采用水溶法按0.5%濃度溶解后用高壓噴藥機(jī)均勻噴灑,施肥量每公斤80;b）快綠美按說明濃度及用量稀釋后用高壓噴藥機(jī)噴灑;c）長效肥按說明用量用手均勻撒施,施肥前后各淋一次水;d）緩溶復(fù)合肥按20克/使用時無效撒施;e）尿素用水按0.5%的濃度稀釋后用高壓噴霧槍噴施f）所有施肥方法按點一片一區(qū)的步驟進(jìn)行以保均勻.444.施肥周期:a)長效施肥周期按肥料使用說明進(jìn)行；b)沒有施用長效肥的特級、一級草坪每月施速溶復(fù)合肥一次；c)快綠美及尿素只在重大節(jié)慶日、檢查時才用于追綠，其它時間嚴(yán)格控制作用；d)二級、三級草坪每三個月施放一次緩溶復(fù)合肥。4.5剪草4.5.1剪草頻度：a）特級草春夏生長季每五天剪一次，秋冬季視生長情況每月12次；b）一級草生長季每10天剪一次，秋冬季每月剪一次；c）二級草生長季每20天剪一次，秋冬共剪兩次，冬季不剪，開春前重剪一次；d）三級草每季剪一次；e）四級草每年冬季用割灌機(jī)徹底剪一次。452機(jī)械選用a）物級甘雨只級用滾筒剪草機(jī)剪；b）一、二草坪用旋刀機(jī)剪；c）三級草坪用浩汽墊機(jī)或割灌機(jī)剪；d）四級草坪用割灌機(jī)剪；e）所有草邊均用軟繩型割灌機(jī)剪。453在每次剪草前應(yīng)先測定草坪草的大概高度，并根據(jù)所選用的機(jī)器調(diào)整刀盤高度一般物級至二級的草要遵循1/3原則（即每次剪草剪去長度不超過草高的1/3）。4.5.4剪草步驟：a）清除草地上的石塊、枯枝等雜物；b）選擇走向，與上一次剪草走向要求有至少30度以上的交叉。避免重復(fù)方向修剪引起草坪長勢偏向一側(cè)；c）啟動發(fā)動機(jī)，逐漸加大油門，放下刀盤，合上離合開始行剪，速度保持不急不緩。路線直，每次往返修剪的截割面應(yīng)保證有10CM左右的重疊；d）遇障礙物應(yīng)繞行，四周不規(guī)則草邊應(yīng)沿曲線剪齊，轉(zhuǎn)變時應(yīng)調(diào)小油門；e）若草過長應(yīng)分次剪短，不允許超負(fù)荷運(yùn)作。455邊角、路基邊草坪、樹下的草坪用割灌機(jī)剪，但若花叢、細(xì)小灌木周邊修剪不允許用割灌機(jī)，以免誤傷花木，這些地方用手剪修剪。456剪完后將草屑清掃干凈入袋，清理現(xiàn)場。4，5，7清洗機(jī)械，做剪草記錄及用機(jī)記錄。458剪草質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：a）剪割后整體效果平整，無明顯起伏和漏剪，剪口平齊；b）障礙物處及樹頭邊緣用割灌機(jī)式手剪補(bǔ)剪，無明顯漏剪痕跡；c）四周不規(guī)則草邊及轉(zhuǎn)變位無明顯交錯痕跡；d）現(xiàn)場清理干凈，無遺漏草屑、雜物；e）效率標(biāo)準(zhǔn)：單機(jī)全包200300平方/小時。46雜草控制461根據(jù)雜草生長情況，選用除草方法。一般少量雜草或無法用除草劑的草坪雜草采用人工撥除。已蔓延開的惡性雜草用選擇性除草劑防除。462人工除草：a）除草按區(qū)、片、塊的劃分，定人、定量、定時地完成除草工作；b）除草應(yīng)采用蹲姿作業(yè)，不允許坐地或彎腰尋雜草；c）除草應(yīng)用輔助工具將草根一起拔起除，不可只將雜草地上部分去除；d）拔出的雜草應(yīng)及時放于垃圾桶內(nèi)，不可隨處亂放；e）除草應(yīng)按塊、片，區(qū)依次完成。463除草劑除草；a）使用除草劑除草時應(yīng)在園藝師指導(dǎo)下進(jìn)行，由園藝師或技術(shù)員配藥，并征得綠化保養(yǎng)主管同意，正確選用除草劑；b）噴除草劑的噴槍要壓低，嚴(yán)防藥霧飄到其它植物上；c）噴完除草劑的噴槍、桶、機(jī)等要徹底清洗，并用清水抽洗噴藥機(jī)幾分鐘，洗出的水不可倒在有植物的地方；d）靠近時花、灌木、小苗的地方禁用除草劑，任何草地上均禁用滅生性除草劑；e）用完除草劑要做好記錄。464雜草防除質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：a）三級以上草坪沒有明顯高于15cm的雜草，12cm的雜草不得超過5棵/；b）整塊草坪沒有明顯的闊葉雜草；c）整塊草地沒有已經(jīng)開花的雜草。