老年公寓政策支持體系研究.ppt

促進老年公寓發(fā)展的政策支持研究 龔秀全博士華東理工大學(xué)社會與公共管理學(xué)院副教授國家小城鎮(zhèn)社會保障研究中心副主任gongxiuquan 2011年8月26日 促進老年公寓發(fā)展的政策支持研究 一 老年公寓集居家養(yǎng)老與機構(gòu)養(yǎng)老正功能為一體二 老年公寓發(fā)展亂象三 促進老年公寓健康發(fā)展的政策支持 一 老年公寓集居家養(yǎng)老與機構(gòu)養(yǎng)老正功能為一體 政府部門提出 9073 養(yǎng)老服務(wù)格局居家及社區(qū)養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)嚴重滯后 難以滿足大多數(shù)老人居家養(yǎng)老的需求 即使硬件投入改善 照料服務(wù)需求仍難以滿足 畢竟獨生子女有心無力 社區(qū)養(yǎng)老 說起來很美做好挺難普通養(yǎng)老機構(gòu) 不得已而去的地方 一 老年公寓集居家養(yǎng)老與機構(gòu)養(yǎng)老正功能為一體 老年公寓是集住家 護理 醫(yī)療 休閑為一體的養(yǎng)老場所 可以托付一生的地方 安享晚年1 老年公寓與居家養(yǎng)老比較多了一份專業(yè)的服務(wù) 多了一些交流的朋友2 老年公寓與普通養(yǎng)老機構(gòu)比較多了一點家的溫馨 滿足個性化養(yǎng)老服務(wù)需求總體來講 最大的優(yōu)勢 老年服務(wù)的提供具有規(guī)模效應(yīng) 專業(yè) 經(jīng)濟 二 老年公寓發(fā)展亂象 1 借老年公寓為名搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)借老年公寓之名 騙地 劃撥或協(xié)議轉(zhuǎn)讓 騙稅 實際上就是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn) 例如 紅十字基金會的曜陽老年公寓項目也許就如此2 把老年公寓當作投資品一些開發(fā)商就以養(yǎng)老投資為宣傳口號 而一旦當作投資品被炒作 必然影響行業(yè)的健康發(fā)展 損害老年人權(quán)益 房奴 與房地產(chǎn)泡沫就是因為把房地產(chǎn)當作投資品 二 老年公寓發(fā)展亂象 3 老年公寓是奢侈品多數(shù)老年公寓奢侈豪華 專為富人打造 老人入住需要一次性支付幾十萬甚至上百萬 還需要每月交幾千元 4 多數(shù)老年公寓功能缺失為老服務(wù)功能缺失 特別是醫(yī)療 護理 緊急救護等功能缺失 甚至餐廳 交通等也存在很大問題 例如某知名老年公寓價格高昂 住進去需要一次支付60萬甚至上百萬 每年還需要4 5萬的服務(wù)費 但連一個餐廳都辦不好 一個中餐不少于20元 口味也不符合老人需求 二 老年公寓發(fā)展亂象 5 一些老年公寓管理混亂侵害老人權(quán)益 三 促進老年公寓健康發(fā)展的政策支持 人口老齡化和家庭結(jié)構(gòu)的改變將導(dǎo)致老年公寓的需求日益增加老年公寓發(fā)展的相關(guān)政策幾乎是空白強調(diào)養(yǎng)老服務(wù)的福利性 公益性 這在一定程度上否定了民間投資的資本屬性市場辦福利 三 促進老年公寓健康發(fā)展的政策支持 老年公寓的特點老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大 容積率一般更低完善的配套設(shè)施老年公寓一般應(yīng)以租 為主 消費能力有限 資金回收期較長老年公寓出售的主要是 為老服務(wù) 是消費品而非投資品老年公寓應(yīng)是多層次的 不是富人的專利品 三 促進老年公寓健康發(fā)展的政策支持 1 發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用 完善相關(guān)法律法規(guī) 加強行業(yè)監(jiān)管將老年公寓建設(shè)納入城市規(guī)劃之中 老年公寓不能建立成所謂的 老年城 貪大求全 老年公寓不能脫離已有社區(qū) 必須與已有社區(qū)的共享公共服務(wù) 特別是醫(yī)療服務(wù) 行業(yè)健康發(fā)展離不開政府的監(jiān)管 政策支持與依法監(jiān)管相結(jié)合 維護正常的市場秩序 政府應(yīng)進行全過程監(jiān)督與管理 三 促進老年公寓健康發(fā)展的政策支持 2 土地政策支持養(yǎng)老公寓不能密度太高 還要大量配套設(shè)施 其需要的土地量比一般住宅區(qū)要大得多 如果采取商業(yè)地產(chǎn)的形式獲取土地 則由于較高的土地成本和較低的容積率必然導(dǎo)致地產(chǎn)價格比較高 土地劃撥或協(xié)議轉(zhuǎn)讓為主 降低老年公寓的運營成本 有利于政府加強管理和引導(dǎo) 是公私伙伴關(guān)系提供公共服務(wù)的表現(xiàn) 社會需要的不是經(jīng)濟適用房 而是老年公寓 三 促進老年公寓健康發(fā)展的政策支持 3 以房養(yǎng)老政策支持老年人可以把已有產(chǎn)權(quán)住房與老年公寓住房置換或租賃 反向抵押貸款等方式入住老年公寓 享受老年公寓帶來的專業(yè)化服務(wù) 提高老年生活質(zhì)量 對于普通老百姓 房子就是消費品 但不管采取哪種方式 都需要政府政策的支持 三 促進老年公寓健康發(fā)展的政策支持 4 融資政策支持只有登記為民辦非營利機構(gòu)才能享受國家的優(yōu)惠政策 但民辦非營利機構(gòu)一般不能以資產(chǎn)進行抵押貸款 如果登記為營利性的養(yǎng)老機構(gòu) 雖然可以抵押貸款 但在銀根緊縮 特別是房地產(chǎn)貸款嚴格控制的背景下 老年公寓開發(fā)要獲得貸款難度必然很大 老年公寓不能當作普通商業(yè)地產(chǎn)對待 三 促進老年公寓健康發(fā)展的政策支持 5 稅收政策支持相關(guān)稅收減免6 醫(yī)療政策支持促進醫(yī)療機構(gòu)與老年公寓的合作 謝謝 請批評指正 聯(lián)系方式 龔秀全 gongxiuquan 手機 13386010368