47病蟲害防治471草坪常見病害有葉班病、立枯病、腐爛病、銹病等。472草坪常見蟲害應(yīng)有蠐螬、螻蛄、地老虎等。473草坪病蟲害應(yīng)以防為主，一級以上草坪每半個月噴一次廣譜性剎蟲藥及殺菌藥到病藥。藥品選用由園藝師或技術(shù)員確定。二級草坪每月噴一次。474對于突發(fā)性的病蟲害無論哪一級的草坪都應(yīng)及時針對性地選用農(nóng)藥加以噴殺，以防蔓延。475對于由于病蟲害而導(dǎo)致的嚴(yán)重退化的草坪應(yīng)及時給予更換。48打孔與疏草481對于二級以上的草坪應(yīng)每年打孔一次，并視草坪生長密度每12年疏草一次。在草坪上舉行過大型活動后亦應(yīng)給予局部疏草并培沙。482局部疏草：a）用鐵將被踩實部分松，深度約；b）清除出的土塊雜物；c）施上土壤改良肥；d）培沙。483大范圍打孔疏草：a）準(zhǔn)備機(jī)械、沙、工作工具；b）先用剪草機(jī)將草重剪一次；c）用打孔機(jī)打孔；d）用打孔機(jī)打孔；e）用人工掃除或用旋刀剪刀剪草機(jī)吸走打出的泥塊及草渣；f）施剪草登記表用土壤改良肥；g）培沙。49注意事項491用機(jī)械剪草時，應(yīng)先將周圍的無關(guān)人員勸離，以防機(jī)械誤傷人。492草坪未干不可用機(jī)器剪草。剪草進(jìn)行中下起雨要停止剪草，待雨停草干后再進(jìn)行。493無特殊情況下（如中途下大雨等），同一塊草坪應(yīng)在同一天內(nèi)剪完，以防生長不均。494草坪噴藥、肥或除草劑時，應(yīng)壓低槍口，以防水霧飄到周圍的人或植物上。495機(jī)械使用過程中出現(xiàn)異?，F(xiàn)象應(yīng)及時停下并報告技術(shù)員或主管，不可自作主張拆修，更不允許帶問題繼續(xù)操作。496員工地進(jìn)行噴藥或割灌機(jī)剪草時應(yīng)戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故。497大范圍疏草打孔須事行先請求管理處經(jīng)理并得到批準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并由公共事務(wù)部出告示牌。410本規(guī)程作為環(huán)境服務(wù)部員工績效考評的依據(jù)之一。四、綠化機(jī)具維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程10目的規(guī)范園林綠化機(jī)具日常維修保養(yǎng)工作，延長綠化機(jī)具的使用壽命。20適用范圍適用大廈園林綠化機(jī)具的維修保養(yǎng)工作。30職責(zé)31園林綠化主管負(fù)責(zé)組織安排絕對化機(jī)具的維修保養(yǎng)工作及質(zhì)量控制。32技術(shù)員及綠化工負(fù)責(zé)依照本堆積實施絕對化機(jī)具維修保養(yǎng)工作。40程序要點41綠化機(jī)具維修保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)411日常小工具保養(yǎng)：a）工具使用后應(yīng)清理干凈；b）各工具的轉(zhuǎn)動部位靈活，金屬工具無生銹現(xiàn)象；c）刀具鋒利，彈簧彈力正常d）各工具無殘損、折斷。412汽油機(jī)保養(yǎng)：a）油箱密封良好，油路暢通，混合油配比合理；b）每月檢修一次空氣濾清器、火花塞、化油器等部件，保證無故障；c）機(jī)芯、燃燒室每半年清理一次保證線路完好，通電后負(fù)荷正常，高壓線圈無老化現(xiàn)象。414刀具保養(yǎng)：切割刀具刃口應(yīng)保持鋒利，無銹跡，變鈍刀具及時打磨，打磨后上潤滑油，外形無缺損。415機(jī)身養(yǎng)護(hù)：機(jī)身表面應(yīng)富光澤而無機(jī)械破損，生銹處應(yīng)除銹后上漆。416噴淋設(shè)施保養(yǎng)：a）噴淋設(shè)備啟動正常，